Общее понятие о вещных правах 23 страница
Итак, сделка, предметом которой является недвижимость, может быть совершена в любом месте (Положение о нотариальной части ст.80, т.X, ч.1, ст.915), но вещное право по ней переходит не иначе, как по утверждении ее старшим нотариусом по месту нахождения недвижимости. Если бы на одну и ту же недвижимость совершено было несколько купчих в разных местах, то вещное право приобретается не тем, чей акт совершен ранее, а тем, чей акт прежде предъявлен будет к утверждению. Если бы недвижимость была заложена, а потом немедленно продана, и покупщик успел укрепить свой акт раньше залогодержателя, залог будет недействителен.
Акты, которыми устанавливается переход права собственности или ограничение его, отмечаются в реестре крепостных дел. Таким образом, юридическое положение каждой недвижимости должно бы обнаруживаться с достаточной ясностью из книг, находящихся у старшего нотариуса. К сожалению, практика не дала развития тем началам, которые положены в основу нотариального порядка, и в действительности реестры крепостных дел оставляют желать многого. Этому способствовали два обстоятельства: во-первых, то, что внесению в реестр не дано должное юридическое значение, а во-вторых, отсутствие гласности. Вообще книги не подлежат гласности - обозрение книг и получение из них выписей невозможно для посторонних лиц без согласия собственника. В 1899 г. начало гласности расширено несколько в том отношении, что старшим нотариусам предписано выдавать всем желающим, как из Сенатских Объявлений, так из имеющих заменить их местных запретительных книг и сборников запретительных статей, справки о лежащих на имении запрещениях (т.XVI, ч.I, Положение о нотариальной части, ст.154 прим.2).
|
|
|
При всех преимуществах настоящей нотариальной системы, по сравнению со старым крепостным порядком, и она не лишена многих недостатков. В связи с ней находится, хотя и не вытекает из нее непосредственно, неопределенность момента укрепления, момента, в который приобретается вещное право. Этот момент, вследствие противоречивых постановлений нашего материального права, можно, по некоторым основаниям, отнести: a) к утверждению старшим нотариусом представленного ему акта; b) к вручению старшим нотариусом выписи лицу, к которому переходит недвижимость; c) к вводу во владение или же, наконец; d) к отметке в реестре крепостных дел о совершенном вводе. Сам порядок укрепления отличается чрезвычайной сложностью, занимающей много времени и требующей весьма значительных издержек. Это обстоятельство привело к тому, что в настоящее время существует весьма немало недвижимостей, формально не укрепленных за теми, кто, несомненно, должен считаться собственником. Затем, гласность крепостных книг и совершаемых в них записей не может считаться достаточно обеспеченной ввиду того, что принятый порядок оглашения в "Сенатских Ведомостях", вдали от места совершаемых переходов, превратился в пустую формальность. Чрезмерная сложность не только не обеспечивает твердости за приобретенными правами, но, напротив, затрудняя выяснение в точности юридического состояния недвижимости, подвергает каждого приобретателя опасности лишиться права, вследствие незамеченного им препятствия к совершенной сделке.
|
|
|
IV. Ипотечная система. В большинстве западных государств (но не в Англии) и у нас на окраинах (в Привислинском и Остзейском краях) существует ипотечная система укрепления вещных прав на недвижимости. Выражение "ипотека" впервые употреблено в законодательстве Солона, где оно обозначало столб, врытый в землю должника для того, чтобы всякий знал, что эта земля служит обеспечением прав кредитора. В настоящее время это выражение употребляется в двояком значении. В более тесном смысле ипотека означает залог недвижимости. В более широком смысле ипотека выражает собой порядок укрепления вещных прав на недвижимости посредством записи в книги. Дело в том, что впервые относительно залога установилось правило о приобретении этого права исключительно путем записи в книге. В некоторых законодательствах до последнего времени система записи и разрешения прав в книгах ограничивалась залоговыми правами (Бавария). Гораздо большее значение имеют ипотечные книги, когда в них заносятся все вообще вещные права. В этом втором значении и говорят об ипотечной или, применяясь к принятой у нас терминологии, о вотчинной системе укрепления прав.
|
|
|
Начало оглашения вещных прав было значительно развито в древнегерманском праве. Передача прав собственности на недвижимость совершалась не иначе, как посредством заявления перед судом, общиной или в церкви, носившего название sala. Этот обряд сопровождался символическими действиями и вводом во владение (инвеститура), направленными к тому, чтобы переход права по возможности сильнее запечатлелся в памяти присутствующей публики. Затем в средние века, особенно в городах, была принята запись в особые книги всех актов о правах на недвижимости, с чем и соединялся самый переход вещных прав (Auflassung). Рецепция римского права не только остановила дальнейшее развитие этих начал, но даже устранила их применение. Только в XVIII столетии вспоминают о забытых началах и кладут их в основание многочисленных ипотечных законов двух прошлых столетий.
|
|
|
Французский гражданский кодекс 1804 года установил положение, что вещное право на недвижимости приобретается с момента соглашения сторон. Обнаружившиеся скоро последствия этого правила, полная неуверенность в приобретенных правах заставила французского законодателя издать закон о транскрипции 1855 г., по которому вещное право приобретается в отношении сторон, совершивших сделку, с момента соглашения, а в отношении третьих лиц - с момента внесения сделки в ипотечные книги (транскрипция). Помимо этой странной двойственности, французское законодательство страдает еще наличием тайных ипотек (залоговых прав несовершеннолетнего на недвижимости, принадлежащие его опекуну; жены на недвижимости, принадлежащие ее мужу; казны, общин на недвижимости, принадлежащие сборщикам податей и казначеям), а также существование многочисленных привилегированных прав. В книгах не отмечаются вовсе переходы недвижимостей по праву наследования. Регистрация ведется по именам собственников: каждому собственнику отводится особый лист. Но при этом от внимания ускользает юридическое состояние того участка, которым кто-то заинтересован. В результате получается, несмотря на ипотечную систему, чрезвычайная неопределенность прав.
Несравненно большей выдержанностью отличается ипотечная система, принятая в большинстве германских государств, особенно в Пруссии по Закону 1872 г. В настоящее время разнообразие ипотечных уставов Германии уступило место единству, которое установлено с материальной стороны Уложением 1896 года, а с формальной - Grundbuchordnung 27 марта 1897 года. Основные начала германской ипотечной системы вообще сводятся к следующему. 1) Ипотечные книги ведутся при судах или при особо назначенных для того установлениях. Они содержат в себе описание экономического и юридического положения каждого имения, находящегося в данном округе. Важное отличие германской системы от французской обнаруживается в том, что запись ведется не по именам собственников, а по названиям недвижимостей. Каждому имению или дому (Grundstuck) уделяется в книгах особый лист, так что, если одному лицу принадлежит несколько недвижимостей, то каждой из них назначается особый лист. В этот лист вносятся только права, относящиеся к данному участку и в определенном объеме. Это называется началом специальности. Лист разделяется на графы, в которых обозначается: a) название и местонахождение имения, хозяйственный состав; b) имя собственника; c) вещественные права на эту недвижимость, принадлежащие другим лицам; d) долги, обеспеченные залогом этой недвижимости. Всякие общие запрещения, относящиеся ко всему вообще имуществу, не могут иметь здесь применения. 2) Юридическое значение ипотечных книг состоит в том, что вещное право на недвижимости приобретается не иначе и не раньше, как посредством и с момента записи. Все, что значится в книгах, имеет начало достоверности, и все могут легко знать юридические отношения, в которых находится собственник по данной недвижимости, кому она принадлежит, какие ограничения ее стесняют. Данные в ипотечной книге сведения признаются юридически точными, хотя бы они и не соответствовали действительности, при условии, конечно, добросовестности лица, ссылающегося на достоверность и содержание книги. Для посторонних лиц не имеют никакого значения сделки, совершенные без записи, так что каждый добросовестный приобретатель обеспечен в том, что у него не будет отнято его приобретение и не окажется обременено неожиданными повинностями, каждый добросовестный кредитор обеспечен в том, что никакие иные требования не будут обращены на то же имение до его удовлетворения. 3) По отношению к вещным правам действует начало старшинства. Записи производятся строго в порядке поступления просьб о внесении статьи в книгу. Залоговые права удовлетворяются из ценности недвижимости по старшинству их установления, а не по разверстке. 4) В силу начала гласности, обозрение ипотечных книг и получение выписки из них доступно каждому, кто представит юридически обоснованный интерес.
Совершенно своеобразную систему укрепления прав на недвижимости, порожденную вторжением капиталистического духа в сельское хозяйство, представляет так называемый. Акт Торенса. Эта система соответствует тому моменту, когда поземельная собственность мобилизуется, когда земля рассматривается как товар. Своим происхождением и названием система обязана Роберту Торенсу, который, занимая высшую должность по регистрации недвижимостей в Южной Австралии, предложил колониальному парламенту проект новой системы укрепления прав. Этот проект превратился в закон в 1858 г., с существенными поправками 1861 г., под именем Real Property Act. Все дело укрепления прав вверено одному бюро на всю колонию. Действию Акта подлежат только те земельные участки, собственники которых изъявили на то свое желание, - обязательности нет. По рассмотрении оснований, на которых строится предполагаемое перенесение или установление права, производится извещение лиц заинтересованных и публикация для вызова протестов. При отсутствии протестов сделка совершается в двух экземплярах, из которых один вкладывается в папку, образующую нечто вроде подвижного каталога, а другой, имеющий также силу оригинала, вручается приобретателю. С каждой переменой субъекта права лист в папке подвергается возобновлению - старый уничтожается, а на его место вкладывается новый. Таким образом, ипотечная книга находится в состоянии постоянного изменения. Обозрение книг доступно всем и каждому за некоторую плату. В австралийской системе формальное начало окончательно торжествует над материальным. Начало достоверности идет так далеко, что против вотчинных актов допустимо только одно возражение - о подлоге. Всякие, самые несомненные, права третьих лиц разбиваются о publica fides "Публичную совесть (доверие, честность) (лат.)", присвоенную вотчинным актам. Если произошла ошибка, хотя по вине администрации, пострадавший имеет личный иск к получившему выгоду - в Австралии земля ценится только с точки зрения ее меновой ценности. Если он не получит удовлетворения, то ему выдается сумма из страхового фонда, специально образованного для этой цели.
§ 20. Владение
Понятие о владении. Владением называется обеспеченное объективным правом фактическое господство лица над вещью, соединенное с намерением присвоить ее себе. Из этого определения обнаруживаются два существенных момента в понятии о владении - субъективный и объективный.
a) Объективный признак заключается в том внешнем отношении лица к вещи, которое дает ему возможность действительного пользования и распоряжения ею и которое подобно отношению к вещи со стороны хозяина-собственника - "в виде собственности" (т.X, ч.1, ст.533).
b) Субъективный момент состоит в том, что лицо, господствуя над вещью, может быть, без всякого законного основания, тем не менее желает иметь ее для себя, пользоваться и распоряжаться ею, как будто оно имеет право собственности, "на праве собственности" (т.X, ч.1, с.560). Конечно, воля человека скрыта от посторонних, но направление ее может быть определено по внешнему выражению.
По наличности субъективного признака, владение в тесном значении слова, называемое также юридическим (ввиду его юридических последствий), противополагается господству над вещью без намерения присвоить. Владея вещью, лицо признает право другого лица на нее и только пользуется ею с разрешения собственника или настоящего владельца. Такое отношение носит название детенции, которая может быть переведена на русский язык словом держание (см. юго-западное, с польского, выражение держава-аренда, державец-арендатор, содержание, т.X, ч.1, ст.1691, залогодержатель). Держанием, а не владением, должно быть признано отношение, в котором лицо господствует над вещью в силу найма, ссуды, поклажи.
Различие между держанием и владением по отсутствию субъективного признака в первом основывается на авторитете Савиньи. Между тем в недавнее время выдвинута другая точка зрения, обязанная, главным образом, авторитету Иеринга. Отрицая необходимость и возможность субъективного признака для владения, эта теория стирает различие между этими двумя формами обладания. Владельческую защиту приобретает не владение, в отличие от держания, но вообще всякое обладание, насколько необходимость такой защиты выдвигается самой жизнью. Только этим и объясняется, говорят, то, что в Риме посессорной защитой пользовался залогодержатель, хотя он и не проявляет намерения присвоить заложенную ему вещь. Утверждают, что субъективный момент неуловим, затруднителен для доказывания перед судом. Едва ли с этим можно согласиться. Теория Иеринга создает раздвоение представления о владении: одно представление следует иметь в виду, когда речь идет о защите владения, другое, - когда возникает вопрос о превращении владения по давности в право собственности, так как в последнем случае субъективный признак необходим. Почему же во втором случае намерение присвоения уловимо, а в первом нет? Какое преимущество создавать два совершенно разных юридических понятия там, где до сих пор было одно?
Если от соображений политики права перейти к положительным законодательствам, то Французский кодекс признает необходимость для владения обоих моментов (§ 2228). Чтобы облегчить доказывание намерения, кодекс устанавливает два предположения: 1) всякий предполагается владеющим от своего имени, на праве собственника, пока противное не будет доказано, и 2) начавший держать от чужого имени предполагается продолжающим такое отношение к вещи, пока не докажет противного. Германское уложение перешло на сторону новейших воззрений. Различие между юридическим владением и детенцией устранено, владение вещью приобретается достижением действительного господства над вещью (§ 854). Если отличие держания от владения смущало некоторых с той стороны, что оно совершенно недоступно человеку, не получившему юридического образования и неспособному понять, почему не арендатор, а вор пользуется владельческой защитой, то теперь пример германского уложения может внушить не менее серьезное опасение, в состоянии ли будут сами юристы уловить те виды и оттенки владения (mittelbarer, unmittelbarer, Eigen - Fremdbesitz "Владение опосредованное, непосредственное, собственное - чужое владение (нем.)"), какие принуждено было законодательство создать, сойдя с прежней почвы. К сожалению, немецкие юристы до сих пор не выяснили, какую социальную цель преследовало Германское уложение, создавая широкую владельческую защиту, и в чем ее юридическое основание. Затруднение с вором не исчезло: по мнению немецких юристов, обокраденный вор пользуется владельческой защитой против второго вора.
Что касается русского законодательства, то ясной точки зрения в нем нельзя обнаружить, что и подает повод привлекать его на сторону той и другой теории. Выражение "владение" употребляется в самом различном смысле: и как синоним права собственности, и как пользование, и как владение. В последнее время русские юристы, поддаваясь новейшему течению германской мысли, стали усиленно проводить взгляд, что в русском законодательстве для вопроса о защите не имеет никакого значения различие между владением и держанием. В пользу того мнения, что владение у нас упоминается в широком смысле, охватывая и держание, приводят то, a) что нельзя проводить различие там, где его не дает сам закон, b) что по закону всякое, даже и незаконное, владение охраняется от насилия и самоуправства, c) что в ст.514 и 515 под правом владения следует понимать и держание. В пользу противоположного взгляда говорят следующие соображения: a) закон нигде не проводит различия между владением, подлежащим посессорной защите, и владением, превращающимся с течением времени в право собственности, а потому, если для второго закон требует признака "в виде собственности", на "праве собственности", то нет основания устранять этот признак для первого случая; b) закон говорит о различии владения законного и незаконного, добросовестного и недобросовестного, которое не имело бы никакого смысла в применении к держанию; c) ст.551, обеспечивающая охранение всякого владения, может быть приводима в пользу противоположного взгляда только в том случае, если будет доказано, что закон со словом "владение" соединяет представление о держании, а это-то именно и нужно доказать. В последнее время Сенат высказал взгляд, что пользование землей по арендному договору (держание) не может быть приравниваемо к владению (кас. реш. 1909, N 6).
Владение, когда оно соединено в одном лице с правом собственности, по мнению нашего закона (т.X, ч.1, ст.513), есть существенная часть самого этого права. Но владение может не совпасть с правом собственности, и тогда оно представляет собою институт. Юридическое значение его выражается в том, 1) что оно охраняется законом от посягательств посторонних лиц само по себе, независимо от вопроса о праве собственности (т.X, ч.1, ст.531) и 2) что, продолжаясь известное время, оно превращается в право собственности (т.X, ч.1, ст.533).
Спорным представляется вопрос, составляет ли владение факт или право. В подтверждение того, что владение есть только факт, приводят то, a) что его нельзя и определить иначе, как противопоставить праву, что владелец тем именно отличается от собственника, что он фактически относится к вещи так, как имеет право относиться собственник; (Виндшейд). b) владение, хотя и факт, но сопряжено с юридическими последствиями. Его нарушение есть правонарушение, потому что нарушается гражданский порядок, личность владеющего. С таким взглядом нельзя согласиться. a) То, что владение, хотя и факт, сопряжено с юридическими последствиями, еще не скрывает в себе противоречия, потому что и рождение, безвестное отсутствие, хотя и не права, влекут за собой юридические последствия. Но важно то, что владение приобретается и утрачивается, а к этому факты неспособны. Мало того, владение передается по наследству (Германское уложение, § 857), а наследство составляет совокупность прав и обязанностей, но не фактов. b) Нарушение владения составляет правонарушение, и не потому, что при этом нарушается какое-либо иное право; нарушение владения может иметь место и там, где не было ни насилия над личностью владельца, ни оскорбления общественного порядка. Поэтому владение следует считать за право. По мнению Дернбурга, те, кто, подобно Виндштейду, видят в субъективном праве "господство воли", должны признать владение правом, потому что во владении, несомненно, проявляется господство воли. Но отрицать за владением характера права едва ли могут и те, кто, подобно Дернбургу, представляют себе субъективное право, как "участие в житейских благах", потому что владение есть, несомненно, благо (beati possidentes "Счастливец, владеющий (лат.)"!). Если владение - право, то его следует причислить к категории вещных прав, так как оно: a) охраняемое против каждого, имеет абсолютный характер, b) имеющее своим объектом вещь, обладает всеми признаками вещного права. С точки зрения русского законодательства, владение есть право, как по приведенным общим соображениям, так и по наименованию его "правом владения" (т.X, ч.1, кн.II, отд. V-заглавие).
Дата добавления: 2019-09-13; просмотров: 96; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!