Различными сегментами рынка недвижимости используются различные единицы сравнения.
Единицы сравнения земельных участков:
· цена за 1 га;
· цена за сотку;
· цена за 1 кв.метр.
Единицы сравнения зданий:
· цена за 1 кв.м. общей площади;
· цена за 1 фронтальный метр;
· цена за 1 кв.м. чистой площади, подлежащей сдаче в аренду;
· цена за 1 куб.м.
В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации.
Классификация и суть поправок
Классификация вводимых поправок основана на учете разных способов расчёта и внесения корректировок на различия, имеющиеся между оцениваемым объектом и сопоставимым аналогом.
Процентные корректировки вносятся путем умножения цены продажи объекта-аналога или его единицы сравнения на коэффициент, отражающий степень различий в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже - понижающий коэффициент.
К процентным поправкам можно отнести, например, корректировки на местоположение, износ, время продажи.
Стоимостные корректировки
а) Денежные корректировки, вносимые к единице сравнения (1 Га, единица плотности, 1 сотка), изменяют цену проданного объекта-аналога на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта. Поправка вносится положительная, если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, если хуже - применяется отрицательная поправка.
|
|
К денежным поправкам, вносимым к единице сравнения,можно отнести корректировки на качественные характеристики, а также корректировки, рассчитанные статистическими методами.
б) Денежные корректировки,вносимые к цене проданного объекта-аналога в целом, изменяют её на определенную сумму, в которую оценивается различие в характеристиках объекта-аналога и оцениваемого объекта.
К денежным поправкам, вносимым к цене проданного объекта- аналога в целом, следует отнести корректировки на наличие или отсутствие дополнительных улучшений (складских пристроек, стоянок автотранспорта и пр.)
Расчёт и внесение поправок
Для расчёта и внесения поправок применяются множество различных методов, среди которых можно выделить следующие:
· методы, основанные на анализе парных продаж;
· экспертные методы расчёта и внесения поправок;
· статистические методы.
Метод парных продаж
Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга за исключением одного параметра (например - местоположения), наличием которого и объясняется разница в цене этих объектов. Данный метод позволяет рассчитать поправку на вышеупомянутую характеристику и применить его для корректировки цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога на этот параметр.
|
|
Ограниченность применения данного метода объясняется сложностью подбора объектов парной продажи, поиском и проработкой большого количества информации.
Например, известны цены сделок купли-продаж по трем аналогичным (сравнимым) квартирам, две из которых находятся в центре города и одна в Айнабулаке (табл. 9.1.)
Таблица 9.1 Исходные данные по сделкам купли-продаж квартир
.
Характеристики (элементы) сравнения | Оцениваемый объект | Продажа I | Продажа II | Продажа III |
1. Местоположение | Айнабулак | Айнабулак | Центр | Центр |
2. Состояние квартиры | хорошее | среднее | хорошее | среднее |
3. Цена сделки купли-продажи, у.е./м2 | ? | 600 | 960 | 800 |
При проведении корректировки цены купли-продажи 1 м2 общей площади по сравнимым объектам для определения стоимости единицы площади оцениваемой квартиры в Айнабулаке необходимо учитывать, что представленные две характеристики (элементы) сравнения аддитивны, т.е. не имеют взаимного влияния. Следовательно, можно проводить корректировки в любом независимом порядке.
|
|
Обоснование корректировок.
1. Местоположение. Выбираем пару сравнимых продаж: I – III. Данная пара различается лишь по одному элементу сравнения – местоположению (состояние квартир этой пары одинаково). Величина корректировки составит: 600 – 800 = -200 у.е.
2. Состояние квартир. Выбираем пару сравнимых продаж II – III. Данная пара отличается лишь по одному элементу сравнения – состоянию (местоположение квартир этой пары одинаково). Величина корректировки составит: 960 – 800 = 160 у.е.
Определив значения величин корректировок сравнимых продаж, построим таблицу корректировок, проведем соответствующие корректировки и, наконец, установим значение скорректированных цен купли-продажи по трем сравнимым продажам (табл. 9.2.).
Таблица 9.2. Таблица корректировок
Характеристики (элементы) сравнения | Оцениваемый объект | Продажа I | Продажа II | Продажа III |
1. Цена, у.е./м2 | ? | 600 | 960 | 800 |
2. Местоположение | Айнабулак | Айнабулак | Центр | Центр |
3. Корректировки на местоположение | 0 | -200 | -200 | |
4. Состояние квартир | хорошее | среднее | хорошее | среднее |
5.Корректировка на состояние квартир | 160 | 0 | 160 | |
6. Итоговая корректировка | 160 | -200 | -40 | |
7. Скорректированные цены продаж | 760 | 760 | 760 |
|
|
Таким образом, скорректированные цены купли-продажи по сравнимым объектам указывают на стоимость 1 м2 общей площади оцениваемой квартиры в Айнабулаке в 760 у.е. Сделаем некоторые пояснения по введению положительных и отрицательных значений корректировок. Так, по продажам квартир II и III, расположенных в центре города сделаны отрицательные корректировки (-200). Это предопределяется отрицательным вкладом в стоимость квартиры, расположенной в центре города, и условным «переносом» ее в Айнабулак, где расположена оцениваемая нами квартира. Положительные корректировки (+160) по продаже I и III предопределяется «переходом» этих квартир из состояния «неплохое» в состояние «хорошее», в котором находится оцениваемая нами квартира.
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 147; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!