Глава 9. Сравнительный подход в оценке недвижимости
Особенности применения сравнительного подхода
Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.
Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная развитость рынка недвижимости, а также, если оцениваемый объект недвижимости является специализированным, либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, применение этого подхода нецелесообразно.
Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.
Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости, аналогичной полезности.
Основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом:
|
|
|
1. Изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные относительно недавно.
2. Собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект - аналог сравнивается с оцениваемым объектом.
3. На выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов вносятся корректировки в цены продаж сопоставимых аналогов.
4. Согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.
На первом этапе необходимо сегментирование рынка, то есть разбиение рынка на сектора, имеющие сходные объекты и субъекты.
Сходные объекты:
· по назначению использования,
· качеству,
· передаваемым правам,
· местоположению;
· физическим характеристикам.
Сходные субъекты:
· по платежеспособности,
· возможностям финансирования,
· инвестиционной мотивации.
Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости; сделки с ними осуществлены на типичных для данного сегмента условиях включающих:
|
|
|
· срок окупаемости,
· независимость субъектов сделки,
· инвестиционную мотивацию.
В частности, необходимо отслеживать следующие моменты:
Срок экспозиции - время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Алматы усредненный срок экспозиции для жилых квартир он равен примерно одному месяцу, для офисных зданий - от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, цена - завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.
Независимость субъектов сделки.
Не считаются рыночными сделками (данные по ним не могут использоваться для сравнения) следующие:
· сделки с объектами, отягощенными залогом или иными обязательствами;
· продажи имущества умерших лиц;
· продажи с целью избежать отчуждения заложенного имущества и т.д.;
а также сделки, в которых покупатель и продавец:
|
|
|
· находятся в родственных отношениях;
· являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;
· имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;
Инвестиционная мотивация определяется:
· аналогичными мотивами инвесторов;
· аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование объектов;
· степенью износа здания.
Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, т.к. ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.
Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использован по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае - это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.
Основные критерии выбора сопоставимых объектов-аналогов (ценообразующие факторы):
1) Права собственности на недвижимость
2) Условия финансирования
3) Условия и время продажи
4) Местоположение
5) Физические характеристики
1. Права собственности
|
|
|
Обычной рыночной практикой является продажа недвижимости вместе с существующими арендными договорами. При этом, если договорная арендная плата отличается от рыночной, покупатель будет в течение оставшегося срока договора аренды получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных. Учет разницы между рыночной и договорной арендной платой при определении стоимости недвижимости называется корректировкой на права собственности. Исходным при корректировке является положение о том, что полное право собственности определяется при рыночной арендной плате и доступном текущем финансировании.
2. Условия финансирования сделки
Под нетипичными условиями финансирования сделки, как правило, понимают кредитование покупки недвижимости по льготным ставкам, которые ниже рыночных. При таких условиях финансирования сделки купли - продажи объекта недвижимости необходим тщательный анализ, в результате которого вносится соответствующая поправка к цене данной сделки, основанная на разнице в ставках по кредиту.
3. Условия продажи и время продажи
Время продажи – один из основных элементов сравнения сопоставимых продаж. Для внесения корректировки на данную характеристику в цену продажи объекта - аналога, необходимо знать тенденции изменения цен на рынке недвижимости с течением времени.
Корректировка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность или если на него оказывается давление (судебное разбирательство, дело о банкротстве и т.п.).
4. Местоположение - необходимый элемент сравнения сопоставимых продаж, поскольку оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.
5. Физические характеристики объекта недвижимости - размеры, вид и качество материалов, состояние и степень изношенности объекта и другие характеристики, на которые так же вносятся корректировки.
Единицы сравнения (измерения ценообразующих факторов)
Поскольку объекты недвижимости различаются по размеру и составу, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом неизбежны большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к некоему общему знаменателю. Таким общим знаменателем, как правило, служит цена объекта в расчете на единицу площади.
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 205; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!