Международная продажа недвижимости, находящейся за рубежом
246. - Компетенция российского нотариуса. При обращении российских и/или иностранных лиц за удостоверением договоров отчуждения недвижимого имущества, находящегося за рубежом, российский нотариус должен, по общему правилу, отказывать в совершении нотариального действия. Это связано с действием императивных норм российского нотариального производства, определяющих компетенцию нотариуса по совершению некоторых нотариальных действий строго определенным нотариусом (ст. 40 Основ). В частности, согласно абз. 2 ст. 56 Основ, удостоверение договоров об отчуждении недвижимого имущества производится по месту его нахождения. Применительно к договорам международной продажи недвижимости за рубежом эта норма действует как коллизионная, отдавая компетенцию по их удостоверению компетентным органам и должностным лицам иностранного государства по месту нахождения данного имущества.
Такой категоричный подход должен смягчаться, когда речь идет о нотариальном удостоверении договоров об отчуждении доли в праве общей собственности на недвижимое имущество. Кроме того, заинтересованным лицам можно посоветовать "мобилизовать" недвижимость за рубежом путем ее внесения в уставный капитал специально создаваемого в России или за рубежом общества (товарищества). В этом случае предметом нотариально удостоверяемого договора купли-продажи будет доля - движимое имущество - в уставном капитале общества, которому принадлежит недвижимое имущество за рубежом. По существу, заинтересованные лица достигают тех же целей и с теми же гарантиями, что и в "прямой" сделке продажи недвижимости, но с использованием замещающих гражданско-правовых средств. Кроме того, "мобилизация" недвижимости в некоторых случаях представляет дополнительный интерес для сторон, учитывая налоговые и наследственные преимущества такого решения (см. выше N 175 и след., 189 и след.).
|
|
|
Пример 48: Приобретение квартиры в Чехии, компетенция российского нотариуса. К нотариусу г. Екатеринбурга А. Мишину обратились граждане России с просьбой удостоверить договор продажи квартиры в Карловых Варах (Чехия). Будет ли российский нотариус компетентен удостоверить данный договор?
Условие о нотариальном удостоверении касается формы договора продажи недвижимости. В соответствии с п. 2 ст. 36 Договора от 12 августа 1982 г. между СССР и ЧССР о правовой помощи и правовых отношениях по гражданским семейным и уголовным делам*(222) форма сделки в отношении недвижимого имущества определяется в соответствии с законодательством Договаривающейся Стороны, на территории которой находится недвижимое имущество. Следовательно, к форме данной сделки применяется чешское материальное законодательство, которое требует обязательного нотариального удостоверения договоров об отчуждении или обременении недвижимого имущества.
|
|
|
Порядок и содержание действий нотариуса при удостоверении соглашения между его сторонами, как составная часть формы, также подчиняются законодательству Чешской Республики. Нотариус применяет в своей деятельности правила нотариального производства, предусмотренные национальным правом (принцип lex fori). В частности, в России порядок совершения нотариальных действий нотариусами устанавливается Основами законодательства РФ о нотариате и другими законодательными актами Российской Федерации и республик в ее составе (ч. 1 ст. 39 Основ). Поэтому российский нотариус при совершении нотариальных действий не может применять иностранные правила нотариального производства, в деле - чешские. Следовательно, он не сможет оформить договор в соответствии с требованиями применимого права.
Что касается возможности совершения российским нотариусом удостоверительных надписей в форме, предусмотренной законодательством других государств (ч. 2 ст. 104 Основ), то это не означает полного заимствования правил нотариального производства, установленных иностранным правом, а лишь той их части, которая касается формулировки удостоверительной надписи (текста, места расположения в документе и т.п.). Таким образом, российский нотариус не компетентен удостоверить договор отчуждения квартиры в Чехии.
|
|
|
247. - Форма договора. Как следует из вышеописанного примера, право, определяющее форму международного договора продажи недвижимости, по существу предрешает вопрос о компетенции, отдавая ее соответствующим должностным лицам по месту нахождения недвижимости. На практике это означает, что всякий раз, когда применимое к форме сделки иностранное право требует обязательного нотариального удостоверения договора, оно всегда производится местным нотариусом, а компетенция российского нотариуса полностью исключается*(223). В этом смысле нотариальная монополия носит всегда национальный характер. В основе такого положения - особенности нотариального производства в различных странах мира и императивный характер его норм. Проще говоря, нотариальное удостоверение в России и за рубежом - не одно и то же, а поэтому и его правовой эффект может отличаться.
|
|
|
Теоретически может быть поставлен вопрос о возможности удостоверения российским нотариусом договора продажи недвижимости за рубежом в тех случаях, когда нотариальная форма сделок с недвижимостью, как и в России, является в месте нахождения недвижимости факультативной (см. для сравнения пример 44). Однако в этом случае нотариус наталкивается на барьер уже упоминавшейся выше (N 246) нормы абз. 2 ст. 56 Основ, которая допускает нотариальное удостоверение договоров об отчуждении недвижимости только по месту ее нахождения.
248. - Административные барьеры. Приобретение собственности за рубежом может быть обусловлено получением специального административного разрешения или выполнением других условий, как, например, наличие ценза оседлости, осуществление инвестиций ни ниже определенного размера в национальную экономику, создание определенного количества рабочих мест, etc. Эти положения имеют императивный характер и обязательны для иностранного лица, приобретающего недвижимость за рубежом. Их несоблюдение влечет ничтожность сделки, как противоречащей публичному порядку в соответствующем государстве.
В качестве примера подобного ограничительного регулирования можно назвать Швейцарию. Приобретение недвижимости в Швейцарии иностранными лицами, имеющими место жительства или нахождения за рубежом, требует предварительного согласия от компетентного органа кантона по месту нахождения недвижимости. Для получения такого разрешения иностранный покупатель должен обосновать наличие у него легитимного интереса в приобретении недвижимости на территории Швейцарии и конкретного кантона*(224). Поэтому всякий раз, когда речь идет о приобретении недвижимости за рубежом, для заинтересованных лиц будет нелишним изучить условия, при которых в соответствующем государстве допускаются иностранные инвестиции. Если ограничения, предусмотренные в Швейцарии для приобретения недвижимости иностранными лицами "законом Фридриха", довольно известны, сложнее выяснить ограничения права собственности на недвижимость, которые применяются к иностранцам, например, в Дании или специальные градостроительные нормы и особые сервитуты, обременяющие недвижимость на некоторых греческих островах.
В принципе, ограничения и/или обременения права собственности, переходящего по договору продажи недвижимости за рубежом, должны прямо указываться в тексте договора как имеющие существенное значение. Однако будет разумно посоветовать покупателю заранее осведомиться в местном реестре прав на недвижимость о реальном собственнике недвижимости, о ее возможных обременениях, а в местной администрации - о применимых градостроительных нормах и режиме использования недвижимости. Здесь российский нотариус может помочь заинтересованным лицам, указав им на своего иностранного коллегу.
249. - Практические реалии. В целом, можно заключить, что оформление международного договора продажи недвижимости по месту ее нахождения - это наиболее целесообразное решение, основанное на прагматических соображениях, и в частности:
во-первых, ввиду особой значимости сфера оборота недвижимости - это всегда область особых, усложненных юридических процедур, применение которых требует глубоких знаний и серьезного практического опыта;
во-вторых, существование во многих странах нотариальной монополии в сфере оборота недвижимости ведет к ничтожности любых актов, совершенных лицами, не относящимися к национальной нотариальной корпорации*(225);
в-третьих, необходимость выполнения целого ряда предварительных и последующих формальностей для придания юридической силы договору. Как правило, права на недвижимость в большинстве государств гражданского права учитываются в специальных публичных реестрах, откуда получение данных и последующая регистрация перехода прав - обязательные этапы оформления сделки - знать и выполнить которые в соответствии с национальным правом проще местному нотариусу;
в-четвертых, стоимость оформления договора продажи недвижимости по месту ее нахождения, как правило, ниже, так как в нее не входят дополнительные расходы на пересылку, перевод и легализацию документов, а также - на услуги консультантов и представителей.
Поэтому чаще всего полномочия российских нотариусов ограничиваются подготовкой соответствующих доверенностей для приобретения недвижимости за рубежом. При этом нотариусу желательно учитывать положения иностранного права в целях обеспечения действия доверенности в месте ее представления. Здесь будет вполне - оправданным ограниченное заимствование положений иностранного права, определяющих как форму, так и содержание данного документа или использование унифицированных форм доверенности (см. подробнее ниже N 269 и след.).
_ 2. Международная мена недвижимости
250. - По своим содержательным характеристикам договор мены очень близок к договору купли-продажи. Поэтому достаточно логично распространение на него в международном частном праве аналогичных коллизионных правил, что и для международной продажи недвижимости. В то же время особенности юридической конструкции данного договора способны породить некоторые сложности при определении применимого права. Конечно, если обмен осуществляется между недвижимым имуществом, находящимся на территории одной страны, то никаких проблем не возникает: по общему правилу, если стороны не предусмотрели иное, именно материальное право страны местонахождения недвижимости применимо к договору, определяя как его содержание, так и форму (п. 3 ст. 1209, ст. 1213 ГК РФ). Однако когда объекты недвижимости, подлежащие обмену, находятся на территории разных государств, место нахождения недвижимости не может быть определено, что не позволяет разрешить коллизию национальных правопорядков, с которыми договор связан. Поэтому если стороны не выбрали применимое право, оно должно определяться исходя из других элементов правоотношения, позволяющих локализовать договор. Например, в качестве применимого может выступать:
право места заключения договора;
право места нахождения более ценной недвижимости;
право места платежа разницы при неравноценном обмене.
Пример 49: Мена квартиры в России на жилой дом в Казахстане, применимое право. К нотариусу г. Челябинска Н. Ядвиге обратились граждане России за удостоверением договора мены недвижимости. Предметом мены выступает квартира в г. Челябинске и жилой дом в г. Семипалатинск (Казахстан). Какое право применимо к договору?
Оптимальным вариантом, исключающим всякую неопределенность в отношениях сторон по договору, будет выбор ими применимого права (ст. 1210 ГК РФ). При этом, в соответствии с п. 4 ст. 1210 ГК РФ, стороны могут выбрать применимое право и для отдельных частей договора: к обязательству по передаче недвижимого имущества на территории России - российское материальное право, а к обязательству по передаче недвижимости на территории Казахстана - казахское материальное право. При отсутствии соглашения сторон о применимом праве оно определяется исходя из совокупности обстоятельств дела. С учетом того, что стороны обратились за оформлением договора к российскому нотариусу, к нему может применяться российское материальное право как право места заключения договора.
Требования к форме также определяются в соответствии с правом страны по месту заключения сделки, поскольку место нахождения недвижимости, как этого требуют п. 3 ст. 1209 ГК РФ и п. 2 ст. 39 Минской конвенции, однозначно определить невозможно*(226). Таким образом, в нашем примере форма сделки должна определяться в соответствии с российским правом. Однако государственная регистрация прав на недвижимое имущество будет осуществляться в каждой стране отдельно, в соответствии с требованиями его внутреннего законодательства (ст. 164 ГК РФ; ст. 118 Гражданского кодекса Казахстана).
_ 3. Дарение
251. - Дарение - один из часто встречающихся в нотариальной практике договоров. Нередко оно используется в качестве замещающего способа организации наследования, имея существенные фискальные и процедурные преимущества. Внешний элемент в данном договоре может проистекать из:
1) факта нахождения предмета дарения за рубежом;
2) наличия гражданства иностранного государства у дарителя или одаряемого.
В международном обороте дарение ставит классические вопросы, связанные с определением применимого права (1) и сферой его действия (2). Кроме того, интерес вызывает использование в международном обороте некоторых особых видов дарения (3).
Дата добавления: 2019-02-12; просмотров: 156; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!