Расчет стоимости объекта доходным подходом

⇐ ПредыдущаяСтр 3 из 3

Доходный подход – способ оценки имущества, основанный на определении стоимости будущих доходов от его использования. Согласно, данному подходу стоимость объекта оценки определяется его потенциальной способностью приносить доход.

Доходный подход – это совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от объекта оценки. Доходный подход соединяет в себе оправданные расчеты будущих доходов и расходов в соответствии с требованиями инвестора. Требования к конечной отдаче отражают различия в рисках, учитывая тип недвижимости, местоположение, условия и возможности регионального рынка и др. Определение текущей стоимости всех будущих доходов может быть осуществлено применением метода капитализации дохода и метода дисконтирования денежных потоков.

Преимущества методов оценки, используемых в рамках доходного подхода, следующие:

- только доходный подход ориентирован на будущее, то есть учитывает будущие ожидания относительно цен, затрат инвестиций и т. д.;

- учитывается рыночный аспект, поскольку требуемая ставка дохода вычисляется с использованием реальных рыночных данных. Недостатки доходных методов состоят в трудностях, связанных с прогнозированием будущих событий, в особенности на долгосрочную перспективу

Таблица 11. Сравнительный подход.

Параметры

Аналог 1

Аналог 2

Аналог 3

Аналог 4

Объект оценки

площадь, м.кв.

36,9

31,6

31,5

32,7

цена, месяц

23970

25500

27000

20700

26850

кол-во комнат

цена, руб

1790000

1850000

1600000

цена за м.кв., руб.

49722,22

50135,50

58544,30

50793,65

ср.цена м.кв., руб.

52298,92

Право собств.

собственность

Коррект. на право собств.

Скорр. Ст-ть

1790000

1850000

1600000

Условия финансиров.

рыночные

Коррект. на усл. Фин.

Коррект. на торг

-2,50%

Скорр. Ст-ть

1745250

1849998

1560000

этаж

9 из 10

16 из 16

8 из 10

5 из 5

4 из 5

коррект.на этажность

10%

Скорр. Ст-ть

1745250

2034997

1849998

1716000

Тип дома

кирпичный

Монолит.

кирпичный

панельный

Корректировка на тип дома

-12%

Скорр. Ст-ть

1535820

1790798

1627998

1716000

наличие балкона

есть

коррект. на наличие балк.

Скорр. Ст-ть

1535820

1790798

1627998

1716000

санузел

раздельный

совмещен

коррект. на санузел

-5%

Скорр. Ст-ть

1459029

1790798

1627998

1716000

удаленность от остановки

56м

280м

350м

180м

620м

кооррект. на удал.от остан.

-1%

-0,50%

-1%

Скорр. Ст-ть

1444438,7

1772890

1619858

1698840

Стоимость по срав.подходу

1310887,08

Таблица 12. Доходный подход.

	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3	Аналог 4	Объект оценки
Ставка капитализации	0,16	0,17	0,18	0,16
Ср. ставка капитализации	0,17
Стоимость по дох.подходу	1895294,18

Согласование результатов оценки

Рыночная стоимость Объекта оценки, определенная для использования при определении цены для совершения сделки или иных действий с Объектом оценки, в том числе при совершении сделок купли-продажи, разрешении имущественных споров, принятии управленческих решений, по состоянию на 22 октября 2018 года составляет:

Один миллион шестьсот три тысячи девяносто рублей )

Приложения

8.1.Фотографии объектов

Аналог 1. Однокомнатная квартира. Киров, р-н Ленинский, улица Андрея Упита, 13. Этаж 9/10. 36м.кв. Цена 1 790 000 ₽.https://www.avito.ru/kirovskaya_oblast_kirov/kvartiry/1-k_kvartira_36_m_910_et._1244592936

Рис. 2. Аналог 1

Аналог 2. Однокомнатная квартира. Кировская область, Киров, ул. Свободы, 158. Этаж 16/16. Цена 1850000р. 36,9м.кв. https://www.avito.ru/kirovskaya_oblast_kirov/kvartiry/studiya_36.9_m_1616_et._1653648955

Рис. 3. Аналог 2

Аналог 3. Однокомнатная квартира. Киров, район Ленинский, Мостовицкая улица, 4. Этаж 8/10. Цена 1850000. 31,6м.кв.https://www.avito.ru/kirovskaya_oblast_kirov/kvartiry/1-k_kvartira_31.6_m_810_et._1455681922

Рис. 4. Аналог 3

Аналог 4. Однокомнатная квартира. Киров, район Октябрьский, улица Лепсе, 63, подъезд 2. Этаж 5/5. Цена 1600000. 31,5м.кв. https://www.avito.ru/kirovskaya_oblast_kirov/kvartiry/1-k_kvartira_31.5_m_55_et._1088106695

Рис. 5. Аналог 4

Объект оценки. Однокомнатная квартира. Район Октябрьский, улица Горбуновой, 18. Этаж 4/5. 32,7 м.кв. https://www.avito.ru/kirovskaya_oblast_kirov/kvartiry/1-k_kvartira_32.7_m_45_et._1583983530

Рис.6 . Объект оценки Рис.7 . Объект оценки

8.2.Карта Кировской области

Рис. 8. Кировская область

9.Используемые источники информации

· Федеральный закон от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»;

· Федеральный стандарт оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 256;

· Федеральный стандарт оценки № 2 «Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 255;

· Федеральный стандарт оценки № 3 «Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)», утвержден приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. № 254;

· ГОСТ 6.30-2003 Унифицированные системы документации. Унифицированная система организационно-распорядительной документации. Требования к оформлению документов;

· Федеральный стандарт оценки "Требования к уровню знаний экспертасаморегулируемой организации оценщиков (фсо №6) "Утвержден Приказом Минэкономразвития России от 07.11.2011 N 628.

Дата добавления: 2019-01-14; просмотров: 138; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 23

Мы поможем в написании ваших работ!