Определение стоимость объекта недвижимости

Выбор подходов и методов оценки

Исходя из целей оценки, а также из совокупности доступной информации, Оценщик пришел к выводу, что проведение оценки данной квартиры необходимо производить с позиций сравнительного подхода методом качественного сравнения.

От использования затратного подхода по отношению к оцениваемой квартире Оценщик решил отказаться, в связи с тем, что оцениваемая квартира является лишь небольшой составной частью здания. Расчет стоимости квартиры с позиций данного подхода, скорее всего, оказался бы некорректным и негативно бы повлиял на точность результатов оценки. Практический опыт показывает, что ориентир стоимости, рассчитанный затратным подходом, дает очень большую погрешность в вычислениях, так как при расчетах невозможно точно учесть долю стоимости участка земли, на котором расположен многоквартирный дом в стоимости одной квартиры в этом доме, невозможно точно учесть стоимость площадей общего пользования (площадей лестниц и лестничных пролетов) в стоимости одной квартиры. Кроме того, у Оценщика не было возможности получить технические и правоустанавливающие документы по всему зданию и занимаемому им земельному участку; соответственно проведение оценки затратным подходом не представлялось возможным из-за отсутствия необходимых данных.

Доходный подход, по мнению Оценщика, в данном случае также не может быть использован, поскольку оцениваемая квартира не предназначена для целевого извлечения дохода. В подавляющем большинстве случаев, расчет стоимости квартиры методами доходного подхода дает результат ниже, чем цены реальных сделок на рынке с аналогичными квартирами, поскольку, как правило, цель приобретения квартир - проживание, то есть удовлетворение личной потребности в жилье, а не извлечение дохода.

Анализ наиболее лучшего и наиболее эффективного использования

Понятие “наилучшее и наиболее эффективное использование”, применяемое в данном Отчете, подразумевает такое использование объекта недвижимости, которое является физически и финансово осуществимым, юридически возможным, целесообразным с финансовой точки зрения, и в результате которого стоимость земли будет максимальной.

Заключение о наилучшем использовании и наиболее эффективном использовании отражает позицию Оценщика в отношении наилучшего использования объекта недвижимости, исходя из анализа состояния рынка и свойств самого объекта недвижимости.

Физическая и финансовая осуществимость: рассматриваются только те способы использования объекта, которые реально осуществить в данной местности с использованием существующих технологий и для которых существует возможность финансирования.

Юридическая возможность: рассматриваются только те способы использования объекта, которые разрешены действующим законодательством РФ и различными нормативными актами (распоряжениями о зонировании, нормами градостроительства, экологическими нормативами и т.п.).

Финансовая целесообразность: из осуществимых и юридически возможных способов использования выбираются те, которые будет давать приемлемый доход владельцу объекта.

Максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из финансово целесообразных вариантов использования объекта будет приносить чистый максимальный доход или максимальную текущую стоимость.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования недвижимости, способствует определению того использования, которое, согласно прогнозам, даст самый высокий общий доход на инвестированный капитал. Типичными вариантами использования недвижимости могут служить следующие альтернативы:

1. Снос улучшений.

2. Реконструкция или обновление.

3. Продолжение использования в таком состоянии, в каком находится сейчас.

Предполагаем, что все три варианта юридически допустимы и физически возможны. Тогда, финансовая целесообразность заключается в том, что результат должен обеспечить доход, равный или больший, по сравнению с той суммой, которая необходима для покрытия операционных расходов, финансовых обязательств и капитальных затрат. Вдобавок, использование должно быть максимально продуктивным, или тем использованием, которое обеспечивает наивысшую стоимость, согласующуюся со ставкой дохода, гарантированной рынком для этого типа использования.

Снос улучшений: анализ наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает, что существующие улучшения должны либо оставаться в прежнем состоянии (должны ремонтироваться до тех пор, пока они продолжают вносить вклад в общую стоимость собственности), либо быть снесены, когда доход от нового улучшения будет больше, чем стоимость сноса существующих улучшений и строительства альтернативного объекта (объектов). По мнению Оценщика, в настоящее время снос рассматриваемого жилого здания нецелесообразен.

Реконструкция и капитальный ремонт: по состоянию на дату оценки, по мнению оценщика, жилой дом, в котором расположена оцениваемая квартира, находится в состоянии вполне пригодном для использования и капитального ремонта не требует. Поэтому, проведение реконструкции и капитального ремонта не является наилучшим и наиболее эффективным использованием объекта.

Продолжение текущего варианта использования: представляется наиболее реальным использованием в связи с тем, что в данном районе спрос жилые площади очень высок. Кроме этого, квартиру из жилого фонда юридически невозможно использовать для целей иных, чем проживание, поэтому оцениваемую квартиру можно использовать только как жилое помещение. Такое использование будет являться юридически возможным, физически и финансово осуществимым, финансово целесообразным и максимально эффективным, то есть будет наилучшим и наиболее эффективным использованием.

Сравнительный подход

Для проведения оценки с позиций сравнительного подхода оценщик выбирает метод качественного сравнения цен. Выбор данного метода обусловлен следующими причинами: оценка основывается на прямой рыночной информации, опубликованной в открытых источниках; для анализа доступно большое количество предложений к продаже квартир, что позволяет отобрать аналоги с достаточной степенью точности и в достаточном количестве; структура информации позволяет проводить параметрическое сравнение объектов по основным ценообразующим параметрам; представленная информация доступна для проверки посредством интервью с представителями риэлтерских компаний и анализа фотоматериалов, если они доступны.

При определении рыночной стоимости квартиры Оценщик использовал цены предложений о продаже аналогичных квартир, которые на дату оценки были представлены в крупных московских агентствах недвижимости.

Информация по аналогам получена оценщиком из открытых источников в сети Интернет, а также из интервью с сотрудниками риэлтерских компаний, выставивших предложение на рынок. В каждом конкретном случае оценщик приводит источник информации и, в случае, если страница может быть изменена или удалена, - распечатки Интернет-страниц. Личный осмотр сопоставимых объектов-аналогов оценщиком не проводился.

В качестве единицы сравнения оценщик выбирает 1 кв.м., поскольку эта единица является общепринятой единицей сравнения на рынке квартир.

Для проведения оценки методом качественного сравнения цен были найдены следующие аналоги:

Таблица 9. Аналоги и объект недвижимости по параметрам

Параметр	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи, руб	-	1630000	1780000	1400000
Общая площадь, кв.м.	34	37	35	33
Этаж/этажность	7/9	7/9	6/9	6/9
Тип дома	кирпичный	кирпичный	кирпичный	панельный
Лоджия	есть		есть	есть
Ближайшая остановка, м	420	330	230	260
Местоположение	район средней отдалённости	район средней отдалённости	район средней отдалённости	район средней отдалённости
Состояние	рабочее	рабочее	рабочее	рабочее
Количество комнат	1	1	1	1

Так как абсолютно одинаковых аналогов оцениваемой квартиры выявить не удалось, хотя были выбраны очень близкие аналоги, необходимо вносить корректировки на различия. Для корректировки цен предложений объектов-аналогов оценщик использует технику качественного сравнения цен.

Техника корректировок выбрана оценщиком потому, что аналоги, по своим наиболее весомым ценообразующим факторам, близки с объектом оценки (насколько это возможно), а корректировка производится по менее весомым факторам и влияние этих отличий на определение стоимости объекта оценки не очень велико. Выбранные факторы сравнений и полученные корректировки обобщены в следующей таблице.

Таблица 10. Расчёт стоимости объекта оценки (с корректировками)

Параметр	Объект оценки	Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
Цена продажи	-	1630000	1780000	1400000
Этаж/этажность	7/9	7/9	6/9	6/9
Корректировка на этаж/этажность	-	0	-230000	-230000
Скорректированная стоимость, руб.	-	1630000	1550000	1170000
Тип дома	кирпичный	кирпичный	кирпичный	панельный
Корректировка на тип дома	-	0	0	380000
Скорректированная стоимость, руб.	-	1630000	1550000	1550000
Лоджия	есть	есть	есть	есть
Корректировка на наличие лоджии	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	1630000	1550000	1550000
Ближайшая остановка, м	420	330	230	260
Корректировка на ближайшую остановку	-	17518	8298	9854
Скорректированная стоимость, руб.	-	1647518	1558298	1559854
Местоположение	район средней отдалённости	район средней отдалённости	район средней отдалённости	район средней отдалённости
Корректировка на местоположение	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	1647518	1558298	1559854
Состояние	рабочее	рабочее	рабочее	рабочее
Корректировка на состояние	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	1647518	1558298	1559854
Количество комнат	1	1	1	1
Корректировка на количество комнат	-	0	0	0
Скорректированная стоимость, руб.	-	1647518	1558298	1559854
Общая площадь, кв. м.	34	37	35	33
Корректировка на площадь	-	-136161	-45387	45387
Скорректированная стоимость, руб.	-	1511357	1512911	1605241

Общая средняя рыночная стоимость составит в диапазоне от 1 511 357 до 1 605 241 руб.

Учитывая узость полученного диапазона, в качестве рыночной стоимости полученной при оценке сравнительным подходом принимаем среднее арифметическое величин границ диапазона (1 511 357 + 1 605 241)/2 = 1 558 299 руб.

Расчёт 1 кв.м. оцениваемого объекта опираясь на полученную рыночную стоимость с помощью сравнительного подхода:

1 558 299/34= 45 832 руб.

Таким образом, рыночная стоимость рассматриваемой квартиры, определенная с помощью сравнительного подхода к оценке, составляет, округленно, 1 560 000 (Один миллион пятьсот шестьдесят тысяч) рублей.

Дата добавления: 2019-01-14; просмотров: 182; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 2 3 456 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!