Методы расчета корректировок сравнительного подхода
1) Анализ парных продаж. Основан на предположении, что разница в стоимости объектов, имеющих только 1 различие, полностью может быть отнесена на это различие.
2) Статистический анализ. Главным преимуществом денежных поправок является то, что последовательность их внесения может быть различной и не влияет на результат. Процентные поправки предусматривают определенную последовательность их внесения: в последовательности элементов сравнения.
3) Анализ затрат. Расчет корректировок производится на основе на основе расчета затрат на установку или ремонт ценообразующего элемента.
4) Метод прямого сравнения характеристик. Применяется, когда нет возможности рассчитать стоимостную корректировку. Представляет собой в=сравнение объекта оценки с объектом аналогом по качественным характеристикам.
5) Капитализация арендных платежей. Применяется, когда арендная плата зависит от наличия какой-либо характеристики, либо, когда объект оценки обременен договором аренды, а объект аналог – нет.
6) Экспертный метод. В основе метода – субъективное мнение оценщика относительно величины какого-либо параметра на цену объекта.
Выбор объектов аналогов.
При применении подхода сравнительного анализа продаж мы провели исследование рынка, чтобы найти недавно выставленные предложения по продаже квартир. Исследование рынка проводилось с использованием средств массовой информации, в результате которого были найдены аналоги, расположенные в непосредственной близости к объекту оценки.
|
|
|
Сведения об объектах – аналогах
Аналог 1- Кировская область, Киров, р-н Октябрьский, ул. Лепсе, 41; 1-комнатная квартира 30 кв. м. расположенная на 1 этаже 9-этажного дома. (Приложение 1)
Аналог 2- Кировская область, Слободской; 1-комнатная 30 кв. м, расположенная на 3 этаже 5-этажного дома. (Приложение 2)
Аналог 3- Кировская область, Киров, р-н Ленинский, ул. Сурикова, 5а; 1-комнатная квартира 32 кв. м, расположенная на 3 этаже 9-этажного дома. (Приложение 3)
Аналог 4 - Кировская область, Киров, р-н Октябрьский, ул. Большева, 2; 1-комнатная квартира 32 кв. м, расположенная на 1 этаже 9-этажного дома. (Приложение 4)
Применение сравнительного подхода в оценке объекта недвижимости
Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом представлен в таблице 7.
Таблица 7 – Расчет рыночной стоимости сравнительным подходом
| Параметр | Пара 1 | Пара 2 | Объект оценки | ||||
| А 1 | А 2 | А 3 | А 4 | ||||
| Вид права | прямая аренда | прямая аренда | прямая аренда | прямая аренда | прямая аренда | ||
| Корректировка на вид права | X | X | X | X | |||
| Вид исходной информации | предложение | предложение | предложение | предложение | предложение | ||
| площадь, м.кв. | 30 | 30 | 32 | 32 | 30 | ||
| цена, месяц | 7500 | 7000 | 8000 | 8500 | 7500 | ||
| Цена 1м.кв за месяц | 250 | 233,33333 | 250 | 265,625 | |||
| корректировка на S | 1000 | 1000 | 0 | 0 | |||
| Скорректированная ст-ть. Аренды | 8500 | 8000 | 8000 | 8500 | |||
| кол-во комнат | 1 | 1 | 1 | 1 | 1 | ||
| этаж | 1 | 3 | 3 | 1 | 3 | ||
| корректировка на этажность | -500 | 0 | 0 | -500 | |||
| скоррект.стоимость аренды | 8000 | 8000 | 8000 | 8000 | |||
| цена, руб | 1500000 | 1450000 | 1550000 | 1600000 | |||
| цена за м.кв., руб. | 50000 | 48333,333 | 48437,5 | 50000 | |||
| скорректированная цена (с метрами) | 1500000 | 1450000 | 1453125 | 1500000 | |||
| средняя цена, руб. | 1475781,25
| ||||||
| Стоимость по сравнительному подходу | 1475781,25 | ||||||
Стоимость объекта оценки сравнительным подходом составила 1475871 рублей.
Применение сравнительного подхода для определения рыночной стоимости квартир является самым распространенным и единственным с точки зрения правильного отражения всех факторов, влияющих на рынок жилья и расчета рыночной стоимости.
Применение доходного подхода
Расчет рыночной стоимости доходным подходом представлен в таблице 8.
Таблица 8 – Расчёт рыночной стоимости доходным подходом
| Параметр
| Пара 1 | Пара 2 | Объект оценки | |||||
| А 1 | А 2 | А 3 | А 4 | |||||
| Вид права | прямая аренда | прямая аренда | прямая аренда | прямая аренда | прямая аренда | |||
| площадь, м.кв. | 30 | 30 | 32 | 32 | 30 | |||
| цена, месяц | 7500 | 7000 | 8000 | 8500 | 7500 | |||
| скорректированная цена (с метрами) | 1500000 | 1450000 | 1550000 | 1600000 | ||||
| Ставка капитализации | 0,06 | 0,06 | 0,07 | 0,07 | ||||
| Средняя ставка капитализации | 0,065 | |||||||
| стоимость по доходному подходу | 1428596,652 | |||||||
Стоимость объекта оценки доходным подходом составила 1428596 рублей.
Исходя из данных таблиц можно сказать, что при оценке сравнительным подходом рыночная стоимость оцениваемого объекта будет ближе к фактической, чем при оценке доходным подходом. Потому что в сравнительном подходе учитывается большее количество данных.
Согласование результатов оценки
В зависимости от конкретной ситуации, результаты каждого из трех подходов могут в большей или меньшей степени отличаться друг от друга. Выбор итоговой величины стоимости зависит от назначения оценки, имеющейся информации и степени её достоверности. Для определения итоговой величины стоимости используется метод средневзвешенного значения, а также субъективное мнение Оценщика.
|
|
|
Результаты оценки, полученные сравнительным подходом, дают всегда более достоверные цифры, так как он основывается на реальные цены купли-продажи на рынке недвижимости. В нашем случае мы использовали предложения на рынке недвижимости, количество подобранных аналогов по объекту - четыре. Мы считаем, что данный подход, в нашем случае, дает наиболее достоверные и правдоподобные результаты. Более того, наиболее вероятной величиной стоимости недвижимости может быть реальная цена продажи аналогичной недвижимости, зафиксированная рынком.
В результате проведенного анализа и расчетов с использованием существующих методик оценки жилой недвижимости, оценщик определил итоговое значение рыночной стоимости однокомнатной квартиры, расположенной по адресу: Жилая квартира. Адрес: Кировская область, Киров, р-н Первомайский, ул. Свободы, 23, которая на дату оценки после округления составила: 1452188 рублей.
Дата добавления: 2019-01-14; просмотров: 761; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!