Анализ социально-экономического состояния г. Кирова
Кировская область — субъект Российской Федерации. Входит в состав Приволжского федерального округа. Относится к Волго-Вятскому экономическому району.
Кировская область граничит с девятью субъектами Российской Федерации (больше, чем любой другой субъект России): на востоке с Пермским краем и Удмуртией, на севере — с Республикой Коми и Архангельской областью, на западе — с Вологодской, Костромской, Нижегородской областями, на юге — с республиками Марий Эл и Татарстан.
Кировская область, одна из крупнейших в Нечернозёмной зоне Российской Федерации, расположена на северо-востоке Русской равнины в центрально-восточной части Европейской России.
Карта Кировской области представлена на рисунке 1.
Рис. 1. Карта Кировской области
Промышленность
Основные показатели промышленного производства Кировской области представлены в таблице 1.
Таблица 1 - Основные показатели промышленного производства Кировской области
| Показатели | 2014 | 2015 | 2016 |
| добыча полезных ископаемых | 93,7 | 79,9 | 114,3 |
| обрабатывающие производства | 102,8 | 104,5 | 103,5 |
| производство и распределение электроэнергии, газа, воды | 109,8 | 98,8 | 98,6 |
Вывод: по таблице видно, что добыча полезных ископаемых и обрабатывающие производства возросли в % к предыдущему году, а производство и распределение электроэнергии, газа, воды – уменьшилось, скорее всего это связано с увеличением купли/продажи/строительства недвижимости.
|
|
|
Сельское хозяйство
Производство продукции сельского хозяйства в процентах к предыдущему году представлены в таблице 2.
Таблица 2 – Производство продукции сельского хозяйства в процентах к предыдущему году
| Показатели | 2015 | 2016 | 2017 |
| растениеводство | 90,8 | 92,9 | 103,2 |
| животноводство | 106,3 | 104,9 | 105,4 |
Вывод: В 2017 году животноводство увеличилось на 5,4 %. Так как климат области умеренный, то основной отраслью является животноводство. Растениеводство является побочной отраслью, представляющей корм для скота и лишь некоторая часть продукции идет на продажу.
Цены на товары и услуги
Индексы потребительских цен (тарифов) на товары и услуги
по Кировской области представлены в таблице 3.
Таблица 3 - Индексы потребительских цен (тарифов) на товары и услуги
по Кировской области
| Месяц | 2016 | 2017 | 2018 | ||
| январь | 100,63 | 99,83 | 99,65 | ||
| февраль | 101,16 | 99,96 | 99,87 | ||
| март | 101,92 | 100,27 | 99,72 | ||
| апрель | 102,32 | 100,71 | 99,84 | ||
| май | 102,68 | 100,85 | 100,36 | ||
| июнь | 103,1 | 100,81 | 100,83 | ||
| июль | 103,42 | 100,88 | 101,28 | ||
| август | 103,59 | 100,8 | 101,56 | ||
| сентябрь | 104,19 | 101,35 | 102,04 | ||
| октябрь | 104,59 | 101,51 | 102,45 | ||
| ноябрь | 105,01 | 101,57 | -
| ||
| декабрь | 105,15 | 101,64 | - |
Вывод: по данной таблице можно сделать вывод о том, что в период с января по апрель рост цен держался стабильно, с мая наблюдается постепенное повышение цен на товары и услуги. Они увеличились на 1,5-2%.
Социальная сфера
Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников организаций Кировской области по видам экономической деятельности представлены в таблице 4.
Таблица 4 - Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников организаций Кировской области по видам экономической деятельности
| Показатели | Среднемесячная з/п, рублей | Темп роста, % | ||||
| 2015 | 2016 | 2017 | ||||
| С/х, лесное хоз-во, охота, рыболовство | 16900 | 18400 | 20301 | 120,12 | ||
| Добыча полезных ископаемых | 21782 | 25382 | 24909 | 114,36 | ||
| Обрабатывающие производства | 22414 | 24423 | 27955 | 124,72 | ||
| Строительство | 23257 | 23410 | 26063 | 112,07 | ||
| Торговля оптовая и розничная | 17627 | 18486 | 19768 | 112,15 | ||
| Транспортировка и хранение | 26231 | 27332 | 28153 | 107,33 | ||
| Деятельность гостиниц и предприятий общественного питания | 14249 | 14956 | 16270 | 114,18 | ||
| Деятельность в области информации и связи | 21275 | 22841 | 29975 | 140,89 | ||
| Деятельность финансовая и страховая
| 36731 | 39948 | 44060 | 119,95 | ||
| Деятельность по операциям с недвижимым имуществом | 21076 | 20804 | 22360 | 106,09 | ||
| Государственное управление и обеспечение военной безопасности; социальное обеспечение | 33009 | 34305 | 31599 | 95,73 | ||
| Образование | 17708 | 18257 | 19403 | 109,57 | ||
| Деятельность в области здравоохранения и социальных услуг | 19737 | 21019 | 23064 | 116,86 | ||
| Предоставление прочих видов услуг | 17959 | 18573 | 18789 | 104,62 | ||
Вывод: по таблице видно, что среднемесячная номинальная заработная плата возрастает во всех отраслях экономической деятельности, кроме государственного управления и обеспечения военной безопасности. Здесь мы видим снижение на 4,27%.
Рынок труда
Численность рабочей силы Кировской области в 2016-2018 годах представлены в таблице 5.
Таблица 5 - Численность рабочей силы Кировской области в 2016-2018 годах
| Показатели | рабочая сила, тыс.чел | в том числе | уровень участия в рабочей силе % | уровень занятости % | уровень безработицы % | |||
| занятые | безработные | |||||||
| 2016 | ||||||||
| Всего | 679,9 | - | - | - | - | - | ||
| мужчины | 347,4 | - | - | - | - | - | ||
| женщины | 332,6 | - | - | - | - | - | ||
| 2017 | ||||||||
| всего | 672,1 | 636,5 | 35,6 | 62,1 | 58,8 | 5,3 | ||
| мужчины | 343,2 | 323,7 | 19,5 | 70,5 | 66,5 | 5,7 | ||
| женщины | 328,9 | 312,7 | 16,2 | 55,2 | 52,5 | 4,9 | ||
| 2018
| ||||||||
| Всего | 663,8 | 628,9 | 34,9 | 61,9 | 58,6 | 5,3 | ||
| мужчины | 341 | 321,5 | 19,5 | 70,7 | 66,6 | 5,7 | ||
| женщины | 322,8 | 307,4 | 15,4 | 54,7 | 52,1 | 4,8 | ||
| Темп роста рабочей силы, %, | 97,63 | |||||||
Вывод: По сравнению с 2016 годом численность рабочей силы уменьшилась на 2,37%, это может быть связано с естественной убылью или миграции населения.
Демография
Основные демографические показатели Кировской области представлены в таблице 6.
Таблица 6 - Основные демографические показатели Кировской области
| Показатели | 2016 | 2017 | Изменение | Темп роста, % | ||
| человек | на 1000 человек населения | человек | на 1000 человек населения | |||
| Родившиеся | 16299 | 12,6 | 13736 | 10,7 | -2563 | 84,28 |
| Умершие | 19309 | 14,9 | 18615 | 14,5 | -694 | 96,41 |
| Естественная убыль | -3010 | -2,3 | -4879 | -3,8 | -1869 | 162,09 |
| Браки | 7421 | 5,7 | 7437 | 5,8 | 16 | 100,22 |
| Разводы | 5297 | 4,1 | 5291 | 4,1 | -6 | 99,89 |
Вывод: Браки и естественная убыль возрастает за анализируемый период. Главной причиной снижения естественного прироста населения стало падение рождаемости.
Этапы проведения оценки
Этапы проведения оценки описаны в Федеральном стандарте оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» ФСО №1, обязательном к применению при осуществлении оценочной деятельности (утвержден приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации (Минэкономразвития России) от 20 мая 2015 г. №297 г. Москвы «Об утверждении федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)»), в Стандартах и правилах оценочной деятельности Некоммерческого партнерства СРОО «Экспертный совет».
Проведение оценки состоит из следующих этапов:
а) заключение договора на проведение оценки, включающего задание на оценку;
б) сбор и анализ информации, необходимой для проведения оценки, в том числе возможный осмотр Объекта оценки;
в) составление таблицы по анализу представленной Заказчиком информации, необходимой для проведения оценки, о характеристиках недвижимого имущества, права на которое оцениваются;
г) анализ отраслевых и локальных рынков, к которым относится Объект оценки;
д) применение подходов к оценке, включая выбор методов оценки и осуществление необходимых расчетов;
е) согласование (обобщение) результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости Объекта оценки;
ж) составление Отчета об оценке.
Рыночная стоимость
В настоящем Отчете оценке подлежит рыночная стоимость объекта оценки.
Оценка была проведена в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, Федеральными стандартами оценки (ФСО), стандартами и правилами оценочной деятельности, утвержденными НП СРОО «ЭС».
Определение рыночной стоимости дается в Федеральном Законе №135-ФЗ от 29 июля 1998 года «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральном стандарте оценки: «Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)» от 20.05.2015 г. Как субъект гражданских правоотношений Исполнитель придерживается требований Федерального Закона и ФСО №2. Тем не менее, рыночная стоимость, указанная в настоящем Отчете, также соответствует Международным Стандартам.
Для целей настоящей оценки было использовано следующее определение рыночной стоимости, содержащееся в Федеральном стандарте оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2):
«… наиболее вероятная цена, по которой объект оценки может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
· одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
· стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
· объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;
· цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
· платеж за объект оценки выражен в денежной форме».
Общие понятия оценки
В настоящем отчете использованы следующие термины:
Объект оценки – объекты гражданских прав, в отношении которых законодательством Российской Федерации установлена возможность их участия в гражданском обороте.
Подход к оценке – совокупность методов оценки, объединенных общей методологией. Методом оценки является последовательность процедур, позволяющая на основе существенной для данного метода информации определить стоимость объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Дата оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) – дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки. Если в соответствии с законодательством Российской Федерации проведение оценки является обязательным, то с даты оценки до даты составления отчета об оценке должно пройти не более трех месяцев, за исключением случаев, когда законодательством Российской Федерации установлено иное.
Подходы к оценке
Выделяют три основных подхода к оценке стоимости имущества: затратный, доходный и сравнительный.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки.
Рыночная стоимость недвижимости при использовании затратного подхода определяется как сумма стоимости участка земли, как свободного, и стоимости строительства улучшений (недвижимости) с учетом совокупного износа. Исходное положение затратного метода состоит в том, что стоимость улучшений определяется как сумма затрат, которые должен понести типичный покупатель для получения на дату оценки путем строительства на этом же участке земли зданий и сооружений, адекватных по своей полезности объекту оценки. Другими словами, стоимость улучшений определяется как стоимость строительства на дату оценки объекта аналогичной полезности.
Доходный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. В основе доходного подхода лежит принцип ожидания, говорящий о том, что стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод ее владельца. Формализуется данный подход путем пересчета будущих денежных потоков, генерируемых собственностью в текущую стоимость на момент оценки. Общепринятой и наиболее широко используемой базой для определения доходности недвижимости является арендная плата.
В рамках доходного подхода к оценке недвижимости выделяют два основных метода оценки – метод дисконтирования и метод капитализации будущих доходов. Первый метод (дисконтирования) основывается на анализе и прогнозе доходов, генерируемых недвижимостью за ряд лет, второй же (капитализации) позволяет пересчитать годовой доход в стоимость собственности.
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется иллюстрированные каталоги: информационное издание «Из рук в руки», «Недвижимость и цены». В указанных выше источниках Исполнителем были изучены предложения к продаже квартир, расположенных в г. Москве. На основе анализа Исполнитель выявил объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым объектом недвижимости, из которых была подготовлена выборка объектов, являющихся аналогами оцениваемого объекта недвижимости.
Затратный подход
Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устаревания. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратный подход основывается на принципе Замещения, согласно которому инвестор поступает неоправданно, если он платит за объект недвижимости сумму большую, чем та, за которую он может приобрести (путем покупки земельного участка и строительства здания, без чрезмерной задержки) объект недвижимости аналогичной желательности и полезности. Данный подход оценки может привести к объективным результатам, если возможно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости. Затратный подход показывает оценку восстановительной стоимости здания за вычетом износа, увеличенную на стоимость земли. Обоснование отказа от использования затратного подхода На основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с изменениями от 21.07.2014 г. Статья 14. Права оценщика: Оценщик имеет право: применять самостоятельно подходы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. На основании Приказа Минэкономразвития об утверждении федерального стандарта оценки (ФСО №1) № 254 от 20.06.2007 г: Статья 20. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
В отчете мы не использовали затратный подход, поскольку в данном случае он не может служить объективным инструментом оценки, так как затраты на строительство жилых зданий в регионе местоположения оцениваемого объекта не отражают адекватно реальную стоимость квартир, поскольку стоимость варьируется в зависимости от инвестиционных контрактов на строительство и существующей инфраструктуры по каждому конкретному объекту.
Доходный подход
Доходный подход основывается на принципе ожидания. Данный принцип утверждает, что типичный инвестор приобретает недвижимость в ожидании получения будущих доходов или выгод. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход недвижимость в обмен на право получать будущую прибыль от сдачи ее в аренду и от последующей продажи. Основные этапы оценки данным подходом: 1. Оценка валового потенциального дохода на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке недвижимости для сравнимых объектов. 2. Определение действительного валового дохода путем вычитания оценочных потерь от неполной загрузки из валового потенциального дохода. 3. Расчет издержек по эксплуатации оцениваемой недвижимости основывается на анализе фактических издержек на данном рынке. В статьи издержек не включаются ипотечные платежи, проценты и амортизационные отчисления. Расчетная величина вычитается из действительного валового дохода. 4. Полученный таким образом чистый операционный доход пересчитывается в чистую текущую стоимость объекта одним из двух способов: методом прямой капитализации и методом дисконтирования денежных потоков. Метод прямой капитализации дохода рассматривает постоянный и равномерный поток доходов, а также учитывает изменение стоимости объекта в конце рассматриваемого периода. Метод дисконтирования потока денежных средств учитывает прогнозируемую переменную загрузку помещения, доходы и расходы, связанные с будущим владением и эксплуатацией здания, а также продажу объекта недвижимости в конце расчетного периода. Обоснование отказа от использования доходного подхода На основании Федерального закона от 29 июля 1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" с изменениями от 21.07.2014 г. Статья 14. Права оценщика: Оценщик имеет право: применять самостоятельно подходы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки. На основании Приказа Минэкономразвития об утверждении федерального стандарта оценки (ФСО №1) № 254 от 20.06.2007 г: Статья 20. Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. Оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.
Сравнительный подход
Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения. Он гласит, что при наличии на рынке нескольких схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности. Под полезностью понимается совокупность характеристик объекта, которые определяют его назначение, возможность и способы использования, а также размеры дохода от владения им, сроки и вероятность получения этого дохода. Полезность учитывает также наличие и иных позитивных факторов, вытекающих из владения, пользования и распоряжения объектом, таких как, например, престижность. Полезность является следствием всей совокупности свойств объекта, а также условий сделки с данным объектом. Принцип замещения применим также и к доходной недвижимости. Типичный информированный инвестор сравнивает объекты доходной недвижимости, выставленные на продажу, а также рассматривает альтернативные варианты вложения капитала. Инвесторы сравнивают сроки окупаемости инвестиций для различных проектов, нормы прибыли, а капиталовложения - при разных вариантах, учитывая при этом налоговые преимущества, затраты на управление и другие факторы. Можно выделить следующие основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом: На первом этапе изучают состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит данный объект. Выявляются объекты недвижимости наиболее сопоставимые с оцениваемым, которые были проданы недавно. На втором этапе собирается и проверяется информация по объектам-аналогам; анализируется собранная информация и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым. На третьем этапе вносятся поправки в цены продаж сопоставимых объектов. На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода. Сопоставимые объекты должны относиться к тому же сегменту рынка недвижимости, что и оцениваемый; сделки с ними должны быть осуществлены на типичных для данного сегмента условий.
Дата добавления: 2019-01-14; просмотров: 382; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!