Анализ местоположения объекта.
Оцениваемый объект – здание автомастерской. Объект расположен в Мотовилихинском районе г.Перми, на пересечении ул. Юрша и ул. Макаренко, в 3-ей территориально- экономической зоне. Район характеризуется плотной застройкой, преимущественно жилыми зданиями и сооружениями.
Непосредственно объект находится в ГСК-114. Территория которого составляет 12100 кв.метров и в свою очередь ограничена: с севера- базой овощехранилищем (адрес: ул. Макаренко 2), с юга – микрорайон «Садовый» (ул. Юрша), с запада – ул. Макаренко, с востока – р. Ивой и мичуринскими садами. Рельеф поверхности неровный, имеет уклон 8-10 градусов в сторону реки. Подъездные пути грунтовые, удовлетворительного состояния. По территории ГСК проходит водопроводная ветка и канализационный коллектор, а также высоковольтная линия электропередач. Транспортная доступность – хорошая.
Коммерческая привлекательность объекта – удовлетворительная. Охрана территории осуществляется силами самих членов ГСК (в порядке очередности).
Оцениваемый земельный участок имеет общую площадь 44 кв. м. Слева и справа ограниченный гаражными боксами, спереди -автомобильным проездом, а сзади- вышкой высоковольтной линии электропередач. В непосредственной близости над участком нависают высоковольтные провода, что ограничивает высоту постройки до 3-х метров.
Анализ лучшего наиболее эффективного использования.
|
|
|
Заключение о наилучшем использовании отражает мнение в отношении наиболее эффективного использования оцениваемого объекта. Определяется путем анализа соответствия потенциальных вариантов использования.
Теоретически, кроме предложенного, данный объект может быть использован в качестве склада, либо обычного гаражного бокса.
Определение факторов наилучшего и наиболее эффективного использования:
| Факторы | Производственное и складское назначения | Автомастерская | Гаражный бокс |
| Потенциал местоположения | + | + | + |
| Рыночный спрос | + | + | + |
| Правовая обоснованность | + | + | + |
| Физическая возможность | - | + | + |
| Финансовая оправданность | - | + | - |
| Максимальная эффективность | - | + | - |
| Итого | 3 | 6 | 4 |
Исходя из выше указанных критериев анализа наилучшего использования, место расположения, конструктивных особенностей, размеров, инженерной обеспеченности. Учитывая законодательную разрешенность, физическую осуществимость и финансовую обоснованность, делаем вывод: «Наилучшим наиболее эффективным использованием оцениваемого объекта, является его эксплуатация в том качестве, в котором оно выставлено для оценки».
|
|
|
Расчёт рыночной стоимости объекта недвижимости.
Сравнительный подход.
Аналогичные объекты.
Объект №1 Гаражный бокс.
Дата декабрь 2005г.
Адрес: пос. Бахаревка (район Аэропорта), категория престижности 4.
Площадь помещения – 24 кв.метров.
Стены – кирпичные, перекрытия – ж\б, полы – бетонные, внутренняя отделка – штукатурка, 380В, автономное отопление, принудительная вентиляция.
Используется в качестве покрасочной камеры.
Цена продажи 165000 рублей.
Объект № 2 Гаражный бокс на 2 автомобиля.
Дата декабрь 2005 г.
Адрес: пересечение ул. Яблочкова и ул. Куйбышева, категория престижности 3.
Площадь помещения – 49 кв. метров.
Стены и перекрытия – ж\б, пол досчаной , 380В, смотровая яма.
Используется в качестве гаража.
Цена продажи 400000рублей.
Объект №3 Гаражный бокс.
Дата декабрь 2005 г.
Адрес: ул. Ижевская, категория престижности 3.
Площадь помещения 28 кв.метров.
Стены – кирпичные, перекрытия – ж\б, утепленный, 380В, обшит фанерой, смотровая яма.
Используется в качестве мастерской.
Цена продажи 155000 рублей.
Объект №4 Гаражный бокс.
Дата декабрь 2005 г.
Адрес: ул. Карпинского ( м- р-н Ераничи.), категория престижности 3.
|
|
|
Площадь помещения 100 кв. метров.
Стены –кирпичные, перекрытия-ж\б, пол – бетонный, 2 смотр. ямы, 2-ое ворот, 380В, внутр.отделка – профнастил, принудительная вентиляция.
Используется в качестве мастерской.
Цена продажи 1300000 рублей.
Корректировка стоимости аналогичных объектов.
| Элементы сравнения | Единицы измерения | Объекты сравнения | ||||
| оцениваемый | А1 | А2 | А3 | А4 | ||
| Цена продажи | рубли | - | 165000 | 400000 | 155000 | 1300000 |
| Площадь помещения | Кв.метр | 33 | 24 | 49 | 28 | 100 |
| Цена за единицу площади | Руб/кв.м. | - | 6875 | 8163 | 4340 | 13000 |
| Корректировки ( Все условия корректировок сформулированы относительно объекта оценки) | ||||||
| Право собственности | П О Л Н О Е | |||||
| Корректировка | % | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Скорректир. цена | рубли | 165000 | 400000 | 155000 | 1300000 | |
| Условия финансирования | Р Ы Н О Ч Н Ы Е | |||||
| корректировка | % | 0 | 0 | 0 | 0 | |
| Скорректир.цена | рубли | 165000 | 400000 | 155000 | 1300000 | |
| Условия продажи корректировка | % | Коммерческая | Срочная +25% | Коммерч. - | Коммерч. - | Коммерч.- |
| Скорректир.цена | рубли | 206250 | 400000 | 155000 | 1300000 | |
| Время продажи | 10.05 | 10.05 | 10.05 | 10.05 | 10.05 | |
| Корректировка | % | - | - | - | - | |
| Скорректир.цена | рубли | 206250 | 400000 | 155000 | 1300000 | |
| Местоположение (катег.прпрестиж) | 3 | 4 | 3 | 3 | 3 | |
| Корректировка | % | +10 | - | - | - | |
| Скорректир.цена | рубли | 226875 | 400000 | 155000 | 1300000 | |
| Физические хар-ки, размер | Кв.метр | 33 | 24 | 49 | 28 | 100 |
| Корректировка | % | 5 | -15 | 5 | -40 | |
| Скорректир.цена | 238218 | 340000 | 162750 | 780000 | ||
| Использование | мастерская | мастерская | гараж | мастерская | мастер. | |
| Корректировка | % | - | +5 | - | - | |
| Скорректир.цена | рубли | 238218 | 357000 | 162750 | 780000 | |
| Полезность в данной специализации | аналог | хуже | Хуже | лучше | ||
| Корректировка | % | - | +10 | +10 | -10 | |
| Скорректир.цена | рубли | 238218 | 392700 | 179025 | 702000 | |
| Наличие дополнительного оборудования | есть | нет | нет | есть | ||
| Корректировка | % | - | +10 | +15 | - | |
| Скорректир.цена | рубли | 238218 | 431970 | 205878 | 702000 | |
|
|
|
Вывод: Стоимость оцениваемого объекта = средней арифметической от цен аналогов. Стоимость объекта А, по сравнительному подходу = 238218 + 431970 + 205878 +702000 =
4
395 516 рублей.
Доходный подход.
Определение рыночной арендной ставки.
При анализе данного сектора г. Перми по аренде и продажам объектов недвижимости автор пришел к выводу, что чистая арендная ставка для объекта оценки с учетом месторасположения, технического состояния, площади оцениваемых помещений и полезности по состоянию на декабрь 2005 года составит 300 руб./кв. метр в месяц.
Так как арендная плата вносится регулярными и фиксированными платежами, то расчеты производим методом капитализации, где:
Рыночная стоимость = чистый операционный доход (ЧОД)
ставка капитализации (R)
Потенциальный валовой доход (ПВД) = 300руб/месяц * 33 кв. метра* 12 месяцев = 118800руб/год.
Действительный валовой доход (ДВД) = 118800 руб./год – 10% (риск недополучения арендной платы) = 106920 руб./год.
Чистый операционный доход (ЧОД) = 106920 руб./год – 350 руб./год (оплата за аренду земли и членские взносы) = 106 570 руб./год.
· Безрисковая ставка – Ликвидная облигация федерального займа серии 45001 по состоянию на декабрь 2005 года составляет - 5,385%.
· Дополнительные систематические и несистематические риски учитывающие возможные запреты и ограничения, форс – мажор, изменения на рынке, природные стихийные бедствия, криминогенная обстановка – 8%.
· За ликвидность (есть спрос) – 3%.
· Прибыль за инвестиционный менеджмент – 3%.
· Норма возврата на капитал (НВК).
По методу Ринга. НВК = 1/ эффективный возраст здания.
Согласно ВСН 58-88 (р.) срок минимальной продолжительности эффективной эксплуатации до капитального ремонта составляет 15 лет. ( В качестве утеплителя использована минеральная вата.)
НВК = 1/15 = 6%.
Ставка капитализации (R) = 5,385 + 8 + 3 + 3 + 6 = 25,385%.
Стоимость объекта А, по доходному подходу = 106570/ 0,25385 =
Рублей.
Затратный подход.
Стоимость объекта определяем по формуле:
Ст = Ст. земельного участка + (Ст. нового строительства – Износ).
а) Стоимость земельного участка.
Определяем методом прямой капитализации по формуле :
Ст з.у. = ___Рентный доход ________
коэффициент капитализации
Рентный доход (арендная плата за землю) составляет 350 рублей в год.
Коэффициент капитализации:
· Безрисковая ставка – ликвидная облигация федерального займа серии 45001 по состоянию на декабрь 2005 г. составила 5.383%.
· Региональный риск – 5%.
· Риск ликвидности – 7%.
Коэффициент капитализации = 5,383+ 5+7= 17,385%
Ст.з.у . = 350/0,17385 = 2013 рублей.
б) Стоимость нового строительства.
Ввиду специфичности оцениваемого объекта и даты его постройки, а также отсутствия проектно-сметной документации, расчёт полной стоимости воспроизводства осуществляется посредством составления локальной сметы на дату оценки.
Локальная смета составлена с привлечением профессионального специалиста-сметчика и
Программного продукта: « Ресурсная смета» г. Москва. ( Приложение № 1).
Согласно смете:
Прямые затраты: 375.022 руб.
Накладные расходы: 55.876 руб.
Плановые накопления: 32.428 руб.
Итого: 463.326 руб. (без НДС)
в) Износ.
Износ = физический износ + функциональный износ + износ внешнего воздействия.
Физический износ.
Исходя из физического состояния, и номинального срока службы, а так же на основании правил оценки физического износа ВСН 53-86 (р) и опираясь на сборник УПВС № 23 таблица 24, величина накопительного физического износа производится по формуле:
, где:
Фс – физический износ здания, %;
Фi – физический износ отдельной конструкции, элемента или системы, %;
Кi – коэффициент соответствующий доли восстановительной стоимости отдельной конструкции, элемента или системы в общей восстановительной стоимости.
n – число отдельных конструкций, элементов или систем объекта.
Расчет физического износа здания. (%)
| Здание автомастерской | Удельный вес в общей стоимости | Фактический физический износ элемента | Доля физического износа элемента в общем физ. износе здания |
| Фундаменты | 7 | - | - |
| Каркас, стены | 18 | 10 | 1,8 |
| Перекрытия | 17 | 10 | 1,7 |
| Кровля | 4 | - | - |
| Полы | 10 | - | - |
| Проемы | 9 | - | - |
| Отделочные работы | 15 | 20 | 3 |
| Внут.сан-тех. работы, электротех.устройства | 20 | 1,5 | 0,3 |
| Итого | 6,8 |
Функциональный износ принимаем 0% т.к. объект вполне обеспечивает свою полезность.
Износ внешнего воздействия принимаем 0% т.к. за время функционирования объекта ни каких глобальных изменений в области оказания услуг на данном сегменте не произошло, никаких революционных технологий в ремонте кузовов не придумано, законодательная разрешенность осталась прежней и т.д.
Следовательно, общий износ = 6,8%,
Стоимость объекта А, по затратному подходу = 2013руб. +(463326 руб. – 6,8%) =
Руб.
Согласование результатов и заключение рыночной стоимости.
Обобщая выше изложенные расчеты определены весовые коэффициенты, отражающие долю каждого из использованных подходов в определении итоговой стоимости.
Весовые коэффициенты(%)
| Показатели | Сравнительный подход | Доходный подход | Затратный подход |
| Достоверность информации | 25 | 25 | 50 |
| Полнота информации | 25 | 25 | 50 |
| Способность учитывать дейст- вительные намериния покупателя и продовца | 50 | 30 | 20 |
| Способность учитывать конъюнктуру рынка | 40 | 35 | 25 |
| Способность учитывать размер, местоположение, доходность объекта | 30 | 50 | 20 |
| Допущения, принятые в расчетах | 40 | 40 | 20 |
| Весовые показатели достоверности метода оценки | 35 | 34,2 | 30,8 |
Стоимость объекта определяется по формуле:
Рыночная стоимость = Ст1 * Q1 + Ст2 * Q2 + Ст3 * Q3, где
Ст 1,2,3 – стоимость объекта, определенная с использованием подхода аналогов продаж, доходного подхода и затратного подхода соответственно в руб.;
Q 1,2,3 – средневзвешенное значение достоверности похода аналогов продаж, доходного подхода и затратного подхода соответственно.
Подставив полученные значения в формулу, получим рыночную стоимость объекта
Рыночная стоимость = 395 516 * 0,35 + 419 814 * 0,342 + 433 832 * 0,308 = 415 627 руб.
Таким образом, на основании имеющейся информации и данных, полученных в результате проведения настоящего анализа с применением методик оценки, можно сделать следующее заключение:
« Рыночная стоимость объекта оценки автомастерской, ( Объекта А. ) расположенной по адресу: г.Пермь, мотовил. р-он, ГСК 114, (пересечение ул. Юрша и ул. Макаренко) бокс 144 по состоянию на 1 января 2006 г., ( без НДС ) с учетом округления составляет:
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 237; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!