Выдача денежных средств на командировочные расходы. 10 страница
О том, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий государственной регистрации, не подлежит государственной регистрации, сказано и в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Между тем при наличии в предварительном договоре участия в долевом строительстве условий, обязательных для включения в договор участия в долевом строительстве согласно части 4 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, и в случае соответствия лица, привлекшего денежные средства для строительства, требованиям, предъявляемым к застройщикам статьей 2 (пунктом 1) и 3 (частями 1 и 2) Закона N 214-ФЗ, предварительный договор признается договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации, с возложением на застройщика обязанности по предоставлению документов на государственную регистрацию. Такие разъяснения содержит пункт 9 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 4 декабря 2013 г. Условия предварительного договора Как установлено пунктом 3 статьи 429 ГК РФ, предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В соответствии с частью 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. При этом существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Таким образом, в случае отсутствия в предварительном договоре существенных условий основного договора в силу положений статьи 432 ГК РФ такой договор считается незаключенным, что следует из Постановления ФАС Московского округа от 19 ноября 2013 г. по делу N А41-9335/12. Существует довольно обширная судебная практика по рассмотрению дел о признании предварительных договоров незаключенными. В качестве примера приведем Постановление ФАС Волго-Вятского округа от 19 декабря 2008 г. по делу N А79-2342/2008, в котором рассматривался иск о признании предварительного договора купли-продажи недвижимости незаключенным. Заявленное требование мотивировано тем, что предварительный договор не содержит сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю, а потому не считается заключенным. Как следует из предварительного договора, предметом договора является ряд помещений, находящихся на первом этаже объекта незавершенного строительства. Также в договоре отражены сведения об объекте незавершенного строительства. Технический паспорт как обязательный документ, идентифицирующий объект недвижимости, составленный до заключения оспариваемого договора, содержит данные об объекте - незавершенном строительстве, его инвентарный номер. Данный документ содержит описательные и графические сведения всех помещений с их индивидуальной поэтажной нумерацией, что исключает возможность смещения помещений, в том числе указанную в договоре нумерацию помещений первого этажа. Таким образом, суд правомерно посчитал, что предварительный договор содержит данные о номерах помещений, их этажности, о расположении помещений в составе другого недвижимого имущества, о месте расположения не завершенного строительством объекта, то есть содержит все необходимые существенные условия предварительного договора купли-продажи недвижимости и поэтому не может быть признан незаключенным. Согласно статье 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. В предварительном договоре определена цена всех продаваемых помещений в целом, то есть предварительным договором согласована цена продаваемых помещений. Довод заявителя о том, что в предварительном договоре приведена общая цена всех помещений без указания стоимости каждого помещения в отдельности, поэтому условие о цене помещений не было согласовано, судом отклонено, так как в предварительном договоре стороны предусмотрели, что до даты возникновения у продавца права собственности на объект незавершенного строительства продавец за свой счет изготовит технический паспорт на продаваемые помещения, то есть упомянутые в договоре помещения не рассматривались как самостоятельные объекты недвижимости. Учитывая изложенное, суд счел, что заключенный договор содержит все необходимые условия и жалоба не подлежит удовлетворению. В качестве примера приведем также Постановление ФАС Поволжского округа от 31 марта 2009 г. по делу N А65-30813/2007. Истец обратился с иском к ответчику о понуждении заключить договор инвестирования на строительство объекта недвижимости. Решением суда первой инстанции в иске отказано, потому истец в кассационной жалобе просит решение суда отменить. Заявитель считает заключенным предварительный договор, поскольку сторонами согласованы предмет договора, срок, в который стороны обязуются заключить основной договор, согласованы существенные условия, условия о размере инвестиций и порядке их внесения. Как видно из материалов дела, между истцом и ответчиком было заключено соглашение о расторжении инвестиционного контракта. Согласно пункту 1 соглашения стороны приняли решение о расторжении инвестиционного контракта о совместном участии сторон в инвестировании строительства объекта недвижимого имущества в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора. Ответчик обязался возместить истцу убытки и возвратить сумму вложенных истцом денежных средств (инвестиций), для чего обязался, в частности, заключить с истцом предварительный договор инвестирования строительства недвижимого имущества, оплата по которому должна производиться путем зачета сторонами суммы убытков в размере 70 миллионов рублей, подлежащих выплате ответчиком истцу на основании расторгнутого соглашения. Во исполнение обязательств сторонами был подписан предварительный договор инвестирования, по условиям которого стороны обязались заключить договор инвестирования строительства объекта недвижимого имущества. Стороны предусмотрели, что существенными условиями подлежащего заключению договора являются, в частности, предмет - финансирование истцом (инвестором) строительства указанного объекта и передача ответчиком (застройщиком) инвестору по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию права собственности на оговоренное имущество, условие об общем объеме финансирования строительства инвестором в сумме 70 миллионов рублей, а также условие об оплате по основному договору путем зачета ответчиком суммы убытков истца в размере 70 миллионов рублей, возникших в связи с расторжением инвестиционного контракта и установленных соглашением. Считая, что ответчик уклоняется от заключения основного договора, истец обратился в арбитражный суд с иском. Как правильно отметил суд первой инстанции, по смыслу статей 1, 4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. N 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений", нормы пункта 1 статьи 1041 ГК РФ, а также исходя из существа инвестиционных отношений предмет инвестиционного договора включает среди прочего условие о размере инвестиций и порядке их внесения. Поскольку у ответчика на момент заключения предварительного договора отсутствовала обязанность по возмещению истцу 70 миллионов рублей убытков, суд сделал правильный вывод о том, что предварительный договор не позволяет определить все существенные условия инвестирования, в связи с чем в силу статьи 432 ГК РФ он является незаключенным, и, следовательно, не порождает юридических последствий. В недавнем Постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 20 января 2014 г. по делу N А17-191/2013 указано, что целью заключения предварительного договора является закрепление достигнутых договоренностей в условиях невозможности исполнить обязательства в момент заключения договора, а также в принятии на себя обязанности заключить основной договор в будущем. То обстоятельство, что лицо ввиду невозможности или недобросовестности может и не исполнить свое обязательство по предварительному договору о заключении основного договора, не может рассматриваться в качестве основания для признания предварительного договора недействительным. Срок договора. Прекращение обязательств по предварительному договору Предварительным договором должен быть определен срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок предварительным договором не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора, что установлено пунктом 4 статьи 429 ГК РФ. Согласно статье 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Между сторонами был заключен предварительный договор, которым установлено, что продавец обязуется заключить основной договор купли-продажи в течение трех дней после регистрации права собственности на здание. Как указано в Постановлении ФАС Центрального округа от 12 февраля 2008 г. по делу N А14-3230/2007/129/13, в предварительном договоре прямо указан трехдневный срок с момента государственной регистрации права собственника ответчика, в течение которого стороны должны были заключить основной договор купли-продажи, а не событие, с которым связана эта обязанность. Судебная коллегия сочла, что вывод судов предыдущих инстанций о том, что сторонами в предварительном договоре не был определен срок для заключения основного договора, а следовательно, по правилам пункта 4 статьи 429 ГК РФ основной договор должен быть заключен в течение одного года с момента подписания предварительного договора, является ошибочным. В соответствии с пунктом 6 статьи 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в течение которого стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить основной договор. Рассмотрим пример из судебной практики. Стороны заключили предварительный договор участия в долевом строительстве жилого дома. Договором определен размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком за получение в собственность квартиры. Согласно условиям предварительного договора стороны обязались заключить основной договор не позднее 27 декабря 2006 г. На основании заключенного соглашения о задатке дольщик перечислил ответчику согласованную денежную сумму. В соглашении о задатке и дополнительном соглашении к предварительному договору указано, что в случае неисполнения предварительного договора или его расторжения по инициативе застройщика дольщику выплачивается сумма задатка и неустойка, размер которой также определен. Ссылаясь на то, что основной договор заключен не был, а ответчик неправомерно удерживал сумму задатка, дольщик обратился в суд с требованием о взыскании неустойки. Отказывая во взыскании неустойки, суд признал требование дольщика необоснованным по праву в связи с незаключением основного договора участия в долевом строительстве в установленный срок. ФАС Восточно-Сибирского округа в Постановлении от 22 января 2008 г. по делу N А19-7383/07-Ф02-9909/07 указал, что в силу нормы пункта 6 статьи 429 ГК РФ обязательства сторон по предварительному договору прекратились. В силу пунктов 1 и 5 статьи 429 ГК РФ лица, заключившие предварительный договор, имеют единственную обязанность заключить в будущем основной договор и право требовать от другой стороны заключения основного договора в соответствии с пунктом 4 статьи 445 ГК РФ. С иском о понуждении заключить основной договор участия в долевом строительстве дольщик не обращался. Вместе с тем прекращение обязательств по предварительному договору на основании пункта 6 статьи 429 ГК РФ не лишает стороны права в любое время заключить тот основной договор, который они намеревались заключить по предварительному договору. При таких обстоятельствах кассационная инстанция находит, что истец не доказал наличия у него права требовать с должника неустойку, в связи с чем суд правомерно отказал в этой части иска. Доводы жалобы, касающиеся отсутствия у ответчика необходимой для заключения основного договора документации, не являются основанием для возникновения ответственности, поскольку требований о заключении договора истцом не заявлялось. Последствия уклонения от заключения основного договора Согласно пункту 5 статьи 429 ГК РФ, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения пункта 4 статьи 445 ГК РФ. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора. В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда. ТОРГИ В СТРОИТЕЛЬСТВЕ Одной из форм размещения заказов на строительство, предусматривающей выбор подрядчика для выполнения работ и оказания услуг на основе конкурса, являются подрядные торги. В статье мы кратко рассмотрим правовые основы проведения торгов, порядок их проведения, а также расскажем о том, как учесть расходы организации на участие в торгах в бухгалтерском учете и в целях налогообложения прибыли организаций как при положительном, так и при отрицательном для организации исходе торгов. В повседневной речи нередко термины "конкурс" или "торги" заменяются таким термином, как "тендер". Тендер представляет собой конкурентную форму размещения заказов на выполнение работ или предоставление услуг по заранее объявленным в документации условиям, в оговоренные сроки на принципах состязательности, справедливости и эффективности. Контракт заключается победителем тендера - участником, подавшим предложение, соответствующее требованиям документации, в котором предложены наилучшие условия. Согласно статье 447 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор может быть заключен путем проведения торгов и заключается с лицом, эти торги выигравшим. Положение о подрядных торгах в Российской Федерации утверждено Распоряжением Госкомимущества России N 660-р и Госстроя России N 18-7 от 13 апреля 1993 г. (далее - Положение) и определяет общий порядок и условия подготовки, организации, проведения, регулирования последствий подрядных торгов на выполнение всего комплекса работ и оказания услуг, связанных со строительством новых, расширением, реконструкцией и ремонтом действующих объектов на территории Российской Федерации. Подрядные торги в соответствии с пунктом 1.5 Положения могут проводиться при размещении заказов: - на строительство, реконструкцию и капитальный ремонт предприятий, зданий и сооружений производственного и непроизводственного назначения, в том числе на условиях "под ключ"; - выполнение проектных, инженерно-изыскательских, конструкторских, строительных, монтажных, пусконаладочных и других видов работ; - поставку комплектного технологического оборудования, в том числе на условиях "под ключ"; - управление проектом, консультирование, надзор; - любые технически и организационно обоснованные сочетания указанных работ и услуг. Виды подрядных торгов. Состав участников Торги могут проводиться как с предварительной квалификацией претендентов, так и без таковой, они могут быть гласными и негласными. При гласных торгах вскрытие конвертов с предложениями и оглашение их основных условий производится в присутствии представителей фирм, участвующих в торгах. При негласных торгах тендерные комитеты не вскрывают предложения в присутствии участников торгов и не публикуют сведения о фирме, получившей заказ. В зависимости от формы проведения торгов они подразделяются на открытые и закрытые торги. К участию в открытых торгах приглашаются все желающие фирмы и организации. Сведения о проведении таких торгов публикуются в периодической печати. Следует отметить, что большое число участников открытых торгов обостряет конкуренцию, что дает возможность разместить заказы на более выгодных условиях. К участию в закрытых торгах приглашается ограниченное число фирм, причем приглашения принять участие в торгах направляются в индивидуальном порядке. В закрытых торгах участвуют наиболее крупные фирмы и организации. Основными участниками торгов, согласно пункту 2.1 Положения, являются заказчик, организатор торгов, тендерный комитет, претенденты (лица, решившие принять участие в торгах до момента регистрации оферты) и оференты (лица, от имени которых представлена оферта). Расходы по подготовке и проведению торгов осуществляются за счет заказчика и относятся на стоимость строительства. Напомним, что офертой является предложение заключить контракт в отношении конкретного предмета торгов на условиях, определяемых в тендерной документации. Объявление о проведении торгов Объявление о проведении торгов публикуется в печати организатором торгов или тендерным комитетом за 2 - 6 месяцев до срока представления оферт (пункт 3.5 Положения). Если торги предусматривают процедуру предварительной квалификации, сообщение об этом должно в обязательном порядке содержаться в объявлении о торгах. При этом в объявлении должны быть указаны следующие сведения (пункт 4.3 Положения): - наименование и адрес объекта торгов, общее описание предмета торгов, главные параметры работ или услуг; - сроки прохождения предварительной квалификации, выкупа тендерной документации, представления оферт, начала и окончания работ; - краткое описание кредитно-финансовых и других условий контракта; - системы стандартов, измерений, официальный язык; - краткое описание строительной площадки, географических, инженерно-геологических и других природных условий, наличие инфраструктуры и коммуникаций, описание местных ресурсов и другая необходимая информация. Состав тендерной документации Тендерная документация передается в комплекте по официальному запросу претендента за плату. Порядок и условия выкупа тендерной документации определяет тендерный комитет (пункт 5.2 Положения). Тендерная документация состоит из технической и коммерческой части. Техническая часть, в силу пункта 5.9.1 Положения, представляет собой описание и общую информацию о месторасположении и назначении объекта торгов, его основных технико-экономических данных, наличии внешней инфраструктуры, местных строительных материалов, подъездных дорог, а также сроках строительства. В технической части также представлена информация о проведении и результатах инженерных изысканий на строительной площадке объекта, технические данные объекта, генеральный план, архитектурно-строительная часть, включая чертежи с объемно-планировочными решениями, водоснабжение и канализация, отопление и вентиляция, электротехнические работы, газоснабжение, слаботочные системы, описание и основные характеристики технологического оборудования, требования экологической безопасности. Описание работ по их видам и группам также представлены в технической части тендерной документации.
Дата добавления: 2018-10-26; просмотров: 238; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!