Исполнение нарушенного условия договора до принятия решения по делу как основание для отказа в расторжении договора
Статья 619 ГК РФ указывает, что при наличии определенных нарушений договора аренды со стороны арендатора он может быть расторгнут судом по требованию арендодателя. При этом данная статья не регулирует ситуацию, когда арендатор устранил нарушения до принятия судом решения по делу.
С одной стороны, ст. 619 ГК РФ указывает на то, что объективное наличие нарушений со стороны арендатора является основанием для расторжения договора и, следовательно, если такие нарушения есть, арендодатель вправе расторгнуть договор независимо от дальнейшего поведения арендатора (если арендодатель предварительно обращался к арендатору с предупреждением о необходимости исполнения обязательства в разумный срок).
С другой стороны, если арендатор устранил нарушения, то объективные обстоятельства, предусмотренные ст. 619 ГК РФ, перестают существовать и, следовательно, отсутствует основание, на которое указывал арендодатель при предъявлении иска.
7.1. Вывод из судебной практики: Исполнение арендатором условия договора, нарушение которого в соответствии с договором является основанием для его расторжения, до вынесения судебного решения является основанием для отказа в удовлетворении требования о расторжении договора.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 05.03.2009 по делу N А56-22273/2008
"...Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 15.08.2007 N 04-А001281 аренды нежилых помещений общей площадью 114,9 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, ул. Академика Лебедева, д. 14/2, лит. В, для использования под нежилые цели сроком на 3 года...
|
|
|
Согласно пункту 2.2.1 договора арендатор обязуется не позднее 30 дней с момента его подписания согласовать в органах государственного пожарного надзора и государственного санитарно-эпидемиологического надзора возможность использования объекта под предполагаемое функциональное назначение.
Пунктом 5.3.1 договора предусмотрено, что отсутствие названного согласования является основанием для досрочного расторжения договора по требованию арендодателя по решению суда.
Согласно статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации расторжение договора является крайней мерой, к которой может прибегнуть арендодатель в случае неисполнения условий договора арендатором, и такое последствие, как досрочное расторжение договора, наступает, когда иные способы воздействия на недобросовестную сторону исчерпаны.
Между тем арендатор после предупреждения о необходимости исполнить обязательство и предъявления требования о расторжении договора устранил нарушение условий договора, поэтому вывод суда о сохранении договорных отношений между сторонами в данном случае следует признать не противоречащим статье 450 Гражданского кодекса Российской Федерации. В связи с отказом в расторжении договора не имеется правовых оснований и для выселения Общества из арендуемых помещений..."
|
|
|
Исполнение нарушенного условия договора после вынесения судебного решения как основание для отмены решения о расторжении договора
В отдельных случаях арендатор устраняет нарушение, признанное судом существенным, уже после вынесения судом решения о расторжении договора. Впоследствии он предпринимает попытки обжаловать вынесенное решение по данному основанию.
8.1. Вывод из судебной практики: Исполнение арендатором условия договора, нарушение которого признано сторонами существенным, после вынесения судебного решения не является основанием для отмены решения о расторжении договора.
Судебная практика:
Постановление ФАС Северо-Западного округа от 27.12.2006 по делу N А56-44942/2005
"...Согласно пункту 5.3.2 договор аренды может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя по решению суда при таком признаваемом сторонами существенным нарушении договора, как возникновение задолженности по внесению предусмотренной условиями договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы за объект в течение трех и более месяцев независимо от ее последующего внесения.
|
|
|
Арбитражный суд первой инстанции, удовлетворяя исковые требования, сослался на то, что ответчик в нарушение принятых по договору обязательств не оплатил арендную плату, что является основанием для расторжения договора, взыскания задолженности и пеней и выселения ответчика из занимаемых помещений.
Апелляционный суд согласился с данными выводами.
Суд кассационной инстанции не усматривает оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Довод ответчика о том, что задолженность внесена им позднее, не может быть принят судом кассационной инстанции как основание для отмены или изменения судебных актов, поскольку на момент вынесения обжалуемого решения арбитражного суда долг по арендной плате за период с 01.04.05 по 30.09.05 погашен не был. Из материалов дела видно, что ООО "Стройресурс" уплатило указанный долг только в марте 2006 года..."
9. Расторжение договора аренды при необходимости использования имущества для собственных нужд и на основании акта государственного органа
|
|
|
9.1. Вывод из судебной практики: Арендодатель может расторгнуть договор в одностороннем порядке при необходимости использования имущества для собственных нужд, если такое условие предусмотрено договором.
Судебная практика:
Постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 15.10.2009 по делу N А46-15568/2008
"...Согласно пункту 5.4.6 договора аренды от 01.12.2004 N 28835/3 арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор в судебном порядке, в том числе: в случаях собственной арендодателя необходимости в арендуемом помещении, либо отвода в установленном законом порядке участка, на котором расположено арендуемое здание (помещение), для государственных или муниципальных нужд.
Поводом для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском послужило то обстоятельство, что в настоящее время индивидуальный предприниматель Л.Н. Куксгаус вынуждена снимать в аренду нежилые помещения и у нее имеется собственная необходимость в использовании спорного нежилого помещения.
Суд первой инстанции, руководствуясь положениями пункта 2 статьи 450, пункта 1 статьи 617, статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации при принятии решения об удовлетворении иска правомерно исходил из представленных в материалы дела документов, согласно которым у истца имеется потребность в использовании спорного нежилого помещения и намерение самостоятельно его эксплуатировать..."
Постановление ФАС Уральского округа от 26.10.2006 N Ф09-9435/06-С6 по делу N А71-1843/2006
"...В соответствии со ст. 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации стороны вправе установить иные основания досрочного расторжения договора аренды как связанные, так и не связанные с нарушением его условий.
Пунктом 5.1.7 договора аренды нежилого помещения от 13.05.2005 N 11776 предусмотрено право арендодателя досрочно расторгнуть указанный договор в судебном порядке в случае, если у арендодателя возникнет необходимость использования данного объекта нежилого фонда для собственных нужд.
При таких обстоятельствах вывод суда первой инстанции о неправомерности требований истца о досрочном расторжении договора аренды по основанию, установленному п. 5.1.7 договора, является неправильным..."
9.2. Вывод из судебной практики: Арендодатель может расторгнуть договор аренды муниципального имущества в одностороннем порядке при необходимости использования имущества для общественных или государственных нужд, если такое условие предусмотрено договором.
Судебная практика:
Постановление ФАС Поволжского округа от 03.02.2009 по делу N А72-2809/2008
"...Как видно из материалов дела, двухэтажное здание, площадью 1005,17 кв. м. расположенное по адресу: г. Ульяновск, ул. Гончарова, 16, находится в муниципальной собственности города Ульяновска, что подтверждается Постановлением мэра г. Ульяновска от 20.10.1995 N 1330 и выпиской из реестра муниципальной собственности (л. д. 99).
Пунктом 5.2.6 договора аренды предусмотрено, что договор может быть расторгнут досрочно в установленном законодательством порядке в случае общественной или государственной необходимости в помещении.
20.12.2007 N 14929-02 истец письменно предупредил ИП Тарасенко М.А. о намерении досрочно расторгнуть с ней договор аренды помещения N 6900/947 от 12.09.2005 по ул. Гончарова, д. 16 на основании пункта 5.2.6 договора в связи с общественной необходимостью. Кроме этого, истец сообщил, что арендуемые помещения необходимы для размещения в них музея А.А.Пластова (л. д. 19).Уведомление было вручено ИП Тарасенко М.А. 02.01.2008 (л. д. 20).
Правомерность досрочного расторжения договора на основании пункта 5.2.6 договора подтверждена материалами дела.
Поскольку установленный пунктом 5.2.12 договора и статьей 452 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок расторжения договора истцом был соблюден, суд правомерно расторгнул договор аренды и в связи с отсутствием у ответчика правовых оснований для пользования помещением выселил его из занимаемого помещения..."
9.3. Вывод из судебной практики: Включение имущества в план приватизации не является основанием для применения условия договора о праве арендодателя расторгнуть договор аренды в случае необходимости использования имущества для собственных или государственных нужд.
Судебная практика:
Постановление ФАС Уральского округа от 07.09.2006 N Ф09-7854/06-С3 по делу N А50-48276/2005-Г-22
"...Письмом от 02.11.2005 N 1108 Комитет по управлению имуществом администрации г. Чайковского уведомил арендатора о расторжении договора от 01.04.1998 N 49 в одностороннем порядке в связи с включением арендуемого помещения в план приватизации и последующей продажей на конкурсе. В уведомлении арендатору предложено вернуть объект аренды 01.12.2005 по акту приема-передачи.
Суд первой инстанции, приняв во внимание факт расторжения договора аренды от 01.04.1998 N 49, на основании ст. 619, 622 Гражданского кодекса Российской Федерации сделал вывод о наличии правовых оснований для возложения на ООО "Скиф" обязанности вернуть нежилое помещение общей площадью 533,5 кв. м, расположенное по адресу: г. Чайковский, ул. Советская, д. 24.
Изменяя решение в указанной части, апелляционная инстанция обоснованно исходила из того, что истцом не доказана необходимость в использовании спорного помещения для собственных или государственных нужд, предусмотренная п. 5.3 договора от 01.04.1998 N 49 в качестве одного из оснований его расторжения.
Ввиду того, что основание для расторжения договора аренды, заявленное арендодателем, законодательством не предусмотрено, обстоятельства, необходимые для применения п. 5.3 договора, отсутствуют, в удовлетворении заявленных требований отказано правомерно (ст. 431, ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации)..."
Дата добавления: 2018-09-22; просмотров: 293; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!