ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТА И ОБЪЕКТА ПРОВЕДЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЙ

Стр 1 из 2Следующая ⇒

МИНИСТЕРСТВО СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ФЕДЕРАЛЬНОЕ ГОСУДАРСТВЕННОЕ БЮДЖЕТНОЕ

ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ

ВЫСШЕГО ОБРАЗОВАНИЯ

СТАВРОПОЛЬСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ АГРАРНЫЙ УНИВЕРСИТЕТ

Кафедра Землеустройства и кадастра

Направление:

21.03.02– Землеустройство и кадастры

профиль: "Оценка и мониторинг земель"

ОТЧЕТ О ПРОХОЖДЕНИИ

ПРЕДДИПЛОМНОЙ ПРАКТИКИ

в Лаборатории кадастра и землеустройства ФГБОУ ВО «Ставропольский ГАУ»

Студента 4 курса 7 группы

факультета агробиологии и

земельных ресурсов

Музраева Ивана Васильевича

Проверил: доцент кафедры,

кандидат сельскохозяйственных наук,

Шевченко Дмитрий Александрович.

Ставрополь, 2016

СОДЕРЖАНИЕ

стр.

Введение…...………………………………….......................................................3

1. Обзор литературных источников……………………..………………….…...4

2. Характеристика места и объекта проведения исследований…………………………………………..…………...……….........9

3. Информация и практический материал по выбранной теме выпускной квалификационной работы…...………………………………….……………..15

Заключение…………………….…………………………………………….…..20

Библиографический список……………...……………………….…………….21

ВВЕДЕНИЕ

Я, Музраев Иван Васильевич, являясь студентом Ставропольского Государственного Аграрного Университета, проходил преддипломную практику в Ставропольском государственном аграрном университете в лаборатории «Землеустройства и кадастры» с 9 мая по 22мая 2016 года. По адресу: Россия, Ставропольский край, г. Ставрополь, ул. Мира 304.

Целью преддипломной практики является закрепление полученных знаний, в процессе обучения, а также сбор подробной информации об оценке рыночной стоимости недвижимости, ознакомление с имеющейся документацией, которое является предметом рассмотрения выпускной квалификационной работы.

Задачи преддипломной практики:

-собрать материалы, характеризующие общее состояние Республики Калмыкия города Элисты;

- изучить документацию, и рынок недвижимости города Элисты;

-закрепить теоретические знания.

Актуальность для написания бакалаврской работы – на основании полученной информации можно определить степень изученности данного вопроса, разработки по развитию территориально-планировочной структуре Республики Калмыкия города Элисты и те направления, которые стоит более глубоко изучить в дипломном проекте.

Собранной информации должно быть достаточно для написания качественной бакалаврской работы.

ОБЗОР ЛИТЕРАТУРНЫХ ИСТОЧНИКОВ

Факторы окружающей среды, как неблагоприятные, так и благоприятные, включаются в набор факторов, обычно учитываемых при выполнении оценок. Некоторые факторы оказывают воздействие на определенный вид недвижимости и будут влиять непосредственно на расчеты оценщика, где они должны быть учтены в отношении рыночных данных, получаемых по сопоставимой и не затрагиваемой такими факторами недвижимости. В других случаях вся недвижимость в каком-либо регионе будет подвержена воздействию этих факторов(Беляева В.С., КрутееваО.В. 2016).

Кадастровая стоимость — стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки (ГКО) либо на основе ее результатов или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости. В текущей редакции ФСО № 4 под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость, определенная методами массовой оценки, а при невозможности применения подобного подхода на основе индивидуальной рыночной оценки для конкретного объекта. Тем самым, законодательство и стандарты приравнивают базу кадастровой стоимости к рыночной стоимости, допуская при этом отклонения кадастровой стоимости от рыночной, в связи с меньшей точностью ее определения в результате применения методологии массовой оценки(КарцевП.В., 2015).

В условиях развития оценочной деятельности в России все большее внимание уделяется вопросам методологии оценки, использованию обоснованных и разумных расчетных процедур, что связано с переходом на более высокий и качественный уровень исследований практического применения математического моделирования в оценке рыночной стоимости недвижимости.Актуальность данного исследования обусловлена широким применением математического моделирования при решении различных задач во многих сферах науки, технологий и техники, в том числе отраслевого характера. Целью настоящего исследования является совершенствование, на основе математических методов, процесса оценки стоимости недвижимости сравнительным подходом, направленное на повышение эффективности принятия наиболее объективных и обоснованных решений. Сравнительный подход к индивидуальной оценке недвижимости, являясь идеологически основным при оценке рыночной стоимости как стоимости в обмене, выглядит наименее методически обеспеченным по сравнению с двумя другими. Для рассмотрения данной проблемы необходимо детально проанализировать существующую методологию групп методов, используемых в сравнительном подходе(Гонин В.Н., Секисов В.А., 2015).

Сравнительный подход оценки рыночной стоимости основан на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Основой применения данного метода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. В данном методе каждая сопоставимая продажа сравнивается с оцениваемой недвижимостью. В цену сопоставимой продажи вносят поправки, отражающие существенные различия между ними(Пищиков Д.С. 2013).

Переход нашей страны к рыночной экономике потребовал углубленного развития ряда новых областей науки и практики, в частности, оценки стоимости недвижимости. Рынок недвижимости - сектор национальной рыночной экономики, представляющий собой совокупность объектов недвижимости, экономических субъектов, оперирующих на рынке, процессов функционирования рынка, т.е. процессов производства (создания), потребления (использования) и обмена объектов недвижимости и управления рынком, и механизмов, обеспечивающих функционирование рынка (Уварова Е.Е., 2015).

В оценке недвижимости существуют три общепринятых подхода к определению стоимости: затратный, рыночный и доходный. В каждом подходе имеются свои сложившиеся методы, приемы и процедуры. Обнаруживается концептуальное сходство подходов к оценке различных объектов собственности. В то же время вид оцениваемого объекта определяет особенности конкретных методов, вытекающие из специфических проблем оценки, присущих, как правило, только данному виду собственности.

Затратный подход к оценке недвижимой собственности основан на сопоставлении затрат по созданию объекта недвижимости со стоимостью оцениваемого или сравнимых объектов. Подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в рыночном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта

Доходный подход. Определение рыночной стоимости объектов недвижимости с помощью доходного подхода основывается на принципе ожидания. В соответствии с этим принципом типичный инвестор, то есть покупатель объекта недвижимости, приобретает его в ожидании получения в будущем доходов от использования. Учитывая, что существует непосредственная связь между размером инвестиций и выгодами от коммерческого использования объекта инвестиций, стоимость недвижимости определяется как стоимость прав на получение приносимых ею доходов, иными словами, стоимость объекта недвижимости определяется как текущая стоимость будущих доходов, генерируемым объектом оценки. Преимущество доходного подхода по сравнению сзатратным и рыночным подходами заключается в том, что он в большей степени отражает представление инвестора о недвижимости как источнике дохода, то есть это качество недвижимости учитывается как основной ценообразующий фактор. Основным недостатком доходного подхода является то, что он в отличие от двух других подходов основан на прогнозных данных (Костикова Ю.П. 2013).

Необходимо отметить, что для комплексной оценки жилой недвижимости недостаточно существующей системы классификации РГР. Для создания действительно качественных объектов, соответствующих тому классу, в рамках которого они позиционируются, и соответственно, максимально полно отвечающих требованиям потенциальной целевой аудитории, необходимо разработать более полную методику классифицирования. Такая общепринятая, не только риэлторами, но и профессиональным сообществом архитекторов и строителей, классификация улучшила бы взаимопонимание между участниками рынка и позволила бы получить более полное представление о реальном уровне комфортности современного жилья( Чеховских Т.В. 2015).

Становление рыночных отношений в России привело к тому, что стоимостные характеристики объектов собственности стали основным фактором при совершении любой рыночной сделки. Процесс приватизации, развитие фондового рынка и системы страхования, переход коммерческих банков к выдаче кредитов под залог имущества, ипотечное кредитование, передача имущества в доверительное управление, арендные взаимоотношения, инвестиционные процессы формируют потребность в новой услуге - определении конкретного вида стоимости объектов собственности. Оценка стоимости объектов собственности в России - новое научное направление. Происходит дальнейшее развитие оценочной методологии, терминологии, принципов определения стоимости оцениваемых объектов. Весь этот методический инструментарий в совокупности с накапливаемым практическим опытом оценщиков должен способствовать проведению объективной и достоверной оценки стоимости объектов собственности(Асаул А.Н., Старинский В.Н., Асаул М.А. 2008).

Одной из главных проблем, возникающих в настоящее время перед оценщиками, является обеспечение достоверности оценки. Как известно, оценка имеет вероятностный характер. В стандарте RICS «Не определенность оценки» отмечается ряд существенных факторов, влияющих на степень доверия к результатам оценки, в связи с чем разрешается использовать в отчете верхние и нижние пороговые значения вероятной рыночной стоимости (Елисеев В.М. 2014).

Оформление залога сопровождается оценкой рыночной стоимости предмета залога. Услуги по оценке в таком случае оказывают профессиональные оценщики. Результат их труда – значение рыночной стоимости предмета залога, имеет первостепенное значение для определения величины кредита. По этой причине к работе оценщика пристальное внимание оказывают все участники залоговых отношений: собственник имущества (заемщик) икоммерческий банк (кредитор). Каждая из сторон заинтересована в объективной оценке стоимости предмета залога(Балтин В.Э. 2015).

Широкое определение понятия оценочной деятельности подразумевает, что оценка представляет собой суждение кого-либо, обладающего специальными знаниями об объекте окружающей действительности(КацманВ.Е., Косорукова И.В., Родин А.Ю.. 2007).

ХАРАКТЕРИСТИКА МЕСТА И ОБЪЕКТА ПРОВЕДЕНИЯ ИССЛЕДОВАНИЙ

Город Элиста – город на юге Европейской части России, столица и крупнейший город Калмыкии, административный центр городского округа Город Элиста. Город расположен в балке Элиста в юго-восточной части Ергеней, в 1250 км к юго-востоку от Москвы.

Важнейший экономический, политический и культурный центр Калмыкии. Крупнейший научно-образовательный центр региона.

Население — 104 005 чел. (2016), площадь — 92,36 км².

Климат Элисты умеренный, резко-континентальный и отличается малым количеством осадков как летних (190—225 мм.), так и зимних (100—125 мм.), сухостью воздуха и высокими температурами^[13]. Каспийское море никакого воздействия на климат не оказывает. Элиста после Астрахани является вторым самым засушливым административным центром РФ.

Зимы короткие, малоснежные. Глубина снежного покрова обычно бывает около 10 см, максимальная — 17 см. Средняя температура января — −5,9 ºС. Зимой могут наблюдаться оттепели, резкие амплитудные колебания температуры, в результате — гололёды. В основном погода в Элисте зимой характеризуется температурой −8…-10 ºС, но часто бывают амплитудные колебания в сторону потепления. Иногда температура падает до −20 ºС. Абсолютный минимум температур достигает −34…-36 ºС. Весна наступает рано и уже в мае температура не опускается ниже +20 ºС.

Тёплый период продолжается 240—275 дней. Особенностями климата являются продолжительное солнечное сияние, восточные суховеи. Летом может насчитываться до 120 дней с суховеями. Засухи здесь очень часты: 4 года из 10 лет бывают засушливыми. Средняя температура июля — +24,4 ºС, обычной для июля является температура +35 ºС. Абсолютные максимумы температур достигают — +40…+44 градусов. Вегетационный период (с прогретым воздухом от +10 градусов) длится 180—213 дней.

Погодные условия осенью очень тёплые, иногда идут кратковременные дожди вплоть до ноября. Осенью в городе дуют очень сильные, иногда даже шквалистые ветра. Годовая амплитуда температур составляет 80-90 градусов^[14].

Элиста благодаря своему месторасположению получает много солнечной радиации. Количество суммарной солнечной энергии равняется 115 ккал/см2. Длительность солнечного сияния насчитывает 2180—2250 часов ежегодно.

Рисунок 1- Сумма осадков

Сельскохозяйственный 2014–2015 год имел свои особенности – сумма температур более +10°С за весь вегетационный период составила 3812°С, среднее количество осадков за год 253,1 мм при норме 315 мм, среднегодовая температура воздуха наблюдалась на уровне 10,4°С, по среднемноголетним наблюдениям 9,3°С.

Климат Элисты
Показатель	Я	Ф	М	А	М	И	И	А	С	О	Н	Д	Год
Абсолютный максимум, °C	14,1	18,0	22,2	32,5	37,1	41,1	42,7	44,0	37,5	30,0	23,5	18,0	44,0
Средний максимум, °C	−2,9	−2	4,7	16,4	23,6	28,1	30,9	29,6	23,5	14,3	6,3	0,5	14,3
Средняя температура, °C	−5,9	−6	−0,3	9,7	16,9	21,5	24,4	23,2	16,8	8,9	2,1	−3,1	9,0
Средний минимум, °C	−8,8	−8,4	−2,8	5,1	11,2	15,7	18,3	16,7	11,7	4,6	0,2	−4,4	4,9
Абсолютный минимум, °C	−34,1	−31,5	−27,1	−10,7	−1,1	5,0	8,0	6,0	−3,3	−14,1	−27,7	−30	−34,1
Норма осадков, мм	25	18	17	22	37	50	40	31	29	23	28	29	349
Источник: Гидрометцентр

Таблица 1 - Среднемесячная температура воздуха

Осенью преобладала умеренно-теплая погода со значительным количеством осадков в начале периода. Средняя температура воздуха была ниже обычных значений на 0,8-2,6°С, наибольшее количество выпавших осадков 10,1-17,8 мм выпало в начале осени (вторая, третья декада сентября и вторая декада октября), в остальное время (6 декад) количество выпавших осадков не превышало 5,0 мм и колебалось в значениях 0-5,0 мм, выпавшие осадки распространились неравномерно, например, в ноябре выпало наименьшее количество осадков 5,8 мм. В целом за осенний период на большей территории республики выпало 55 мм. Зима была короткой, умеренно холодной.Весь зимний период был теплее обычного на 1,2-4,6 °С, количество осадков составило выше нормы на 7,3 мм. Минимальная температура воздуха отмечалась с 1 по 10 декабря и составляла -6,2°С. С третьей декады февраля средняя температура воздуха на большей территории республики повысилась до положительных значений. Средняя температура воздуха за зиму составила от +1,5 до -6,2 °С. Средняя температура воздуха зимой 2013-2014 гг. была ниже, чем зимой 2014-2015 гг. на -1,5°С. Наибольшее количество осадков выпало в третьей декаде декабря.

Весна началась рано, была умеренно-теплой с недобором осадков в северных и юго-западных районах. Средняя температура воздуха за весну составила 4,0-21,5°С, что выше многолетних значений на 0,2-4,3°С и на 0,4 - 0,6 выше прошлогодних значений. Максимальная температура воздуха в середине марта повышалась до 6,4°С, в конце апреля 11,4-12,1°С. Сумма осадков за этот период составила 28 мм, в среднем на 16,4 мм меньше чем весной 2013 года. За весну с ветром 10 м/сек и более насчитывалось 12-16 дней, на 4-9 дней меньше обычного, с ветром 15 м/сек и более – 3-5 дней.

Лето характеризовалось повышенным температурным режимом и недобором осадков. Средняя температура воздуха за лето составила 19,9-27,3°С, на 0,7-3,3°С выше обычных значений и выше чем в 2013 году на 0,5-2,1°С. Сумма осадков за летний период составила 60,2 мм. Высокие температуры воздуха и длительное отсутствие эффективных осадков обусловили большую сухость воздуха. С начала лета наблюдались суховеи.

Объект исследования – двухкомнатная квартира по адресу 7 микрорайон, дом 3, квартира 12.

Площадь квартиры 60, квадратных метра. Квартира находится в пятиэтажном доме. Район благоприятный для проживания. Развитая инфраструктура, в микрорайоне находится детский сад, школа, кинотеатр, парк с лесными насаждениями.магазины и супермаркет. Транспортная доступность хорошая, остановка в 2 минутах ходьба от дома. Год постройки 1991. Тип дома панельный. Двухкомнатная квартира, лоджия, раздельный санузел, вид из окон на обе стороны. Состояние квартиры удовлетворительное, требуется капитальный ремонт. Есть домофон. Территория не ограждена, и не охраняется.

Рисунок 2- Объект исследования г. Элиста 7 микрорайон, дом 3, квартира 12

Объект исследования – двухкомнатная квартира по адресу г. Элиста улица Рокчинского 17, квартира 23.

Рисунок 3 - Объект исследования г. Элиста улица Рокчинского 17, квартира 23

Площадь квартиры 76,67квадратных метра. Квартира находится в пятиэтажном доме. Район благоприятный для проживания. Развитая инфраструктура, в микрорайоне находится детский сад, школа, больница, Комсомольский пруд, магазины и супермаркет. Транспортная доступность хорошая, остановка в минутах ходьба от дома. Год постройки 2006. Тип дома кирпичный. Двухкомнатная квартира, лоджия, раздельный санузел, вид из окон на обе стороны. Состояние квартиры хорошее. Есть домофон. Территория не ограждена, и не охраняется. Расширенная планировка. Соответственно площадь больше чем у обычных квартир, и цена тоже будет больше.

Дата добавления: 2018-08-06; просмотров: 280; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

12 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!