Объекты сделок и ограничения по отчуждению и ипотеке жилых помещений и реализация иных прав по отчуждению и ипотеке жилых помещений
Согласно пункту 1 ст. 72 ЖК объектами сделок по отчуждению жилых помещений являются жилые дома, квартиры (доли в праве собственности на жилые дома, квартиры).
Вместе с тем, не подлежат отчуждению, если иное не определено Президентом Республики Беларусь и ЖК Республики Беларусь:
- жилые помещения социального пользования;
- служебные жилые помещения государственного жилищного фонда;
- жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитиях;
- жилые помещения специального служебного жилищного фонда;
- специальные жилые помещения;
- жилые помещения, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны Республики Беларусь;
- жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения), первоочередного отселения и последующего отселения, с которых отселено население);
- жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся в собственности Республики Беларусь и расположенные на территории иностранных государств;
- жилые помещения, построенные или приобретенные с привлечением льготных кредитов, жилые помещения, на капитальный ремонт и реконструкцию которых, а также на строительство инженерных сетей, возведение хозяйственных помещений и построек предоставлен льготный кредит, - до полного погашения таких кредитов;
|
|
|
- жилые помещения коммерческого использования (пункт 2 ст. 72 ЖК).
В то же время учитывая то, что в настоящее время действует Указ Президента Республики Беларусь от 16 декабря 2013 г. № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» (Указ № 563), определивший формирование жилых помещений государственного жилищного фонда, в состав которого вошли жилые помещения социального пользования; жилые помещения в общежитиях; специальные жилые помещения; жилые помещения коммерческого использования, то следовательно они не подлежат отчуждению как объекты недвижимого имущества в жилищной сфере, входящие в государственный жилищный фонд, а также отчуждению не подлежит жилье, построенное или приобретенное с привлечением льготных кредитов, жилые помещения, на капитальный ремонт и реконструкцию которых, в том числе на строительство инженерных сетей, возведение хозяйственных помещений и построек предоставлен льготный кредит, - до полного погашения таких кредитов.
В ЖК установлено кроме того (пункт 3 ст. 72), что не допускается ипотека жилых помещений государственного жилищного фонда.
Следует тем не менее отметить, что в пункте 3 Решения Конституционного Суда Республики Беларусь от 29 июня 2012 г № Р-728/2012 «О соответствии Конституции Республики Беларусь Жилищного кодекса Республики Беларусь» указано, что «В пункте 1 статьи 73 Кодекса устанавливается, что граждане, а также юридические лица, зарегистрированные в установленном порядке в Республике Беларусь, вправе приобретать жилые помещения по договорам купли-продажи, мены или на основании иной сделки по отчуждению жилого помещения в любых населенных пунктах Республики Беларусь. Конституционный Суд оценивает данную норму как согласующуюся со статьей 30 Конституции, в соответствии с которой граждане Республики Беларусь имеют право свободно передвигаться и выбирать место жительства в пределах Республики Беларусь, покидать ее и беспрепятственно возвращаться обратно, а также с частью второй статьи 44 Конституции, закрепляющей право собственника владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами».
|
|
|
Право приобретать жилые помещения государственного жилищного фонда закрепляется за иностранцами в том случае, если оно предусмотрено международными договорами Республики Беларусь (пункт 2 ст. 73 ЖК). Это ограничение не распространяется на иностранцев, постоянно проживающих в Республике Беларусь, которые, как это вытекает из пункта 3 ст. 1 ЖК, уравнены в правах с гражданами Республики Беларусь в сфере жилищных отношений. Равные с гражданами Республики Беларусь права в вопросе приобретения квартир (домов) в Республике Беларусь предоставлены гражданам Российской Федерации (пункт 1 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 10 июля 1998 г. № 1086 «О реализации Решения Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997 г. № 3»).
|
|
|
В соответствии с пунктом 3 ст. 73 ЖК иностранные граждане и лица без гражданства вправе приобретать в Республике Беларусь жилые помещения частного жилищного фонда по договорам купли-продажи, мены или на основании иной сделки по отчуждению жилого помещения, если иное не установлено законодательными актами. Таким образом, в настоящее время право приобретать дома (квартиры) в Беларуси имеют любые категории иностранцев (как постоянно или временно проживающие или временно пребывающие, так и не имеющие ни одного из указанных статусов).
Следует обратить внимание на то, что в пункте 4 ст. 73 ЖК Республики Беларусь получила развитие норма пункта 4 части первой ст. 546 ГК, где установлено запрещение дарения в отношениях между коммерческими организациями. Так, законодатель в указанном положении ЖК определил, что коммерческие организации не вправе приобретать жилые помещения у иных коммерческих организаций по договору дарения жилого помещения в любых населенных пунктах Республики Беларусь.
|
|
|
Согласно ст. 74 ЖК продажа жилых помещений государственного жилищного фонда осуществляется в порядке, определяемом Президентом Республики Беларусь или местными Советами депутатов. В свою очередь следует иметь ввиду, что общие нормы о продаже жилых помещений государственного и частного жилищного фонда как разновидности договора купли-продажи регламентируются статьями 520 - 529 ГК Республики Беларусь. Особенности отчуждения, приобретения и ипотеки жилых помещений установлены главой 11 ЖК (ст. 72 - 76).
Правовая база, направленная на совершенствование правовых отношений в сфере распоряжения объектами недвижимого имущества в жилищной сфере, включенными в жилые помещения государственного жилищного фонда, значительно в последнее время усовершенствована. Важное значение здесь имеет принятие Указа Президента Республики Беларусь от 26 июля 2010 г. № 388 «О порядке распоряжения государственным жилищным фондом», которым регламентированы полномочия государственных органов в вопросах принятия решений по распоряжению жилыми помещениями. Порядок реализации предоставленных названным Указом Президента Республики Беларусь полномочий закреплен постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17 ноября 2010 г. № 1695 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 26 июля 2010 г. № 388», принятым в развитие норм Указа Президента Республики Беларусь от 26 июля 2010 г. № 388. Также данным постановлением Совета Министров Республики Беларусь утверждено Положение о порядке продажи жилых помещений государственного жилищного фонда на аукционе и определен порядок подготовки проектов решений о распоряжении жилыми помещениями республиканского жилищного фонда согласно приложению к данному постановлению.
Необходимо обратить внимание на то, что в целях совершенствования порядка распоряжения государственным жилищным фондом Указом Президента Республики Беларусь от 26 июля 2010 г. № 388 «О порядке распоряжения государственным жилищным фондом» установлено, что по решению Президента Республики Беларусь осуществляется отчуждение на возмездной или безвозмездной основе в частную собственность находящихся в собственности Республики Беларусь жилых домов, квартир, а также не завершенных строительством жилых домов (квартир) (долей в праве собственности на жилые дома, квартиры, не завершенные строительством жилые дома (квартиры) (далее - жилые помещения) юридическим лицам. При этом, для целей настоящего Указа под распоряжением государственным жилищным фондом понимаются:
- отчуждение из республиканской или коммунальной собственности на возмездной или безвозмездной основе;
- передача без перехода права собственности (передача государственному юридическому лицу на возмездной или безвозмездной основе, не связанная с прекращением права республиканской или коммунальной собственности, а также передача в безвозмездное пользование открытым акционерным обществам, создаваемым путем преобразования республиканских унитарных предприятий в соответствии с законодательством о приватизации государственного имущества).
Для целей настоящего Указа под не завершенными строительством жилыми домами (квартирами) понимаются объекты строительства, создание которых в качестве жилых помещений разрешено в соответствии с законодательством, но не завершено.
Также в данном Указе Президента Республики Беларусь закреплены и другие вопросы, касающиеся порядка распоряжения объектами государственного жилищного фонда.
В пункте 1 ст. 75 ЖК установлено, что купля-продажа, мена, дарение, иные сделки по отчуждению, ипотека жилого помещения частного жилищного фонда осуществляются в порядке, установленном данным Кодексом и иными законодательными актами.
Отчуждение собственником жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены его семьи, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, допускается только с письменного согласия органа опеки и попечительства (часть первая пункта 2 ст. 75 ЖК).
Порядок взаимодействия государственных органов и организаций при принятии решений о даче согласия на отчуждение или об отказе в отчуждении жилых помещений, в которых проживают граждане, указанные в части первой настоящего пункта, устанавливается Советом Министров Республики Беларусь.
Государственная регистрация и удостоверение сделок по отчуждению жилых помещений, в которых проживают граждане, указанные в части первой настоящего пункта, допускаются при наличии письменного согласия органа опеки и попечительства на их отчуждение (часть третья пункта 2 ст. 75 ЖК Республики Беларусь).
В пункте 3 ст. 75 ЖК определено, что ипотека жилых помещений осуществляется в порядке, установленном Законом Республики Беларусь от 20 июня 2008 года № 345 - З «Об ипотеке». В свою очередь под ипотекой в силу пункта 1 ст. 1 этого Закона понимается залог недвижимого имущества (земельных участков, капитальных строений (зданий, сооружений) и др.) и иного имущества, приравненного законодательными актами к недвижимым вещам.
В силу ипотеки кредитор по обязательству, обеспеченному ипотекой (залогодержатель), имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости переданного в ипотеку имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами.
Ипотека может возникать из договора (ипотека в силу договора) или на основании законодательного акта при наступлении указанных в нем обстоятельств, если в законодательном акте предусмотрено, какое имущество и для обеспечения какого обязательства признается находящимся в ипотеке (ипотека в силу законодательства).
Правила, установленные Законом «Об ипотеке» для ипотеки в силу договора, применяются к ипотеке в силу законодательства, если иное не установлено законодательными актами (пункт 4 ст. 1 данного Закона).
При обращении взыскания на жилое помещение, являющееся предметом ипотеки, и после регистрации в установленном порядке прекращения права собственности на него граждане, утратившие право собственности на это жилое помещение, и граждане, проживающие совместно с ними, за исключением граждан, не подлежащих выселению в соответствии с законодательными актами, подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения (пункт 5 ст. 75 ЖК Республики Беларусь).
В силу пункта 4 ст. 75 ЖК члены, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, граждане, проживающие в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу или на основании договора пожизненного содержания с иждивением, и давшие согласие на продажу жилого помещения, не указанные в договоре купли-продажи как граждане, за которыми сохраняется право владения и пользования жилым помещением, при переходе права собственности подлежат выселению по требованию нового собственника без предоставления другого жилого помещения.
Согласно ст. 1054 ГК Республики Беларусь завещатель вправе возложить на наследника по завещанию исполнение за счет наследства какого-либо обязательства (завещательный отказ) в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения завещательного отказа.
Отказополучателями могут быть лица, как входящие, так и не входящие в число наследников по закону.
Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность или на ином вещном праве, а также в пользование вещи, входящей в состав наследства, приобретение и передача ему имущества, не входящего в состав наследства, выполнение для него определенной работы, оказание ему определенной услуги и т.п.
Наследник, на которого завещателем возложен завещательный отказ, должен исполнить его лишь в пределах действительной стоимости перешедшего к нему наследства за вычетом падающей на него части долгов наследодателя.
Если наследник, на которого возложен завещательный отказ, имеет право на обязательную долю в наследстве, его обязанность исполнить отказ ограничивается пределами стоимости перешедшего к нему наследства, которая превышает размер его обязательной доли.
Если завещательный отказ возложен на всех или нескольких наследников, отказ обременяет каждого из них соразмерно его доле в наследстве, поскольку завещанием не предусмотрено иное.
На наследника, к которому переходят жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель вправе возложить обязанность предоставить другому лицу пожизненное пользование этим помещением или определенной его частью. При последующем переходе права собственности на жилое помещение право пожизненного пользования сохраняет силу.
Право пожизненного пользования неотчуждаемо, непередаваемо и не переходит к наследникам отказополучателя.
Право пожизненного пользования, предоставленное отказополучателю, не является основанием для проживания членов его семьи, если в завещании не указано иное.
В случае смерти наследника, на которого был возложен завещательный отказ, или в случае непринятия им наследства исполнение завещательного отказа переходит на других наследников, получивших его долю, либо к административно-территориальной единице, если имущество стало выморочным.
Завещательный отказ не исполняется в случае смерти отказополучателя до открытия наследства или после открытия, но до того момента, когда наследник по завещанию успел принять его.
Отказополучатель не отвечает по долгам наследодателя.
В то же время применительно к жилищным правоотношениям законодатель в ст. 70 ЖК определил порядок пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу.
В пункте 1 данной статьи указано, что гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пожизненного пользования жилым помещением или его частью, пользуется этим жилым помещением или его частью наравне с собственником этого жилого помещения.
В то же время гражданин, которому по завещательному отказу предоставлено право пожизненного пользования жилым помещением или его частью, не может предоставить право пользования этим жилым помещением членам его семьи, если иное не указано в завещании.
Дееспособный гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном ему по завещательному отказу, несет солидарную ответственность с собственником этого жилого помещения по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением, если иное не указано в завещании (пункт 3 ст. 70 ЖК Республики Беларусь).
В соответствии с частью первой пункта 1 ст. 76 ЖК отчуждение, аренда, наем, залог, предоставление в безвозмездное пользование жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам, признанным недееспособными или ограниченным в дееспособности судом, а также несовершеннолетним гражданам (за исключением эмансипированных или вступивших в брак до достижения совершеннолетнего возраста), при устройстве их на государственное обеспечение в детские интернатные учреждения, государственные учреждения профессионально-технического, среднего специального или высшего образования, детские дома семейного типа, в опекунские, приемные семьи осуществляются только после получения письменного согласия органа опеки и попечительства.
В части второй пункта 1 ст. 76 ЖК указано, что орган опеки и попечительства вправе отказать в даче такого согласия, если отчуждение, аренда, наем, залог, предоставление в безвозмездное пользование жилых помещений могут существенно ухудшить жилищные условия граждан, указанных в части первой настоящего пункта, или причинить вред их интересам либо имущественному положению. При этом под существенным ухудшением жилищных условий понимаются: обеспеченность жилым помещением общей площадью менее пятнадцати квадратных метров (в городе Минске - менее десяти квадратных метров) на одного человека в случае, если обеспеченность была пятнадцать квадратных метров и более (в городе Минске - десять квадратных метров и более); несоответствие жилого помещения установленным для проживания санитарным и техническим требованиям; несоответствие жилого помещения типовым потребительским качествам, если занимаемое жилое помещение таким качествам соответствует.
Отказ органа опеки и попечительства в даче согласия может быть обжалован в судебном порядке (пункт 2 ст. 76 ЖК).
Кроме того необходимо иметь ввиду, что согласно ст. 12 Закона Республики Беларусь от 21 декабря 2005 г. № 73-З «О гарантиях по социальной защите детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, а также лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» для данных категорий лиц гарантируется сохранение права собственности на жилое помещение или права пользования жилым помещением, из которого они выбыли, включая установление и государственную регистрацию запрета на отчуждение жилых помещений, закрепленных за ними.
Органами опеки и попечительства в соответствии со ст. 143 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье от 9 июля 1999 г. № 278 - З являются местные исполнительные и распорядительные органы. Осуществление соответствующих функций возлагается:
- в отношении несовершеннолетних - на управление (отдел) образования районного, городского исполнительного комитета, местной администрации района в городе, а в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь, - на комиссию по делам несовершеннолетних районного, городского исполнительного комитета, местной администрации района в городе по месту нахождения ребенка;
- в отношении совершеннолетних лиц, которые признаны недееспособными или ограниченно дееспособными, - на управление здравоохранения областного исполнительного комитета, Комитет по здравоохранению Минского городского исполнительного комитета.
Дата добавления: 2018-06-27; просмотров: 264; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!