Брать ли землю в аренду или сразу добиваться получения участков в собственность?
По этому вопросу тоже идет много споров. Мы вначале тоже хотели сразу получить землю в собственность. Но у себя в области столкнулись с тем, что в настоящее время, до принятия областного закона о земельных отношениях, получить землю в собственность практически невозможно. Да и при получении земли в собственность, если не удается воспользоваться статьей 33, о которой говорилось выше, то за землю нужно платить.
Но так ли уж страшно на первоначальном этапе брать землю в аренду? Оказывается, что ничего страшного в этом нет. Во-первых, существующий пользователь земельного участка, арендатор в том числе, имеет приоритетное право перезаключения договора аренды или выкупа в собственность. В частности Статья 22, пункт 8 гласит:
“При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.”
А пункт 1 статьи 36 тоже очень важен:
“Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
|
|
|
Исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица — собственники зданий, строений, сооружений в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.”
Это означает, что если Вы построите на своём участке дом, который будет зарегистрирован как Ваша собственность, то никто кроме Вас ни получить в аренду, ни выкупить в собственность этот участок не может!
Мы также столкнулись в своей практике с тем, что местные власти очень неохотно предоставляют участки сразу в долгосрочную аренду или собственность. Один глава района нам так и сказал: “Построитесь вы или нет, это ещё вопрос, а землю займете. Что потом с вами делать? Вот берите в краткосрочную аренду, стройтесь, а когда построитесь, то и переоформим”. И, в общем-то, их можно понять. У нас вокруг Челябинска полно брошенных участков с недостроенными коттеджами и дачами. И будет ли их кто достраивать — неизвестно, а земля-то не используется, никто другой её уже получить не может.
Так что мы пока оформляем участки в краткосрочную аренду на 5 лет.
|
|
|
Дальнейшие действия по оформлению документов.
Но нужно помнить, что даже если земля оформляется в аренду, право пользования землей считается действительным ТОЛЬКО ПОСЛЕ РЕГИСТРАЦИИ В РЕГИСТРАЦИОННОЙ ПАЛАТЕ!!! То есть, какой бы у Вас ни был договор с районной или ещё какой администрацией, без свидетельства о регистрации в палате ни в суде, ни в других инстанциях Вы ничего не докажите. Проблема же в том, что регистрационная палата не принимает для регистрации права на земельные участки без координат границы участка. Причем если в самом Челябинске ещё принимают в координаты участков в местной системе координат, то на территории области только в федеральной системе координат Гаусса-Крюгера 1942 года (официальная единая система координат для ведения земельного кадастра). Так что даже в случае аренды эти работы необходимо предусматривать и закладывать в смету.
Что касается нового земельного кодекса, то там тоже есть очень интересные вещи. Например, с момента его введения землю можно получить только в аренду или выкупить в собственность. При этом сохранены такие формы как пожизненное наследуемое владение, но лишь для ранее оформленных участков. Если же владелец решил его продать, передать, подарить, или т.п., то он должен сначала переоформить его в собственность, а лишь затем что-либо делать.
|
|
|
Каким образом это может коснуться тех, кто сейчас занимается созданием поселений?
Практически вся земля, которая была раньше у колхозов и совхозов в начале 90-х была распределена между работниками этих колхозов и совхозов, так называемые паи. При этом в большинстве случаев выделение участков в натуре не производилось и форма собственности как раз “пожизненное наследуемое владение”. То есть, есть общий отвод участка в 500-700 га и порядка 100-150 человек, которые совместно этим участком владеют, но где чей участок конкретно никто сказать не может.
Из разговоров я знаю, что многие собирались при создании поселений выкупить необходимое количество паёв у колхозников и на этих землях создать поселение. Группа Анатолия Молчанова во Владимирской области так и поступила. Но они успели до выхода нового земельного кодекса.
Теперь же весь процесс сильно усложнился.
Во-первых, прежде чем колхозники смогут продать вам свои паи они обязаны переоформить их в собственность и, главное, выделить эти участке в натуре, то есть, определить границы для каждого кусочка на этом большом поле и снять их координаты. Без этого регистрационная палата собственность не зарегистрирует, а без переоформления в собственность делать со своими участками они ничего не могут!
|
|
|
Если вы пошли по этому пути, то все расходы на эти процедуры добавляйте к себе в смету, поскольку у колхозников денег на это нет. Причем, если раньше это можно было сделать для всего участка целиком, объединим вместе те паи, которые выкупаются, то сейчас это придется делать для каждого участочка в отдельности.
Есть, конечно, вариант с самозахватом земель, по которому сейчас идет у нас в Челябинске группа Сергея Трапезникова. В общем-то, вариант возможный, у нас сейчас даже за дополнительную плату узаконивают и самозахват земли и самовольное строительство. Но нужно быть готовым, что с вами в любой момент любой из чиновников сможет сделать всё, что захочет. То есть, подобные вещи можно спокойно делать, только если в администрации есть ну “очень мохнатая лапа”. Во всех остальных случаях риск очень велик, да и узаконить в последствии эти участки и постройки, если в законодательство не будут внесены изменения о родовом поместье, будет стоить очень приличных денег. Скорее всего обойдется это дороже, чем если идти нормальным путем, поскольку стандартную процедуру оформления со всеми затратами всё равно заставят пройти. Мало того, вам придется ещё через суд доказывать, что вы имеете право распоряжаться этим имуществом. Если прошло более 15 лет, то это делается достаточно просто, а если меньше, то готовьтесь подтверждать все свои затраты на строительство, обустройство, приобретение имущества и т.п. в суде, а для этого необходимо будет предоставить все квитанции, чеки, договора на выполнения работ и т.д.
Общая схема, по которой сейчас работает наша группа:
1. Земля на первоначальном этапе берется в краткосрочную аренду на 5 лет для проектирования и строительства поселения. Договор аренды оформляется на юридическое лицо, для чего специально создано некоммерческое партнерство (НК) “Горная долина”. Это получается проще и дешевле, чем при оформлении на каждого человека в отдельности.
2. Созданное НК регистрируется как юридическое лицо, поскольку без этого на него нельзя оформить участок.
3. От имени созданного НК на имя главы района пишется официальное письмо о предоставлении участка на проектирование и строительство поселения в районе деревни Александровка и т.п.
4. На основании этого письма администрация выдает акт выбора участка, на котором собираются согласования со всеми службами, в которые входят архитектура, земельный комитет, СЭС, пожарники, лесники, сельсовет.
5. После согласования акта выбора участка администрация оформляет постановление главы района о выделении участка и договор аренды. Во время этого процесса геодезистами определяется граница участка в координатах.
6. Договор аренды регистрируется в регистрационной палате. Всё, после этого можно пользоваться землей!
7. Для разработки проекта мы заказываем выполнение геодезической съемки площадки в масштабе не менее 1:2000 с рельефом. Без рельефа в нашем случае не получится, поскольку местность достаточно сложная и обязательно необходимо правильно рассчитать дренаж для сточных вод во время паводка и дождей.
8. Далее мы заказываем проект планировки поселения, который в последствии будем утверждать как план перспективного развития и детальной планировки населенного пункта. Когда подобный документ у населенного пункта существует, то архитектура обязана отводить новые участки под застройку в соответствии с этим планом. В противном случае она может это сделать так, как сочтет нужным и удобным себе, но не нам. Проект будет делать наш архитектор при нашем непосредственном участии, поскольку разработчики со стороны не понимают специфики родовых поместий и требований к родовому поселению.
9. В соответствии с ПДП производится закрепление границ земельных участков в натуре, после чего оформляются документы персонально на каждого владельца участка. Если к тому времени будут внесены изменения в законодательство, то сразу будем оформлять в собственность, если нет, то пока опять в аренду.
10. Только после этого момента можно будет приступать к серьезному освоению участков, будь то посадка растений или строительство домов.
Хотелось бы также добавить, что создание некоммерческого партнерства позволяет распоряжаться только той территорией, которая будет отведена ему в пользование, а вся остальная остается в ведении органов местного самоуправления, то есть сельсовета и районной администрации. При этом ничто не мешает им выделять участки непосредственно рядом с поселением кому угодно. В связи с этим мы предполагаем после прописки в деревне Александровка создать там орган местного самоуправления — муниципалитет, при этом некоммерческому партнерству оставить только хозяйственные функции, а со временем и совсем ликвидировать. Создание муниципалитета позволит все прилегающие земли взять под своё управление как муниципальные, поскольку по закону любое поселение вправе создавать органы местного самоуправления и при этом они наделяются муниципальной землей для обеспечения проживания населения. Кроме того, при выделении новых участков в этом районе будет требоваться обязательно согласование с муниципалитетом, то есть с нами, чего в случае с некоммерческим партнерством не происходит.
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 177; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!