Можно ли признать решение общего собрания недействительным, если решение принято меньшим количеством голосов, чем это предусмотрено законом?
Проведение общего собрания собственником в доме регулируется Жилищным кодексом РФ. Закон устанавливает не только формы собрания, порядок его созыва, но и определяет каким количеством голосов можно принимать решения по отдельным вопросам.
Нарушение требований закона по количеству голосов может стать основанием для признания решения общего собрания недействительным (ст. 181.4 ГК РФ ). Как следствие — расходы собственников на проведение собрания будут бесполезными, будет потрачено время, да еще и придется повторно проводить собрание по той же повестке дня.
Поэтому жильцам необходимо четко понимать, каким количеством голосов на общем собрании можно принимать решения.
Основные правила установлены в ст. 46 ЖК РФ :
1) решение принимается большинством голосов собственников, присутствующих на собрании. Обратите внимание, что это правило касается любых вопросов, связанных с использованием и содержанием общего имущества дома, за исключениями, о которых сказано ниже. Кроме того, учтите, что речь о большинстве голосов тех собственников, которые присутствуют на собрании, а не о большинстве от всего количества голосов всех собственников в доме;
2) решение принимается 50 % от числа всех голосов собственников в доме. Это правило действует только в отношении вопросов, указанных в п. 1.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ . Самый важный вопрос — о выборе способа формирования фонда капитального ремонта. От решения этого вопроса зависит, как формируется фонд: на счете регионального оператора («общий котел») или на специальном счете дома. Учтите, что речь идет о 50 % от голосов всех собственников, а не только тех, кто участвует в собрании;
|
|
|
3) решение принимается 2/3 от числа всех голосов собственников в доме. Это касается вопросов, указанных в п.п. 1, 1.1–1, 1.2, 2, 3, 3.1, 4.2, 4.3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ . Самые важные вопросы: о реконструкции многоквартирного дома, о порядке пользования придомовой территорией, о сдаче общего имущества дома в аренду. В этих случаях решение принимается также с учетом голосов всех собственников в доме, а не только тех, кто присутствует на собрании.
Важное исключение из указанных правил: решение об уменьшении размера общего имущества принимается всеми собственниками (ч. 3 ст. 36 ЖК ).
Какие сведения указывать в протоколе общего собрания в части реквизитов документов, подтверждающих право собственности?
Участвовать в общем собрании многоквартирного дома могут все собственники помещений в доме. Однако надо соблюсти важную формальность: собственник квартир должен подтвердить свое право собственности. Раньше подтвердить право собственности можно было свидетельством, которое выдавал Росреестр.
|
|
|
С июля 2016 года привычные свидетельства о праве собственности Росреестром не выдаются. Вместо этого можно получить выписку из ЕГРП, которая подтверждает факт регистрации права собственности. Поэтому в протоколе допустимо указывать реквизиты такой выписки. Это следует из Письма Минстроя РФ от 07.10.2016 № 33077-АТ/04 .
Важно помнить, что если собственники не подтвердят право собственности и проголосуют, то решение общего собрания можно будет оспорить в суде. Поэтому инициаторы собрания должны внимательно следить за тем, чтобы каждый собственник, участвующий в собрании, предоставил либо свидетельство о праве собственности, либо выписку.
Учтите, что закон не предусматривает компенсацию собственникам за получение выписки. Другими словами, если Вам нужна выписка для участия в общем собрании, то нельзя требовать оплату расходов на получение выписки.
Могут ли на общем собрании голосовать наниматели помещений в доме?
Общее собрание жильцов определяет размер платы за содержание и ремонт общего имущества, а также комплекс работ и услуг, которые должны оказываться управляющими организациями. Очевидно, что вопросы эти важны для каждого жильца. Но все ли жильцы могут участвовать в общем собрании дома?
|
|
|
Два самых типичных случая «жильцов дома» — это собственники квартир и наниматели по договору социального найма. Как собственник, так и наниматель обязаны платить за содержание общего имущества. Каждый из них заинтересованы, какие работы и услуги, в какие сроки будет оказывать управляющая организация. Но, к сожалению, только собственники квартир, но не наниматели, могут участвовать в общем собрании. Почему так?
В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание — это орган управления домом. Причем это орган собственников помещений в доме. Именно собственников, то есть наниматели исключены (см. Справку Калининградского областного суда по спорам в сфере обслуживания МКД ). Поэтому наниматели жилья не могут ни инициировать общее собрание, ни участвовать в нем с правом решающего голоса.
Что же делать нанимателям? Можно ли как-то повлиять на решение общего собрания?
Во-первых, наниматели могут обратится к наймодателю (собственнику квартиры) с предложением о проведении собрания, о повестке дня. Наниматель может передать наймодателю свои предложения по разумному тарифу на содержание жилья, по дополнительным работам и услугам, которые должна оказывать управляющая организация (например, по обустройству детской игровой площадки, по освещению придомовой территории).
|
|
|
Во-вторых, закон не запрещает нанимателям присутствовать на общем собрании с правом совещательного голоса. Наниматель на собрании может вносить свои предложения по указанным выше вопросам, выступать против предложений собственников или управляющей организации. Конечно, проголосовать по этим вопросам наниматель не сможет, но у него есть возможность переубедить собственников, которые и должны принять окончательное решение.
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 690; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!