ПОНЯТИЕ И ЭЛЕМЕНТЫ ДОГОВОРА ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ
The concept and elements of the contract on participation in share construction of real estate
Семенова Анастасия Эдуардовна
магистрант2 курса, направление подготовки «Юриспруденция»,
ФГБОУ ВО «Российский государственный социальный университет»
Аннотация: В статье рассмотрены особенности договора об участии в долевом строительстве и его природа с учетом проблем правоприменительной практики.
Ключевые слова: договор долевого участия, характеристики договора, юридическая сущность договора.
Abstract: In the article the peculiarities of the contract on participation in shared construction and its nature, given the problems of law enforcement practice.
Key words: contract of participation, the characteristics of the contract, the legal essence of the contract.
К элементам договора об участии в долевом строительстве можно отнести следующие элементы: субъекты, форма и содержание.
В первую очередь данному договору присущ особый субъектный состав. Если участником долевого строительства может выступать любой субъект гражданского права, обладающий право- и дееспособностью, то застройщиком может быть лишь юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, у которого имеется в собственности либо на праве аренды земельный участок, предоставленный для строительства (ч. 1 ст. 2 Федерального закона РФ от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее- Закон о долевом строительстве), и право собственности на который или договор аренды которого прошли государственную регистрацию (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве); получивший разрешение на строительство многоквартирного дома и (или) иного объекта долевого строительства и опубликовавший (разместивший) проектную декларацию (ч. 1 ст. 3 Закона о долевом строительстве); осуществляющий строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости за счет денежных средств участников долевого строительства (ч. 1 ст. 2 Закона о долевом строительстве).
|
|
|
Второй элемент договора долевого участия - предмет данного договора [1, с. 234]. При определении предмета договора участия в долевом строительстве, как элемента указанного договора, ученые исходят из того, что это явление в своем развитии проходит три стадии: идеальная модель (проектная документация, проектная декларация); деятельность застройщика, связанная с выполнением работ по строительству (созданию) многоквартирного дома или иного объекта недвижимости; объект долевого строительства (жилые или нежилые помещения), подлежащий передаче участникам долевого строительства. Следствием деятельности застройщика является воплощение идеальной модели в объекте долевого строительства. Выделение какой-либо стадии предмета договора участия в долевом строительстве в качестве самостоятельного объекта (работы, их результат) рассматриваемых правоотношений не дает точного представления о природе обязательственных правоотношений, возникающих на основании указанного договора.
|
|
|
Если обязательство участника долевого строительства состоит лишь в уплате обусловленной договором цены и принятии готового объекта долевого строительства, то обязательства застройщика более сложны: это строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, которое осуществляется застройщиком своими силами и (или) с привлечением других лиц на принадлежащем ему участке, в установленный договором срок, на денежные средства участников долевого строительства; по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию - передача застройщиком участнику долевого строительства объекта долевого строительства. При этом объектами долевого строительства являются жилые или нежилые помещения, а также общее имущество, права на которые подлежат обязательной государственной регистрации (ст. 16 Закона о долевом строительстве).
|
|
|
Еще один элемент договора долевого участия состоит в том, что участники этого договора преследуют разные цели. Для застройщика цель договора состоит в получении прибыли, образующейся за счет разницы между денежными средствами, полученными от участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, и себестоимостью объекта долевого строительства, а для участника долевого строительства, как правило, - в получении объекта долевого строительства в собственность [2, с. 154].
Кроме того, рассматриваемому договору присущи определенные элементы, призванные защитить интересы слабой стороны (потребителя): содержание договора участия в долевом строительстве в значительной мере определяется императивными нормами (ч. 6 ст. 4, ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 2 ст. 6, ч. 2, 3, 5 ст. 7 и др. Закона о долевом строительстве), которые не могут по воле сторон сужаться по сравнению с нормами Закона о долевом строительстве; исполнение обязательств застройщика обеспечивается залогом предоставленного для строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости земельного участка, принадлежащего застройщику на праве собственности, либо права аренды земельного участка и строящегося на этом земельном участке многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (ст. 12.1 - 15 Закона о долевом строительстве) либо поручительством банка (ст. 12.1 - 15.1 Закона о долевом строительстве); в случае заключения договора долевого участия гражданином с потребительской целью к отношениям сторон применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве (ч. 9 ст. 4 данного Закона).
|
|
|
Следующий элемент договора участия в долевом строительстве заключается в требовании государственной регистрации договора и (или) уступки прав требования по договору (п. 3 ст. 4, ст. 17 Закона о долевом строительстве; ст. 25.1 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»). Данным элементом договор долевого участия отличается от договора подряда, в отношении которого не установлено требований о его государственной регистрации.
В соответствии с формулировкой п. 2 ст. 2 Закона объектом долевого строительства является жилое или нежилое помещение, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства. Данная формулировка не позволяет понимать под объектом долевого строительства такую важную составляющую жилого дома как общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Ввиду чего в указанном пункте комитетом Государственной думы РФ, ответственным за разработку проекта изменений и дополнений в 214 Закон, рекомендовано включить в понятие объекта долевого строительства общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости. Предлагаемая поправка представляется необходимой, поскольку в соответствии с нормами жилищного законодательства, в частности с требованиями ст. 38 ЖК РФ, при приобретении помещения (квартиры) в жилом доме к покупателю переходит доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Кроме того, упомянутая поправка позволяет максимально идентифицировать объект недвижимого имущества, подлежащий передаче по договору участия в долевом строительстве, что обусловлено требования гражданского законодательства.
Отмеченные элементы договора долевого участия позволяют рассматривать его в качестве самостоятельного гражданско-правового договора, отличного от иных договоров, в том числе от договора подряда.
В связи с этим возникает вопрос: к какой группе можно отнести договор долевого участия.
В юридической литературе, посвященной договору долевого участия, предложено несколько вариантов решения данного вопроса. Одни ученые относят договор долевого участия к договорам на передачу имущества в собственность. Другие - к группе договоров на выполнение работ (и рассматривают договор долевого участия в качестве договора бытового подряда). Третьи - либо к общецелевым договорам, либо к договорам на выполнение работ [3, с. 54].
Решение данного вопроса имеет практическое значение, так как, например, при заключении гражданином договора долевого участия для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство о защите прав потребителей в части, не урегулированной Законом о долевом строительстве (ч. 9 ст. 4 данного Закона). Однако в Законе не содержится квалификация данного договора. В связи с этим возникает вопрос: нормы какой главы Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей» - гл. II («Защита прав потребителей при продаже товаров потребителям») или гл. III («Защита прав потребителей при выполнении работ (оказании услуг)») - подлежат применению к отношениям, вытекающим из договора долевого участия, заключенного гражданином для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.
Таким образом, основными признаками договора об участии в долевом строительстве объектов недвижимости являются: особый субъектный состав договора; цель привлечения денежных средств участников долевого строительства; особенности объекта долевого строительства и возникновения права собственности на него; особый предмет договора; специальные способы обеспечение прав граждан и юридических лиц, вкладывающих денежные средства в долевое строительство; использование элементов публичного права в регулировании отношений, вытекающих из договора участия в долевом строительстве.
На основе анализа предмета договора долевого участия в строительстве жилья, содержания прав и обязанностей его участников, других элементов договора сделан вывод, что данный договор не является абсолютно самостоятельной и новой договорной формой, имеющей свой предмет и другие отличительные свойства. Договор долевого участия в строительстве жилья относится к разновидности гражданско-правового договора подряда - подвид договора строительного подряда.
Список литературы
1. Гражданское право: актуальные проблемы теории и практики / Под общ. ред. В.А. Белова. М.: Юрайт-Издат, 2007.С. 234.
2. Гражданское право: В 4 т. Том 3. Обязательственное право: Учебник / Под. ред. Е.А. Суханова. М.: Волтерс Клувер, 2008.С. 154.
3. Федеральный закон РФ от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной Щербинин А.Г. Особенности договора долевого участия в строительстве жилья для личных нужд // Журнал российского права. 2003. № 10. С. 54.
УДК 347
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 320; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!