Управление МКД управляющей компанией
Данный способ также предполагает различные варианты. К наиболее прогрессивному относится передача организованным в доме товариществом части функций управления управляющей компании (УК). Преимущества такого варианта заключаются в возможности привлечь на объект профессиональных операторов недвижимости, располагающих более мощными финансовыми и лоббистскими возможностями, а также техническими ресурсами. При этом само ТСЖ не закрывается, а контролирует деятельность коммерческой организации и в случае недобросовестной работы УК меняет подрядчика.
Управление многоквартирным домом управляющей компанией без предварительного создания ТСЖ рассматривается как один из регрессивных способов. К главным его недостаткам следует отнести следующие:
Ø управляющая компания является коммерческой организацией, заинтересованной не столько в сохранности чужого имущества, сколько извлечении из него прибыли;
Ø собственники без наличия в доме ТСЖ, не будучи специалистами, не способны контролировать и объективно оценивать качество работы управляющей компании, досконально разбираться в насущных потребностях многоквартирного дома, определять себестоимость выполняемых работ.
Еще одним регрессивным способом является конкурсное управление многоквартирным домом управляющей компанией. В данном случае власти назначают УК жильцам, не выбравшим форму управления МКД.
|
|
|
Непосредственное управление собственниками помещений в МКД
Форма непосредственного управления собственниками помещений МКД применяется в тех многоквартирных домах, где не созданы жилищные кооперативы, и товарищества собственников жилья (ТСЖ), либо в домах, где большинство жилых помещений не находятся в собственности граждан этого дома.
В этой форме управления МКД основным и единственным органом управления многоквартирным домом, является общее собрание собственников многоквартирного дома, правила проведения, и полномочия которого, мной было описано во втором разделе курсовой работы.
В случае избрания непосредственной формы управления, собственники многоквартирного дома, подобно хозяевам индивидуального жилья, напрямую заключают договоры с ресурс снабжающими организациями. Поставщики коммунальных услуг обязаны доставлять ресурсы до установленных в доме границ ответственности (обычно проходящих в районе стены дома или «задвижки» — то есть люка), а не в квартиры.
Обслуживание жилья в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом осуществляется либо силами самих собственников, либо привлеченных на объект подрядных организаций. В роли последних может выступать и одна управляющая компания. Но при этом она также является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.
|
|
|
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
При выполнении курсовой работы, в первом разделе мной было разобрано понятие и состав общего имущества в многоквартирном доме.
Из материала первого раздела мной сделаны следующие выводы: Права и обязанности собственников МКД возникают в силу закона, собственник приобретая квартиру или нежилое помещение в МКД, одновременно вступает в отношения общей собственности.
Собственникам помещений в МКД принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения в доме, общее оборудование и коммуникации, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иными объектами, обслуживающими дом.
Собственник не вправе отчуждать свою длю в праве собственности на общее имущество жилого дома и отчуждать общее имущество отдельно от права собственности на помещение, правила определения долей в таком праве устанавливаются жилищным законодательством».
|
|
|
Собственники помещений вправе пользоваться общим имуществом многоквартирного дома, извлекать из него выгоду, для которой имущество предназначено, не нарушая права и законные интересы других проживающих лиц.
Собственники могут распоряжаться общим имуществом, с согласия всех собственников помещений МКД, в пределах полномочий общего собрания собственников МКД.
Собственники обязаны содержать общее имущество МКД, согласно правилам содержания общего имущества многоквартирного дома, установленных Постановлением Правительства Российской Федерации № 491 от 13.08.2006.
Собственники МКД имеют право на участие в управлении многоквартирным домом.
При осуществлении управления многоквартирным домом собственники МКД, имеют орган управления. В зависимости от формы управления, органы управления, могут иметь разную компетенцию, и порядок организации.
При непосредственной форме управления МКД, орган управления называется общим собранием многоквартирного дома.
Общее собрание МКД может созываться ежегодно и во внеочередном порядке.
Компетенция общего собрания. Общее собрание полномочно принимать решения, в случае наличия кворума, обычного или квалифицированного количества голосов.
|
|
|
Квалифицированным количеством голосов принимаются решения:
Ø решение о текущем или капитальном ремонте;
Ø решение о реконструкции многоквартирного дома;
Ø решение о пределах использования земельного участка, на котором расположен МКД;
Ø решение о передаче в пользование общего имущества в МКД.
Кворум с обычным количеством голосов полномочен принимать решения:
Ø о способе выбора управления МКД;
Ø о тарифах на содержание и техническое обслуживание МКД;
Ø и иные вопросы связанные с содержанием и техническим обслуживанием МКД.
Порядок организации общего собрания МКД:
Ø общее собрание может быть организовано в очной и заочной форме;
Ø о проведении собрания каждый собственник должен быть надлежаще уведомлен, любым из доступных форм;
Ø общее собрание должно проводится на основании повестки общего собрания;
Ø итог и решение общего собрания оформляются протоколом;
Ø решение общего собрания может быть обжаловано в судебном порядке.
Главным требованием полномочности вынесенного решения общего собрание, является соблюдение процедуры проведения собрания.
Во втором разделе курсовой работы раскрыта сущность и различия разных форм управления многоквартирными домами, раскрыты некоторые типичные проблемы возникающие в процессе управления многоквартирным домом, предложен один из вариантов решения проблемы.
Из содержащихся в четвертом разделе материалов курсовой работы, сделаны следующие выводы.
В российской федерации предусмотрено три способа управления многоквартирными домами, которые образуют институты управления многоквартирными домами:
Непосредственное управление собственниками помещений в МКД, производится самостоятельно собственниками. Органом управления является общее собрание собственников МКД (ОСС).
Опосредованное управление – управление осуществляется через товарищество собственников жилья, либо жилищный кооператив, либо иной специализированный потребительский кооператив, сочетающее в себе самоуправление (членство собственников помещений дома) и управление самостоятельным юридическим лицом (ТСЖ, ЖК, ЖСК). Органы управления - общее собрание членов ТСЖ (ЖК) и правление ТСЖ (ЖК).
Профессиональное управление, осуществляемое специальным субъектом - управляющей организацией (далее - УО).
В процессе изучения форм управления многоквартирными домами, в курсовой работе были описаны некоторые типичные проблемы возникающие в процессе непосредственного управления многоквартирным домом собственниками жилых и нежилых помещений.
Первая проблема: возникает изза невозможности осуществить текущий и капитальный ремонт, сделать реконструкцию оборудования и инженерных коммуникаций, общего имущества многоквартирного дома.
Вторая проблема: Невозможности совершить процедуру формирования земельного участка, необходимого для обслуживания многоквартирного дома, а так же принять решение (о пределах использования земельного участка), на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им.
Третья проблема: Невозможно распоряжение общим имуществом, связанного с передачей общего имущества собственников МКД, третьим лицам, арендаторам, рекламодателям, и иным пользователям общего имущества, не являющимися собственниками помещений в МКД, предоставление общего имущества для проведения дополнительных инженерных коммуникаций и конструкций.
Четвёртая проблема: Превышение полномочий, представителем собственников МКД.
Причинами этих проблем стали обстоятельства: социально - экономического, организационного, правового характера.
В курсовой работе рассмотрена проблема, невозможности осуществления текущего и капитального ремонта общего имущества собственников помещений при непосредственном форме управления МКД.
Для решения этой проблемы, в курсовой работе мной было предложено выделить состав общего имущества, которое обладает свойствами необходимыми для благоприятного и безопасного проживания в МКД, это кровля, несущие конструкции здания, лифтовое оборудование, коммунальные коммуникации. Указанное имущество должно быть отремонтировано в безусловном порядке, при обнаружении существенных дефектов этого имущества. Это необходимо сделать для того чтобы избежать необходимости созывать общее собрание собственников МКД, для решения вопроса касающегося ремонта этого имущества.
Для того чтобы норма не приобрела императивного характера, а у собственников осталось право свободно определять судьбу общего имущества МКД. Необходимо собственникам дать право отказаться производить ремонт этого имущества. Реализовать это право собственники смогут, приняв решение на общем собрании собственников МКД. Таким образом нормы ч.1, ст.46; п.1, ч.2, ст.44 ЖК РФ, нормы постановления Правительства Российской Федерации (О правилах содержания общего имущества МКД) «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» должны приобрести другое содержание. Предлагаемое изменение позволит избежать молчаливого бездеятельного поведения собственников МКД, устранит социально-экономические и правовые причины, проблем возникающие в процессе организации общего собрания. Такое решение в меньшей части будет ущемлять права собственников, так как, такое решение всегда можно обжаловать в суде, это сделать проще, чем обжаловать бездеятельное поведение собственников многоквартирного дома.
СПИСОК ЛИТЕРАТУРЫ
I .Правовые акты
1. Конституция Российской Федерации принятая всенародным голосованием 12 декабря 1993 года, с учетом изменений // Собрание законодательства РФ. – 2009. - № 1. - Ст. 2.
2. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая : Федеральный закон от № 51-ФЗ от 30 ноября 1994 года (в ред. от 27.12.2009 № 352-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. – 2009. - № 32. - Ст. 3301.
3. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 года № 188-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 31.12.2005 № 199-ФЗ, 04.05.2010 № 70-ФЗ, 27.07.2010 № 237-ФЗ, 30.11.2010 № 328-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 1 (ч.1). - Ст. 21.
4. Жилищный кодекс РСФСР (утв. ВС РСФСР 24 июня 1983 года) в ред. Федеральных законов от 20.07.2004 № 71-ФЗ, с изм., внесенными Постановлениями Конституционного Суда РФ от 25.04.1995 № 3-П, от 23.06.1995 № 8-П) // Ведомости Верховного суда РСФСР. – 1983. - № 26. - Ст. 883.
5. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ // Собрание законодательства РФ. – 2001. - № 44. - Ст. 4147.
6. О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации : Федеральный закон от 29 декабря 2004 года № 189-ФЗ
7. О введении в действие Закона РСФСР «О собственности в РСФСР» : постановление ВС РСФСР от 24.12.1990 № 444-1 [Электронный ресурс] : электрон.правовой справ. Консультант. – М. : Консультант, 2010. – 1 CD - диск.
8. О государственном кадастре недвижимости : Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ (в ред. Федеральных законов от 27.12.2009 № 343-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. - 2007. - № 31. - Ст. 4017.
9. О жилищных накопительных кооперативах : Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 215-ФЗ // Собрание законодательства РФ. -2005. - № 1. Ст. 41.
10. О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам : Постановление Правительства РФ от 23.05.2006 № 307 // Собрание законодательства РФ. - 2006. - № 23. - Ст. 2501.
11. Об утверждении правил пользования жилыми помещениями : Постановление Правительства РФ от 21.01.2006 № 25 // Собрание законодательства РФ. - 30.01.2006. - № 5. - Ст. 546.
12. Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность: Постановление правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. № 491 // Собрание законодательства РФ. – 2006. - № 34. - Ст. 3680.
II. Специальная литература
1. Васькин В.В. К вопросу об оформлении права собственности на земельный участок под многоквартирным домом / В.В. Васькин, Р.Р. Мустафин // Жилищное право. – 2011. - № 4. – С. 47 – 63.
2. Гутор С. Содержание общего имущества многоквартирного дома управляющей организацией / С. Гутор // Жилищное право. – 2010. - № 3. – С. 18 – 27.
3. Маркова И.В. Управление общим имуществом в многоквартирном доме: проблемы и решения / И.В. Маркова. – Самара : Деловой двор, 2010. – 579 с.
4. Миронов И.Б Имущественные комплексы в жилищной сфере : автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / И.Б. Миронов; МГУ. – М., 2009.
5. Михайлов В.К. Правовое регулирование отношений управления многоквартирным домом : автореферат диссертации на соискание ученой степени кандидата юридических наук / В.К. Михайлов; МГУ. – М., 2008.
6. Михайлов В.К. Проблемы управления многоквартирными домами // В.К. Михайлов // Московский адвокатский центр. – 2010. - № 3. – С. 17 – 26.
7. Мятиящук С.В. Плата за жилье : механизм правового регулирования / С.В. Мятищук. - М. :Юстицинформ, 2013. – 104 с.
8. Мятиящук С.В. Формирование условий и заключение энергосервисного договора с управляющими организациями / С.В. Мятиящук // Жилищное право. – 2010. - № 8. – С. 14 – 21.
9. Певницкий С.Г. Общее имущество многоквартирного дома как объект права общей долевой собственности / С.Г. Певницкий // Нотариус. – 2005. - № 3. - С. 37 – 39.
10. Пысина Г. А. О защите прав собственников жилья / Г.А. Пысина // Российская юстиция. - 2012. - № 2. - С. 26 – 29.
11. Сергеичева Е. С. Порядок оплаты капитального ремонта в кондоминимуме / Е.С. Сергеичева // Право и экономика. - 2004. - № 4. - С. 89 – 91.
12. Титов А.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации / А.А. Титов. – СПб. : Питер, 2010. – 720 с.
13. Юрьева Л.А. Прекращение договора управления многоквартирным домом путём одностороннего отказа от его исполнения / Л.А. Юрьева // Жилищное право. – 2010. - № 9. – С. 28 – 36.
ПРИЛОЖЕНИЕ 1
ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО В МКД
| Общее имущество многоквартирного дома |
| Помещения общего пользования |
| Крыши |
| Ограждающие несущие конструкции |
| Ограждающие ненесущие конструкции |
| Земельный участок с элементами озеленения и благоустройства |
| Механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование |
| Иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства МКД |
ПРИЛОЖЕНИЕ 2
СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МКД
| Способы управления многоквартирным домом |
| Способ управления выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме либо в форме заочного голосования |
| Непосредственное управление |
| Управление ТСЖ, ЖСК, ЖК или иным специализированным потребительским кооперативом |
| Управление управляющей организацией |
| Органы местного самоуправления на открытом конкурсе выбирают управляющую организацию, если до 01.01.2007 собственники самостоятельно не выбирали способ управления либо реализовали ранее принятое решение о выборе способа управления |
Дата добавления: 2018-06-01; просмотров: 236; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!