Правое регулирование купли-продажи земельных участков
Содержание
| Введение | 4 | |
| Глава 1. | Земельный участок как объект купли-продажи | 6 |
| 1.1. | Понятие земельного участка | 6 |
| 1.2. | Правое регулирование купли-продажи земельных участков | 19 |
| Глава 2. | Содержание и практика применения договора купли-продажи | 23 |
| 2.1. | Оформление договора купли-продажи недвижимости | 23 |
| 2.2. | Порядок исполнения договора купли-продажи недвижимости | 25 |
| 2.3. | Заключение договора купли-продажи земельного участка | 28 |
| 2.4. | Способы мошенничества при продаже домов и земельных участков и методы их предупреждения | 43 |
| Заключение | 55 | |
| Список использованной литературы | 57 | |
| Приложения | ||
Введение
Недвижимость рассматривается как необходимое условие нормальной жизни и деятельности каждого человека и в силу этого выступает как особый объект гражданско-правовых отношений.
Актуальность исследуемой темы определяется:
- повсеместно возникающими сложностями при заключении и оформлении гражданско-правовых сделок с недвижимостью;
- постоянными изменениями и дополнениями нормативно-правовой базы в области жилищных правоотношений.
Одним из главнейших источников процветания любого государства является принадлежащие ему земельные ресурсы. От того, в чьих руках находится земля, для чего и как она используется, в конечном счете зависят благополучие каждого члена общества, социальный прогресс, развитие экономики и экологическое равновесие. Это предопределяет необходимость совмещать два понятия: с одной стороны, принадлежность земельных ресурсов всему обществу, с другой стороны, частная собственность на землю, закрепленную за конкретным хозяином. Земельные правоотношения являются сложными и многогранными по своей правовой природе, каждая отдельная грань регулируется различными правовыми нормами, а именно: конституционно-правовыми, гражданско-правовыми, семейно- правовыми, земельно-правовыми, эколого-правовыми и другими нормами права.
|
|
|
Гражданско-правовые нормы устанавливают, что земельный участок – это объект гражданских прав и объект недвижимости, закрепляют условия и порядок заключения сделок с земельными участками.
Целью выпускной квалификационной работыявляется изучение сделки купли-продажи земельного участка.
Для достижения поставленной цели, были решены следующие задачи:
- рассмотрены категории земель РФ;
- изучены виды сделок с земельными участками;
- рассмотрено правовое регулирование сделок с землей;
- проанализированы содержание и практика применения договора купли-продажи
- определены способы мошенничества при продаже домов и земельных участков и предложены методы их предупреждения.
|
|
|
В первой главе рассмотрены понятия «недвижимое имущество», «земельный участок», категории земель РФ по целевому назначению, классификация различных сделок с земельными участками. А также была изучена нормативно- правовая база, регулирующая сделки с земельными участками.
Во второй главе рассмотрена процедура приобретения земельного участка; документы, необходимые для заключения договора купли-продажи и существенные условия для данного договора.
В заключении подводятся итоги проведенному исследованию и вносятся предложения по совершенствованию данной сферы гражданско-правовых сделок.
Для раскрытия данной темы использовалось действующее Российское законодательство, труды авторитетных авторов по изучаемой теме..
Глава 1. Земельный участок как объект купли-продажи
Понятие земельного участка
Земельные отношения - это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (п.1 ст. 3 Земельного Кодекса РФ (далее – ЗК), ч.1 ст.9 Конституции РФ). Объектами таких отношений являются: земля как природный объект и природный ресурс, земельные участки, части земельных участков.
|
|
|
Гражданский кодекс РФ (далее – ГК) не дает определения земли как объекта гражданских правоотношений. В одних случаях она отнесена к категории «вещь» (ст. 128 ГК РФ), в других о ней говорится (п.1 ст.130 ГК РФ) в значении, явно несвязанном с оборотом. Иногда для этого используется понятие «земельный участок».
Понятие земельного участка дано в ст.6 ЗК РФ - земельный участок есть часть поверхности земли, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.
Но это не единственное определение земельного участка. Определение земельного участка содержалось также в ст.1Федерального закона«О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 № 28-ФЗ (последняя редакция), где ключевым термином является «часть поверхности». В Инструкции по организации и осуществлению государственного контроля за использованием и охраной земель органами Минприроды России, утвержденной Приказом Минприроды РФ от 25 мая 1994 года№ 160, дано более развернутое определение. Земельный участок - это часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, определенное правовое положение, качественную оценку, стоимость, отражаемые в государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю.
|
|
|
В ст.1 ЗК РФ земля также определяется в разных значениях (как «основа жизнедеятельности народов», как «важнейший компонент окружающей среды», как «средство производства в сельском и лесном хозяйстве», как объект недвижимости и так далее).
Анализ данных, полученных в результате государственного статистического наблюдения за земельными ресурсами, и докладов о состоянии и использовании земель в субъектах Российской Федерации показал, что в 2016 году значительные площади земель были вовлечены в гражданский оборот, а также продолжались процессы установления (изменения) границ населенных пунктов.
В течение 2016 года переводы земель из одной категории в другую затронули все категории земель, в большей степени это коснулось земель лесного фонда, земель сельскохозяйственного назначения, земель запаса, земель промышленности и иного специального назначения, а также земель населенных пунктов.
Таблица 1.– Распределение земельного фонда Российской Федерации по категориям земель, млн.га
| № | Наименование категории земель | На 01.01.2015 | На 01.01.2016 | Отклонение | Изменение в % |
| 1. | Земли сельскохозяйственного назначения | 385,5 | 383,7 | -1,8 | -0,47 |
| 2. | Земли населенных пунктов, в том числе | 20,1 | 20,3 | 0,2 | 0,99 |
| городских | 8,3 | 8,3 | - | - | |
| сельских | 11,8 | 12,0 | 0,2 | 1,67 | |
| 3. | Земли промышленности и иного специального назначения | 17,2 | 17,4 | 0,2 | 1,15 |
| 4. | Земли особо охраняемых территорий и объектов | 47,0 | 47,0 | ||
| 5. | Земли лесного фонда | 1122,6 | 1126,3 | 3,7 | 0,33 |
| 6. | Земли водного фонда | 28,0 | 28,1 | 0,1 | 0,36 |
| 7. | Земли запаса | 89,5 | 89,7 | 0,2 | 0,22 |
| Итого | 1709,9 | 1712,5 | 2,6 | 0,15 |
Правовое регулирование земельных отношений, возникающих в связи с переводом земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую, осуществлялось в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом от 21.12.2004 № 172 -ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (ред. от 03.07.2016), законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации.
По данным государственного статистического наблюдения за земельными ресурсами на 1 января 2016 года в частной собственности находилось 133,4млн. га земель, что составило 7,8% земельного фонда страны. Из них площадь земель, находящихся в собственности граждан и их объединений, составила 115,3млн. га, или 6,7%, в собственности юридических лиц находилось 18,1млн. га, или 1,1% земельного фонда России. Площадь земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, составила 1579,1млн. га, или 92,2% от площади земельного фонда страны.
В юридической литературе обоснованно подвергается критике низкий уровень законодательной техники ЗК РФ, что проявляется и в терминологических неясностях и неточностях. Так, отмечает, что ст. 1 ЗК РФ, посвященная принципам земельного законодательства, содержит массу «не только ненормативных, но и весьма спорных положений, привносящих лишь путаницу и засоряющих закон». В частности, отмечается, что представления о земле, изложенные в ст.1, не согласовываются с определением земельного участка как части поверхности. Видимо, эта критика правильна, но следует учитывать, что земля и земельный участок при безусловной органичной связи представляют собой разные явления; вот и законодатель дает описание земли с учетом различных задач правового регулирования. В отношениях по поводу земли могут использоваться оба понятия: и «земля», и «земельный участок». Но каждый раз следует уточнять: применительно к каким ситуациям используется то или иное слово.
По мнению, объектом земельных отношений всегда будет конкретный земельный участок, как бы мал или велик по размерам он ни был.
Понятие «земля»:
ü является понятием весьма абстрактным и характеризует лишь ее связь с природой; понятие земли «есть не что иное, как земельные участки, объединяемые в одну группу по выполняемым функциям или, что одно и то же, в одну категорию по целевому назначению их использования»;
ü заменяется словом «земля», которое является «сокращенным и всем понятным обозначением земельного участка… все понятно и не требует никаких объяснений».
Однако совершенно ясно, что следует различать землю как объект природы и природный ресурс, как основу существования индивида, групп людей, этноса в целом, как средство производства и т. д., а также как объект гражданских отношений.
Если обобщить имеющиеся законодательные и доктринальные определения земельного участка, то можно было бы назвать следующие восемь его общих признаков.
1. Земельный участок всегда есть некоторая часть поверхности земли. Это позволяет определять земельный участок через территорию, измеряемую в квадратных метрах, хотя наличие определенной площади само по себе не отражает сущности данного участка.
2. Всякий земельный участок связан с землей как планетарным явлением. В этом смысле земельный участок и земля в целом сходны. Если же масса земельного вещества (независимо от содержания) отделена от своей естественной среды и основы (при осуществлении мероприятий по планировке, рекультивации и пр.), то она перестает быть объектом, определяемым ГК РФ как «земля» и «земельный участок». Например, в случае продажи земли автомашинами для выравнивания земельного участка, в магазинах - для комнатного цветоводства и тому подобное, речь идет не о земле как объекте гражданского оборота в значении ст.261 ГК РФ или ст.6 ЗК РФ.
Указание на связь всякого земельного участка с землей в целом позволяет, как представляется, обеспечить определенное взаимодействие и различных пластов правового регулирования отношений по поводу земли. Даже в тех случаях, когда имеется в виду земельный участок как объект оборота, нельзя упускать из виду его зависимость и предопределенность как элемента земли в целом. Этим же объясняется и существование специальных правил земельного законодательства, сопровождающих гражданский оборот и учитывающих различное значение земли.
3. Каждый участок обладает и качественными характеристиками, но в одних случаях они (например, данные бонитировки, наличие гумусного слоя) важны и приобретают юридическое значение, а в других случаях - нет. Например, в случае предоставления земельного участка для строительства качественное состояние земли не определяется как существенное условие соответствующего договора и, наоборот, для ведения сельскохозяйственных работ плодородие земли оговаривается и закрепляется как обязательное условие.
Однако только качественные или только количественные показатели сами по себе не определяют и не выражают существо земельного участка. Нельзя преувеличивать значение отдельных показателей земельного участка, например почвенного слоя. Конечно, вопрос о почве, ее количестве и качестве, необычайно важен как для России, так и для населения Земли в целом. Понятие «качество» для разных участков земли является различным (например, ценность участка может заключаться в его удобной горизонтальной планировке, для строителей - в отсутствии подземных вод и надежности грунта). Следовательно, критерий качества необходим, но он может выражаться в различных свойствах земельного участка.
Кстати, на земельном участке может вообще не быть плодородного слоя в связи со скальными выходами, либо по иным причинам. Это означает, что плодородный слой есть только факультативный признак земельного участка.
4. Земля - всегда физически сложный, структурированный объект действительности, сложным является она и в качестве объекта сделок. Так, даже в ГК РФ выделяются:
ü территориальные границы;
ü поверхностный (почвенный) слой;
ü замкнутые водоемы;
ü лес и растения;
ü воздушное пространство.
На земле могут быть расположены сооружения (дороги), строения, здания, а также иные объекты (предприятия).
При этом одни из этих объектов являются самостоятельными, другие лишь составляют часть земельного участка (камни, отдельно стоящие деревья и тому подобное).
Здания и сооружения, конечно же, самостоятельные объекты (ст. 130 ГК РФ), земельный участок является таковым как с ними, так и без них.
В последнее время высказываются соображения о том, что было бы целесообразно исключить водоемы и насаждения из числа самостоятельных объектов недвижимости. Предлагается в таких случаях говорить о самих земельных участках, занятых лесом, водой и так далее. Но интерес для целей имущественного оборота представляет не дно водоема (земельный участок под водой), а сам водоем.
Наличие на участке различных вещественных компонентов требует также ответа на вопрос о возможности применения нормы ст.135 ГК РФ. Большинство таких сопряженных объектов должно быть определено как именно принадлежности земельного участка. К ним относятся: поверхностный слой, включая плодородный; минералы, расположенные как на поверхности, так и в глубине участка (в пределах, разрешенных для использования); водоемы; растения и так далее.
Что же касается зданий и сооружений, то этот вопрос в литературе является спорным. По мнению, особенности земли как объекта требуют всегда признавать именно ее в качестве главной вещи. Все остальное, сопряженное с ней, только принадлежности. Однако в литературе также отмечается, что правило о первичности участка может применяться лишь к сельскохозяйственным землям и к землям, предназначенным для размещения временных сооружений (объектам движимого имущества). Во всех остальных случаях «ценность земельного участка напрямую зависит от ценности расположенного на нем объекта недвижимости или возможности его расположить. Такими объектами могут быть не только здания и сооружения, но и леса, особо охраняемые территории, водные объекты и так далее».
Последняя точка зрения кажется более верной. Не является принадлежностью объектов недвижимости и сам земельный участок, хотя ст.273 ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, на котором они находятся, если иное не предусмотрено договором об отчуждении здания или сооружения.
В связи с этим неправильно утверждать, что земля - принадлежность строенийили наоборот. Что же касается проблемы обеспечения единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости, то внесение ясности в данную проблему необходимо прежде всего связывать с реализацией тех идей, которые формируются в настоящее время при разработке Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе, и подготовке соответствующих законопроектов. При этом имеется в виду, что удастся преодолеть различие правового режима самого земельного участка и объектов недвижимости, обеспечить гармоничное применение разных норм и исключить споры и конфликты.
5. В составе земельного участка необходимо выделять вертикальный и горизонтальный срезы, позволяющие установить пространственные масштабы данного земельного участка. Имеется в виду, конечно же, не его физическое понимание, а те пределы пространства, на которое распространяется правовой режим земельного участка. Именно в таком смысле и надо понимать права и обязанности собственников земельного участка, определенные в ст.261 ГК РФ. Совершенно очевидно, что, например, воздушное пространство над участком не находится на праве собственности соответствующего лица, не является частью земельного участка, хотя правовой режим последнего и распространяется (в части использования) на это пространство.
Пространство земельного участка в горизонтальной сфере есть площадь участка, измеряемая в квадратных метрах, включающая в себя и площадь дна внутренних водоемов, земли, занятые насаждениями, растениями.
Вертикальный срез земельного участка не имеет четкой границы. Однако она неизбежно существует и определяется отдельно для каждого земельного участка, с учетом его особенностей, прав землепользователя и назначения этого вида прав.
В соответствии со ст. 19 Законом РФ от 21.02.1992 № 2395-1 (ред. от 03.07.2016) «О недрах» (с изм. и доп., вступ. в силу с 03.10.2016) - владельцы земельного участка имеют право без применения взрывных работ осуществлять добычу общераспространенных полезных ископаемых, не числящихся на государственном балансе, строить подземные сооружения для своих нужд на глубину до 5 м, а также строить колодцы и скважины.
При этом граница воздействия владельца участка должна быть определяема не только специальными законами, но и нормой п. 3 ст.261 ГК РФ, предусматривающей, что осуществление прав в отношении участка не должно нарушать и прав других лиц.
То же самое касается и воздушного пространства над участком. Ни у собственника, ни тем более у арендатора нет абсолютного права на воздушное пространство над участком - закон говорит исключительно о возможности использования (п. 3 ст. 261 ГК РФ).
В других странах это пространство может быть и объектом собственности. Право собственника земельного участка распространяется как на пространство, находящееся над поверхностью, так и на недра земли. Но он не может запретить воздействие, осуществляемое на такой высоте или глубине, что устранение воздействия не представляет для него интереса.
6. Земельный участок подлежит идентификации. Всякий объект правоотношений должен быть выделен свойственным ему образом. Теоретически возможно существование объектов с родовыми признаками (например, 100 тонн картофеля), но в отличие от прочих объектов земельный участок требует установления индивидуально-определенных признаков.
Любое предоставление земельного участка, даже ранее включенного в оборот, производится в соответствии с правилами Федерального закона«О государственном земельном кадастре» от 02.01.2000 № 28-ФЗ (последняя редакция). Согласно п.3 ст.14 этого Закона моментом возникновения земельного участка как объекта государственного кадастрового учета является дата внесения соответствующей записи в Единый государственный реестр земель. Кадастровые книги и выступают технической основой для индивидуализации земельного участка как объекта недвижимости.
Таким образом, кадастровый учет земельного участка является обязательным для его оборота. Учету подлежат все земельные участки, но действительным является и тот, который производился до вступления в силу данного федерального Закона.
Законом определен также состав сведений, включаемых в кадастр, и состав его документов. В соответствии со ст.14 в Едином государственном реестре указываются следующие основные сведения о земельных участках:
А) кадастровые номера;
Б) местоположение (адрес);
В) площадь;
Г) категория земель и разрешенное использование земельных участков;
Д) описание границ земельных участков и их отдельных частей;
Е) зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
Ж) экономические характеристики;
З) качественные характеристики, в том числе показатели состояния плодородия;
И) наличие объектов недвижимого имущества.
Данные для кадастра формируются на основе специальных мероприятий землеустройства и межевания как комплекса работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности земельного участка, определению его местоположения и площади, то есть мероприятий по определению границ земельного участка на местности. К сожалению, ст. 3 Федерального закона «О землеустройстве» от 18 июня 2001 года№ 78-ФЗ, не содержит ясного ответа на вопрос об обязательности землеустройства для всех случаев оборота земель.
Следует учитывать, что стать объектом оборота может и такой участок, который не имеет собственного кадастрового номера. Так, действующие правила об аренде и государственной регистрации ее права допускают государственную регистрацию путем приложения кадастрового плана земельного участка с указанием его части, сдаваемой в аренду. Таким образом, объектом возникающих арендных отношений становится только часть земельного участка. Однако в сделках, связанных с переходом права собственности, наличие собственного кадастрового номера по общему правилу обязательно.
Необходимость идентификации объясняется и тем, что ГК РФ требует определенности объекта сделки, существенным условием любого договора всегда является достижение соглашения относительно объекта.
В числе средств идентификации специально следует выделить местонахождение участка. Закон о землеустройстве также выделяет в качестве самостоятельного информационного показателя местоположение земельного участка, требуя включать данные о нем в Единый государственный реестр земель.
7. Земельный участок обладает свойством делимости. В соответствии с ч.2 п.2 ст.6 ЗК РФ он может быть делимым и неделимым. При этом делимым признается тот, который может быть разбит на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный участок. При этом его использование может осуществляться без перевода в состав земель иной категории. Исключение составляют случаи, установленные федеральными законами.
Таким образом, часть земельного участка рассматривается как земельный участок с определенными границами, входящий в состав другого участка. В литературе отмечается принципиальная делимость земельного участка.
По этому поводу было замечено, что никакой части участка не может быть, как не может быть части доски.Троесловиечасть земельного участка - это не юридическая категория, а технико-прикладной термин, применяемый при использовании или эксплуатации земельного участка тем, кому он принадлежит на любом юридическом титуле. Слова делимый или неделимый обозначают лишь техническую возможность (или ее отсутствие) образовать на месте одного земельного участка несколько меньшего размера, которые в своей совокупности будут равны разделенному земельному участку.
Полагаем, такая оценка не вполне верна. Безусловно, в п.2 ст.6 ЗК РФ речь идет не только о технической возможности разделить земельный участок. В Кодексе указано на ограничения юридического характера, связанные с отнесением земельного участка к определенной категории, применительно, например, к землям сельскохозяйственного назначения. Вполне может возникнуть ситуация, когда именно по юридическим причинам участок не может быть разделен.
Понятие делимости уместно также в связи с необходимостью учитывать требования о минимальных и максимальных размерах земельных участков. Возможна ситуация, когда при формировании участка для нового собственника здания (сооружения) прежнему собственнику, одновременно являвшемуся и собственником участка, нельзя сохранить часть участка (с преобразованием ее в самостоятельный участок) за пределами территории, необходимой для использования этого объекта недвижимости новым собственником.
Однако о части участка как о самостоятельном объекте можно говорить, например, в случае, когда из состава одного и того же участка, имеющего единый кадастровый номер, отдельные части (площади) сданы в аренду. С точки зрения собственно землеустройства перед нами единый участок, но части его приобретают особый правовой режим и в силу этого появляется возможность говорить и о частях участка (в гражданско-правовом смысле).
Что же касается технического аспекта (то есть если не учитывать, например, правил о минимальных и максимальных размерах земельного участка), то в этом смысле земельный участок делим до бесконечности.
Сказанное не означает, что вопрос о делимости или неделимости участка утратил актуальность. Отмечает, что отсутствуют ясные критерии отнесения участка к делимому или неделимому, поэтому не исключен субъективный подход.
В числе разновидностей земельных участков иногда называется и земельная доля. Однако она не является ни участком, ни его частью. Возникновение этого понятия связано с первой стадией развития земельного законодательства в современной России (начало 90-х годов), когда потребовалось определить права работников на часть земель реформируемых сельскохозяйственных организаций.
К правовому регулированию отношений по обладанию земельными долями законодатель обратился только в тексте ФЗ № 101от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (гл. 3). Надо заметить, что при описании существа этой доли и возможностей ее обладателя учтены многочисленные замечания и возражения. В частности, можно сделать вывод о том, что на данные доли сейчас распространен правовой режим общей долевой собственности. С внесением дополнительных норм о взаимоотношениях между участниками общей долевой собственности на земельный участок ситуация не изменилась и измениться не могла - это отношения общей долевой собственности, уже урегулированные ГК РФ.
Распространение на правовой режим земельных долей норм гражданского законодательства вовсе не означает, что правовые аспекты оборота долей изучать не следует. Однако важно иметь в виду, что до выдела земельных участков в счет доли нет самого земельного участка; объектом отношений является только доля в праве общей собственности. Если же выдел произошел, то вместо доли в праве общей долевой собственности перед нами оказывается право собственности на конкретный земельный участок. Кстати, именно поэтому аренда земельной доли невозможна: если нет выдела в натуре, то нет определенности в объекте, а после выдела можно говорить лишь об аренде самой земли (земельного участка).
Понятие «земельная доля», судя по сложившейся в России ситуации, долгое время будет актуальным и потребует бережного и внимательного правового анализа. Но вряд ли юридическая логика позволяет рассматривать земельную долю как объект отношений оборота земли.
Земельный участок является объектом недвижимости. Хотя в литературе есть и иные, радикальные точки зрения.
По мнению, земля вообще не может быть недвижимостью, в частности, потому, что сама недвижимость определяется через связь с землей.
По мнению, «земля становится объектом недвижимости лишь с определенного момента. Таким моментом является наделение земли правовым режимом земельного участка», до присвоения ему кадастрового номера данный автор считает возможным говорить только о некоторой части земли, принадлежащей соответствующему публичному образованию.
Это означает также, что на земельные участки распространяются соответствующие правила о недвижимости, в том числе о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ней.
Основным нормативным актом в этой сфере является уже указанный Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ, в нем установлены форма свидетельства, удостоверяющего возникновение и переход прав на недвижимое имущество, и форма надписи-штампа на документе, выражающих содержание соответствующей сделки.
Многие вопросы государственной регистрации недвижимого имущества до настоящего времени в литературе оцениваются как спорные. В частности, относительно того, чем должна отличаться регистрация прав на недвижимое имущество и регистрация сделок с ним, следует ли сохранять сегодняшнее значение регистрации договоров аренды как обременений соответствующего имущества и так далее. Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе ориентирована на отказ от государственной регистрации самих сделок с недвижимостью. Однако эти вопросы носят специальный характер и далее не рассматриваются.
Указанные выше признаки земельного участка являются универсальными, общими для каждого участка и в совокупности придают ему не только уникальность, но и возможность оборота.
Правое регулирование купли-продажи земельных участков
Основным источником правового регулирования отношений, связанных с куплей-продажей недвижимости является Гражданский кодекс Российской Федерации.
Правовое регулирование договора продажи недвижимости как отдельного вида договора купли-продажи строится по следующей схеме.
В ГК содержатся правила, регламентирующие заключение договора продажи недвижимости, его форму, а также действия сторон по его исполнению. Эти правила сформулированы в качестве специфических норм, исключающих действие соответствующих общих положений о купле-продаже товаров. Родовая принадлежность договора продажи недвижимости к договору купли-продажи товаров в правовом регулировании проявляется в том, что в части, не урегулированной нормами. Связанными с продажей недвижимости, подлежат применению общие положения о договоре купли-продажи товаров.
В ГК РСФСР 1964 года действовала иная схема законодательного закрепления договора купли-продажи недвижимости. В ранее действовавшем ГК отдельно упоминался лишь договор купли-продажи жилого дома, а также устанавливалась форма совершения таких сделок.
Новый ГК, как и прежний к существенным условиям относит условия о предмете договора и о цене продаваемого объекта недвижимости. Для договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, дополнительным необходимым условием является включение в текст договора перечня этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением. Это положение является новым по сравнению с прежним законодательством.
Еще одной особенностью договора купли-продажи жилых помещений является то, что такой договор считается заключенным лишь с момента государственной регистрации.
В ГК заложены основные положения и принципы реализации договорных правоотношений и прав в данной сфере гражданского оборота, но наибольшую сложность и интерес, в данном случае, вызывают нормы регулирующие правила государственной регистрации права собственности и иных прав на недвижимое имущество.
Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - законодательство о государственной регистрации прав) формируется с середины 90-х годов. Ранее данного нормативного материала в российском законодательстве просто не было, его появление связано с проводимой в стране экономической реформой. До принятия комментируемого Закона нормативными актами функции регистрации возлагались, как правило, либо на исполнительные органы местных советов народных депутатов. На сегодняшний день законодательство о государственной регистрации прав представляет собой законодательные и иные нормативные акты, регулирующие отношения по поводу возникновения, ограничения, перехода или прекращения прав на недвижимость. Под действие Закона о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним не подпадают отношения, в которых объектом выступает такое недвижимое имущество, как воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, а также космические объекты.
Основным актом, регулирующим отношения, связанные с государственной регистрацией прав, является ФЗ № 218 от 13.07.2015, который был принят на основании и во исполнение ст.131 ГК. Гражданский кодекс устанавливает требование, согласно которому право собственности и другие вещные права на недвижимое имущество - возникновение, переход, ограничение и прекращение - подлежат государственной регистрации учреждениями юстиции в едином государственном реестре.
Итак, законодательство именно с моментом государственной регистрации связывает возникновение и прекращение тех или иных прав на недвижимое имущество. То есть государственная регистрация имеет не техническое, а юридическое (правообразующее) значение. Права на землю, жилище, здания и другую недвижимость, приобретаемые лицами, возникают на основании юридического состава, включающего в себя два юридических факта: соглашение и акт регистрации договора. Только после государственной регистрации покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы - право владеть и пользоваться арендованным имуществом и так далее. Государственная регистрация прав на недвижимость и сделок с недвижимым имуществом: некоторые проблемы право применения. Наряду со ст.131 Гражданский кодекс содержит еще целый ряд норм, указывающих на необходимость государственной регистрации прав и сделок на недвижимое имущество.
Хотелось бы обратить внимание на абсолютный приоритет ГК над актами, регулирующими регистрацию прав, из чего следует, что при расхождении Кодекса с другими актами следует руководствоваться нормами ГК, что следует из приоритета законодательных актов, характерного для отечественного законодательства (международные акты, Конституция, кодексы, федеральные законы, постановления Правительства, указы Президента и так далее).
Отношения по поводу государственной регистрации на федеральном уровне наряду с законодательными актами могут регулироваться нормативными указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить Закону и иным федеральным законам. Федеральное Правительство вправе принимать постановления, содержащие нормы, посвященные государственной регистрации, но только в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами либо указами Президента Российской Федерации.
Дата добавления: 2018-06-27; просмотров: 189; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!