Транзакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости.
Понятие рынка недвижимости и объекта недвижимости. 2. Составляющие объекта недвижимости. 3. Физические характеристики недвижимости. 4. Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости. 5. Транзакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости. 6. Риски на рынке недвижимости. 7. Первичный и вторичный рынки и их взаимодействие. 8. Системная модель рынка недвижимости. 9. Определение и сущность понятия «земельный участок». 10. Определение и сущность понятия «жилое помещение». 11. Определение и сущность понятия «нежилое помещение». 12. Определение и сущность понятия «участок лесного фонда». 13. Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней. 14. Операции с недвижимостью: продажа. 15. Операции с недвижимостью: аренда. 16. Операции с недвижимостью: ипотека. 17. Взаимодействие рынка недвижимости и реальной экономики. 18. Взаимодействие рынка недвижимости и рынка капиталов. 19. Влияние отдельных факторов на рынок недвижимости. 20. Рынки типов недвижимости. 21. Рынки видов сделок. 22. Сущность оценки недвижимости. 23. Виды стоимости, используемые при оценке недвижимости. 24. Принципы оценки недвижимости. 25. Затратный метод. 26. Метод сравнительного анализа продаж. 27. Доходный метод. 28. Особенности оценки отдельных типов недвижимости.
Понятие рынка недвижимости и объекта недвижимости.
Рынок недвижимости- взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспеч. создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости.
|
|
|
Три основных группы объектов недвижимости:
1.Земельный участок-часть земной поверхности имеющая юридически и геодезически определенные границы, поворотные точки которых закреплены на местности межевыми знаками.
2.Первичный объект недвижимости –земельный участок и все прочно связанные с землей объекты, перемещение которых без ущерба их назначения невозможно.
3.Вторичный объект недвижимости- оформленная в установленном порядке пространственная часть здания, сооружения имеющая правовой статус отличный от правового статуса первичного объекта недвижимости.
2. Составляющие объекта недвижимости.
Развитыйобьект недвижимости включает в себя 3 основных элемента:
1.Земля(наличие адреса)
2.Улучшение (усовершенствование) земли (developmend)
Девелопмент — это предпринимательская деятельность, связанная с созданием объекта недвижимости, реконструкцией или изменением существующего здания или земельного участка, приводящая к увеличению их стоимости.
3.Принадлежности недвижимого имущества.
К недвижимым вещам (недвижимому имуществу, недвижимости) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
|
|
|
Физические характеристики недвижимости.
1.Материальность
2.Полезность
3.Неоднородность
4.Стационарность
5.Уникальность
6.Долговечность
7.Сложность
8.Износ
4. Особенности взаимодействия спроса и предложения на рынке недвижимости.
В связи с ростом доходов населения или деловой активности существенно возрастает спрос на недвижимость. (Д переходит Д*). Первой реакцией рынка на этот рост при невозможности увеличения предложения должен быть рост цен на недвижимое имущество, что в свою очередь делает привлекательным новое строительство. Значит через определенный период времени (инвестиционно - строительный цикл) на рынок будет выброшено дополнительное количество обьектов недвижимости(SперходитS*), что при неизменности спроса приведет к падению цен на рынке. Длительность реакции предложения на изменение цен на рынке недвижимости наиболее характерно для рынка вновь созданных обьектов и в меньшей мере для рынков же созданных.
|
|
|
Чтобы повысить спрос на рынке недвижимости нужно создать механизм позволяющий трансформировать богатство потреб.в его текущую платежеспособность.
Транзакционные издержки и проблема ликвидности на рынке недвижимости.
Транзакционные издержки – это издержки, которые несут контрагенты по заключению сделок.
Величина транзакционных издержек в значительной мере зависит от:
1.Полнота и достоверность рыночной информации;
2.Наличие достаточного числа контрагентов для совершения сделок.
3.Степень стандартизации условий сделок
4.Возможности использования стандартных контрактов
5.Количество возможных вариантов учета.
6.Система государственного регулирования рыночных отношений:
-наличие специальногоналогооблажения отдельных видов сделок.
-необходимость дополнительных процедур при осуществлении сделок, разрешений на проведение, ограничение при допуске на тот или иной рынок.
Классификация транзакционных издержек:
1.Издержки поиска информации(финансовые ресурсы)
2.Издержки ведения переговоров и заключения контрактов
3.Издержки измерения
4.Издержки спецификации и защиты прав собственности(расходы на содержание судов, арбитража, затраты времени и ресурсов)
|
|
|
5.Издержки оппортунистического поведения.
Высокий уровень транзакционных издержек вынуждает участников рынка недвижимости обращаться к проф. участникам рынка - посредникам.
Высокий уровень транзакционных издержек ограниченно связан с такой особенностью рынка недвижимости как более низкая ликвидность товара на рынке недвижимости.
Ликвидность- это скорость превращения какого либо актива в наличные средства.
Низкая ликвидность – еже одна причина порождающая необходимость в проф. участниках рынка, которые способствуют ускорению оборота недвижимости и повышению уровня ликвидности.
Срок экспозиции- это переход от момента выставления недвижимости на сделку до подписания контракта. Динамика срока экспозиции один из наиболее явных показателей состояния рынка недвижимости.
Риски на рынке недвижимости.
Риск-возможность отклонения реальных результатов в той или иной операции в отрицательную сторону по сравнению с планируемым при их начале.
Виды рисков по их природе:
1.Юридические. (Возможность утраты права собственности; Невозможность возмещения убытков в связи с ошибками при заключении контракта; Возможность появления претензий 3х лиц; Невыявленые обремления объектов. )
2.Технологические и градостроительные(Неправильный выбор места организации проекта; Несоответствие проекта окружающей застройке; Ошибки в конструктивных решениях; Неверный выбор материалов.)
3.Административные (Изменение налогового режима; Появление новых требований по выполнению обязательств перед органами городской власти; Введение ограничений функционального использования зданий.)
4.Экономический и организационно- экономический. (неверный макроэкономической прогноз и прогноз развития региональной экономики, - ошибки в прогнозировании спроса и предложения на рынке, неправильная оценка конкурентной среды, выбор не соответствующей организационной формы при реализации проекта и т.д.)
Все виды рисков так или иначе имеют финансовое измерение, либо увеличивая затраты по проекту, либо при превышении ких запланированных сроков.
Классификация финансовых рисков:
1.Рискивытекающие из общего состояния и изменений в финансовой системе. Изменение процентных ставок по кредиту. Введение ограничений на колебание валютного курса. Изменение типов инфляции по сравнению с прогнозируемыми. Изменение доходности альтернативных инвестиций.
2.Риски обусловленные тем или иным вариантом избранным для финансирования деятельности и уровней проработки финансовых решений.
3.Риски возникающие в связи с низким качеством финансовых расчетов.
В реальной экономической практике все группы рисков взаимосвязаны и часто переплетаются друг с другом, что может привести к мультипликативному эффекту.
Весьма существенным является различие в составе рисков доминирующих на первичном и вторичном рынках:
Для первичного рынка большее значение имеют технологические и экономические риски, а для вторичного юридические риски. Различие в характере риска характерны и для разных типов сделок.
Полностью исключить риски невозможно, но возможно существенно снизить степень риска.
Схема управления рисками:
1.Выявление риска возможных при проведении той или иной операции с недвижимостью.
2.Качественный и количественный анализ рисков. Качественный анализ – определение причин рисков и факторов, способных увеличить вероятность их наступления, зон риска, возможных размеров потерь.
3.Определение возможностей снижения риска и затрат необходимых для его предотвращения.(принять риск, разделить риск, переложить риск)
4.Осуществление мероприятий позволяющих предотвратить риски, снизить вероятность их наступления или возможный объём потерь.
5.Контроль за проведением необходимых мероприятий и внесение изменений в их содержание и механизмы их реализации.
Существуют 3 степени риска:
1.Допустимый ( прибыль равна затратам)
2.Критический (прибыль меньше затрат)
3.Катострофический ( прибыль равна 0, затраты равны имуществу)
7. Первичный и вторичный рынки и их взаимодействие
Первичный рынок недвижимости - совокупность сделок совершаемых с вновь созданными объектами недвижимости и в процессе их создания.
Вторичный рынок недвижимости – сделки совершаемые уже с созданными объектами находящимися или находившимися какое- то время в эксплуатации.
Цены вторичного рынка являются тем ориентиром, который показывает насколько рентабельным является новое строительство при существенном уровне затрат.
Если цена такова, что она не обеспечивает возврата вкладываемых средств и не приносит необходимой прибыли при создании объектов аналогичным по качеству уже существующим, то очевидно что новое строительство таких объектов не будет осуществляться.При этом цены вторичного рынка могут значительно изменяться при определенных условиях.
Снижение цен на вторичном рынке жилья при прочих равных условиях является фактором, который ведет к обесцениванию вложенных в новое строительство средств, так как цены на первичном рынке не смогут не отреагировать на дополнительный приток спроса на вторичном рынке. В свою очередь это может привести кпотери части инвестированных средств для прямых инвесторов, невозвратом кредита кредитным инвестором, падению спроса на подрядные работы.
Вторичный рынок недвижимости в свою очередь испытывает на себе влияние первичного рынка, если растут затраты на строительство, то очевидно ,что это приводит к росту цен и снижению предложения на первичном рынке, что в свою очередь при прочих равных условиях ведет к повышению спроса и соответственно цен на вторичном рынке.
Рост строительных издержек ведет к сдвигу кривой предложения( Кривая S1перейдет в положение S2 ).Соответственно этому вырастет цена на новые объекты. В связи с этим кривая спроса на аналогичные объекты вторичного рынка сдвинется вправо( D1 перейдет в D2) и вырастут цены на этом сегменте рынка.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 531; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!