Выводы: В качестве рыночной цены выбирается стоимость объекта, имеющая наименьшие отклонения от фактической цены продажи и наименьшее число корректировок.
Министерство образования и науки
Российской Федерации
Государственное учреждение высшего профессионального образования
Санкт-Петербургская государственная сервиса и экономики
Институт экономики и управления предприятиями сферы сервиса
Кафедра «Экономики и управления предприятиями сервиса»
Экономика недвижимости
МЕТОДИЧЕСКИЕ УКАЗАНИЯ
По выполнению контрольной работы
для студентов заочного отделения
по специальности 0608
Санкт-Петербург
2004
Утверждены методическим советом СПбГАСЭ.
Методические указания по выполнению контрольной работы по курсу «Экономика недвижимости» для студентов заочного отделения по специальности 0608. - СПб.: Издательство СПбГАСЭ, 2004 - 20 стр.
Курс «Экономика недвижимости» относится к специальным дисциплинам, изучаемым студентами специальности 0608. Дисциплина «Экономика недвижимости» является теоретической основой системы управления недвижимости.
Настоящие методические указания служат для оказания студентам помощи в написании контрольной работы по дисциплине. Они содержат перечень контрольных работ, краткое содержание основных вопросов по темам, базисные данные и пояснения по основным вопросам, рекомендуемую литературу.
Составитель: к.э.н., доцент кафедры «ЭУПС» - Тывин Л.Ф.
Рецензент: ст. преподаватель кафедры «БУ и А», к.э.н. – Солонцов С.Ю..
|
|
|
Ó Санкт-Петербургская государственная академия сервиса и экономики
2004
Оглавление стр.
1. Цели и задачи контрольной работы ……………………….. 4
2. Перечень контрольных работ с необходимыми пояснениями по их выполнению…………………………………………………………………….…4
3. Содержание основных разделов контрольной работы………………..9
4. Общие указания по выполнению контрольной работы и её оформлению……………………………………………………………………….11
5. Список литературы…………………………………………………..…11
ЦЕЛИ И ЗАДАЧИ КОНТРОЛЬНОЙ РАБОТЫ
Цель: Закрепить у студентов теоретические знания и практические навыки в области экономики недвижимости, включая представление о рынке недвижимости как части инвестиционного рынка, оценке и прогнозировании дохода от недвижимости и вариантах финансирования недвижимости, в том числе в сфере сервиса и практические навыки методах оценки недвижимости и составления сертификатов по их оценке, а также в решении экономико-организационных задач в области оценочной деятельности и порядке регистрации объектов недвижимости.
|
|
|
Задачи: сформировать у студентов аналитический склад мышления в решении экономико-управленческих задач в области оценки недвижимости и особенностей её применения в сфере сервиса на основе системного подхода к частным и общественно-экономическим проблемам, полного использования потенциала своего предприятия и бюджетных средств в условиях сочетания методов экономического и административного регулирования экономикой страны.
Для выполнения контрольной работы студент выбирает свою тему в соответствии с последней цифрой зачетки (студенческого билета), которая должна соответствовать порядковому номеру задания на выполнение контрольной работы, указанных ниже.
Перечень контрольных работ с необходимыми пояснениями по их выполнению.
Задача № 1 «Определить цену Объекта оценки методом сравнения продаж, имея следующие данные по пяти проданным ранее сравниваемым участкам:
| Наименование показателя | Объект оценки | Участок 1 | Участок 2 | Участок 3 | Участок 4 | Участок5 | Варианты |
| Цена, тыс. руб. | ? | 65000 | 78000 | 56000 | 70000 | 54000 | 1,2,3,4,5. |
| Цена, тыс. руб. | ? | 75000 | 88000 | 59000 | 68000 | 49000 | 6,7,8,9,10 |
| Переданные права на собственность | Полное владение | То же | То же | То же | То же | То же | Все |
| 1.Скорректированная цена, тыс. руб. | х | Все | |||||
| Условия финансирования | рыночные | Не рыночные (процентная ствка ниже рыночной, цена завышена. На 3000 т.р. | Не рыночные (процентная тсавка ниже рыночной), цена завышена на 8000 т.р. | рыночные | Рыночные | Рыночные | 1.3.5.7.9. |
| Условия финансирования | рыночные | Рыночные | Рыночные | Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной) цена завышена на 1000 т.р. | Не рыночные (процентная ставка ниже рыночной) цена завышена на 500 т.р. | Рыночные | 2,4,6,8,10. |
| 2.Коррекция по финансированию, тыс. руб. | х | Все | |||||
| Условия продажи | Коммерческие | То же | То же | То же | То же | То же | 1,2,3,9,10 |
| Условия продажи | Коммерческие | То же | Срочная (цена занижена на 500 т.р. | То же | То же | То же | 4,5,6,7,8. |
| Корректировка на условия продажи, тыс. руб. | х | Все | |||||
| 3.Скорректированная цена, тыс. руб. | х | Все | |||||
| Время продажи, за год инфляция ок. 10% | х | 2 недели | 6 недель | 1 год | 1 год | 1 год | 1,2,3,8,9. |
| Время продажи, за год инфляция ок. 10% | х | 12 мес. | 1 год | 6 недель | 2 недели | 1 год | 4,5,6,7,10 |
| 4.Скорректированная цена на рыночные условия (с учетом расчета инфляции в %), тыс. руб. | х | Все | |||||
| Месторасположение | Коттедж у озера, 50 км. от города. | То же | То же | То же | То же | Хуже на 10% | 1,3,5,7,9. |
| Месторасположение | Коттедж у озера, 100 км. от города. | То же | То же | То же | То же | Лучше на 10% | 2,4,6,8,10. |
| 5.Коррекция по месту, тыс. руб. | х | Все | |||||
| Размер, кв. м. | 120 | 120 | 145 | 120 | 145 | 120 | 1,2,3,4,5. |
| Размер, кв. м. | 130 | 125 | 135 | 125 | 138 | 130 | 6,7,8,9,10 |
| 6.Корректировка по размеру, тыс. руб. | х | Все | |||||
| Гараж | нет | есть | Есть | есть | есть | Нет | 1,3,4,7,8. |
| Гараж | Есть | есть | Нет | есть | есть | Есть | 2,5,6,9,10. |
| 7.Коррекция для гаража (рассматриваются любые два объекта, имеющие на момент настоящей корректировки одинаковые показатели, кроме первоначальной цены) | х | Все | |||||
| Законченный подвал | да | нет | Нет | нет | да | Нет | 1,2,3,4,5. |
| Законченный подвал | да | да | нет | да | да | Нет | 6,7,8,9,10. |
| 8.Коррекция для подвала (определяется аналогично п.7.).), тыс. руб. | х | Все | |||||
| 9.Скорректированная цена | х | Все | |||||
| Справочно : 10.Общая чистая коррекция (сумма корректировок) | х | Все | |||||
| Уд. вес суммы коррекции на цену продажи | Все |
|
|
|
|
|
|
Выводы: В качестве рыночной цены выбирается стоимость объекта, имеющая наименьшие отклонения от фактической цены продажи и наименьшее число корректировок.
Задача № 2. Определить методом сравнения продаж возможную рыночную цену продажи участка земли как свободного, если ниже представлены 5 участков, проданных на местном рынке и имеющих следующие характеристики:
| Наименование показателя | Участок оценки | Участок 1 | Участок 2 | Участок 3 | Участок 4 | Участок5 |
| Цена, тыс. руб. | ? | 2300 | 2440 | 2920 | 2360 | 3860 |
| Площадь, га. | 0,04 | 0,04 | 0,045 | 0,050 | 0,035 | 0,070 |
| Цена за 0,1 га. в тыс.руб. | ? | 575 | 542 | 584 | 674 | 551 |
| Условия рынка | 0 или | +4% +23 | +6% +32 | +1% +6 | +2% +13 | +12% +66 |
| Скорректированная цена, тыс. руб. | х | 598 | 574 | 590 | 687 | 617 |
| Корректировка на геологические условия | х | 0 | +2% | 0 | -5% | 0 |
| Корректировка на топографию | х | 0 | +5% | 0 | -5% | -10% |
| Итого скорректированная цена, тыс. руб. | х | 598 | 614 | 59*0 | 618 | 556 |
На основании выполненных корректировок можно сделать вывод, что цена за 0,01 га находится в диапазоне от 556 до 618 тыс. руб.
Задача № 3.
Провести подобный расчёт по представленным ниже вариантам и определить возможную рыночную цену продаваемого участка (все сравнения сделаны с готовым к продаже участком земли).
| № уч астка | Цена пр-одажи, тыс. руб. | Время прода-жи, мес. | Площадь, га. | Геология | Топография | № Варианта |
| 1 | 2300 | 4 | 0,040 | Одинаково с оцениваемым (то же) | Одинаково с оцениваемым (то же) | 1, 3, 5.7,9. |
| 1. | 2400 | 5 | 0,060 | 3 % хуже | 6 % лучше | 2,4,6,8,10. |
| 2. | 2440 | 6 | 0,045 | 2% хуже | 5% хуже | 1,2,3,4,5. |
| 2. | 2500 | 3 | 0,055 | То же | То же | 6,7,8,9,10. |
| 3. | 2920 | 1 | 0,050 | 1% лучше | 3% хуже | 1,2,3,8,9. |
| 3. | 3100 | 2 | 0,065 | 4% лучше | 2% хуже | 4,5,6,7,10. |
| 4. | 2360 | 2 | 0,035 | 5% лучше | 5% лучше | 1,2,3,8,9. |
| 4. | 2400 | 4 | 0,040 | То же | 2% лучше | 4,5,6,7,10. |
| 5. | 3860 | 12 | 0,070 | То же | 10% лучше | 1,3,5,7,9. |
| 5. | 3500 | 11 | 0,065 | 1 % хуже | 5% лучше | 2,4,6,8,10. |
Пояснения к задачам № 1 – 3.
1. Оценка земли: методом сравнения продаж: в его основу положен принцип замещения, согласно которому никто не вложит в товар больше, чем та сумма денег, с которой можно отправиться на поиски и приобрести другой товар, который удовлетворит покупателя своим качеством. Чаще всего применяется при оценке жилья, т.к. другие подходы не позволяют учесть типичные предпочтения покупателей. Сравнение идет по показателям: дата продажи, местонахождение, физические характеристики (количественный обмер недвижимости, степень морального, физического \ включая оценку качества и состояния конструкций \, социального и экологического видов износа), условия продажи (форма оплаты), отношение арендной площади к общей; соотношение парковочного места к арендной площади;
2. Методы оценки недвижимости: затратным методом.Он предусматривает оценку недвижимости с точки зрения затрат на её создание, путём определения стоимости воспроизведения ранее выполненных улучшений (строительство объектов на земле и улучшения самой земли), за вычетом накопленной амортизации и добавлением стоимости земельного участка по остаточной стоимости её воспроизводства. Получается расчётная стоимость недвижимости;
Метод оценки недвижимости: сравнения продаж (сравниваются объекты через коэффициенты, учитывающие отклонения по: времени продажи, финансовым условиям сделки, отклонений в состоянии объекта, срочности сделки и других факторов.
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 168; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!