Составление отчета о движении денежных средств по объекту недвижимости
Первоначально определим общую месячную арендную плату (табл.1).
Таблица 1
Расчет арендной платы
| Кол-во комнат | Кол-во квартир | Арендная плата с одной квартиры в месяц, тыс.руб. | Общая арендная плата в месяц, тыс.руб. |
| 1 | 4 | 1,5 | 6 |
| 2 | 12 | 2 | 24 |
| 3 | 4 | 2,5 | 10 |
| Итого | 40 |
1) Потенциальный валовой доход (ПВД):
ПВД = 40*12 = 480 тыс.руб.
2) Поправка на недоиспользование при сборе арендной платы:
Пн = 0,05*480 = 24 тыс.руб.
где 0,05 – коэффициент недоиспользования:
Кн = 30*2/12 = 0,05 или 5%
3) Действительный валовой доход:
ДВД = 480 – 24 + 15 = 471 тыс.руб.
4) Чистый операционный доход:
ЧОД = 471 – 153,6 – 17 = 300,4 тыс.руб.
где 153,6 - операционные расходы:
ОР = 0,32*480 = 153,6 тыс.руб.
5) Платежи по обслуживанию долга (основная сумма и проценты):
Основная сумма ипотечного кредита ИК = 0,4 * 3000 = 1200 тыс.руб.
ПОД = 1200 * 1/(1-1,12-20) = 161 тыс.руб.
6) Поступление денежных средств до уплаты налогов (денежный поток):
ДП = 300,4 – 161 = 139,75 тыс.руб.
Составление упрощенного балансового отчета
Упрощенный балансовый отчет по многоквартирному дому приведен в таблице 2.
Таблица 2
Упрощенный балансовый отчет (тыс.руб.)
| Показатели | Расчет | Всего |
| Активы: Здания (и другие сооружения) Земля | 3000 – 150 | 2850 150 |
| Всего | 3000 | |
| Пассивы (обязательства и собствен.капитал): Ипотечный кредит Капитал | 3000*0,4 3000 - 1200 | 1200 1800 |
| Всего | 3000 |
Анализ финансовых коэффициентов
|
|
|
1.1
 |
Коэффициент улучшений
т.е. 95% стоимости объекта недвижимости может быть списано как износ, 5% стоимости объекта относится к земле и не убывает со временем (не списывается на износ).
1.2
 |
Коэффициент ипотечной задолженности
т.е. строительство объекта на 40% финансировалось за счет ипотечного кредита.
2.1 Коэффициент недоиспользования
 |
2.2 Коэффициент загрузки
Кз = 100% – 5% = 95%
2.3 Коэффициент самоокупаемости
 |
Кз>Кс, т.е. сдача в аренду объекта недвижимости прибыльна.
2.4 Коэффициент операционных расходов
 |
2.5
 |
Коэффициент покрытия долговых выплат
т.е. "запас" финансовой прочности составляет 86%
3.1 Валовой рентный мультипликатор
 |
3.2
 |
Общая ставка дохода
3.3
 |
Ипотечная постоянная
т.к. ипотечная постоянная (13%) больше процента по кредиту (12% годовых), то кредит будет погашен.
3.4 Ставка денежных поступлений на собственный капитал
 |
3.5 Общий коэффициент капитализации
|
|
|
Кобщ = 0,13 * 0,4 + 0,077 * (1 – 0,4) = 0,1 = OAR
Дата добавления: 2018-05-02; просмотров: 137; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!