ПОНЯТИЕ ОБМЕНА И ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Обмен жилых помещений - достаточно сложный институт жилищного права, тесно связанный с другими его институтами. Например, можно рассматривать его как один из элементов субъективного права нанимателя жилого помещения - его право на обмен. Его можно трактовать и как один из случаев изменения жилищного правоотношения найма жилого помещения или даже его прекращения. Обмен нельзя полностью подвести ни под один из этих случаев. Представляется правильным трактовать обмен жилых помещений как достаточно обособленный институт жилищного права. Кроме удовлетворения интересов сторон договора, обмены жилых помещений имеют большое социальное значение, так как определенным образом влияют на снижение спроса на жилье. При возможности свободного совершения договоров обмена граждане, имеющие жилище, часто могут самостоятельно решать свои жилищные проблемы: разрешать семейные конфликты, объединять семьи, переезжать в более удобную часть города (что, кроме всего прочего, снижает затраты органов местного самоуправления, поскольку, например, в связи с приближением к месту работы ослабляет нагрузку на дотируемый общественный транспорт), выехать в другой населенный пункт и т.д. и т.п. , при этом для обмена не требуется указывать причину, испрашивать у кого-либо разрешения, так как при этом гражданин реализует не привилегию, а субъективное правомочие на распоряжение жилым помещением в пределах, установленных законом.
|
|
|
ИСТОРИЯ ОБМЕНА ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ И ПОНЯТИЕ ОБЪЕКТА ОБМЕНА
История регулирования обмены жилых помещений
За нанимателем в доме государственного и муниципального и общественного жилищного фонда законодательством в известных пределах закреплено право распоряжения занимаемым им жилым помещением. Одной из важнейших форм реализации этого права в целях лучшего удовлетворения потребностей в жилье является обмен жилой площадью. Такой обмен известен в законодательстве достаточно давно. Не надо забывать, что с момента возникновения советского государства регулированию жилищных отношений на всех стадиях - от возникновения до прекращения - был присущ императивный характер, что объяснялось, прежде всего, спецификой объекта данных правоотношений - жилого помещения, не являвшегося предметом свободного оборота. Дефицит жилья, общая тенденция к регулированию общественных отношений преимущественно административными методами не могли не сказаться на том, что и обмен жилыми помещениями сформировался в усложненную юридическую конструкцию.
Обмену жилыми помещениями в домах государственного, муниципального и общественного жилищного фонда была посвящена ст. 67 Жилищный кодекс Российской Советской Федеративной Социалистической Республике[1](далее по тексту ЖК РСФСР) 1983 г. Согласно ей наниматель жилого помещения с письменного согласия проживающих совместно с ним членов семьи, включая временно отсутствующих, мог произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем или членом жилищно-строительного кооператива, в том числе с проживающими в другом населенном пункте. При этом в части 2 статьи 67 дополнительно указывалось, что "обмен жилыми помещениями производится со взаимной передачей прав и обязанностей, вытекающих из договора найма жилого помещения...[2]". Эта формула выражала наиболее распространенную в доктрине позицию о характере обмена, в силу которой он рассматривался как одновременная уступка требования и перевод долга.
|
|
|
Авторы учебника рассматривают с точки зрения, расценивавшую обмен как новацию договора: "прежнее договорное обязательство, где участвовал наниматель А., перестает существовать, и возникает новое обязательство, в котором участвует Б. Эта перемена лиц в обязательстве является фактором, новирующим договор" [1].
Если исходить из того, что обмен помещениями - это перевод долга, следовало бы признать, что к наймодателю переходит право взыскания соответствующей суммы с нового нанимателя. Как отмечал И.Б. Марткович: "если выбывший по обмену из жилого помещения наниматель не произвел необходимого ремонта его, то эта обязанность переходит к нанимателю, занявшему помещение, а наймодатель сохраняет соответствующее право требования и к этому последнему" [2]. В защиту этого предположения можно встретить высказывания и в юридической литературе. Так, И.П. Прокопченко полагал, что поднаниматели, проживающие в обмениваемом помещении, могут быть выселены только по истечении срока действия договора поднайма[3] . В ЖК РСФСРв статье 87[3] содержалось общее положение, согласно которому с прекращением договора найма жилого помещения одновременно прекращается и договор поднайма. Прямого упоминания о том, что такое прекращение договора может иметь место, в частности, в результате обмена жилыми помещениями, в кодексе не содержалось, однако оно было бы целесообразным. Дополнительным аргументом против того, чтобы рассматривать обмен жилых помещений как уступку требования и перевод долга, можно считать и следующее. В процессе существования жилищного правоотношения у гражданина может возникнуть такой комплекс правомочий, передача которого в результате обмена просто невозможна. Таким образом, наниматель жилого помещения мог обладать целым рядом прав, которые у въезжающего по обмену лица отсутствовали. К их числу относились, например, право на дополнительную жилую площадь, право на льготную оплату квартиры и коммунальных услуг, право на бронирование жилого помещения, на его замену по состоянию здоровья и т.п. Вместе с тем и перевод долга, и уступка требования допускаются в том случае, когда содержание обязательства и при новом должнике и при новом кредиторе остается в неизменности. В то же время обладание нанимателем, въезжающим по обмену, иным комплексом прав и обязанностей ведет к заключению иного по содержанию договора по сравнению с ранее существовавшим. В этой связи подчеркивают авторы учебников, что: "по договору обмена взаимно передаются не права и обязанности по договорам найма, а сами помещения. Права и обязанности возникают из новых договоров найма жилого помещения, заключаемых на полученные жилые помещения на основании договора обмена, и они могут быть совсем иными по сравнению с прежними, т.к... зависят от правового положения нового нанимателя и членов его семьи (заработной платы, права на дополнительную жилую площадь и т.п.) и от размера жилого помещения, полученного в порядке обмена"[4].
|
|
|
|
|
|
Действительно, для сторон, вступающих в договор обмена жилыми помещениями, интерес представляют в первую очередь сами объекты обмена - их размер, местонахождение и т.п. Следовательно, объектом складывающихся правоотношений выступают не права и обязанности сторон, а та конкретная жилая площадь, которую они решили обменять. Кроме того, как отмечается Никитюком, вопрос о том, переходят ли по договорам обмена и в каком объеме права и обязанности нанимателей, ими практически не обсуждается и в документах, оформляющих обмен, не фиксируется[5] . Объем полномочий переселяющегося по обмену субъекта вряд ли был важен и для наймодателя, который обязан заключить с ним договор жилищного найма на основании обменного ордера независимо от того, что содержание нового договора будет отлично от прежнего. Число авторов, признающих последствием договора обмена жилыми помещениями прекращение жилищного правоотношения, достаточно велико. В принципе разделяет это мнение и Ю.К. Толстой, хотя и с оговоркой о право изменяющем характере так называемого родственного обмена[6].
Не вызывает сомнений, что целевое назначение жилых помещений может обусловливать определенные ограничения пределов его использования, а также допустимых правомочий распоряжения. Обмен жилья, занимаемого по договору социального найма, урегулирован в новом Жилищном кодексе Российской Федерации[4] (далее по тексту ЖК РФ) по сравнению с ЖК РСФСР[5] более подробно. С одной стороны, вызывает безусловное удовлетворение тот факт, что законодатель однозначно отказался от конструирования обмена как результата перемены лиц обязательства. С другой стороны, провозгласив право на обмен жилья для нанимателя, который допустим лишь с письменного согласия проживающих совместно с ним членов его семьи, включая временно отсутствующих, новый ЖК РФ, к сожалению, указал на то, что обмен жилыми помещениями между нанимателями по договору социального найма осуществляется с согласия соответствующего наймодателя . Таким образом, новый кодекс фактически усилил действие административно-правовой регламентации обменных операций, указав на необходимость получения такого согласия и в домах муниципального жилищного фонда, чего не было в ранее действовавшем ЖК. Следует отметить, что в новом кодексе трактуется в статье 74: "Оформление обмена жилыми помещениями между нанимателями данных помещений по договору социального найма[6]", что дает основание для суждения о том, что под "оформлением" обмена нельзя понимать то же самое, что "согласие" наймодателя на обмен. Однако появление в законодательстве норм, которые могут вызывать разное прочтение на практике, вряд ли может приветствоваться. Эта же статья предусматривает, что отказ наймодателя в даче согласия на обмен допускается только в случаях, исчерпывающим образом перечисленных в ЖК. Однако авторы учебника правомерно полагают, что жилищные органы вправе отказать в обмене лишь в случаях, когда обмен данного помещения не допускается по основаниям, предусмотренным законом [7].
Таким образом, фактически при совершении обменных операций должно проверяться лишь одно - нарушены ли запретительные нормы об обмене. Даже в случае согласия на обмен, который противоречит ЖК, он должен признаваться недействительным. Поэтому, представляется, сохранение в жилищном законодательстве правила о согласии наймодателя на обмен в этой ситуации является анахронизмом и не соответствует тому значению, которое придается ему как особому условию для обменов жилой площади.
Понятие жилого помещения
Жилое помещение должно отвечать определенным требованиям, чтобы выступать в качестве такового. Однако критерии, предъявляемые к жилому помещению, не всегда были четко обозначены в законодательстве, что на практике являлось причиной многочисленных злоупотреблений.
Согласно п. 2 ст. 15 ЖК РФ[7] жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).Прежде всего, жилое помещение должно быть недвижимым имуществом. Соответственно отвечать признакам недвижимого имущества, а именно быть прочно связанным с землей, причем настолько, что перемещение этих объектов невозможно без несоразмерного ущерба их назначению. Такой признак недвижимых вещей закреплен в п. 1 ст. 130 Гражданскомкодексе российской Федерации[8] (далее ГК РФ), согласно которому к недвижимым вещам недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
Как отмечает Л.В. Щенникова, такие объекты признаются недвижимостью до тех пор, пока они связаны с землей, будучи отделенными от нее, они становятся движимыми[8].Шершеневич Г.Ф. в учебнике говорит, что именно по поводу второго критерия возникают споры, как в доктрине, так и на практике. Не могут быть признаны в качестве жилых помещений бытовки, вагоны, сборно-разборные домики.
Отнесение жилого помещения к недвижимым вещам получило закрепление уже в нормах Закона "Об основах федеральной жилищной политики[9]", в котором в ст. 1 было дано понятие недвижимости в жилищной сфере. Итак, «недвижимость в жилищной сфере - это недвижимое имущество с установленными правами владения, пользования и распоряжения в границах имущества, включающее: земельные участки и прочно связанные с ними жилые дома с жилыми и нежилыми помещениями, приусадебные хозяйственные постройки, зеленые насаждения с многолетним циклом развития; жилые дома, квартиры, иные жилые помещения в жилых домах и других строениях, пригодные для постоянного и временного проживания; сооружения и элементы инженерной инфраструктуры жилищной сферы».
С первым признаком связан такой признак, как пригодность для постоянного проживания. Именно Фаршатов И.А. подробно описывает этот признак:«Жилое помещение должно быть пригодно для проживания в течение всех сезонов года, а не только в летнее время. Такое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям. Непригодность для проживания жилого помещения является основанием для выселения граждан из жилых помещений с предоставлением других благоустроенных жилых помещений по договорам социального найма»[9].
С точки зрения права жилым домом строение является с момента, когда строительство дома завершено, он принят в эксплуатацию приемочной комиссией и зарегистрирован в установленном порядке именно в качестве жилого дома уполномоченными на то специальными организациями, осуществляющими государственный учет жилищного фонда. В ст. 673 ГК РФ[10] применительно к объекту договора найма жилого помещения говорится о том, что таковым может выступать изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (квартира, жилой дом, часть квартиры или жилого дома).
Жилое помещение должно использоваться только по целевому назначению, а именно для проживания граждан. В соответствии с п. 3 ст. 288 ГК РФ[11]«не допускается размещение в жилых домах промышленных производств». Схожее положение содержится в п. 1 ст. 17 ЖК РФ[12], согласно которому «жилое помещение предназначено для проживания граждан». В п. 3 ст. 17 ЖК РФ[13]«Не допускается размещение в жилых помещениях промышленных производств». Только в отличие от в п. 2 ст. 17 ЖК РФ[14]«допускается возможность использования жилого помещения для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности проживающими в нем на законных основаниях гражданами, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение».
В действующем ЖК РФ[15] признак благоустроенности имеет значение при решении вопроса о выселении граждан из жилых помещений, предоставленных по договорам социального найма. Согласно ст. 84 ЖК РФ[16]такое выселение производится «в судебном порядке; возможно с предоставлением других благоустроенных жилых помещений; с предоставлением других жилых помещений; без предоставления других жилых помещений».
Кроме того, жилое помещение, предоставляемое по договору социального найма, должно соответствовать установленным нормам. Согласно ст. 50 ЖК РФ[17] «нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма». ЗАКОН СПБ……устанавливает социальный стандарт площади жилого помещения в размере 21 кв. метров общей площади жилья на 1 гражданина.
Таким образом, помещение должно отвечать определенным требованиям для того, чтобы считаться жилым. И только жилое помещение, соответствующее всем вышеизложенным требованиям, сможет гарантировать удовлетворение жилищных потребностей граждан.
ПОНЯТИЕ ОБМЕНА И ЗАЩИТА ПРАВ ГРАЖДАН ПРИ ОБМЕНЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Обмен жилыми помещениями
Список используемой литературы
[1] Ландкоф С.Н., Лисниченко Т.Н., Фельдман А.М. Жилищное и жилищно-строительное законодательство. – Киев., 2015. – С. 236.
[2] Марткович И.Б. Жилищное право. Закон и практика. – М., Юридическая литература. 2014. – С. 210.
[3] Прокопченко И.П. Жилищное и жилищно-строительное законодательство: Справочное пособие. – М., Юридическая литература. 2016. – С. 213.
[4] Лаасик Э.Я., Сепп Х.В. О Жилищный кодекс // Советское право. – 2013. – № 4. – С. 64.
[5] Никитюк П.С. Жилищное право. – Кишинев., 2015. – С. 117.
[6] Толстой Ю.К. Жилищное право. – М., Норма. 2016. – С. 64.
[7] Братуся С.Н., Садикова О.Н. 3-е изд. – М., Юридическая литература. 2012. – С. 386
[8] Щенникова Л. Недвижимость: законодательные формулировки и концептуальные подходы // Российская юстиция. – 2015. – № 11. – С. 13.
[9] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права – М., Статут. 2005. – С. 96-97
[10] Фаршатов И.А. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации (постатейный) [Текст] – М., Городец. 2016. – С. 215.
[1]Жилищный кодекс РСФСР // Ведомости ВС РСФСР, 1983, N 26, ст. 883.
[2]Там же
[3] Жилищный кодекс РСФСР // Ведомости ВС РСФСР, 1983, N 26, ст. 883.
[4] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Российская газета, N 1, 12.01.2005
[5] Жилищный кодекс РСФСР // Ведомости ВС РСФСР, 1983, N 26, ст. 883.
[6] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Российская газета, N 1, 12.01.2005
[7] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Российская газета, N 1, 12.01.2005
[8] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ // Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.
[9] Федеральный закон от 06.05.2003 N 52-ФЗ (ред. от 28.11.2015) "Об основах федеральной жилищной политики" // Российская газета, N 86, 08.05.2003
[10] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 05.12.2017) // Российская газета N 27, 10.02.1996.
[11] Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.12.2017) // Российская газета, N 238-239, 08.12.1994.
[12] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Российская газета, N 1, 12.01.2005
[13] Там же
[14] Там же
[15] Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ // Российская газета, N 1, 12.01.2005
[16] Там же
[17] Там же
Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 213; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!