Специальные правила земельно-правовых сделок заключаются в следующем.
ФЕДЕРАЛЬНОЕ
ГОСУДАРСТВЕННОЕ ОБРАЗОВАТЕЛЬНОЕ УЧРЕЖДЕНИЕ
СРЕДНЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
«НОЛИНСКИЙ ТЕХНИКУМ МЕХАНИЗАЦИИ СЕЛЬСКОГО ХОЗЯЙСТВА»
КОНТРОЛЬНАЯ РАБОТА
по дисциплине
Земельное право
СтудентаКальсинаА.В
специальности «Правоведение»
Шифр 8299 Вариант 99(09)
Преподаватель:
Оценка___________________
Дата проверки «___»______2012.
Подпись преподавателя __________
Нолинск
2012 г.
Правовое регулирование сделок с землей. Аренда земли.
Включение земли как недвижимости в гражданский оборот влечет за собой участие ее в сделках купли-продажи, аренды, мены, залога и т. п., а значит, и появление особого рода сделок — земельно-правовых.
Земельно-правовые сделки имеют смешанный правовой режим, поскольку они одновременно регулируются и нормами гражданского, и нормами земельного права Российской Федерации.
Земельно-правовая сделка может быть совершена только между правомочными субъектами, к числу которых могут быть отнесены:
а) дееспособные граждане, т.е. лица, достигшие восемнадцатилетнего возраста, не лишенные по суду дееспособности и не ограниченные в ней. В противном случае совершенная земельно-правовая сделка может быть оспорена в суде заинтересованным в этом лицом и признана незаконной со всеми вытекающими из этого последствиями.
К числу дееспособных граждан могут быть приравнены и лица, не достигшие совершеннолетия (восемнадцатилетнего возраста). В частности, ст. 21 ГК РФ признает полную дееспособность и за несовершеннолетними лицами, если они вступили в законный брак.
|
|
|
Граждане с 14-летнего возраста хотя и не являются совершеннолетними, тем не менее имеют право на совершение ряда сделок самостоятельно, все другие сделки совершаются подростками с письменного согласия своих законных представителей.
Если какая-нибудь из сделок, требующих такого согласия, уже совершится, а о ее разрешении подросток не позаботился, то она становится действительной только в случае письменного одобрения ее законными представителями гражданина (родители, усыновители или опекуны).
Согласно ст. 28 ГК РФ за несовершеннолетнего гражданина, не достигшего 14 лет, сделки могут совершать его представители (за исключением сделок, направленных на безвозмездное получение выгоды, не требующих нотариального удостоверения или регистрации (ст. 28 п. 2 ГК РФ);
б) организации, обладающие правами юридического лица, если их уставная правоспособность допускает совершение подобных сделок. Например, промышленное предприятие, в уставе которого не оговорено право выращивания сельскохозяйственной продукции, не может совершать земельно-правовые сделки по покупке сельскохозяйственных земельных угодий. Такое право может принадлежать лишь сельскохозяйственным предприятиям либо предприятиям, в уставе которых предусмотрена возможность осуществлять сельскохозяйственную деятельность наряду с промышленной.
|
|
|
2. Если земельно-правовая сделка осуществляется через представителей, то они должны быть:
а) дееспособными, т.е. совершеннолетними и не лишенными дееспособности в судебном порядке;
б) иметь надлежащие полномочия на совершение данной сделки (доверенность установленной формы с необходимой полнотой реквизитов; служебные полномочия представителя администрации предприятия и др.).
3. Земельно-правовая сделка обязательно предполагает активные (а не пассивные) действия субъектов этого правоотношения: подача оферты офертантом акцептанту; акцепт, подаваемый акцептантом офертанту в ответ на его оферту; регистрация сделки в местной администрации и т. п.
Пассивные действия (например, молчание) не могут служить основанием для заключения сделки, поскольку заключение земельно-правовых сделок предполагает по закону только активные действия.
|
|
|
4. Активные действия могут повлечь за собой заключение земельно-правовой сделки только в том случае, если они направлены на достижение определенной юридической цели. В частности, ст. 170 ГК РФ признает недействительной мнимую (ничтожную) сделку, совершенную лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия.
При этом следует различать волю субъектов земельно-правовой сделки и их действительное волеизъявление. Так, указанная статья ГК РФ определяет статус сделок в зависимости от воли и волеизъявления, подразделяя их на действительные и притворные. Если сделка совершена с целью прикрыть другую сделку, то применяются правила, относящиеся к той сделке, которую стороны имели в виду. Иначе говоря, если стороны маскируют сделку купли-продажи земельного участка сделкой мены, к примеру, земельного участка на имущество, то применяться должны правила сделки купли-продажи.
5. При заключении земельно-правовых сделок должна обеспечиваться свобода воли сторон, поскольку дефект этой воли является основанием для признания недействительности сделок по суду. Например, заинтересованным лицом может быть признана через суд недействительной земельно-правовая сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение; обмана, насилия, угрозы; злонамеренного соглашения представителя одной стороны с представителем другой стороны и др. (ст. 178, 179 ГК РФ).
|
|
|
6. Земельно-правовая сделка не должна противоречить закону, поскольку признание ее незаконности влечет по суду признание ее недействительности с применением двойной реституции (возвратом сторонами друг другу всего полученного по сделке и возвращением их в первоначальное положение, существовавшее до сделки).
Законность сделки определяется по следующим направлениям:
а) по форме, т.е. по документальному оформлению ее. Как правило, сделки в земельных отношениях имеют регламентированную законом форму, преимущественно типовую. В частности, купля-продажа земельных участков гражданами осуществляется в форме купчей, подлежащей нотариальному заверению;
б) по процедуре заключения, нарушение которой может повлечь также незаконность сделки. Так, нотариально заверенная купчая на земельный участок гражданами подлежит регистрации в местной администрации. Однако, если данная последовательность нарушена и вначале осуществляется регистрация купчей, а потом ее нотариальное заверение, то это является основанием оспаривания ее в суде.
Специальные правила земельно-правовых сделок заключаются в следующем.
1. Земельно-правовые сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют органы местной администрации, т.е. надведомственные органы. В частности, сделки купли-продажи и аренды земли подлежат обязательной государственной регистрации в едином государственном реестре учреждениями юстиции (п. 1. ст. 131 ГК РФ);* сделки приватизации земельных участков приватизируемых предприятий через конкурс или аукцион осуществляются через комитеты по управлению имуществом и фонды имущества; договоры залога земельных участков подлежат нотариальному удостоверению и т. п.
2. Земельно-правовые сделки ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом. В частности, субъектами сделок купли-продажи земли в России не могут быть иностранные физические и юридические лица, за исключением случаев, предусмотренных законом; при продаже участков собственникам приватизированных предприятий на конкурсной или аукционной основе участниками этих конкурсов (аукционов) могут быть только собственники приватизированных предприятий; собственником земли по результатам конкурса (аукциона) может быть лишь победитель его (лицо, наибольшим образом удовлетворившее конкурсные требования или предложившее в ходе торгов максимальную цену).
3. Земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок. В частности, не подлежат продаже при приватизации государственных и муниципальных предприятий земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства, использования и охраны недр; земли, зараженные опасными веществами и подверженные биогенному заражению; земельные участки, находящиеся во временном пользовании и др.,
4. Земельно-правовые сделки осуществляются по особой, предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой — возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры. Так, для выделения земли под ведение крестьянского (фермерского) хозяйства заинтересованные лица должны подать письменное заявление в местную администрацию, которая, в свою очередь, обязана в месячный срок выделить земельные доли заявителя-работника сельхозпредприятия и членов его семьи в натуре. С одной стороны, неподача заявления или досрочное (до истечения месячного срока) требование решения земельного вопроса не гарантировано законом к исполнению, а с другой — задержка сверх месячного срока с выделением земли влечет для виновных установленный законом штраф.
5. Земельно-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивалось рациональное использование земель, вовлеченных в сферу этих сделок. Это достигается тем, что дополнительно к договорным обязательствам лица, получившие земельный участок по земельно-правовым сделкам, обязаны использовать его с соблюдением всех установленных правил: эффективно, рационально, в строго целевом назначении и т. п.
По правовому содержанию земельно-правовые сделки можно подразделить на три основных вида:правоустанавливаюшие, правоизменяющие и правопрекращающие.
Правоустанавливающие сделки создают между субъектами правовые отношения, которых между ними не было до заключения этой сделки. Например, заключение сделки аренды земельного участка, являющейся длительным и сложным правоотношением между арендодателем и арендатором.
Правоизменяющие сделки являются юридическим фактом, изменяющим содержание и характер правоотношений, существовавших между субъектами до их заключения. Такими сделками являются, например, залог земельного участка арендодателем арендатору в обеспечение займа денежных средств у последнего. В результате уже существовавшие по договору аренды арендные отношения дополняются залоговыми, изменяющими частично содержание первых.
Правопрекращающие сделки являются юридическим фактом, прекращающим существовавшие до их совершения правоотношения в сфере использования земель. К числу их можно отнести куплю-продажу земельного участка, при которой происходит прекращение права собственности одного лица с передачей его другому лицу.
Все земельно-правовые сделки производны от института земельной собственности, поскольку только собственнику предоставлено право по своему усмотрению осуществлять правомочия по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, находящимися в его собственности.
Аренда земли.
Аренда земли – это временное использование земельного участка за плату по договору с владельцем земли. Тот, кто берет землю в аренду, называется арендатором, а тот, кто сдает ее в аренду, называется арендодателем.
Право сдавать в аренду земельный участок или земельную долю имеет собственник этих земель. Арендатор может пересдавать арендуемые земельные участки в аренду другому лицу (субаренда) с согласия собственника земельного участка. Сдавать в аренду земельные участки может и государство в лице своих уполномоченных органов. Право получить в аренду земельный участок, находящийся в частной собственности, имеют граждане, юридические лица, а также иностранные граждане и юридические лица, лица без гражданства.
Для того, чтобы сдать в аренду земельный участок, необходимо:
- получить письменное согласие всех собственников данного земельного участка;
- заключить письменный договор аренды с арендатором;
- зарегистрировать договор в регистрирующем органе.
Также к договору аренды, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагается кадастровый план земельного участка с указанием части, сдаваемой в аренду.
Размер арендной платы и порядок ее внесения за использование земель, находящихся в частной собственности, определяются по соглашению между арендодателем и арендатором, закон не ограничивает размер арендной платы.
За земли, предоставленные в аренду, земельный налог уплачивается собственником земель (арендодателем). Работы по определению площадей и размеров земельных участков проводятся лицензированными организациями по землеустроительным работам за определенную плату. Закон не обязывает какую-нибудь конкретную сторону сделки оплачивать эти услуги. Чаще всего, сдавая в аренду земельный участок, арендодатель должен определить границы земельного участка и получить соответствующие документы на данный земельный участок. Соответственно он и оплачивает услуги специалиста. Если арендатор сомневается, он может воспользоваться услугами специалиста по уточнению границ арендуемого земельного участка. В таком случае эти услуги могут быть оплачены арендатором.
За загрязнение земель химическими и производственными отходами, сточными водами, порчу или уничтожение плодородного слоя почвы предусмотрена административная ответственность. Если арендатор более двух раз подряд не вносит арендную плату, то арендодатель вправе через суд досрочно расторгнуть договор и требовать взыскания арендной платы. Законодательством предусмотрен ряд мер, которые помогут вам дисциплинировать арендатора. Это неустойка и залог. Неустойкой признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить или передать арендодателю в случае неисполнения обязательства. Можно заключить отдельный договор залога, который обеспечит оплату арендатором арендной платы. В случае неисполнения арендатором этого обязательства арендодатель может взыскать сумму арендной платы из стоимости заложенного имущества.
Арендатор имеет преимущественное право на продление срока аренды, но только с согласия арендодателя. Также возможна аренда с последующим выкупом, также с согласия арендодателя и если это отражено в арендном договоре. Договор аренды не требует нотариального удостоверения согласно закону, но по требованию любой из сторон он может быть удостоверен нотариусом в порядке, установленном законодательством.
Дата добавления: 2018-04-15; просмотров: 281; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!