Договор между собственником и товариществом собственников жилья: правовая природа, содержание
Товарищество собственников жилья — юридическое лицо, некоммерческая организация, созданная на основе объединения собственников помещений многоквартирного дома для совместного управления теми помещениямиэтого дома и землями, которые находятся в совместном владении и пользовании, атакже для ведения хозяйственной деятельности в таком доме и на земле, находящейся в совместном владении, в форме эксплуатации общего имущества, строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества, а также сдачи в аренду, внаём части общего имущества в многоквартирном доме или общего земельного участка.
Высшим органом в ТСЖ является Общее собрание членов, оно избирает Правление — постоянно действующий исполнительный орган, из числа которого избирается Председатель правления ТСЖ — лицо, действующее от имени товарищества без доверенности, обладающее правом подписи всех документов товарищества. Председатель правления ТСЖ не является органом управления ТСЖ, так как статья 144 Жилищного кодекса РФ не относит его к числу таковых. Так же избирается Ревизионная комиссия (Ревизор) для контроля финансово-хозяйственной деятельности Правления и Председателя. Правление и Председатель правления избираются на срок до двух лет. При этом нет ограничений на повторное избрание одних и тех же лиц.
Товарищество, приступая к осуществлению управления многоквартирным домом, выстраивает взаимоотношения с членами товарищества и с теми, кто не пожелал вступить в ТСЖ. Существует два варианта управления общим имуществом – посредством ТСЖ или с привлечением управляющей организации.
|
|
|
В первом случае все отношения определяет специальный договор между ТСЖ и собственником, главным предметом которого является общее имущество, условия его содержания и ремонта. Он в обязательном порядке заключается с собственниками помещений, не вступившими в товарищество.
В договоре оговаривается:
• Перечень общего имущества, подлежащего содержанию и ремонту;
• Виды работ по содержанию и ремонту, способ их осуществления (собственными силами или с привлечением подрядчиков);
• Ответственность ТСЖ за неисполнение обязательств по договору;
• Обязанности собственника по своевременной и полной оплате коммунальных и прочих услуг на содержание и ремонт имущества.
• Установленные сроки, порядок, размер оплаты таких услуг и ответственность за нарушение сроков и полноты оплат.
Такой договор с ТСЖ составляется в двух экземплярах и подписывается председателем правления и собственником с одобрения правления товарищества. Идеальным является вариант, когда все собственники вступили в ТСЖ, но действующее законодательство не дает право заключить договор собственника с ТСЖ в принудительном порядке(ст. 143 ЖК РФ). Даже если вы въехали в квартиру в доме с действующим ТСЖ, принудить к членству вас никто не может.
|
|
|
Недостатки ТСЖ - На практике часто никто не хочет заниматься хозяйственными нуждами всего дома, выделять средства на ремонт подъездов, лифтов, люди чувствуют себя собственниками только своей квартиры. Вне зависимости от того, является ли собственник помещения членом ТСЖ или нет — он обязан оплачивать взносы на обслуживание жилого дома, собираемые ТСЖ. Но среди собственников встречаются не желающие платить членские взносы на содержание дома, при этом существует мало способов воздействия на неплательщиков. Вне зависимости от того, является ли собственник помещения членом ТСЖ или нет — он обязан оплачивать взносы на обслуживание жилого дома, собираемые ТСЖ.Даже если их исключить из ТСЖ общим собранием, всё равно они остаются в доме. Выселение по суду — большая юридическая проблема, да и судебные издержки придётся оплачивать за счёт ТСЖ.
Договор управления многоквартирным домом: общая характеристика, особенности порядка заключения.
|
|
|
Данный договор опосредует отношения между собственниками помещения и управляющей организацией
По своей правовой природе Договор - консенсуальный, возмездный, двусторонний, срочный (если при выборе УК - от года до пяти; если орган местного самоуправления предложил УК - от года до трех).
Есть дискуссии о правовой природе Договора.
1) гражданско-правовой поименованный Договор, обязательство, относимое к услугам.
2) Договор относится к организационным рамочным договорам. Цель не выполнение работ и услуг, ведь сам УК ничего не делает, а заключает подряды и т.п.
Заключается в письменной форме, но может быть и в электронной через так называемую Систему ГИС ЖКХ. Закон от 21 июля 2014 № 209 ФЗ о государственной информационной системе ЖКХ.
Существенные условия Договора управления многоквартирным домом:
• условия о составе общего имущества, в отношении которого будет осуществляться управление;
• перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества,
• порядок изменения такого перечня,
• перечень коммунальных услуг;
• порядок определения цены договора,
• размер оплаты за содержание и ремонт жилого помещения,
|
|
|
• порядок внесения этой оплаты;
• порядок контроля за выполнением обязательств управляющей организации.
Правовыми средствами контроля могут быть:
отчет о выполнении договора управления за предыдущий год (сведения о полученных средствах, размер расходов и т.д.);
обязанность управляющей организации представлять по запросу собственника в течении трех рабочих дней документы, связанные с выполнением обязательств по договору управления.
Еще есть выездные проверки и т.д., но это уже поле деятельности Мосжилинспекции.
Ряд существенных особенностей договора связан с порядком его заключения и пролонгации. Закреплены особенности одностороннего расторжения договора управления. По истечении года со дня выбора (если орган местного самоуправления) жильцы могут отказаться и выбрать иной способ, и это - обход от цивилистических начал. ИЛИ при нарушении существенных условий договора.
ОСОБЕННОСТИ ПРАВОВОГО СТАТУСА УПРАВЛЯЮЩЕЙ ОРГАНИЗАЦИИ
1) Данный тип деятельности подлежит лицензированию
2) УК несет информационные обязанности про раскрытию информации
ПОНЯТИЕ, ВИДЫ, ПОРЯДОК ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ КОММУНАЛЬНЫХ УСЛУГ
Основы правового регулирования закреплены в разделе 7 ЖК. Следующие группы вопросов:
момент, с которого возникает обязанность по внесению платы (с момента гос регистрации для собственника);
структура платы и порядок ее внесения, которая зависит от выбора способа управления домом;
закреплены общие принципы формирования платы за жилое помещения, коммунальные услуги, гарантии прав граждан (есть предельные максимальные индексы изменения - утверждаются субъектом;
определены общие принципы субсидирования платы за жилые помещения
Плата за содержание жилого помещение (это за общее имущество), плата за коммунальные услуги (это свое жилое помещение) , минимальный взнос за капитальный ремонт - структура платы для собственника. Если договор соц найма - может быть еще отчисление муниципалитету. Плата вносится либо по инфе в ГИС ЖКХ, либо по платежным документам, которые представляются не позднее первого числа следующего месяца). Обязанность по внесению платы является безусловной. Если человек не проживает, то меняется механизм. Считается, исходя из минимальных нормативов потребления. Совсем ничего платить нельзя. В законе установлена обязательная штрафная санкция за просрочку внесения платы - с 31-го дня просрочки 1/300 ставка рефинансирования, с 91-го 1/130 ставки. Генеральное требование по формированию платы за общее имущество - размер платы должен обеспечивать минимальные объем услуг для управления общим имуществом.
Конкретизация норм в части предоставления коммунальных услуг отражена в Правилах, утвержденных Постановлением Правительства от 6 мая 2011 года № 354.
Дата добавления: 2018-04-05; просмотров: 504; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!