Технологии осуществления ленд-девелопмента
Технологии осуществления имеют как много общего, так и различия применительно к направлениям ленд-девелопмента. К общим стадиям процесса относятся:
- формирование общего замысла предполагаемого ленд-девелопмента,
- формирование объекта ленд-девелопмента,
- разработка концепции развития земельного участка,
- правовое обеспечение выработанных направлений использования земельного участка,
- землеустроительное обеспечение мероприятий по реализации концепции развития земельного участка,
- градостроительное и архитектурное обеспечение процесса развития недвижимости,
- получение технических условий на коммунальные ресурсы (газ, электричество, воду, тепло и др.)
- заключение договоров на выполнение специальных мероприятий по развитию объекта недвижимости
- подготовка для дальнейшего использования объекта собственности.
Частные этапы ленд-девелопмента, вязанные с различием в направлениях, целях и задачах будут рассмотрены во второй части пособия.
Формирование общего замысла предполагаемого ленд-девелопмента
На этой стадии компания, осуществляющая ленд-девелопмент, определяет направления будущего использования земельного участка, цели и задачи ленд-девелопмента.
Установление направления использования земельного участка основывается на изучении экономической ситуации в регионе в целом, по разным направлениям использования земельных участков, состоянии земельного рынка. При этом учитывается сложившаяся или предполагаемая специализация девелоперской компании.
|
|
|
Изучение экономической ситуации в регионе в целом, по разным направлениям использования земельных участков позволяет установить на какой стадии экономического развития находятся и будут находиться различные отрасли и сферы деятельности (оживление, подъем, спад, депрессия) и каково их финансовое состояние. К числу анализируемых отраслей относятся промышленность, транспорт, торговля, сельское и лесное хозяйство, рекреационная и природопользовательская деятельность, а также сфера финансов, образования, медицины, культуры. Для анализа целесообразно привлекать материалы специализированных консалтинговых фирм, планы и программы развития территорий и регионов. Подобный анализ должен дать убедительные аргументы позволяющие определить направления использования земельных участков в отраслях находящихся на стадии оживления и подъема экономики или, в крайнем случае, в стадии окончания или существенного замедления ее спада.
Это позволяет проанализировать и спрогнозировать состояние и тенденции изменения рынка недвижимости для возможных целей ленд-девелопмента:
|
|
|
- развитие бизнеса,
-продажа, аренда и ипотека;
-подготовка для реализации инвестиционного проекта (строительства).
Анализ рынка недвижимости производится по следующим по сегментам:
• земельных участков,
• офисной недвижимости,
• жилой недвижимости,
• торговой недвижимости
• гостиничной и другой недвижимости,
• промышленной и складской недвижимости,
• транспортной недвижимости,
• природных ресурсов,
• сельскохозяйственной производственной недвижимости.
Состояние рынка оценивается путем сопоставления спроса и предложений, а также числу осуществленных сделок:
• анализ потенциальной ёмкости рынка по сегментам предложений, изучения характеристик потенциальных продавцов и анализа цены предложения;
• анализ ёмкости спроса по сегментам потенциальных покупателей (арендаторов), изучения социальных характеристик и составления портрета потенциального покупателя (арендатора), изучения динамики спроса по динамике и стоимости продаж конкурирующих объектов недвижимости и изучения потребительских предпочтений;
• анализ соответствия спроса и предложения, активности рынка в динамике.
|
|
|
При формировании общего замысла ленд-девелопмента следует определить возможные его задачи:создание, развитие, реновация объекта недвижимости.
Формирование общего замысла предполагаемого ленд-девелопмента позволяет девелоперской компании, инвестору и хозяйствующему субъекту, привлекающим девелоперов на основе договоров, определить основные рамки, масштабы и направления будущей деятельности. Это является основой разработки как договора и приложения к нему (техническое задание), так и программы, осуществление ленд-девелопмента.
Дата добавления: 2018-04-05; просмотров: 503; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!