Глава 2. Анализ рынка недвижимости
Анализ рынка недвижимости Российской Федерации.
Рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных, локальных рынков, существенно отличающихся друг от друга по уровню цен, уровню риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.
Рынок недвижимости является существенной составляющей в любой национальной экономике. Недвижимость - важнейшая составная часть национального богатства, на долю которой приходится более 50% мирового богатства.
Без рынка недвижимости не может быть рынка вообще, так как рынок труда, рынок капитала, рынок товаров и услуг и т.д. для своего существования должны иметь или арендовать соответствующие помещения, необходимые для их деятельности. [28]
Рынок недвижимости - это средство перераспределения земельных участков, зданий, сооружений и другого имущества между собственниками и пользователями экономическими методами на основе конкурентного спроса и предложения. Он обеспечивает:
1. передачу прав на недвижимость от одного лица к другому;
2. установление равновесных цен на объекты недвижимости в регионах и местностях;
3. связь между собственниками и покупателями на основе экономической мотивации и интересов;
4. распределение пространства между конкурирующими вариантами использования земель и субъектами рынка.
Основу рынка недвижимости составляют существующие земельные участки и вновь создаваемые, реконструируемые и расширяемые предприятия, здания и сооружения различного целевого назначения, а также деньги или финансовый капитал. Недостаток инвестиций сдерживает технологическое обновление предприятий и оживление отечественного производства товаров, что, в свою очередь, сужает инвестиционные возможности страны.
|
|
|
Рынок недвижимости как саморегулируемая в установленной правовой среде система состоит из 7 основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, лицензированные субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы), маркетинг (анализ, прогнозирование, сегментация, объекты и акции, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлтерская, прайсерская, рекламная, информационная, страховая, методическая) и деловые процедуры (операции внебиржевые, тендер, оценка, аукцион, конкурс).[29]
Рынок недвижимости оказывает большое воздействие на все стороны жизни и деятельности людей, выполняя ряд общих и специальных функций.
Одна из главных функций рынка - установление равновесных цен, при которых платежеспособный спрос соответствует объему предложений.
Регулирующая функция состоит в том, что рынок, автономно функционируя, по определению А. Смита, «невидимой рукой» перераспределяет ресурсы по сферам предпринимательства и направляет его участников к цели, которая совсем не входила в их намерения, - к формированию эффективной структуры экономики и удовлетворению общественных интересов.
|
|
|
Коммерческая функция состоит в реализации стоимости и потребительной стоимости недвижимости и получении прибыли на вложенный капитал.
Функция санирования - это очищение экономики от неконкурентоспособных и слабых участников рынка, банкротство неэффективных.
Информационная функция - это уникальный рыночный способ оперативного сбора и распространения обобщенной объективной информации, позволяющей продавцам и покупателям недвижимости свободно со знанием дела принять решение в своих интересах.
Посредническая функция выражается в том, что рынок выступает в качестве совокупного посредника и места встречи множества, независимых и экономически обособленных в результате общественного разделения труда покупателей и продавцов, устанавливается связь между ними и предоставляется возможность альтернативного выбора партнеров.
Стимулирующая функция, в конечном счете, выступает в форме экономического поощрения прибылью продуктивного использования достижений научно-технического прогресса в создании и использовании недвижимого имущества.
|
|
|
Инвестиционная функция - рынок недвижимости привлекательный способ хранения и увеличения стоимости капитала, он способствует переводу сбережений и накоплений населения из пассивной формы запасов в реальный производительный капитал, приносящий доход владельцу недвижимого имущества. Социальная функция проявляется в росте трудовой активности всего населения, в повышении интенсивности труда граждан, стремящихся стать собственниками квартир, земельных участков и других капитальных и престижных объектов.[30]
Рассмотрение рынка недвижимости невозможно без его сегментации. Сегментация рынка недвижимости - это разделение его на однородные группы покупателей. Различают следующие основные сегменты рынка недвижимости:
- рынок жилья;
- рынок коммерческой недвижимости;
- рынок земельных участков.
В свою очередь каждый представленный сегмент рынка можно подразделить на другие сегменты. Например, рынок жилья подразделяется на рынок городского жилья и рынок загородного жилья, рынок нежилых помещений - на рынок торговой недвижимости, рынок офисов, рынок складских помещений, рынок промышленной недвижимости и т.д.
|
|
|
Первый этап анализа должен дать представление о фактическом состоянии и общей активности рынка недвижимости. Для этого следует рассмотреть количественные и качественные характеристики рынка недвижимости.
Необходимо выявить следующие основные показатели:
- общее количество коммерческих компаний, работающих на рынке, в том числе по видам основной деятельности, а также относительное количество коммерческих компаний (например, в расчете на 100 тыс. населения);
- общее количество сделок с недвижимостью, зарегистрированных за определенный период, и ретроспективная динамика их изменения;
- среднее время на оформление сделок;
- общая характеристика продавцов и покупателей товаров и услуг на рынке недвижимости;
- общее количество и динамика изменения предложений отдельных типов недвижимости по данным открытой печати;
- общее количество периодических изданий на местном рынке, в том числе специализированных, освещающих вопросы рынка недвижимости;
- активность электронных средств массовой информации в освещении проблем рынка недвижимости;
- наличие специализированных структур, ведущих анализ, обработку и публикацию рыночной информации;
- позиция местных органов власти по отношению к развитию рыночных отношений в сфере недвижимости;
- наличие местных и федеральных нормативных актов, ограничивающих либо стимулирующих развитие рынка недвижимости.[31]
В качестве дополнительного элемента общего анализа рынка недвижимости можно рассмотреть позиционирование основных участников с точки зрения выявления их стратегии конкурентоспособности при работе с конкретными типами недвижимости. Подобный анализ может прояснить возможные варианты использования объекта оценки в соответствии со стратегией, например, типичного покупателя.
В общем случае данный анализ должен ответить на следующие вопросы:
- какую стратегию реализуют на рынке основные участники;
- на каких сегментах главным образом работают основные участники;
- на каком сегменте, вероятно, будет позиционирован объект оценки;
- каковы характеристики данного сегмента (средний период экспозиции объектов на открытом рынке до момента продажи, типичный покупатель, уровень цен, количество сделок и т. п.).
Каждый участник рынка купли-продажи или рынка аренды, планирующий в перспективе серьезно работать на рынке, после определенного периода поиска определяет свою стратегию поведения, которая обеспечит ему устойчивую конкурентоспособность. При этом выбор конкретной стратегии зависит, в основном, от стратегии конкурентов и особенностей рынка.
Второй этап анализа рынка недвижимости должен дать конкретную информацию о состоянии основных сегментов рынка недвижимости. Глубина анализа по времени зависит от конкретных задач и целей оценки, которые определяются заданием на оценку. Содержательная часть анализа проводится в трех направлениях:
- анализ спроса;
- анализ предложения;
- анализ взаимодействия спроса и предложения.[32]
Для каждого сегмента рынка спрос формируется под воздействием факторов, специфических именно для конкретного сегмента.
При анализе спроса на жилую недвижимость необходимо учитывать:
- текущую демографическую ситуацию и динамику ее изменения;
- текущие рыночные стандарты уровня и стиля жизни для различных слоев населения;
- перспективы изменения платежеспособного спроса для различных социальных групп населения и реальные доходы.
При анализе спроса на офисную недвижимость необходимо учитывать:
- общую экономическую активность на местном рынке, включая все сферы бизнеса, которая свидетельствует о притоке или оттоке капитала;
- статистические данные о регистрации новых фирм и компаний;
- статистические данные о прекращении деятельности существующих фирм и компаний;
- статистические данные о размерах новых компаний и их потребностях в офисных помещениях определенного типа.
При анализе спроса на торговую недвижимость необходимо учитывать:
- текущую структуру и уровень потребления продовольственных и промышленных товаров и их соответствие покупательному спросу и реальным доходам;
- перспективы изменения демографической ситуации, образа жизни, платежеспособного спроса и, соответственно, структуры потребления;
- перспективы изменения законодательной среды для торговли и коммерции;
- состояние и перспективы экспортно-импортной политики государства;
- текущие тарифы на транспортные услуги.
При анализе спроса на промышленно-складскую недвижимость необходимо принимать во внимание:
- общее состояние экономики;
- степень экономической активности в отраслях, к которой объект оценки имеет отношение на момент оценки или может иметь при изменении функционального назначения;
- наличие научно-производственного потенциала и возможности привлечения инвестиций для организации новых производств или технологических процессов.
Общим для всех типов недвижимости элементом анализа спроса является возможность получения заемного финансирования для покупки недвижимости.
Рассмотрим конкретный график спроса в России на жилую недвижимость разной площади: 
Рис.1 Спрос в России на жилую недвижимость.
Результатом анализа спроса является вывод о текущем и перспективном уровне спроса на рассматриваемых сегментах рынка недвижимости.[33]
На каждом конкретном сегменте рынка недвижимости структура предложения определяется двумя источниками:
- резервом существующих полностью или частично свободных и готовых к продаже объектов недвижимости;
- объемами нового строительства объектов недвижимости.
Резерв существующих частично свободных объектов характеризуется важнейшей для рынка недвижимости величиной — коэффициентом загрузки, который определяется отношением сданных в аренду или проданных площадей к площадям, потенциально годным для аренды или продажи. Чем ниже среднерыночный коэффициент загрузки, тем ниже экономическая активность на данном рынке. В современной экономике недвижимости коэффициент загрузки прямо связывают с общей экономической ситуацией, наделяя его свойствами "экономического барометра".
Как альтернативу резервным площадям на рынке недвижимости, которые могут быть предложены в короткое время, можно рассматривать вновь вводимые объекты нового строительства. Для определения качественных и количественных возможностей подобного источника предложения необходимо принять во внимание:
- темпы и объемы нового строительства;
- общее состояние строительной индустрии;
- динамику изменения цен и тарифов, влияющих на стоимость строительства;
- соотношение цен на первичном и вторичном рынках недвижимости;
- наличие передовых строительных технологий.
Существенным моментом является темп поступления на рынок новых объектов. Поэтому с помощью анализа перспективы ввода новостроек следует составить четкое представление о состоянии предложения на будущее, ограниченное глубиной прогноза.
Результатом анализа предложения являются выводы о текущем и перспективном уровне предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости.[34]
Предложение на жилую недвижимость в России можно представить в форме диаграммы в %: 
Рис.2 Предложение жилой недвижимости в России.
Фактическим результатом взаимодействия спроса и предложения являются рыночные величины арендных ставок и цен продажи на каждом сегменте рынка недвижимости. В зависимости от конкретной задачи и требуемой глубины прогноза оценщик может проанализировать текущую ситуацию, или дать прогноз на динамику изменения соотношения спроса и предложения, которое в конечном итоге и будет оказывать решающее значение при оценке позиционирования объекта на рынке.[35]
Взаимодействие спроса и предложения можно рассмотреть на графике: 
Рис.3 Взаимодействие спроса и предложения.
Точка пересечения спроса и предложения называется равновесной ценой.
Современное состояние рынка недвижимости в РФ.
На основе показателей из Федеральной Службы Государственной Статистики можно составить таблицу, отражающую ввод в действие жилых домов организациями различных форм собственности в РФ.[36]
Табл.1 Ввод в действие жилых домов, млн.кв.м. общей площади
| Год | Всего введено в действие: | Государственная собственность | Муниципальная собственность | Частная собственность |
| 2005 | 33,8 | 3,1 | 3 | 23,2 |
| 2006 | 36,4 | 3,2 | 8,1 | 25,6 |
| 2007 | 41 | 8,8 | 2,8 | 70,2 |
| 2008 | 43,6 | 3 | 2,9 | 33 |
| 2009 | 50,6 | 3,2 | 3 | 39,6 |
| 2010 | 61,2 | 3.3 | 2,7 | 50,7 |
| 2011 | 64,1 | 3.2 | 3.2 | 53,9 |
Вывод: строительство жилья в РФ ведется предприятиями и организациями различных форм собственности. Основная доля приходится на организации с частной формой собственности - более 80% от общего объема введенного жилья.
С 2006 года наблюдается постепенное сокращение ввода в действие домов муниципальной собственности в пользу частной.
В результате проделанной работы можно сделать следующие выводы:
Рынок недвижимости в России в настоящее время находится в стадии формирования. Его развитие отличается неравномерностью. Причинами неравномерного развития рынка недвижимости являются: отсутствие до настоящего времени системной законодательной базы в этой сфере, необоснованная приватизация, нестабильность экономики и инфляция, рискованность инвестиционной деятельности, отсутствие полной информации о рынке недвижимости и другие.
Проанализировав структуру ввода жилых домов с 2005-20011 год, мы выяснили, что основная доля строительства жилых домов приходится на организации с частной формой собственности - более 80% от общего объема введенного жилья. Таким образом, выявили тенденцию, вызванную приватизацией земельных участков и зданий частными лицами.
Установили, что в среднем в России ежегодно вводится в эксплуатацию около 44 млн кв. м. жилья. Это довольно низкие объемы жилищного строительства (для сравнения: в 1987 г. объем вводимого жилья в России составил 76 млн. кв.м.). Общая потребность населения России в недвижимости составляет 1570 млн. кв. м, и ее удовлетворение требует увеличения существующего жилищного фонда на 46%.
2.2. Анализ рынка недвижимости г.Твери.
Рынок недвижимости Тверской области отличается неразвитостью по сравнению с рынками недвижимости г. Москвы и Московской области, г. Санкт-Петербурга и Ленинградской области и других более развитых регионов РФ. В то же время рынок недвижимости Тверского региона подобен среднестатистическому по России в целом.
Основным направлением деятельности оценщиков на начальном этапе становления независимой оценочной деятельности в Тверской области являлась оценка недвижимого имущества. В связи с высокими темпами инфляции и проведением обязательных переоценок основных фондов предприятиями в соответствии с Постановлениями Правительства РФ оценщики привлекались к переоценке. Соответственно первая волна оценщиков занималась переоценкой (оценкой полной восстановительной стоимости) зданий и сооружений промышленных предприятий. Часть оценщиков получила достаточно большой опыт в проведении технического освидетельствования объектов оценки, их инвентаризации, оформлении отчетов.
Нормативное регулирование рынка недвижимости на региональном уровне крайне неразвито.
К нормативным актам, регулирующим рынок недвижимости и деятельность его субъектов относятся:
- Закон Тверской области от 22 июля 1999 г. № 69‑ОЗ‑2 «О государственной поддержке инвестиционной деятельности в Тверской области»
- Постановление Законодательного Собрания Тверской области от 25 июля 1996 г. № 400 "О временном положении по регулированию земельных отношений в Тверской области"
- Постановление Губернатора Тверской области от 7 марта 1996 г. № 104 "О временном положении "О порядке оформления выбора земельных участков для строительства и других видов градостроительной деятельности, подготовки и согласования проектной и землеустроительной документации, оформления землеустроительных дел и контроля за использованием земель на территории Тверской области"
- Постановление Губернатора Тверской области от 2 февраля 2001 г. № 53 "О создании системы ипотечного жилищного кредитования в Тверской области"
- Постановление Губернатора Тверской области от 7 декабря 2000 года № 534 "О порядке использования объектов нежилого фонда (зданий, строений, нежилых помещений), находящихся в государственной собственности Тверской области"
- Постановление Губернатора Тверской области от 11 мая 2000 г. № 236 "О порядке дачи согласия на продажу недвижимого имущества государственных унитарных предприятий Тверской области"
Рынок жилья.
Рынок жилья является наиболее развитым сегментом рынка недвижимости. Такая ситуация наблюдается как в западных странах, так и в России. Особенностью рынка недвижимости Тверской области является то, что данный сегмент рынка недвижимости до недавнего времени можно было считать единственным соответствующим рыночным критериям, т.е. обладающим репрезентативным числом сделок, доступностью информации о предложении объектов, аналитической информации о рынке.
Жилые помещения г. Твери можно разделить на несколько категорий, в зависимости от времени застройки и степени комфортности. Большая часть жилых помещений города построена во времена Советского Союза по типовым проектам. Выделяются следующие основные категории жилья:
- «Сталинки». Квартиры послевоенной постройки конца 30-х – начала 50‑х годов 20 века. Планировка свободная, комнаты как совмещенные, так и изолированные. Стены кирпичные, перекрытия деревянные (поздние – железобетонные), высота потолков около 3,00-3,30 м. Этажность 4 этажа. В настоящее время застройка не ведется.
- «Хрущевки». Квартиры постройки конца 50-х годов – начала 60-х годов 20 века. Планировка сжатая, комнаты совмещенные, проходные, прихожие и кухни маленькие, санузел совмещенный. Стены кирпичные, перекрытия железобетонные, высота потолков 3,00 м. Этажность 5 этажей. В настоящее время застройка не ведется.
- «Брежневки». Застройка конца 60-х годов – начала 70-х годов 20 века. Планировка сжатая, комнаты совмещенные проходные (поздние – раздельные), прихожие и кухни маленькие (около 6 кв. м), санузел совмещенный (поздние – раздельный). Стены из кирпича или железобетонных панелей, перекрытия железобетонные, высота потолков 2,70 м. Этажность 5 или 9 этажей. В настоящее время застройка не ведется.
- Улучшенная планировка. Строительство домов данного класса началось в середине 70-х годов 20 века. В г. Твери для застройки выбрана 121 серия. Основной застройщик – Домостроительный комбинат (ДСК). Планировка квартир: комнаты раздельные от 8 до 20 кв. м, прихожие небольшие, кухни около 8 кв. м, санузел раздельный, лоджии, высота потолков 2,70. Этажность домов 9 этажей (с начала 90‑х годов 20 века – 10 этажей). Застройка ведется и в настоящее время. Территориально застройка домов данной категории тяготеет к окраинам города.
- Повышенной комфортности. Дома по мелкосерийным или индивидуальным проектам. Планировка свободная, комнаты раздельные от 12 кв. м до 20 кв. м, прихожая не менее 6 кв. м, кухня не менее 10-15 кв. м., санузел раздельный, лоджии (часто застекленные), высота потолков 2,70 м. Таким образом характеристики данных квартир лучше, чем квартир улучшенной планировки, однако не на много. Исправлены самые основные недостатки: малая площадь кухни и прихожей. Застройка домов данной категории началась в г. Твери с начала 90‑х годов 20 века, ведется и в настоящее время. Территориально застройка домов данной категории тяготеет к средней части города.
- Элитное жилье. Дома по индивидуальным проектам. Планировка свободная. Комнаты не менее 14 кв. м. Кухни не менее 12 кв. м. Материал стен кирпич, высота потолков не менее 3,00 м. В основном малоэтажная застройка 4-5 этажей. Дома имеют подземные автостоянки, автономное отопление и горячее водоснабжение, огороженную придомовую территорию с детскими площадками, газонами и клумбами. Застройка домов, которые можно по праву отнести к данному классу началась со второй половины 90-х годов 20 века. Расположение в наиболее престижных районах, в основном – в центре города.
- Квартиры улучшенной планировки. Строительство квартир улучшенной планировки ведется ОАО «Тверское крупнопанельное домостроение». В настоящее время ведется строительство квартир в микрорайоне Юность (МЖК), микрорайоне Южный, в районе Красной Слободы и бульвара Ногина. Наиболее удаленным и наименее престижным считается МЖК. Квартиры в микрорайоне МЖК имеют наиболее низкую стоимость. Престижным считается район ближнего Заволжья.
Вторичный рынок.
Жилье на вторичном рынке, продающееся в настоящее время, обладает несколькими особенностями, отличиями от жилья на первичном рынке.
Фактор месторасположения имеет большой влияние на стоимость квартир. Так квартиры на 1-х этажах в историческом центре города обладающие хорошим локальным расположением (с выходом окон на улицы, расположенные в непосредственной близи от остановок общественного транспорта) продаются/покупаются для перевода в нежилой фонд и использования в качестве офисных помещений или магазинов. Квартиры «сталинки» в исторической части города, расположенные на 3-4 этажах покупаются в целью проведения в них дорогостоящего ремонта евро класса и становятся жильем элитного класса,. Следует отметить, что проведение ремонта в старой квартире обходится примерно на 50% дороже, чем в новой.
Квартиры «хрущевки» и «брежневки» расположенные не в Центральном районе города Твери имеют низкую стоимость. Квартиры «сталинского» типа стоят несколько больше.[37]
Стоимость квартир улучшенной планировки зависит от года постройки дома и состояния внутренней отделки помещений. При возрасте дома менее 5 лет стоимость квартир улучшенной планировки на вторичном рынке превышает стоимость на первичном рынке.
Квартиры повышенной комфортности и жилье элитного класса продается на первичном рынке без стоимости внутренней отделки. Поэтому стоимость данных квартир на вторичном рынке в подавляющем большинстве случаев превышает их стоимость на первичном.
Спрос на жилую недвижимость разной площади в г.Твери: 
Рис 4. Спрос на жилую недвижимость в г. Твери.
Расчет поправок для г.Твери сравнительным подходом.
Сравнительный подход к оценке - это совокупность методов оценки стоимости, основанных на сравнении объекта оценки с его аналогами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
Условия применения сравнительного подхода:
1. Объект не должен быть уникальным.
2. Информация должна быть исчерпывающей, включающей условия совершения сделок.
3. Факторы, влияющие на стоимость сравниваемых аналогов оцениваемой недвижимости, должны быть сопоставимы.
Этапы сравнительного подхода:
1 этап. Изучение рынка – проводится анализ состояния и тенденций рынка и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект; выявляются объекты недвижимости, наиболее сопоставимые с оцениваемым, проданные сравнительно недавно.
Рис.5 Расположение аналогов в Пролетарском районе.
2 этап. Сбор и проверка достоверности информации о предлагаемых на продажу или недавно проданных аналогах объекта оценки; сравнение объектов-аналогов с оцениваемым объектом.
3 этап. Корректировка цен продаж выбранных аналогов в соответствии с отличиями от объекта оценки.
4 этап. Установление стоимости объекта оценки путем согласования скорректированных цен объектов-аналогов.
В данном случае объект оценки – 2х-комнатная квартира, на среднем этаже 5-этажного панельного дома, «хрущевка».
I. Аналоги для расчета поправки на местоположение.
Аналоги – 2-комнатные квартиры типовой планировки в панельном доме, на среднем этаже в разных районах города.
Пролетарский район
Табл.2 Аналоги для Пролетарского района.
| Объявление | Общ. цена квартиры, руб | Цена, руб\кв.м |
| 50 лет Октября пр-т, 28; 2комн кв.,3\5-эт.пан.дома. 43,6\28,9\5,7 кв.м, балкон, никто не прописан. Т.34-25-84. | 1950000 | 44724,8 |
| М.Конева ул, 6; 2комн кв.,4\5-эт.пан.дома. 44,8\17+13,8\6 кв.м, балкон застеклен, домофон. Т.89065533381 | 2100000 | 46875,0 |
| Пролетарская наб., 2; 2комн кв.,3\5-эт.пан.дома. 44,7\33\6 на бер.р.Тьмаки. Т.44-22-03. | 2200000 | 49217,0 |
| 50 лет Октября пр-т, 20А; хрущевка,2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 43,9\17,1+14\5,6 кв.м, напротив шк. №4.. Т.44-41-65. | 2100000 | 47836,0 |
| Академический пр-д, 16; 2комн кв.хрущевка,4\5-эт.пан.дома. 42,8\29,3\6 кв.м, балкон, кладовка,домофон,в хор.состоянии. Т.35-80-02. | 1950000 | 45560,7 |
Ср. =46842,7
Заволжский район
Рис 6. Расположение аналогов в Заволжском районе
Табл.3 Аналоги для в Заволжского района.
| Объявление | Общ. цена квартиры, руб | Цена, руб\кв.м |
| Благоева, 6; 2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 46,3\19,1+9,4\5,1 кв.м, с\у разд., после ремонта. Т.52-87-05. | 2400000 | 51835,9 |
| Комсомольский пр-т, 8; 2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 47,4\33кв.м, стеклопакеты,система охраны. Т.89206939018 | 2600000 | 54852,3 |
| П.Савельевой, 7; 2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 47,3\17,5+11\6, балкон, стеклопакеты. Т.34-67-53. | 2500000 | 52854,1 |
| Коноплянниковой ул, 20; хрущевка,2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 44,4\28\5,1 кв.м, комнаты изолированы,в хор.состоянии,чистый подъезд. Т.33-99-00. | 2300000 | 51801,8 |
| Скв.Степанова, 18; 2комн кв.,4\5-эт.пан.дома. 50\14+18,7 кв.м, комнаты изолированы,в хор.состоянии. Т.89036302555. | 2600000 | 52000 |
Ср. =52668,8
Московский район
Рис.7 Расположение аналогов в Московском районе
Табл.4 Аналоги в Московском районе
| Объявление | Общ. цена квартиры, руб | Цена, руб\кв.м |
| Гусева б-р, 26; 2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 45\18+10\6 кв.м, с\у разд.,кладовка . Т.52-87-05. | 2290000 | 50888,9 |
| Орджоникидзе ул, 52; 2комн кв.хрущевка,4\5-эт.дома. 45\30,5\5,8кв.м, неугловая. Т.89040209380 | 2050000 | 45555,6 |
| Склизкова, 81; 2комн кв.,4\5-эт.пан.дома. 41\26,5\5,7.. Т.35-70-20. | 2200000 | 53658,5 |
| Цанова б-р, 11; хрущевка,2комн кв.,3\5-эт.пан.дома. 44\30\6 кв.м, комнаты изолированы. Т.89056095698 | 2150000 | 48863,6 |
| Победы пр-кт, 61; 2комн кв.,3\5-эт.пан.дома. 44,5\17,2+10,5\6 кв.м, с\у разд.,в хор.состоянии. Т.89106493472 | 2300000 | 51685,4 |
Ср. =50130,4
Центральный район 
Рис.8. Расположение аналогов в центральном районе
Табл.5 Аналоги для Центрального района
| Объявление | Общ. цена квартиры, руб | Цена, руб\кв.м |
| А.Завидова, 26; 2комн кв.,хрущевка,4\5-эт.пан.дома. 46,9\31,6\5,9 кв.м, с\у разд.,неугловая . Цена 2200000руб. Т.34-73-69. | 2500000 | 53304,9 |
| Ипподромная ул, 22А; 2комн кв.хрущевка,2\5-эт.дома. 44,6\28,8\5,9кв.м, в хор.состоянии. Т.89105344936 | 2350000 | 52690,6 |
| Спортив.пер,9; 2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 52\19+12\8,5.Балкон,с\у совмещен,в хор.сост. Т.35-70-20. | 2650000 | 50961,5 |
| Фадеева ул., 3; хрущевка,2комн кв.,3\5-эт.пан.дома. 44\36\6 кв.м, комнаты изолированные, стеклопакеты. Т.89106490095 | 2400000 | 54545,5 |
| Циммервальдская, 24; 2комн кв.,2\5-эт.пан.дома. 47,3\19,6+12,3\7,8 кв.м, лоджия,в хор.состоянии. Т.8905609929 | 2500000 | 52854,1 |
Ср. =52871,3
II. Аналоги для расчета поправки на техническое состояние.
Аналоги – 2-комнатные квартиры типовой планировки в панельном доме на среднем этаже в разном техническом состоянии.
Табл.6.1 Аналоги для расчета поправки на техническое состояние.
| Удовлетв. Состояние,Объявление | Общ. цена квартиры, руб | Цена, руб\кв.м |
| Горького ул, 142. 2-комн. кв. 2\5 пан.дома в удовл.состоянии. 44.2\31.2\6 кв.м. Т.70-06-15 | 1900000 | 42986,4 |
| Зеленый пр-д, 41 2-комн. кв. 3\5 пан.дома . 45\31\6кв.м, неугловая в удовлетв. состоянии.Т. 89038001613 | 2100000 | 46666,6 |
| Орджоникидзе ул, 44 2-комн. кв. хрущевка 2\5 пан.дома . 44кв.м,без ремонта.Т. 89607065175 | 2200000 | 50000,0 |
| Трудолюбия пер., 35 2-комн. кв. хрущевка 2\5 пан.дома. 48.2\17.1+10.9\7.7 Т. 89036312871 | 2300000 | 47717,8 |
| Можайского ул, 59. 2-комн. кв. 4\5 пан.дома.52\29\7 кв.м Т. 741744 | 2350000 | 45192,3 |
Ср. =46512,6
Табл.6.2 Аналоги для расчета поправки на техническое состояние.
| Хорошее Состояние,Объявление | Общ. цена квартиры, руб | Цена, руб\кв.м |
| Артюхиной ул, 24. 2-комн. кв. 5\5 пан.дома.55\31\8,5кв.м., стеклопакеты,в хор.состоянии. Т.52-28-83 | 2800000 | 50909,1 |
| Скв.Степанова, 18.2-комн. кв. 4\5 пан.дома. . 52,1\24\8,1кв.м.,комнаты изолированы, в хор.сост. Т.89036302555 | 2800000 | 53742,8 |
| Волоколамский пр-т, 41.2-комн. кв. 4\5 пан.дома. 46\17\5,6кв.м., в хор.сост. Т.89106472743 | 2300000 | 50000,0 |
| Фадеева. 31, 2-комн. кв. 1\5 пан.дома. 43,3\29,9\6кв.м., в хор.сост. Т.57-77-09 | 2200000 | 50808,3 |
| Склизкого ул, 40.2-комн. кв. 3\5 пан.дома. 47,3\29,4\68кв.м., в хор.сост. Т.53-75-34 | 2300000 | 48625,7 |
Ср. =50817,2
Табл.6.3 Аналоги для расчета поправки на техническое состояние.
| Отличное Состояние,Объявление | Общ. цена квартиры, руб | Цена, руб\кв.м |
| Благоева ул, 6.2-комн. кв. 2\5 –эт. пан.дома. 46,3\19,1+9,4\5,1кв.м., в отл.сост. ,сан.узел раздельный.Т.52-87-05 | 2600000 | 46155,5 |
| Королева, 9.2-комн. кв. 2\5 –эт. пан.дома. 54\20,1+10,1\6,2кв.м., в отл.сост. ,после ремонта.Т.56-79-34 | 2750000 | 50925,9 |
| Фадеева, 35.2-комн. кв. 4\5 –эт. пан.дома. 43\17\6,3кв.м.,в отл.сост.,домофон.Т.89208764593 | 2500000 | 58139,5 |
| Желябова,3 , .2-комн. кв. 1\5 –эт. пан.дома. 51.2\23,2+10,3\6,4кв.м., отл.сост.,балкон.Т.77-73-67 | 2700000 | 52734,4 |
| Фадеева ул, 23.2-комн. кв.2\5 –эт. пан.дома. 43\15,2\6,4кв.м.,в отл.сост.Т.89034532987 | 2500000 | 58139,5 |
Ср. =53219
III. Аналоги для расчета поправки на материал стен.
Аналоги – 2-комнатные квартиры типовой планировки на среднем этаже в панельном или кирпичном доме.
Табл.7.1 Аналоги для расчета поправки на материал стен.
| Кирпичные стены,Объявление | Общ. цена квартиры, руб | Цена, руб\кв.м |
| Артиллерийский пер, 4, .2-комн. кв. 2\5 –эт. кирп.дома. 45\14,3\6,4кв.м.,в хор.сост.,балкон.Т.77-98-54 | 2200000 | 48888,9 |
| Аф. Никитина, 24А.2-комн. кв. 2\5 –эт. кирп.дома. 43,6\16\8кв.м.,в хор.сост.Т.89048764537 | 2200000 | 50458,7 |
| Горького, 7.2-комн. кв. 4\5 –эт. кирп. дома. 47\17\6,4кв.м.,в хор.сост. балкон застеклен.Т.77-73-95 | 2300000 | 48936,2 |
| Горького,140 , 2-комн. кв. 3\5 –эт. кирп. дома. 44.6\20,1\6,1кв.м., . домофон.Т.34-17-13 | 2300000 | 51569,5 |
| Коноплянниковой ул, 3, 2-комн. кв. 3\5 –эт. кирп. дома. 45.3\18,1\8,1 кв.м., . чистая продажа .Т.34-28-97 | 2400000 | 52980,1 |
Ср. =50566,7
Табл.7.2 Аналоги для расчета поправки на материал стен.
| Панельные стены,Объявление | Общ. цена квартиры, руб | Цена, руб\кв.м |
| Никитина пер, 8-1.2-комн. кв. 2\5 –эт. пан.дома. 46\13,2\5,1кв.м., вхор.сост. ,сан.узел раздельный.Т.53-83-09 | 2200000 | 47826,1 |
| П.Савельевой, 15.2-комн. кв. 3\5 –эт. пан.дома. 46,3\16,5\6,1кв.м., Балкон застекленТ.57-52-30 | 2200000 | 47516,2 |
| П.Савельевой,15.2-комн. кв.3\5 –эт. пан.дома. 43\9,4\8,1кв.м., в хор.сост. , Т.8906743267 | 2100000 | 48837,2 |
| П.Савельевой,7.2-комн. кв. 2\5 –эт. пан.дома. 43,4\17,5\5,1кв.м., в хор.сост. ,стеклопакеты.Т.89034679846 | 2150000 | 49539,2 |
| Скв.Степанова ул, 18.2-комн. кв. 4\5 –эт. пан.дома. 50\19,1+10,4\5,1кв.м., сан.узел раздельный.Т.89206573980 | 2600000 | 52000 |
Ср. =49143,7
IV. Аналоги для расчета поправки на этаж.
Аналоги – 2-комнатные квартиры типовой планировки в панельном доме на разных этажах.
Табл.8.1 Аналоги для расчета поправки на этаж.
| 1 этаж,Объявление | Общ. цена квартиры, руб | Цена, руб\кв.м |
| Скв.Степанова, 18.2-комн. кв. 1\5 –эт. пан.дома. 52\17,5\5,1кв.м., в хор.сост.Т: 89209456732 | 2800000 | 43846,1 |
| Зеленый пр-д, 41.2-комн. кв. 1\5 –эт. пан.дома. 48\16\6,1кв.м., Т: 77-98-53 | 2600000 | 54166,6 |
| Зеленый пр-д, 43.2-комн. кв. 1\5 –эт. пан.дома. 43\15,5\6,3кв.м., Т: 77-65-94 | 2000000 | 46511,6 |
| Орджоникидзе,52.2-комн. кв. 1\5 –эт. пан.дома. 42,8\17,5\6,4.м., в хор.сост.Т: 89107632498 Пл. 42.8. | 2000000 | 46729 |
| Фадеева ул, 31.2-комн. кв. 1\5 –эт. пан.дома. 43,3\12,5\7,1кв.м., в хор.сост.Т: 89603876234 | 2200000 | 50808,3 |
Ср. =49143,7
Табл.8.2 Аналоги для расчета поправки на этаж.
| Средний этаж,Объявление | Общ. цена квартиры, руб | Цена, руб\кв.м |
| П.Савельевой,15.2-комн. кв. 2\5 –эт. пан.дома. 43\15,5\6,1кв.м., в хор.сост.Т: 34-98-76 | 2100000 | 48837,2 |
| П.Савельевой,7.2-комн. кв. 3\5 –эт. пан.дома. 43,4\18,5\5,1кв.м.Т: 8903218909 | 2150000 | 49539,2 |
| С.-Петербургское ш, 67.2-комн. кв. 4\5 –эт. пан.дома. 45,7\16,5\7,1кв.м., в хор.сост.Т: 44-87-90 | 2300000 | 50328,2 |
| Волоколамский пр-т,41.2-комн. кв. 3\5 –эт. пан.дома. 46\14,8\7,3кв.м., в хор.сост.Т: 89206589064 | 2300000 | 50000 |
| Гусева б-р, 8.2-комн. кв. 3\5 –эт. пан.дома. 43,5\19\6,3кв.м.Т: 77-87-98 | 2300000 | 52873,6 |
Ср. =50315,6
Табл.8.3 Аналоги для расчета поправки на этаж.
| Последний этаж,Объявление | Общ. цена квартиры, руб | Цена, руб\кв.м |
| Зеленый пр-д, 43.2-комн. кв.5\5 –эт. пан.дома. 44\14,5\6,4кв.м., в хор.сост.Т: 89065908734 | 2050000 | 46590,9 |
| Королева,26. 2-комн. кв.5\5 –эт. пан.дома. 54,3\17,5\8,4кв.м., в хор.сост.Т: 89034539871 | 2700000 | 49723,7 |
| Можайского ул, 59. 2-комн. кв.5\5 –эт. пан.дома. 45,7\16,3\6,9кв.м. Т: 89107642890 | 2300000 | 50328,2 |
| Озерная ул,18. 2-комн. кв.5\5 –эт. пан.дома. 54,4\19,5\9,1кв.м., в хор.сост.Т: 77-24-56 | 2600000 | 47794,1 |
| Октябрьский пр-т, 79. 2-комн. кв.5\5 –эт. пан.дома. 47\15,1\6,1кв.м., в хор.сост.Т: 89105438790 | 2150000 | 48036,3 |
Ср. =48494,6
V. Аналоги для расчета поправки на количество комнат
Аналоги – квартиры типовой планировки в панельном доме на среднем этаже с разным количеством комнат.
Табл.9.1 Аналоги для расчета поправки на количество комнат.
| 1-комнатные,Объявление | Общ. цена квартиры, руб | Цена, руб\кв.м |
| Горького,81.1-комн. кв.4\5 –эт. пан.дома. 29,9\14,5\6,4кв.м., в хор.сост.Т: 89209167118 | 1600000 | 53511,7 |
| Горького,102-8.1-комн. кв.3\5 –эт. пан.дома. 31,7\16,1\6,1кв.м., в хор.сост.Т: 89104563434 | 1650000 | 52050,5 |
| П.Савельевой, 37.1-комн. кв.3\5 –эт. пан.дома. 45,7\19,9\8,3кв.м.,Т: 89034590908 | 2300000 | 50328,2 |
| 15 Лет Октября,43.1-комн. кв.2\5 –эт. пан.дома. 30,9\17,1\9,4кв.м., в хор.сост.Т: 77-98-07 | 1700000 | 55016,2 |
| Гусева б-р, 25.1-комн. кв.4\5 –эт. пан.дома. 35,3\17,5\7,5кв.м., в хор.сост.Т: 89032458909 | 1800000 | 50991,5 |
Ср. =50315,6
Табл.9.2 Аналоги для расчета поправки на количество комнат.
| 2-комнатные,Объявление | Общ. цена квартиры, руб | Цена, руб\кв.м |
| П.Савельевой,15.2-комн. кв.4\5 –эт. пан.дома. 43\16,9\6,4кв.м., в хор.сост.Т: 89099843567 | 2100000 | 48837,2 |
| П.Савельевой,7.2-комн. кв.2\5 –эт. пан.дома. 43,4\17,5\6,1кв.м. Т: 89034590876 | 2150000 | 49539,2 |
| С.-Петербургское ш, 67.2-комн. кв.4\5 –эт. пан.дома. 45,7\17,9\5,4кв.м., в хор.сост.Т: 89308967534 | 2300000 | 50328,2 |
| Волооламский пр-т,41.2-комн. кв.2\5 –эт. пан.дома. 46\17,9\6,4кв.м., в хор.сост.Т: 89109876453 | 2300000 | 50000 |
| Гусева б-р, 8.2-комн. кв.3\5 –эт. пан.дома. 43,5\14,9\6,3кв.м., в хор.сост.Т: 89107639021 | 2300000 | 52873,6 |
Ср. =50315,6
Табл.9.1 Аналоги для расчета поправки на количество комнат.
| 3-комнатные,Объявление | Общ. цена квартиры, руб | Цена, руб\кв.м |
| Артюхиной,24.3-комн. кв.4\5 –эт. пан.дома. 75,4\25,9\9,4кв.м., в хор.сост.Т: 77-23-10 | 3200000 | 42440,3 |
| Веселова,34\28.3-комн. кв.4\5 –эт. пан.дома. 60\23,4\10кв.м., в хор.сост.Т: 89036790905 | 2900000 | 48333,3 |
| Комсосольский пр-т, .3-комн. кв.2\5 –эт. пан.дома. 59,9\25,7\9,9кв.м., в хор.сост.Т: 44-44-34 | 2850000 | 47579,2 |
| Луначарского ул,6.3-комн. кв.2\5 –эт. пан.дома. 61\26,4\8,6кв.м., в хор.сост.Т: 44-65-90 | 2900000 | 47541 |
| П.Савельевой,15.3-комн. кв.2\5 –эт. пан.дома. 62,1\22,4\9,1кв.м., в хор.сост.Т: 77-90-87 | 3000000 | 48309,2 |
Ср. =46840,6
Рис.9 График зависимости цены кв.метра от площади.
n=-0,17
Поправки:
Табл.10 Поправка на местоположение.
| Район г.Твери | Средняя ст-ть кв.м. | Поправка | % |
| Пролетарский | 46842,7 | 1,13 | 13 |
| Заволжский | 52668,8 | 1,01 | 1 |
| Московский | 50130,4 | 1,05 | 5 |
| Центральный | 52871,3 | 1 | - |
Табл.11 Поправка на техническое состояние
| Состояние | Средняя ст-ть кв.м. | Поправка | % |
| Удовлетворит. | 46512,6 | 1,09 | 9 |
| Хорошее | 50817,2 | 1 | - |
| Отличное | 53219 | 0,95 | 5 |
Табл.12 Поправка на материал стен
| Материал | Средняя ст-ть кв.м. | Поправка | % |
| Кирпичный | 50566,7 | 0,97 | 3 |
| Панельный | 49143,7 | 1 | - |
Табл.13 Поправка на этаж
| Этаж | Средняя ст-ть кв.м. | Поправка | % |
| Первый | 49143.7 | 1,02 | 2 |
| Средний | 50315,6 | 1 | - |
| Последний | 48494,6 | 1,03 | 3 |
Табл. 14 Поправка на количество комнат
Дата добавления: 2018-04-04; просмотров: 338; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!