Жалпы негіздері мен ережелері

АЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ БІЛІМ ЖӘНЕ ҒЫЛЫМ МИНИСТРЛІГІ әл – Фараби атындағы қазақ ұлттық университеті География және табиғатты пайдалану факультеті География, жерге орналастыру және кадастр кафедрасы

Ж.Т. СЕЙФУЛЛИН, Г.Ж. СЕЙТХАМЗИНА,

Г.Н.НЮСУПОВА

МЕМЛЕКЕТТІК ЖЕР КАДАСТРЫНЫҢ

ЖАҢА ТЕХНОЛОГИЯСЫ

Оқу құралы

Алматы, 2011

С. . Сейфуллин Ж.Т., Сейтхамзина Г.Ж.,Нюсупова Г.Н.

Мемлекеттік жер кадастрының жаңа технологиясы (оқуқұралы) –Алматы 2011. – 247 б.

«Мемлекеттік жер кадастрының жаңа технологиясы» оқу құралы 050903-«Жерге орналастыру», 050907-«Кадастр», 050908-«Бағалау» мамандықтары бойынша мемлекеттік стандартқа және типтік бағдарламаға сәйкес дайындалған. Оқу құралында жер қатынастарының тарихи даму негіздері, жер қорының жағдайы туралы айтылады. Жер кадастырының мақсаттары мен принциптері, мазмұны және жерді кадастрлық есепке алу, бағалау, жер учаскелерін мемлекеттік тіркеуді жүргізу баяндалған. Жер кадастрының автоматтандырылған ақпараттық жүйесі /ААЖ/ құрылуының негіздері, жер учаскелерімен операциялар жүргізу әдістері берілген. Нарықтық жағдайда жер учаскелерін жылжымайтын мүліктің біріккен объектілерімен бірге бағалау әдістері көрсетілген. Дәрістер, сұрақтар, терминдер «Жер кадастры» пәнінің жұмыс оқу жоспарларына 050903 – «Жерге орналастыру», 050907 – «Кадастр», мамандықтары бойынша сәйкес берілген.

Оқу құралы басылымға география, жерге орналастыру және кадастр кафедрасымен ұсынылған (протокол № 1, 22. 08. 2011 ж.), География және табиғатты пайдалану факультетінің Ғылыми кенесімен ұсынылған (протокол №1 22. 08. 2011 ж.).

МАЗМҰНЫ

	Кіріспе	5
1	Қазақстанда жер қатынастарын реформалау қажеттілігінің ғылыми негіздері. Жер меншігі және жерді пайдалану негіздері мен ерекшеліктері	7
1.1	Жер қатынастары, тарихи, экономикалық және құқықтық аспектілері және оның Қазақстанда даму ерекшеліктері	7
1.2	Қазақстан Республикасындағы жерге меншіктіктің көп түрлілігіне көшу, жер реформасының салдары мен ерекшеліктерін талдау	20
2	Жер кадастрының теориялық негіздері	55
2.1	Жер кадастры туралы түсінік және Қазақстан Республикасында жер реформасы жағдайындағы оның мазмұны	55
2.2	Қазақстан Республикасында жер кадастрының арналуы, міндеттері және сипаттамасы	62
2.3	МЖК жүйесіндегі автоматтандырылған ақпараттар	67
2.4	Жер кадастрының халық шаруашылық есепке алудың кейбір түрлерімен және жерді үйлестірумен байланысы.	76
3	Қазақстан Республикасының жерқоры - мемлекеттік жер кадастрыныңобъектісі	85
3.1	Жер кадастрыныңобъектісі және оның классификациясы	85
3.2	Қазақстан Республикасы жер қорының жер санаттары /категориялары/ мен жер пайдаланушылар бойынша сипаттамасы	89
3.3	Жер учаскесі - негізгі жер кадастрлық бірлік /жер пайдалану, жер иелену, жер алқаптары түсінігі	93
4	Жер учаскелерді мемлекеттік тіркеу және кадастрлық есепке алу	97
4.1	Жер кадастры жұмыстарының жүргізілу негіздері	97
4.2	Жер учаскелерін мемлекеттік тіркеудің мақсаттары мен әдістері	102
5	Қалалық жер кадастрының жұмыстарын автоматтандырылған ақпараттық жүйесімен жүргізу	116
5.1	Шымкент қаласының мысалындағы ақпараттық жүйемен ақпараттарды жинақтау, сақтау, өңдеу, тарату	116
5.2	Жер кадастрлық істерді автоматтандырылған технологиямен жүргізу	126
6	Топырақтарды бонитеттеу және жерлерді кадастрлық бағалау	144
6.1	Топырақтарды бонитеттеу	159
6.2	Ауыл шаруашылық алқаптарды экономикалық бағалау	168
6.3	Жер учаскелерін жылжымайтын мүлік ретінде бағалау әдістері	180
7	Жер салығының экономикалық мазмұны, принципi, салық салу объектiсi және жер салығын есептеу мен төлеу тәртiптерi	201
7.1	Жер салығының экономикалық мазмұны және жер салығын салу принципi	201
7.2	Жер салығы салық салу объектiсi	203
8.	Жер қойнауын пайдаланушыларға салық салу ерекшеліктері	213
8.1	Жалпы негіздері мен ережелері	213
8.2	Арнайы салықтар мен жер қойнауын пайдаланушылардың төлемдері	219
	Қорытынды	240
	Қолданылған әдебиеттер тізімі	244
	Қосымшалар	245

КІРІСПЕ

Қазақстан Республикасы мол жер ресурстарына ие. Біркелкі мемлекеттік жер қоры 272,5 млн. га кұрайды. Мемлекеттік жер қоры 14 облыс және 2 кала (Астана және Алматы) арасында бөлінген. Республика территориясында 8 табиғи-шаруашылық аумақ пен 2 табиғи-шаруашылық облыс бөлініп отыр. Жерлердің көбі шөл (112,2 млн. га), шөлейт (37,3 млн. га) және дала (62,4 млн. га) аумақтарында. Барлық жер қоры жеті санатқа (бөлінеді, оның 34,4%-ы - ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлер, 43,9%-ы - мемлекеттік қордағы жерлер, 7,5%-ы - елді мекендердің жерлері, 4,1%-ы - өнеркәсіп, көлік, байланыс, қорғаныс және өзге де ауыл шаруашылығы мақсатындағы емес жерлер, 4,0%-ы - орман, 1,3%-ы - су қорлары, 0,55 %-ыерекше қорғалатын табиғи аумақтардың жерлері. Республикада 161 әкімшілік аудан бар, қалалар мен поселкелердің саны - 302,ауылды елді мекендердің саны - 7 164. Республикамыздың табиғи шаруашылық жағдайы бірдей емес және әкімшілік бөлімдері көп.

Қазақстан жер реформасының ерекшеліктерін жер қатынастарының тарихи, құқықтық және экономикалық жағдайлары айқындайды. Оқулықта авторлар ғылыми еңбектерге сүйене отырып, Қазақстан территориясын мекендеген халықтардың жер қатынастарының көне заманнан бастап Ресейге қосылғанға дейінгі дамуын сараптады. Ұзақ мерзім бойы жерге (жайылымдарға және шабындыктарға) феодалдық жеке және феодалдық-рулық (тумалық) меншік формалары дамыды, ал суармалы егістік жер учаскелеріне (егіншілік оазистерде, оңтүстік аумақтарда) көне заманнан бері жеке меншік орнатылған. Ресейге косылғаннан бастап 1917 жылга дейін Қазақстанда Ресейдің жер қатынастары орын ала бастады және колониалдық жер саясаты жүзеге асырылды. Кеңес үкіметі уақытында республиканың барлық жерлері мемлекеттік меншікке ауысты, азаматтар мен мемлекеттік заңды тұлғалар ғана жерді пайдалануға құқықты болды.

1990 жылдан бастал Қазақстанда жер қатынастарының өзгеруі басталды. Қазақ ССР-нің жаңа Жер кодексі енгізілді, «Меншік туралы», «Қожалық шаруашылығы туралы», «Қазақ ССР-де жер реформасы туралы» т.б. заңдар қабылданды. Республика Конституциясына (1995 ж.) мемлекеттік жер меншігімен қатар жерге жеке меншік енгізілді. «Жер туралы» (1995 ж.) Президентіміздің 2003 жылғы ҚР «Жер кодексі» Жарлығында жерге мемлекеттік меншік пен жеке меншік орнатылуының ережелері мен заңдылықтары бекітілді, жер реформасы мақсаттарын орнатудың заңды жолдары көрсетілді, жер ресурстарын басқарушы органдардың жерді үйлестіру және мемлекеттік жер кадастрын жүргізу тәртібі мен ережелері бекітілді.

Жер реформасының дамуы жағдайында республикада жер ресурстарын басқарудың жаңа жүйесін кұру өте қажет. Кәзіргі уақытта барлық мемлекеттік органдар, кәсіпорындар, ұйымдар жер ресурстарын басқару функцияларын орындайтын Республикалық жер ресурстарын баскару агенттігі жүйесіне кіріп отыр. Жерді үйлестіру жер катынастарын өзгертудің мемлекеттік басты құралы болып саналады, бірақ реформа жағдайында оның функциялары мен жүргізу әдістері өзгерді.

Жер ресурстарын басқарудың жаңа жүйесінің негізі болып Қазақстанның мемлекеттік жер кадастры
саналады. Мемлекеттік жер кадастры жаңа жағдайда көп функционалдық, ғылыми-техникалық және ақпараттық жүйе болып қалыптасып келеді. Жер кадастрының ішінде үш блок қалыптасты – құқықтық, қаржылық және көп функционалдық. Ал көп функционалдық кадастрдың атқарушы, орталық негізі – автоматтандырылған ақпараттық жүйе, бұл жүйе республикалық жер туралы ақпараттық банк рөлін атқарады.

Сондықтан, жер кадастрының жаңа жүйесі негіздерін ғылыми дәлелдеп көрсеткен оқулық жоғары және орта оқу орындары студенттеріне, мұғалімдерге және жер ресурстарын басқару Агенттігі жүйесі, жергілікті атқару органдары мамандарына керекті құрал болады деп сенеміз.

1 ТАРАУ. ҚАЗАҚСТАНДА ЖЕР ҚАТЫНАСТАРЫН РЕФОРМАЛАУ ҚАЖЕТТІЛІГІНІҢ ҒЫЛЫМИ НЕГІЗДЕРІ. ЖЕР МЕНШІГІ ЖӘНЕ ЖЕРДІ ПАЙДАЛАНУ НЕГІЗДЕРІ МЕН ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ

1.1 Жер қатынастары, тарихи, экономикалық және құқықтық аспектілері және оның Қазақстанда даму ерекшеліктері

Қазақстанда да басқа елдер сияқты, жер қатынастары
қоғамдық және экономикалық қатынастардың негізі болып
табылады, өйткені жер қоғам өмірінде ерекше роль атқарады.
Жер, барлық қоршаған ортаның басты құрам бөлігі, барлық
өндіріс түрлерін, байланыс құралдарын, тұрғын жай орнын
орналастыру үшін жалпыға бірдей базис болып табылады.
Сонымен бірге, түрлі елдерде, жер қатынастарының дамуы
түрліше болды. Мысалы, отырықшы өмір сүруге ертеден
бейімделген халықтарда, көбінесе егіншілікпеншұғылданатын, жер қатынастарының базар түрлерін және жерге меншіктің жеке формасын қалыптастыру, қоғам мен мемлекет дамуының тым ерте сатысында-ақ басымырақболды.

Көшпенді халықтарда жер қатынастары дамуыныңүлкен ерекшелігі болды, мұнда жайылымды көшпенді мал шаруашылығын жүргізу басымырақ еді, тек жекеленген шұраттарда /оазистерде/ отырықшы өмір сүретін халықтардың шағын бөлігі ғана егіншілікпен шүғылданды.

Қазіргі кезде Қазақстан территориясындағы халықтардың жер қатынастарының тарихи дамуын қарап отырып, оларды бірнеше кезеңдерге бөлуге болады. Ежелгі кезеңге ерте заманнан Россияға қосылу кезеңіне дейінгі жер қатынастарының тарихи дамуы жатқызылуы мүмкін. Екінші кезең бұл Қазақстанның 1917 жылға дейінгі шеткі отар елі ретінде Россия құрамында болған кезеңі. Үшінші кезеңі - бұл 1917 жылдан 1990 жылға дейінгі Кеңестік дәуірдегі жер қатынастарының қалыптасқан және дамыған кезеңі мен соңы. Төртінші кезең - бұл Қазақстанда жер реформасының басталуы және қазіргі уақытқа дейінгі кезеңі. Ауыл шаруашылығымен шұғылданатын халық үшін жер айрықша еді, ол тек мекендеуіне ғана емес, еңбек құралы да болып саналады. Көшпенді мал шаруашылығымен айналысушыларғажер алдымен көші-қон, мал өсіру, жем-шөппен қамтамасыз ету шарты болды.

Қазақстанның түрлі аймағындағы /зонасындағы/ табиғи-климаттық жағдай, жер ресурстарын пайдаланудың ерекше жағдайларын, сол сияқты көшпенді және жартылай көшпенді мал шаруашылығын дамыту арқылы шетсіз-шексіз жайылымдық алқаптарды /далалық, шөлейттік, шөлдік және таулық/ пайдалануды, пайдаланылатын жайылымның түрлі маусымдылығын, өнімділігін, жайылымдық өсімдіктің түрлік құрамын қалыптастырды. Осыған байланысты қазақтар жайылымды жылдың түрлі мерзімдерінде пайдаланды және бұл алқаптарды түрліше /жайлау, қыстау, көктеу, күздеу/ атады.

Жер алқабының негізгі түрі - жайылымдық алқабының бөлінуін және оларды пайдаланудың белгілі тәртібін /кезекті, маусымдық, олардың белгілі бір руларға тиістілігі және т.б./ ескере отырып, ерте заманнан бері Қазақстан территориясында жасаған көшпенді халықтарда жер қатынастарының өзіндік ерекшеліктерінің бар болғандығына көз жеткізуге болады. Кез келген кезеңдегі жер қатынастары негізінде ең бастысы жерге иелік ету формасы және бұндай қатынастың қалай реттелгендігі туралы мәселе жатты.

Республикада жер қатынастар тарихи аспектілерінің даму проблемасын көптеген ғалымдар зерттеді. Бұл бағытта олар түрлі тарихи кезендегі жерге иелік ету формаларына түрліше пікірлер мен көзқарастар білдірген. Пікірлердің бөлінуі негізінде, ерте заманнан бастап, патриархалды-феодалдық жер қатынастарының түрі және жерге иелік етудің феодалдық формалары туралы мәселе пайда болды. Пікірлердің үлкен айырмашылықтарына қарамастан, зерттеушілердің көз қарастарын топтастырып қарауға болады. Зерттеушілердің бір қатары /Ильясов С.И., 1955 ж., Масанов Н.А., 1995 ж., Толыбеков С.Е., 1955, 1959 ж., Шаяхметов В.Ф., 1951, 1955 ж./ 19-ғасырға дейінгі көшпенді қазақтарда жерге феодалдық иелік ету болмады деп, сонымен қатар жер ортақ пайдаланылған, ал мал жеке меншікте болған деп есептейді.

Сондай-ақ, Зиманов С.З. /1958 ж./, Бекмаханов Е.Б. /1958 ж./, Кауфман А.А. /1958 ж./, Юшков С.В. /1961/, Еренов А.Е. /1955, 1961 жж./ сияқты ғалымдар, көшпенді халықтардың негізгі өндірістік құралы жайылымды алқаптарекендігі дей отырып, қазақтардың жер қатынастарының негізінде феодалдардың жерге меншігі болды деп- есептейді. Үшінші топ ғалымдары Вяткин М.Л. /1947 ж./, Фукс С.Л.1951 ж./ 13-ғасырдан 18-ғасырға дейінгі дәуірде, жерге хандар мен сұлтандар иелік етті дей отырып, жерге негізгі меншік түрі рулық меншік /жайылымға/ болды дейді. Қазақстан территориясын мекендеген халықтарда әр түрлі кезеңде жер пайдаланудың әр түрлі формалары /қалада, елді мекендерде, шураттарда, егіншілік және көшпенді қауымдағы /жайылым/ болғаны белгілі. Кейбір мәліметтер бойынша біздің эрамызға дейінгі І-ғасырда ежелгі үйсіндерде жерге иелік ету болған /Бичурин Н.Л., 1950 ж./.

ІV-VІІІ ғасырда түрік қағанаты кезінде қазақтардың арғы ата-бабаларында, жайылым өзара туыс тайпалық бірлестіктерге бөлінген, VІІІ-ІХ ғасырларда бұл бөлініс және ең ұсақ туыстық бірлестіктерге жалғасты. Бұл уақытта көшпенді қоғам сословияларға /мемлекеттің заңы, ережелері бойынша өзара тең праволы адамдардың қоғамдық тобы/, бір жағында хандар, бектер, ябгулер /әскери бастықтар/, тархандар/салық жинаушылар/, ал басқа жағында будун /жарлы туыстар/, құлдар деп бөлінді. Көшпенді қоғамда хандардың, бектердің және басқа феодалдардың иелігіндегі жалпы, туыстық жерлерді кеңейту есебінен патриархалдік-феодалдық жер қатынастары пайда болды және нығая түсті. Феодалдық құқықта, жаңа институт-икта /егіншілердің жерді пайдаланғаны үшін төлем/ пайда болды, бұл төлемді /салық/харадж деп атады.

Феодалдық қатынастар қарахандықтар басқарған дәуірде /IX-XIғасырларда/ одан әрі дами түсті, жерге жеке иелік ету формасы пайда болды /жерге әскери иелік ету/, икталардың басқаруында хандар әскери бастықтарға /ябгу/ жер, мал және басқа да мүліктер берген.

XII-XIV ғасырларда қазақ жерлері монғол феодалдық империясы құрамына кіріп, ұлыстарға бөлінді, мұра бойынша оларды ІІІыңғысхан тұқымдары басқарған. Территорияларын басқару үшін хандар қол астындағы феодалдарға белгілі жерлерді мәңгі пайдалану немесе уақытша иелік етугежарлықтар беріп отырған. Бұл барыста жерге уақытша иелікету және пайдалану формасымен жерлерді пайдалану құқығының үш феодалдық институтынан /икта, тархан, союргал/ тұрды. Сонымен, бұнда икталар құқығы жердіпайдалануды, иелік етуді және әскери бастықтарға салық төлеуді білдіреді. Тархан - салық төлемінсіз тархандардың жерге иелік етуі /хан алдында ерекше қызметі үшін/ және союргал - ханның грамотасымен берілген /вакф/ жерге өмірлік мұрагерлік иелік ету. Бұл құқық дін басыларына берілуі мүмкін, бұл барыста барлық пайдалар мешіттер қазынасына түседі. Бірақ, вакфты басқа тұлғаларға сатуға, сыйлауға болмайтын болған.

Феодалдық рентаның негізгі формасы өтеу /феодал малын бағу/ болды, бұнымен қатар малмен төлеу түріндегі рента қолданылды.А/ кончур - отардың 1%-ті және б/ зекет - мал басынан 5%.

Одан кейінгі қазақ хандықтарында /ХV-ХVІІ ғасырлардағы/ жерге иелік етудің жоғарыдағы жүргізілгендерден тек - союргал формасы сақталып қалды.

Сол уақытта көшпенді қазақтар жерді - жайылымды пайдаланудың негізгі екі түрін қолданды: а/ феодалдың жеке иелік етуі; б/ жайылымдарды қауымдастық-туыстық пайдалану, жерлерді қауымдастық пайдалану тек билердің бөліп берген учаскелерінде /жайылым/ ғана өріс алды. Рента қатынастары түрлері - өтеу, заттай өтеу /малмен, етпен/, зекет - әр бастың 5% және ұшыр - жинап алынған дәннің 10% сақталды. Көріп тұрғандай, ХІІІ-ХVІІ ғасырлар кезеңінде, қазақтарда жерлерді пайдаланудың көшпенді түріне және меншіктік қатынастарға сай, өзіне тән феодалдық жер қатынастары қалыптасты. Феодалдық өкімдер /хандар, сұлтандар/, олардың өздеріне тиіс жерлерге иелік етуіне жататын барлық жерлерге иелік етті. Олар, бектерге, тархандарға, діни мекемелерге өз қол астындағы жерлерді үлестіріп берді, жер құқықтық қатынастарды орнатты.

Феодалдар қауымдарды және туыстарды бір уақытта басқара отырып, нақтырақ айтқанда, тиісті туыстық-қауымдастық құрылымдардың жеріне иелік етті. Қол астындағы туысқа кіретін, өзіне қарасты ауылдарға, туыстарға өзара жайылымды бөліп берді.

Негізгі көшпенді халықтар жерді иеленбеді, феодалға тұрақты рента төлеу арқылы пайдаланды.

Қазақстан Россия мемлекеті құрамына кіргеннен соң, біртіндеп басқа жер қатынастары енгізіле бастады және Россия заңдылықтары мен актілері қолданылды.

1868 жылғы жер реформасына сәйкес, Қазақстан жерлері Россия империясы меншігінде деп жарияланды,сондықтан Қазақстанның жерін басқару, жер қатынастарын келтіру, тиісті ведомство мен губернаторға берілгенболатын. Бірінші кезекте, әскери қоныстанушылардың құрылысы үшін, әр түрлі қазақ қоныстанушылардың орналасу орнын анықтайтын әскери-іздестіру экспедициясын ұйымдастырған болатын. Қысқа мерзім ішінде әскери қоныстарын /Түмен, Тобыл, Омск, Өскемен, Есіл, Ертіс, Орск, Ортамыш, Ақмешіт, Павлодар, Көкшетау, Ақмола және т.б./ және қазақ жерінің сыртқы шекарасы арқылы көптеген қазақ станцияларын құрған, бұл үшін ең жақсы жерлер алынып, қазақтар мен әскери қызметшілерді қоныстандыружүргізілді.

Столыпиндік аграрлық реформаға /1906 ж./ сәйкес шығыстық игерілмеген жерлерге Россияның 3,8 млн жерсіз шаруаларын жаппай қоныстандыру жүргізілген болатын. Қазақстанда 5,8 млн десятин шамасында жақсы жерлер /Еренов А.Е., 1961 ж./, яғни ертеден пайдаланатын ауылшаруашылық жерлерінен 30,9% көбірегін құрады, ал Көкшетау, Қостанай, Петропавл, Орал, Павлодар сияқты уездерде - 50% көбірек жер бөлінген болатын /Архипов И.Г.,1997 ж , Дияров К.Д., 1967 ж./.

Россия империясының отарлық саясаты іс жүзінде қазақтың жеріне және басқа да табиғи байлықтарына толық иелік етуге, бұрынғы жергілікті түрғындарды нашар табиғи климаттық аймақтарға ығыстырып шығаруға, көшпенді өмір сүруді одан әрі күшейтуге бағытталып жүргізілген еді.

Россия мемлекеті құрамына кіргеннен кейін Қазақстанда отаршылдық саясат жүзеге аса бастады, бұның негізгі түйіні, Россия заңдары мен қатынастарын қолдана отырып, жер басып алушылық саясаты еді. Сондықтан, біздің ойымызша жер қатынастарының Қазақстанда одан әрі дамуын жақсы түсіну үшін Россиядағы жерге жеке меншіктік жер катынастарының пайда болу және даму тарихын үйрену қажет.

Ежелгі орыс қауымдарының көшпенді тұрмыс қалпынан отырықшы тұрмыс қалпына көшуі жақын маңдағы өңделген жерлерге елдерді қоныстандырумен жалғасты. Бұл учаскелер егін егуге, мал жаюға, тұрғын үй және шаруашылық орналастыруға болатын таптырмайтын межелерге бөлінген учаскеге айналды.

Мұнан былайғы жерге қатынас ежелгі Русьтегі жерге иелік етушілер, қоғамдық жағдайымен анықталатын болды. Бұл ұсақ жер иеленушілер - диқандар, шаруалар, жалшылар еді. Олардың үйі, шаруашылығы болғанымен өз жерлерін өздері өңдеді, бұлардан ауқаттылары /огнищандар/ шаруашылықтарында құлдар ұстады, ал боярлар өте ірі жер иемденуші болып табылды.

Пайда болған мемлекеттік құрылымдар – /князьдар, болыстар, уделдер, уездер/ құқықтық актілермен /жарлықтар, уставтар, сабақтар, үлгі грамоталар, келісім шарттар/ базар қатынастарын реттеп отырды, сондықтан мүліктік нормаларды қарастырды. Әбден өңделген құқықтық нормалар әйгілі орыс ескерткіші – Псковтың сот грамотасы /1397 ж./ құқымен жүргізілді.

Оған бірінші рет мүлік жылжымалы және жылжымайтын болып бөлінді. Соңғысына қожайынды тиісті және жалданған шаруаларға қызмет көрсететін ауылдар және жер мен су жатқызылды. Сол бір мезгілде жерге кепілдік түсінігінің пайда болуы қызықты кезеңдер болды. Келісім куәгерлермен ғана қанағаттандырылып қоймай, ол закладты және ерекше чиновниктің /салық жинаушы/ қағазы талап етілді.

Соттық грамотаның бірнеше статьясында жер кепілі мәселесі қарастырылды, яғни ол әлдеқашан капиталға /табыс/ - айналған болатын.

Шамасы, бұл уақытта еркін айырбастау, сату, кепілге беру, өсиетке қалдыру және т.б. арқасында ірі жер иеленушілер нығая түсті, ал шаруалар қарызға белшеден батып кіріптарлыққа түсе бастады.

Бұл процесс шаруаларды басы байлы етуді заңдастыратын алқалы жиылыс жинағымен бекітілген еді, ал ХVІІ ғасырдың соңына қарай жергілікті иелік ету мұрагерлік және иесіздендіру болып қалыптасты. XIX ғасырдың ортасына қарай Россияның жер құрылысы жер иеленудің көптеген түрлерінің пайда болғандығын және оларды құқықтық реттеудің әр алуандығы, капиталистік жер қатынастарын тудыратын элементтерінен ортағасырлық феодалдық жер құрылысымен сай келуін көрсетеді. Дегенмен, капитализмнің дамуы кем дегенде крепоснойлық құқықты жоюға, жер реформаларын жүргізуге алып келеді.

1861 жылғы Манифесте және крепостнойлық бағыныштылықтан шығатын шаруалар туралы заңда, шаруалар крепоснойлық бағыныштан босатылады және жер бөліп беріледі деп жарияланды.

Үлесте олар өз құқықтарын қауымдастық немесе аулалық жер иелену түрінде іске асыруы мүмкін. Үлестірілген жерді шаруа алғаннан соң 9 жылдан кейін ғана сата алды, бұл үшін помещиктің келісімі мен мерзімінде төленбей қалғансалықтың жоқ болуы талап етіледі.

XIX ғасырдың екінші жартысында жерге иелік етушілердің саны көбеюімен жер рыногі қарқынды дами бастады, ал оның рөлі Россияда жер кредитін қамтамасыз ететін, ипотека деп аталатын мекеменің құрылуымен байланысты өсті. Оларда арнайы жер кітаптары жүргізілді, онда әр қайсысына жылжымайтын имение /помещик шаруасының жер меншігі/ деп аталатын, бағасы, табыстылығы және оған жататын қарыздар енгізіледі.

Кредиторлар қарыздарын өндіріп алуда, оларды ипотекалық кітапқа енгізу тәртібі қанағаттандырды. Дегенмен, жер иелену негізгі қауымдастық түрінде қалды. Россияның жер құрылымына одан әрі өзгерістер 1906 жылғы 9-қарашасындағы жарлық негізінде столыпиндік жер реформасымен байланысты болды. Нәтижесінде Россияда крестьяндық жер пайдаланудың үш түрі құрылды, қауымдастық сақталды және екі жаңа - отруба /үлеске тиген жер/ мен хутор /аз үйлі қыстақ/ пайда болды.

Үлестірілген жерлерді иеленушілер оларды сатуға құқықты болды. Бұндай жағдайдағы жер құрылымы 1917 жылға дейін сақталды.

Революцияға дейінгі Россиядағы жер қатынастары дамуының тарихи кезеңдерінен келтірілген қысқа талдаудан шет отарлар - Қазақстанда, олардың дамуына қалай ықпал еткендігін түсінуге болады. Жер қатынастарындағы ең маңызды өзгеріс Россия империясының барлық территориисында 1917 жылғы октябрь революциясы нәтижесінде пайда болды.

1917 жылғы 26 қазанда қабылданған жер туралы декретке сәйкес, Кеңестің екінші бүкіл Россиялық съезінде жерге жеке меншік құқығы тез арада, біржолата және ешқандай өтеусіз алып тасталынды.

Шынында, жерлерді мемлекет мүлкіне айналдыру жүргізілді. Жеке меншікті жою, сол бір уақытта жермен қандай да бар келісімдерге, яғни, сауда-саттық, кепілдік, жалға беру, айырбастау, сыйлау және т.б. тыйым салуды көрсетті. Мемлекет мүлкіне айналдырылған жерлер теңестіру принципіне негізделіп жаратылды. Жынысына қарамастан, Россия мемлекетінің барлық азаматтары жерді пайдалану құқығын алды. Жалдамалы еңбекке рұқсат берілмеді. Одан әрі ССР /КСР/ Одағының құрылуымен жер мемлекет меншігі деп танылды, жерге мемлекеттік монополия туды. Жер учаскелері азаматтар мен заңды тұлғаларға тегін, қатаң мақсатты міндет атқару бойынша пайдалануға берілді, олар ақшалай бағаланбады, жермен ешқандай операция жүргізуге рұқсат етілмеді.

Россияда жер қатынастарындағы өзгерістер 1990 жылы «РСФСР меншігі туралы», «Жер реформасы туралы» және т.б. қабылданған заңдармен басталды. Қазіргі уақытта жерді жеке меншікке беру тәртібін РФ Президентінің жарлығы, Үкімет қаулысы және жергілікті органдар шешімі анықтайды. Бұнда, Қазақстан Республикасынан айырмашылығы, жер мәселесі бойынша жергілікті органдардың өкілеттігінің болуын айту керек.

Қазақстанда жер қатынастарында түпкілікті өзгерістер 1917 жылғы октябрь революциясынан кейін пайда болды. Жалпы Россиядағы сияқты жер туралы декретпен жерге жеке меншік жойылды, азаматтар теңестіру принципі негізінде жерді тегін алуы мүмкін, жалданба еңбекке жол берілмеді.

Қазақстанда жаңа жер құрылымын орнату, жаңа жер қатынасының онан арғы дамуы келесі жолмен өтті. Кеңестің бірінші бүкіл қазақстандық съезі жер мәселесі бойынша арнайы шешім қабылдады. Осыған сәйкес жер комитеттері шаруааралық жерге орналастыру бойынша, соның ішінде ең бастысы конфискация және помещиктер мен байдың жерлерін шаруалар мен малшыларға үлестіру және көшпенді, жартылай көшпенді халықтарға жерді үлестіріп беріп, осы шаралармен отырықшы тұрмысқа көшіру болды.

1928-1935 жылдарда жер органдарының, кеңес партия
органдарының негізгі назары, ірі ұжымды шаруашылықтармен және ұсақ шаруашылықтарды, бәріненжалғыз жеке, кулак шаруашылықтарын жою жолымен, мамандандырылған дәнді және мал шаруашылық совхоздарын ұйымдастыруға бағытталған еді.

Жерді бөлістіру және оларды ірі шаруашылықтар құрамына беру, ауыл шаруашылық алқабының 40 млн. га шамасын қамтыды /Дияров Н.Д., 1967/.

1935-1941 жылдарда ауыл шаруашылық артелдері, колхоздар, олардың мемлекеттік пайдалануына жатқызылған жерлер нығайтылып мерзімсіз, тегін, тұрақты пайдалануға берілді және жер пайдалануда кездескен кемшіліктерді жөндеу бойынша жерге орналастыру шаралары жүргізілді.

Соғыс жылдары /1941-1945 ж.ж./ және соғыстан кейінгі кезеңде үлкен назар мал шаруашылығын дамытуға бөлінді, мал шаруашылығы щаруашылықтарының ұзақ мерзімді пайдалануына 20 млн. га астам жайылым мен шабындықтарды қосты, құйылысқан, әлсіз, ұсақ шаруашылықтар есебінен колхоздар үлкейтілді.

Тың және тыңайған жерлерді игеру басталуымен /1953 ж./ Қазақстанда, ауылды қайта құрудың жаңа кезеңі басталды. Республикамыздың далалық және құрғақ далалық аудандарында миллиондаған гектар бұрын пайдаланбаған жерлер қысқа мерзім ішінде жыртылды және жыртылған жер құрамына қосылды. 1954-1966 жылдар ішінде 1349 жаңа совхоздар, соның ішінде 472-сі мемлекеттік босалқы жерлерде, 270-сі шаруашылықтарды қайта бөлу жолымен, 607-сі көп жерлі, экономикалық әлсіз колхоздар есебінен ұйымдастырылды.

Одан арғы жетпісінші жылдарға дейін совхоздарды ұйымдастыру саясаты бірнеше колхоздардың жер пайдалануын қисындыру есебінен жалғасты.

1990 жылдың басында совхоздарға ауыл шаруашылық алқаптарынан 205 млн. га жер бекітілді немесе барлығы 92,2%. Бұл мерзімге жанасатыны, Қазақстанда жаппай және ірі масштабта жер игерудің бұндай қажеттілігі мен мақсатқа сәйкестілігі туралы көптеген әр түрлі пікірлердің бар болуы. Жаңа жерлерде жаңа совхоздарды құру, республиканы ірі, бәрінен бұрын астық өндірушіге айналдыру, ірі қалалар, өндіріс орталықтарын пайда ету, транспорт және басқада коммуникация тармақтарын дамыту, бұрынғы игерілмеген территорияларда ірі аграрлық-өндірістік экономикалықаудандарға және т.б. айналдыру сөз жоқ дұрыс қорытынды болды.

Сол кезеңдердегі кейбір басшылардың сауатсыздығынан басшылардың еркіншілдік тәсіліне бола, жерлерді жаппай игеру, оларды айдау жолымен және ірі шаруашылықтарды дұрыс ұйымдастырмауы салдарынан бірқатар негізсіз зардаптарға алып келді. Сонымен, 6 млн. га шамасындағы құнарсыз сортаң жерлер айдалып жәні айналымға қосылған еді, бірақ оларды пайдаланғанда шыққан шығын қайтарылмады. Көптеген совхоздарда жерлерді айдау орынды шектен /90-97% дейін/ шығып кетті, мамандандырылған астық совхоздар құрылды. Мысалы, Ақмола облысының Краснознаменск ауданының барлык дерлік совхоздарында, Астрахан ауданының Қайнар, Степной, Красногвардейский совхоздарында 90-95% жерлері айдалған болатын. Бұндай мысалдарды республикамыздың барлық солтүстік облыстарынан келтіруге болады.

Жерді шамадан тыс айдау салдарының экологиялық сипаты бар. Бұл, барлығынан бұрын, топырақтың жел эрозиясын күшейтеді және бүкіл гидрография, орман, жайылым мен шабындық қоры, табиғи ортаның жағдайы үшін қолайсыз салдар.

Әлеуметтік жоспарда ауыл шаруашылығын шамадан тыс мемлекеттендіру жүрді. Совхоздардың айрықша дамуы, колхоздардың жойылуы, олардың біртіндеп совхоздарға айналу саясаты ауыл тұрғындарын, жұмысшылар мен колхозшыларды жерден және өзінің еңбегі нәтижелерінен айыруға, жоғарғы өнім өндірушілік еңбекке қызығушылықты жоюға алып келді.

Мемлекеттің бүкіл кеңестік дәуір ішінде, ауыл тұрғындарының жеке шаруашылық жүргізуге, соның ішінде жеке қосалқы шаруашылыққа шек қою мен тыйым салу саясаты соған алып келді, тұтас бір ұрпақтың шаруа қожалығын жүргізу дағдысынан айрылуына әкелді. Жаңа совхоздарды ұйымдастыру үлкен көлемдегі жерге орналастыру жұмыстарын /жер бөліп беру, топырақ тексеру, жоспарлы-топографиялық негізді қамтамасыз ету, шекара орнату, совхоз орталығы мен өндірістік бөлімшелерді орналастыру/ жүргізу қажеттілігін туғызды.

Бұл жұмыстарды қамтамасыз ету үшін «Казгипрозем» және «Целингипрозем» жүйесіне бірлескен, облыстық мемлекеттік жобалық институттар тармағы құрылды. Бұл институттар жерге орналастырушы, топырақтанушы,гидротехниктер, экономистермен бірге жабдықтармен, құрал-саймандармен, экспедициялық техникалармен және т.б.қамтамасыз етілді.

Арнайы жер органдары /кейінірек мемлекеттік территориалдық ауыл шаруашылық органдары құрамына енген/құрылды. Сонымен бұл кезеңде жергеорналастырудың, жер кадастрының және жер ресурстарын басқару органдарының мықты мемлекеттік жүйесі салынған еді.

Жер заңының бөлімінде жерге мемлекеттік меншікті бекітетін заңдарды қабылдады. Сонымен, 1971 жылы Қазақ КСР Жер кодексі ірі мемлекеттік жер пайдаланушылардың үстемдікетуші жағдайын бекітті, халыктың жер үлестеріөлшемдеріне шек қойды, мемлекеттік органдардың бақылаужасайтын және ретке келтіретін қызметтерін күшейтті.

Тоқсаныншы жылдардың басында КСРО-да қайтабіртіндеп жер заңдарында және жер қатынастарында өзгертулер жасады. Сонымен 1990 жылғы Қазақ КСР Жербарлық жерлер республиканың мемлекеттік меншігіндедеп жарияланды.

Жаңа заң бойынша онда шаруа қожалықтарын, жекешаруашылығын, баушылығын және мал шаруашылығын ұйымдастыру, тұрған үйге, саяжай құрылысынақызмет көрсету және құру, дәстүрлі халық кәсіпшіліктерін дамыту үшін берілген жер учаскелеріне өмірлік мұрагерлік иелік ету кұқығы енгізілді.

Берілетін жер учаскелерінің қайта бөлістегіөлшемдеріне шек қою алып тасталынды, жер учаскелерінеиелік етушілердің әрекетіне мемлекеттік және қоғамдықоргандардың араласуына тыйым салынды, жер пайдаланушылар мен жер иеленушілердің шаруашылықжүргізу еркіндігі, жерді жалға беру, жер учаскесі өніміне,пайдасына құқығы және т.б. құқығы реттестіріліп, заңдастырылды. Сол уақытта жер қатынастарын реттестірубойынша жергілікті атқарушы органдардың құқы кеңейтілді,жер пайдалану төлемі енгізілді, жер дауларын соның ішіндесот тәртібімен қарау регламенттелді.

Республикамызда жер реформасын бастау үшін 1990жылғы КСР Жер кодексін, «Меншік туралы», «Шаруақожалығы туралы» және басқа да тағайындалған зандармен бірге 1991 жылы 21 тамызда «Қазақ КСР-да жер реформасы туралы» заң шықты. «Қазақ КСР-да жер реформасы туралы» заңының 1-ші бабында республикамыздың жер реформасының мақсатына, міңдеті және мазмұнына анықтама берілді.

Жер реформасы, республиканың нарыққатынастарына өту кезеңінде жер пайдаланудың және жерді иеленудің сапалы жаңа құрылымдарын құруды қамтамасыз етуші, құқықтық, экономикалық және ұйымдастыру шаралары жиынтығы болады.

Қазақстандағы жер реформасының міндеттері, жерде ұтымды шаруашылық жүргізу, жерді тиімді пайдалану мен қорғауды қамтамасыз ету үшін құқықтық, экономикалық және әлеуметтік жағдайды құру мақсатында жер қатынастары қайта құрылды.

Қазақстандағы жер реформасының негізгі бағыттарына:

- қайта бөлу үшін аудан және қала;

- азаматтарға шаруа және жеке қосалқы шаруашылығын, мал шаруашылығын, бақ шаруашылығын жүргізу, тұрғын үйге қызмет көрсету және құрылыс жүргізу, саяжай салу, дәстүрлі кәсіпшілік пен қол өнершілікті дамыту үшін өмірлік мұралық иелік етуге жер беру;

- колхоздарды қайта құру, совхоз және басқа мемлекеттік ауыл шаруашылық кәсіпорындарының жекешелендіру және мемлекет иелігінен алу жағдайларына арналған қайта үлестіру жерлері;

- ауыл елді мекендері шекараларын анықтау және орнату, олардың шаруашылық жерлерін ұйымдастыру;

- жер учаскелеріне пайдалану құқығы мен иелену құқығына құжаттармен рәсімдеу және қайта рәсімдеу.

Жер реформаларын жүргізуді тікелей қамтамасыз ету үшін жерге орналастыру қызметі Қазақ КСР-і мемлекеттік комитетінде жер қатынастары мен жерге орналастыру бойынша қайта құрылды, облыстарда, қалаларда, аудандарда тиісті комитеттер құрылды.

Республикамыздың жер қорын тиісті зерттеу мен тексеру және жер кадастры, жер орналастыру бойынша жұмыстарды орындайтын бұрынғы қызмет атқарған ұйымдар, кәсіпорын және мекемелер жаңа комитет жүйесіне кірді.

Социалистік экономикадан нарық экономикасына өтуде жер қатынастары мен жердің маңызды роль атқаратыны белгілі, осыған орай республикамызда жер реформасы бойынша көптеген шешімдер қабылданды.

Бұл шешімдер республикамызда жер қатынастарын қайта құруды бастауға мүмкіндік берді, бірақ келешекте шамасына қарай, реформаның жүзеге асуы жеткіліксіз болды, 1991 жылғы «Қазақ КСР-да жер реформасы туралы» заңдағы негізгі бағыттар тек реформаның бастапқы кезеңі үшін ғана тура келді, ал 1993-1994 жылдары жаңа шешімдер қабылдау қажеттілігінің белгілері пайда болды.

Қазір, белгілі уақыт өткеннен соң, тәжірибені талдап, қорыту негізінде жер реформасында 701 бастапқы кезеңде жіберілген көптеген қателіктер туралы айтуға болады.

Республикада жер реформасының басталуы жерге жеке меншікті енгізуді жақтаушылар мен оған қарсылардың өзара айтыстарының күшейіп кеткендігімен белгілі.

«Жер қатынастарын реттеудің кейбір мәселелері туралы» 1994 жылғы 24 қаңтардағы және «Жер қатынастарын одан әрі жетілдіру туралы» 1994 жылғы 5 сәуірдегі қабылданған президент жарлықтары, жаңа жер қатынастарын дамыту, бұрын қабылданған заңдардың шектелген жағдайларын алып тастау, келешектегі заңды процестерге бағыт беру үшін толық мүмкіндік бере алды.

Дегенмен, жер қатынастарын түбірімен өзгертуге жәнежерге жеке меншікті заңды түрде мүмкіндік беретін бастышешімдер - жерді нарық айналымына енгізуге, жерге жекеменшіктің жер құқықтық нормаларын тәртіпке келтіретін,жер пайдаланушылар мен жерге жеке меншіктің және жер құқықтық қатынастардың барлықтүрлерін өзара реттейтін ҚР Конституциясы /1995 жыл/мен 1995 жылғы 22 желтоқсандағы заң күші бар ҚРПрезидентінің «Жер туралы» жарлығында жерге жекеменшіктік сипат алынды.Өз уақытында қабылданған шешімдер, қайта құрылғанауыл шаруашылық кәсіпорындарында жер үлестерін нақтылаубойынша жұмыстарды жандандыруға мүмкіндік берді, 1998жылдың соңына қарай 2259,3 мың азаматқа жер үлесіне құқықтық туралы куәліктер рәсімделінді және берілді.Жаңалықтың басты нәтижелері жермен байланыстыоперациялар мен нарық қатынастарының қалыптасуы және дамуы болды.

Сонымен 1999 жылдың басында мемлекет жеке меншігіне 28,9 мың учаскелерді сатты, құны 6017 мың теңге, 3,2 мың учаскенің құны 1425,8 млн теңге жер пайдалану құқығына сатты, мемлекет жалгерлікке 3,2 мың учаскені берді, жер учаскелерінің 519-ын аукционда және конкурста 100,1 млн теңге құнына сатты. 357,8 мың га аудандағы 2857,4 мың жер учаскелері азаматтарға меншікке өтемсіз берілді. Республикамызда шаруа қожалықтарының саны 1991 жылы 2,5 мыңға, 1995 жылы 31,1 мың және 2001 жылы 105,4 мыңға дейін өсті.

Сонымен бірге, талдау көрсеткендей, республика жер қорының негізгі бөлігі әлі нарық қатынасына кірмеген, бұл бәрінен бұрын ауыл шаруашылық жерлерге тиісті, ипотекалық несиелеу барысында жер кепілімен байланысты операциялардың дами алмағандығын, аграрлық секторда өндіріс деңгейінің түсуіне әсер ететін факторлардың бірі болып отыр.

Бұл ауыл шаруашылық жерлерін жеке меншікке беруге тыйым салынғандығын жөне заңды базаларының дамымағандығын көрсетеді. Бүгінгі күні жер қатынастарының, өзгеруіндегі нәтижелермен көрініс табатын және жер реформасының ұйымдық, құқықгық, экономикалық аспектілері нарық жағдайында, республиканың жер ресурстарын тиімді пайдалануға тигізетін әсерлері тереңірек талданатын болады.

1.2 Қазақстан Республикасындағы жерге меншіктіктің көп түрлілігіне көшу, жер реформасының салдары мен ерекшеліктерін талдау

Қоғам өміріне қажетті материалдық жағдайлардыңішінде жер негізгі орын алады, ол экономикалық әрекеттермаңызды қызметтерді атқарады. Ауылшаруашылығындағы жер-өндірістің басты бөлігі, өндірістік жәнеәлеуметтік істердің негізі. Табиғи объектісі жәнеәрекеттерінің кеңістік орны ретінде жерқызметтерінің әмбебаптығынан жерді меншіктеу мәселе күрделі, бір мағыналы емес болып келді. Жергеменшік қатынастарын реформалау мәселелері жер қатынастарының іргелі бастауын қамтиды.

Меншіктік қатынастарды өзгерту мағынасы келесіфактілермен себептеледі. Ескі меншік қатынастарын өзгерту,экономикаға көшу шартты нарықтыққатынастарының міндетті қасиеті, белгісі болып келеді.Сонымен қатар бірыңғай мемлекеттің меншігінде болған республиканың аса көп жер қоры өте-мөте азған - тозған күйде. Жерлердің басым бөлігі, әсіресе егіндік жерлер құнарлығын жоғалтты, ал сондай-ақ көптеген жер алқаптары былғанып,зиянды, ішінде радиоактивтік заттармен ластанды. Осы экологиялық қауіпті қатерлердің шын аумағы тек қанамамандарға белгілі. Республикамыздың барлық халықшаруашылық кешені жүйелі жағдайда аграрлық бөлімдегіжекеленудің іс-әрекеттері жер пайдалануды жақсартуғаәкелген жоқ. Керісінше кей жағдайда жыртылған құнарлыучаскелер және суармалы ауыл шаруашылық жерлері айналымнан шығып қалды.

Қазақстанда халықтың көпшілігі нарықтықшың барысын дұрыс түсініп, кіші және ортабизнес ішінде аграрлық бизнестік іске кірісіп кетті. Нарық қатынастарында өз орнын тауып жатқан әр саланың кәсіпорындар саны күннен күнге өсіп келеді.

Жер қатынастарын түбегейлі өзгерту қажеттілігі нарықтық экономиканың туындап, дамуымен себептеліпмұнда жерге жеке меншік құқығын тек қанажариялаумен шектелмегені жөн. Мұнда жеке меншікті енгізе отыра, жалпы мемлекеттік, ұлттық, әр жеке азаматтың мүддесі ескерілуі және жер қатынастары дамуында әділеттілік принцип іске асырылуы керек. Республика ерекшеліктерін ескере отыра, санатқа нысаналы арналуына, жерге меншік құқығының субъектісіне жерлерді жеке меншікке беру шартын, негізін, тәртібін, құқықтық режимін жеке зерттеу қажет. Осы мәселелер дұрыс және әділетті шешілсе, жерлерді жекешелендіруден туындауы мүмкін қолайсыздықтар азаяды және тіпті жойылады. Мұндайда заң актілерінде жерге мемлекеттік және жеке меншік түрлерінің теңдік және қатарлық принципі сақталуы керек. Кейін, аздап жеке меншік түрі кеңейтілгені жөн. Сөйтіп, жерлерді қайта құруға эволюциялық сипат беру керек.

1.2.1 Қазақстан Республикасында жерге меншік құқығының түсінігі

Меншік құқығы Қазақстан құқық салаларының негізгі институты болып табылады. Нарық қатынастарының дамуымен, жерге жеке меншік құқығы қалыптасуымен байланысты жер құқығында бұл институт мағынасы өсіп отыр.

Адамзаттың өмір сүруіне қажетті материалдық, игіліктің жалғыз қайнар көзіне қоғамдық өндіріс процесі жатады. Бірақ жердің өзіне ғана тән ерекшеліктері болады. Мысалы, жер адам еңбегінің нәтижесі, өнімі емес, ол табиғаттың бір бөлігі, жер беті көлемін адам өзінің қажеттілігі үшін өзгерте алмайды. Табиғаттан материалдық игілік алу үшін, адамдар бір-бірімен өзара қоғамдық қатынастарға түседі. Ол қатынастардың мәні - сол материалдық игіліктерді өздеріне меншіктеп алу. Меншік қоғамдық қатынастардың бір түрі. Мұнда бір тұлға белгілі заттарға иелік жүргізіп, басқа тұлғаларды осы билікке араластырмайды. Меншіктің барлық түрлеріне бірдей құқық құзыреті тән, олардың мазмұңдары және аумақтары әр түрлі.

Жерді иемдену құқығы - Қазақстанның жер учаскесін немесе жер қорының белгілі бөлігіне заң негізінде нақты қожалық ету мүмкіндігі.

Заңға сыйса, меншік иесі емес тек жерге ие бола алады. Қарсы жағдайда, жерге өз еркімен иелік жасау, басып алу немесе өз еркімен жерді беру, заң жүзінде жауапкершілікке тартылады.

Мүлікті меншік иесі өзінің қажетіне қарайоларды ауыстыруға мүмкіндігі бар /басқа мекенге апару, қоймаға жабу және т.б./. Ал жерді иемдену дегеніміз – белгілі шарттылық ұғым, жерді басқа жерге ауыстыруға болмайды, сондықтан оған қожалық жасау шектеліп отырады. Жердіиемдену жерді үйлестіру жобасын натураға көшіру-жері учаскесі шекараларын бекіту жолдарымен жүзеге асырылады. Сонымен қатар жерлерді аймактарға бөлу, бас жоспарларына,жоспарлау мен құрылыс салу жобаларына және мекендердеқала салу құжаттардың басқа түріне сәйкес пайдаланужолымен оларды иемденуге болады.

Жерді пайдалану құқығы - жерлерді шаруашылық және басқа пайдаға асыру, қоғам қажеттілігін қанағаттандыру оның пайдалы қажеттерін алу заң жүзіндегі мүмкіндік. Бұл құқық екі негізгі түрлерде байқалады:

а) жер учаскесін пайдалану бойынша меншік иесінің құқығы және жер иесінің құқығын іске асыруға болатын тәсіл;

б) құрылыс, ғимараттар салу және мелиоративтік жұмыстар жүргізу жолымен жерде еркін шаруалау.

Жерге билік ету құқығы - осы нысаны зандық тағдырын заң жүзімен анықтау.

Меншік иесі емес /жалға алушы/ жер иесінде бұл құқық жоқ немесе ол шектелген және тек қана меншік иесінің келісуі бойынша ғана жүзеге асады.

Жерге билік етудің үш негізгі түрі болады:

а) жердің /жер учаскесінің/ нақты жай-күйінің өзгеруі; оның, әсіресе жердің заңдық статусының өзгеруі;

б) жерлердің құқықтық тәртібінің өзгеруі /жерді меншік иесінің сатуы/;

в) жер учакелерінің меншік иелері болып табылатың тұлғалар құрамындағы өзгерістер.

Осы айтылған жерге меншік құқығының жерді иелену, пайдалану және билеу құқылылық субъективтік мағынадан құқықтың әр түрлі сапалары нормаларында кездеседі:

1) мемлекеттік құқық нормаларында;

2) әкімшілік құқық нормаларыда /мемлекеттік кәсіпорынбасқару бойынша министрліктердің және ведомстолардың құқылықтары/;

3) азаматтық құқықнормаларында /жерді мұра етіп қалдыру, сату, кепілдікке беру және жермен басқа операциялар жасау құқықтарын жүзеге асыру тәртібі бекітілген/;

4/ қаржылық құқық нормаларында /жерлерді пайдалану бойынша шараларды қаржыландыру және жер учаскелерінде меншік қатынастарын жүзеге асыру қолданатын қаржылық құқылық жазалау шараларын қолдану ережелері анықталады/;

5/ қылмыстық құқық нормаларында /жер учаскелерін өз еркімен алып қою, жерлерді иемдену, пайдалану және жер учаскелерімен мәміле жасаудағы ережелерді бұзғаны үшін жауапкершілік белгіленеді/.

Жер қатынастарын жерге жеке және басқа нысандағы меншігіне негізделінген мемлекеттік реттеу әр түрлі өзгерісте барлық дамыған шет мемлекеттерге тән. Мемлекеттің даму деңгейі жоғары болған сайын, онда жерге жеке меншікті реттеу қатандай түседі.

1.2.2 Шет елдегі /АҚШ, Англия, Франция/ жерге меншік құқығы

АҚШ-тағы жерге меншік құқығы. АҚШ жерге меншік құқығын талдауда Америка континентін ағылшын отарлау дәуіріндегі тарихи жерге жеке меншіктің пайда болғанын ескеру керек. Гомстед аттылы 1862 ж. американ заңы бойынша әр американ азаматы босалқы жерлерден жер учаскесін алуға құқығы болған. Бос жерлер жергілікті үндіс тайпаларын жүйелі түрде қыру және шөлейт, құнарлы жерлерге ығыстырумен алынып отырған. Ауыл шаруашылық аудандардың көбісі ірі егіншілік қожалықтар қолында отыр. Жерлердің барлық көлемінің 38% мемлекеттік меншік құрады /62% жер жеке меншігінде/. Жерлерді пайдалану үшін жерлердің жарамдылығы аз /тау, құм, туңдра/ штаттарда олардың 50-75% мемлекеттің меншігінде, ал Аляска штатында - 100% жер мемлекет қолында отыр.

Бос және ешкім мекендемеген жерлерді мемлекеттік меншіктеу құқығы федералдық заңда жазылған. Осы елде мұндай жерлерді публикалық домэн /Public Domain/ деп атайды. Бұл жерлер босалқы жер қорын құрады. Ал қор федералдық үкімет билігінде болады. Жер иесіз қалса, ол мемлекетке аударылады.

АҚШ президентіне өз қарауы бойынша кез келген гидроэнергетика, ирригация және басқа пайдалы мақсаттар үшін қажетті жерлерді мемлекеттік қордан алу құқығы табысталған. Бос жерлерге мемлекеттік меншік құқығы заңбойынша жеке кәсіпкер мүддесіне нүқсан келтірмеу керек.Әсіресе су, жер қойнауларын пайдалану мәселесінде ерекшеқаралған. Сондықтан барлық жер қоры ізденістер және пайдалы кендерді барлау үшін ашық, қол жетерлік болуғатиісті. АҚШ тау заңдарына сәйкес жеке тұлғалар жерқойнауларын пайдалану мақсатымен сол жерлерді сатып алуға мүмкіндігі бар.Басқа жағынан, егер мемлекеттіңирригациялық және басқа мақсаттар үшін алған жерлері сол жерлерді сол мақсаттар үшін керек болмай қалған жағдайда, ішкі істерминистрлігі сол жерлерді бағалап, ашық сауда арқылы АҚШ азаматтарына сатуға құқылы.

Мемлекет жерлері қойнауларының құқықтық тәртібін анықтаушы жалпы ереже бойынша барлық жағдайда пайдалы кендері мен құндыжерлерді сатуға болмайды /заңда арнайы көрсетілген жағдайлардан басқа/.

Федералдық үкімет жағынан суға билік ету құқығы барлық бос жерлерге меншік құқығына негізделеді. Сонымен қоса штаттар өзінше бос су түсінігін анықтап, сол суларды пайдалану тәртібін белгілейді. Бір штаттарда су бос деп жарияланып, мемлекеттің басқаруымен жалпы пайдалануға берілді. Басқа штаттарда, жағалаулық құқықы бойынша жеке меншіктегі сулардан басқа барлық сулар бос деп саналады. Бұл жағдайлар Аризона, Айдахо, Солтүстік Дакота, Калифорния, Колорадо, Нью-Мехико штаттарында байқалады. АҚШ жер заңында жерге, қойнауларға, суға жеке меншіктің басымдылығы айқын көрінеді. Заңдарда, кодекстерде, статустарда жерге ең жоғарғы меншік мемлекеттік деп көрсетілсе де, жер қатынастарының басты принципі ретінде жерге абсалюттік жеке меншік бекітілген.

АҚШ жер меншіктерінің нысандарын түсіну үшін ағылшын-американдық институттар үшін ең негізгі «Estate» деген сөзді ұғыну қажет. «Estate» иеліктегі немесе иелік болатын, ұзақтығымен өлшенетін жерге құқық деген үғым. Сондықтан «Estate» сөзі тек қана жерді иемдену құқығына қатысты қолданады.

Жерді иемдену құқығы екі түрге бөлінеді:

1. Еркін.

2. Еркін емес.

Иемденген еркін жерлер - меншік, ал еркін емес жерлер - жалға берілген /аренда/ болып саналады.

Жалға беру ұзақтығы бойынша жалға алудың келесі түрлері болады:

1/ қысқа мерзімді /1,2,3 жыл - штат заңдарына сәйкес/;

2/ ұзағырақ /10 жылға дейін/;

3/ ұзақ мерзімді /15-20 жылдарға дейін/;

4/ қайталанатын аренда;

5/ мерзімсіз.

Американдық құқық бойынша жер меншігі /еркін жерді иемдену – frecholot estate/ үш түрде болады:

1. Шартсыз меншік - абсалютты феод нысандағы жерді иемдену /estate in free simpl absolute/;

2. Өмірлік меншік - өмір бойы жерді иемдену /estate yor life/;

3. Заповедтік меншік - /estate in free tail/.

Шартсыз жеке жер меншігі - американдық федерал құқығында жеке тұлғаға қарайтын, мұралыққа қалдырылатын әлеуметті мерзімсіз немесе міндетті түрде болатын /мерзімі белгілі болуы міндетті емес/ жағдайға қарай тоқталатын иелінген жер деп анықталады. Бұл меншік кейбір штаттар конституцияларында немесе статустарында бекітілген. Оның құқығын белгілеуші статустар 39 штатта және Колумбия округінде бар. Бұл меншік кейбір штаттарда бірдей реттеледі. Әдетте шартсыз меншік мәміле нәтижесінде құрылады, егержерді беру құжатында басқа түрін құру ниеті немесе жерді иемденудің азырақ құқығы көрсетілмесе, кейбір штаттар заңдары бойынша шартсыз меншікті мұрагерлік немесе азаматтық-құқықтық мәміле бойынша алуға болады.

Өмірлік жер меншігі американ құқығы бойынша - мұрагерлікке жатпайтын, бір немесе бірнеше адам өмірінің ұзақтығына созылатын, бір белгілі немесе есепке алуға болатын мерзімдер, сондай-ақ осы жерді берушінің ерігімен аяқталмаушы иемдеген жер. Бұл жер меншік түрі қолхат, мұра бойынша немесе заң осы құқықтың пайда болуын байланыстыратын жағдайлар арқылы пайда болады. Өткізу қолхатын абсалютты меншік иесі ғана құрастыра алады. Жерді өмірлік меншікке беруші бұл қолдың күшін жоя алмайды.

Заповедтік меншік - мұрагерлікке ауысуда кәдімгідей шектелген иесізделмейтін иемденген жер. Бұл меншік нысаны тек қана төрт штатта сақталған - Делавэр, Мэн, Масачусетс және Род-Айленд.

АҚШ жеке меншіктің арнайы нысаны ретіндежанұялық меншік /Homsfeads/ айрықша орын алады. Жерменшігінің бұл түрі заңды мәнде 1962 ж. белгіленген. Қәзіргіуақытта гомстеттік заң бойынша 21 жасқа толған және жанұябасы болған азамат жанұя меншігі ету мақсатымен 160 акржер алуға құқықты. Гомстед жанұялық меншік ретіндеменшік құқықтық объектісіне, меншік иесінің құқықтықобъектісіне, азаматтық айналымға қатысуына, мұрагерлікке қалдыруға қатысты бір қатар арнайы ерекшеліктермен сипатталады.

Мемлекеттік және жеке меншік иелерінің барлық құқықтары және міндеттері американ заңымен қорғалады.

Англиядағы меншік құқығы. Англияда баяғыданқалыптасқан жерді иемдену және пайдаланудың құқыктықинституты бар. Америка заңындағыдай 1925 ж.қарапайымдалған «estate» түсінігі болған. Мемлекеттік жерменшігі 23%құрайды. Мемлекет әскери базаларға,мемлекеттік маңызы бар жолдарға, әкімшілік жерлерге /порттар, вокзалдар, әкімшілік үйлер астындағы жерлер/иелік жүргізеді.

Англияда жеке жер меншік құқығының мысалдары келесі негізгі топтарға бөлінеді:

1/ шартсыз меншік;

2/ өмірлік меншік;

3/ заповедтік меншік;

4/ дербес /сенімді/ меншік.

Жер меншігі құқығының негізгі түрі болып шартсыз меншік /estate in free simple absolute in possession/ саналады. Қәзіргі ағылшын құқығында бұл жерге толық жеке меншік /буржуазиялық/ құқығы 1290 ж. жойылған «қарапайым феод» түсінігінен шығып, 1925 ж. жаңа заңда негіз алған.

Еstate in free simple меншік құқығын жазып отырып,ағылшын заңгерлері меншіктің бұл нысанында меншік иесіжәне басқа тұлғалар жерге меншік құқығын ескерген. Жериесі сата алады және еркін сатып ала алады. Мысалы,меншік жерлер үстінен өту, мал жаю. Ағылшын құқығы бойынша жер иесіне жер қойнауына, қоршаған ортаға құқықберілген. Әуеде ұшу туралы акті бойынша меншікті жерүстімен жер иесінің құкығын бұзбайтын жылдамдық пеншақтардың ұшуына болады. Жер иесі жер бетінің иесі бола тұра, жер қойнауын немесе қойнаудың кез келгенқабатын өзіне меншіктеуге құқықты. Англияда су құқығына қатысты «жаға құқығы» бойынша жер иесінің үстінен өтетін су ағымын сол учаскенің иесіне меншіктеуге құқықты. Егер су ағыны жер учаскесінің шегарасы бойымен өтсе, онда жер иесі су ағынның жағадан ағын ортасындағы сызыққа дейін иелік етуге құқықты. Сондықтан суды пайдалану үшін жериесінен рұқсат алу керек.

Жер меншігі мүліктік құқыктармен ауыртпалықтануы мүмкін, оларды 1925 ж. заңға сәйкес, «алқаптар» және «олжалар» деп атайды. Біріншісі пайдалану құқығы /өту құқығы/, екіншісі - тұтыну құқығы. Бірінші жағдайда жер құқығын «қызметтік ұстау» дейді. Мұнда әңгіме сервитуттармен жер меншігін ауыртпалықтау туралы. Ол кепілдік беру арқылы да ауыртпалықтануы мүмкін. Меншік құқығы туралы заң кепілдік құқықтарды кеңейтті. Мұнда кепілдік алушыға мерзімді ұстау құқығы және жәй ауыртпалықтарды құру құқығы берілген, ал жерге құқық кепіл беруші қолында сақталады.

Англиядағы меншік құқығының екінші түрі «өмірлік меншік». «Өмірлік меншік», «шартсыз» меншік иесінің разылығы негізінде бекітіледі. Өмірлік құқықтар әдетте жанұялар актілері бойынша құрылады. «Өмірлік меншік иесі» иелену мерзіміне шартсыз меншік иесі сияқты құқықтары бар. «Өмірлік меншік иесі» қойнауларды пайдалануға және қазба орындарын ашуға, орман пайдалануға құқықты. «Өмірлік меншік иесінің» құқықтары жанұялық актілер бойынша бекітілгенде, олар егер шектен тыс болмаса тозуға жауап бермейді. Заң бойынша жер учаскесінің тек қана бір заңды иесі болуы керек.

Меншіктің үшінші түрі - заповедтік меншік құрылған актісі бойынша құрылады. Заповедтік меншік иесі қайтыс болғаннан соң мұрагерлікке келесі жолдармен қалдырылады:

- тікелей мұрагеріне;

- өсиет бойынша;

- әйелі белгілеген;

- күйеуі белгілеген;

- ері немесе зайыбы жағынан белгіленген.

Ағылшын құқығы бойынша ерлі-зайыптылар арасында «жанұялық меншік» құру туралы шарт жасауға болады. Мұндағы мақсаттар:

- өсиеттік билік етуді шектеу;

- заңды мұрагерлерді мұрадан құр қалдырудан сақтау.

«Сенімді меншік» ағылшын құқығындағы төртінші меншік құқығының дербес түрі. Сенімді меншік қатынасы –ол фидуциалдық қатынас. Мұнда бір тұлға /сенімді меншік иесі/құрылтайшы - траст бенефицианты/ бергенмүлікті тұлғалармен сол мүліктің иесі ретінде қатынастарға түседі. Бұл тұлға траст бенефициантыалдында жауапты.

Мемлекеттік аграрлық қатынастарға араласуға талайәрекеттер жасады. 1954 ж. жергілікті үкімет органдарының жерді сатыпалу міндеттілігі туралы заңы шыққан. Бұл заң жерді міндетті түрде сатып алумен және кейбір жағдайда жерді пайдалануға тыйым салумен байланысты, меншікиесіне орнын толтыру түрлерін, сондай-ақтөлемдерді жүзеге асыру тәртібін белгіледі.

Англияда жалға алудың /беру/ келесі түрлері бар:

1. Мерзімсіз;

2. Қысқа мерзімді; жылма-жылдық;

3. Бір жылдан аз мерзімді;

4. Ұзақ мерзімді;

5. Келісімсіз жалғасатын.

Франциядағыжерге меншік құқығы жерді ұтымдыпайдалануға күрделі, көпсатылы механизм болып табылады. Азаматтық кодекстің 544 бабында жер меншігі деп заттарды абсолютты,бірақ заңды тәсілмен пайдалану және билік ету құқығы көрсетілген. Жер меншігі келесі түрдеболады: а/ мемлекеттік - 30%, оның ішіндегі - департаменттік, - көпшілік мекемелердікі; т.б./ қауымдық - 28%, в/ жекеменшіктік - 42%-ке бөлінген.

Жер меншігінің абсолютті сипаты Азаматтық кодекстің 552 бабында көрсетіледі. Онда:

- жер меншік ұғымына сол жермен оның ауаны, қойнауықұқы кіреді;

- меншік иесі өз жерінде әр түрлі екпелерді, құрылыстарды сала алады;

- «Сервитуттар және жер міндеттіліктері туралы» титулындабелгіленгеннен басқаларды.

Ол өз жер астында ғимараттар салуға, қазуға, ондағы заттарды шығаруға /заңдағы шектеулерді сақтай отырып/құқығымен жер учаскесіндегі жер асты немесе шектес сулар құқығы да байланысты. Соңғысы - тек жеке су ағыны бөлігіне ғана қатысты. Көпшіліктік су ағындары, соның ішінде сал ағызу, кеме қатынауына жарайтындары мемлекеттік меншікте /538 бап/, мемлекет рұқсатынсыз оларды ешкім де, тіпті жағалық жер меншік иелері де пайдалана алмайды. Ортақ өзендер, көлдер суларының, арналарының меншік иесі мемлекет болып саналады, жер иелерінің ешқандай құқығы жоқ.

Жеке меншік өзендерге жер иелерінің құқықтары басқа. Кеме жүрмейтін, сал ағызылмайтын өзен арналары жаға иелеріне қарайды. Егер басқа арнайы негіз болмаса жаға иелері жерлері үстімен ағатын судың ағысы ортасына дейінгі суға ие болуға құқықты.

Франция жер заңында жерді үйлестіру зандары бар. Заңмен кірме жерді жою, жерлерді қайта ұйымдастыру бойынша қауымдық,департтаменттік комиссиялар құрылған. Керек жағдайда қауымаралық комиссиялар құрылады. Егіншілік министірінің төрағасында жерді үйлестіру жөніндегі жоғарғы кеңесші комитет болады. Осы комитет жерді үйлестіру үшін берілген кредитті департаменттер арасында үйлестіру, жеке қауымдарда жерлерді қайта ұйымдастыру және кірме жерлерді жою бойынша комиссияны құру қажеттілігі, оларды құру мерзімдері туралы министрге өздерінің қорытындыларын береді.

Ауыл шаруашылық жер меншігін қайта ұйымдастыру мемлекет есебінен құрылған бірқатар құжаттар негізінде жүргізіледі /9, 18 бап/. Негізгі мақсаттардың бірі – ауыл шаруашылық жерлердің өңдеусіз қалмауы. Егер жеке меншік жер иесінің жерді өңдеуге мүмкіндігі болмаса, онда жер учаскесі коммунаға, яғни қауымдық меншікке аударылады /13-15 бап/. Жұмыстарын жүргізу үшін коммунаны мемлекет қаржыландырады, бірақ субсидиялар 50% аспау керек. Жер иесі құқығының құрамдық бөлігі болып, соның жер учаскесіндегі орман құқығы саналады. Франциядағы орман құқықтық тәртібі ормандарды ортақ және жеке деп бөлуменанықталады. Көпшіліктік орман режімінде бағынады. /Орман кодексі, 7-142 баптар/:

- мемлекеттік;

- департаменттердің;

- қауымдардың;

- көпшілік мекемелердің;

- жеке тұлғалардың ормандарымен бөлінбеген;

- ортақ пайдалану мекемелердің, өзара көмек қоғамдарымен, жинақ кассалардың ормандары.

Осыған керісінше жеке тұлғалар өз ормандарында,меншік құқығына байланысты шығатын заңда көрсетілгенжерден басқа, барлық құқықтарын, жүзеге асырады /143-165 баптар/. Ормандарды қорғау тек қана «Орман тәртібіне» қарайтын көпшілік ормандарда ғана жүргізіледі.Жеке орман меншік иелері өз ормандарын қорғау үшін жергілікті үкімет бекіткен жеке күзетшілерді тағайындай алады /143 бап/. Мемлекеттік ормандардың жалпы мөлшері 14% құрайды. Францияның азаматтық кодексінде ауыл шаруашылық жалға беру мәселелері 1764-1778 және 1800-1831 баптарда келтірілген, олар үш түрге бөлінген:

1) жекеше жалға алу /беру/ - фермерлік;

2) сыбағаластық /сыбағалы колонат/;

3) малды жалға алу.

1.2.3 Казақстан Республикасында жерге мемлекеттік меншік

Қазақстан Республикасының Конституциясына сәйкес жермемлекет меншігінде болады. Сол сияқты «Жер туралы»жарлыққа немесе оған қарсы келмейтін өзге де заңактілерімен белгіленген шарттар негізінде жер, жеке меншікболуы мүмкін /1 бөлім, 5-бап/.

Жеке меншік институтын енгізу республикадағы жер қатынастарына кәдімгідей өзгерістер әкелді. Совет үкіметікезінде қалыптасқан жерге бірыңғай мемлекеттік меншіктерден бас тарту занды түрде рәсімделген. Осыған байланысты жерге мемлекеттік меншіктің мазмұны, маңызы, міндеті өзгерді. Қазақстанда жерге мемлекеттік меншіктің бір деңгейлік жүйесі сақталып отыр. Қазақстан Республикасындағы барлық жер нысаналы арналуына сәйкесмынадай санаттарға бөлінеді:

1/ ауыл шаруашылығына арналған жерлер;

2/ елді мекендер /қалалар, поселкелер, селолар/ жерлері;

3/ өнеркәсіп, көлік, байланыс, қорғаныс және өзге де ауыл шаруашылығына арналмаған жерлер;

4/ ерекше қорғалатын табиғи аумақтарының жерлері;

5/ орман қоры жерлері;

6/ су қоры жерлері;

7/ босалқы жерлер.

Ресей Федерациясындағы айырмашылық жерлер федералдық және федерация субъектері жерлері деп бөлініп, кейін санаттарға айырылады.

Әлем мемлекеттерінің бір қатарында жерге мемлекеттік меншікпен бірге басқа да ортақ меншік түрлері болады: муниципиалдық, аймақтық, региондардың, шіркеулердің және т.б. Мысалы, АҚШ-та барлық жерлердің 2/3 жеке меншік иелерінде. Пайдалануға жарамдылығы төмен жерлердің көп аудандары мемлекет меншігіне жазылған штаттар да бар /50%-тен 75%-ке дейін, ал Аляскада барлықжер/.

Көптеген мемлекеттердің меншігінде әскери базалар қатынас жолдар, айналымға кірістірілмеген ормандар орналасқан жерлер болады. Канадада - 90%-і, ФРГ-да - 31% Францияда - 14%-і, Голландияда мемлекет есебінен теңіз түбін игеру, суару, құрғату арқылы алынған жерлер мемлекет меншігіне қалып, жалға немесе мерзімсіз пайдалануға беріледі. Қәзіргі уақытта Қазақстанда жердің басым бөлігі мемлекет меншігінде қалып отыр. Орман, су қорының жерлері, ерекше қорғалатын табиғат аумақтарының жерлер толығымен, сондай-ақ басқа санаттардың көп жерлері мемлекет меншігінде қалып отыр. Оның себебі, жердің басым бөлігін азаматтармен, мемлекеттік, мемлекеттік емес заңды тұлғалармен тұрақты /мерзімсіз/ немесе уақытша /ұзақ мерзімді, қысқа мерзімді/ құқықпен пайдаланып жатыр.

Сондықтан жер реформасы жүру барысында қабылданып жатқан зандық актілер және баска нормативтік құжаттар арқылы жерді пайдалану құқығының мазмұнын, дамуын қарау ғылыми тұрғыда өте мәнді. Қабылданған жер заңы бойынша жерді пайдалану құқығы тұрақты немесе уақытша, иеліктен шығарылатын немесе шығарылмайтын өтеулі немесе өтеусіз алынатын болуы мүмкін /«Жер туралы» жарлықтың 35-бабы/. Жер пайдаланушылар: 1)мемлекеттік және мемлекеттік емес; 2) ұлттық, шетелдік, сондай-ақ азаматтығы жоқ адамдар; 3) жеке және заңды тұлғалар; 4) тұрақты және уақытша; 5) бастапқы және кейінгі болып бөлінеді.

Тұрақты жер пайдаланушылар - жерді пайдалану құқығы мерзімсіз сипаттағы тұлғалар, ал уақытша жер пайдаланудың екі түрі болады: 1) қысқа мерзімді /3 жылға дейін/; 2) ұзақ мерзімді /3-9 жылға дейін/.

Қарап отырсақ, жер пайдалану құқығының түсінігі бұрынғы Совет кезіндегі пайдалану құқығынан кәдімгідей айырылады, ал жерді пайдалану құқығының қызметі кеңейтілген. Мұнда жер пайдалану құқығы:

1/ жер пайдалану құқығын табыстау /мемлекетпен/;

2/ жер пайдалану құқығын беру, адамға жер пайдалану құқығын басқа жер пайдаланушының беруін білдіру;

3/ әмбепап заңды мұрагерлік тәртіппен жер пайдалану құқығының ауысуы /заңды түрде мұрагерлік немесе заңды тұлғаның қайта құрылуы кезінде/.

Бұрын жерді негізінен заңды тұлғаларға мемлекет тарапынан пайдалану құқығын тегін беру түрі басып келсе, негізінен ақылы сипат алуда, жасау арқылы да іскеасуда.

Республикалық жер заңының ерекшелігі - жерді жалғаберу жерді уақытша пайдалану түріне жатқызуы. Уақытша жерпайдалануқұқығын мемлекеттік емес жер пайдаланушыларға табыстау жер учаскесін жалға беру немесе уақытша өтеусізпайдалану шарты негізінде жүргізіледі.

Жалға беру шарты жер учаскесін бастапқы жер пайдаланушы кейінгі /уақытша/ пайдаланушыға беру мәміленегізінде болады. Жалдаушы болып табылатын кейінгі жерпайдаланушының жалға алған жер учаскесін қайталап жалғаберуге құқықты. Ал Ресей Федерациясы заңындағыайырмашылық жалға беру жер учаскесін пайдаланудың біртүрі болып бөлінген. Қазақстанда және РесейФедерациясында жерді жалға беру негізінде пайдалануқұқықтық режимі бойынша уақытша жерді пайдалануға жақын. Оның себебі: жалға беру жерді пайдаланудыңуақытшалығы, шарттық пайда болу негізі және пайдаланудыңтегін еместігі.

Бірақ, Ресей заңында жерді жалға берудің реттеуші,шектеуші механизмдері кеңірек берілген. Мысалы, жылданастам жалға беру шарты міндетті түрде мемлекеттік тіркелукерек, жалға алушының құқықтары, міндеттері және жауапкершіліктері анықтау көрсетілген. Ресей ФедерациясыАзаматтық кодексінің 613 бабына сәйкес үшінші тұлғалардыңзаң немесе шарт бойынша иеленген мүлікке, соның ішінде сервитуттікке кепілдік құқықтары қамтылған. Мүлікті жалға беру сол құқықтарды тоқтатпайды және өзгертпейді. Жер учаскесінің иесі кепілдік шартқа отырған соң оны жалға бергеніне қарамай кепілдік ұстаушы кепілдікке берілген мүліктің кұнын өндіріп ала алады. Осылайша сервитутты - үшінші тұлғаға жер учаскесін шектеулі пайдалану құқығын беруді белгілеу мәселелері де шешіледі.

Кейбір елдерде жер қорларын басқарудың жалға беру түрі ең бастысы болып келеді. Мысалы, Израильде жерді жалға беру жер пайдалануды бақылаумен бірге жүргізеді:

- шартта екі жақтың құқықтары мен міндеттері анық көрсетілген;

- жерді саудаға салуға, нысанасыз пайдалануға жол бермейді;

- бюджетке жер үшін төлемнен қаржы түсуі қамтылады;

- мемлекет жерге билік жасау құқығын толық жүзеге асырады.

АҚШ-та жалға берудің төмендегіше түрлері бар:

1/ сенімді иелену;

2/ өмірлік иелену.

Сенімді иелену меншік иесімен /еркін иеленушімен үшінші тұлғаларға қатысты өз міндеттерін жүктеу үшін бекітіледі. Бұл үшінші тұлғалар алдындағы жауапкершілік. Осы тұлғалар пайдасына сенім иеленушіден табыс түсу көзделген.

Өмірлік иелену белгілі бір тұлғаға өмір бойына жер иесінің беретін құқығы. Оның меншік иесіндей құқығы бар, бірақ оның алдында жерді бүлдіргені үшін жауапты тәртіп бойынша жалға алушы сол жерлерді тек өз өмірі ішінде ғана тоздыруы мүмкін, мұрагерлікке қалдыра алмайды және т.б. Жерді иелену құқықтарының бұл түрлері көп нышандары бойынша өмірлік мұралық иелену және тұрақты пайдалану құқықтарына жақын. Біздің республикамыздың жер заңдары жан жақты қамтылмаған, біздіңше мұрагерліктің түр-түрі әлі де толық жасалған жоқ.

1.2.4 Қазақстан Республикасында жерге меншік құқығының ерекшеліктері

Жер қатынастары мен жер, жерге жеке меншік құқығының институты шешуші болып табылады. Меншіктік көптүрлілігін белгілей тұра, мемлекет заң алдында олардың теңдігін және жерге қатысты шаруашылықтық барлық түрлерінің дамуына кепілдік береді,құқықтық жөнінде жер қатынастарын реттеу мәселелеріжер құқығына қатысты, ал оның бір бөлігіазаматтық құқықпен реттеле алады. Бұған себептер:

- жер меншігі түрлері, формалары бойынша көп түрліболғанымен, азаматтық құқық ретінде көбінесе жекеменшіктік ауқымда қызмет етеді;

- тауарлық айырбастаудың кәдімгі заттары сияқты жерлердің бәрі сатыла бермейді, мысалға ерекше қорғалатын табиғат аумақтарының жерлеріне жататын жер учаскелері және ортақтасып пайдаланатын жерлер жеке меншікке сатылмайды;

- жермен мәміле азаматтық құқығындағы тұтыну заттарынсату-сатып алу сияқты жасалмайды, ол айрықша іс әрекеттерді жүргізуді талап етеді;

- жеке меншікке сатылатын жер учаскелеріне байланысты заң арнаулы шекті нормаларын /мөлшерлерін/ белгілейді;

- жер заңында келтірілген жердің нысаналы арналуы сақталуы керек, учаскені сату, мұралыққа беру кезінде оның нысаналы арналуын, әсіресе мәміле объектісі ауыл шаруашылық алқаптар болса /азаматтық құқықтары/ заттарды сату-сатып алуда шектеулер жоқ /өзгертуге болмайды.

Азаматтардың жер учаскесіне жеке меншік құқығын келесі ерекшеліктер сипаттайды:

1. Меншік иелерінің субъективтік құралы;

2. Жер учаскелерін нормалау;

3. Жер санаттары бойынша шектеу.

I. Жердің жеке меншік иелеріне ҚР азаматтары және мемлекеттік емес заңды тұлғалары болып табылады /«Жер туралы» Жарлықтың 5-бөлімінің 30 бабы/.Жерге меншік құқығының субъектісі болу үшін азаматтар ҚРАзаматтық Кодексіне сәйкес, құқықтық және жұмыстыққабілеттері болуы керек.

Мұнда, жұмыс тәжірибесінің, біліктілігінің болуы,/фермерлік шаруашылық жүргізу мақсатында жер учаскесіналу үшін/ қайтыс болған фермердің жерін мұралыққа алуүшін онымен туыстығының болуы. Жер учаскесінің меншікиесі немесе пайдаланушысы болам деген азаматтарға арналғаносындай талаптар тек Ресей Федерациясында емес, Германия, Франция, Швецияның, Дания, Австрия заңдарыңда да әрекет етеді.

Кейбір елдерде бұл шарттарға адамдардың жасы, капиталы немесе несиелерінің бар жоқтығы кіреді. Заңды тұлғалардың, егер оның заңды және жарғылық нысанасында ауыл шаруашылық болса, қажетті өндіріс құралдары, мамандары болса осындай құқыққа ие. Өкінішке орай Қазақстан Республикасының жер заңында бұл жағдайлар нашар, жеткіліксіз, ноқтасыз келтірілген /білім, дағды, кәсіптік дайынды және басқалары көрсетілмеген/.

Сондықтан, алынған жер учаскелері өте тиімсіз немесе тіпті пайдаланбайды.

Азаматтардың меншігіндегі жер учаскелерін нормалау ҚР үкіметі арнайы нормативтік актілерді қабылдау арқылы жүзеге асырады. Бұл актілерде жер учаскелерін берудің шекті нормалары көрсетіледі. Мұнда жергілікті органдар өз құзіретінде өздерінің нормаларын қабылдай алады. Бұл мәселеде РФ жергілікті органдарының өкілеттігі кеңірек. Қазақстанда шекті нормалардан басқа жеке меншіктікке жер учаскелерін тегін беру нормалары да белгіленген.

Азаматтар жеке меншігіне берілетін жерлердің категориясы бойынша шектеулер қойылған. Мысалы, 1995 ж. «Жер туралы» Жарлығынан 5-бөлімінің 33-бабында азаматтардың жеке меншігінде бола алатын жерлердің түрлері қозғалмайтын мүлік ретінде көрсетілген. Жер заңының дамуы жер учаскелеріне жеке меншік рұқсат етілетін жер қоры санаттар санын көбейтуге бағытталған, әсіресе ауыл шаруашылық жерлерге қатысты. Қазақстандағы жер реформасының 10 жылдық тәжірибесі ескеріліп, жаңа жер заңына бір қатар өзгерістер енгізілген.

Республикадағы жер реформасының негізгі бір жайы мемлекеттен азаматтарға, мемлекеттік емес заңды тұлғаларға жерді беру тәртібін жасау және қолдану болып табылады. Мұнда заң талаптары, азаматтар мүддесі, әлеуметтік, мемлекеттік мүдделері сақталуы керек. Осы уақытта республикамызда қабылданған заңдылық нормативтік актілер шеңберінде жер учаскелерін жекешелендірудің келесі механизмі қалыптасты:

- өзіңдік қосалқы шаруашылығын, бақ өсіру, сая жай құрылысын, жеке тұрған үйлер салу үшін ертеде алынған жер учаскелерін қайта рәсімдеу;

- азаматтарға жеке меншікке тегін беру нормасы шегінде жер учаскелерін беру;

- азаматтарға және мемлекеттік емес заңды тұлғаларға жеручаскелерін сату;

- жекешелендіретін ауыл шаруашылық кәсіпорындарыныңжер үлестерін дербестеу;

- жекешелендіру тәртібінде алынған жер учаскелерін басқаазаматтарға, заңды тұлғаларға сату.

Жер заңы бойынша жерге жеке меншіктің келесі түрлері төмендегідей болады:

- азаматтардың жеке меншігі;

- ортақ бірлескен меншік, яғни қатысушылардың үлестері белгіленбеген бірлескен меншік;

- әр қатысушыға тиесілі жер учаскелерінің нақты үлестері белгіленіп, нақты бөлуде пайда болатын ортақ үлестікменшік;

- мемлекеттік емес заңды тұлғалардың меншігі.

Жер учаскесіне ортақ меншік заң актілерінде көзделген жағдайларда учаскесі бөлінбесе, сондай-ақ меншік иелеріөздеріне тиесілі жер учаскелерін бір учаскеге ерікті түрдебіріктірген кезде пайда болады. Республикамызда осыған тән колхоздарды қайта құру мен совхоздарды жекешелендіру арқылы азаматтардың жерге ортақ меншігін ұйымдастыруын мысал ретінде келтіруге болады. Жер учаскелерін ортақ меншікке табыстау бекітілген меншік иелерінің тізімі тіркелген колхоз, совхоз мүшелерінің жалпы жиналысы шешімінің негізінде атқарушы үкімет органдарымен жүзегеасырылады.

Республикамызда жаңа жер заңдарын қабылдауданбұрын шаруашылықтарды қайта ұйымдастыру мен жерлердіжекешелендірудің басқа жүйесі болатын. Қайта құрылатын ұжымдардың мүшелері, несиешілер және солшаруашылықтардың, сондай-ақ осы шаруашылықтардыңөндірістік және әлеуметтік-мәдени салаларында істейтін әріолардың аумағында тұратын зейнеткерлер мен басқа даадамдардың заңға сөйкес шартты үлесіне құқығы бар. Шартты жер үлесін иеленушілердің құқығы:

- жер үлесі құқығын жарна ретінде шаруашылықсеріктестіктерінің жарғылық қорына немесе қайтаұйымдастырылатын колхоз, совхоздар жерінде құрылатынөндірістік кооперативтерге пай ретінде беруге;

- шаруа /фермер/ қожалағын ұйымдастыру үшін жеке жерүлесіне сәйкес жер учаскесін алуға;

- жер үлесі құқығын сыйға тартуға, сатуға, жалға беругехақылы /жаңа «Жер туралы» заңға кейбір өзгерістеркіргізілген/.

Шаруашылық жерлерін пайдалану жер үлестерін біріктіру арқылы тұрақты жер пайдалану құқығымен ұйымдастырылған.

Шартты үлестерге бөлінбеген үлестер сол шаруашылықтың пайдалануында қалады.

Бақ өсіру, саяжай құрылысын жүргізу үшін жер учаскелерін бөлуде азаматтар кәдімгі серіктестіктерге, кооперативтерге ұйымдасуы керек. Мұндайда азаматтардың жер учаскелері жеке меншікте болуы мүмкін, ал жолдар, суару жүйесі, қоймалар сияқты объектілер ортақ меншігінде немесе олар құрған заңды тұлға меншігінде болады.

Жеке меншікке берілетін жер учаскесінің басқа түрлері де азаматтардың меншігінде және ортақ бірлескен немесе мемлекеттік емес заңды тұлғалардың ортақ үлесті меншігінде болуы мүмкін. Бұл жай өзіндік қосалқы ұжымдарды жүргізуге және өндірістік немесе өндірістік емес, оның ішінде тұрғын үй жайлар, ғимараттар және олардың кешендерін салуға берілген жерлерге де қатысты.

1995 ж. «Жер туралы» Жарлықтың 3-бөлімінің 1 бабында айтылғандай азаматтарға ауыл шаруашылық өндірісі жүргізу, жеке тұрғын үй немесе саяжай құрылысы үшін жеке меншікке, немесе жерді тұрақты пайдалануға тегін берілетін учаскелердің көлемін белгілеу Қазақстан Республикасының үкіметі белгілеген нормалары және тәртібі бойынша жүзеге асырылады. Жер учаскелерін қайта тегін беруге жол берілмейді.

Мемлекет меншігіндегі жерлердің азаматтарға мемлекеттік емес тұлғаларға тендер, конкурс, аукцион арқылы жер учаскелерін келесі жағдайларда сатуға болады:

- тегін беру мөлшерден артық көлемде шаруа /фермер/ қожалығын жүргізу;

- шаруа қожалығының жерлерін жеке меншікте пайдалануқұқығын сатып алу және рәсімдеу;

- ұжымдарда өндірісті бірлесіп жүргізу;

- қалаларда, поселкелерде жеке тұрғын үйлер салу, егерзаңда жерді тегін беру қаралмаса;

- бақ өсіру және саяжай құру;

- ауыл шаруашылық өндіріспен байланысты емескәсіпкерлік қызметті ұйымдастыру;

- заңда жерлердің тегін берілуі қарастырылмаған басқажағдайларда.

Орман, су қорының құрылыстанбаған жер учаскелері, ерекше күзетілетін табиғи аумақтар, ортақ пайдаланатынжерлер /көшелер, гүл және ағаш алаңдары, су қоймаларыт.б./, қауіпті заттармен ластанған жерлер сатылмайды.Қазақстанда нарықтық экономикаға көшу барысындареформасын жүргізуге байланысты мәселелер өте өзектіболып отыр. Бұл жай жердің қай болмасын қоғам өміріндегіайрықша маңызымен, республикамыздың жер байлығымен /ауыл шаруашылық алқаптардың көптігі және газ, мұнай,қара, түсті және сирек кездесетін металдар/ себептеледі.Осыған байланысты Совет уақытында қалыптасқан жерқатынастарын қайта құруға мүмкіндік беретін заңдар қабылданды. Сол кездегі жер қатынастарының өзегі бүкілхалықтық деп аталған мемлекеттік меншік болып табылған.Қайта құрудың ең басында қабылданған «Қазақ ССР жер кодексі», «Меншік туралы», «Шаруа қожалықтары туралы», «Ауылдың, селоның, агроөндірістік кешенніңбасымдылығы туралы», «Мемлекеттік ауыл шаруашылықкәсіпорындарының мүліктерін жекешелендіру ерекшеліктері туралы» және 1991 жылы маусым айында қабылданған «Жерформасы туралы», сондай-ақ Қазақстан РеспубликасыІІрезидентінің жарлықтары, нормативтік актілері жер реформасының, бастапқы құқықтық негізін құруға мүмкіндік берді.

Республикамыздағы жер реформасының мақсаты және өндіріс құралдарына меншіктің көп түрлілігін енгізу негізінде қалыптасқан жер қатынастарының барлық жүйесін өзгерту болып табылады. Реформа экономикада көп салалықты дамытуға, жерлерді қайта үлестіруге, республикамыздың жер қорын құқықтық, экономикалық басқару әдістеріне көшуге бағытталған. Мемлекеттікпенқатар, жерге меншіктің басқа түрлерін, ең алдымен жеке меншіктікті, жерді нарықтық айналымға, қатынастарға түсіруді қамтып отыр. Жер кеңістік негіз, өндірістің ең негізгі өндіріс құралы, еңбектің нысанасы және құралы болып табылады.

Ең алдымен ауыл шаруашылығында жердің ең бірегей қасиеті, яғни құнарлылығы, жүзеге асырылады. Соңғысы тамақ, жеңіл, ауыр өнеркәсіптері үшін шикізаттар өндіруге мүмкіндік береді, бұл қоғамның өмір әрекетінің негізін құрады. Республикамыздың ауыл шаруашылығында экономиканың басқа да салаларындағыдай, реформа жүргізу басында тоқырау құбылыстары байқалды. Ол саланың экстенсивтік дамуынан көрінді. Сапасы, құнарлылығы тастақтанған төмен жерлерден бірнеше миллион гектар жыртылымға берілді /тұздалған, сортаң, ұсақконтурлы, жұқа қабатты, нашар бедерлі және т.б./. Бұл жай мал шаруашылығында, басқа да салаларда байқалды. Мұның ең бастысебептері:

- аграрлық бөлікті басқарудағы әкімшіліктік, волюнтаристікәдістері /оған негіз - жерге мемлекеттік өз меншігі/;

- бәсекенің жоқтығы;

- ауылдың ұтымды еңбектенуге айтарлықтай қызығушылығының болмауы.

«Шаруа қожалықтары туралы» заң қабылдануымен жер пайдалану құқық субъекттері кеңейіп өзгерді. Егер оған осы уақытқа дейін тек ауыл шаруашылық кәсіпорындары /совхоз, колхоз, тәжірибе станциялары, оқу шаруашылықтары және т.б./ жатса, жаңа заңдар оның толық құқықты субъектілері ретінде шаруа қожалықтарын, жалгерлерді қамтиды. Жалгерлер мен фермерлерді заңдандыру олардың жерді пайдалану, кейін иеленуге хақылы екендігін мойындады. Ескі заң бойынша ауыл шаруашылық мақсаттары үшін жерлер азаматтарға шектелген мөлшерде тек қана кейінгі жер пайдалану шарттарымен берілді. Қабылданған жаңа заңдар ауыл шаруашылық кәсіпорындарын қайта құру және жаңа құрылымдарды ұйымдастыруға мүмкіндік берді. Барлық жерлерде шаруа қожалықтары құрыла бастады. Олардың пайдаланатын жерлері екі жолмен құрылды. Біріншісі - шаруа қожалықтары пайдаланатын жерлердің колхоз, совхоз құрамынан бөлініп шығарылуы. Екіншісі - шаруа қожалықтары ауданның /қала/ арнайы жер қоры есебіненқұрылды. Ал арнайы жер қоры «Жер реформасы туралы» заң бойынша ауылшаруашылық кәсіпорындарыныңпайдаланымдағы /айналымдағы/ жерлерден, сондай-ақ колхоз, совхоздың тиімсіз пайдаланатын алқаптарынан ұйымдастырылады. Республика бойынша арнайы жер қорына кірген жер көлемі 7 млн. га артты.

Қайта құрудың басында шаруа қожалықтарының дамуы 1-кесте мәліметтерімен сипатталады.

1-кесте. Шаруа қожалықтары дамуының алғашқы жылдары

Көрсеткіштер	1990	1991	1992	1993	1994	1995
1. Шаруа қожалық сандары	147	2480	8877	16020	22512	31055
2.Шаруа қожалыққа берілген жерлер, мың га	104	1165	5355	6425	7828	13317
3.Шаруа қожалықтың орта көлемі, га	707,5	469,8	603,3	396,6	347,7	428,8

28.06.1991 ж. «Жер реформасы туралы» ҚР заңына сәйкес жер реформасының негізгі бағыттары:

- аудан, қала, арнайы жер қорын құру; колхоздардың жерлерін қайта үлестіру;

- совхоздарды және басқа мемлекеттік ауыл шаруашылық кәсіпорындарын жекешелендіру;

- ауылдық елді мекендердің шекараларын белгілеу, анықтау және олардың жерлерін шаруашылық үйлестіру;

- жер учаскелерін пайдалану, иелену құқыктарына құжаттарды рәсімдеу.

Қазақстан Республикасында жер реформасын жүзеге асырудың бастапқы жылдарында жағымсыз нәтижелеркөрсетті. Мысалы, «Жер туралы» Жарлық қабылданар алдында негізінен аудандық, қалалық арнайы жер қорлары құрылды, шаруа қожалықтары, басқа мемлекеттік емес ұжымдар пайдаланатын жерлері белсенді түрде қалыптасты, елді мекендердің жерлері ұлғайды, оларға 16 млн. га астамжер берілді, ал ауыл шаруашылық өндірісімен, жеке қосалқышаруашылықпен, бау-бақша өсірумен айналысатын жерпайланушылар жері 2,67 млн. /1990 ж./ гектардан 3,47 млн.гектарға дейін көбейді /01.01.1996 ж./.

Жаппай жер учаскелерін бөліп беру, жеручаскесін пайдалану құқығына құжаттарды рәсімдеу, қайта рәсімдеу жұмыстары жүргізілді. Бір уақытта колхоз, совхоз жерлерін шартты жер үлестеріне, мүлікті - пайларға, ал 1994-1995 жылдары жер үлестерін аталау /персонификация/ жұмыстары жүргізілді. Сол кезде республикамызда жерді үйлестіру, жер қорларын басқару бойынша мемлекеттік органдарын қалыптастыру жұмыстар жүргізілді. Мемлекеттік жер кадастрын жүргізу тәртібінде және ұйымдастыру жүйесінде үлкен өзгерістер, жерлерді мемлекеттік қорғау, экологиялық мониторинг мәселесінде жаңа жайлар пайда болды, мемлекеттік шара ретінде жерді үйлестіру сипаты толығымен өзгерді.

Сонда да жер реформасының негізгі мақсаты, яғни жерді жекешеленуге беру және агроөнеркәсіптік кешен салаларында нарықтық қатынастарға көшу, бастапқы сатыларда жүзеге жеткіліксіз асырылды. Мысалы, шару қожалықтарын ұйымдастыру тез жүрсе де /1995 ж. - 31 мың, 1996 ж. - 42 млн, ал 1990 ж.-147 мың ғана еді/ көп жағымсыз жайлар пайда болды. Сол теріс жайлардың бірі пайдаланатын жерлердің кішкентай аудандары. Мысалы, 1995 ж. Ақмола облысында шаруа қожалықтардың орта көлемі 3 га, ал Талдықорған облысында суармалы жерлер 1,5 гақұрады.

Шаруа қожалықтарының көпшілігі өткізу, жабдықтау тұрғын орындарынан алыс орналастырылды, жерлері кірме болып келді, учаскенің қолайлы көлеміне, пішініне қойылған талаптар бұрмаланды, қолданыста болған суару, су әкету жолдар желісінің бұзылуы, алқап құрылымдарының қолайсыздығы және т.б. кемшіліктері жіберілді. Бұл жағдай басқа факторлармен /қаржының, мамандықтың, негізгі және айналым құралдарының жеткіліксіздігі /бірге тек қана үштен бір шаруа қожалықтарының орнықты жұмыс істеуіне әкелді. Мысалы, 1995 - 1996 ж.ж. Семей облысында 24%, Қызылорда - 31%, Павлодар - 33%, Ақмола - 39% шаруа қожалықтары ғана әрекетті болған.

Біртіндеп алдында қабылданған заң жайлары өзгерді және нарықтық экономика талаптарына сәйкес келмеді, жер нарықтық қатынастар объектісі болмады, ол мемлекеттік меншікте қала берді. Осы мәселелерді шешу және жер реформасы жүрісін тездету мақсатымен мемлекеттікбасқарушы органдары оқтын-оқтын заңдық және нормативтік актілер, шешімдер қабылдап отырды. Мысалы, 1994 ж.бірінші жартысында президенттің екі Жарлығы шықты.24 қаңтардағы «Жер қатынастарын реттеудің кейбірмәселелері туралы» және 5-сәуірдегі «Жер қатынастарын одан әріжетілдіру туралы» азаматтарға және заңды тұлғаларғаиеленуге, пайдалануға, жалға беруге жер учаскелерін бөліпберу, табыстау бойынша Жарлықтарда жергіліктіоргандардың және республика үкіметінің қосымша өкілеттеріанықталды, шектеулерді алып тастау мақсатымен жердіпайдалану құқығы жөнінде іс әрекеттер түрлері кеңейтілді.

Осы Жарлықтар арқылы республика басшысының жерқатынастарын өзгеруін жеделтетпекші болғанымен, жергеменшіктік жоқтығынан 1990 - 1994 ж.ж. алға қойылғанмақсат орындалмады.

1995 ж. Қазақстанда жер реформасының екіншісатысыбасталды. Бірінші рет Қазақстан РеспубликасыныңКонституциясына сәйкес жер мемлекеттік меншігімен қатарзаңмен белгіленген негіздерде, шарттармен шектеліп, жержеке меншікте болуы мүмкін деп жарияланды. ҚазақстанКоституциясында жерге мемлекеттік меншік құқығыныңсақталып, жерлердің кейбір санаттарына қатысты жекеменшікті еңгізуді жоққа шығармайды.Республикада жер қатынастарының күрт өзгеруі заңкүші бар Президенттің «Жер туралы» 1995 ж. 22 желтоқсанда қабылдаған Жарлығынан басталды. Осы Жарлықтың 33-бабына сәйкес азаматтардың жеке меншігінде өзіндік қосалқышаруашылығын, бақ өсіру және саяжай құрылысын жүргізуүшін берілген /берілетін/ жер учаскелері бола алады.Азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалардыңменшігінде өзінің мақсатына сәйкес үйлер мен ғимараттарды қамтуға арналған жерлерді қоса алғанда,құрылыс салуға берілген /берілетін/ немесе өндірістік жәнеөндірістік емес, оның ішінде тұрғын үй-жайлар, үйлер,ғимараттар және олардың кешендері салынған жер учаскелері бола алады.Мұнда өзіндік қосалқы шаруашылығын, бақ өсірусаяжай құрылысын жүргізу үшін берілген жер учаскелерін санамағанда басқа ауыл шаруашылықмақсатындағы жерлер жеке меншікте бола алмайтындығы айтылған. Жаңа жарлықта жекелеген категорияларына жекеменшік құқығын енгізе отырып, мемлекеттің мұнда негізінен жер пайдалану ауқымына араласуын шектеу мәселелері реттелген /34-бабы/.

Жер пайдалануындағы жерді оның нысаналы арналуына сәйкес пайдалану, табиғатты қорғау технологиясын қолдану, топырақтардың құнарлылығын арттыру, жерлерді қорғау жөнінде шараларды жүзеге асыру міндеттері жүктелген. Бұл заңда келесі жайлар да келтірілген:

- жер объектілері, жерді пайдалану құқық субъекттері толықаталған;

- жер пайдаланулардың негізгі құқықтары, міндеттеранықталған;

- жер пайдаланушылар құқықтарының пайда болу жәнетоқталылуы негізделген.

Заңда жауапкершілік түрлері де реттелген /мысалы 118-бапта лауазымды адамдар мен азаматтар жер заңдарын бұзғаны және жер ресурстарына зиян келтіргені не нақтылы зиян келтіру қатерін туғызғаны үшін заңдарда белгіленген тәртіптік, материалдық, әкімшілік немесе қылмыстық жауапкершілікке тартылады делінген.

Заңның жаңа жақтары: 1. Жерді меншік және жылжымайтын объектісі ретінде жылжымайтын мүлікті теңестіру; 2. Жерге қатысты кондоминиум, сервитут сияқты ұғымдарды енгізу; 3. Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы заңға сәйкес жер учаскесі мен жер пайдалану құқығын кепілдікке беру ережелері.

«Жер туралы» Жарлық ережелерін дамыту және реформа мақсаттарын жүзеге асыру үшін Үкімет тез арада бір қатар нормативтік құжаттарды дайындады. Олардың ішінде «Ерекше қорғалатын табиғи аумақтар және оларды басқа санатты жерлерге аудару тәртібі туралы ереже», «Мемлекеттік жер кадастры және жерді үйлестіру туралы ереже», «Ластанған және бұзылған жерлерді алып қою, қорғау және пайдалану тәртібі туралы ереже» т.б. Үкімет жағынан келесі актілер мен құжаттар іске қосылды:

- меншікке жерлерді беру тәртібі және нормалары;

- тұрақты немесе уақытша жер пайдалану;

- мемлекеттің жеке меншікке сататын немесе жер пайдалануға беретін жерлері үшін төлем ставкаларыныңмөлшері;

- азаматтарға және заңды тұлғаларға берілетін жер учаскелерінің шекті мөлшерлері;

- мемлекеттік қажеттілік үшін жер учаскелерін алып қоюжәне сатып алу тәртібі туралы ереже және басқалары.

«Жер туралы» Жарлықтағы ойларды дамыту үшін «Жылжымайтын мүліктің ипотекасы туралы», «жылжымайтын мүлік құқықтарды және олармен мәмілелердімемлекеттік тіркеу туралы» жарлықтар шықты. Жер қатынастары мен жерге орналастыру жөніндегі мемлекеттіккомитет 1994-1995 ж.ж. және 2010 ж. дейінгі кезеңгеҚазақстан Республикасының жер ресурстарын қорғау жәнеұтымды пайдаланудың ғылыми - негізделген Концепциясынжасады. Мұнда жер ресурстарын қорғау оны ұтымдыпайдаланудың негізгі бағыттары, міндеттері мен әдістемелікыңғайы белгіленген. Сонымен қатар жаңа заңда бірінші ретжер пайдаланушыларға немесе меншік иелеріне келтірілгензаңдарды өтеу негіздері анықталған /«Жер туралы»Жарлықтың 116-бабы/. Бұл негіздер:

- мемлекеттің мұқтажына жерлерді алып қою, /меншіктеу немесе жер пайдалану қүқығын жоятын/;

- жер пайдаланудың айрықша режимін белгілеумен байланысты жер пайдалану және меншік құқығын шектеу;

- жер пайдаланушылар немесе меншік иелерінің құқықтарын бұзу;

- объектерді салу және пайдалану нәтижесінде жерлер сапасының нашарлауы.

Осымен қатар шығындардың орнын толтыру тәртібі анықталды. Мұнда шығындарды өтеу себепші есебінен айқындалады. Егер шығын мемлекеттік орган шешімінен туса, онда оның орны тиісті бюджет есебінен толтырылады. Өтем төлеу мөлшерін айқындағанда оған:

- жер пайдалану немесе меншік құқығын сатып алу сомасы /инфляцияны ескерумен/;

- учаскедегі бар жылжымайтын мүліктің, көпжылдықекпелерді қоса, нарықтық құны;

- жер учаскесінің игерумен, пайдаланумен, қорғау шараларынжүргізумен байланысты шығындардың құны /инфляцияныескерумен/;

- жер учаскесін алып қою себебінен туған барлық шығындар және алынбаған табыстың барлығы кіреді.

1995 ж. «Жер туралы» Жарлық ережелері жермен нарықтық әрекеттерді жасауға мүмкіндік берді. Жерге жеке меншік еңгізумен қатар жаңа заң жерді пайдалану құқығымен барлық әрекеттерді жасауға да мүмкіндік берді. Сөйтіп осы заң және оған қосымша ілесушы нормативтік құжаттар жер нарығының қалыптасуына бастау болды. 1996 ж. 6-маусымда Қазақстан Республикасы Үкіметі қабылдаған N709 «Жер реформасын тездету шаралары туралы» қаулысы «Жер туралы» заңды іске асыру жөніндегі ұйымдастыру шараларын белгіледі. Мемлекеттік және шаруашылық органдар мемлекеттік және ұжымдық ауыл шаруашылық кәсіпорындар басшыларымен бірге 1996-1997 ж.ж. Республикамызда келесі жұмыстарды жүргізді:

- жер үлестерін жаппай персонификациялау;

- жерлерін қайта үлестіру:

- жалға беру, сату, жалға алу тәртібін қайта рәсімдеу;

- пайдалану және иелену құқығының құжаттарын беру.

Осы уақытта жалпы ауыл шаруашылық жерлер мемлекеттік емес құрылымдарға ауыстыру аяқталды. Мысалы, республика бойынша шаруа қожалықтар саны 1990 ж. 147, ал 1995 ж. - 31 мыңнан асып кетті, 2001 ж.- 105 мыңнан асты. Мемлекеттік емес заңды тұлғалар /кооперативте серіктестіктер, акционерлік қоғамдар /саны 1995 ж.-3,4 мың болса, 1998 ж.-6,6 мыңға жетті. Сонымен қатар жермен жасалатын мәміле сандарының да өсуі байқалды, әсіресе тұрғын үй-жай, сауда, тұрмыс, демалыс, саяхат объектілер салу үшін жер учаскелерін сату тездетілді.

Бірақ жерлерді мемлекеттік емес құрылымдарға, жеке меншіктікке ауыстыру үдемелі жүргенмен бір қатар кемшіліктер жіберілді. Бір жағынан, жаңадан кұрылған кооперативтер, серіктестіктер, шаруа қожалықтары әр түрлі себептермен алған жерлерін тиімді пайдалана алмады, кейде бұл құрылыстар созылып кетті, ал кейбіреулері таратылып жатты. Басқа жағынан, 1996-1999 жж. Жер нарығының қалыптасуы жеткіліксіз болды, жер қорының басым бөлігі нарықтық айналымға кірген жоқ, иеленуге және пайдалануға берген жерлер төлемдері, жалға алу төлемдері, жер салықтарының төлемдері, жасалған іс-әрекеттерден түсетін ақшалары бюджетке толық түспеді. Осының бәрі жерқатынастарын реттеуші заңдарда, нормативтік құжаттарда жіберілген кемшіліктердің бар екендігін дәлелдейді.

Сондықтан 1998 ж. үкімет мамандарға, ғалымдарға,жұмыс топтары құрамына бұрын қабылданған /1995ж./ «Жертуралы» заңға түземелерді дайындау бойынша іске кірісугетапсырма берді. Мемлекеттік органдар және комиссиялар осыжұмыстарды атқарып, парламентке сол заңның жаңа жобасын ұсынған болатын. Бұл жоба басылымдарда ашық талқыланып,1999 ж. наурыз айында парламентке тапсырылған. Парламентте бұл жоба қаралғаннан соң үкімет оны қайтарып алды.Одан соң, қайталап қаралып, мәжіліс пен сенатта қабылданып, 2001 жылы, қаңтар айында Президент жаңа «Жер туралы»заңды бекітті.

Қазақстан Республикасы Президентінің «Жер туралы» заң күші бар Жарлығының қабылданғанына 5 жылдай уақытөтті. Осы уақыт ішінде, біршама жаңа заңдар қабылданып, заң жүргізілген реформаларға сәйкес, шаруашылықтардыңқұрылымдары да өзгерістерге ұшырады.

«Жер туралы» Заң жобасы баспасөз бетінде екі рет жарияланып, барлық облыстарда талқыланды, қоғамдық ұйымдар мен партиялардың қатысуымен бірнеше рет пікірталастар да өткізілді.

Жер қатынастарының даму барысын реттеу мен жетілдіру мақсатында енгізілген толықтырулар мына төмендегідей:

- Заңжобасында, негізінен, Қазақстан Республикасы Президентінің «Жер туралы» Заң күші бар Жарлығының негізгі нормалары сақталынды.

- Қазақстан Республикасының Конституциясына сәйкес, Заң жобасының 3-бабы бойынша, Қазақстан Республикасы аумағының тұтастығы, оған ешкімнің де қол сұқпаушылығы және оқшаулауға болмайтындығы туралы нормалар күшейтіліп отыр.

Заңның мәні мен концепциясын өзгерістергеұшыратпайтын құрылымдық өзгерістер енгізілді, яғни тараулар мен Заң баптары өз маңыздылығы бойынша орналастырылды.

Жекелеген баптар Азаматтық кодекстіңнормаларымен, «Жылжымайтын мүліктер құқығын тіркеу және онымен мәмілелер жасау туралы», «Жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы», «Тұрғын үй қатынастары туралы» және«Ерекше қорғалатын табиғат аумақтары туралы» Заңдардың нормаларымен сәйкестендірілді.

Жаңа Жер туралы Заңға мына төмендегідей қосымша үш бап енгізіліп отыр, яғни:

- жергілікті өкілетті органдар мен өзін-өзі басқару органдарының жер қатынастарын реттеу саласындағы құзыреттері туралы;

- оралмандарға жер телімдерін берудің құқықтық тәртібі туралы;

- халықаралық келісім-шарттарға байланысты жер қатынастарын реттеу туралы.

Конституцияға және қазірде қолданылып жүрген заңактілеріне сәйкес, жергілікті өкілетті мемлекеттік органдардың жер қатынастарын реттеу саласындағы құзыреттеріне:

- тиісті аймақтарда, басқа да табиғат қорғау шараларымен бірге, жерді тиімді пайдалану, топырақтың құнарлылығын арттыру, жер қорларын қорғау бойынша кеше бағдарламаларын және осы жұмыстарды орындауға байланысты шығындар көлемін, елді мекендер аумақтарында жер-шаруашылық орналастыру жоспарларын бекіту жергілікті атқарушы органдар мен ұйым басшыларының жер қорларын қорғау мен пайдалану жағдайы туралы есептерін тыңдау және басқа да актілерінде көзделген мәселелерді жатқызу көзделініп отыр. Сонымен бірге олардың құзыреттеріне жерге төлемақының базалық ставкалары мен нақты телімінің құнын бағалау үшін түзету коэффициенттерін, жерді аумақтарға бөлу схемалары мен елді мекендердің, аудандардың шекараларын бекіту белгіленді.

Жергілікті өзін-өзі басқару органдарының қатынастарын реттеу саласындағы құзыреттеріне заңдарда белгіленген өкілеттеріне сай, жергілікті маңыздылығы бар мәселелерді шешуге бұқара халықтың қатысуын қамтамасыз ету жайы қарастырылды.

Заң жобасы бойынша уақытша жер пайдалану мерзіміне өзгерістер енгізілді, яғни, қысқа мерзім - бес жылға дейін, ал ұзақ мерзімді - 99 жылдың орнына 49 белгілеу ұсынылды. Шаруа қожалықтарының жер аумағына шектеулер енгізілді, яғни, олардың әр мүшесіне есептегенде жер өлшемі он бес орташа аудандық жер үлесінен аспау тиіс екендігі Заң жобасына енгізіліп отыр.

Ал, ауыл шаруашылық өндірісімен айналысатынмемлекеттік емес заңды тұлғалар үшін жер телімінің шекті/максимальды/ өлшемдерін жергілікті жағдайлар мен ерекшеліктерге байланысты өкілетті және атқарушы органдарбелгілеу тиіс деген ұсыныс енгізілді.

Заң жобасында оралмандарға жер телімдерін берудіңқұқықтық тәртібі белгіленіп отыр. Оларға жеке қосалқышаруашылығын жүргізу, бау-бақша өсіру, саяжай құрылысыүшін жер уақытша өтеусіз пайдалану құқығымен, жер телімдерін елді мекен жерінен, ауыл шаруашылықмақсатындағы жерден, иммиграциялық және босалқы жер қоры есебінен жүзеге асырылмақшы.

Аталған азаматтар Қазақстан Республикасының азаматтығын алғаннан кейін, осы Заңда белгіленген тәртіп бойынша және шарттарда көрсетілгендей, жер телімдері олардың жеке меншігіне өтеді.

Жерге байланысты меншік мәселесі іс жүзінде өзгеріссіз қалды деп айтуға болады, яғни ауыл шаруашылық жерлері мемлекет меншігінде қалады және тек пайдалануға беріледі.

Қазақстан Республикасы азаматтығынан шыққан тұлғалардың жерге байланысты құқықтары айқындалып отыр.

Осы нормаға сәйкес, ондай азаматтардың жерге жеке меншік құқығы оқшаулануы тиіс немесе уақытша жал түрінде жер пайдаланушы болып қайта рәсімделуі міндеттелініп отыр.

Заң жобасының Үкімет ұсынған нұсқасында, алғашқы азаматтық мәміле жасалғанға дейін, мемлекеттік емес жер пайдаланушылардың тұрақты жер пайдалану құқығын сақтау қарастырылған болатын.

Жалпы халықтық талқылау барысында, аталған құқықты уақытша жер пайдалану құқығымен ауыстырылуұсынылды.

Қазақстан Республикасы Президентінің Заң күші бар «жылжымайтын мүлік ипотекасы туралы» Жарлығына сәйкес, жер телімдерін және жер пайдалану құқықтарын кепілге беруге қатысты толықтырулар енгізілді.

Жер телімдерін мемлекет мұқтаждығы үшін алунегіздемелерінің тізімі белгіленді.

Заң жобасында, жерді тиімсіз пайдаланғаны немесе жер заңдарын бұзғаны үшін жеке меншікиесінен және жер пайдаланушыдан жер телімін қайтарып алу жолдары қарастырылды.

Шартты жер үлестеріне иелік ету мәселелеріне деайтарлықтай өзгерістер енгізілді.

Мәселен, шартты жер үлестерін кепілге және жалға беру нормаларын алып тастау ұсынылды.

Шартты жер үлесіне байланысты мәмілелер жасауға мерзімдік жағынан шектеулер қойылып отыр, яғни шартты жер үлесінің иесі өз құқықтарын, осы Заң күшіне енгеннен бастап, бір жыл ішінде іске асырмаған жағдайда, оның құқығының күші жойылатындығы белгіленді.

Бұдан басқа, жер үлесі иелерінің құқықтарын қорғау мақсатында да біршама шаралар ескерілді.

Атап айтқанда, шаруашылық серіктестіктеріне, өндірістік кооперативтерге жарна немесе пай ретінде берген жер үлесінің иелері одан шығуға құқы бар, сонымен бірге өз жарнасы немесе пайымен қоса, жер телімін де алуға болады.

Заң жобасының нормалары бойынша, бұрын өз құқықтарын уақытша пайдалануға жалға берген жер үлесі иелері, осы Заң күшіне енгеннен кейін үш жыл ішінде оларды жалдық құқық ретінде қайта рәсімдеуі тиіс.

Бұл ретте, жер үлесінің иелері мен жер пайдаланушылардың арасында жасалған келісім-шарттар /шартты жер үлесіне құқығын жалға беру және жер телімі жалға алу/ күшін жояды. Осы кезден бастап, жер телімі екінші рет жалға берудің келісім-шарт негізінде пайда болу мүмкіндігі қарастырылды.

Шартты жер үлесін жалға беру кезінде жасалған келісім шарттарға күмән келтірген жағдайда азаматтық заңдарда қарастырылғандай, оларды қайта қарау мүмкіндігі туралы норма енгізілді.

Сонымен қатар, жер үлесі иелерінің құқығын қорғау мақсатында, шартты жер үлестерінен құрылған пайдаланушылардың құжаттарын қайта тіркеу нормалары да қарастырылып отыр.

Жалпы алғанда, енгізілген өзгерістер мен толықтырулар Заң жобасының негізгі нысанын бұзбайды және оның нормалырын тікелей қолданылуын күшейтуге мемлекеттің, жер иелерінің, жер пайдаланушылардың жәнешартты жер үлесі иелерінің құқықтарын бірдей қорғауға бағытталған.

1995 ж. «Жер туралы» заңда шектеуші ереже болғаны,ауыл шаруашылығына арналған жерлерге жеке меншіктің болмауы. Заңның 33-бабы 3-тармағында жерлердің келесі санаттардағы жер учаскелері жеке меншіккеберілмейді деп тура айтылған:

- ауыл шаруашылығына арналған /осы баптың 1-ші тармағында көрсетілгеннен басқалары/;

- қорғаныс;

- ерекше күзетілетін табиғи аумақтар;

- орман, су қоры;

- елді мекендердің ортақ пайдаланатын жерлері.

Бұл шешімдер жермен жасалатын нарықтық іс әрекеттердің дамуына бір шама себебін тигізді, бірақ бұл мәселені түбегейлі шеше алмады. Республикамызда шаруа қожалықтарының дамуындағы бір ірі экономикалық мәселе – төлемдер жасау және тұқым, техника, мал, айналымқұралдары үшін несие алу мүмкіндіктерінің жоқтығы. Банктерберген ақшаларын қайтара алмайтын қауіптен қорқып, шаруа қожалықтарын несилендіруге ықлассыз. Оның үстіне олардың кепілдікке беретін керекті мүліктері де бола қоймады. Осығанбайланысты 1995-1996 жж. шаруа /фермер/ қожалықтарынипотекалық несиелендіруді дамыту жөнінде заңды жәнеұйымдастырушылық шаралар жүргізілді. Бұл бағыттағы 1996-1999 жж. жұмыс талдау-шаруаларда жеткілікті несиелік қаржылардың жоқтығын көрсетті.

Жермен кепілдік іс-әрекеттер кең таралған жоқ, оныңсебебі - жеке банктерде несиелік қаржылардыңжетіспеушілігі. Сонымен қоса, 1995ж. «Жер туралы» заңындақабылданған жер пайдалану құқығымен операциялар жүргізу нормасыбанктердің сенімін туғызбады, бұдан басқа жер учаскелерінде нарықтық сұраныстың, ауыл шаруашылықжерлердің кесімді қүнының болмауы әсер етті. Біздің ойымызша, мамандарға жер бағасын анықтау әдістемесіне оралып, жер учаскелерімен жүргізілетін іс әрекеттердегі төлемнің негіздік ставкасын анықтауға қайта кірісу керек.

Қалалық жерлердің ерекшелігіне байланысты құнынанықтауды басқа ыңғайдан қараған жөн. Қала жерлерін бағалық аймақтау әдісін ойлап табуға көңіл бөлу керек.Қалаларда жер нарығы көбірек дамып отыр, сондықтан мұндажер бағасын ұсыныс пен сұранысқа байланысты реттепотыруға болады. Осыған байланысты жаңа заң қабылдау өтеқажетті бола тұра, жердің нарықтық айналымға кіруіне заңдық негіз болар еді, ипотекалық несиелерді дамытар еді. Сөйтіп, жеке меншік негізінде республикамыздың ауыл шаруашылығы нық тұруына жағдай туар еді деген ойдамыз.

Жер нарығының әлсіз дамуының, жерді кепілдікке беруімен байланысты ипотекалық несиелеудің маңызды себептерінің бірі - ауылда қалыптасқан қолайсыз экономикалық жағдай. Әсіресе егіншілік пен мал шаруашылығы инвестициялық тұрғыда аграрлық бизнестің тартымсыз өрісіне айналып отыр. Шаруа қожалықтары, сондай-ақ ауыл шаруашылық тауарлардың кәдімгідей ірі өндірушілері /кооперативтер, серіктестіктер/ салық ауыртпалығымен, бағалар қайшылығымен өзімен өзі болып, мемлекеттік тіреуден тыс қалды. Қолында тек қана кұнарлығын күн сайын жоғалтып жаткан жер мен ескірген негізгі ауыл шаруашылық кұралдары ғана болып отыр. Оның үстіне:

- дұрыс жолға қойылған агроқызмет өрісінің жоқтығы;

- өнімді дайындау, жасап шығару жөніндегі жеке меншік болса да, монополиялық кәсіпорындардың әрекетсіздігі;

- ауыл тұрғындары әлеуметтік-тұрмыстық жағдайларының нашарлауы.

Біздің ойымызша мемлекет ұзаққа созбай келесі шараларды жүзеге асыруы тиіс:

- ауыл-селоларды дамыту жөнінде кешенді бағдарлама жасап,жүзеге асыру;

- инвестициялау мүмкіндігін, соның ішінде, ипотекалық несиелеу жүйесін дамыту;

- лизингтік несиелеуді енгізу;

- заңдарды өзгертіп, жаңа нормаларды еңгізу;

- әр түрлі шектеулерді алып тастау.

Осындай заң өзгерістері мемлекеттің және жеке кұрылымдардың ірі ұйымдастыру экономикалық шаралармен бірге жүргізілу қажет. Сонда ғана жер реформасының мақсаттарына толық жетуте болады.

Бөлімге сұрақтар:

1. Жер қатынастары дегеніміз не?

2. Қазақстандағы жер қатынастарының негізгі ерекшеліктерін атаңыз.

3. Феодалдық хандықтағы ренттік қатынастардың түрлерін атаңыз.

4. Ресейге қосылғаннан кейін, Столыпин кіргізген
өзгерістерден соң Қазақстанда қандай жер қатынастары қалыптасты?

5. 1917 ж. кейін қандай жер қатынастары қалыптасты?

6. Кеңес уақытындағы жерлерді қайта құру.

7. Қазақстан КСР Жер кодексі қашан қабылданған?

8. Қазақстандағы жер қатынастары өзгерістерінің негізгі міндеттері.

9. Жердің басқа өндіріс құралдарынан өзгешелігі.

10. Жерге меншік түсінігі.

11. Жерге меншік түрлері.

12. Қазақстандағы жерге мемлекеттік меншіктіктің ерекшеліктері.

13. Қазақстандағы жерге жеке меншіктіктің ерекшеліктері.

14. Тұрақты жер пайдалану деген не?

15. Уақытша жер пайдалану деген не?

16. Қазақстандағы жер реформасының сатыларын атаңыз.

2 ТАРАУ. ЖЕР КАДАСТРЫНЫҢ ТЕОРИЯЛЫҚ НЕГІЗДЕРІ

2.1 Жер кадастры туралы түсінік және Қазақстан Республикасында жер реформасы жағдайындағы оның мазмұны

Материалдық игілік қайнар көзі және салық салу объектісі ретінде жер туралы мағлұматтарды объективті түі алу қажеттілігінен тарихи жер кадастрі туындады. Мемлекеттің пайда болуымен бірге жер мемлекеттік кіріс және арнайы салық объектісіне айналды.

Сондықтан қоғамның бір белгілі даму сатысында алдымен жерді есепке алу, содан кейін оны бағалау керектігі пайда болады, яғни жер кадастрін жүргізу қажеттілігі туындайды.

«Кадастр» сөзі латынның «саріtastrum» деген сөзін шыққан. Бұл сөз «салық салынатын заттардың тізімі» дегенұғым береді. Осыған байланысты әуелі кадастр де салықтанатын заттардың тізімі тіркелген кітапты (реестр) айтатын. Есепке, бағалауға алынған объектіге байланысты жер, су, орман және т.б. кадастрлері деп бөлінді. Сонымен жақты түсінікте жер кадастрі - жер салығы салынатын заттар туралы кітап, ал кең түсінікте - жерге салық салу үшін туралы мәліметтерді алу мақсатымен жерді есепке алу, жазу және бағалау бойынша мемлекеттің жүргізетін әректтер жүйесі. Кадастрлердің басқа түрлерінен жер кадастрі өзінің объектісімен (жер - өндіріс құралы және материалдық игіліктердің қайнар көзі) ерекшелінеді. Жер кадастрі әдістемесінің ерекшелігі жердің ерекшеліктерімен себептеледі. Ол ерекшеліктері келесідей:

1. Қоғам өмірінде жер еңбектің жалпы заты және шарты болып келеді. Ол қай болмасын өндіріс процесінің болуына шартты. Бірақ оның ролі қоғам өндірісінің әр түрлі қорында бірдей емес. Өңдеуші өнеркәсіпте және құрылыста ол кеңістік іс орны /еңбек жасалатын орын/ ретінде көрінеді. Қазып шығаратын өнеркәсіпте, оның үстіне ол ерекше қойма ретінде қаралады. Ауыл шаруашылығында жер тек өндіріс процесі жүзеге асырылатын орын ғана емес, ол еңбектің заты және құралы болып табылады. Ауыл шаруашылығында жер өндірістің ең басты құралы болып табылады.

2. Жер кеңістікте көлем бойынша шектелген және ештеңемен ауыстырыла алмайды. Өндірістің басқа құралдарыөнімділік күштер даму барысында сан жөнінде өзгере алады,ескіргендері жаңа, жетілдірілген, экономикалық тұрғыда ұтымды құралдарға ауыстырыла алады.

3. Жерді құрал ретінде пайдалану оның кеңістік орнымен жәнеол орынның тұрақтылығымен байланысты. Басқа құралдарды әр орындарда пайдалануға және бір орыннан басқа орынға жылжытуға болады.

4. Жер өндірістің мәңгі, ауыстырылмайтын құралы болыптабылады. Ауыл шаруашылығында жер өндірістің ең бастықұралы болып, өсімдіктердің өсуіне жағдай жасаушы өтемаңызды және ерекше қасиетімен, құнарлылығыменсипатталады. Жерді дұрыс пайдаланса, оның сапасытөмендемейді, керісінше - жақсарады, сөйтіп, оныңқұнарлығы жоғарылайды.

Жердің айрықша ерекшелігі - ауыл шаруашылық өндірісінде оны пайдалану сипаты. Жерде көптеген ауыл шаруашылық дақылдардың түрлері өсіріледі.

Жердің осындай ерекшеліктері жер кадастрінің мазмұнын, оны жүргізу әдістерін және тәсілдерін алдын ала есептейді. Жалпы түрде жер кадастріне келесі әрекеттер тән:

1. Жерлерді есепке алу;

2. Жерлерді баяндау;

3. Жерлерді бағалау.

Жерлерді есепке алуда алқаптардың кеңістік жайы, олардың көлемдері, құрамы және сапасы анықталады. Жерлерді баяндауда олардың жаратылыс-тарихи және экономикалық қасиеттері анықталып жазылады.

Жерлерді бағалауда жердің өндіріс құралы ретінде құндылығы және пайдалылығы анықталады.

Кадастрдің осы аталған әр әрекет - өзінше бір қатартехникалық тәсілдерден тұрады. Ал олар барлығы бірге жердіңсанына, сапасына, негізгі қасиеттеріне, нышандарына ең толық сипаттама береді және шаруалау, салық салу объектісіретінде салыстырмалы құндылығын көрсетеді. Кадастрді жүргізуде әр әрекеттің маңызы туралы сұрақ әр кезеңде және әр елде түрлі қойылған. Бір жағдайда кадастрде ең бастыжерлерді есепке алуға, басқа жағдайда - жерлердіжаратылыс-тарихи немесе экономикалық баяндауға, алүшінші жағдайда - жерлерді бағалауға немесе әрекеттердіқалай болса да үйлестіруге бөлінген. Барлық жағдайларда жер кадастрының құрамдық бөліктері болып, жерлерді сөзсіз есепке алу және бағалау жататын. Міндетті түрде жерлердің кеңістік жайлары ескеріледі. Сондықтан әр елдің әр уақыт жүргізілген жер кадастрлері бір-бірінен мазмұны және жүргізу техникасы, ұйымдастырылуы бойынша кәдімгідей айырылады. Кадастрдің барлық әрекеттері бірден және белгілі бір уақытта пайда болып, жүргізілген емес. Қоғамның ең ертедегі даму сатыларында жерлер тек қана есепке алынса, көптен кейін оларды бағалау басталды.

Жерді есепке алу қажеттілігі оны адам тамақтану үшін пайдалана бастағаннан /егіншілік пайда болғанда/ туындады. Егіншіліктің және мал шаруашылықтың дамуы бірінші кезекте оларды пайдалану сипаты /жыртылатын жер, жайылым/, яғни алқаптардың түрлері бойынша, есепке алуды талап етті.

Өндіріс құралдарының және өмірлік құралдарды табу тәсілдерінің әрі қарай жетілуі, егіншіліктің, мал шаруашылығының дамуы еңбектің, айырбастың қоғамдық бөлінуінің жеке меншіктің, мүлікті теңсіздіктің пайда болуы және қоғамның топтарға бөлінуіне, алғашқы қауымдық құрылыстың құлдық құрылысына көшуіне әкеліп тіреді.

Құлдық мемлекет шаруаларға көп салық салып, түрлі міндеттіліктерді орындауға мәжбүр етті. Жердің көп ауданы мемлекет иелігінде болды. Сондықтан құлдық құрылыста жерлер және иеленген жерлер есепке алынып, қайта саналды, жоспарлар құрастырылды, жерлердің жәнеалқаптардың аудандары туралы мәліметтер көрсетілетін арнайы құжаттар құрылды. Құлдық қоғамның тиісті даму сатысында жерлерді сапа бойынша есепке алу басталды. Жерлердің сапасын салыстырмалы бағалау қажеттілігі пайда болды. Сонымен, жерге жеке меншіктік пайда болуымен жерге салық салу үшін жерлерді есепке алу мәліметтердің қажеттілігі туындады.

Жер кадастрі салық салудың ең бір маңызды құралы болған. Оның мәліметтері жер иеленушілерге салық мөлшерін белгілеуде негіз болған. Уақыт өте кадастрдің құқық жағының маңызы күшейе түскен. Ол жерді меншіктеу құқығын рәсімдеумен байланысты болды және сол аркылы пайдаланатын жерлердің шекаралары туралы азаматтық істер шешіле бастады.

Қоғамның даму кезеңдері басында негізінен жеркөлемдері туралы мәліметтер тіркелген болатын. Содан кейіналқаптар және олардың сапалық күйі бойынша есепке алу қажеттілікпайда болды. Содан соң алқаптарды топырақ жәнеқұнарлығы бойынша сипаттай бастады. Жер кадастрімәліметтерін тек мәтіндік құжаттарда ғана белгілей бастады.Топырақтардың сапасына қарай олар топтарға /кластарға/ бөлінді. Оған тарихтың көне ескерткіштері куә. Олар кәзіргідәуірге дейін жүздеген жылдар бұрын жер және топырақтарда сапасы бойынша топтастыру туралымәліметтерден тұратын жер кадастрінің болғандығын куәләндіреді.

Мысалы, Қытайда біздің дәуірімізге дейінгі 3 жылдары топырақты 9 класқа бөлген. Мұндаймәліметтер Ежелгі Греция, Египет, Римнің көптеген ескерткіштерінде бар. Ежелгі Римнің жер кадастрінде жер учаскелерінің көлемдері бойынша олардың сапасы, пайдалылығы, қолданатын өндеу тәсілдері туралы мәліметтерібаяндалған. Сонымен қатар жер бетінде дәл өлшеулердің жүргізілгендігі және сапасын анықтау туралы карталардың жасалғандығыкелтіріледі. Жер иелері өздерінің жерлері, шаруа жабдықтары туралы толық мәліметтерді беріп отыруғаміндетті болған.

Батыс Еуропада Франция королі Ұлы Карл (768-814 жж.) ағылшын Эдуард I (1272-1307жж.) кездерінде олардың жерлерінен алынатын табыстарын баяндайтын жер салықтарын, Фридрих II кезінде Сицилияда (1192-1250жж.),сонымен қатар Калабрияда (1327ж.), Дофине провинциясында жүргізілген жер кадастрлерін айтуға болады.

Жер кадастрі арнайы шара ретінде феодалдық өндіріс тәсілі жағдайында әрі қарай дамыды, рәсімделді. Жерге жекеменшіктік феодалдық қоғамда әр түрлі жер иелерінесалық салу мөлшері бірдей болған жоқ. Ірі жер иелері жеркөптеген жеңілдіктерді пайдаланған.

Дамыпкеле жатқан капиталистік мемлекеттер өсіп кеткен аппаратын, армиясын қамтамасыз ету мақсатымен жәнебасқа да мәселелерді шешу үшін қаражат көбейтуге мәжбүр болды. Сондықтан феодалдық-басыбайлықатынастарының жойылуына, жерді пайдаланушылардыңсалықтанатын санын көбейтуге,пайдаланатын жерлердің бәріне салық салуға мүдделі ретіндежерді есепке алушы, зерттеуші, баяндаушы және бағалаушы жер кадастрі қызметі қажет болды.

Капиталистік құрылыс жағдайында жер кадастрі күрделі шара ретінде арнайы жер-кадастрлік қызметі арқылы жүзеге асырылады. Жер кадастрінің қазіргі түсініктегі негізгі түрлері капиталистік қоғамда қалыптасқан. Сондықтан салық салу мақсаты жерді бағалау мәні және тәсілдері бойынша
айырылады.

Капиталистік мемлекеттерді жер кадастрімен қатар жерді заңды тіркеу жүргізіледі. Оның міндеті жерді иелену және меншіктеу құқығын рәсімдеу болып табылады. Жерді тіркеу жерге жеке меншік құқығын қорғауға көзделген. Оның мәліметтерінің құқықтық маңызы бар. Олар тұлғалық және мүліктік болып бөлінеді. Біріншісі жер иелері бойынша, екіншісі - пайдаланатын жерлер бойынша жүргізіледі. Заңды жерді тіркеуді жүзеге асыру нәтижесінде жер иесінің жерге құқығы рәсімделеді. Ол нотариалдық мекемелерде арнайы құжаттармен заңдастырылады. Көпшілік капиталистік елдері жерді заңды тіркеу арнайы жер кітаптарында жүргізіледі. Көптеген мелекеттерде жер кадастрі мен заңды жер тіркеу арасында тығыз байланыс бар.

Жер-кадастрлік материалдарды жер-құқықтық мәселелерді шешуде кеңінен қолданады. Олар тек қана салық салу мүддесінде емес, басқа да қажеттіліктер үшін /жерді сату, сатып алу, жалға беру, пайдалану және топырақтар эрозиясымен күресу бойынша ұсыныстарды жасау/ пайдаланылады. Жер кадастрінің негізгі міндеті иелерінің алатын пайданың бөлігін мемлекеттің алумақсатымен тиісті мәліметтермен қамтамасыз ету болып қала берді. Бұл капиталистік жер қатынастарының мәнімен есептеледі - әр елде және әр уақытта жүргізілген жер кадастрлік жұмыстарының мазмұны мен әдістемелерінің ерекшеліктері болса да, жалпы оларға жер туралы мәліметтерді алу тән болған.

Жер кадастрі жерді арнайы есепке алып, бағалау шарасы ретінде қоғам дамуының бір сатысында пайда болып жетіле берді. Ең алдымен зерттеу, есепке алу, бағалау, алқап түрлері және олардың сапасы бойынша топтастыру әдістерін, тәсілдерін жетілдіре түсті. Жаңа әдістерді, құралдарды қолдану арқасында жүйелі түрде жер кадастрлік ақпарат дәлдігі жоғарылады, құжаттардың рәсімі, мазмұны жетілді. Жер кадастрі арнайы дайындықты, білімді талап ететін күрделі шараға айналды.

Кеңес кезеңінде Қазақстанда қолданған жер кадастірінің жүйесі КСРО барлық республикасына ортақ. Бұл жүйеде ең басты мақсат барлық жер қорының иесі мемлекет мүддесін қорғау болып табылатын. Одақтың ыдырауымен және республикалардың егемендік алуыменбайланысты жер қатынастары да түбегейлі езгерді. Қазақстанда басталған жер реформасы жерге деген меншіктің көп түрлерін енгізуді, жерлердің кейбір санаттарын жеке меншіктеуге көшуді көздеп отыр. Мұндағы ой, жердіжеке меншікке алған азаматтар және занды тұлғалар ауыл шаруашылық өнімдерін алу және басқа да мақсаттар үшін олар жерлерді тиімді пайдаланады.

Жер реформасы жүру барысында жер қатынастарынжасауда жаңа заң, нормативтік хаттамаларды қабылдау кең орын алуда. Мысалы, «Меншік туралы», «Жер реформасы туралы», «Жер кодексі», «Шаруа қожалықтары», заңдары қабылданып, өзгеріп жатыр. 1995 ж. желтоқсан айында қабылданған заң күші бар Қазақстан Республикасы президентінің «Жер туралы» жарлығында жер реформасының бірнешежылдар тәжірибелері ескеріліп, жер қатынастарына түбегейлі өзгерістеренгізілген.

Мысалы, жерлердің кейбір санаттарына жеке меншік құқықтарын енгізу; жеке меншіктердегі жерлерді нарық айналымына қосу; азаматтарға және занды мемлекеттік емес тұлғаларға тұрақты пайдалану құқығында берілген жер учаскелерін нарықтық айналым қосуға мүмкіндік беру. Сөйтіп жер нарығының қалыптасуына қүқықтық негіз салынып,жылжымайтын мүлік статусы берілді. Бұл заң қабылданған соң жерлермен келесі әрекеттер жүргізу мүмкін болды: сату;сатып алу; айырбастау; сыйлау; жер учаскелерін кепілдікке беру; ипотекалық операциялар және т.б.

Мұндай түбегейлі жер қатынастарының өзгерістері, Казақстан Республикасында мемлекеттік жер кадастірінің, жаңа жүйесінің қабылдануын талап етті. Сондықтан «Жер туралы» жарлығының 113, 114-баптарында жер кадастірінің негізгі талаптары және жаңа жағдайда оны жүргізу шарттары келтірілген. Мемлекеттік жер кадастрібюджеттік қаржы есебінен Қазақстан Республикасының бір жүйесібойынша жер қорларын басқару жөніндегі мемлекеттік органдармен жүргізіледі. Оны жүргізу тәртібін Үкімет белгілейді.

«Жер туралы» 113-бабына сәйкесті Мемлекеттік кадастры Қазақстан Республикасы жерінің табиғи және шаруашылық жағдайы туралы, жер учаскелерінің орналасқан жері, көлемі, шекарасы, олардың сапалық сипаты, пайдаланудың есебі мен жер учаскелерінің бағалануы туралы мәліметтердің, өзге де қажетті мәліметтердің жүйесі болып табылады.

«Жер туралы» жарлықта жерлерді тиімді пайдалану қорғауды қамтамасыз ету мақсатымен Қазақстан Республикасында жаңа мемлекеттік жер кадастры жүйесі енгізумен қатар, жаңа жер қатынастарын ескере отыра, жердіүйлестіру, жерлер мониторингісі, жерлерді пайдалануды қорғауды мемлекеттік бақылау жөнінде жүргізілетін жұмыстарға негізгі талаптар қойылған.

Жерді үйлестіру келесі жұмыстарды жүргізуді қамтамасыз етеді:

- жерді үйлестірудің республикалық, облыстық схемалары және жер ресурстарын пайдаланудың, жақсарту, қорғаудың бағдарламаларын әзірлеу;

- жер пайдаланудың және жер иеленудің жаңа құрылымдарын құру мен қәзіргі қолданыстағысын реткекелтіру жобаларын жасау, жер учаскелерін орналасқанжерінде /карталарда/ бөлу мен шекараларын белгілеуді, жер пайдалануға, иеленуге қүқық беретін құжаттар жасау;

- елді мекендердің жер-шаруашылық құрылысының, жер пайдаланушылардың, бүлінген жерлерді жаңғырту мен жаңа жерлер игеру жобаларын, сондай-ақ, жер пайдалану мен қорғауға байланысты басқа да жобалар әзірлеу;

- жерлерді есепке алу, пайдаланылмай жатқан жерлерді анықтау, топографиялық-геодезиялық, карторгафиялық топырақтық, геоботаникалық және басқа зерттеу мен іздестіру жұмыстарын жүргізу;

- кадастрлік және жер қорларын пайдалану, олардың жағдайлары жөніндегі басқа да карталарды әзірлеу;

- жер бағалау жұмыстарын жүргізу.

Мемлекеттік жер кадастрын жүргізу, жерді үйлестіру жерлерді пайдалану мен қорғауды және жер ресурстарын мемлекеттік басқарудың өзге де функцияларын бақылауды ақпараттықжағынан қамтамасыз ету мақсатымен жердің жай-күйін жүйелі қадағалап отыруға, ондағы болып жатқан өзгерістерді анықтау мен оларды бағалау жер мониторингінің мазмұнын құрады.

Жерлерді тиімді пайдалану мен қорғау барысын мемлекеттік бақылау мақсатымен республикамызда жер қорларын басқару жөніндегі Агенттік қүрамында Мемлекеттік жер инспекциясы құрылды.

Мемлекеттік бақылаудың міндеттері жер Зандарының тиісінше атқарылуына, мемлекеттік органдардың, заңды тұлғалардың,азаматтардың жерді ұтымды пайдалану мен қорғау жөніндегі шараларды орындауын қамтамасыз етуге саяды. Өздерінің құзыреті шегінде жерді пайдалану мен қорғау мәселелері жөніндегі мемлекеттік бақылауды жүзеге асыратын органдардың нұсқаулары барлық жер учаскелерінің меншік иелерімен жер пайдаланушылары үшін міндетті. Жерді пайдаланумен қорғауға мемлекеттік бақылауды жүзеге асыру тәртібінҚазақстан Республикасының Үкіметі белгілейді.

2.2 Қазақстан Республикасында жер кадастрының арналуы, міндеттері және сипаттамасы

Қазақстанда жер мемлекеттің меншігіндегі болғандықтан,оған барлық жер қорының табиғи, қүқықтық, шаруашылықжайы туралы мәліметтер қажет. Экономикалық тұрғыда жердіөндірістің ең басты құралы ретінде есепке алу,бағалау туындайды. Мемлекеттің даму жоспарларын,бағдарламаларын, болжамдарын ғылыми негіздеп құру үшіноның материалдық мүмкіндіктерін білу керек. Осы жағдайадам, материалдық, табиғилық қорларын/соның ішіндеәсіресе, жердің маңызы зор/ есепке алу қажеттілігін есептейді.

Жер қорларын ұтымды және тиімді пайдалану – халықшаруашылық маңызды мәселе. Ол халық шаруашылықсалалары арасында жерді дұрыс үлестіруді, қоғамға керекауылшаруашылық өнімді толық алуды, топырақтыңқұнарлығын сақтау және жүйелі түрде жоғарылатуды көздейді.Осы мәселені шешу үшін жер кадастрын толық, қомақтыжүргізу керек. Ұйымдастыру-шаруашылық қызметін атқараотырып, мемлекет жер иесі және аумақтық басымдылыққұқығының тұтқасы ретінде бірыңғай жер қорын басқарудыжүзеге асырып, жер кадастріне ерекше мемлекеттік мәнділікбереді.

Кадастр мәліметтері, бірінші кезекте жерді тіркеу мәліметтері мемлекетпен тек қана жер қорын басқаруды ары қарай дамыту мүддесінде емес, сонымен қатар жерге ресми мемлекеттік меншікті жүзеге асыру, қорғау мақсатында сондай-ақ, жер пайдаланушылар, иеленушілердің құқықтарын қорғауда қолданады. Сондықтан жер кадастры мәліметтер экономикалықпен қатар, қүқықтық та маңызы зор.

Кадастрлік мәліметтердің көп мәні жерлер мемлекеттік жөне қоғамдық қажеттіліктер үшін бөліп беруде аз емес. Халық шаруашылық, қоғамдық мүдделер жағына қарағанда осы мақсаттар үшін бірінші кезекте ауыл шаруашылығында пайдалануға жарамсыз немесе аз жарайтын сондай-ақ пайдалануға, иеленуге берілмеген жерлерден бөліп берген жөн. Сондықтан, осы мәселелерді шешуде жер қоры пайдалану, үлестіру, оның нақтылы жай-күйі, сондай-ақ шаруашылық алқаптардың өнімділігі туралы мәліметтер керектігі туындайды. Сөйтіп, бұл мәліметтер жерді берудің ең қолайлы жолын негіздеу үшін қажет.

Мемлекет жерді кәсіпорындарына, мекемелерге ұйымдарға, азаматтарға пайдалануға, иеленуге беретіндіктен кадастрлік мәліметтер жерлердің нысаналы, ұтымды пайдаланылуын, қорғалуын мемлекеттік түрғыда бақылауды жүзеге асыру үшін керек.

Өндірістің дамуымен оның төңірегіне табиғи қордың шоғырлану үлесі өсе береді де, сөйтіп, экономикалық әлеуметтік, технологиялық, биологиялық процестердің өзара байланысы күшейе түседі. Өндіріс тек қана материалдық игілікжасаумен шектелмей, қоршаған ортаны қорғау, табиғаттаэкологиялық тепе-теңдігін сақтау тиіс. Осыған байланыстытабиғат қорларын, соның ішінде жер қорларын қорғауең бір маңызды халық шаруашылық мәселе, сондықтаноған мемлекеттік назар аударылады.

Сол шаралардың ішінде ең маңыздылары болыптопырақтардың құнарлығын арттыру, су және жел эрозиясынан,қайта тұзданудан, құрғаудан, өнеркәсіптастандыларымен ластанудан сақтау және жерлерді бастапқы қалпынакелтіру шаралары болып табылады. Бұл мәселелерді шешуүшін еліміздің жер қорларының сапалық жай-күйі туралытолық, сенімді ақпарат жинақталуы және болуы керек.

Жекелеп салық салу мәселесі де жеке табиғи-экономикалық аймақтар бойынша жердің сапасын есепке алу, бағалаукеректігін талап етеді. Кадастрлік мәліметтер жерлердің жай-күйін жақсарту, оларды пайдалану бойынша шаралардыжоспарлау үшін де керек.

Мемлекет жер пайдаланушыларды топырақтардың құнарлығынарттыру бойынша нәтижелі шараларды жүргізуге, олардыңжел және су эрозияларына қарсы жүргізілген, ұйымдастыру-шаруашылық, агротехникалық, гидротехникалық шаралардыжүзеге асыруға, сондай-ақ тұзданудың, ластаудың, батпақтанудың және басқа да жерлердің жай-күйін төмендететін процестердің алдын алу кешенін жүзегеасыруды талап етеді. Бұл шаралар жүзеге асыру жер алқаптарыныңсапалық жай-күйін жан-жақты зерттеу және есепкеалуға негізделеді.

Мысалы, алқаптардың бір түрінен екіншісіне ауысу керектігіннегіздеу үшін олардың нақты жай-күйін білу қажет, сондай- ақолардың аудандары, кеңістік орналасуы, бедері, топырақтары, геоботаникалық құрамы, шаруашылық пайдаланужәне т.б. туралы толық мәліметтер болуы қажет. Топырақтардың құнарлығын төмендетпеу үшін, оларды қорғаумақсатында мемлекет жақсарту жүмыстарын, бүлінген жерлердіқалпына келтіру, суару, екпе орман салу, эрозияға қарсышараларды толық аумақта жүргізу үшін қаржы-қаражат іздестіругеміндетті.

Жер кадастрының шаруашылық әрекетті талдау, ауыл шаруашылық кәсіпорындарының жерлерін нәтижелі пайдалануында көп маңызы бар. Осыған байланысты ауыл шаруашылық алқаптардың жай-күйін және көлемдерін ескеру, олардың өнімділігін салыстырмалы бағалау, жеке дақылдарды өндіру нәтижелігіне қарасты, қажеттік пай болады. Жер кадастры мәліметтерінің жер салығын, жал төлем алу шығындарын өтеу сомасын белгілеуде маңызы зор.

Сонымен, қазіргі уақытта жер кадастрының міндеттері кәдімгідей кең және жауапкершілікті. Олар Қазақстан Республикасының жер қорларын ұтымды және нәтижелі пайдалану мемлекеттің және барлық жер пайдаланушылардың мүдделіктерін айқындайды. Бұл мемлекеттік жер кадастрының халық шаруашылықтық маңызға ие екенін айғақтайды.

Қазақстандағы жер кадастрының мақсаттары мен арналуы оның міндеттерін және мазмұнын анықтайды. Кадастр жүйесінің бірлігі, өз кезегінде, қолданатын әдістемелердің бірдейлігін және барлық деңгейде сәйкесті тәртіпте жүргізуін, жеке әр жер учаскесінен бастап, жалпы мемлекеттік дәрежеде болғанын қажет етеді. Мемлекетке есепке алудың бірыңғай жүйесін ұйымдастыру мемлекеттік жоғарғы басқару органдарының міндеті болғандығынан органдар жер кадастрының мазмұнын және жүргізу тәртібін белгілейді.

Мемлекет жер кадастрының арналуын, міндеттер, мазмұнын, құрамдық бөліктерін және оны жүргізудің тәртібін анықтайды. Ол жер кадастрлік мәліметтердің, құжаттың мазмұнын, кадастрлық есептің рәсімін, жер кадастрына жүргізілетін бақылау және кадастрлік жұмыстарды орындауды, ұйымдастыруды белгілейді.

Жер кадастрының мазмұны және оны жүргізудің белгіленген тәртібі еліміздің барлық аймақтарына міндетті. Мемлекеттік жер кадастрының объектісі Қазақстан Республикасының барлық мемлекеттік жер қоры болып саналады. Мемлекеттік жер кадастры осы қордың толық саны және сапалық сипаттамасын беруге және жерлердің табиғи, шаруашылық, құқықтық жағдайы туралы дұрыс, қажетті мәліметтер жиынтығынан құралуға тиісті.

Қазақстан Республикасы үкіметі белгілеген қаулысы; /06.06.1996 ж. №710/ бойынша мемлекеттік жер кадастры Қазақстан республикасының табиғи, шаруашылық, құқықтық жағдайы туралы, жер учаскелерінің орналасқан жері, көлем мен шекарасы, олардың сапалық сипаты, жер учаскелерінің есепке алынуымен бағалануы туралы мәліметтердің, өзге де қажетті мәліметтердің жүйесі болып табылады.

Жер кадастрын жүргізудің ең маңызды шарты координаттардың, биіктіктердің, картографиялық проекциялардың, классификатор, код, кіру және шығу форматтарыныңбірыңғай мемлекеттік жүйесін қолдану жолыменақпаратты өзара сәйкестендіру принципін қамтамасыз ету болып табылады.

Кадастр мәліметтер топографиялық-геодезиялық, аэро-ғарыштық,картографиялық,жерді үйлестру, инвентаризациялық, топырақтық, геоботаникалық, бағалаулық және басқа зерттеу мен іздестіру жүмыстарын жүргізуарқылы қалыптасады. Кадастр мәліметтерін есепке алу, сақтау бірлігі белгіленген тәртіппен жер құқығы қатынастары субъектілеріне бекітіліп берілген, түйық шекарада бөлінгенжер учаскесі болып табылады.

Кеңес кадастрінде есепке алудың негізгі бірлігі - жер пайдалану болып табылады. Қазіргі қабылданған есепке оқу тәртібініңайырмашылығы - есепке алудың және бірлігіне жер учаскеніқосу. Бұның себебі, жер реформасын жүргізунәтижесінде жерді мемлекеттік занды тұлғалармен қатар азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалар да пайдаланушы және иеленуші субъектілері болып саналады. Соныменқатар жаңа жағдайда басқа есепке алу бірліктерін қолдануда жеркадастрлік квартал, жер пайдалану және иеленетін жер, ауда облыс деп қолданған дұрыс.

Кадастрде әр жер учаскесі үшін физикалықсипаттамалары келтіріледі. Олар учаскені кеңістікте бөліп көрсетеді, оның орнын, мөлшерін анықтауға, сондай-ақ жерді құндықбағалауға мүмкіндік береді. Жер учаскелері туралы мәліметтержер кадастрлік карталарда да келтіріледі,оның кадастрлікнөмірі, орны, шекарасы, жазулары айқындалады.

Мәліметтер тиісті әкімшілік аудан деңгейінде жинақталады. Онда учаскенің кадастрлік нөмірі, жеке немесе заңды тұлға /жер учаскенің құқықтық субъектісі/ аты, атқарушы органдардың хаттамалары, орны, мөлшері, бағалық құны, нысаналы арналуы, бөліну, бөлінбеуі, сервитут, пайдалану жөнінде шектеу туралы мәліметтер көрсетіліп, сақталынады. Бұл мәліметтер меншіктеу түрлері, жерсанаттары аудандар, облыстар, қалалар, республика бойынша жүйелендіріледі.

2.3 МЖК жүйесіндегі автоматтандырылған ақпараттар

Автоматтандырылған жүйе мемлекеттік жер кадастры (жылжымайтын мүлік кадастры), (АЖ МЖК) иерархиялық жүйе, үш деңгейден тұратын: республикалық, облыстық, аудандық.

АЖ МЖК құрылымында бөлінеді:

Негізгі жүйелер: жылжымайтын мүлік обьектілерін қалыптастыру, жылжымайтын мүлік обьектілерін мемлекеттік есепке алу, аналитикалық-ақпараттық;

Көмекші жүйелер: басқару ведомоства аралық қатынастарын, іс жүргізу;

МЖК қамтамасыз ету жүйесі сервисы.

Ақпараттық әсері өзара элементтердің негізгі және көмекші жүйе тиіс жүзеге асыруға (жылжымайтын мүлік органдарын басқаруда ұйымдастыру ерекшеліктеріне тәуелді) синхронды негізінде жалпы база мәліметтері құрылымымен келісілген немесе синхронды форматтармен алмасу негізінде.

Жүйе астына қалыптастыру обьектілерді жылжымайтын мүлік қамтамасыз етуі тиіс;

Шығатын мәліметтерді дайындауда және техникалық заданияларды құрастыру жер орналастыру жұмыстарында ұсынылғанмен байланысты немесе жер учаскелерін трансформациялау.

«Жер туралы» 2001 жылғы заңға және 2003 жылғы ҚР жер кодексіне сәйкес Қазақстанда мемлекет жер кадастры келесі кұрамдық бөліктерден тұрады: жер учаскелерін тіркеу, жерлерді есепке алу, топырақтарды бонитеттеу, жерді бағалау және жер учаскелерімен мәміле жасау. Бірыңғай мемлекеттік жер қоры мемлекет меншігі болып, ол жер учаскелерін пайдалану, иелену құқығын бергендіктен жерді қалай пайдалануы заңды түрде рәсімделіп ал жер учаскелері белгілі территория, жылжымайтын мүлік ретінде белгілі тәртіпте тіркелуі керек. Бұл қызметті жер учаскелерін мемлекеттік тіркеуі өткізеді. Оның мәліметтері жердің белгілі көлемін, нақты жеке немесе заңды тұлғалардың пайдалануы үшін негіз болып келеді.

Есепке алуда жер мөлшері, кеңістік орналасуы, сапалы жай күйі пайдалануы бойынша сипатталады. Есепке алудағы тіркеу мәліметтері әр нақтылы пайдаланушының, иеленушінің жер учаскесінің мөлшерлерін жазу негізін қалайды. Мемлекеттің бос жерлері олардың орындары бойынша жеке орналасқан жер массивтері ретінде есепке алынады.

Есепке алуда табиғи қор және өндіріс кұралы ретінде жердің санымен қатар сапалық көрсеткіштері анықталады. Топырақтардың табиғи қасиеттері бірдей болмайтындықтан, олардысалыстырмалы түрде бағалау қажет болады, былай айтқандатопырақтарды бонитеттеу керек. Жерлерді тіркеу, есепкеалу жөніндегі мәліметтер жеке учаскелердің топырақтарынбонитеттеуде бастапқы ақпарат болып келеді. Жердің сапасы табиғи факторлармен шектелмей, экономикалықжағдайларға тәуелді болады. Сондықтан жерді өндіріс құралы ретінде экономикалық бағалау керектігі пайда болады.Осы бағалаудың мәліметтері тіркеу, есепке алу және бонитеттеумағлұматтарына сүйенеді.

Тұтас жүйе ретінде жер кадастрының байланысы және жүзегеасыру ізділігі осындай. Өз кезегінде, кадастрдың әр бөлігініңжүргізілуінің нақты арналуы, мазмұны, белгілі әдістемелері, тәсілдері бар. Оның әр біреуі белгілі жағдайда жекежүргізілуі мүмкін. Мысалы, бір кезеңде назарды жер тіркеуге,ал басқа уақытта жерлерді есепке алуға көңіл бөледі. Белгілі кезеңде оларды топырақтарды бонитеттеу және жерлерді экономикалық бағалау мәліметтерімен толықтыру қажеттілігітуады. Орындалатын жұмыс аумағына, сипатына байланыстыжер кадастры екі түрге бөлінеді: негізгі /бірінші/, күнделікті /келесі/.

Негізгі кадастрдың мақсаты – кадастрленетін жер учаскесі,аудан, облыс жерлерінің табиғи, құқықтық, шаруашылық жағдайы туралы алғашқы мәліметтерді алу. Мұнда алқаптардың көлемі, құралы, сапалық сипаттамасы, жерлердің пайдалануы, шығындар және т.б. мәліметтерден тұратынқұжаттар, материалдар жинақталып, олардың толықтығыдұрыс талданады. Керек болса толық және сенімді мәліметтерді алу мақсатымен қосымша жұмыстар орындалып,материалдар түзетіледі. Осы мәліметтер негізінде мемлекеттікжер кадастры құжаттарына алғашқы жазу түсіріледі.

Сонымен, негізгі кадастр жүргізу нәтижесінде жер қорыныңмөлшерлері, олардың негізгі санаттары бойынша үлестіріледіжәне бағалау туралы мағлұматтар алынады. Негізгі кадастржерлерді түсіру, зерттеу, жазу, бағалау бойынша көпаумақты, қомақты жұмыстарды жүргізумен байланысты.Топырақтық және геоботаникалық зерттеулер ведомстволық бағыныштыққа қарамай, кадастр талаптары бойыншамемлекеттік бағдарламамен кәсіпорындарда, ұйымдарда және мекемелерде орындалады.

Жерлерді күнделікті есепке алу міндетіне, үлестіру жерлердің сапалық жай күйі және пайдалануы туралы өзгерістері мәліметтерін анықтап, жер кадастрлік құжаттарға түсіру, сондай-ақ жаңа жер учаскелері туралы мәліметтердіжазу кіреді.

Жерді өз еркімен басып алу, беру, құнды алқаптарды құнсыз түрге аудару сияқты әр түрлі заңсыз әрекеттер жеркадстрлік құжаттарға түсірілмейді, оларды жою жөнінде шаралар қолданады. Сонымен, негізгі және күнделікті қолданылатын кадастр де жер қоры туралы мәліметтерді жинаумен шектелмейді, жердің пайдалануын дер кезінде бақылауға, мемлекеттік және жеке меншікті қорғауға мүмкіндік береді. Осы екі кадастр арасында байланыс бар. Негізгі кадастр жер толық сипатталған, күнделікті кадастр мәліметтерін қолданады. Күнделікті кадастр алғашқы жаңғартып, толықтырып, оның мәліметтерін қәзіргі заман деңгейінде жүйелі ұстап отырады.

Жер кадастрлік құжат текстік және жоспарлы картографиялық болып бөлінеді. Текстік кітап, ведомость, карточка, тізім, түсіндірме жазулар түрінде болады. Жоспарлы-картографиялық құжаттар жер учаскелерінің сызба бейнелерін көрсетеді-жоспарлар, карталар, картограммалар. Жер кадастрінің басқа есепке алу түрлерінен айрықшылығы - оның тек жоспарлы-картографиялық негізде жүргізілуі. Кадастр үшін керек мәліметтер жоспарлы - картографиялық материалдарда сызба түрінде көрсетілген. Қазақстанда жер кадастрын жүргізу автоматтандырылған жүйеге салынып отыр, барлық мәліметтер компьютерлерге енгізіліп сақталады. Бұл ақпаратпен жұмыс істеу үшін арнайы бағдарламалар жасалынған. Картографиялық материалдар да компьютерлерге енгізіліп, электрондық жоспар-карта түрінде шығарылады.

Кадастрлік құжат негізгі және қосымша деп бөлінеді. Негізгі құжат рәсімінің тізімін, сол құжаттарға кіретін мәліметтер құрамын Жер қорларын басқару Агенттігі Қазақстан Республикасы Үкіметінің бекітуіне ұсыныс жасайды. ҚР Үкіметінің «Мемлекеттік жер кадастрын жүргізу тәртібі» туралы қаулысы бойынша негізгі жер-кадастр құжаттарына мыналар жатады:

1. Жер учаскесінің жер-кадастрлік ісі.

2. Ауданның /қаланың/ мемлекеттік жер-кадастірлік кітабі.

3. Жер-кадастрлік картасы.

Тиісті жазулардың заңды негізі ретінде қүжаттар жерлердің барлық санаттары бойынша кадастрлік құжаттарды жүргізу тәртібін белгілейді. Ол құжаттар ҚР Үкіметінің қаулысы, атқарушы органдарының шешімдері.

Жер кадастрында тағы арнайы есептік құжат жүргізіледі. Ол текстік құжатқа жатады. Оған қосымша картограммалар,диаграммалар, жоспарлы-картографиялық материалдар тіркеледі. Жер кадастрының әр сатысында – жер учаскесі,кәсіпорын, аудан, облыс, республикалық мәліметтербойынша белгілі байланысы бар тиісті құжаттар толтырылады. Қосымша кадастрлік құжатта негізгі жер кадастірлік құжатта бар материалдарға қосымшалар және түсініктемелеркелтіріледі. Мағлұматтарды алу және кадастрлік құжатты толтыру үшін алғашқы құжаттардың мәліметтеріпайдаланылады. Оларға түсіру және зерттеу, жоспарлардытүзеу материалдары, түтендеу, жерді үйлестіру, ормандыүйлестіру, мелиорация және т.б. мәліметтер жатады. Жер кадастырыныңкейбір бөліктерін жүргізу үшін қажетті кадастрлікқұжаттардың және материалдардың, жұмыстардың түрлері:

1. Жер учаскелерін тіркеу – зандық және нормативтік құжаттар,жер учаскелеріне құқықтарды рәсімдеу және табыстаутәртібі, құжаттардың рәсімі, жерлерді бөліп беру, шекараларды, аудандарды, алқап құралдарын, бөлінуін, ауытпалықтарын және пайдаланудағы басқа шектеулерді анықтау, картографиялық жұмыстар;

2. Жерлерді есепке алу – тіркеу мәліметтері, есепке алу, жәнеберу құжаттары, картографиялық материалдар, бонитеттеу,жерлерді бағалау мәліметтері, жер учаскелері, санаттары,алқап түрлері, қүқық субъектлері бойынша есепке алуды жүргізу;

3. Жерлерді бағалау – жерлерді аймактау, топырақтарды бонитеттеу, жерлерді бағалау әдістемесі, жерлерді есепке алу мәліметтері, топырақтық геоботаникалық зерттеу, ізденіс материалдары;

4. Жер кадастрының автоматтандырылған жүйесі – компьютерлік техникамен қамтамасыз ету, жекешелеп оқыту, кадастрлық жұмыстардың барлық түрлерін бағдарламамен қамтамасыз ету.

2-кесте. Жер кадастрының құрамдық бөліктері

Мемлекеттік жер кадастры

Жер кадастрының автоматтаңдырылған ақпараттық жүйесі

Жер учаскелерін тіркеу, жерлерді есепке алу /сан және сапалық/, жерлерді бағалау /топырақтарды бонитеттеу жерлерді экономикалық және құндық бағалау/

Кәзіргі жер кадастрына оның міндеттерінің күрделігімен объектісінің айрықшалығына себептелген көп қызметтігітән. Сондықтан Қазақстан Респубикасының мемлекеттікқүрамын келесі өзара байланысты байламдарға бөлуге болады:құқықтық, қаржылық, көп қызметтік.

3-кесте. Қазақстан Республикасының мемлекеттік жер кадастрының құрамы және мазмұны

Мемлекеттік жер кадастры /байламдар/
Құқықтық	Қаржылық	Көп қызметтік
Құқық белгілеудегі қүжаттарды рәсімдеу; жер учаскелерін тіркеу; учаскенің жоспарларын және құжаттарын беру; сервитут, ауыртпалықтар, учаскені қайтып алу, шығындарды өтеу.	Жерлерді бағалау; базалық аймақтау; сату, сатып алу,мәмілелерді рәсімдеу; ипотека; кепілдікке беру; оларды рәсімдеу; салық салу; жалға алу төлемі.	Жер учасінесепке алуды, беруді жүргізу;жерлерді сапалық сипаттау; жер туралымәліметтердің қосынды жүйесі /топырақ, өсімдік берер, экологиялық жағдай, кеңістік орналасуы/.

Қарап отырсақ, жер кадастрының құқықтық байламы негізін жер учаскелеріне құқықты куәліктейтін құжат беру мен кейін тіркеу және жер кұқығына қатысты барлық мәліметтерді тұрақты өзгертуді пайдалануда оның бөліну бөлінбеуін, шектеуін, сервитут сияқты ауыртпалықтарды анықтаудың да маңызы зор. Осы байламға құқықты механизм қолданатын мемлекеттік мүддесіне жер учаскелерін бөліп беруді, алып қоюды келісімдеу немесе сот шешімі бойынша жүргізілетін жұмыстар мен әдістерді де жатқызуға болады. Жер кадастрынан қаржылық байламы жер үшін төлем ипотекалық кредиттеу, жер учаскелерін және жерді пайдалану құқығын сату мөлшерін анықтау үшін жүргізіледі.

Жер кадастрының көп функциялық байламы жеручаскесін сипаттаушы мәліметтер жиынтығынан /құнарлық,топырақ және өсімдік жамылғысы, геоморфология,гидрология, орналасуы, экологиялық жағдайы және т.б./,жерлерді сан және сапалық есепке алудан кадастр ақпаратынжинауын, сақтауын, беруін /жер учаскелерінің, кварталдарының, аудандардың, қалалардың, облыстардың,Республиканың электрондық карталарымен қоса/ қамтамасыз ететін автоматтандырылған жүйені жүргізуден, жер туралы есеп жасау және есеп беруден тұрады.

Қазақстан Республикасында қалыптасып жатқанмемлекеттік жер кадастрының жаңа құрылымын біздіңұсынуымыз бойынша осылай сипаттау жер-кадастрлікжұмыстарының халықшаруашылық маңыздылығын,күрделілігін, қомақтылығын, сондай-ақ кадастрді мемлекетбасшылығымен жүргізу қажеттігін әдістемелік тұрғыдан дұрыскөрсетуге мүмкіндік берді.

Сонымен қатар, мемлекеттік жер кадастры құрылымының жаңа схемасы қазір Қазақстанда дамып келе жатқан жер кадастр жүйесі бұрынғы Кеңес жүйесіндегі жер кадастрынан түбегейлі басқа екендігін айқындайды. Оның ең ерекшелігі, айырмашалығы кадастрдің құқыктық және қаржылық байламдары мәндерінің, қызметтерінің өсуі. Бұл жағдай халық шаруашылығының барлық салаларына нарықтық қатынастардың енгізілуіне байланысты бір айырмашылық - жер кадастрының барлық байламдарында аэротүсіру негізінде жер мониторингісін жүргізу, жер кадастрында автоматтандырылған ақпарат жүйесін жетілген өлшеуші, талдаушы аспаптар, жаңа техникалық құралдар, технологиялар қолданып, барлық процестерді автоматтандыру.

Жер кадастрының негізгі принциптері:

1. Жүйесінің бірыңғайлылығы;

2. Мәліметтердің сенімділігі;

3. Мағлұматтардың толықтығы;

4. Үздіксіздігі;

5. Құжаттылығы;

6. Мәліметтердің көрнектілігі,анықтылықтылығы, қол жетерлігі;

7. Үнемділігі;

8. Орталық мемлекеттік басқару.

Жер кадастр жүйесінің бірыңғайлылығы. Ол бірыңғай жүйе бойынша бірыңғай әдістемелік негізде жүргізілді. Оның негізіне бірыңғай мемлекеттік жер қорын табиғи шаруашылық, құқықтық тұрғыда сипаттаушы ғьлыми негізделінген көрсеткіштер алынады. Мұнда кадастр жүйесінде белгілі бір келісімдік болу керек. Біріншіден, оның кұрамдық бөліктерінің мазмұнында және жүзеге асыруында; екіншісі жер кадастрын қоюда мәліметтердің мазмұнында оның жеке звенолары /кәсіпорын, аудан, қала, облыс/ мен оларды алу тәсілінде; үшіншіден жер кадастры құжаттарының төменгі звенодан бастап, жоғарыдан аяқталатын мазмұнында. Бірыңғайлылықта негізделе отыра, бұл жүйе жерлердің жай-күйіндегі және пайдаланудың аймақтық ерекшеліктерін айқындауы керек.

Жер кадастры мәліметтерінің сенімділігі. Бұл олардың объективтілігіне тығыз қатысты, олар жер қорының нақты мөлшерлерін, үлестірілуін және сапалық жай-күйін дәл айқындауға байланысты. Жер кадастрында өндіріс мәселелерді және жерлерді пайдаланумен байланысты басқа да міндеттерді атқару үшін жерлердің табиғи шаруашылықтық, құқықтық жай-күйлері туралы қажетті дәлділікті мағлұматтармен қамтамасыз ететін жер учаскесін тіркеу, зерттеу, есепке алу, бағалау тәсілдерін қолдану керек. Жерлер жәй-күйіне, пайдалануына байланысты алқаптар бойынша топтастырылады. Мәліметтердің дұрыстығы кадастрлік жерлердің нақтылы жер аудандарына, сапалық жай-күйлеріне, пайдалануына сәйкес болуы керек. Бұл талап жерлерді зерттеуде жетілген қазіргі түсіру әдістерін қолданғанда ғана орындалады.

Жер кадастры мағлұматтарының толықтығы. Жерлердің табиғи, шаруашылық, құқықтық жай-күйлері туралы қажетті мәліметтердің барлық жиынтығымен айқындалады. Кадастрлік мағлұматтардың тәптіштеу дәрежесі және оның кұжаттарының мазмұны жүргізу деңгейіне /аудан, облыс, республика/ тәуелді. Жер қорының мөлшері, жай-күйі, пайдалануы туралы дәл және толық мәліметтсрді алу үшін барлық жерлер, олардың кадастр жүргізу кезінде нақты пайдаланылуы немесе біреуге табысталуына қарамай есепке алынылуы керек.

Жер кадастрының үздіксіздігі. Мұнда жер қорының барлық өзгерістері кадастрлік құжаттарда есепке алынып жазылады.Өзгерістердің түріне байланысты бір мағлұматтар /есепке алу, тіркеу/ жүйелі түрде көрсетіліп отырса, басқалары /бағалық/ оқтын-оқтын жаппай немесе тандау тәртібімен жаңартылып отырады. Сөйтіп, кадастр мәліметтері қазіргі деңгейде ұсталып, оны жүргізудің үздіксіздігі қамтамасыз етіледі.

Жер кадастрының құжаттылығы деп жерлердің табиғи,шаруашылық, құқықтық жай-күйлері туралы мәліметтердіалу, жазу тек қана тиісті құжаттар, материалдардыңнегізінде жүргізілуін айтады. Жер учаскесін тіркеу тиістімемлекеттік органдар шешіміне немесе олармен мәліметтербойынша нотариалды куәләндірілген кұжаттарға сүйенеді.Жерлерді есепке алуда, бағалауда түсіру және зерттеуматериалдарының маңызы өте зор.

Кадастр мәліметтерінің көрнектілігі, анықтығы, қол жетерлігі.Материалдарды кадастрлік құжаттарда тиімді және ыңғайлыорналастырумен қатар, әр түрлі картографиялық материалдарды, кадастрлік ақпаратты жинау, талдау, өңдеу, сақтаужәне беру электрондық карталарды, жоспарларды, картограммаларды, диаграммаларды қоса отырып, компьютерлік технологиянықолданумен жетіледі. Жер кадастрының мағлұматтарыжәне материалдары жеке және заңды тұлғалар учаскесін әр түрлі шаруашылық, құқықтық және жерлерді пайдалану, қорғау мәселелерін шешуде қарапайым, қол жетерлік болуы тиісті.

Жер кадастрының үнемділігі. Қазіргі өлшеу, зерттеу әдістерін, сондай-ақ компыотерлік техниканы қолдану арқылы қажетті мағлұматтарды алу және оларды қазіргі деңгейде ең аз шығынмен ұстауды қамтамасыз ету. Аэрофото түсіру және аэроғарыштық түсіру материалдарын пайдалану жеріміздің барлық аумағы арқылы кең ақпарат бере отырып, қысқа мерзімде жер қорының үлестіруі, жай-күйі және пайдалануында өтіп жатқан барлық өзгерістерін ескеруге мүмкіндік береді.

Жер кадастрын орталық мемлекеттік басқару кадастрлік жұмыстарды бірдей әдістеме бойынша жүргізіп,жер қорының жай-күйі, оның пайдаланылуы туралы салыстырмалы сенімді мәліметтерін алуға мүмкіндік береді. Қазақстан Республикасында мемлекеттік жер кадастрын басқару, жүргізу жер қорын басқару жөніндегі Агентікке және оның территориалдық органдарына жүктелген, осы Агенттік пайдаланатын, иеленетін жерлерді тіркеуді, жерлерді мемлекеттік есепке алуды және басқа жер-кадастрлік жұмыстарды басқарады.

Ол топырақтық, геоботаникалық зерттеулерді жүргізу, жоспар-картографиялық материалдарды құру, жерлерді тіркеу, есепке алу, бағалау бойынша нұсқауларды, әдістемелерді жасап, бекітеді. Агенттік жер көлемдерін, олардың санаттар, алқаптар, жер пайдаланушылар бойынша үлестірілуі туралы мәліметтерді жүйелендіруді, зерттеуді, сақтауды, сондай-ақ қажетті жер кадастрлік құжаттарды жарыққа шығаруды қамтамасыз етеді.

Жер кадастрлік жұмыстарды Агенттіктіңтерриториалдық органдарымен қатар республиканың жерді үйлестіру қызметінің әр түрлі кәсіпорындары, үйымдары жүргізеді. Ал кейбір жұмыс түрлерін қазіргі уақытта мемлекеттік емес кадастрлік фирмалар мен бюролар орындайды. Осы кәсіпорындар, ұйымдар, мекемелер жылда белгіленген мерзімде тиісті аудан, қала органдарына белгіленген рәсімде жерлер құрамында болған өзгерістер туралы есеп беріп тұрады. Жер кадастрын бүкіл республика масштабында орталық басқару мен Агенттік жағынан бақылау, оның жүйесінің және әдістемесінің бірлігін қамтамасыз етеді.

2.4 Жер кадастрының халық шаруашылық есепкеалудың кейбір түрлерімен және жерді үйлестіруменбайланысы

Халық шаруашылық есепке алудың кейбір түрлері шаруашылыққызметіне жатады және ақпаратты бақылау, жинау,өңдеу, талдау процесін жүзеге асыруға бағытталған /оларды бақылау және дамуына әсер ету мақсатымен процестердісапалық көрсету, сипаттау/. Халық шаруашылық есепкеалудың тиісті өлшемдері /натуралдық, еңбектік, құндық/, абсалюттік және салыстырмалы шамалары қолданылады.

Натуралдық, өлшемдер /сан, үзындық, салмақ/ шаруашылыққұралдарының нақты түрлері мөлшерін береді. Мысалы, жер ауданын тек қана натуралдық өлшемде көрсетугеболады /га/. Дегенмен, натуралды өлшемдермен тұтасөндірістік процестерді, әртекті объектілер мен процестердің /аудан, масса/ көрсеткіштері әр дақылдың тиімділігібойынша бағаланса тұтас жер сапасын салыстыру мүмкін емес

Еңбектік өлшемдершаруашылық құбылыстарды көрсетуүшін жүмсалған еңбек мөлшері, уақыт бірлігі /сағат, жұмыскүн/ ретінде қолданылады. Натуралдық көрсеткіштерменбірге олар еңбек төлемін, өндіру нормасын есептеу үшінпайдаланылады.

Құндық өлшем талдауда кең қолданылады, ол бүкіл шаруашылықәрекеттері нәтижелерін қорытуға мүмкіндік береді. Жеркадастрында оның көмегімен жерге жалпы баға береді.

Халық шаруашылық есепке алу жүйесіне оның келесі негізгі түрлері кіреді:

1/ статистикалық;

2/ бухгалтерлік;

3/ қолма-қол /оперативный/.

Жер кадастырының кұрамдық бөлігі ретінде жерді есепке алудың орны ерекше. Онда статистикалық және жедел есепке алусәттері жанастырылады.

Статистика деп әдетте қоғамдық өмір немесе құбылыстардыңжан-жағын сипаттайтын сан көрсеткіштері жиынтығынайтады. Статистикалық есепке алуда мәліметтерді алу, өндеу,талдау бойынша айрықша тәсілдер қолданылады.Ол толық, орта шамалық және т.б. әдістер. Бұл әдістерді де жер кадастрында қолданады.

Бухгалтерлік есепке алу өндіріс жүрісін, кіріс шығысты, қаржылық нәтижелерді көрсетіп бақылайды, оның объектісі шаруашылық процестер, материалдық құндылықтар болып табылады. Ол қатаң құжаттылықта жүргізіледі, оған есепке алынатын екі жақты тексеру тәсілі тән.

Жедел есепке алу объектісі болып жеке шаруашылық операциялар, сондай-ақ өндірістің жеке звенолары саналады. Жедел есепке алуда натуралдық, ақшалық, еңбектік өлшемдерді қолданады.

Осы аталған статистикалық, бухгалтерлік жедел есепке алу жер кадастрында кең қолданады. Мысалы, жерлер бағалауда, олардың пайдаланылуын сипаттауда дақылдардың шығымдылығы, алқаптардың өнімділігі, өнімдердің шығымдары, жалпы құны, жалпы және таза пайда туралы есепке алу кұжаттарында болатын мағлұматтарды жер кадастрында кеңінен қолданады. Әсіресе ақпараттар алудың өндеудің, талдаудың статистикалық тәсілдері мәнді. Мысалы, жерді есепке алуда, бағалауда статистикалық топтау, бақылау және баланс әдістері, сондай-ақ салыстырмалы, орта шамалар, индекстер, корреляциялық талдаулар қолданылады. Өз кезегінде, жер кадастры мағлұматтарын жер пайдалануды талдау барысында статистикалық, бухгалтерлік жедел есепке алуда пайдаланады.

Жер кадастры жерді үйлестірумен өте тығыз байланыста. Олар жер қорларын ұтымды, тиімді пайдалануды қорғауды қамтамасыз етуге бағытталған. Екі жағдайда да жер табиғи қор және өндіріс кұралы ретінде қаралады. Жер қорларын тиімді пайдалану, оларды территорияларды үйлестіру керектігін объективті түрде себептейді. Былай айтқанда, жерді үйлестіру арқылы мемлекет жерді нысаналы, дұрыс пайдаланады. Осының нәтижесінде шаруашылық, сапалық, шаруашылық ішкі тұрғыларда жақсы территориялық жағдайлар жасалынады.

Шаруашылықаралық жерді үйлестіру процесінде пайдаланатын жерлердің жаңа құрылымдары құрылып, кәзіргі қолданыстағылары ретке келтіріліп, өзгертіледі. Шаруашылық ішінде жерді үйлестіруде өндірістік бөлімшелерді, шарушылық орталықтарын, жол желісін, алқаптарды және ауыспалы егістерді ұйымдастыру, бақтарды, жүзімдерді, шабындықтарды, жайылымдарды орналастыру мәселелері шешіледі.Учаскелік жерді үйлестіруде аз көлемді жер учаскелерінің,массивтерінің территорияларын ұйымдастыру мәселесішешіледі.

Жерді үйлестіру мәселелерін шешу – республикамыздағы барлық жерлер мен әр жер учаскесінің табиғи, шаруашылықжәне құқықтық жай-күйлері туралы нақты мағлұматтаралу қажеттігін білдіреді. Ал жер қорлары туралы бұл мағлұматтардымемлекеттік жер кадастры береді. Жерді үйлестіру,мелиорация, рекультивация, жерлерді жақсарту жобаларын құруда кадастр мәліметтері бастапқы ретінде алынады.Жерлерді күнделікті есепке алуды жүргізуде алқаптардың бір түрінен екіншісіне көшу жобаларын іске асыру тексерулері, зерттеулері кадастр үшін қажетті мағлұматтардыалу және бұрынғыларын дұрыстауға негіз болып саналады.

Жер кадастрын жүзеге асыру процесінде, еліміздің біріңғай жер қорының құқықтық жайын, табиғи және шаруашылық жағдайлары мен жер пайдаланудың әр түрлі ақпараттарын жинайды, үйренеді және талдайды. Бұл ақпараттардың дұрыстығы мен толықтығы, оны алу тәсілдеріне байланысты.

Бұл мақсаттар үшін, халықшаруашылық есебіне белгілі амалдар, сондай-ақ жер кадастрына ғана тән және бірінші кезекте графикалық ерекше тәсілдер қолданылады. Соңғысы, дұрыс ақпараттардың алынуы үшін негіз болады.

Оның мәні мынандай, жер кадастрының объектісі ретінде, бәрінен бұрын, кеңістік өлшемдерімен және жағдайларымен сипатталады.

Оның саңдық және сапалық көрінісі үшін, кеңістікте есептелінетін заттың тиісті өлшемдерін жүзеге асыру, яғни жергілікті жерде арнайы түсірістер мен тексерулерді жүргізу талап етіледі. Қағазда тиісті масштабта, графикалық тәсілдермен алынған нәтижелер негізінде, сол жергілікті жермен бірдей, жоспарлы-картографиялық құжат алынады. Бұл жоспарда қандай мәндер көрсетілгендігіне байланысты, олар, мысалы, топырақ, геоботаникалық және т.б. түрлерге бөлінеді.

Кешенді жоспарлы-картографиялық материалдар, онда мәліметтердің бәрі бейнеленіп көрсетіледі, ол жер кадастры үшін қажетті болуы мүмкін.

Жоспарлардың масштабы кадастрландыратын территориялардың өлшемдеріне, атқаратын қызмет жүгіне, мазмұнына байланысты түрліше болуы мүмкін.

Жер кадастрының мақсаттары үшін территорияларды картаға түсіру, картографияның және геодезияның тиісті әдістеріне сүйенеді.

Жоспарлы-картографиялық материалдар қашанда, қазіргі заман дәрежесінде лайықты болуы керек.

Бұл мақсаттар үшін, оларға түзету жүргізіледі, яғни бұл жер жағдайында болып жатқан өзгерістерді жергілікті жерде анықтайды және жоспарға енгізеді. Жер кадастрының жоспарлы-картографиялық материалдарына нақты талаптар ұсынады. Олар жердің кеңістік жағдайын сапалық жағдайын және пайдаланылуын сипаттайтын жергілікті жердің барлық элементтерін қамтамасыз етуі керек.

Жергілікті жердің барлық элементтері жоспарларда жеткілікті дәлдікпен және толықтықпен бейнеленеді.

Кадастр және жерді ұтымды пайдалану мақсаттары үшін суретке түсірулер мен тексерулер жүргізіледі. Түсірулер мына түрлерге бөлінеді: жердегі, аэрофото, аэрокосмостық түсіріс.

Жердегі түсіріс аэрофототүсіріс материалдары болмаған жағдайда, онша үлкен емес аудандарда қолданылады. Ол, жердің құрамы мен пайдалануындағы күнделіктіөзгерістерді есепке алу барысында қолданылады. Қазіргі кезде жер кадастырында аэрофототүсірістер кеңінен қолданылады. Ол біршама қысқа уақыт ішінде еліміздің барлық территориясынан жағдайы мен пайдаланылуын сипаттайтын, жергілікті жердің барлық элементтерін егжей-тегжейлі бейнелейтін қажетті жоспарлы аэрофототүсірістің әр түрлі түрдегі жоспарлы материалдары қолданылады.

Аэрофототүсіріс материалдары аудандары бойынша үлкен емес жер пайдаланушыларды, соның ішінде үй іргелерін пайдаланушылар жерін есепке алу барысында жерді пайдаланудың фотопландары және фотопланшеттері қолданылады. Олардың масштабтары жер пайдалану өлшемдеріне, алқаптар контурлылығына және түрліше байланысты болуы мүмкін.

Қазіргі уақытта аэрокосмостық әдістер, соның ішінде оптикалық және инфрақызыл диапазонда көпспектірлік түсірістер мен радиолокациялық түсірістер көмегімен жер ресурстарын жан-жақты үйренудің нақты мүмкіндігі туды.

Бірінші әдіс әр түрлі жер учаскелерінің, жер бедері мен т.б. дымқылдану және тұздалуы дәрежелері, топырақ және өсімдік жамылғылары туралы мәліметтер алу үшін қолданылуы мүмкін.

Жер кадастырында келесі материалдар мен мәліметтер қолданылады:

1.Жердің кеңістікте орналасуын, жерді пайдалануын және алқаптарын сипаттайтын әр түрлі түсірістің жоспарлы-картографиялық материалдары.

2.Жерді пайдалану құқығын негіздейтін және пайдаланушылардың жер аудандары мен орналасуы мәліметтерінен тұратын жер бөліп беру құжаттары мен жоспарлы-картографиялық материалдары.

3.Жердің кеңістік жағдайын, үлестірілуін және пайдаланылуын сипаттайтын ауданның, облыстың жерге орналастыру схемалары, жер ресустарын пайдалану бас схемаларының құжаттар мен жоспарлы-картографиялық материалдары.

4.Ауыл шаруашылық жерлерін жоспарлау құжаттары мен жоспарлы-картографиялық материалдар.

5.Жердің кеңістік жағдайлы орны және шаруашылықаралық үлестірулер мәліметтерінен тұратын шаруашылықаралық жерге ораналастырудың жобалары.

6.Ауыл шаруашылық кәсіпорындарының ішкі шаруашылық жерге орналастыру жобалары мен басқа құжаттары, олардың жер пайдалануын, алқаптарын және ауыспалы егістіктерін орналастыру мен кеңістік жағдайлары туралы мағлұматтар.

7.Орман шаруашылық кәсіпорындарының кеңістікте орналастыру өлшемдері және пайдаланылуы туралы мәліметтерден тұратын орман шаруашылығын құру жоспарлары мен материалдары.

8.Қала шектерінің шегіндегі жер алқаптарының өлшемдері, жағдайы және пайдаланылуы туралы мәліметтерден тұратын, қала жерінің жер шаруашылық орналастыру материалдары мен қалалардың бас жоспарлары.

9.Кәсіпорындар мен олардың бірлестіктерінің жерлерін мелиоративтік орналастыру материалдары.

10.Ауыл шаруашылық кәсіпорындарының тәжірибе станциялары мен ғылыми-зерттеу мекемелерінің есепке алу және есеп беру материалдары.

Барлық материалдар мазмұны, дұрыстығы және толықтығы жағынан талданады, жер кадастрлық материалдарды алу үшін өңделеді және кейін пайдаланылады. Статистикалық зерттеулер келесі кезеңдерден тұрады: дайындық жұмыстары, материалдарды тікелей алу, алынған мәліметтерге бақылау жасау, материалдарды дайындау және жүйелеу, оларды өңдеу. Статистикалық зерттеулер кезеңдерден тұрады: негізгі формалары есеп беру және сынақ. Есеп беру - бұл бақылау жасаудың бір түрі, бұнда статистикалық органдар белгілі мерзімде тиісті кәсіпорындардан, мекемелерден, ұйымдардан белгілі заңды құжаттар түріндегі керекті материалдарды алады. Сынақ – бақылау түрі, бұнда статистикалық органдар тексеруді белгілі бір күнге арнайы ұйымдастыру жолымен материалдарды жинайды.

Жыл сайын есеп беруге ауылшаруашылық алқаптарының бар болуы, олардың түрлері және жер пайдаланушылар бойынша үлестіру туралы мәліметтер мен өткен жылы жеке және заңды тұлғаларға бөлінген жерлер туралы мәліметтер кіргізіледі. Тіркеу түріне байланысты бақылау күнделікті және күнаралық деп айырылады. Күнделікті бақылау барысында объект жағдайындағы өзгерістер мүмкіндігінше олардың пайда болуымен жүйелі түрде тіркеледі. Оған жер пайдалану құрамындағы және жер алқаптарындағы өзгерістерді де есепке алу жатады. Күнаралық бақылау барысындағы өзгерістер белгілі азды-көпті ұзақ мерзімнен кейін жүргізіледі. Олар өз кезегінде мерзімді және бір уақытта болып бөлінеді. Күнаралық бақылауға жерді бағалау жатады, оның мәліметтері бес жылда бір рет анықталады, ал бір уақыттағыға көп жылдық көшеттердің сынағы, жерді түгендеу, топырақтық, геоботаникалық, мелиоративтік тексерулер, жердің және жер пайдаланудың түсірістері жатады. Олар қажеттігіне қарай жүзеге асырылады. Объектіні қамтуына қарай бақылау жаппай және сирек болып бөлінеді.

Жаппай қамтуда – объект бірліктері түгел тіркеледі. Бұған жердің бастапқы есебі, бағаланатын территориялардың барлық шаруашылықтарының ақпараттарын пайдалану арқылы жер бағалау көрсеткіштерін анықтаудың жаппай әдісі жатады. қамтуда – объект сирек бірлігінің бір бөлігі ғана белгіленеді.

Статискалық бақылаудың негізгі тәсілдері тікелей бақылау, құжаттық тәсіл және сұрау салу деп бөлінеді. Тікелей бақылау барысында керекті жер-кадастрлық мәліметтер мен құжаттарды толтыру, түсірістерді жеке қарап, жұмыстарды жүзеге асыратын арнайы мамандар жүргізеді. Бақылаудың құжаттық тәсілі барысындағы керекті мағлұматтардың мәліметтері бірінші кезекте есеп беру және әр түрлі түрдегі құжаттар болады. Жинақ жалпы және топтық көрсеткіштерді есептеуді, типтік топтар мен топшаларды сипаттау үшін көрсеткіштер жүйелерін алуды, материалдарды топтастыруды өз ішіне алады.

Жер кадастрында, абсолюттік, салыстырмалы және орта шамалар өлшеу мен сипаттау үшін кең қолданылады. Абсолюттық шамалар зерттелетін шаманың және құбылыстың өлшемдерін сипаттайды. Олар жеке және жиынтық көрсеткіштерге бөлінеді. Жеке көрсеткіштер анықталатын объектілердің жеке белгілерінде бар болған сандық белгілердің өлшемдерін көрсетеді.

Жиынтық көрсеткіштер анықталатын қоғамдық құбылыстың қорытынды шамаларды анықтау барысында өлшем бірліктерді дұрыс таңдау үлкен мағынаға ие. Салыстырмалы статистикалық шамаларды бір бірімен өзара байланысқан абсолюттік шамаларды салыстыру нәтижесінде алады. Басқа шамалармен салыстыратын абсолюттік шаманы базистік шама деп атайды. Көпшілік жағдайларда салыстырмалы шамаларды процентпен көрсетеді. Базистік шаманы процентпен көрсеткенде 100% қолданылады. Жердің сапасын бағалау барысында балл осыған ұқсас анықталады.

Индекстер. Олар қорытынды көрсеткіштердің маңызды түрі болады және жер пайдаланылуын талдау мен бағалау көрсеткіштерін анықтау барысында қолданылу мүмкін. Индекс – бұл тікелей жалпы қоғамдық құбылыстардың сандық сипаттамаларын салыстыру нәтижесінде алынатын салыстырмалы көрсеткіш.

Бөлімге сұрақтар:

1. Кадастр деген сөз нені түсіндіреді?

2. Жер кадастрын жүргізу қажеттігі қашан пайда болды?

3. Кадастрдың қандай түрлері болады?

4. Жер кадастрының басқа кадастрлардан қандай айырмашылықтары бар?

5. Жердің негізгі қасиеттері.

6. Ауыл шаруашылығында жер қай салада көрінеді?

7. Жерді басқа өндіріс құралдарынан, жылжымайтын мүліктерден қандай қасиеттері айырады?

8. Жер неге өндірістің мәңгі және айырбасталмайтын құралы болып саналады?

9. Жалпы түрде жер кадастрының қандай құралдық бөліктері болады?

10. Жер кадастрының негізгі міндеттері.

11. Жер кадастрының мәліметтерін есепке алу, сақтау бірлігі.

12. Жер учаскесінің анықтамасы.

13. Мемлекеттік жер кадастрының жүргізу тәртібін кім
белгілейді?

14. Қазақстан Республикасында жер кадастрының жүйесі неден құралады?

15. Жер кадастрының объектісіне нелер жатады?

16. Жер кадастрлік құжаттық мазмұнын, рәсімін, есепке алу мазмұнын кім белгілейді?

17. Жер кадастрын кім жүргізеді?

18. Жер-кадастры туралы мәліметтері бар, қандай базаларды және банктерді білесіңдер?

19. Жер-кадастры ақпаратына байланысты қойылатын талапты көрсетіңдер.

20. Негізгі территория аймағына байланысты және жер учаскелеріне байланысты мінездемелер қандай?

21. Жер кадастрының түрлері және құрамдық бөліктері;

22. Жер кадастрының принциптері;

23. Жер учаскелерін тіркеу деген не?

24. Жерлерді есепке алу деген не?

25. Негізгі есепке алудың мазмұны;

26. Күнделікті есепке алудың мазмұны;

27. Жер кадастрлық құжаттардың түрлері;

28. Жер кадастрлық қүжат және есеп беру қай деңгейде жүргізіледі?

29. Графикалық есептеу дегеніміз не?

30. Жоспарлы-картографиялық материалдарға қойылатын негізгі талаптар.

31. Түсірістер мен тексерулердің қандай түрлерін білесіз?

32. Бақылау түрлерін атаңыз.

33. Мәліметтер жинағы дегеніміз не?

34. Индекстер, олардың түрлері.

35. Есепке алу өлшемдерінің түрлері.

36. Жерлерді есепке алудың басқа есепке алу түрлерінен өзгешілігі неде?

37. Жер кадастрының шаруашылықаралық жерді үйлестіру мен байланысы неде?

38. Жер кадастрының шаруашылық ішінде жерді үйлестіруі мен байланысы неде?

3 ТАРАУ. ҚАЗАҚСТАН РЕСПУБЛИКАСЫНЫҢ ЖЕРҚОРЫ–МЕМЛЕКЕТТІК ЖЕР КАДАСТРЫНЫҢ

ОБЪЕКТІСІ

3.1 Жер кадастрыныңобъектісі және оның классификациясы

Казақстан мемлекеттік жер кадастрының мәні көбінесеоның объектісіне байланысты. Мемлекеттік жер кадастрыныңобъектісі болып, Қазақстан Республикасының барлық жерлерін қамтитын бірыңғай мемлекеттік жер қоры жатады.

Жерге мемлекеттік меншіктік барлық жерлерді, олардың мақсаты мен міндетін атқаруы және шаруашылық пайдалануына қарамастан, бірыңғай мемлекеттік жер қорына бірігуіне нақты себепші болды.

Экономикалық көзқараспен алғанда, еліміздің барлық жерін біріктірудің болуымен алғы шарты маңызды. Халық шаруашылығыныңтұтастығы, ол осы негізде, жерге меншіктіөзі жүзеге асырады. Мемлекет бұл меншікті мемлекеттік жер кадастры жүйесі арқылы есепке алады және бағалайды. Жер қорының бірлік принципі басты заң – Конституция негізінде өзінің көрінісін тапты, онда Қазақстан Республикасының барлық жерлері бірыңғай мемлекеттік жер қорын құрады деп көрсетілген.

Мемлекеттік кадастрында есептелінетін объектіге сандық және сапалық сипаттама бере алатын және жер кадастрлық, көрсеткіштер жүйесі болып саналатын белгілі топтастыру түсінігі немесе санаттар қолданылады. Кадастрлық көрсеткіштермөлшерінің сандық мәні есептелетін объектінің өзіне тән қасиеті мен мәніне байланысты болатын өлшемнің айқын бірлігі арқылы көрсетіледі. Сонымен жер қорының және оныңқұрам бөліктерінің аудандары гектармен есептеледі,алқаптардың сапасы көрсеткіштер жанында көрсетіледі.Кадастрлық көрсеткіш түрлі шамалармен жүргізіледі.Мысалы, жер ауданы жүздеген, мыңдаған және миллиондаған гектарлармен көрсетіледі.

Есептелетін объектінің түрлі негіздері бойынша топтарға бөлінуі әдеттеклассификациялау /топтастыру/ деп аталады. Қазақстанның жер қоры жер кадастрында ең алдымен жалпы аудандары және кеңістік жағдайы бойынша есептелінеді. Бірыңғай жер қорының мемлекет меншігі объектісі және шаруашылық объектісі ретінде міндет атқаруы ерекшеліктерінен келіп шығып, ол келесі негізгі жайларда: мақсатты міндет атқаруы, шаруашылық пайдалануы, сапалық жағдайы, әкімшілік-аумақтық бөлінуі, меншік түрлері бойынша есептелінеді.

Егер, қоғамдық өндірісте жердің міндет атқаруында өзгешеліктер шығатын болса, онда жер қоры жердің 1 айырмашылық топтары негізінде бөлінуі мүмкін:

1/ негізінен, өндірістің басты құралы ретінде пайдаланылатынжерлер;

2/ негізінен, кеңістік базис түрінде пайдаланылатын жерлер;

Бірінші топқа ауыл шаруашылығы және орман шаруашылығы жерлері жатады, ал екінші топқа қалған барлық жер түрлері кіреді. Бұндай бөлінулер негізінен дұрыс секілді, бірақ олар тым біржақты, ал халық шаруашылығында жерлерді пайдалану соншалықты көпқырлы.

Практикалық мәселелерді шешу үшін және жер қорын, құқықтық реттеу үшін, көрсетілген бөлінулер жеткіліксіз. Сондықтан жер қорының сипаттамасы кадастр объектісі ретінде көбірек толық болуы және оның халық шаруашылығының бөлек салаларында міндет атқаруы көрсетілуі керек. Өндірістік талабын ескере отырып, бәрінен бұрын жер сипаттарға /категорияға/ бөлінеді.

Республиканың мемлекеттік органдары республика шегінде бірыңғай мемлекеттік жер қорына билік етеді, пайдаланудың келешектік жоспарын жасайды, жерді пайдалану тәртібін белгілейді, сондай-ақ жер қатынастарын реттейді. Облыстық, аудандық /қалалық/, мемлекеттік органдар, кезегінде жерді ұтымды пайдалану және қорғау, жердің пайдаланылуы мен олардың жерге орналасуына мемлекеттік бақылау жасау бойынша көптеген мәселелерді шешеді. Сондықтан, бөлек әкімшілік-аумақтық бірлік шегінде мемлекеттік-шаруашылық органдарының шаруашылық және құқықтық қызметін жүзеге асыру, осы бөлімшелер бойынша жер қорын есепке алынуының нақты қажеттілігін тудырады. Қазақстан Республикасының аймақтары және облыстар бойынша жер қорының жағдайы, бөлінуі екінші, үшінші кестелерде келтірілген.

4-кесте мәліметтерінен көрініп тұрғандай Қазақстан Республикасының жер аумағы 272490,2 млн. га құрайды, өзара 15 әкімшілік аумақтық бірліктерге бөлінеді. Бұнда үлкен жер ауданындаҚарағанды - 42798,2 мың га, Ақтөбе - 30062,9 мың және Шығыс Қазақстан - 28322,6 мың га облыстары ие.

4-кесте. Қазақстан Республикасының территориясы, аудандар мен елді мекендер саны /01.01.2007 ж./

	Облыстар атауы	Аумағы мың га	Аудандар саны	Қалалар мен пос. саны	Ауылдық елді мекендер саны
1	Ақмола	14621,9	17	25	672
2	Ақтөбе	30062,9	12	9	413
3	Алматы	22396,3	16	28	773
4	Атырау	11863,1	7	12	154
5	Шығыс Қазақстан	28322,6	15	41	833
6	Жамбыл	14426,4	10	16	338
7	Батыс Қазақстан	15133,9	12	5	480
8	Қарағанды	42798,2	9	53	525
9	Қызылорда	22601,9	7	16	213
10	Қостанай	19601,1	16	13	694
11	Маңғыстау	16564,2	5	5	39
12	Павлодар	12475,5	10	9	411
13	Солтүстік Қазақстан	9799,3	13	5	733
14	Оңтүстік Қазақстан	11724,9	12	48	938
15	Алматы қ.	28,0	-	1	1
16	Астана қ.	71,0	-	3	9
17	Барлығы	272490	161	289	7276

Республикамызда 169 әкімшілік аудан бар, қалалар мен поселкелер саны-304, ал ауылдық елді мекендер саны - 7164. Бұл көрсеткіштер республика жер қорының мөлшері үлкен және әкімшілік бөліну объектілер санының көп екендігін көрсетеді, мұнда жер кадастры бойынша жүргізетін жұмысгар да көп болуы тиісті. Бұндай үлкен көлемді кадастрлық жұмыстарды жер ресурстарын басқару жөніндегі республикалық Агенттігі, 14 облыстық, 169 аудандық және біршама қалалық комитеттер барлық деңгейдегі әкімшіліктер мен ведомстволар, жерге орналастыру органдары және басқа да мамандандырылған кәспорындар орындауы керек.

5-кесте. Қазақстан Республикасының табиғи ауыл шаруашылық аймақтары бойынша жер қоры /мың га/ 01.01.2007 ж.

	Аймақтар	Барлық жерлер	А/ш алқаптар	Соның ішінде егістік
1	Орманды дала	758,2	506,2	262,5
2	Далалық	26448,0	23514,7	12051,8
3	Құрғақ далалық	62386,8	55617,1	10768,0
4	Шөлейт	37258,8	33858,7	205,7
5	Шөл	112152,3	83473,9	184,5
6	Тауалды-шөлді	12268,8	10241,8	1745,0
7	Субтропикалық шөл	4376,7	3800,7	51,8
8	Субтропикалық тауалды-шөлейт	3509,9	3053,5	666,0
9	Орта азия таулы облысы	10138,6	7064,4	435,2
10	Оңтүстік сібір таулы облысы	3174,3	1433,1	240,0
11	Республика бойынша барлығы	272490,2	222568,7	26610,7

Қазақстан Республикасының территориясы табиғи - климаттық, топырақтық жағдайларының әр түрлі болғандығына байланысты 10 табиғи-ауыл шаруашылық аймақтарға бөлінген /5-кесте/. Республика жерінің ең үлкен ауданы кұрғақ далалы - 62386,8 мың га, шөлейт - 37 мың га, далалық - 26448,0 мың га аумақтарында орналасқан. Ең үлкен егістік аудандары: далалық - 26448,0 мың га және далалық - 10768,0 мың га аймақтары орталығы орналасқан. Жалпы егістік ауданы республикада - 26610,7 мың га, ал ауыл шаруашылық алқаптарының ауданы- 222568,7 мың га құрайды.

3.2 Қазақстан Республикасы жер қорының жер санаттары мен жер пайдаланушылар бойынша сипаттамасы

Казақстан Республикасы жер қоры бірыңғай толық болып тұрса да, бөлек құрам бөліктерінің нысаналы қолданылу мақсаттарына байланысты ол негізгі жер санаттарына бөлінеді.

Мемлекеттік жер кадастры жүйесінің әрекеті нәтижесінде жер қорының құрамы негізінен нысаналы мақсатынасәйкес келесі негізгі жер санаттарына бөлінеді:

1. Ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлер;

2. Елді мекендердің /қалалардың, поселкелер мен ауылдық елді мекендердің/ жерлері;

3. Өнеркәсіп, көлік, байланыс, қорғаныс және өзге де ауыл шаруашылықемес мақсаттағы жерлер;

4. Ерекше қорғалатын табиғи аумақтардың жерлері;

5. Мемлекеттік орман қорының жерлері;

6. Мемлекеттік су қорының жерлері;

7. Мемлекеттік запастағы жер.

Бұл санаттар бойынша бөлінулер «Жер туралы» Жарлықтабекітілген. Санаттар бойынша жерлердің бөлінуі 4-кестеде келтірілген.

Ауыл шаруашылығы үшін берілген немесе осы мақсатқаарналған жерлер ауыл шаруашылығы мақсатындағы жерлердеп танылады. Олар шаруа қожалықтарының, азаматтардың,кооперативтердің, серіктестіктердің және басқа да жер пайдаланушылардың, ауыл шаруашылық өндірісімен айналысушыларпайдалануында болады. Бұл жерлердің бөлек санаттарғабөлінуі маңызды шаруашылық мәнге ие. Бұл қарастырылғансанаттағы жерлер ерекше бағаланады және талқыланады. Бұлжерлерді ауыл шаруашылықкәсіпорындарда, ұйымдарда, мекемелерде, олардың а/ш даму жоспарына сәйкес, базарларды а/ш өнімдерімен жәнеөндірісті шикізатпен қамтамасыз ету мақсатында пайдаланады.Елді мекенді жерлерге қалалар, қалатиптес поселкелер және ауыл елді мекендік жерлері жатады. Жалпы бұл категориядағы жерлер кеңістік базис ретінде, яғни ғимараттар мен кұрылыстар және т.б. орналастыратын орын ретінде қолданылады.

Қала жерлеріне қала шегімен шекаралығын бөліп жатқан барлық жерлер жатады. Қала шегі – бұл оларды бірыңғай жер қорының басқа санаттарынан бөліп тұратын қала жерінің сыртқы шекарасы. Оны тиісті мемлекеттік органдар бекітеді және жерге орналастыру тәртібін белгілейді. Кала жерлері құрамына: қала құрылысы жерлері, жалпы пайдаланудағы жерлер, ауыл шаруашылығына пайдаланатын және басқа алқап жерлері, қалалық ормандар иеленген жерлер, көлік және өнеркәсіптер пайдаланатын жерлер, т.б. жерлер кіреді.

Үшінші санатқа өнеркәсіп, көлік, байланыс, қорғаныс жері және ауыл шаруашылығына арналмаған өзге де жерлер жатады. Олар кәсіпорындардың, ұйымдардың, мекемелердің пайдалануына берілген. Өнеркәсіптік жерлерге қазба және өңдейтін өнеркәсіптік жерлері кіреді. Көлік және байланыс жерлеріне барлық түрдегі көлік және байланыс /темір жол, әуежай, автомобиль, су, құбыртасымалы кәсіпорындары, мекемелері және ұйымдарының жерлері жатады. Қорғаныстық жерлерге Қорғаныс Министрлігіне қажет үшін бөлінген учаскелер кіреді.

Төртінші санатқа ерекше қорғалатын табиғи аймақтық жерлер – ұлттық парктер, қорықтар, заказниктер және т.б. жатады.

Қорықтар жерлеріне жер учаскелері белгілі тәртіппен бөлінген, ғылыми және мәдени байлығы бар табиғи объектілер жатады, олар тиісті ведомствоның қарауында болады.

Бесінші – мемлекеттік орман қоры жерлері құрамына орманы бар, сондай-ақ ормансыз, бірақ орман шаруашылығының мұқтаждарына және орман шаруашылық кәсіпорындары, үйымдары мен мекемелерінің пайдалануына берілген жер учаскелері кіреді.

Алтыншы – мемлекеттік су қоры жер санатына: су айдындары /өзендер, көлдер, су қоймалары, арналар, ішкі теңіздер, аумақтық сулар/ мұздықтар, батпақтар гидротехникалық және басқа да су шаруашылығы құрылыстары орналасқан жерлер, сондай-ақ, су қорғау өңіріне,су айдындары жағаларын бойлап бөлінген жерлер

Жетінші – мемлекеттік босалқы жерлері, меншікке немесежер пайдалануға мерзімсіз немесе ұзақ мерзімге пайдалануға берілмеген жерлер жатады. Жалпы, бұл жерлер жаңакәсіпорындарды ұйымдастыру үшін қор қызметін атқарады және пайдалану мен меншікке беріледі.

Жер қоры жердің негізгі, яғни 33,2 % немесе 86824,1 мың га иеленіп жатқан ауыл шаруашылық мақсаттағы жерлер санаты болып табылады /6-кесте/.

6-кесте. Қазақстан Республикасы жер қорының санаттар бойынша құрылысы және бөлінуі /01.01.2007ж./

	Жер санаттары	Ауданы, көлемі, мың га	Жиынына % есебінде
1	А/ш мақсатындағы жерлері	86824,1	33,2
2	Елді мекендер жерлері	21938,7	8,4
3	Өнеркәсіп, көлік, байланыс, қорғаныс және басқа мақсаттағы жерлер	2519,4	0,9
4	Ерекше қорғалатын табиғи аймақтық жерлері	4540,8	1,7
5	Орман қоры жерлері	23245,5	8,9
6	Су қоры жерлері	4020,9	1,5
7	Босалқы жерлер	118068,0	45,2
8	Жер жиыны	261157,4	100

Республикамызда жер реформаларын жүргізу нәтижесінде жер құрылысында санаттар мен жер пайдаланушылар бойынша айтарлықтай озгерістер болды. Сонымен ауыл шаруашылық мақсатындағы жер үлесінің төмендеуі, олардың құрамындағы құнарсыз жыртылған жер, жаңа шаруашылық қалыптастыратын жер учаскелері құрамынакірмейтін және пайдаланбайтын учаскелердің аумақтары бос жерлер санатына қосылды. Ал ауылдық елді мекендердің жерлері - /21938,7 мың га/, орман қоры жерлері - /22222,8 мың га/ және ерекше қорғалатын табиғиаймақтар - /4540,8 мың га/, бос жерлер - /118068,0 га/ санаттарының аумақтары 1990-2007 жылдары өсті.

7-кесте. Азаматтарға жеке қосалқы шаруашылық, бақ шаруашылығы және бақшалық жүргізу үшін берілген жерлер /мың га/

Облыстар, қалалар	Жеке қосалқы шаруашылық	Бау шаруашы лығы	Бақшашылық
Ақмола	10,2	6,7	4,1
Ақтөбе	6,2	4,2	3,1
Алматы	36,3	12,1	12,1
Атырау	1,8	1,6	1,2
Шығыс Қазақстан	26,7	15,8	12,9
Жамбыл	28,1	2,4	0,4
Батыс Қазақстан	6,4	5,3	5,0
Қарағанды	11,1	14,1	14,2
Қызылорда	6,4	3,0	15,1
Қостанай	16,6	12,1	5,3
Маңғыстау	0,5	0,9	0,1
Павлодар	11.1	8,9	5,7
Солтүстік Қазақстан	25,8	7,6	5,5
Оңтүстік Қазақстан	40,3	4,9	0,3
Алматы қ.	3,0	0,6	-
Барлығы:	230,5	100,2	85,0

Республикамызда қалалардың, поселкелердің және басқа да елді мекен тұрғындарына 230,5 мың га ауыл шаруашылық жерлері меншігіне берілді, оларға жеке қосалқы шаруашылығын жүргізу үшін, 100,2 мың га – бақшаларға саяжай ұстау үшін 85,0 мың га жер берілді.

3.3 Жер учаскесі–негізгі жер кадастрлық бірлік /жер пайдалану, жер иелену, жер алқаптары түсінігі/

Жер қорының жер санаттары, яғни пайдаланушылар бойынша топтастырылуы белгілі бір жүйедегі кадастрлық бірлігімен және оның құрам бөліктерімен негізделеді. Әдетте статистикада есепке салу және бақылауға алынатын бірлік болып, есепке алу операциясы барысындағы топтастырудың алғашқыбірлігі қызметін атқаратын элемент түсініледі.
Бұндай шаруашылық есепке алу ретінде бәрінен бұрын бөлек
кәсіпорындар шығады. Жер кадастры объектісініңерекшеліктері мен болуынан шығып, Қазақстандағы негізгі бірліктерретінде кәсіпорындар емес, жер учаскелері танылады.

Жер учаскесі – бұл мақсатты міндет атқаратын, субъекттік кұқығы бар, сол сияқты жер пайдаланудағы немесе жер меншігіндегі болатын, жоспарда /картада/ және жергілікті жердешекаралары белгіленген жер аумағының учаскесі. Атап айтқанда, олмемлекетіміздегі жер қорының пайдаланылуына сипаттамалықэкономикалық мән береді. Сонымен бірге ол белгілісубъекттің пайдалану және иеленушінің қүқықтық объектісіретінде есептеледі. Яғни жер учаскелері жеке және заңды тұлғалардың иеленуінде және жеке заңды тұлғалардың тұрақты немесе уақытша пайдалануында, соның ішіндемемлекеттік кәсіпорындары, ұйымдар, мекемелер болуы мүмкін.
Жер пайдалану түсінігі түгел алғанда көп қырлы. Бұл түсініктіанықтау барысында бәрінен бұрын қоғамдық-өндірістік қатынастарға сүйену керек, олар жер пайдаланудың мәнін табиғат құбылысы ретінде анықтайды. Сондықтан, кең мағынадажер пайдалану /жерді пайдалануы/ – бұл
әлеуметтік -экономикалық құбылыс.

Оның экономикалық мәніне, құбылыстық сипат сияқты, жер пайдалану құқығы түсінігінің негізі жатады. Кәсіпорындар формалары негізін өндіріс құралдарының меншік формасы құрайды. Сонымен жер пайдалану, шындығында өндіріс әдісімен және өндірістік қатынастармен байланысты. Дегенмен жер пайдалану түрлері қоғамның өндірістік күшін дамыту деңгейімен анықталады. Нақты жерпайдаланушыларға мемлекет бекіткен, нақты жер учаскесін пайдалану оған құжат беру нәтижесінде құқықтық түрге ие болады. Жер пайдаланушыға пайдалануға берген территория шаруашылық ретінде және құқықтық қатынас бойынша ерекшеленеді. Ол бөлек тұлғаның пайдалану құқығы объектісі ретінде /шаруа қожалығы/ немесе тұлғалар тобы ретінде айқындалады.

Республикамызда жер пайдалану құқығына кәсіпорындар, ұйымдар және мекемелер сияқты азаматтар да ие. Бұл негізгі екі жер меншігі – мемлекеттік жәнеменшік түрлерімен шартталған.

Жер пайдалану түсінігі нақты экономикалық мәнге ие. Ол қоғамдық өндіріспен байланысты және тіркеуге алуға жататын, есепке алынатын және бағаланатын толық нақты территория ретінде тікелей белгіленіп қойылады. Ол негізгі кадастрлық бірліктің негізгі формасы – жер учаскесі сияқты болып келеді.

Жердің көп бөлігі жер пайдаланушыларға шексіз уақытқа /тұрақты/ пайдалануға берілген. Сондықтан бұндай жерді пайдалану түрі негізгі болып есептелінеді. Ал қазіргі жағдайда, яғни жаңа заң қабылданғаннан кейін уақытша пайдалану /қысқа мерзімді - 5 жылға дейін, ұзақ мерзімді 5-49 жылға дейін/ енгізілуі мүмкін. Және жерді уақытша пайдалану жалға берілген болып саналады. Жерлер қауымдық пайдалануға мемлекеттік заңды тұлғаларға және азаматтарға қызметтік учаскелер ретінде тұрақты пайдалануға беріледі.

Жерге жеке меншік азаматтар мен мемлекеттік емес заңды тұлғалардың меншігі түрінде болады. Меншік иесінің тиісті жерді иеленуге, пайдалануға және оған билік етуге құқығы бар. Жеке меншікке жататын жер учаскесі қозғалмайтын мүлік деп саналады. Меншік иесі өзінің жер учаскесін заң актілерінде тыйым салынбаған кез келгенмәмілелерді жасауға, атап айтқанда жер учаскесін заңдылықбабы бойынша сатуға, шаруашылыққа, серіктестікке жарналық капитал ретінде енгізуге, кепілдікке беруге және мұра етіп қалдыруға, жер учаскесін жалға беру, жалдаунемесе өтеусіз пайдалану шарты негізінде уақытша пайдалануға беруге құқылы.

Жер пайдалану құқықтарына: тұрақты, уақытша, өтімді немесе өтімсіз, иесіздендіру немесеиесіздендірмеу жатады. Жерді пайдаланушылар: мемлекеттік және мемлекттік емес, жеке және заңды тұлға, тұрақты немесе уақытша, бастапқы немесе кейінгі болып бөлінеді. Жерпайдалану құқығы: жер пайдалану құқығын ұсыну; жерпайдалану құқығын тапсыру; жер пайдалану құқығыныңзаңды мұрагерлік тәртібімен өтуі.

Жер пайдаланудың экономикалық мәнін көрсетуші - жералқаптары. Жер алқаптарының өңдіріс құралдары сияқтыжерді пайдалануда экономикалық, шаруашылық формалары болады. Алқаптардың өзара қатынасы арқылы ауыл шаруашылық өндірісіндегі жерлерді пайдалану сипаттамасы бойынша және белгілі бір шамада шаруашылықтың бағыты мен мамандандырылғандығы туралы пікір айтуға болады.

Жер алқабы деп нақты шаруашылық мақсаты үшін пайдаланылатын және белгілі бір табиғи-тарихи қасиеттеріне ие болған территорияларды айтады. Мемлекеттік жер кадастрында ол негізгі элемент болып есептеледі.Жердің құралы ретінде көрінуі оның тікелей түрденақты шаруашылық қолдануында жатыр, бұл түрде ол белгілібір жер алқабы түрінде болады, яғни нақты сол территория үшін пайдаланылады. Жерлерді ауылшаруашылығында пайдалану арқасында біз адамдар тіршілігі үшін ең керекті өнімдерді аламыз. Ауыл шаруашылықалқаптарында мәдени өсімдіктерді өсіреді және малшаруашылығына азық дайындайды. Сондықтан, бұндайөнімді алқаптар кадастрде ерекше топқа жатады - ауылшаруашылық алқаптары ретінде бөлінеді. Егістік жерлерде негізгі ауыл шаруашылық өнімдері өсіріледі, оның ішіндебірінші орында астық. Жер пайдалану құрамында уақытшапайдаланылмай жатқан жыртылған жерлер де болады. Олар тыңайма.Бұл да бөлек алқаптардың бірі болып саналады.

Көпжылдық жемісті ағаштар егілген жер учаскелері/байлар, жүзімдіктер, т.б./ ауыл шаруашылық алқаптарыныңең бағалы түрі болып саналады. Егістік жер секілді, оларжүйелі түрде күтімді қажет етеді. Егістіктен айырмашылығыучаскелерде көпжылдық ағаштарды және бұталыжерді өсіреді, жер есебінде бұл алқапты бірнеше түргешабындықтар мен жайылымдардың маңызды шаруашылық мәні бар. Оларды әдетте табиғи азықтық алқаптар деп атайды. Олар белгілі үлесті мал шаруашылығыазығы қорын жасайды. Ауыл шаруашылығында қолданбайтын жерлер - алқаптар да болады.

Жер пайдалану құрамында, пайдаланатын жерлерден басқа және пайдаланбайтын жерлер /шұңқыр, жыра, сай,батпақ, т.б./ болуы мүмкін. Оларды табиғи жағдайы бойынша есептейді. Әрбір алқаптар бөлек контурлардан тұрады. Контур деп әдетте, бір текті алқаптан тұратын және бекітілген сыртқы шекаралары бар территорияны түсінеді. Көрсеткіш ретінде ол белгілі шаруашылық мәні бар және өлшемімен сипатталады. Бөлек контурлардың аудандарын жинау алқаптардың аудандарын анықтауға мүмкіншілік жасайды. Сондықтан дәлірек контурлар бастапқы есепке алу элементі ретінде шығады және жер есебінде есеп бірлігі болады.

Бөлімге сұрақтар:

1. Жер кадастры объектісі дегеніміз не?

2. Республиканың жер қоры қандай әкімшілік – аумақтық бірліктерге бөлінеді?

3. Табиғи ауыл шаруашылық аймақтарды атаңыз.

4. Жер қорының бірлік принципі немен қорытылады?

5. Жер санаттарын атаңыз.

6. Ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлерге анықтама беріңіз.

7. Елді мекенді жерлерге анықтама беріңіз.

8. Өнеркәсіп, көлік, байланыс, қорғаныс жерлеріне анықтама беріңіз.

9. Су қоры жеріне не кіреді?

10. Орман қоры жеріне не кіреді?

11. Ерекше қорғалатын табиғи аумақтар дегеніміз не?

12. Бос жерлерді не құрайды?

13. Жер учаскесіне анықтама беріңіз.

14. Жер пайдалану және жер иеленуге анықтама беріңіз.

15. Жер алқаптарының түрлерін айтыңыз.

16. Алқап дегеніміз не?

4 ТАРАУ. ЖЕР УЧАСКЕЛЕРІН МЕМЛЕКЕТТІК ТІРКЕУ ЖӘНЕ КАДАСТРЛЫҚ ЕСЕПКЕ АЛУ

4.1 Жер кадастры жұмыстарының жүргізу негіздері

Жер учаскесінің жерін пайдалануға және (немесе) меншік құқығын алуға мүдделі физикалық және заңды тұлғалары Шымкент қаласы жер қатынастары бөліміне, жекелеген жағдайда жер учаскесі орналастырылған орны бойынша жергілікті атқару органына өтініш береді.

Өтініште көрсетілуі тиіс: жер учаскесін пайдалану мақсаты, оның нақты көлемі, орналасқан орны, сұралынатын қолдану құқығы .

Өтінішке қоса тіркеледі:

- жеке басты куәландыратын куәлік;

- салықшының тіркеу нөмірі (СТН);

- инвентарлық іс;

- жер учаскесін бекіту негізі.

Жер учаскелері меншіктер иелері атынан және жер қолданушылар атанынан жер ресурстарын басқару бойынша аумақтық органға осы сияқты өтінішпен тікелей жер –кадастрлық жұмысты орындаушы – тұлға, жер учаскесінің меншік иесі және жер қолданушылар атынан жер ресурстарын басқару бойынша аумақтық органға осы сияқты өтінішпен тікелей жер – кадастрлық жұмысты орындаушы – тұлға, жер учаскесінің меншік иесі және жер пайдаланушының рәсімделген сенімхаты бар болса өтініш жасай алады.

Жер қатынастары бөлімі жер учаскесінің меншік иесі және жер пайдаланушылар, немесе жер – кадастр жұмыстары іске асырушы олардың өкілетті тұлғасына бекітілген тәртіпте қажетті мәліметтер (геодезиялық тірек желісінің қосынының координат каталогы, жер-кадастрлық істерінің көшірмесі және басқа да) кімге жұмыс жасалады. Жер учаскесіне қатысты, сонымен бірге көршілес жер учаскесінің қажеттілігі бойынша мәліметтер ұсынылады.

Жұмыс сапасы үшін және мәліметтің растылығына жер-кадастрлық жұмыстарын орындаушы тұлға жауап береді.

Жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық комитет көлем және мақсатты нысанды анықтау үшін тұрғылықты орны бойынша жер учаскесін зерттеумен ұсынылған құжатты тексеруді іске асырады. Айтылған өзгерістер болғанда, олар бекітілген тәртіпте атқару органында қайта бекітілуге жатады.

Жер учаскесінің шекарасын белгілеу (қайта белгілеу) табиғи шартқа, геодезиялық қамтамасыз ету, жоспарлы-картографиялық материалдардың барлығына, геодезиялық құралдармен жабдықталу деңгейінің мүмкіндігі кезекті тәсілдермен орындалады:

- геодезиялық;

- аэрофотогеодезиялық.

Тәртіп бойынша жер учаскесінің шекарасын (қайта белгілеу) белгілеу бойынша жұмыстарды іске асыруда геодезиялық (теодолиттық жолдар, қиылыстырулар, полярлық әдістер және перпендикулярлық әдістер). Жер учаскесінің бұрылыс нүктелерінің координатымен анықталады.

Жер учаскесіне пайдаланушылар немесе меншік иесі тілек бойынша нақты координатсыз шекара (қайта белгілеуге) белгілеуге жіберіледі немесе (координатты анықтаудың графикалық тәсілі) берілген аумақ түрі үшін масштаб талаптарына және сапасы бойынша жауап беретін аэрофото жоспарлар және қазіргі карта негізінде графикалық координатын анықтаумен белгіленеді. Жер учаскесі жоспарында бұрылыс нүктесі координаты жоқ болғаны туралы тиісті жазба жасалады, немесе қор масштабының көрсетілуімен графикасы мен координаты анықталады.

Жер учаскесінің шекарасын (қайта белгілеу) жер учаскесінің меншік иесі және жер пайдаланушылар, немесе олардың өкілетті өкілдерінің қатысуымен белгіленеді. Жер учаскесінің шекаралары елді мекенде белгіленген үлгідегі межелік белгілермен бекітіледі.

Жер учаскесінің шекарасын (қайта белгілеу) белгілеу бойынша жұмыстар нақты жүйемен орындалады:

- Дайындық (кіріс материалдарын жинау, геодеректердің үзіндісін алу, жұмыс сызбасын дайындау және т.б.);

- Далалық (бұрыштарды геодезиялық өлшеу және желі шаралары, шекараларды тану, межелік белгілерді қою, шекаралардың желісін айдау т.б.с.).

- камеральды (далалық өлшем материалдарын өңдеу, көлемін есептеу, соңғы құжаттарды рәсімдеу);

Жер учаскесінің шекарасын белгілеу бойынша жұмысты аяқтағаннан кейін жер – кадастрлық картасына координаттары бойынша учаскенің шекарасы енгізіледі, егер координаттар анықтамаса, онда учаске шекарасы сипаттау бойынша байланыстыра картаға, топографикалық карта және жоспарға, фотокартаға, фотожоспарға (фото сызба) жасанды түрде енгізіледі. Жер учаскесінің контурында шекарасының координаты анықталғаны қисық сызықпен штрихтеледі.

Жер кадастрлық картасына (сызбасына) шекараларды енгізгеннен кейін жер – кадастрлық нөмірін беру туралы тізімге кіргізу жолымен кадастрлық нөмер беріледі.

Кадастрлық номер иерархиалық құрылымы бар, аумақтық бірлікке сәйкес 4 деңгейден тұрады:

- А – Республикалық мәндегі қала және облыстың коды;

- Б – облыстық мәндегі қала немесе әкімшілік ауданының коды;

- В – есеп тоқсаны коды;

- Г – жер учаскесінің нөмірлері.

1-сурет.

19-309-139-487

А – бірінші деңгейінде екі разрядты ондық сан Қазақстан Республикасы Үкіметінің 06.06.1996 жылғы №710 Қаулысының 1 тіркемесі «Жер учаскелерінің кадастрлық нөмірін қалыптастыру мақсаты үшін облыстық сәндегі қала және әкімшілік ауданның берілген код тізіміне» сәйкес республикалық мәндегі қала немесе әкімшілік - аумақты 19 коды бар.

Б – екінші деңгейінде үш разрядты ондық санды кадастрлық нөмірде Қазақстан Республикасы Үкіметінің 6.06.1996 жылғы №710 қаулысының екінші тіркемесі «Жер учаскелерінің кадастрлық нөмірін қалыптастыру мақсаты үшін облыстық мәндегі қала және әкімшілік ауданының берілген код» тізіміне сәйкес облыстық мәндегі қала және әкімшілік ауданы коды көрсетілуді Шымкент қаласы 309.

Үшінші деңгейдегі кадастрлық нөмірде облыстық мәндегі қала немесе әкімшілік ауданының бөлігі болып табылатын квартал есеп коды көрсетіледі.

Кадастрлық бөлулер 1996 жылы қала құрылысын аумаққа бөлу материалдарын, орман құрылысы материалдарын негізін пайдаланумен электронды түрде (вектор) орындалған.

1:10000. Кадастрлық кварталдардың жалпы саны 139 құрайды.

Төртінші деңгейде – төрт разрядты сандар, есеп кварталындағы жер учаскесінің реттік саны.

Кадастрлық нөмірді құру мысалы: 19-309-139-487

Жер учаскесіне кадастрлық номер берілгеннен кейін Бірегей мемлекеттік жер реестрі дерегіне ену үшін тапсырыс бланкасы толтырылады.

Жер – кадастрлық құжаттары келесі талаптарға сәйкес болады.

Орындау бекітілген үлгідегі бланкада барлық деректермен толтырумен жүргізіледі. (Орган, мекеме, ұйым атаулары, олардың берген құжатының нөмірі, күні, адресат (құжат алушының) көрсетіледі.

Жер учаскелерінің шекарасын (сызба) жоспарын дайындау, мемлекеттік актісін дайындау.

Жер ресурстарын басқару бойынша орталық өкілетті орган бекіткен техникалық талаптарымен және жер учаскесіне құқығын куәландыратын құжаттарды облыстық өкілетті органы берген (республикалық мәндегі қала) болып табылатын тіркеме).

- жер учаскесіндегі жеке меншіктегі – жеке меншік құқығы актісі;

- тұрақты жер пайдалану – тұрақты жерпайдалану құқығы актісі;

Уақытша өтеулі жер пайдалануда – уақытша өтеулі жерпайдаланулар құқығы актісі.

Жер учаскесінің меншік құқығы актілер заңды тұлғалар және азаматтарға акт бланкасын беру туралы, тұрақты жер пайдалану құқығына, уақытша өтеулі жерпайдалану Қазақстан Республикасы Үкіметі Президентінің Жарлығы қазіргі күші бар 22.12.1995 жылғы №2717 «Жер туралы» заңымен, ҚР Үкіметінің 22.08.2003 жылғы №851 «жер учаскесіне құқықты куәландыратын құжаттардың формаларын бекіту туралы» заңмен бекітілген. Жер учаскесіне меншік құқығы актісі, тұрақты жерпайдалану құқығы немесе уақытша өтеулі жерпайдалану қазақ және орыс тілдерінде жасалады.

Акт екі данадан жасалады: біріншісі жер учаскесінің меншік иесіне беріледі, ал екіншісі Қазақстан Республикасы жерге орналастыру және жер кадастры бойынша мемлекеттік комитеті аумақтық органына сәйкес сақталады. Тұрақты жер пайдалану құқығы актісі бланкасы, жер учаскесіне меншік құқығы жоғары сапалы ақ қағазда дайындалады.

Жер учаскесіне қатысты көлемнің ұсынылған немесе пайдалануға сәйкес берілген бланк 210х300 мм және 300 х 420 мм құрайды.

Акт бланкасының таңдалған көлемінің негізгі талаптары болып, жоспар масштабындағы жер учаскесінің шекара желі өлшемі бейнелейді. Актінің титул жағы (бірінші беті) көкшіл түспен болып және мазмұны мынадай болуы керек:

- Қазақстан Республикасы Мемлекеттік гербі

- актінің атауы;

- көркемдік рама;

- қорғаныш торы.

Екінші бетінде сұр түспен кадастрлық нөмер, рет бойынша журналда берілген акті нөмірі, жер учаскесінің меншік иесі немесе заңды тұлғаның атауы, тұрғылықты мекен-жайы жазылады. Жер учаскесінің мақсатты нысаны көлем (га).

Жер учаскесін шектеу немесе уақытында тоқтату.

Актіні беру негізі.

Үшінші бетте жер учаскесінің жоспары, оның орналасу орны, көршілесін сипаттау және байланыстыру желісін шығаруы орналасады. Төртінші бетте жер учаскесінің бөгде меншік иелері және жер пайдаланушылар оларға бекітілген жер көлемі тізім таблицасымен орналасады, тұрақты жер пайдалану құқығы, жер учаскесіне меншік құқығы актісін жазатын кітапқа актіні беру жазғанындай қандай нөмірмен жазылғаны,сонымен бірге актіні жіберген жерге орналастыру және жер қатынастары бойынша тиісті орган төрағасының аты, жөні, тегі, қол қою орны, актіні беру күні көрсетіледі.

Жер учаскесі толық қалыптасып бітті деп есептеледі, егер оның шекарасы белгіленсе және кадастрлық ісі ашылса.

4.2 Жер учаскелерін мемлекеттік тіркеудің мақсаттары мен әдістері

Жер туралы құқықтарды мемлекеттік тіркеудегі мемлекеттік органдар компетенциясы.

Мемлекетті басқарудағы жер туралы құқықты мемлекеттік тіркеу бір бағыт болып табылады.

Ең алғаш тіркеу органы, Қазақстан Президенті «Жылжымайтын мүліктер құқықтарын мемлекеттік тіркеу және іс-әрекетте» Жарлығы 1995 жылдың 25 желтоқсанында шыққан жарлық ҚР Әділет Министрлігінде орган болып бекітілген.

Көптеген мелекеттерде тіркеу жүйесі титулдары келесі сипаттамада қабылданған:

- кадастрлық шаралар ереже бойынша кәсіпорын орындайды;

- құқықтық анализдеу ереже бойынша кәсіпорын орындайды;

- тіркеуді (жазбаны) ереже бойынша мемлекеттік орган толтырады;

- тіркеу жасаған орган, кепілдікке береді;

- жылжымайтын мүліктер құқықтарын мемлекеттік тіркеу және іс-әрекету бойынша әділет органдары қызметтерін қарастырайық.

ҚР «Әділет органдары туралы» заңның 1 бабына сәйкес 2002 жылдың 18 наурызындағы, ҚР Әділет органдары болып билікті орындайтын өздерінің компетенциясы шегінде құқықпен қамтамасыз ету мемлекет қызметіне, заң ережесін қолдайтын мемлекеттік жұмыс органдарында, ұйымдарда, қызметкерлер және азаматтар, құқықты қорғауда қамтамасыз ету және ұйымдарда және азаматтардың заңды қызығушылығы.

Әділет органының бір міндеті заңдағы 3 бапқа сәйкес заңды тұлғалардың мемлекеттік тіркеуде жүзеге асыру, жылжымайтын мүлік және іс-әрекет құқын, жылжитын басқада мүліктердің түрін кепіл, нормативті құқылық актілер орталықтандырылған мемлекеттік органдарда, сонымен қатар Қазақстан Республикасының нормативті заңды актілерін мемлекеттік есепке алуды жүзеге асыру және бақылау. Әділет органы осы міндеттерді жүзеге асыруда келесі функцияларды орындайды:

- мемлекеттік тіркеуде жүзеге асыру;

- нормативті құқық актілерін орталықтандырылған мемлекеттік органдардың мемлекеттік тіркеу маслихаттарда, әкімшіліктерде және әкімдер, Қазақстан Республикасының актілері нормативті құқықты Мемлекеттік реестрлеуге енгізу;

- заңды тұлғаларды мемлекеттік тіркеу, өкілеттіктерде және филиалдардағы тіркеуді есепке алу сонымен қатар бірыңғай мемлекеттік тіркеу заңды тұлғаларды және филиалдар реестры;

- азаматтық актілерді мемлекеттік тіркеу жайы;

- көпшілік үшін жарияланған мемлекеттік органдардағы нормативті заң актілері тіркелген тізім.

Қазақстан Республикасының Әділет министрлігінің жарлығына сәйкес комитеттің тіркеу қызметі, бекітілген жарлықта Қазақстан Республикасының Үкіметі 2004 жылдың 28 қазанында №1120 «Қазақстан Республикасындағы Әділет министрлігінің сұрақтары», тіркеу қызметінің Комитеті Қазақстан Республикасындағы Әділет министрлігі болып ведомостволық құзыреті Қазақстан Республикасы Әділет министрлігі, бақылау-бағдарлау функциясын және арнайы орындау, сонымен қатар жылжымайтын мүлік құқын мемлекеттік тіркеу сферасында басшылық ету, жылжитын мүлік залогын тіркеу және заңды тұлғалардың.

Комитет өзінің қызметін Конституцияға және Қазақстан Республикасының заңына, Президент актілері, Қазақстан Республикасы Үкіметінің, басқада нормативті құқық актілері, сонымен қатар Ережеге сәйкес жүзеге асырады.

Комитетте заңды тұлға болып саналады ұйымдастырылған мемлекеттік мекеме формасында, мөрі бар және мемлекеттік тілдегі мөрі, арнайы бланк үлгілері, сонымен қатар банкте заңды есеп шоты бар.

Комитетте өз атынан азаматтық-құқыққа қатысты өз атынан кіреді.

Комитет өздерінің компетенциясы бойынша заңды түрде орнатылған бұйрықтарды шығарады, Қазақстан Республикасында заңды күші бар.

Құрылымы және штат жеңілдіктері Комитетте бекітеді Қазақстан Республикасы Үкіметінде:

- кадастрлық шаралар, ережеге сай, кәсіпорындармен іске асырылады;

- құқықтық талдау, ережеге сай, кәсіпорындармен жүргізіледі;

- тіркеуді, ережеге сай, мемлекеттік орган іске асырады;

- кепілдікті тіркеуді жүргізетін орган береді.

Жылжымайтын мүлік және олармен мәмілелерге құқықты мемлекеттік тіркеу бойынша әділет органдарының қызметін қарастырамыз.

2002 жылғы 18 наурыздағы «Әділет органдары туралы» ҚР Заңының 1 бабына сәйкес ҚР әділет органдары атқарушы билік органдары болып табылады, олар өздерінің құзыреттілігі шегінде мемлекет қызметін құқықтық қамтамасыз етеді, азаматтар мен ұйымдардың құқы мен заңды мүдделерін қорғауды қамтамасыз ететін мемлекеттік органдар, ұйымдар, лауазымды тұрғалар және азаматтардың жұмысында заңдылық режимін қолдайды.

Әділет органдарының міндеттерінің бірі берілген заңның 3 бабына сәйкес заңды тұлғаларды, жылжымайтын мүлікке және олармен мәмілелерге құқықты, жылжымайтын мүліктің жеке түрлерінің кепілін, орталық мемлекеттік органдардың, жергілікті өкілетті және атқарушы органдардың нормативті құқықтық актілерін, азаматтық жағдай актілерін мемлекеттік тіркеуді іске асыру, сондай-ақ ҚР нормативті құқықтық актілерін мемлекеттік есепке алу және оны бақылауды жүргізу болып табылады.

Осы міндеттерді іске асыру үшін әділет органдарына мемлекеттік тіркеуді жүргізу саласында келесі функциялар жүктелген:

- орталық мемлекеттік органдардың нормативтік құқықтық актілерін мемлекеттік тіркеу, мәслихаттардың, әкімшіліктердің және әкімнің нормативтік құқықтық актілерін мемлекеттік тіркеу, ҚР нормативтік құқықтық актілерінің Мемлекеттік тізілімін жүргізу;

- заңды тұлғаларды мемлекеттік тіркеу, филиалдар мен өкілеттіктерді есептік тіркеу, сондай-ақ заңды тұлғалардың біртұтас мемлекеттік тіркелімін және филиалдар мен өкілеттіктер тіркелімін жүргізу;

- азаматтық жағдай актілерін мемлекеттік тіркеу;

- мемлекеттік органдардың тіркелген нормативтік құқықтық актілерінің тізімін жариялау;

- жылжымайтын мүлікке және олармен мәмілелерге құқықты мемлекеттік тіркеу, құқықтық кадастр жүргізу, жылжымайтын мүлік кепілін тіркеу және жылжитын мүлік кепілінің тізілімін жүргізу.

Әділет органдары жүйесінде ҚР Әділет министрлігінің тіркеу қызметінің Комитеті құрылды, оған жылжымайтын мүлік және олармен мәмілелерге құқықты мемлекеттік тіркеу және құқықтық кадастрды жүргізу функциясы жүктелген.

2004 жылдың 28 қазанында ҚР Өкіметінің қаулысымен бекітілген №1120 «ҚР Әділет министрлігінің мәселелері» ҚР Әділет министрлігінің тіркеу қызметі Комитеті арнайы атқару және бақылау-қадағалау функцияларын, сондай-ақ жылжымайтын мүлікке және олармен мәмілелерге құқықты, заңды тұлғаларды мемлекеттік тіркеу және жылжымайтын мүлікке кепілді тіркеу саласында басшылықты іске асыратын ҚР әділет Министрлігінің құзыреті шегіндегі ведомство болып табылады.

Комитет өзінің қызметін Конституцияға және ҚР заңдарына, ҚР Өкіметінің, Президентінің актілеріне, басқа нормативті құқықтық актілерге, сондай-ақ берілген Ережеге сәйкес іске асырады.

Комитет мемлекеттік мекеменің ұйымдастыру-құқықтық формасындағы заңды тұлға болып табылады, мөрі және мемлекеттік тілдегі атауымен мөртаңбаны, белгіленген үлгідегі бланклері, сондай-ақ заңнамаға сәйкес банктерде есеп-шоттары бар.

Комитет өз атынан азаматтық-құқықтық қатынасқа түседі.

Комитет өзінің құзыреті мәселесі бойынша заңнамамен белгіленген тәртіпте ҚР аумағында міндетті күшке ие бұйрықтар шығарады.

Комитеттің құрылымы мен штат құрамының лимиті ҚР Өкіметімен бекітіледі.

Комитеттің қаржылық жүргізуі мемлекеттік бюджет тарапынан ғана жүзеге асырылады.

Комитетке кәсіпшілердің субъектілерімен олардың функциялары көмегін міндеттерді орындауға келісім шарттарды қатынасқа түсуге тиым салынады. Комитетке заңды актілермен мемлекеттік бюджет пайдасына түсетін пайданы жүзеге асыру құқығы берілген.

Комиттетің басты мәселелері болып:

1. Жылжымайтын мүлікке мемлекеттік тіркеу құқығын және олармен келісім шарт жүргізеді, заңды тұлғаларды, жылжымалы мүліктің келісімін тіркеу, филиалдардың және өкілдердің есептік тіркеуін жүзеге асыру;

2. Құқықтық территориалдық органдардың жұмысы және мемлекеттік республикалық Комитеттің подведомостволық өндірісін ұйымдастыру;

3. Құқықтық кадастрды, заңды тұлғалардың, бірыңғай мемлекеттік тіркеуші және филиалдар мен өкілдердің реестрін енгізуі.

4. Жылжымайтын мүлікке мемлекеттік тіркеу құқығын және олармен келісім шарт жүргізуді, заңды тұлғалардың жылжымалы мүліктің кепілін тіркеу, филиалдар және бірыңғай методологиялық базаны өндіру.

Комитет заңмен белгіленген тәртіпте келесі функцияларды жүзеге асырады:

1. Заңды тұлғаларды мемлекеттік тіркеу және филиалдар мен өкілдерді есептік тіркеу;

2. Жылжымайтын мүлікке Мемлекеттік тіркеу құқығын және олармен келісім шарт жүргізу бойынша заңды тұлғаларды, жылжымалы мүліктің кепілін тіркеу бойынша филиалдың және өкілдердің есептік тіркеуін жүзеге асыру;

3. Заңды тұлғалардың мемлекеттік тіркеу мәселесі жөнінде филиалдардың және өкілдердің есептік тіркеуі жөніндегі территориялды құқықтық органдардың әдістемелік көмек көрсетуі, сондай-ақ жылжымайтын мүлікке мемлекеттік тіркеу құқығы және онымен келісім шарттар жүргізу, жылжымалы мүлік көпіне тіркеу жүргізу мәселесі бойынша мемлекеттік өндірісінің подведомостволық комитеті;

4. «Заңды тұлғаларды мемлекеттік тіркеу » заңды күші бар ҚР Президенттік жарлығының орындалуын бақылауды жүзеге асыру және өзгеде нормативтік құқықтық актілердің орындалуын қадағалау;

5. Заңды тұлғаларды мемлекеттік тіркеу мәселесі жөнінде және филиалдар мен өкілдерін есептік тіркеу жөніндегі территориялды заңды органдардың әрекетін, сондай-ақ жылжымайтын мүлікке және онымен келісім шартты жүзеге асыру және жылжымалы мүлік кепілін тіркеу. Мемлекеттік тіркеу жөніндегі Республикалық мемлекеттік подведомостволық комитеті әрекетіне арыздарды қарастыру.

6. Құқықтық кадастрды, заңды тұлғалардың бірыңғай мемлекеттік тіркеуі және филиалдар мен өкілдердің реестрін енгізу;

7. Жылжымайтын мүліктің бағасы бойынша лицензияларды жүзеге және ақылы заңды қызмет көрсетуді жүргізу;

8. Заңды тұрғыдан берілген өзге функциялар.

Комитетке заңды тәртіппен бекітілген мәселелерге сәйкес келесі құқықтарға ие:

1. Заңды тұлғаларды, филиалдарды және өкілдерді тіркеу;

2. Комитеттің компетенциясына кіретін мәселелерге бақылау жүргізу;

3. ҚР територияларда міндетті күші бар бұйрықтар шығаруға;

4. Мемлекеттік органдардан, өзге ұйымдардан, олардың міндеттемелік тұлғаларын ақпарат пен материалдары алу;

5. Оған берілген мүліктен жүргізуді жүзеге асыру;

6. Заңға сәйкес өзге де құқықтарды жүзеге асыру.

ҚР Заң Министрлігінің ұсынысымен ҚР Үкіметінің тарапынан қызмет бабына Комитетті председатель басқарады. Комитеттің председателі ҚР Заң Министрлігінің қолдауымен қызмет бабына орнықтырып және босатылатын орынбасары болады. Комитет төрағасы Комитетің жұмысын ұйымдастырады және басқарады.

Комитет төрағасы Комитеттің жұмысын ұйымдастырып және Комитеке жүктелген мәселелердің орындалуына жауап береді.

ҚР Заң Министрлігі тіркеу Комитетінің құрылысындағы жерге тіркеу құқығын жылжымайтын мүлікті тіркеу құқығын басқару және онымен келісім - шарт жүргізу, жылжымалы мүліктің көмегімен айналысады.

Жылжымайтын мүлік және онымен келісім - шарт жүргізу, жылжымалы мүлік кепіліне тіркеу құқығынын басқару құқық иеленушінің немесе мемлекеттік органдардың тапсырыс берушінің негізінде жүргізіледі.

Басқару органы тапсырыс берушінің құжаттарының түгелдігін тексереді:

1. Жылжымайтын мүлікке тіркеу құқығын беру өтініші;

2. Жылжымайтын мүлікке тіркеу құқын беретін құжаттар;

3. Тіркеу органдарының қызметіне төлем ақысын көрсететін құжаттар;

4. Өтініш берушінің жеке басты қуәлігі, сондай-ақ заңды тұлға өкілінің беделін көрсететін құжаттар.

Құжаттар түгел болмаған жағдайда Басқару органы онымен келісім - шарт жүргізуден, тіркеуге қабылдаудан бас тартады.

Басқару органы жылжымайтын мүліктің пайда болу, тоқтау, ауысу, шектеу құқығын көрсететін құжаттың дұрыс рәсімделгендігін және қажетті көлемде тапсырылғандығын тексеру керек.

Жылжымайтын мүлік құқығын тіркеуде құжаттарды алу кезінде Басқару органы құжаттардың түскен датасын, сағат, минутын тіркеу қажет.

Басқару органы өтініш берушінің құқығын түркеді құжаттарды тіркеу органына берген мерзімнен 5 күндік мерзімде жүргізу қажет.

Басқару органы жұмысының тіркеуі тоқтату немесе бас тарту кезінде құқықтық кадастрға жазылып толтырылады.

Басқару органы жылжымайтын мүлікке құқықтық тіркелгені және жүргізілген тіркеу жайына мәлімет кез келген жаққа ақылы түрде беруге құқығы бар, ал заңмен қарастырылған жағдайда жазбаша түрде көрсеткен 5 күн жұмыс мерзімінде ақысыз беріледі.

Жылжымайтын мүлікке, көбінесе жерге, келісім шартты тіркеу заңды күші бар 1995 ж. 25 желтоқсанында қабылданған «Жылжымайтын мүлікке және онымен келісім - шарт жүргізу құқығын мемлекеттік тіркеу туралы» ҚР Президентінің Жарлығының 22 бабымен жүргізіледі:

- жылжымайтын мүлік пен келісім шарттардың орындалуы оның тіркелген уақытынан бастап жүргізілді деп есептеледі;

- тіркелетін келісім - шарттар келісімді жүргізетін жақтың толық аты жөні және қолын, жылжымайтын мүлік объектісінің қысқаша сипаттамасы, оның орналасуы жайында, сондай-ақ тіркелетін құқық жайында құжаттар болуы керек;

- егер келісім - шарт нотариалды бекітілмесе, тіркеу органы келісім - шартты тұлға қолының растығын, сондай-ақ олардың түпнұсқасын тексеру қажет;

- егер жылжымайтын мүліктен келісім - шарт қажетті түрде жүргізілсе, бірақ бір жақ тексеруден бас тартса, сот бір жақтың талап етуінен келісім шартты тіркеу жөніндегі келісім - шарт сот келісіміне сәйкес тіркеледі.

Жерге құқықты мемлекеттік тіркеудің тәртібі мен шарты заңды күші бар 1995 ж. 25 желтоқсанда қабылданған «Жылжымайтын мүлікке және онымен келісім - шарт жүргізу құқығын мемлекеттік тіркеу туралы» ҚР Президентінің Жарлығымен және ҚР Үкіметінің қаулысы арқылы бекітілген.

Жерге құқықты тіркеу елікті болып табылады.

Жылжымайтын мүлікке және онымен келісім-шарт жүргізу құқықтық тіркеуді тіркеу органы - ҚР Заң Министрлігі және Заң органдарының подведомоствосындағы құқық иеленушінің өтініші негізінде немесе өкілетті мемлекеттік органдардың негізінде жүзеге асырылады.

Тіркеуші жерге құқықтың қолданылу растығын анықтайтын жағдайда тексеру керек.

Өтініш беруші қажетті талаптарға сай болуы керек: әрекет қабілеті және құқықтық қабілеті бар болуы керек.

Өтініш беруші ретінде меншік иелері мен жерге басқа құқығы бар мемлекеттік тіркеуді міндетті қажет ететін, сонымен қатар ҚР азаматтары, азаматтығы жоқ адамдар, шетел азаматы, Қазақстандық және шетелдік заңды тұлғалар, халықаралық ұйымдар, мемлекеттік органдар шыға алады.

Кәмілеттік жасқа толмаған 14-18 жас арасындағы, сондай-ақ әрекет қабілеттілігі шектеулі деп сотпен шешілген тұлғалар жылжымайтын мүлікке және онымен келісім - шарт жүргізуі құқығын тіркеу туралы өтінішті заңды өкіл көмегімен жүргізіледі.

Жер төлемінің екі не одан да көп тіркелетін секторда аудан, қалаларда табылған жағдайда мұндай объектіге құқықты тіркеу әрқайсысына жеке орындалады.

Өтініш беруші тіркеу органына:

1. Жер төлеміне құқықты тіркеу жайында өтініш

2. Жер төлемін құқықты растайтын құжаттар.

3. Тіркеу органының көрсеткен қызметін банктен төлемін көрсететін қағазға төлем ақысын көрсететін құжаттар.

Жеке тұлғаның өтінішінде тіркеу органының аты, өтініш берушінің аты - жөні, тегі, мекен жайы, жеке бас куәлігі, жер учаскесінің орналасқан жері және аты, тіркеу құқығының категориясы керекті құжаттардың тізімі және басқа бекітілген түрге сәйкес мәліметтер көрсетілуі қажет.

Заңды тұлғаның өтінішінде: тіркеу органының аты, заңды тұлғаның аты заңды мекен жайы, жер учаскесінің орналасқан жері және аты, тіркеу органының категориясы керекті құжаттың тізімі және басқа бекітілген түрге сәйкес мәліметтер көрсетілуі қажет. Сондай-ақ заңды тұлға тіркеу жайлы куәлікті, сауда реестрынан көшірмесі және осы мемлекеттің заңына сәйкес берілген субъект заңды тұлға екенін растайтын басқа да құжаттарды көрсетеді.

Заңды тұлғаның өтініші оның бастығымен немесе орынбасарымен жазылуы керек. Өтініш және оған қосылатын басқа құжаттар тіркеу органына құқық иеленушінің өзімен жеке немесе сенімді адаммен тапсырылады.

Өтініш беруші құжаттарды, жеке бас куәлігін көрсету қажет, ал заңды тұлғаның өкілі оның беделін көрсететін құжатты да көрсетуі қажет.

Жылжымайтын мүлікке құқықты тіркеу құжатын алған кезден тіркеу органы құжаттың түскен күнін, сағатын, минутын тіркеу қажет.

Тіркеуге құжаттардың түскен күні, сағаты және минуты көрсетілген тиісті құжаттардың алынғаны туралы тапсырыс берушіге қолхат беріледі.

Құқық беретін құжаттардың сәйкес немесе сәйкес еместігі фактісін тіркеуші жүзеге айқындайды.

Тіркеуге қабылданатын құжаттардың дұрыстығын тексеру, егер құжаттар нотариат тәртібімен куәландырылмаған жағдайда жүзеге асады.

Тіркеуші мәтін мен басқадай өшіру белгілерін, айтылмаған сызулар мен түзетулерді, олардың тұпнұсқаға сәйкестігін айқындау жолымен мүмкін болатын тазартуларды белгілеу үшін құжаттарды тексереді.

Құқық беретін құжаттарды тексеру, ол құжаттың шүбасыздығын тексереді және осы құжат түріне арналған заңдарда қарастырылған талаптарға сай жүзеге асырады.

Құжаттардың дұрыс рәсімделгенін анықтаған тіркеуші негізгі құқық беретін құжаттарды мұрағат және электрондық банк негіздерімен салыстырады.

Құжаттардың тұпнұсқасына күмән келтірмеген жағдайда, олардың дұрыс рәсімделгенде және олардың мазмұны мұрағат және электрондық банк негіздерімен сәйкес келген жағдайда тіркеуші өтінішке «Тексерілді» деген бөлімді толтырады, күнін және өзінің фамилиясын көрсетеді.

Құқықты куәландыратын құжаттарды тексеру аяқталған соң және құқықтық кадастрдың тіркеу парағына жазылған соң барлық құжаттар тізім бойынша мұрағатқа өткізіледі.

Егер тіркеуден бас тартқан немесе тоқтатылған жағдайда тіркеуге түскен құжаттарды тіркеу кітабына жазылады. Талап берушіге жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді тіркеуден бас тартудың немесе тоқтатылу себебі туралы жазбаша нысанда хабар жіберіледі. Тіркеуден бас тартқан жағдайда өтініш жабық деп саналады және өтініш беру басымдылығы сақталмайды.

Жылжымайтын мүлікке құқықтарды тіркеуден бас тарту келесідей негіздемелер бойынша жүзеге асады:

- сенімсіз адам өтініш берсе немесе жеке басын куәландыратын құжаты және өкілеттігі болмаса;

- құжаттарда тазартулар, қосымша жазулар жазылған, сызып тастаған сөздер мен өзгеде ескертілмеген түзетулер болса;

- құжаттардың түпнұсқасында немесе олардың көшірмелерінде қажетті қолдар мен мөрлер болмағанда, мекен-жайлары, аты-жөндері немесе заңды тұлғалардың атаулары дұрыс көрсетілмегенде;

- талап беруші құжаттар жиынтығын толық немесе дұрыс рәсімдемеген жағдайда;

- тіркелуге төленетін алым туралы құжат болмағанда;

Шектеулі құқық, сонымен қатар жер учаскілеріне қатысты мәмілелер талап берушінің өтініш берілген күннен бастап он күн ішінде тіркелуге тиіс. Белгіленген мерзімнің уақыты бұзылған жағдайда талап беруші жоғарғы (өкілетті адамға) немесе сот органдарына шағымдана алады.

Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу, жылжымайтын мүлік объектілерін белгіленген заңдар жүйесінде белгіленген тәртіппен Құқықтық кадастрдың тіркеу парағына жеке-жеке жазады.

Құқықтық кадастр жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді бірыңғай жүйеде мемлекеттік тіркеуде негізгі құжат болып саналады және ол осы құқықтарға қатысты құқықтық, экономикалық, техникалық сипаттамаларды құрайды.

Тіркеу парағы жылжымайтын объектілер туралы мәліметтер тізімінен тұрады. Тіркеу парағының нысанын Қазақстан Республикасы Үкіметі бекітеді.

Тіркеу қағаз түрінде және электрондық тасу түрінде жүзеге асады. Тіркеудің автоматтандыру жүйесіне толық өткенге дейін, егер қарама-қарсы мәліметтер пайда болған жағдайда, қағаз түріндегі тіркеу басымдылық көрсетеді.

Жер учаскілеріне құқық және онымен жасалатын мәмілелерді тіркеу келесі жүйе бойынша жүзеге асады:

- субъектілерден тіркеуге өтініш және қажетті құжаттар алу;

- тіркеуге қабылданатын құжаттарды тіркеу кітабына өтініштер тіркеуге қабылданғаны туралы мәліметтерді енгізу;

- өтініштегі ұсынылған құжаттарға қабылдау кітабындағы номерді беру;

- тіркеуші тіркелуге түскен құжаттарды тіркеу кітабында тіркелген өтініштің номері, өзінің фамилиясы көрсетілген қолхатты талап берушіге беру;

- тіркеуге қабылданатын құжаттардың дұрыстығын тексеру, егер олар нотариат тәртібімен куәландырылмаған жағдайда;

- белгіленген тәртіпке сәйкес тіркеу парағына жазады;

- тіркеу мерзімінің біткеніне байланысты талап берушіге тіркеуші органның тіркелген күні көрсетілген құқық беретін құжаттардың тұпнұсқасын (нотариалды куәландырылған көшірмелері) қайтарып беру, сонымен қатар өтініш бойынша мемлекеттік тіркелу туралы куәлік беру;

- тіркеуші орган өтініш берушінің талабы бойынша тіркелуге ұсынылған құжаттарға қол қоюы арқылы куәландыруға міндетті;

- жер учаскісіне құқық осы учаскісіз мемлекеттік тіркеу Мемлекеттік жер кадастірінде жол берілмейді;

Жер учаскілерімен жасалатын мәмілелерді тіркеудің ерекшеліктерін қарастырамыз.

Тіркеу ізденген жақтардың өтініші бойынша, тіркеуші органға почта арқылы жіберу немесе тапсыру бойынша, келесідей тәртіпті сақтау арқылы жүзеге асады:

- нотариаттық тәртіппен куәландырылған мәмілелерді тіркеу, бір жақтың өтініші бойынша тіркеуші органға почта арқылы жіберілген немесе тапсырылған жағдайларда жүзеге асады;

- азаматтың өтініші бойынша тіркеуші органға почта арқылы жіберілген мәмілелер нотариаттық тәртіппен куәландырылмаған жағдайда, құжаттардың түпнұсқасы және мәмілеге қатысушылардың (өкілетті өкілдерінің) қойған қолдары нотариалдық тәртіппен расталған жағдайда жүзеге асады;

- заңды тұлғалардың құжаттары бойынша тіркеуші органға почта арқылы жіберілген мәмілелер нотариаттық тәртіппен куәландырылмаған жағдайда, құжаттарда мекеменің мөрі болғанда немесе құжаттардың түпнұсқасы және мәмілеге қатысушылардың (өкілетті өкілдерінің) қойған қолдары нотариалдық тәртіппен расталған жағдайда жүзеге асады;

- тіркелетін мәміле нотариаттық тәртіппен куәландырылмаған жағдайда, егер мәміле міндетті түрде нотариаттық куәландыруға жатпайтын болса, ондай жағдайларда мәмілге қатысушылардың (олардың өкілетті өкілдерінің) өтініштері бойынша тіркеуші орган барлық мәмілеге қатысушылардың (өкілетті өкілдерінің) жеке басын және олардың қойған қолдарының растығын анықтау керек;

Тіркеуге жер учаскісі құқығының пайда болуына және тоқтатылуына бағытталған мәмілелер, соның ішінде меншік құқығы, жерді бір жылдан аса мерзімге пайдалану құқығы, кепіл, рента, жылжымайтын мүлікке өзге де құқықтар, сондай-ақ жылжымайтын мүлікке құқықтардың ауыртпалығы жатады.

Осы мәмілелер тіркелген сәтінен бастап жүзеге асады.

- мәмілелерді тіркеуден бастарту қарастырылып отырған заңдар негізінде ғана жүзеге асады. Тіркеуден бас тартқан орган соттан мәмілені жарамсыз деп тануды талап етуге міндетті. Егер осындай талап құжаттарды тіркеуге қабылдап алған бір ай ішінде талап етілмеген жағдайда мәміле тіркелген деп саналады;

- тіркелетін мәмілелер осы мәміле түріне арналған заңдар тәртібіне сәйкес келуі керек, мәмілеге қатысушылардың қолдары және толық аты-жөні, заңды тұлғалардың атаулары, жылжымайтын мүлік объектісінің қысқаша сипаттамасы, оның орналасқан жері, сондай-ақ тіркелетін құқықтар болуға тиіс;

- егер мәміле нотариат тәртібімен куәландырылмаса, тіркеуші орган жасасқан тұлғалардың қойған қолдарының растығын, сондай-ақ олардың тілегінің өз еркін білдірумен сәйкестігін тексеруге тиіс.

Егер мәміле тиісті нысанда жасалса, бірақ тараптардың бірі оны тіркеуден жалтарса, сот екінші тараптың талабымен мәмілені тіркеу туралы шешім шығаруға құқылы. Мұндай жағдайда мәміле сот шешіміне сәйкес тіркеледі.

Тіркеуге басқа да тұлға өтініш берген құқыққа таласушы тұлғаның отініші бойынша осы құқықты тіркеу он күннен аспайтын мерзімге тоқтатылуы мүмкін. Егер осы мерзімнің ішінде құқыққа таласушы тұлға өзінің қуыным жасауының дәлелдерін табыс етпесе, құқықты тіркеу жүзеге асырылуға тиіс, ал қуыным жасаудың дәлелдері табыс етілсе, таласқа түскен құқықты тіркеу іс сотта шешлгенге дейін тоқтатыла тұрады.

Тіркеуден келесідей жағдайда бас тартылуы мүмкін, егер:

1) ұсынылған құжаттар белгіленген талаптарға жауап бермесе;

2) құқықты тіркеуге іс-әрекетке қабілетсіз азамат өтініш берсе.

Жылжымайтын мүлікке құқықтарды және онымен жасалатын мәмілелерді мемлекеттік тіркеу туралы 1997 жылғы 20 ақпандағы уақытша Ережесінде мемлекеттік тіркеуден бас тартудың негіздері толық көрсетілген. Оған:

- тіркеуге жатпайтын адам өтініш берсе;

- құжаттарда тазартулар, қосымша жазулар жазылса, ерітінділермен өндеу іздері және өзге де ескертілмеген түзетулер болса;

- мекен-жайлары, аты-жөндері немесе заңды тұлғаның атаулары дұрыс көрсетілмесе, құқық беретін құжаттарда немесе олардың көшірмелерінде қажетті мөрлер мен қол қойылған қолдар болмаса;

- осы Ереженің 44 тармағында талап етілетін құжаттарды талап берушінің дұрыс рәсімдемеген немесе толық емес құжаттарды тіркеуші органға ұсынған жағдайда;

- қолданыстағы заңдарға мәміленің сәйкес келмеуі.

Жарлықты талдай келіп келесідей қорытынды шығады, заң шығарушы тіркеуден бас тартуды құжаттарды бас тартудан ажыратады, бірақ мұны айқын жасамайды.

Тіркеу тоқтатыла тұрғанда немесе одан бас тартылған жағдайда құқықтық кадастрда тиісті жазба жасалады. Тіркеуден бас тартылған жағдайда өтініш берушіге бас тартылу себебі туралы жазбаша нысанда хабар жіберіледі. Хаттың көшірмесі, бұрынырақ осы жылжымайтын мүлікке арнап ашылған іске тіркеледі.

Егер тіркеуге бас тартудың негізі болатын жағдайлар жойылған кезде, талап беруші тіркеуші органға жанадан өтініш беруге болады.

Бөлімге сұрақтар:

1. Жерге қатысты мемлекеттік құқықты тіркеудегі тәртібі мен шарттары.

2. Жерге қатысты мемлекеттік құқықты тіркеу.

3. Хаттау кезіндегі тіркеушінің міндеті.

4. Хаттау кезіндегі өтініш берушінің міндеті.

5. Жерге қатысты мемлекеттік құқықты тіркеу кезінде қандай кездері бар.

6. Қандай жағдайларда тіркеу жасалынбайды.

5. ТАРАУ. ҚАЛАЛЫҚ ЖЕР КАДАСТРЫНЫҢ ЖҰМЫСТАРЫН АВТОМАТТАНДЫРЫЛҒАН АҚПАРАТ-ТЫҚ ЖҮЙЕМЕН ЖҮРГІЗУ

5.1 Шымкент қаласы мысалында, ақпараттық жүйесіақпараттарды жинақтау, сақтау, өңдеу, тарату

Жер кадастрлық құжатты жүргізу және жердің қоры мен үйлестірілуі туралы жылдық есепті құрастыру көптеген есептер мен жазуларға байланысты. Кадастрлік мәліметтерді алу, құрастыру бойынша жұмыстар әр деңгейде орындалады. Бұл ақпаратты деңгейлік тұрғыда өңдеуге мүмкіндік береді. Өңдеудің әр деңгейінде кіретін, шығатын құжаттар пайда болады. Кейде сол бір құжаттар бір деңгейде кіретін құжаттар болса, басқа деңгейде шығатын болып келеді.

Республика және облыстар үшін мұндай құжат болып алқаптар және жер пайдаланушылар бойынша жерлердің бар болуы және үлестірілуі туралы есептер, ал аудандар үшін пайдаланатын жер құрамында болып жатқан өзгерістер туралы жер пайдаланушылардың есебі.

Жер кадастры мәліметтерін өңдеуде шешілетін негізгі міндеттер:

- жер учаскелері, аудандар, облыстар, республика бойынша жер көлемдерін анықтау;

- алқап түрлері бойынша аудандарын есептеу;

- жерлердің және а/ш алқаптардың сапасын анықтау;

- жақсартылған жерлердің аудандарын және олардың жай-күйін анықтау;

- аудандар, облыстардың есептік мәліметтеріне өзгерістер енгізу.

Есептік кадастрлік құжаттарды құрастыру.Кадастрлік процеске компьютерлік технологияны енгізуге байланысты соңғы жылдарда жер кадастрын жүргізуде автоматтандыру мүмкіндіктері шұғыл кеңейді. Мысалы, жер учаскесін тіркеу кезінде олар және жер пайдаланушылар туралы барлық мәліметтер компьютерлік мәліметтер банкіне енгізіледі, бұл ауданның мемлекеттік жер кадастрлік кітабына жазылған бар мәліметтер компьютерлік мәліметтер толығымен ақпараттың магниттік таратушысына түсіріледі. Сонымен жер учаскесін тіркеуде барлық құжаттарымен жер кадастрлік іс қалыптасады, ол қатарласа жер учаскесі туралы барлық ақпарат тиісті бағдарлама бойынша компьютерге түсіріледі. Мұндайда сол ақпаратты автоматтық тәртіпте сақтаумен қатар, онымен жұмыс істеуге болады, былай айтқанда жердің негізгі және кезекті есебін жүргізуге болады /аудан, сапалық сипат жөнінде әр жер учаскесі, алқаптар, алқап түрлері және жер санаттары бойынша/.

Жер кадастрын ААЖ жүргізуді жер учаскелері бойынша келесі міндетті ақпараттар кіреді:

· жер учаскесінің кадастрлік нөмірі;

· әкімшілік аудан;

· учаскесінің орны және оның жүйелік баяндамасы;

· нысаналы арналуы;

· бөлінуі;

· пайдаланудағы шектеулер және ауыртпалықтар;

· учаске ауданы.

Жер кадастрының компьютерге түсуі еліміз бойынша Астанада бірінші рет қолға алынып, жүзеге асқан шара болатын.

2002 жылы тамыз айында ҚР Жер ресурстарын басқару агенттіктің қолдауы мен 2 жүйе бойынша жоба жасалды. Олар МЖКААЖ және жер балансы. Бұл бағдарламалар Қазақстанның Солтүстік-батысында Ақтөбе облысының екі ауданында құрылған. Бұнда жер кадастрының тематикалық сандық карталарын құру үшін мынадай мәліметтер жиналған:

1) жер кадастрлық;

2) топографиялық;

3) топырақтық;

4) геоботаникалық.

Сонымен қатар жер учаскелерінің атрибутивті мәліметтері жинақталған, жер учаскесінің интенсификациялық мәлімет меншік иесі және олар арасындағы құқықтық қатынастар. Бұдан басқа сонымен мәліметтерді облыстық және республикалық жіберу механизмін дайындап шығару қажет болатын. Бұл кезде штабта 8 маман болса жылдың соңында 35 маманға көбейген. БМЖР мәлімет базасында мынадай талаптар қойылған: мәліметтерді сақтау мәліметті толық қамтамасыз ету, мәлімет алу үшін ешқандай шектеулердің болмауы. Ақпараттарды қорғау және т.б. мәліметтер базасы 102 кестеден, 4 процедурадан, 24 мінездемеден құрылған. Мәліметтер базасы жер кадастрының төмендегідей объектілері бойынша мәлімет сақталады:

- жер учаскелері (интенсификациялық, аудандық, эконо-микалық, құқықтық сипатталады);

- кадастрлық кварталдар (аудандық және құқықтық сипат-тамасы);

аудандық сипаттамалар;

облыстық сипаттамалар.

Мәліметтер базасында сақталған жермен өзара қатысты субъектілер бойынша мәліметтер бірнеше категорияға бөлінеді:

1) заңды немесе жеке тұлғалар;

2) мемлекеттік немесе мемлекеттік емес тұлғалар.

Азаматтық, ұйымдастырушылық және құқықтық формалары, мекен жайы, куәландыратын құжаттар, жалпы қабылданған кодтар, жетекшілер жайындағы ақпараттар.

Мынадай объектілерді графикалық түрде көрсету үшін мәліметтер сақталады: ғимараттар мен құрылыстар, топографиялық, сызықтық, полигондық және нүктелік жер учаскелері бойынша есептік кварталдардың аудандық елдімекендердің пункттерінің шекаралары. Алқаптар (сызықтық, полигондық, көлемдік), топырақтардың әр түрлілігі (ботаника, азықтық алқаптар). Бұл жобаның (жер балансының) соңғы модулінде жер кадастры бойынша әр жылдық есеп беру көрсетіледі. Оның негізгі мақсаты аудандық, облыстық жер комитетінің және ҚР жер ресурстарын басқару агентствосының жұмыстарын автоматтандыру. Бұл модуль құрылған жалпы жер мемлекеттік статистикалық есеп берудің бекітілген формаларын беруді көрсетеді.

2-сурет. Шымкент қаласының кварталдарға бөлінген электрондық картасы

Соның ішінде жерлердің санаттар бойынша бөлінуі, меншік иесінің жер учаскесіне жеке меншік иелері және жер пайдаланушылар туралы есеп. Жерлерді лимандық суару туралы ауылшаруашылық мақсатындағы жер алқаптары көлемінің өзгеруі бойынша анықтамасы. ҚР азамат және заңды тұлғаларға ауылшаруашылық емес және т.б. мақсаттарда тұрақты пайдалануға берілген жерлердің есебі: а/ш мақсатындағы жерлердің егістікті пайдалануы жайындағы анықтамасы, а/ш мақсатындағы жер учаскесінің шабындық және жайылымды түбегейлі жақсарту жайлы анықтама, әкімшілік аудан, облыстық және республикалық әкімшілік шекараларынан тыс пайдаланылып жатқан, ауданның, облыстың, республиканың жер пайдалану экспликациясы. ҚР азаматтарының және заңды тұлғаларының жер экспликациясы.2003 жылы Астана қалалық жер ресурстарын басқару жөніндегі комитеттің және «Астана қала ҒӨО жер» еншілес мемлекеттік кәсіпорынның ұйымдастырылуымен осы қала бойынша жер кадастрының автоматтандырылған ақпараттық жүйесінің құрылымы Шымкент қаласындада ашылған.

МЖК ААЖ «элекрондық үкімет» шегінде екі негізгі мәселені шешуге міндетті:

Басқа да мемлекеттік ақпараттық жүйелерді жер ресурстары жөнінде ақпараттармен қамтамасыз ету.

Тұрғын халық пен басқа да заңды тұлғаларға ақпараттық қызмет көрсету (3-сурет).

3-сурет.Жер кадастрлық іс жүргізу

Оңтүстік Қазақстан Еншілес мемлекеттік кәсіпорнының Шымкент қалалық жер кадастр филиалы

Ақпараттық ағымының жүйесі (ақпараттарды жинақтау, сақтау, өңдеу, тарату )

«Халыққа кызмет көрсету» орталығы; «Салық төлеушілер мен салықтандыру объектілерінің реестрі»; әкімшіліктер

ЖШС «Шымкент жер кадастр» базасы және басқа да ұйымдар

4-сурет. Шымкент қаласының МЖК ААЖ мен жүйе құраушы мәліметтер базасының өзара байланысы

тұрғын халық

«заңды тұлға» ММБ

«жеке тұлға» ММБ

«РНиОН»АЖ

Е-акиматтары

Шымкент қалалық жер кадастр филиалы МЖКААЖ-сі

«жылжымайтын мүлік реестрі» ММБ

«Адресті регистр» АЖ

«ХҚК» АЖ

МЖК ААЖ мен элекрондық үкімет интеграциясы саласында келесі бағыттар бойынша жұмыстар жүргізілді:

- электрондық үкімет веб сайтының жер кадастрлық мазмұнды ақпаратпен жинақталуы;

- «Пайдаланушымен жұмыс» жүйешесінің көмегімен МЖК ААЖ мәліметтер базасындағы ақпараттарға қол жеткізу мен пайдаланылу механизмі өңделіп, сынақтан өткізілді. МЖК ААЖ бұл ақпараттармен «Адресті регистр», «Тұрғындарға қызмет көрсету орталығы», мемлекеттік мәліметтер базасы «Жылжымайтын мүлік регистрін» қамтамасыз етеді;

- ақпараттандыру Агенттігімен өңделіп шығарылатын МЖК ААЖ-ның «Жеке тұлға» және «Заңды тұлға» сияқты мемлекеттік мәліметтер базасы мен интеграциясы жөніндегі жұмыстар жоспарға енгізілген;

- ақпараттандыру Агенттігі мамандарының көмегімен мемлекеттік құжатайналымы жүйесі ендірілуі орын алуда.

Республика аумағында қалыптасып жатқан «Электрондық үкімет» шегінде бағытталған мемлекеттік жер кадастрлық және оның автоматтандырылған ақпараттық жүйесі осындай сипатқа ие және ол келесі мәселелерді шешеді:

- меншік құқығына және жылжымайтын мүлікке басқа да заттық құқықтарды мемлекеттік кепілдемелермен қамтамасыз етуге жағдайлар жасау;

- жер және басқа да жылжымайтын мүлік объектілерін есепке алудағы уақытша талап етулерді қысқарту және мемлекеттік жер кадастрының мәліметтерімен таныстыру;

- салықтық әкімшіліктендіру жүйесінің жоғары жетілуі және салықтандыру мақсатында пайдаланылатын ақпараттардың толықтылығын және айқындылығын қамтамасыз ету;

- ұйымдар мен азаматтарға, сонымен қатар мемлекеттік органдарға және жергілікті өзін-өзі басқару органдарына көрсетілетін мемлекеттік қызмет көрсетудің жоғары жетілуі.

Қазақстан Республикасының жер кодексі 2003 жыл20 маусымжер кадастры қағазға түсіріліп жүргізіледі және ақпаратты жинақтаудың, өңдеу мен сақтаудың электрондық жүйелерін пайдалану арқылы жүргізілуі мүмкін.

Мемлекеттік жер кадастрын жүргізу тәртібі Қазақстан Республикасының заңдарында белгіленеді.

Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылғы 20 қыркүйектегі №958 «ҚР мемлекеттік жер кадастрын жүргізу ережесі» туралыҚаулысы.

Кадастр мәліметтерін есепке алу және сақтау бірлігі болып, тұйық шекарада ерекшелінген, жер қатынастары субъектісінін атынан белгіленген тәртіппен бекітілетін жер учаскісі болып табылады.

Жер учаскесі жөніндегі мәліметтер жер кадастрлық карталарымен сәйкестендіріледі, онда «карта» жер учаскесі нөмері, орналасу мекен-жайы, шекаралар және мәтіндік сипаттамалар көрсетіледі.

Кадастр мазмұны :

- дайындық жұмыстар;

- шығыс мәліметтерін жинақтау мен өңдеу;

- ақпараттық жүйені құру мен жүргізу.

Кадастрдың картографиялық негізі болып жер-кадастрлық карталар саналады, олар жер учаскелерінің сызықтық және аудандық сипаттамаларының өзгерісін енгізу мүмкіндігін қамтамасыз ету қажет.

Кадастрды автоматтық түрде жүргізу барысында картографиялық негіз электрондық карта түрінде қалыптасады, ол геоақпараттық технологиялар мен қағаз түріндегі көшірмелер шығаруды пайдаланылады.

Егер жер учаскесінің белгіленген шекаралары және оған жер кадастырлық ісі жүргізілсе ол толық қалыптасқан болып саналады.

Жер кадастырлық іс – жер учаскесінің қалыптасу жөніндегі іс, онда жер учаскесі жөніндегі құжаттамалар орын алады.

Қалыптасқан жер-кадастрлық іс жер-кадастрлық кітапқа жер учаскесі жазбаларын енгізуге негіз болады.

Жерлердің жер-кадастрлық картасы жер учаскелерінің мекен-жайын, мөлшерін және шекараларын көрнекті көрсету, оларды біріктіру және бөлу кезіндегі өзгерістерді есепке алу мақсатымен құрылады және жүргізіледі.

Кадастр қағаз жүзінде және ақпараттарды жинақтау, өңдеу және сақтау электрондық жүйелерін пайдалану арқылы жүргізілуі мүмкін.

Кадастрдың автоматтандырылған ақпараттық жүйесі мамандандырылған программалық-техникалық кешендер базасына негізделіп, қалыптасады.

Жер-кадастрлық құжаттама келесі талаптарға сай болуы қажет:

бланкінің бекітілген үлгісін қолданып,келесі мәліметтермен толтырылуы керек (орган, мекеме, ұйым атауы, олар шығарған құжат мерзімі,номері,құжат алушының тапсырысы);

жер учаскелер шекараларының жоспарлары (сызбалары) Жер ресурстарын басқарудың орталық атқарушы органымен бекітілген техникалық талаптарға сәйкес орындалуы қажет.

43 тармақ. Кадастр мәліметтерін пайдаланушылар төмендегідей:

· мемлекеттік басқару органдары – аумақтың даму сұрақтары бойынша, жерлерді аймақтау, табиғи ресурстарды рационалды пайдалану жөніндегі бағдарламасы және де басқа жер ресурстарын басқару жөніндегі мәселелері бойынша;

· жылжымайтын мүлікті мемлекеттік тіркеу құқықығы саласындағы құзыретті органдар және олармен мәміле жасау;

· мемлекеттік статистика саласындағы органдар;

· құрылыс және басқа да объектілерге тапсырыс берушілер – құрылыс жүргізу үшін берілетін жер учаскілерін таңдау және ұсыну сұрақтары бойынша;

· жобалық-іздестіру, ғылыми-зерттеу ұйымдары – жобалық іздестіру және ғылыми-зерттеу жұмыстарын жүргізу үшін шығыс мәліметтерін алу жөніндегі сұрақтар;

· сәулеттік, қала құрылыс бағытындағы құзырлы органдар;

· мемлекеттік қала құрылыс кадастрі, қала құрылыс және басқа да құжаттамаларды өндеу және жүргізу жөніндегі сұрақтары;

· қоршаған ортаны қорғау саласындағы құзырлы органдар;

· тәбиғи ресурстарды пайдалану мен қоршаған ортаның жағдайына бақылау жүргізу табиғатты қорғау шараларын өндеу сұрақтары бойынша;

· салық қызметі органдары – жер салығын есептеу сұрақтары бойынша;

· басқа да жеке және заңды тұлғалар.

Белгілі жер учаскесі жөніндегі кадастрлық мәліметтер қағаз және магнитті сақтағыштар түрінде және жер учаскілерін жергілікті жері бойынша есепке алу жөніндегі техникалық және телекомунникациялық құралдарын қолдану мен кадастр мәліметтер банкісіне санкция арқылы кіру жолы түрінде болады. Жер учаскелері жөнінде кадастрлық мәліметтер жер кадастрлық карталармен (жоспарлармен) сәйкестендіріледі.

Мемлекеттік құпиясы жоқ және басқа да шектеулері жоқ кадастрлық мәліметтер жалпыға ортақ және қызығушылық танытқан жеке және заңды тұлғаларға ақылы негізде беріледі.

Мемлекеттік органдарына кадастр мәліметтерін ұсыну ақысыз негізде болады. Кадастр мәліметтеріне кіру режимінің бұзылуы немесе жалған ақпараттарды ұсыну заң актілерінде көзделген жауапкершілікке тартады.

5.2 Жер-кадастрлық істерді автоматтандырыл-ған технологиямен жүргізу

Жер-кадастрлық ісі – жер учаскесін қалыптастыру туралы іс, онда жер учаскесінің құжаты кіргізілген.

Жер учаскесінің кадастрлық ісі бір данадан дайындалады және жер ресурсын басқару бойынша облыстық орган техникалық мұрағатында сақталады.

Қажеттілік туындағанда жер-кадастрлық істерінің жеке құжаттарының көшірмесін жер учаскесінің меншік иесіне және жерге пайдаланушыларға олардың өтініштері бойынша берілуі мүмкін.

Кадастрлық істердің құрамы және мазмұндық, жер учаскесінің мақсаты нысанына байланысты меншік формасы және оны рәсімдеу келесі тәртіпте (тіркеме):

1. титул беті;

2. ақпарат тізімі;

3. жер – кадастрлық ісінің мазмұны;

4. жер кадастрлық бөлімнің нөлдік бөлуі;

5. жеке басты куәландырушы құжаттың көшірмесі (жеке бас куәлігі, паспорт, СТН, жарғы, статкарточка және т.б);

6. жер учаскесіне тиісті құқықты ұсыну туралы немесе басқа да материалдар;

7. жер бөлуге негіз болатын алдын-ала келісім материалдарын немесе басқа да материалдар;

8. жер бөлудің заңды материалдары;

9. шекараларды техникалық рәсімдеу материалдары;

10. тапсырыс бланкасы;

11. координат ведомосы;

12. жер учаскесіне құқық куәландырушы құжаттар көшірмесі

13. корректуралық бет.

Қалыптастырылған кадастрлық іс жер-кадастрлық кітабына жер учаскесін жазу үшін негіз болып табылады.

Жер-кадастрлық кітабы – жер учаскесі көрсетілген, жердің шаруашылық және табиғи жағдайында кеңістік туралы нақты мәліметтер көрсетілген. Барлық деңгейдегі мемлекеттік жер кадастрының деректер базасын қалыптастыру шығыс мәліметтерін жаңартуды талап етеді, бұл көлемнің көбеюіне әкеледі. Сонымен бірге, құжаттардың құрамын бір ізділеу бойынша жұмыстарды және кадастрлық деректерді анықтау тиісті құжаттармен және формаларымен жалғастыру қажет.

Электрондық тасығыштағы жер-кадастрлық ісінің тізімі және құрамы:

1. жер қатынастары бөлімінің титулдық парағы (5, 6 сурет).

2. жерді заңдастыруға берілетін өтініш (7 сурет).

3. шекараларды анықтау жоспары (8 сурет).

4. жеке куәлік, СТН, мекен-жай анықтамасы, Техникалық Түгендеу бюросының анықтамасы, Жер қатынастарының анықтамасы, жерге беретін негіздеме (9 сурет).

5. тізім (10 сурет).

6. «Шымкент жер кадастры» ЖШС-нің жер телімін беру үшін, топография-геодезиялық жер зерттеу-бейнелеу жұмыстарын орындау істері титулдық парағы (11 сурет).

5-сурет.

6-сурет.

7-сурет.

8-сурет.

9-сурет.

10-сурет.

5. Жұмыс сызбасы. (1:2000 масштабта орындалады)

11-сурет.

6. Абрис

12-сурет.

13-сурет.

6. Координаталар ведомосы

14-сурет.

7. Корректурлық парағы

Жер – кадастрлық істе тігілген құжаттар тізімі:

1. Жер кадастрлық істі дайындауға өтініш.

Мысалы: «Шымкент жер кадастры» ЖШС-і жер-кадастырлық істі өңдеп шығару үшін инженерлік жер телімдеріндегі жерге орналастыру жұмыстарын орындайды. Сондықтан ұйым материалдық-техникалық МЖКААЖ уақытша режиміндегі материалдық-техникалық жүргізу базасымен қамтылған. Жер учаскелерін біріншілік рәсімдеумен қайта рәсімдеу жөніндегі ақпараттар олардың мәліметтер базасын түзеді. Ұйым мөрімен мөрленген қалыптасқан жер-кадастырлық іс жер-кадастырлық кітәбінде жазба жүргізуге толық құқықтық негіз болып саналады.

2. Түсіндірме парағы. Жер телімінің нақты шекараларын белгілеп көрсету ісінің түсіндірме парағы.

3. Зерттеу актісі. (іргелес жер пайдаланушының бар-жоғы жөніндегі акті). Келісім актісі (келісім хаттамасы).

Жер учаскелерінің шекараларын қалпына келтіру үшін кұрылады.

4. Ситуациялық жоспар. (1:1000 масштабта орындалады) 7-слайд

Нәтижесі:

- электрондық тасығышта қалыптасқан жер-кадастрлық іс көрнекті және сапалы көрінеді;

- ЕГРЗ бағдарламалық өнімді пайдалану жер учаскелерінің аудандарын тез есептеуге және қала картасына нақты енгізуге мүмкіндік береді;

- Жер-кадастрлық ісінің компьютерлік өңделуіне жұмсалатын уақыт шығыны екі есе қысқартылады

ЕГРЗ мәліметтері базасымен графикалық ақпараттарда жұмыс істеу

1. Arc Gis by ESRI терезесі (22-сурет) программаны іске қосқаннан кейін GZK арлыкыгымен жұмысқа мүмкіндік туады

2. ЕГРЗ графикалық мәліметтерімен жұмыс істеуге мумкіндік беретін құрал-саймандар

3. МЖК ААЖ программалық қамтамасыз етужалпы жүйелік, базалық құрал-саймандық жүйелер тұтастығынан тұрады: операциялық, мәліметтер қорын басқару, геоақпараттық, сонымен қатар жүйе жұмыстарының барлық кезеңдеріндегі жер кадастрлық ақпараттарды өңдеу, талдау, сақтау процесін автоматтандыратын арнайы қолданбалы программалық құралдар.

15-сурет.

ЕГРЗ графикалық мәліметтерімен жұмыс істеуге мумкіндік беретін құрал-саймандар

16-сурет.

17-сурет.

18-сурет.

19-сурет.

20-сурет.

Жер кадастрының ААЖ қалыптастыру.

Ақпарат тарату және ақпарат туралы негізгі түсініктері.

Заңдарда мәліметтен тұлға туралы екендігі ақпараттан түсінікті, заттан, фактіден, құбылыстардан және процестерде олардың ұсынылған формасына тәуелсіздігі, ақпараттандыруда – ұйымдастырылатын социалды экономикалық және ғылыми - техникалық процестер құрудағы оптималды шарттар үшін ақпаратпен қажетінше қанағаттандыру және азаматтардың құқығын мемлекеттік жоғарғы органдарда реализациялау, жергілікті басқару органдарында, ұйымдастыру, қалыптастыру негізінде қоғамдық қалыптастыру және ақпарат ресурстарын пайдалану.

Жоғарыда көрсетілген заңда келесі түсініктер қабылданған:

Құжатталған ақпараттар (құжат) – материал тасушыда бекітілген ақпарат реквизиттерімен оны теңестіруге мүмкіндік береді.

Ақпараттар процесі – жинау процесі, өңдеу, жинау, сақтау, іздеу және ақпараттарды тарату.

Ақпараттық жүйе – ұйымдастырылып реттелінген құжаттар жиынтығы (құжаттар массиві) және ақпараттар технологиясы, соның ішінде байланыс және есептеу техникасы құралын пайдалана отырып ақпарат процесін реализациялау.

Ақпарат ресурстары – жеке құжаттар және жеке құжаттар массиві, ақпараттар жүйесіндегі құжаттар массиві (кітапханаларда, архивтерде, қорларда, банктердегі деректер, басқада ақпарат жүйелерінде) және құжаттар.

Ақпараттар ресурстарын қалыптастыру қоғамның құқылы мүшесі, заңды тұлға есебінен жүзеге асырылады және оларды басқада ресурстармен қатар заң қорғайды. Ақпараттар ресурстарының құқықтық режимі нормамен анықталады, орнататын:

меншіктік құқық жеке құжаттарда және жеке құжаттар массивінде, ақпараттандыру жүйесі құжаттарда;

ақпараттар категориясы деңгейі бойынша падалану мүмкіндігі;

ақпаратты құқықтық қорғау тәртібі.

Сонымен қатар ақпаратты құжаттаудағы шартты міндеттің бірі ақпараты ақпараттар ресурстарына қосу болып табылады.

Ақпараттар жүйесін қамтамасыз ету автоматты құралы түрде және оның технологиясы - программалық, техникалық, лингвистикалық, құқықтық және ұйымдастыру құралы (программаларды электронды есептеу машинасы үшін; есептеу техника құралы және байланыс; сөздіктер, тезаурстар және классификаторлар; методикалар және нұсқаулар; үкімдер, міндеттік нұсқаулар; сызбалары және олар туралы қысқаша түсініктері, басқада пайдаланатын құжаттарды сүйемелдеу), пайдаланатын немесе ақпарат жүйелерін жобалау кезінде жасағанды пайдалануды қамтамасыз ету.

Ақпараттар ресурстары меншігі, ақпараттар жүйесі, технологиясы және қамтамасыз ету құралы – субъект, өкілетті иелік толық көлемде реализациялау, көрсетілген обьектілерді пайдалану әмірлік ету.

Ақпараттар ресурстарының иесі, ақпарат жүйесін, технологиясын және оны қамтамасыз ету құралы – субьект, көрсетілген обьектілерді пайдалануды жүзеге асырушы және өкілетті өкім шегінде реализациялауға орнатылған заң бойынша.

Пайдаланушы (тұтынушы) ақпаратты – субьект, ақпараттар жүйесіне немесе делдалға өзіне қажетті ақпаратты алу үшін және оны пайдаланушы болып табылады

Конфиденциялды ақпараттар - заңға сәйкес пайдалануға шек қойылатын құжатталған ақпараттар.

Пайдалануға тыйым салынған, шектеу қойылған ақпарат0а жататындар;

Заң шығарушы және басқада нормативті актілер, құқық орнататын, бастандық және азаматтардың міндеттері.

Құжаттар, мемлекеттік билік органдары басқару және жергілкті өзін-өзі басқару органдары туралы ақпараттар құжаттары, бюджет қорын пайдалану туралы және басқада мемлекеттік және жергілкті ресурстар.

Ақпарат көздерін пайдаланудан бас тарту сотта қаралуы мүмкін.

Дәрежесі «қызметке пайдалану үшін» аса анықталмаған және қосымша билік құрылымдарының шешімін талап етеді. Мысалы, жер туралы мәлімет және оның иесі келісімімен болуы тиіс, телефоны, мекен-жайы, жеке басы құжатының нөмірі және де басқада мәліметтер, мүмкін, жалпыға пайдаланымға жария болмауы керек. Сондықтан жер кадастры жүйені кіргізуде белгілі бір классификациялық ақпараттар дәрежесіне байланысты жабық болуы тиіс және оны алудағы төлем шарты.

Деңгей - барлық ақпарат пайдалануға тегін беріледі.

Деңгей - қабатталған ақпараттар, тегін беріледі мынандай жағдайда қаражаттық және технологиялық қатысулар бірыңғай жасағанда белгілі әкімшілік-территориялық ұйымдасқанда.

Деңгей - нақтылы ақпарат төлемақыға беріледі.

Ұсынылған жобаны талдай отырып, жалпы кадастр өндіріс процесінде ақпаратты пайдаланушылардың арасындағы олардың қатысымен айырмашылықтарды айтарлықтай байқауға болады. Осы өндірісті қаражаттандыру, басқару органының барлық деңгейі кезкелген ақпаратты тегін ала алады. Бірақ билік органы түсінігімен бұл жағдайда тек регион әкімшілігі пайымдайды, бюджет қорын бөлуші ретінде және заң шығарушы өкілдер. Тегін ақпаратты сонымен қатар сот орган және тәртіп сақтау органдары, салық инспекциясымен қоса және полиция (бірінші деңгейдегі мәліметті қажет ететін).

Екінші деңгей ұйымдардан және мекемелерден тұрады, үнемі жер ақпаратына қызығушылық білдіріп отыратын. Бұдан басқа олар ереже бойынша өздерінің ведомоствалық кадастрларын жүргізеді немесе басқада іспетес жүйелерде. Бұл ұйымдар бірыңғай ақпарат жүйесін құруға қызығушылық танытады себебі бұрынырақ қарастырылған. Сондықтан қаражаттары техникалық және басқада ресурстар үшін жылжымайтын мүлік және жер туралы бірыңғай банк мәліметтерін орынды біріктірілген.

Қоғамның құқылы мүшесі және үшінші деңгейді ұйымдастыруда ақпаратты белгілі бір төлем арқылы алуы тиіс. Төлем ақы көлемі және беру, сақтау, нақты шығынға кадастр ақпаратын актуализациялау. Ақпарат мәліметтерінің бірыңғайлы банкі құрғаннан бұрын ақылы болуы тиіс. Екінші деңгейлі банктер үшін. Осы үлгімен ақпараттарды реттеу көздеген мақсатқа орындауға мүмкіндік тудырады.

Ақпаратты қорғау және субьектілердің мақсатын жүзеге асырады: жою ісіндегі рұқсатсыз қозғалысын болдырмауда; жаңарту, көбейту, ақапартты бөгеу; азаматтардың конституциялық құқығын қорғау жеке құпияларын және жеке мәліметтердің конфиденциальностын сақтау, ақапарттар мүиесіндегі;

Ақпарат процессінде қоғамның құқылы мүшесінің құқығын сақтау зерттеу кезінде, өндірісте және ақпараттар жүйесінде қолдану, технологиялық құралмен қамтамасыз ету.

Ақпарат ресурстарына саласында субьект құқығын қалыптастыру, ақпарат ресурстарын пайдалану, жасау, өндірісте ақпарат жүйесінде қолдану, технологияларды және құралды қамтамасыз етуде қорғайды, заң бұзушылық мақсатында қорғайды, заң бұзушылықтарды болдырмауды, бұзылған құқықты орнына келтіруге және келтірілген зиянды қайтару.

Ашық ақпаратты пайдаланудан бас тарту немесе ұсыну пайдаланушыға қате ақпараттар болу мүмкін сот тәртібінде қаралуы мүмкін, талас процесінде қаралып жатқан негізделемеген ақпараттарды пайдалануға шек қойылған ақпараттар қатарын жатқызуға, қойылған талап бойынша келтірілген зиянды өтеу жағдайында негізсіз баса тарту ұсынылған ақпартты пайдаланушы немесе нәтижесінде басқада пайдаланушы құқығының бұзылуы.

Мемлекеттік билік органдардың, ұйымдардың қызметкерлері және басшылары кінәлі егер заңсыз пайдалануға шек қойылған ақпарттарды және ақпартты қорғау режимі бұзылса, қылмыстық және азаматтық заңмен және әкімшілік заң бұзушылық заңына сәйкес жауапқа тартылады. нарық экономикасы елдерінде жер кадастры туралы мәліметтер халық үшін ашық. Кез келген азамат белгілі төлем ақыға өзін қызықтыратын мәліметті ала алады. Қажетті мағлұмат келісім жасауда жылжымайтын мүлікті таңдау үшін тегін ұсынылады.

Пайдаланушы тіркеуіндегі ақпараттың ашықтығы - маңызды мінездеме ақпаратпен қамтамасыз ету жүйесіндегі мемлекеттік жер кадастры. Сонымен оны алу үшін айқын ақпаратты приоритеті мүлік қызығушылығын білдіреді, мысалы барлық тізімдегі тіркелінген ауыртпалық, барлық құжаттарды оқып осы ауыртпалықта бекітілген.

Жергілікті билік органдарының барлық құрылымдарының перспективасы, риэлторлар, нотариустар болуы тиіс қосылуы диалогиялық кезеңге жылжымайтын мүлік реестрына жатады. Тек осындай жағдайда ғана жер нарығын жүйелеуге болады және басқада жылжымайтын мүліктерді, сол сияқты реестр болады қазіргі ағымдағы жылжымайтын мүлік туралы ақпарат бейнелейді, ал жергілікті билік органдарының шешімі ақпаратты қолдау болады.

Жұмыс эффектілігін көтеру үшін ақпараттың арнайы сұраныс үлгісі болады, нақтылы жылжымайтын мүлік обьектісін бейнелейтін, сұраныс жасаған заты және қосымша мінездеме оның кадастрлық нөміріне сәйкес.

Пайдаланушыға берілетін ақпаратқа кіретіндер:

- ақпарат көзі және заңды күші көрсетілген;

- күні және пайдалану мерзімі (егер қажет болса);

- қолы, мөр, (рұқсатсыз өзгертулерде қорғану үшін);

- жүйеге сұранысты физикалық және заңды тұлғалар жасай алады.

- физикалық тұлға сұранысында келесі ақпарат болуы мүмкін;

- кадастр нөмірі және нақтылы обьектінің мекен-жайы;

- жекеменшіктік формасы;

- нақтылы обьектінің қамауда немесе нақты залогта екендігі;

- құжаттың толықтай тексеру жекеменшік құқығын;

- жер участігі жобасының көшірмесін алу.

- қалалық әкімшілік сұрау мүмкін;

- жылжымайтын мүлік обьектілерінің тізімін, нақтылы физикалық және заңды тұлғаға жалға берілген немесе тиісті;

- банктерде берілген, нақтылы жылжымайтын мүлікке залогтың көлемі және саны;

- мәлімет статистикалық мәліметтер үшін;

- салық жинау үшін мәліметтер (жер төлем бойынша) сол сияқты т.б.

Барлық осы мәлімметтер ақпарттардан негізделініп алынған және техникалық немесе жылжымайтын мүліктердің заңды мінездемелерімен байланысты.

Осындай тұрыпта, ақпарат көздері төмендегідей шарттармен қамтамасыз етіледі:

- ақпарат конфиденциальность деңгейіне байлансты құрылған болуы керек;

- ашық ақпаратты пайдалану барынша жеңілдетілген болуы тиіс;

- ақпарат нақты және өзекті, уақыт ағымына сәйкес әсер беруі тиіс;

- ақпарат толық болуы тиіс және инвесторлар, потенциялды пайдаланушылардың тілектеріне толықтай жауап алатындай;

- мемлекет саясатының ақпарат маңындағы келесі негізгі бағыты;

- дамытудың қамтамасыз ету шарты және барлық жекеменшік түрлерін қорғау ақпарат ресурстарын;

- сапа жағдайын жасау және азаматтарды эффектілік ақпаратпен қамтамасыз ету, мемлекеттік билік органдары, жергілікті басақару органдары, ұйымдар және біріккен қоғам мемлекет негізіндегі ақпараттар ресурстары;

- ақпараттандыру сферасындағы мемлекеттік қауіпсіздікпен қамтамасыз ету, сонымен қатар азамат құқығын сатуды қамтамасыз ету және олардан ақпарат алуды қамтамасыз ету;

- ақпарат ресурстары нарқын қалыптастырудағы әсері, қызметі, ақпараттар жүйесі, технологиясы, қамтамасыз ету құралы.

Бірыңғай ақпараттық кеңістік ұсынады бірыңғай анықтағыш жүйесін, классификаторлар, кодификаторлар, нақтылы келісім хатама бойынша ақпараттармен алмасатын, форматтар және ақпараттар хабарлау құрылымы, келісім бойынша құрылымдардың келісімі және форматтар бойынша бөлінген базадағы мағлұматтар.

Қажетті жағдай жасау бірыңғай ақпараттар кеңістігі – кеңістік талапы және уақытша ақпараттар байланысы. Әрдайым қамтамасыз ету кеңістіктегі байланыспен кез келген ақпаратпен объект туралы жылжымайтын мүлікті тек мемлекеттік жер кадастрын жүйесі негізінде. Бұл өте маңызды талап, сол сияқты көптеген классификаторлар ақапараттары бағытталған сала талабына және жергілікті билік органдары ақпарат сұраныстарын ұйымдастыртқызбайды.

Бөлімге сұрақтар:

1.Жер учаскесіне құқықтылығын бекітетін құжат?

2.Жер кадастрлық құжаттаманы кім жүргізеді?
3. Кадастрлық іс дегеніміз не және ол не үшін пайдаланылады?

4.Жер кадастрының мәліметтерін дайындау қандай жұмыстармен қамтамасыз етіледі?

5. Ауданның жер кадастрлық кітабының I бөлімініңмазмұны?

6. Әр түрлі мақсатта пайдаланатын жер учаскелері бір есепке алу кварталына кіре ала ма?

7. Жер учаскесін пайдалануға берілген мерзіміне байланысты жерді пайдалану түрлері?

6 ТАРАУ. ТОПЫРАҚТАРДЫ БОНИТЕТТЕУ ЖӘНЕ ЖЕРЛЕРДІ КАДАСТРЛЫҚ БАҒАЛАУ

Бүгінгі күнде жерді бағалаудың қажеттілігі жер қатынастарының өзгеруіне және жерді, жер пайдалану құқығын сату-сатып алу мүмкіндігінің пайда болуына байланысты өсуде.

Ауыл шаруашылық жерлерді тиімді пайдалануды ұйымдастыру негізінде жерді экономикалық бағалау жалпы мемлекеттік жер-кадастрының құрам бөлігіне кіреді. Жер учаскелерінің сапасы әр түрлі болғандықтан, олардың әр қайсысына жұмсалған бір көлемдегі еңбек әр түрлі өндірістік нәтиже береді. Бұл жағдай өндірісте ауыл шаруашылық жұмыстарын жүргізу көрсеткіштеріне әсерін тигізеді. Сондықтан жер кез келген өзге өндіріс құралы сияқты өзінің өндірістік қабілетіне сай бағалануы тиіс.

Жерді бағалау нәтижелері іс жүзінде нақты мәселелерді шешуде, жерді тиімді пайдалану мен талдауды жоспарлауда; жер төлемдерін реттеуде, жер пайдаланымдардың оптимальды, оңтайлы мөлшерін анықтауда; жерді пайдалануды және қорғауды бақылауда, жерді алып қою кезінде шығындарды қайтаруда атқаратын міндеті зор.

Қазіргі кезде кез келген жағдайда пайдалануға болатын жерді бағалау тәсілі жоқ. Жер халық шаруашылығында әр түрлі рөл атқарады, мақсатына байланысты жерді әр тұрғыдан бағалауға болады. Соған орай бағалау әдістері де әр түрлі болады. Мемлекетіміздің әр даму сатысында жерді бағалаудың әр түрлі жүйелері болды. Мәселен кеңестік Қазақстанда жерді бағалауда топырақтарды бонитеттеу, Республика аумағын табиғи-ауыл шаруашылық және топырақ климаттық аймақтау, жерлерді экономикалық бағалау жұмыстары жүргізілген. Осы жұмыстар нәтижелері ауыл шаруашылық салаларын орналастыруда, жоспарлауда, ауыл шаруашылық өнімдерінің сату бағаларын жіктеуде, реттеуде, жердердің пайдалауын салыстырмалы талдауда пайдаланылды.

Ауыл шаруашылығында жер негізгі өндіріс құралы болып қаралады. Бұл жағдайда ауыл шаруашылық алқаптарының көлем бірліктерінен түсетін жалпы кірісті, шығын мен таза пайданың қатынасын анықтау және капиталдау коэффиценті (банкілік пайыз + тәуекел ету) арқылы жердің нормативтік бағасын есептеу бойынша жердің құны анықталады.

Жер – қалалар және басқа да елді мекендер (кенттер, селолар және ауылдар) үшін, құрылыс, өндіріс, байланыс және тағы басқасы үшін орналасу базисі. Бұл ретте, жердің нормативтік бағасы – оны пайдалану мақсатына, салынатын объектінің бағасына, алынатын өнімнен түсетін кіріске, инфроқұрылымының дамуына, табиғи жағдайына және т.б. факторларға байланысты анықталады.

Ерекше қорғалатын объектілерде, жер – ерекше қорғалатын территориялардың объектісі (табиғи қорықтар, ұлттық парктер, мәдени және демалу парктері мен орындары, т.б.) ретінде бағаланады. Бұл жердерді бағалау негіздеріне қорғалатын топырақтардың, өсімдіктер және жануарлар әлемінің құндылығын және олардың қоршаған ортаға, адамдардың денсаулығына тигізетін әсерлерін белгілейтін факторлар алынады. Бағалау салыстырмалы, сандық, сапалық және ақшалай көрсеткіштермен анықталуы мүмкін.

Орман қоры жерлері - өндіріс құралы және ерекше қорғалатын территория ретінде бағаланады. Сондай-ақ, су қоры жерлері де әр түрлі бағаланады: су ресурстарының өндірісте пайдалану маңыздылығына, фаунасы мен флорасының құндылығына т.б. байланысты бағаланады.

Жер табиғат байлықтарының: мұнай, көмір, әр түрлі қазба байлықтары, су, құрылыс материалдарының қоймасы болып табылады. Бұл жерлерді бағалауда жердің құндылығы ғана есепке алынып қоймай, оларды пайдалануда өсімдік жамылғысына, қоршаған ортаға, ландшафтқа, геологиялық құрылымға және гидрогеологияға келтірілетін зияндарына байланысты мәліметтер де есепке алынады.

Еліміздегі қазіргі кездегі әр түрлі санаттардағы жерлерді бағалау әдістері мен әдістемелері жерді нарық айналымына толығымен енгізу мүмкіндігін беріп отырған жоқ. Жалпы жерді бағалау әдісі және бағыты қоғамның даму деңгейіне, мемлекеттің, жеке азаматтардың және заңды тұлғалардың жер ресурстарын пайдалану қажеттілігіне және мазмұнына байланысты. Қазіргі негізгі әдістеме тек ауыл шаруашылық жерлерін бағалауға бағытталған, ал басқа санаттардағы жерлерді бағалауға тиімсіз. Дегенмен де, ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлерді бағалау әдістемесінде де бір қатар олқылықтар бар. Бұл проблемалардың басты себебі, бағалау нәтижелерінің нарық конъюнктурасына, яғни, жағдаятына сай еместігінде.

Жалпы жер учаскесін бағалауда екі жақ та (сатушы және сатып алушы) бағаға әсер етуші факторлар жиынтығын басшылыққа алады. Бұл нарық талабы. Ал әлемдік тәжірибеде қалыптасқан жылжымайтын мүлік объектісін бағалау екі сатыда жүргізіледі. Бірінші сатысында аймақтық және жергілікті жер нарығындағы экономикалық жағдай зерттеледі. Соның нәтижесінде, нақты уақыт ішінде тұтынушылардың жалпы қалауы бойынша, бағаланатын жылжымайтын мүлік объектісін пайдаланудың ең дұрыс, әрі тиімді түрі туралы қорытынды алынады. Жылжымайтын мүлікті пайдаланудың жақсы варианты таңдалғаннан кейін, бағалаудың екінші сатысы жүргізіледі. Нақтырақ айтқанда Батыс экономикасының тәжірибесінде жылжымайтын мүлік объектісін бағалауда үш негізгі әдіс пайдаланылады: салыстырмалы сату әдісі, шығындық әдіс және табыстық әдісі.

Қазақстанда жер реформасының өтуіне байланысты жерді бағалау маңызды рөл атқара бастады, әсіресе бағалау жұмыстары ауыл шаруашылық мекемелерінің өндірістік шаруашылықтарының, алқаптардың және ішкі шаруашылық жер учаскелерінің шекараларын белгілеуде, территориялық бірліктерін анықтауда маңызы зор. Себебі, бағалау нәтижелері іс жүзінде көптеген мәселелерді шешуде қолданылады, атап айтсақ:

- ауыл шаруашылық мекемелерінің әрекеттерін сараптауда және шаруашылық жоспарлауда, өнім өндіретін шаруашылықтардың жер өңдеудегі есептерін негіздеуде;

- жер пайдалануды ұтымды, әрі тиімді ұйымдастыруда: алқаптардың тиімді ауданын анықтау, шаруашылық бөлімшелердің материалдық және еңбектік қорларын оптимальды мөлшерін анықтау, сонымен қатар өндіріс көлемін анықтау;

- жердің өндірістік және технологиялық қасиеттерін жақсарту мақсатында, сондай-ақ жер пайдалануда шығындарды азайту мақсатында шараларды дайындап ұйымдастыру;

- жер қатынастарын реттеу: жалға алу барысында, жалға алу құнын негіздеуде; жер пайдаланымдарды қорғауда және бақылауда; жер иелері мен жер пайдаланушылар арасындағы, жалға алушылар мен берушілер арасындағы талас-тартысты шешуде, олардың арасында әр түрлі мәмілелер жасасуда;

жерлерді қайта орналастырғанда, мемлекет қажеттілігіне алынғанда, табиғи апаттарда шыққан шығын мөлшерін қабылдап қоюда.

Қазақстан Республикасының агроөндірістік кешенінің қазіргі таңдағы дамуында басты проблема тек жерге меншіктің өзгеруіне ғана байланысты емес, сондай-ақ ауыл шаруашылық тауар өндірушілер үшін қолайлы экономикалық жағдай жасау, ауыл шаруашылығының ғылыми-техникалық деңгейінің өсуі және қалпына келуін қолға алу проблемалары да көкейтесті болып табылады. Бұл проблемаларды шешу, жерге орналастыруды ең тиімді түрде шешуде, жерлерді бағалауды ғылыми негізделген тиімді әдіспен іске асыруға септігін тигізері хақ.

Дегенмен де, нарықтық экономикаға көшу барысында бағалау жұмыстарының саласында еліміз бірнеше нәтижелерге жетті. Атап айтсақ:

- жылжымайтын мүлікті бағалаушыларды дайындайтын арнайы мамандандырылған орталықтар ашылды;

- методикалық нұсқаулар дайындалды;

- жылжымайтын мүлікті іс жүзінде бағалау жүріп жатыр.

Бірақ, жылжымайтын мүлікті бағалаудың методикасы мен оны іс жүзінде қолданудың бірқатар олқылықтары бар. Осы олқылықтар мен проблемаларды шешудің жолдарына және оны келешекте дамыту әдістеріне тоқталайық. Қазақстан Республикасында 1990 жылдан бастап, сол кезде таңдаған стратегияға сәйкес, жер қатынастарын нарықтық жағдайға сай етіп оңтайландыру, өзгерту үрдісі жүріп жатыр. Нарықтық экономикаға өтуімізге байланысты ақылы жер пайдалану енгізілді. Қазіргі кезде әрбір жер учаскесі меншік нысаны ретінде заң жүзінде жылжымайтын мүлік ретінде танылады және нарықтық қатынас объектісі болып табылады. Сәйкесінше, жер учаскесі құқықтық реттеу объектісі ретінде салықтық салымдар және басқа да төлемдер үшін бағалық құнына ие болуы керек. Сол кезде «неден бастау қажет?» деген заңды сұрақ туды. Өтпелі кезеңдегі барлық ауыспалы экономикалы елдерде алғашқы жер нарығының құрылуында серпіліс беретін көрсеткіш керек болды. Мелекет жекешелендіру үрдісі кезінде жерді пайдалануға және иеленуге бере бастады. Бұл жағдайда алғашқы жер нарығының қалыптасуы келесілерді қамтыды: жер учаскелерін мемлекеттік меншіктен жеке меншікке өтеулі негізде бір уақытта сату жолымен беру операциялары немесе заңнамаларда көзделгендей уақытша пайдалануға беру, сондай-ақ, өтеулі мақсатта жер пайдалану құқығын беру операциялары.

Бұл проблемаларды шешу үшін біздің ел әлемдік тәжірибеге сүйенді. Толыққанды жер нарығы қалыптасқан елдерде жер бағасының екі түрі орныққан: нормативтік (кадастрлық) және нарықтық. Нормативтік (кадастрлық) жер бағасы, ол тұрақты ақпарат база негізінде есептеледі, жер нарығының айналымында жер бағасының бастапқы деңгейі ретінде қолданылуы мүмкін және салық салымдарында да, тағы басқа мақсаттарда да қолданылады. Нарықтық баға экономикалық тепе-теңдік кезінде сұраныс пен ұсыныстың қатынасына сай қалыптасады. Әлемдік тәжірибені саралай келе, ҚР-да бірінші нормативтік көрсеткіштер қолданылды, оны жер учаскесінің базалық ставкалары деп атады. Ал жер учаскелерінің ерекшеліктерін ескеру үшін базалық ставкелерге түзету коэффиценттері қолданылды, яғни, рентаны құрайтын факторлер ескерілді. Бұл базистер, стандарттар алғашқы жер нарығын қалыптастыру үшін қажет болды.

Кейінірек рента құраушы факторларды және базалық ставкаларды қолдану арқылы кадастрлық бағалау құны анықталды. Мұнда методикалық негіз ретінде нарықтық бағалау әдістері пайдаланылды, яғни, шығындық және табысты капиталдау әдістері, салыстырмалы сату әдісі қолданылды. Осылайша біздің елде базалық ставкалардан нарықтық құнға, нарықтық бағалау әдістерімен есептелген, рента құрайтын көрсеткіштер арқылы өту жолы таңдалды.

Жерді кадастрлық бағалаудың дамуы – заңдық-нормативтік және методологиялық негіздерінің жетілуімен көрінді:

Бірінші кезең (1992-1996 жж.) – жер учаскелері үшін базалық ставкалардың және түзету коэффиценттерінің анықталуы.

Екінші кезең (1996-2002 жж.) – түзетілген базалық ставкаларды және нарық конъюнктурасын ескеретін түзету коэффиценттерін пайдалану арқылы жерлерді нормативтік кадастрлық бағалау жүргізілді.

Үшінші кезең 2003 жылы Жер Кодексін қабылдаған уақыттан басталды. Бұл кезде жерлердің кадастрлық бағалануы нарықтық конъюнктураны ескеріле отырып жасалды.

Осындай жолмен, жерлерді нарықтық-кадастрлық бағалаудың дамуы үш кезеңмен байланысты, ал оны өз кезегінде әр жыл сайын жердің нарықтық талабына сай түзетіп, өзгертіп отыру қажет.

Қазақстан Республикасында нарықтық жағдайда, қазіргі таңда жер мен меншік қатынастарының және мүдделерінің жүйесі құрылуда. Мұндай мүдделер екеу:

1) Басқармалық. Шаруашылық-қызметтік (жер қорының құрылымы) жеке және ортақ қоғамдық қарама-қайшылықсыз.

2) Нарықтық. Жер меншігінің тауарлы-ақшалы параметрлері, онда қоғамдық және жеке мүдделердің қарама-қайшылығы бар, иегерлер арасында бәсекелестік байқалады.

Жалпы екі мүдде де мемлекеттік реттеуді қажет етеді, әсіресе ауыспалы экономика кезінде:

- бірінші топтың мүдделерін реттеу – жер қорын бөлумен және қайта бөлумен реттеледі;

- екінші топтың мүдделерін реттеу – кадастрлық бағалау арқылы реттеледі, мұнда, кадастрлық құн – жер айналымын реттеудің басты тетігі.

Қазақстанда бағалық жұмыстар екі бағытта дамуда: мемлекеттік (міндетті) және тәуелсіз – екеуі де енді-енді аяққа тұруда. Мемлекеттік (міндетті) бағалау Әділет министрлігінің жылжымайтын мүлікті бағалау орталықтарымен реттеледі. Мемлекеттік жерді бағалау жер ресурстарын басқару Агенттігімен жүргізіледі.

Жылжымайтын мүлік объектілерін тәуелсіз бағалау қызметін көрсету нарықта келесі субъектілермен ұсынылған. Бүгінгі таңда 1200 астам бағалаушылар қызмет етеді, әрине оларда қызметтеріне сәйкес лицензиялары бар, олар ресми түрде жеті бағалық палатаға біріктірілген. Іс жүзінде қызметті әр түрлі жауапкершілігі шектеулі серіктестіктер, банктік құрылымдардағы, сақтандыру компаниялардағы, құрылыстық және риэлторлық фирмалардың бағалаушылары, сондай-ақ өз атынан жұмыс істейтін ұсақ бағалаушы фирмалар да қызмет көрсетеді. Мұндағы баста проблема – олардың (бағалаушы мекемелердің) құрылу принциптері, қағидалары, мәртебесі (статусы) және заңдық негізі анықталмаған, құрылу тәртібі де бұлыңғыр.

Осыларды ескере отырып, Қазақстанда бағалау жұмыстарын ұйымдастыру-әдістемелік шараларын реттеуді жоғарғы деңгейге көтеру керек деген тұжырым жасауға болады, әсіресе оның қызметін реттейтін салада.

Тәуелсіз бағалауда бәсекелестік әлсіз, кәсіптік мамандар дайындауды да жоғарғы дәрежеге жеткізу керек, сонымен қатар тәуелсіз бағалаушылардың бағалау қызметінің нәтижесін қадағалау қажет. Бұл шараларсыз бағалау нәтижелері мемлекеттік жер кадастрының мәліметтер базасына енбей қалуы мүмкін. Бұл бізде әлі толық қалыптаспаған әлемдік стандарттар аксиомасы. Ал мемлекеттік бағалау өз кезегінде, нормативтік-заңнамалық базаны жетілдіруді қажет етеді. Сондай-ақ, екі бағалау түрі де өзара және ішінара нашар үйлестірілген.

Интеграцияланудың және реттеудің негізі келесі стандарттар болуы керек:

- кадастрлық: кадастрлық құн, базалық ставка, рента құрайтын түзету коэффиценттері, бағалау әдістемесі, мемлекеттік бағалау есебінің түрі;

- кадастрлық-нарықтық: бағалаудың мемлекеттік мақсатының классификаторы, жіктеуіші, жерді алып қою кезінде бағалау әдістемелері, нарық конъюнктурасының, жағдаятының индексі;

- нарықтық: бағалау мақсатының жіктеуіші, бағалау әдістемесі, бағалық құнының типтік базисі;

- жалпы ортақ стандарт: жер учаскесі құнының тізімі (регистрі)

Қазіргі әр тарапты, мақсат анықсыз жағдайда бағалау жұмыстары өзінің барлық бөлімшелерінің бірігіп жұмыс атқаруын, дамыған елдердегідей инновациалық бірегей бірлестіктерінің құрылуын қажет етеді. Мұндай бірлестіктің мемлекеттік қызметінің мақсаты: салық салымдары үшін бағалау базасын құруда; бағалау стандарттарын, лицензиялауды және кәсіптік білім беруді, оқытуды жетілдіруде болады; жылжымайтын мүлік құнының регистрін құру үшін бағалау нәтижелеріне сараптама жүргізу, әрі оны қадағалау.

Мемлекеттегі нарықтық қатынастардың жылдам, әрі қызу дамып жатқанына байланысты жылжымайтын мүлікті мемлекеттік және жалпы бағалау қажеттігі туып отыр. Бірақ қазіргі кезде бұл процесті кім және қалай реттейдіндігі белгісіз. Жалпы бағалауда кімге, қай органға мойын бұру керек – мемлекеттікке ме, әлде тәуелсіз бағалаушыларға ма? Неге олардың арасында өзара байланыс жоқ? Жалпы бағалауға қай мемлекеттік орган жауапты? Фискальды қызмет ұйымы салық салынатын объектілер жайлы нақты ақпарат алуы үшін, кадастрлық жүйеге әр түрлі бағалау нәтижелерін қалай енгізу керек? Міне осындай сұрақтар алдағы уақытта шешімін табуы қажет.

Қазақстан Республикасында жоғарыда аталған проблемалар шешілмеген. Осы проблемаларды шешудің бір мысалы ретінде Дания мемлекетінің тәжірибесін қолданса болады. Онда, бағалаудың 224 эксперттік комиссиясы қызмет етеді. Комиссия мүшелерін Салық салу Министрі тағайындайды. Әрбір комиссия өзіне бекітілген аймақтың бағалау нәтижелеріне жауап береді. Сонымен қатар, бағалау нәтижелерін қадағалайтын 27 қадағалау кеңесі бар. Бұл кеңестің мүшесіне бағалау комиссиясының төрағасы кіреді. Бағалау нәтижелері өз кезегінде Данияның Ұлттық Кадастрының жер реестрында Автоматтандырылған Ақпарат Жүйесінде тіркеледі.

Дегенмен біздің елдегі проблемалардың өзегі болып, кадастрлық жүйе мен жалпылай бағалау жүйесінің арасындағы қатынас пен өзара байланыста. Себебі, жалпылай бағалау көрсеткіштерін мемлекеттік кадастр жүйесіне енгізу анықталмаған. Жоғарыда аталған бағалау сферасындағы проблемаларды шешу үшін әрине сәйкес келер нормативтік -заңнамалық база құру қажет:

- нарық талабына сай жердің кадастрлық құны туралы Үкіметтің қаулысын қабылдау және оны іске асыру;

- нарықта жылжымайтын мүлік мониторинг қызметінің және оның құрылып, қызмет ету регламентін дайындау;

- стандарттарға сай бағалау жұмыстарының методикасын және нормативтік анықтамасын дайындап шығару.

Қазіргі кезде, жер салығы біздің елде салықтық ставкалар арқылы жиналатынын ерекше атап өту керек, ал әлемдік аналог бойынша жер салығы жер учаскесінің жылжымайтын мүлік ретіндегі бағалық құнының пайыздық көрсеткіштеріне сай тағайындалып белгіленуі керек. Бұл сәйкессіздік Салық кодексіне қажетті түзетулерді талап етеді, әйтпесе бұл проблема бағалау жұмысында ретсіз әрі теріс қатынасты тудырады. Жер ресурстарын тиімді басқару үшін, қазіргі Салық Кодексі кезінде де жалпылай бағалауды бәрібір өткізу қажет.

Жалпылай бағалау нарықта бағалау жағдайын дұрыс сипаттау үшін, мүмкіндігінше жылдам өткізілуі керек, себебі кадастрлық (бағалық) құн нарықтық құнның көрсеткішін бейнелейді. Осы жерде жалпылай бағалау мерзімі бір жылды қамтуы керек екендігін атап өту қажет. Уақыттың осындай тығыздығына және атқарылатын жұмыстың көптігіне әрі молдығына сай келесі талаптарды ескерген жөн:

- жұмысқа барлық бағалаушыларды тарту қажет: мемлекеттік және тәуелсіз, оның үстіне бұл жұмыстарды қаржыландыру және әдістемелік басқару бір орталықтан болуы қажет;

- бірегей әдістемелік орталықтан басқа ортақ тәуелсіз сараптама орталығы қажет, әрине құзіреті бар мемлекеттік органдар басқармасының қадағалануымен;

- жалпылай бағалау әдістемесі әрі қарапайым, әрі тиімді де қолайлы болуы керек. Бұндай талапқа сараптамадан өткен түзету коэффиценттер және базалық ставкалар әдістемесі сай келеді, әрине болған өзгерістерді ескере отырып жасаса;

- жалпылай бағалау бастапқы және ағымдық балуы керек;

- ортақ әдістемелік орталық, кадастрлық құнның реестрін жүргізетін уәкілетті орган болуы керек, ал эксперттік комиссия барлық мүдделі тараптардан құрылып, салық қызметі оларды қадағалауы қажет.

Кадастрлық жүйе мен жалпылай бағалау жүйесі арасындағы өзара байланысқа ерекше тоқталу керек. Олар бір ортақ жүйе ме, әлде әр түрлі жүйелер ме?

Кадастрлық жүйе жылжымайтын мүліктердің кадастрлық құнының бірыңғай тізімін (реестрін) жүргізетіні белгілі. Бағалауды әр түрлі ведомстволар жүргізуі мүмкін екендігіне байлансыты, олардың бір-біріне бағынуының қағидаларын да қарастыру қажет. Осы жерде барлық бағалау құны туралы ақпарат кадастрлық құнның бірыңғай реестріне келіп түсуі керек екенін де атап өту керек. Міне осы кезде жалпылай бағалау жүйесі тиімді болар еді.

Кадастрлық бағалау құны да, мемлекеттік міндетті және тәуелсіз бағалау есептері де Мемлекеттік жер кадастрының Автоматтандырылған Ақпарат Жүйесі арқылы және Әділет министрлігінің Жылжымайтын мүлік орталықтарының жылжымайтын мүлік тізімі (реестрі) арқылы кадастрлық жүйеге бағалаудың барлық есептері негізінде келіп түсуі керек. Бағалау нәтижелеріне жауаптылықты үш уәкілетті органға жүктеу керек: Салық комитеті, Әділет министрлігі және Жер ресурстарын басқару Агенттігі, ал экспертизаны Қаржы және экономика министрлігі жүргізуі қажет.

Бұл таңда жылжымайтын мүлік нарығының мониторингін жүргізу қажеттілігі бар. Бұл шынайы қажеттілік. Жылжымайтын мүлік бөлшегі ретінде жер нарығының мониторингі жер учаскесіне төленетін төлемдік базалық ставкаларын аракідік жаңарту қажет.

Базалық ставка жер учаскесінің нормативтік (кадастрлық) құны болып табылады. Нормативтік құн мемлекеттің жер айналымын реттеуінің құралы және барлық нарықтық экономикасы дамыған елдердегідей салық салымының мөлшерін анықтау негізі болып есептелінеді. Сондықтан, жер учаскесінің базалық төлем ставкалары уақытша көрсеткіштер емес, керісінше салық ставкалары сияқты тұрақты. Дегенмен де, базалық ставка нарық жағдаятына сай түзетіліп отыруы қажет. Ал базалық ставкаға жерге деген сұранысты есептеу үшін, түзету коэффиценттері (арттыратын және кемітетін) қолданылады. Түзету коэффиценттерін өз кезегінде рента құраушы фактор ретінде әр жыл сайын нақтылап отыру қажет.

Жалпы қазіргі кезде, мемлекеттің бағалау жұмыстарын қажетті түрде толық үйлестіре алмауына байланысты, жер учаскесі бағаларының нормадан тыс айырмашылығы он шақты есе өсіп, кеміп өзгеріп отыр (әсіресе үлкен елді-мекендерде). Сонымен қатар, жер қатынастарында спекулятивтік көлеңкелік жағы да көрініс тауып отыр. Бұл процестер базалық ставкаларды есептеу әдістемесіне деген сенімсіздікті тудырады, себебі кадастрлық (бағалық) құн нарықтық жағдайға сай емес. Нарықта жердің құны сұраныс пен ұсыныстың әсерінен туады. Бірақ, бұл жерде жер учаскесінің кадастрлық құны жердің алғашқы нарығын қалыптастыру үшін және бірінші кезекте фискальді органдарға қажет екендігін атап өту қажет. Және де, кадастрлық (бағалық) құнның негізінде базалық ставканың және рента құраушы факторлардың нарықтық әдістемесі жатқандығын ескерсек, нарық жағдаятына сай әр кезең сайын жер төлемдерінің базалық ставкаларын қайта қарастырып, түзетуге болады деген түйін түйуге болатынын атап өту қажет.

Өкінішке орай Қазақстан қалаларындағы, елді мекендердегі (Астанадан басқа) базалық ставкаларға 1995 жылдан бастап еш бір түзетулер мен жаңартулар енгізілмеген. Сондықтан барлық елді мекендердің базалық ставкалары 1995 жылғы нарық деңгейін сипаттап көрсетеді. Бұл жер учаскелерінің бағасындағы қисынсыздықтардың ең басты себебі.

Бұл үрдісті ретке келтіруді мемлекет екі бағытта шешкені абзал:

1. Жер учаскесіне төленетін төлемдік базалық ставкелерін және түзету коэффиценттерін нарықтағы бағаның өсу не кему ырығына, индексіне сай қайта қарастыру.

2. Үкіметтің 2 қыркүйек 2003 жылғы №890 қаулысына қажетті толықтырулар мен түзетулер енгізу.

Осындай әрекеттер арқасында бағалау процесі әрі мемлекеттік, әрі нарықтық талаптарға сай тәртіпке ие болады. Мысал ретінде, Үкіметтің 2 қыркүйек 2003 жылғы қаулысына келесідей өзгертулерді енгізуді ұсынуға болады:

1. Базалық ставканы өзгерту шегінің нормасын – екі еселегеннен гөрі (бағалау кезінде базалық ставканың +/- 50 пайыз өзгеруі) халықаралық «шекті баға» стандартын енгізу керек, яғни, жер учаскесін пайдаланудағы тиімділіктің ең жоғарғы құны және аз шығыны анықталып, қолданылады;

2. Жер учаскесінің бағаларына мониторингті жүргізу институтын қалыптастыру;

3. Жылжымайтын мүліктің нарығындағы талапқа сай базалық ставкаға нарық индексін енгізу;

4. Жердің пайдалану нысанына және мақсатына байланысты, мемлекеттік мүддені ескере отырып, түзету коэффиценттерді жердің нарықтық құнына сай қайта қарастыру қажет.

Жерді бағалау – жер кадастрының құрам бөлігі.

Қазақстан Республикасында мемлекеттік жер кадастры мемлекеттік органдарды, жеке және заңды тұлғаларды жер және жекелеген жер учаскелері туралы ақпаратпен қамтамасыз ету мақсатында жүргізіледі.

Тұйық шекарада бөліп шығарылған, белгіленген тәртіппен жер құқығы қатынастары субъектілеріне бекітілген жер учаскесі кадастрдың деректерін есепке алу мен оларды сақтау бірлігі болып табылады. Кадастрда әрбір жер учаскесі үшін оны кеңістікте бір мәнді бөлуге, мөлшерін және орналасқан жерін айқындауға мүмкіндік беретін табиғи сипаттамалар, сондай-ақ учаскенің бағалау құны белгіленеді. Сондай-ақ кадастрдың құрамына жер учаскесінің меншік иелері мен жер пайдаланушылар туралы ақпарат кіреді. Жер учаскесі туралы мәліметтер осы учаскеге бекітіліп берілген нөмірі, орналасқан жері, шекарасы және мәтіндік сипаттамасы көрсетілген жер-кадастрлық карталармен арақатынасы болады.

Кадастр аэрофототопографиялық, фотограметриялық, кадастрлық суретке түсіруді, жобалау-іздестіру, картографиялық және бағалау жұмыстарын, топырақты зерттеу, геоботаникалық және басқа да зерттеулер мен іздестірулерді, жер мониторингін, жерді сандық және сапалық есепке алуды және мемлекеттік жер кадастрын жүргізуге байланысты басқа да жұмыстарды жасау арқылы жүргізіледі.

Деректерді жинақтау жер учаскесінің кадастрлық нөмірі, жеке немесе заңды тұлғалардың - жер учаскесіне құқық субъектілерінің атауы, атқарушы органдардың кесімдері мен өзге де заңнамада көзделген құжаттар, жер учаскесінің орналасқан орны мен мөлшері, кадастрлық бағалау құны, жерді пайдалану құқығы, мақсаты тағайындауы, бөлінетіндігі және бөлінбейтіндігі, жер учаскесіне сервитуттар туралы, сондай-ақ атқарушы органдар белгілеген оны пайдалану жөніндегі шектеулер туралы ақпараттар тіркелген және сақталатын тиісті аудандардың (облыстық маңызы бар қалалардың) деңгейінде жүргізіледі. Көрсетілген деректер аудандар (облыстық маңызы бар қалалар), облыстар, республикалық маңызы бар қалалар, астана және тұтастай алғанда Қазақстан Республикасы бойынша өзара салыстыруға мүмкіндік беретін меншік нысандары, жер санаттары бойынша жүйелендіріледі.

Кадастрды жүргізу:

- әзірлік жұмыстарын;

- бастапқы деректерін жинау мен өңдеуді;

- ақпараттық жүйелерді құру мен жүргізуді қамтиды.

Жер учаскелерінің желілік және алаңдық сипаттамаларына өзгерістер енгізу мүмкіндігін қамтамасыз етуге тиісті жер-кадастрлық карталар кадастрдың картографиялық негізі болып табылады.

Кадастры автоматтандырылған жүргізу кезінде картографиялық негіз геоақпараттық технологияларды қолданумен және қағаз жеткізгіштермен көшірмелерін дайындаумен электрондық карта түрінде қалыптастырылады.

Жер учаскелері туралы ақпарат жерге ақпарат жерге орналастырудың деректері бойынша құралады және учаскелер мен жер алқаптарының шекарасы мен алаңдары өзгерген кезде жүйелі түрде жаңартылады. Жер учаскесі, егер оның белгіленген шекарасы болса және оған жер-кадастрлық іс жүргізілсе, түпкілікті қалыптастырылған болып саналады.

Азаматтарға және заңды тұлғаларға иелік ету не пайдалану құқығымен бұрын берілген жер учаскелерін жеке меншікке немесе пайдалануға беруді алғашқы ресімдеу кезінде жер-кадастрлық іс олардың жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органдарға берілетін өтініштерінің негізінде жүргізіледі. Жер учаскесіне құқықты куәландырушы құжаттар, ал олар болмаған кезде – бұл учаскені берген атқарушы органның шешімімен учаске шекарасының сызбасы (схемасы) өтінішке қосыла береді. Жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық органдар көрсетілген құжаттарды тексеруді жүзеге асырады және осы құжаттарды жер учаскелерін жергілікті жерде зерттеу үшін кадастрды жүргізетін мамандандырылған кәсіпорындарға жібереді.

Азаматтардың немесе мемлекеттік емес заңды тұлғалардың меншігіндегі жерден учаке құру тек тараптардың арасында жасалған мәмілелердің негізінде ғана жүргізіледі. Азаматтардың және заңды тұлғалардың меншігіндегі немесе пайдалануындағы жерден мемлекеттік қажеттіктер үшін жер учаскесін қалыптастыру кезінде оған жүргізілген жер кадастрлық іске жаңа учаскені құру үшін учаске негіз болып табылатын жер учаскесін мемлекеттік қажеттіктер үшін алу туралы атқарушы органның шешімі, сондай-ақ жоспар (шекара сызбасы) және басқа құжаттар кіргізіледі. Мемлекеттік мұқтаждар не азаматтар мен заңды тұлғалардың арасындағы мәмілелер үшін жасалатын жер учаскесін қайта құру жағдайында жаңа жер кадастрлық іс жүргізілмейді.

Азаматтар мен заңды тұлғалардан еріксіз алуға не тәркілеуге жататын жер учаскесінің жер-кадастрлық ісіне сот-атқарушылық іс жүргізу құжаттары кіргізіледі. Қалыптастырылған жер-кадастрлық іс жер учаскесін жер кадастрлық кітабына жазу үшін негіз болады. Жер кадастрлық кітабы жер учаскелері есепке алынатын, жердің кеңістік, табиғи және шаруашылық жағдайы туралы анық мәліметтер қамтылатын құжат болып табылады. Жер учаскесін жер -кадастрлық кітапқа жазу кезінде оған жеке, Қазақстан Республикасының аумағында қайталанбайтын, учаске бір тұтастық ретінде бар кезде сақталатын кадастрлық нөмір беріледі. Бұл учаске жүргізілетін жер-кадастрлық іс те осы нөмірмен сәйкестендіріледі.

Жер-кадастрлық құжаттама мынадай талаптарға сәйкес болуы тиіс:

- барлық деректемелерді (оларды шығарушы органның, мекеменің, ұйымның атауын, күнін, құжаттың нөмірін, мекен-жайын көрсету) толтыра отырып белгіленген үлгідегі бланкілерде орындалады;

- жер учаскелері шекараларының жоспарларын (сызбаларын) дайындау жер ресурстарын басқару жөніндегі орталық уәкілетті орган белгілейтінтехникалық талаптарға сәйкес жүзеге асырылады;

- мемлекеттік құпияға жатқызылған жер учаскелерінің жоспарларында (сызбаларында) қамтылатын мәліметтер олардың құпиялылығын қамтамасыз ететін белгіленген ережелерге сәйкес пайдаланылады және сақталады.

Жерді бағалау жер кадастрының құрамды бөлігі бола отырып, халық шаруашылығы мен адамдардың әлеуметтік өмірінде пайдаланылатын табиғи ресурстардың жалпы бағалануының бір бөлігі ретінде қаралады. Ғылыми-техникалық прогресс, көп салалы экономикаға көшу, жерге жеке меншіктің пайда болуы адам және табиғат арасындағы өзара қатынастарының салалық тұрғыдан өзгеруіне әкелді. Осы жаңа факторларды ескермеуге болмайды. Сондықтан қоғамның, ең алдымен өндірістің ауыл шаруашылық ауқымында табиғи ресурстардың рөлін айрықша бағалау қажет. Себебі, бірінші кезекте ол табиғи ресуртардың негізі – жерге қатысты. Қазақстан Республикасы Конституциясына сәйкес жер мемлекет меншігінде. Бірақ, жер заңында белгіленгендей белгілі бір шарттарға сай жер жеке меншікте де бола алады. Заңдарға сәйкес меншік иесі жерді келісім баға бойынша сатуға, жарна ретінде шаруашылық серіктестіктің жарғылық қорына беруге және жер учаскесін кепілдікке беруге, сый ретінде тартуға, мұралыққа қалдыруға құқылы.

Жерді пайдалану құқығын беру азаматтық құқылық актілер негізінде жүргізіледі. Сөйтіп жерді пайдалану құқығы нарықтық қатынастарға енгізілуінің мүмкіндігі кеңейтіледі. Сонымен әр жер учаскесі бағалануы керек. Оның себебі, бір жағынан жер жылжымайтын мүлікке теңеледі, ал екінші жағынан жер учаскелері капитал түріне айналады. Егер жерді тиімді аялап пайдаланса және құндылығын асыру үшін қаржы, материалдық, еңбектік кірістерді көбейтсе, онда оның бағасы да өсетін болады.

Жер бағасы салық салудың, жалға беру төлемін анықтаудың негізін қалап, бюджеттің кіріс бөлігінің ең бір маңызды бабы болып, әр адамның мүддесіне әсерін тигізеді. Осы жағдайлар қазіргі уақытта Қазақстанда жерлерді бағалау мәселесінің халық шаруашылық, әлеуметтік маңыздылығын шарттастырады. Сондықтан, жерлерді бағалауда экономикалық, әлеуметтік, экологиялық мәселелер ескерілуі керек. Жерді бағалауда нысаналы орын алуы, пайдалануы, салалық (экологиялық) күй-жайы, ландшафт, жер бедері, қызмет көрсету ауқымы орталықтан және өнім өткізу нарығынан алыс-қашықтығы, шаруашылықтың орналасуы ескеріледі.

6.1 Топырақтарды бонитеттеу

Бонитет латын тілінен аударғанда «сапалық» дегенді білдіреді. Топырақтың бонитеті – оның сапасының көрсеткіші. Әдетте бонитеттеуді бір белгілі мақсаттар және талаптар үшін топырақтарды топтастыру мен бағалау деп түсінеді. Көбінесе бонитеттеу негізіне топырақтардың табиғи нышандары және қасиеттері алынады. Ресейде топырақтарды бонитеттеу әдістемесінің және теориясының дамуының негізін В.В. Докучаев қалады. Бұл ғалымның ойлап тапқан табиғи-тарихи жерді бағалау әдісі 1882-1987 ж.ж. Нижегород губерниясында жүргізілген бағалау жұмыстарында іс жүзінде қолданылған. Ол топырақтарды бағалауда ең алдымен топырақты табиғи дене ретінде бағалады. Мұнда адам қатынасы және уақыт жағдайлары ескерілмеді. Сол үшін топырақ құрамын зерттеп, оның физикалық қасиеттерін топырақ астындағы қабаттармен байланысын біліп алып, топырақтардың салыстырмалы құндылығын ұсынған.

Бұл теориялық жайларды кейін басқа ғалымдар әрі қарай дамытты. Олардың мәні:

1. Топырақта жетіспейтін заттарды тыңайтқыштар түрінде толықтырып, оның сапасын жоғарылату;

2. Өсімдіктердің нашар жетілуі топырақтағы зиянды заттардың мөлшеріне тәуелді;

3. Қажетті заттар көп болса, топырақ сапасы жоғары болады;

4. Топырақтың физикалық қасиеттері оптимальдық жайына жақындаған сайын, оның сапасы жоғары болады және т.б.

Бағалау жұмыстарын жүргізуде далада топырақ құрылымы, қалыңдығы, бедер, өсімдіктер зерттеліп, топырақ түрлері (топтары) анықталып, карталарда және жергілікті жерлерде олардың шекаралары белгіленеді, жиналған мәліметтер лабораторияда өңделеді. Топырақтың әр түрі бойынша қарашірік, азот, су мөлшері, механикалық құрамы, сіңіру қабілеті анықталып, топырақтың сығындысы талданады. Әрине мұндайда, топырақ абсолютті емес, салыстырмалы түрде бағаланады. Сонымен, топырақтарды бағалау кезінде топырақтың табиғи қасиеті және нышандары алынады, олар өз кезегінде дақылдардың шығымдылығы, топырақтарды топқа бөлудің дұрыстығын дәлелдеу үшін пайдаланылады.

Қазіргі уақытта қолданылатын әдістемелік ұсыныстарға сәйкес топырақтарды бонитеттеу деп салыстыруға келетін егіншілік қарқындылығында және агротехника деңгейінде топырақтарды олардың құнарлығы бойынша сапасын салыстырмалы түрде бағалау түсініледі. Көрсеткіштер ретінде дақылдардың шығымдылығы және өнімділікпен тығыз байланыстағы топырақтың ең орнықты қасиеттері бойынша ұсынылады. Топырақтардың табиғи қасиеттері бойынша құрылған шкала көрсеткіштеріне (балл) өнімділік бойынша балдарды ескеріп, түзетулер енгізіледі.

Топырақтарды бонитеттеу жер бағалау жұмыстарының бірінші сатысы ретінде жерді экономикалық бағалау үшін топырақ топтары түрінде бастапқы негіз беру керек. Бонитеттеу барысында анықталған, белгілі жаратылыс нышандарымен сан жүзінде сипатталатын топырақ топтары кейін эконокмикалық көрсеткіштер бойынша бағаланады. Топырақты бонитеттеу мәліметтерінің жерді, оның жаратылыс сипаттамаларын ескере отыра, тиімді пайдалану мәселелерін шешуде маңызы зор.

Жалпы, топырақтарды бонитеттеу жұмыстары екі сатыдан тұрады: 1. бонитеттеу шкаласын құру; 2. бағалау шкаласын бағаланатын жерлерге салу (жеке суарылатын, суарылмайтын егістер, табиғи мал азықтық алқаптар және көпжылдық екпелер). Бағалау объектісі ретінде топырақ түрлері алынады.

Бонитеттеу шкаласын құру үшін топырақ, мелиоративтік және басқа зерттеулердің сапалы мағлұматтары пайдаланылады. Бағаланатын топырақ мәліметтері ретінде:

1. 0-50 см қабатындағы қарашірік мөлшері, %;

2. 0-50см қабатындағы жұтылған натрийдің орта салыстырмалы мөлшері, % жұту сыйымдылығынан;

3. 0-50 см қабатындағы жұтылған магнийдің орта салыстырмалы мөлшері, % жұту сыйымдылығынан;

4. 0-50 см қабатындағы тұздардың орта салыстырмалы мөлшері (%) және тұздану түрі;

5. Шағылдық (ұсақ тастақтық)

6. Тастақтық, топырақ түрі орналасқан жердің тастану дәрежесі;

7. Топырақ түрі орналасқан жердің гидроморфтік дәрежесі.

Әр топырақ түрінің бонитет негізі болып 0-50 см қабатындағы қарашірік мөлшері (%) бойынша есептеледі, ал барлық басқа қасиеттеріне түзету коэфиценттері енгізіледі.

Бонитет латын тілінен аударғанда «сапалылық» дегендібілдіреді. Топырақтың бонитеті - оның сапасыныңкөрсеткіші. Әдетте бонитеттеуді бір белгілі мақсаттар және талаптар үшін топырақтарды топтастыру мен бағалау дептүсінеді. Көбінесе бонитеттеу негізіне топырақтардың табиғинышандары және қасиеттері алынады. Ресейде топырақтардытабиғи әдістемесінің және теориясының дамуынапрофессор В.В.Докучаев көп үлесін қосты. Бұл ғалымныңойлап тапқан табиғи-тарихы жерді бағалау әдісі 1882-1987Нижегород губерниясында жүргізілген бағалау жұмыстарында іс жүзінде қолданылған. Ол топырақтардыбағалауда ең алдымен топырақты табиғи дене ретінде бағалады. Мұнда адам қатынасы және уақыт жағдайларыескерілмеді. Сол үшін топырақ құрамын зерттеп, оныңфизикалық қасиеттерін топырақ астындағы қабаттармен байланысын біліп алып, топырақтардың салыстырмалықұндылығын анықтауды ұсынған.Бұл теориялық жайларды оның шәкірті Н.М.Сибирцев және басқа ғалымдар әрі қарай дамытты. Олардың негізгі мәні: I. Топырақта жетіспейтін заттарды тыңайтқыштар түрінде толықтырып, оның сапасын жоғарылату; 2. Өсімдіктердің нашар жетілуі топырақтағы зиянды заттардың мөлшеріне тәуелді; 3. Қажетті заттар көп болса, топырақ сапасы жоғары; 4. Топырақтың физикалық қасиеттері оптималдық жайына жақындаған сайын, оның сапасы жоғары болады және т.б.

Техникалық тұрғыдан: 1. Топырақтарды табиғи топтастыру; 2. Олардың геологиялық қасиеттерін анықтау /қалындық, қарашірік мөлшері, топырақасты сипаты/; 3. Химиялық құрамын анықтау; 4. Топырақтың физикалық қасиеттерін анықтау әдістері алынған.

Бағалау жұмысын жүргізуде далада топырақты, қалыңдығы, бедер, өсімдіктер зерттеліп, топырақ түрлері /топтары/ анықталып, карталарда және жергілікті жерлерде олардың шекаралары белгіленеді, жиналған мәліметтер лабораторияда өңделеді.

Топырақтың әр тобы бойынша қарашірік, азот, мөлшері, механикалық құрамы, жұту қабілеті анықталып, топырақтың сығындысы талданады. Мұндайда, В.В. Докучаев айтқандай, топырақтар абсолютті емес, салыстырмалы түрде бағаланады. Орта бағалау сызығының дұрыстығын дәлелдеу үшін ол топырақтардың табиғи қасиеттерінің салыстырмалы көрсеткіштерін Нижегород губерниясында ең кең тараған дақылдардың /қара бидай, сүлы/ өнімділігімен байланыстырылды. Топырақтардың жаратылыс қасиеттері бойынша анықталған көрсеткіштерінің және дақылдардың статистикалық-экономикалық жолмен алынған өнімділіккөрсеткіштерінің қатынастары өте тығыз болған.

Сонымен, топырақтарды бағалау негізіне В.В. Докучаев олардың табиғи қасиеттерін және нышандарын алған, ол дақылдардың шығымдылығы топырақтарды топтарға бөлудің дұрыстығын дәлелдеу үшін пайдаланған. Кейін бұл әдістің топырақтанудың негізгі жайларын Совет ғалымдары дамытып, Ресей Федерациясында, Қазақстанда қолданатынтопырақтарды бонитеттеу әдістемесі негізін салған. ВАСХНИЛ академигі С.С. Соболев топырақтарды бониттеттеу - оларды өзінің объективтік қасиеттерінде құрылған және орта көп жылдық шығымдылығымен тығыз байланыстағы өнімділік бойынша топтастыру керек деп санаған. Таксономиялық бірлік ретінде ол топырақ түрін ұсынып, екі параллельді шкаланы құруды талап еткен: топырақтардың қасиеттері бойынша және шығымдылығы бойынша.

Қазіргі уақытта қолданатын әдістемелік ұсыныстарға сәйкес топырақтарды бонитеттеу деп салыстыруға келетін егіншілік қарқындылығында және агротехника деңгейінде топырақтарды олардың құнарлылығы бойынша сапасын салыстырмалы түрде бағалау түсініледі. Көрсеткіштер ретінде дақылдардың шығымдылығы және өнімділікпен тығыз байланыстағы топырақтың ең орнықты қасиеттерін пайдалану ұсынылады. Топырақтардың табиғи қасиеттері бойынша құрылған шкала көрсеткіштеріне /балл/ өнімділік бойынша баллдарды ескеріп, түземелер енгізіледі.

Топырақтарды бонитеттеу жер бағалау жұмыстарының бірінші сатысы ретінде жерді экономикалық бағалау үшін топырақ топтары /кластары/ түрінде бастапқы негіз беру керек. Бонитеттеу барысында анықталған, белгілі жаратылыс нышандарымен сан жүзінде сипатталатын топырақ топтары кейін экономикалық көрсеткіштер бойынша бағаланады. Топырақтарды бонитеттеу мәліметтерінің жерді, оның жаратылыс сипаттамаларын ескере отыра, тиімді пайдалану мәселелерін шешуде көп маңызы бар.

Одақтық әдістемеде /1976 ж./ қойылған негізгі талаптар: 1. Топырақтардың агроөндірістік топтары бірыңғай принцип бойынша құрылулары керек; 2. Топтар салыстыруға келетін болуы керек.

Топырақтардың агроөндірістік топтары суарылатын, құрғатылатын жерлер үшін жеке бөлінеді. Топырақ түрлерін агроөндірістік топтарға біріктіруде қолданатын көрсеткіштер:

1/ бір топырактық-климаттық провинцияға немесе округке қарауы;

2/ топырақтардың жыныстық жақындығы /топырақ қабатының морфологиялық құрылымы, физикалық қасиеттері, су, ауа, жылу режимдері/;

3/ химиялық, физикалық-химиялық қасиеттері, қоректену заттардың мөлшерлері;

4/ тұздану, сортаңдану, эрозиялау, тастану деңгейі және т.б.

Жалпы түрде топырақгарды бонитеттеу жұмыстары 2 сатыдан тұрады: а/ бонитеттеу шкаласын құру; б/ бағалау шкаласын бағаланатын жерлерге салу /жеке суарылатын, суарылмайтын егістер, табиғи мал азық алқаптар және көпжылдық екпелер/.

Бағалау объектісі ретінде топырақ түрлеріалынады. /Временные методические указания по оценке земель Казахской ССР, Алма-Ата, 1979/.

Бонитеттеу шкаласын құру үшін топырақ, мелиоративтік және басқа зерттеулердің сапалы мағлұматтары пайдаланылады.

Бағаланатын топырақ мәліметтері ретінде:

а/ 0-50 см қабатындағы қарашірік мөлшері, % ;

б/ 0-50 см қабатындағы жұтылған натрийдің орта салыстырмалы мөлшері, % жұту сыйымдылығынан;

в/ 0-50 см қабатындағы жұтылған магнийдің орта салыстырмалы мөлшері ,% жұту сыйымдылығынан;

г/ 0-50 см қабатындағы тұздардың орта салыстырмалы мөлшері (%)және тұздану түрі;

д/ шағылдық (ұсақ тастақтық);

е/ тастақтық;

ж/ гидроморфтік дәреже.

Әр топырақ түрінің бонитет негізі болып 0-50 смқабатындағы қарашірік мөлшері (%) бойынша есептеледі, ал барлық басқа қасиеттеріне түземе коэффициенттері енгізіледі.

Топырақтың 0-50 см қабатындағы қарашіріктің пайыздық мөлшері графикалық тәсілмен есептеледі.

Ол үшін график құрылады: абсцисса бойымен қарашірік пайызы, ал ордината бойынша үлгі алу тереңдігі салынады.

Мысал: тереңдік, см. қарашірік ,%

0-10 3,23

10-20 2,74

10-20 2,15

График қүрғаннан кейін:

5 3,2

15 2,7

25 2,3

35 1,8

45 1,2

Содан кейін қарашіріктің орта салыстырмалы мөлшері есептелінеді:

К_(0-50) = 2,24%

Қазақстан жағдайында топырақтың құнарлылығын төмендететін негізгі қолайсыз қасиеттері сортаңдану және тұздану болып табылады. Сортаңданудың объективтік көрсеткіші ретінде топырақтың жұту кешеніндегі жұтылған натрий және магний мөлшері (% жұту сыйымдылығынан) алынады. Сосын 0-50 см қабатындағы жұтылған натрий, магнийдің орта салыстырмалы мөлшері есептелінеді.

Тұздану көрсеткіші ретінде 0-50 см қабатындағы тұздардың орта мөлшері алынады. Тұздардың топырақ горизонтындағы орта мөлшерін есептеу қарашірік мөлшерін есептеумен бірдей. Тұздардың өсімдіктерге тиетін зияндық әсері олардың құрамына байланысты. Сондықтан тұзданудың орта салыстырмалы түрі анықталады. Ол үшін 0-50 см қабатта хлор және сульфат аниондардың, сондай-ақ соданың, егер бар болса, орта мөлшері есептелінеді. Осы аниондар қатынастары бойынша тұздану түрі анықталады. Тұздану түрін ескере отыра, 0-50 см қабатындағы тұздардың орта мөлшері бойынша тұздану дәрежесі анықталады.

Егер топырақ тастақталған немесе тастанған болса, онда бұл қасиетіне түземе коэффициент енгізіледі:

мұнда: - диаметрі 1 мм артық бөлшектер фракцияларының жиынтығы.

Шалғын, шалғын-батпақ, батпақ топырақтар үшін гидроморфтікке түземе коэффициенттер енгізіледі. Бұл коэфициенттер гидроморфтік топырақтардың 0-10 см қабатындағы қарашірік мөлшерінің аймақтық топырағының сол қабатындағы қарашірік мөлшеріне қатынасы бойынша есептелінеді.

Топырақ түрлерінің жеке қабаттары бойыншаесептелінген барлық көрсеткіштер қосылып, топырақ аймағы немесе әкімшілік аудандар шегінде әр топырақ түрі бойынша орта көрсеткіштер шығарылады. Егер әкімшілік аудан шегінде топырақ түрі 20-30 талдаудан кем қамтылмаса, онда топырақ қасиеттерінің орта арифметикалық көрсеткіштері осы аумақтық бірліктер шегінде есептелінеді, ал бақылау саны одан кем болса, есеп топырақ аймақша шегінде жүргізіледі.

Бонитет баллын есептеу.

Топырақтың 0-50 см қабатындағы қарашірік мөлшері 7% тенсан эталон ретінде алынады. Бағаланатын топырақ түрінің 0-50 см қабатындағы қарашірік мөлшерін 7% /эталонға/ бөліп, қарашірік бойынша бастапқы баллын шығарамыз. Бонитеттің ақырғы баллы қарашірік бойынша бастапқы баллы барлық түземе коэффициенттерге көбейтіліп табылады:

Шкаланы жыртылған жерлерге салу.

Топырақтың әр түрінің бонитет баллдарын анықтап, орта салыстырмалы шкала ретінде жыртылған жердің бонитет баллы шығарылады. Ол үшін ауыл шаруашылық алқаптаршегінде топырақтар контурларының аудаңдарын есептеу мәліметтері болу керек. Осылай табиғи мал азық алқаптар бонитеттеу жұмыстарында жүргізіледі.

Топырақтардың, облыстың шаруашылығының жыртылған жерлерінен бонитет баллдарын анықтағаннан соң, олардың көп жылдық шығымдылықпен байланыс тығыздығын тексеру үшін бонитет баллдарын негізгі ауыл шаруашылық дақылдардың /бидай, арпа, көп жылдық шөптер және т.б./ көп жылдық шығымдылығымен салыстырады. Өнімділік шамалары 8-10 жылдықтан болмау керек. Бұл жағдайда өнімділіктің өсу тенденциясын және бонитет баллдары мен өнімділік арасындағы уакытша тәуелділікті /тренд/ айқындауға болады. Шығымдылық және топырақтардың бонитет баллдары арасындағы байланыс тығыздығының өлшемі ретінде екі немесе одан көп нормалы үлестірілетін кездейсоқ шамалардың сызықтық байланысының көрсеткіші болатын корреляция коэффициентін пайдалану керек. Ол үшін әр вариациялық қатар бойынша /өнімділік және бонитет баллдары/ келесі параметрлерді /статистикаларды/ есептейді:

1. Орта арифметикалық сан;

2. Орта шаршылық немесе стандартты ауытқу;

3. Ассиметрия коэффициенті және оның орта шаршылық ауытқуы;

4. Эксцесс коэффициенті және оның орта шаршылық ауыткуы;

5. К. Пирсон критерийі көмегімен үлестірудің нормалылығын тексереді.

Тура сызықтық байланыс жағдайда корреляция коэффициентін есептеп, бірінші дәрежедегі регрессиялық теңдеуді шығарады, былай айтқанда баллдар бойынша шығымдылық және шығымдылық бойынша баллдар анықталады. Бұл есеп бонитет баллы өзгергеңде қаншалықты шығымдылық, ал шығымдылық өзгергенде қаншалықты бонитет баллдары өзгеретінін білу үшін жүргізіледі. Айқын қисық сызықтық тәуелділігі байқалса, корреляциялық қатынастық және үшінші дәрежеге дейінгі регрессия теңдеуі есептелінеді.

Регрессия /тура сызықтық немесе қисық сызықтық/ теңдеулері бойынша баллдар және өсімдіктердің теориялық шамалары есептелініп, нақтылы сандарымен салыстырылады. Содан кейін арасындағы айырым анықталып, оның шаршы орта шамасын сәйкестік өлшем ретінде пайдаланады. Бұл есептеулер бағдарламалар арқылы жеке компьютерлерде жүргізіледі.

Аудандардың, облыстардың жыртылатын жерлерініңбонитет баллдарының мөлшерлерін анықтағаннан соң,оларды дәңді дақылдардың орта көпжылдықшығымдылықгарымен салыстырады. Ол үшін ортакөпжылдық өнімділікті орта салыстырмалы баллға бөліп, «бонитет баллының бағасы» деп аталатын сан анықталады.Бұл сан бонитеттің 1 баллына немесе облыста орта есеппеналғанда қанша өнім шығарылатынын көрсетеді.

Содан кейін әр қожалық үшін бонитет баллының бағасы есептелініп, ауданның немесе облыстың балл бағасымен салыстырып, әр нақтылы қожалықта ортаауданның және облыстың деңгейімен салыстырғанда топыраққұнарлығы пайдаланылуының салыстырмалы тиімділігінанықтайды.

Орта көпжылдық шығымдылықты топырақтар бонитет баллдарымен байланыстыратын регрессия теңдеуі арқылы әр қожалық үшін есептік шығымдылықты анықтауға болады. Есептік шығымдылықгы жоспарлық шама ретінде алуғаболады, өйткені ол топырақ құнарлылығын пайдалану деңгейіорта облыстық деңгейдей болса, қожалық қандай өнімділік ала алатын санды көрсетеді. Қажет болса, бонитет баллдарын есептеуді ауыспалы егіске, жеке танапқа дейін жүргізугеболады. Ол үшін көлемдерді өлшейтін контурлық ведомостеркерек. Осы мәліметтер және бонитеттеу шкалалары арқылы әр танаптың бонитет баллын жеңіл анықтауға болады.Мұнда топырақ түрінің ауданы салмақ ретінде алынып, орта салыстырмалы балл есептелінеді.

6.2 Ауыл шаруашылық алқаптарды экономикалық бағалау

Экономикалық бағалау деп ауыл шаруашылық өндірістің негізгі құралы ретінде жер саласын экономикалықкөрсеткіштер арқылы бағалауды айтады. Бұл салыстырмалы бағалауға жатады. Жер құнарлығы шығарылатын өнім мөлшеріне сай бағаланады. Өнім - жердің қатысуымен өткен заттандырылған еңбек, өндіріс шығынымен байланысты адам еңбегінің нәтижесі.

Бірдей өндірістік шығындарға келетін өнім немесе өнім бірлігіне келетін шығындар мөлшері экономикалық тұрғыдан жер сапасын көрсетеді. Былай айтқанда, жер сапасының айырмашылығы әр түрлі сапалы жерлерге келіп бірдей шығындардың орнын толтырумен, тиімділігімен себептелінеді. Осы жай жерді экономикалық бағалау әдістемесінің негізін қалаушы болып табылады. Бұл жай бойынша, бірдей шығында қай жерде өнім көбірек алынса, сол жердің сапасы жоғары деп саналады. Алынған өнімдердің айырымы сан түрінде жерлер сапасының айырмашылығын көрсетеді.

Жер қүнарлығының айырмашылығын талдауда К. Маркс бірдей шығындардағы нәтижелерді салыстырды. Ол: «...Қосымша пайда, егер ол кездейсоқ жағдайларға байланысты емес, дұрыс құрылса, қашанда да капитал және еңбектің екі бірдей мөлшеріндегі өнім арасындағы айырымы ретінде шығады жөне осы қосымша пайда, егер капитал және еңбектің бірдей мөлшерлері бірдей көлемдердегі жер учаскелерінде әр түрлі нәтижелер берсе, онда ол жер рентасына айналады,» - дейді. /Маркс К., Энгельс Ф./ Шығармалар жинағы, 2 басылым, 25 т., 2 бөлім, 200б./

Жерді бағалау және жердің пайдаланылуын бағалау дегендер бір ұғым емес. Сапасы бірдей жерлерді әр түрлі пайдалануға болады, сондықтан оларда өнім өлшерлеріәр түрлі болады. Егер қосымша қаражат жұмсалып, егіншілікмәдениетін нашар жерлерде дұрыс, қарқынды пайдалансажақсы жерлерге қарағанда, жоғары өнім көлем бірлігін алуғаболады. Сондықтан, тек қана өнім шығыны арқылышығындарды, агротехниканы, былай айтқанда өндірістіжүргізу деңгейін ескермей, жер сапасын шын мәніндебағалауға болмайды. Өндіріс шығындары әртүрлі мөлшерде болатындықтан, жерлерді қай деңгейде бағалауға болады деген сұрақ туады. Өз есептерінде және дифференциалдық рентаны негіздеуде К. Маркс орта, ең кең тарағаншығындарды алған. Бұл деңгейді ол норма ретінде қабылдап,шығындарды нормалық деп қараған. Шығындардыңнормалық деңгейі, әрине, жердің тиісті өңделуін себептейді.Сондықтан жерді экономикалық бағалау үшін шығындардың нормалық деңгейіне сүйену керек.

Жерді пайдалану тек қана өндіріс деңгейіменшектелмей, оның жеке бөліктерін пайдалану сипатыменайқындалады. Бұл жағдай ауыл шаруашылық алқаптардыңқұрамында, олардың әр түрлі мақсаттарда пайдалануындабайқалады /ауыл шаруашылық дақылдарды өсіру, мал бағу, шөп шабу/. Әр түрлі ауыл шаруашылық алқаптардыбағалаудың әдістемелік тәсілдерінде ерекшеліктер пайда болады. Сондықган жеке бағалауда дақылдармен шектелмей,алқаптар түрлері бойынша да жүргізу қажеттігі туындайды.

Жер құнарлығына топырақ-климаттық жағдайменқатар экономикалық жағдайлар да әсерін тигізетіндіктен жерлерді экономикалық бағалауды табиғи-экономикалық аймақтар бойынша жүзеге асырады. Жерді экономикалықбағалауда оның орналасуы да ескеріледі. Бұл жай ең алдыменауыл шаруашылық өндірістің шығын мөлшеріне әсер етеді.Жер учаскесінің орналасуы жер учаскелерінің бірінен кейінбірі өңделу үзділігі үшін өте маңызды және жердің орналасуы мен оның құнарлығы екі сапалық фактор екенін, соныменқатар олар дифференциалдық рента негізі ретінде қарама-қарсы бағыттарда әсер ететіндігін К.Маркс айтып кеткен. Кеңес кезінде сатып алу бағаларын жоспарлау, дифференциалдау мақсатымен жер учаскелері тек қанаэкономикалық салыстырмалы тұрғыда бағаланған болатын.Қазіргі кезде, жер ауыл шаруашылық пайдаланудандифференциалдық пайданы алу үшін ақша салынатын орынға айналғандықтан, бірінші орынға жердің бағасын табу шығыпотыр. Бұл жағдайда әсіресе жердің орналасуын ескерудің мәні өте зор. Жердің бағасынкөп жағдайда топырақтың жалғыз құнарлығы емес, өнімді нарықтан өткізетін, қамтамасыз ететін, оның орналасу қашықтығы және өндірістік әлеуметтік, шаруа құрылымының дамығандығы, мекендегендігі сияқты негізгі факторлар себептейді.

Республикамызда ауыл шаруашылығы жерлерін бағалау жалпы түрде келесі мақсаттарда жүргізіледі.

1. Нысаналы мақсатты ескере отырып, жер учаскелерін пайдалану тиімділігін анықтау;

2. Жер учаскесін кепілдікке беру арқылы банктік несие алу;

3. Салық салу, жерді жалға алу төлемдерін анықтау;

4. Мемлекеттік мүдделер үшін жер учаскелерін ықтиярсыз алып қою және реквизиция жағдайында төлеу мөлшерлерін және өтеу бағасын сот арқылы анықтау;

5. Шаруашылық серіктестіктердің жарғылық қорына жарна ретінде немесе өндірістік кооперативке пай ретінде учаскесін беруде және басқа жағдайларда оның бағасын білу;

6. Жер учаскесін немесе жерді пайдалану құқығын сату кезінде оның бағасын білу.

Қазақстанда жерлерді бағалау жұмыстары КСРО АШМ бекіткен «Жерлерді бағалаудың бүкілодақтық әдістемесіне» /1976/ және «Жерлерді бағалауды жүргізу тәртібі туралы нұсқауларға» /1978/ сәйкес жүргізілді. Жерлерді бағалау жұмыстары «Казгипрозем» институтының жер кадастры бөлімінің әдістемелік басшылығы негізінде «Казгипрозем» және «Целингипрозем» институттарының күштерімен атқарылды. Жыртылатын алқаптарды жалпы бағалау өсімдіктану тиімділігі бойынша, жеке бағалау - негізгі ауыл шаруашылық дақылдарды /дәнді дақылдар, жүгері, күріш, мақта, қант қызылшасы, бір жылдық және көп жылдық шөптер/ өсіру тиімділігі бойынша жүргізілді. Табиғи малазықтық алқаптарды бағалау табиғи шабындық және жайылымдар бойынша жеке жүргізілді. Жерді жалпы бағалауда қолданатын негізгі бағалау көрсеткіштері:

1. Жыртылатын алқаптардың өнімділігі - ЖӨ (бірыңғай кадастрлік бағадағы жалпы өнім қүны, тг/га);

2. Шығындар орнының толтырылуы - ШТ (1 теңге шығынға келетін өнім құны);

3. Дифференциалдық жайда - ДЖ (жақсы сапалы және жайлы орналасқан жерлерден алынатын таза пайданың қосымша бөлігі).

Жерді жеке бағалауда қолданатын негізгі бағалау көрсеткіштері:

1/ ауыл шаруашылық дақылдары шығымдылығы - ШД;

2/ белгілі ауыл шаруашылық дақыл бойынша шығындар орнының толтырылуы - ШТ;

3/ белгілі ауыл шаруашылық дақыл бойынша дифференциалдықпайда - ДП.

Бағалау нысанасы ретінде жыртылатын жерлердің тиімді құнарлығы алынған. Зерттеу нәтижесінде ауылшаруашылық кәсіпорындары, әкімшілік аудандар, облыстартолық республика бойынша жерлерді бағалау көрсеткіштері анықталған.

Жерді бағалау бойынша жүргізілетін жұмыстар:

1/ дайындық жұмыстар, бастапқы ақпаратты жинау, өңдеу;

2/ топырақтарды бонитеттеу;

3/ жердің жалпы және жеке экономикалық бағалау көрсеткіштерін есептеу;

4/ жердің бағалау мағлұматтарын қарау;

5/ жердің бағалау материалдарын жасап шығару, беру.

Табиғи мал азықтық алқаптарды бағалауда бағалауобъектісі топырақтың өзі емес, бағаланатын топырақтоптарындағы кәзіргі күйдегі өсімдіктер болып табылады.Жайылымдар және шабындықтарды бағалау критерийлері: 1.Өнімділік /мал азықгық бірлікте, қорытылатын протеинде/; 2.Жалпы өнімнің құны /кадастрлік бағада/; 3. Шығындарорнының толтырылуы; 4. Дифференциалдық пайда /1 га/.

Ботаникалық - мал азықтық зерттеуде 1 га шығатын өсімдіктер массасы бойынша мал азықтық бірлік пенқорытылатын протеиннің шығымдылығы анықталады. Жайылымдар бойынша пайдаланатын әр маусымдардыңжиынтық шығымдылығы алынады, ал шабындықтар үшін шөп және балауса массалары қосылады. Эталон /100 балл/ ретінде1 гектарда 10 ц мал азық бірлік және 100 кгқорытылатын протеин құратын шартты шығымдылық алынады.

Мал азықтық алкаптың нақты түрі бойынша оның шығымдылығын эталонмен салыстыру жолымен бағалық балл анықталады:

;

мұнда, Б - бағаланатын мал азық алқап түрінің баллы;

Ш_а - алқап шығымдылығы;

Ш_э - эталон шығымдылығы.

Табиғи мал азық алқаптарын экономикалық бағалау үшін негіз ретінде оларды бонитеттеу мәліметтері және ауыл шаруашылық кәсіпорындарының жылдық есептері көрсеткіштері алынады.

Экономикалық бағалаудың критерийлері болып, келесі көрсеткіштер табылады:

1/ мал азықтық алқаптарының өнімділігі - жалпы өнімнің құны (тг/га);

2/ шығындар орнына толтырылуы - шығындардың бірлігіне келетін жалпы өнімнің құны;

3/ дифференциалды пайда - сапасы ең жақсы және жақсы жайғасқан жерлерде алынатын таза пайданың қосымша бөлігі.

Мал азықтық алқаптардың өнімділігі мал азықтық бірліктің шығымдылығы арқылы анықталады. Мұнда шығымдылық бағаланатын ауданның мал шаруашылығының негізгі бағытына байланысты мал шаруашылық өніміне /сүт, ет, жүн/ қайта саналады. Мал азықтық алқаптарының шығымдылығын мал шаруашылық өніміне қайта есептеу мал азықтық бірліктегі мал азықтық шығындары нормативтері бойынша жүргізіледі.

Жалпы өнімнің құны 1 га жайылымның есептік шартты мал шаруашылық азығындағы өнімділігін оның кадастрлік бағасына көбейтіп табады.

Шығындар орнының толтырылуы келесі формула бойынша анықталады:

мұнда, ШТ - шығындар орнының толтырылу коэффициенті;

ЖӨ - 1 га мал азықтық алқаптың жалпы өнімінің құны, теңге;

Ш - жалпы өнімді өндіруге жұмсалатын шығындар, теңге.

Мал азықтық алқаптардан 1 га есептелінген таза пайда 1 га жалпы өнімнің құны және оны өндіруге жұмсалған шығындар арасындағы айырым ретінде анықталады:

Т_П= ЖӨ – Ш;

мұнда, Т_П- таза толық пайда, теңге/га.

Дифференциалдық пайданы есептеу үшін ең нашар жерлерде алынатын нормативтік қосымша өнім (ең төмен қоғамдық қажет таза пайда - Т_М) анықталады:

Т_М = К · (Ф_Н+ Ф_Ш)

мұнда, К - барлық (негізгі және айналмалы) өңдірістік қорлардың тиімділік коэффициенті (К=0,15);

Ф_Н - мал шаруашылығы негізгі өндірістік қорларының құны, теңге/га;

Ф_Ш - өнімнің сол көлеміне шығындалған мал шаруашылығының айналмалы өндірістік қорлары.

Дифференциалдық пайда толық таза пайда (Т_п) және минималды немесе нормативтік (Т_м) пайда арасындағы айырым есебінде шығарылады:

ДП = Т_П– Т_М

Шабындықтар да осы әдістеме бойынша бағаланады. Мұнда жыртылатын жерлерді және табиғи мал азықтық алқаптарды (шабындықтарды, жайылымдарды) экономикалық бағалау әдістемесінің тек қана негізгі сәттері келтіріліп отыр. Толық әдістеме 1979 ж. Қазақ КСР МҰМ шығарған «Қазақ КСР жерлерін бағалау бойынша уақытша әдістемелік нұсқалар жинағында» жазылған.

Осы әдістеме бойынша Республикамыздың барлықаймақтары жерлерін бағалау, топырақтарын бонитеттеу ұзақ мерзімуақытында жүргізілген. Бұл мағлұматты аймақтар,облыстар бойынша орналастыруда, мамандандыруда, сатыпалуда, бағаларды бағалық аймақтауда, мемлекеттік тапсырмаларжоспарлар құруда, ал соңғы кезде кәзіргі бағалаужұмыстарын жүргізуде, жер үшін төлемдердің, салықтың базалық ставкаларын анықтауда пайдаланды. Сондықтан бұл әдістеменің маңыздылығы өте зор.

Жерді бағалаудың мәліметтерін, әсіресе нарықтық қатынастырға көшу барысында, кеңінен пайдаланады. Оларжер нарығын дамыту үшін, ауыл шаруашылық кәсіпорындарын жекешелендіруде, қожалықтарды дамытуда, салық салуда және бағалық саясатты жетілдіруде өте қажет. Сондықтан 1996 ж. Қазақстан Республикасының үкіметі жеке меншікке пайдалануға беретін жерлердің төлем ставкаларын бекіткен. Бұл ставкалар жердің орта нормативтік бағасы ретінде шығарылған. Ол жер нарығының даму негізі болыпкеледі. Осының нәтижесінде нарықтық баға есептелінеді. Сөйтіп алдағы уақытта сауда-саттықтарды салыстыруға негізделінген дамыған батыс елдерінде кеңінен қолданылып жүрген бағалау әдісін бізде де қолдануға мүмкіндік туындайды. Бұл ставкалар жалға беру және жалға төлем келісім -шарттарды жасауға негіз болып отыр.

Кәзіргі уақытта қолданатын жыртылатын жерлерді және табиғи мал азықтық алқаптардың нормативтік шығымдылық есептеу әдістемесінің негізгі сәттеріне назар аударайық.

Бастапқы ақпаратты жинауды жеңілдендіру үшін бағаланатын аудандар бойынша нормативтік шығымдылық жерлерді экономикалық бағалаудың үшінші түр деңгейінде алынған (республикада орнықты экономикалық жағдайда жүргізілінген). Рентабельдіктің нормативтік деңгейі 30% депқабылданған (бұл деңгей ауыл шаруашылығында кеңейтілген өндіріс үшін жеткілікті).

Нарықтық баға құру енгізіліп жатқан себепті ауылшаруашылық азық-түлікке бағалардың нормативтік деңгейін әлемдік (биржалық) бағалар деңгейінде алған жөн. Бұл жағдай осы әдістемеде ескерілген.Жерлерді бағалау аудандары (ЖБА) топырақтар топтары бойынша орта нормативтік шығымдылық егіс көлемдердің қалыптасқан құрылымын, өсірілетіндақылдардың үлестік салмағын ескереді немесе негізгі дақыл бойынша есептелінеді.

Жыртылатын жерлердің нормативтік базалық бағасын есептеу екі саты бойынша жүргізіледі:

1. Бағаланатын топырақ топтарының нормативтік бағасының шкалалары құрылады;

2. Алынған бағалау шкалалар негізінде жыртылатын жерлердің нормативтік бағасы есептелінеді.

Қалыптасқан егіс көлемдерінің құрылымын ескере отырып, әр бағаланатын топырақ тобы бойынша жыртылатын жерлердің орта салыстырмалы шығымдылығы есептелінеді:

Ш_НОС = Ш_Н1 · Ү_С1 + Ш_Н2 · Ү_С2+ ... + Ш_НП · Ү_СП;

мүнда, Ш_НОС - топырақ тобы бойынша ортасалыстырмалы нормативтік шығымдылық;

Ш_{Н1, 2,..П} - негізгі ауыл шаруашылық дақылдарының нормативтік шығымдылығы, ц.д.б./га;

Ү_{С1, 2,..П} - егіс көлемдерінің құрылымындағы негізгі ауыл шаруашылық дақылдары аудандарының үлесті салмақтары.

Көлем бірлігінің нормативтік жалпы өнім құны топырақтардың өнімділігін өнімнің нарықтылық /биржалык/ бағасына көбейтіліп есептелінеді:

ЖӨ_Н = Ш_НОСх Ц;

мұнда, ЖӨ_Н - жалпы өнімнің нормативтік қүны, теңге/га;

Ц - өнім бірлігінің әлемдік бағасы, теңге.

Нормативтік пайда мына формула арқылы анықталады:

мұнда, П_н- нормативтік пайда, теңге;

К - нормалы рентабельдігі, бір үлесінде.

Жердің нормативтік бағасы жерді пайдалану арқылы алынған табысты капитализация ставкасына немесе салада капиталды салу тиімділігіне /бұл әдістемеде 8% тең/ бөліп шығарылады:

мұнда, Ц_жн - жердің нормативтік бағасы, теңге/га;

К - капиталдау ставкасы /0,08/.

Суармалы құба топырақтардың 1 га нормативтік бағасын есептеу мысалы:

ЖӨ_Н =13242,66 теңге; К=30%; К=0,08;

теңге;

теңге.

Мал азықтық табиғи алқаптардың нормативтік бағасын есептеу әдісі негізінде әр түрлі сападағы жерлердің, құнарлығы /шығымдылығы/ арқылы анықталатын, табыстылығы және тиісті өнім, оның нарықты бағасын алу мақсатында жерлерді пайдалану бойынша өндірістің шығындары. Табиғи мал азықтық алқаптар тікелей тауарлы өнім бермейді, сондықтан олардың өнімі сүтке, етке, жүнге, елтіріге аударылады /мал шаруашылық өнімінің түріне сәйкес кететін мал азықтық шығындарының тиісті нормативтері арқылы/. Есепті жеңілдету мақсатымен табиғи алқаптарды бағалау сол жағдайда мал шаруашылығының негізгі, ең тиімді бет алысы бойынша жүргізіледі. Жайылымдар немесе шабындықтардың 1 га жерлерінен шығатын мал азықтық есебінен күтіп отырған мал шаруашылық өнімі биржалық бағасына көбейтіліп, оның 1 га құнын табады. Өнімді 1 ц.м.б. есептесе, онда 1 ц.м.б. алғандағы мал шаруашылығының жалпы өнімінің құнын шығарады. Мұнда есептерді әдістемелік тұрғыда дұрыс жүргізу керек /мысалы, қой шаруашылығында өнімнің бірнеше түрі болады/. Қаракөл қой шаруашылығында елтірі, жүн, тірі салмақ қосу алады. Сондықтан осы өнім түрлері бойынша мал азықтық шығындарын дұрыс үлестіру керек. Мысалы, 1 ц жүн алу үшін 135,0 ц.м.б., 1 ц тірі салмақ қосу үшің - 10,2 ц.м.б., 1 елтірі алу үшін - 1,09 ц.м.б. мал азығы шығынданады.

Ғылыми негізделінген нормалар бойынша қаракөл қой шаруашылығында өнімнің ілеспелі түрлеріне шығындаланатын мал азықты үлестіру құрылымы келесідей етіп қабылданған:

а/ жүн - 34%

б/ салмақ қосу - 48%

в/ елтірі - 18%.

Сонымен қатар жергілікті аймақтық жағдайларын ескере отырып, нормативтерді таңдағанда өте мұқият болғанжөн.

Маңғыстау облысының Түпқараған ауданы жайылымының нормативтік бағасын есептеу мысалы:

теңге;

Қаракөл қойлары пайдаланатын шығымдылығы 3 ц.м.б.жайылымдарының 1 га бағасы:

теңге.

Ауыл шаруашылық алкаптарын бағалық аймақтау

Республикамыздың әр облысында жерлерді экономикалық бағалау, жер-бағалық аудандастыру жүргізілді. Маңғыстау облысының Түпқараған ауданын бағалық аудандастыру топырақ және геоботаникалық зерттеуматериалдары негізінде табиғи-ауыл шаруашылық аудандастырумен байланысты орындалды. Жерлерді экономикалық бағалаудың 3-түрінің бастапқы мәліметтерін математикалық өңдеу нәтижелері негізгі топырақ параметрлері және ауыл шаруашылық алқаптары шығымдылықтары арасындағы жоғары корреляциялық байланысты көрсетті. Сондықтан ауыл шаруашылық алқаптардың нормативтік бағасын анықтау негізіне нақты учаске /контур/ шығымдылығымен айқындалатын өнімділік қабілеті, жыртылатын жерлер үшін егіс көлемдерінің құрылымы ескеріліп немесе жерлерді бағалауда ең төмен бірлік ретінде бағалық контурлар алынған. Содан кейін контурлар ірірек құрылымдарға - кластарға біріктірілген. Әр контур бойынша 1 ц.м.б. орта салыстырмалы шығымдылық есептелініп, 1 га жердің бағасы анықталған. Табиғи мал азық алқаптарды бағалауда бағалау шкаласы құрылған. Сол шкалада нормативтік бағалары 0,5 мың теңге/га диапазонында II класс бөлінген.

Жайылымдардың бағалық шкаласы /мың теңге/га/:

1- 0-0,5

2-0,6 - 1,0

3- 1,1-1,5

... ...

II- >50

Аудан аумағында 4 бағалық кластарға /3, 4, 5, 6/ біріктірген жайылымдар 16 бағалық контурларға бөлінген. Аудан аумағы бір табиғи ауыл шаруашылық аймақта /шөл/ және екі топырақ аймақтарында /құба, сүр-құба/ орналасқан. Өндірістің мамандануы - қаракөл қой шаруашылығы.

Аудан аумағында орналасқан бес контур /3, 8, 10, 11, 12/ үшінші бағалық класына жатады. Осы контурлар бедерінің негізгі

элементі - болмашы, бұйрат жазық, көптеген сорларымен жәнеойпаттарымен айшықталған.

Жайылымдардың құба сортаң жерлерінде бұйырғын, бұйырғын-мәртөк, бұйырғын-тас бұйырғындар, ал құба топырақтарында олар ақжерлік жусандармен тіркесе өседі.Оттылық сиректелген, жобалық жабылуы төмен - 45-50%.Жайылымдардың орта салыстырмалы шығымдылығы 0,9-1,2 ц.м.б./га. Жер бағасы - 1,1-1,4 мың теңге/га.

8-сурет.

Бағалық класс Индексі	Контур номері	Аудан, га	Баға, мың теңге/га	Жайылым құны, мың теңге
3	3	52362	1,1	67598,2
	8	18268	1,4	25575,2
	10	52090	1,2	62508,2
	11	3437	1,1	3780,7
	12	80668	1,1	88734,8
Барлығы		206825		238196,9

Жерлерді бағалық аудандастыру мемлекет жүргізетін салық, баға саясатын жүргізу, жерлерді қорғау және тиімді пайдалану бойынша шараларды жасау, жер мониторингі, кадастрі, қорларын басқару бойынша бірыңғай ақпараттық-есептеу жүйесін құру үшін жерлердің сапасын, бағасын білуге қажет дұрыс материалдармен қамтамасыз етуте мүмкіншілік береді. Сонымен қатар бағалық аудандастыру шаруашылық.

6.3 Жер учаскелерін жылжымайтын мүлік ретінде бағалау әдістері

Нарық қағидаларына сай жер учаскесі – жылжымайтын мүлік болып табылады. Ал жылжымайтын мүлік объектісінің нарықтық құнын анықтағанда, бағалаудың табыстық, шығындық және салыстырмалы сату әдістері қолданылады.

Нарықтық құн – объектіге бәсеке жағдайында екі жақтың толық ақпаратпен қамтамасыздана отырып жасайтын келісіміне сай берілетін ықтималды бағасы.

Бағалаудың салыстырмалы сату әдісі – нарықта ұқсас объектілерді сату, сатып алу келісімдерін сараптай жасалатын тәсіл және сараптама нәтижелері бағаланатын объектіге қажетті түзетулер арқылы енгізіледі. Нақты меншіктің сату бағасы ұсыныс және сұраныс арасындағы тепе-теңдікті бейнелейді, егер жылжымайтын мүлік нарығындағы жағдайлар өзгермесе, онда сипаттамалары бойынша ұқсас объектілер бірдей бағамен бағаланады. Бірақ, сипаттамалары бойынша абсолютті бірдей жылжымайтын мүлік объектісі болмайтындықтан, негізге алынған объектімен бағаланатын объектінің айырмашылықтарын ескере отырып, түзетулер енгізіледі. Қазіргі кезге дейін Республикамызда жер учаскелерін сату болмағандықтан, нарық талабына сай бұл әдісті қолдану мүмкіншілігі болмаған.

Шығындық әдісін күрделі құрылымды жылжымайтын мүлік объектілерін бағалау үшін қолданады. Әдістің идеясы – жер учаскесінің бағасына тиісті сипаттамадағы ғимаратты салу шығындарын қосу арқылы жылжымайтын мүлікті бағалау. Бұл әдісті үйлерді, ғимараттарды, өнеркәсіп, сауда объекттері үшін берілетін жер учаскелерін бағалауда толық қолдануға болады. Содай-ақ шығындық әдісті барлық тозған мүлікті қалпына келтіру немесе оның құнын анықтау арқылы қайтару тәсілі десе де болады.

Жылжымайтын мүлікті бағалаудағы үшінші әдіс табыстық болып табылады. Мұнда екі негізгі тәсіл пайдаланылады: тікелей капиталдандыру және табысты капиталдандыру. Бұл әдіс күту принципіне негізделеді, яғни, объектінің құны оның алдағы уақытта әкелер табысына байланысты анықталады. Бағалау кезінде ықтимал тәуелділік масштабы (жылжымайтын мүлік нарығындағы) ескеріледі. Одан кейін ол ағымдағы құнына шегеріледі, дисконтталады. Табысты капиталдандыру әдісінде жылжымайтын мүлік объектісінің келтіретін пайдасы бағаланады. Мүлікті сатып алушы оны пайдаланудан пайда табуды жорамалдайды. Бұл әдістің кемшілігі – объектіні бағалау дәлдігінің төмендігі.

Нарықтық экономикалы елдерде ауыл шаруашылық жерлерді бағалаудың келесідей негізгі көрсеткіштері бар:

жердің өнімділігі:

а) жалпы бағалау көрсеткіші ретінде – 1 гектардан алынатын жалпы өнімнің ақшалай құны (ЖҚ, тг/га);

б) жеке бағалауда – натуралды түрде негізгі ауыл шаруашылық дақылдарының түсімділігі (ДТ, ц/га), малдардың өнімділігі (МӨ, ц/га) және оларды ақшалай бағалағандағы 1 гектарға келетін жалпы өнімнің құны.

шығындардың өтелінуі (ШӨ) – натуралдық және ақшалай түрде есептелінетін жеке және жалпы бағалау көрсеткіші және шығындардың бірлігіне келетін өнім мөлшерімен есептелінеді.

дифференциялдық пайда (ДП) – жақсы жерлерден түсетін салыстырмалы қосымша өнім және табыс мөлшерін көрсететін таза пайданың бөлігі. Жерлерді жеке және жалпы бағалаудағы белгілі сападағы жерлердің ауданының бірлігіне келетін нормадан артық қосымша пайданы көрсетеді: ДП = ЖҚ – Ш – Пт

ЖҚ - өнімнің жалпы құны;

Ш – шығын;

Пт – қажетті таза пайда.

Жерді бағалау ауданы шегінде жерді бағалау ақпараттары өңделіп, қорытындыланады және бағалау шкаласы жасалынады. Жерді бағалау ауданы табиғи ауыл шаруашылық аудандастырудың бірлігі болып табылады. Қазіргі кезде қолданылатын ауыл шаруашылық алқаптарды бағалау бойынша ауыл шаруашылық алқаптардың бағалары нормативтік бағалар арқылы есептелінеді.

Жерді бағалау жұмыстарын жүргізгенде әкімшілік ауданның территориясы ең оптимальды жер аумағының бірлігі болып табылады. Ауданның территориясы, ауылшаруашылық алқаптары бойынша топырақ сапасына, өсімдіктеріне және мал шаруашылығының мамандандырылуына байланысты бағалау учаскелеріне, контурларға бөлінеді.

Аудан бойынша бағалық зоналау – территорияны құндылығына егістіктер, жайылымдар және шабындықтар бойынша түбегейлі дифференциялау мүмкіншілігін береді. Жерді бағалық зоналауда аудан бойынша ауа-райы, топырақ және геоботаникалық зерттеулер мен ізденіс жұмыстарының материалдары түбегейлі зерттеліп, бағалау негізі ретінде алынады.

Жердің кадастрлық (бағалау) құнын анықтаудағы ең ыңғайлы және ең төменгі бірлік – топырақ контуры. Әр контур бойынша, жердің тұздылығы мен механикалық құрамына байланысты, мелиорациялық жай-күйіне байланысты орташа салмақтық өнімділік (центнер/гектармен) және егістіктің құны – теңгемен анықталады. Бағалық контурлар жалпы қабылданған тәсіл бойынша, әріқарай бағалық класстарға біріктіріледі.

Ал, мал азықтық алқаптарды бағалауда ең кіші баға анықтау бірлігі – геоботаникалық контурлар. Табиғи мал азықтық алқаптардың нормативтік бағасын анықтау негізінде олардың өнімділігі, топырақ қабатының өндірістік қабілеті алынады. Бір геоботаникалық контурға – бағалау бірлігіне, өнімділігінің мөлшері біркелкі, рельефі, топырағы бірдей ауыл шаруашылықтық өндіріс мамандығында пайдаланылатын бір-бірімен қатар орналасқан территориялар біріктіріледі. Ұқсас геоботаникалық контурлар біріктіріліп класстар құрылады. Табиғи мал азықтық алқаптар тауарлық өнімдерді бермейді. Малға шөп немесе жайылым ретінде жегізіліп, мал шаруашылығының өніміне көшіру арқылы мал азықтық алқаптардың табыстылығы есептелінеді. Нормативтік бағаны есептеу әдістемелік негізіне әр түрлі сапалы (өнімділігімен) ауыл шаруашылық өндіріс өнімін алу үшін шығатын шығынның және өнімнің нарықтық бағасының мөлшері мен жердің кірістілігі жатады.

Жер үшін төленетін төлемдер және базалық ставкалар.

Жер үшін төленетін төлем ҚР жер кодексімен және ҚР 2001 жылғы 22-маусымдағы «Салықтар және бюджетке төленетін басқа да төлемдер туралы» заңымен (Салық кодексі) реттеледі. Салық кодексінің ерекше бөлімінде 59-62 баптарда осы Кодекспен белгіленген салықтар және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер көзделіп кеткен.

Салықтардың ішіне жер салығы және мүлікке салынатын салықтар енеді. Шаруа қожалықтарына арнайы жер салықтары қолданылады. Төлемдердің ішіне жер учаскесін пайдаланған үшін төленетін төлемдер және айрықша қорғалатын аумақтарды пайдаланған үшін төлемдер енеді.

Меншіктегі, тұрақты жер пайдаланудағы немесе бастапқы ақысыз уақытша жер пайдаланудағы жер учаскелеріне Қазақстан Республикасының салық заңдарына сәйкес жер салығы салынады. Мемлекет уақытша ақылы пайдалануға (жалға) берген жер учаскелері үшін пайдалану төлемақысы алынады.

Қазақстан Республикасының аумағындағы жер учаскесін басқа мемлекеттерге жалға берген кезде жер учаскесін пайдалану төлемақысының мөлшері Қазақстан Республикасы бекіткен халықаралық шарттарда айқындалады.

Жер учаскелерін мемлекеттік меншіктен жеке меншікке беру ақылы негізде, жергілікті атқарушы органның шешімі бойынша ақысы бірден төленіп не төлеу мерзімін ұзартып сату арқылы жүргізіледі, бұған мына жағдайлар қосылмайды:

1. Қазақстан Республикасының азаматтарына - тұрғын үй-жайлардың меншік иелеріне кондоминиум объектілеріндегі мінсіз үлесі ретінде;

2. Қазақстан Республикасының азаматтарына белгіленген нормалар шегінде өзіндік үй (қосадқы) шаруашылығын жүргізу, бағбандық, жеке тұрғын үй және саяжай құрылыстары үшін;

3. ҚР Жер кодексінде және заң актілерінде көзделген өзге де жағдайларда, жер учаскесі ақысыз негізде берілетін жағдайлар.

Жер учаскесіне жеке меншік құқығын ақылы түрде беру (сату) немесе уақытша ақылы жер пайдалану құқығын ақылы түрде беру (сату) төлемақысы (жалдау құқығын сату төлемақысы) жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына түзету коэффиценттерін қолдану арқылы шығарылатын кадастрлық (бағалау) құны негізінде есептеледі.

Мемлекеттің ауыл шаруашылығы мақсатындағы жер учаскелерін жеке меншікке сатқаннан түскен қаражат Ұлттық қорға аударылады және Қазақстан Республикасының заңдарында белгіленген тәртіппен пайдаланылады.

Өзіндік үй (қосалқы) шаруашылығын жүргізу, бағбандық, жеке тұрғын үй және саяжай құрылысы үшін ақысыз берілген жер учаскесінің нысаналы мақсаты өзгерген жағдайда жер учаскесінің меншік иесі жер учаскесіні өзгерген нысаналы мақсаты үшін Қазақстан Республикасының заңында көзделген кадастрлық (бағалау) құнына тең болатын соманы жергілікті бюджеттің кірісіне төленуге міндетті.

Жер учаскелері жеке меншікке берілген кезде, мемлекет немесе мемлекеттік жер пайдаланушылар жалға берген кезде олар үшін төлемақының базалық ставкаларын, жалдау құқығын сату төлемақысының мөлшерін Қазақстан Республикасының Үкіметі белгілейді. Бұл ретте жер учаскелерін пайдалану төлемақысының ставкалары жер салығы ставкаларының мөлшерінен төмен белгіленбейді. Жалдау құқығын сату төлемақысы нақты жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнына қарай сараланып белгіленеді.

Нақты жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын жер ресурстарын басқару жөніндегі аумақтық орган мемлекеттің жеке меншікке ақылы негізде беретін жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына сәйкес оған түзету (арттыратын немесе кемітетін) коэффиценттерін қолдана отырып белгілейді және жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын айқындау актісімен рәсімдейді.

Елді мекендерде (кенттер мен селолық елді мекендерде), Республикалық маңызы бар Астана, Алматы қалаларының маңындағы аймақта, облыстық орталықтар мен демалыс аймақтарында орналасқан жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкалары екі есе көбейтіледі.

Түзету коэффиценттері мен аймақтардың шекаралары аудандық маңызы бар қалаларда, кенттер мен селолық елді мекендерде – аудандық атқарушы органның ұсынысы бойынша аудандық өкілді органның, ал облыстық маңызы бар қалаларда (Астана және Алматы қалаларында) облыстық (Астана және Алматы қалалық) атқарушы органның ұсынысы бойынша облыстық (Астана және Алматы қалалық) өкілді органның шешімімен бекітіледі. Бұл ретте арттыратын немесе кемітетін коэффиценттердің шекті (ең жоғары) мөлшері екі еседен аспауға тиіс.

Қазақстан Республикасының азаматтарына жеке меншікке өзіндік үй (қосалқы) шаруашылығын жүргізу, бағбандық және саяжай құрылысы үшін тегін берудің белгіленген нормаларынан артық берілетін қосымша жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құны бағаланатын учаскелерге неғұрлым жақын орналасқан елді мекендердің жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларына негізделе отырып айқындалады.

Елді мекендердің шегінен тыс орналасқан, азаматтарға және мемлекеттік емес заңды тұлғаларға құрылыс жүргізу үшін берілген (берілетін) немесе үйлер (құрылыстар, ғимараттар) мен олардың кешендері салынған жер учаскелері бойынша, үйлердің (құрылыстардың, ғимараттардың) пайдалану мақсатына сәйкес қызмет көрсетуге арналған жерді қоса алғанда, оларды кадастрлық (бағалау) құны облыстық маңызы бар қалаларда аталған мақсаттар үшін берілген (берілетін) жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларының он проценті мөлшеріне негізделе отырып айқындалады. Осы мақсаттағы учаскелердің қызмет көрсету саласы орталықтарынан қащықтығына байланысты түзету коэффиценттері қолданылады.

Меншік иесі жер учаскесін сатқан немесе жалға берген кезде, мемлекеттік емес жер пайдаланушы өзіне тиесілі жер пайдалану құқығын басқа тұлғаларға сатқан кезде, сондай-ақ ол жер учаскелері кейінгі жер пайдаланушыларға жалға берген кезде, жер учаскелері үшін төлемақының мөлшері, мерзімдері мен нысаны Қазақстан Республикасының азаматтық заңдарына сәйкес сатып алу-сату немесе мүлік жалдау шарттарымен айқындалады (ҚР ЖК 9-бабының 7-тармағы).

9-кесте. Жер учаскелерін ауыл шаруашылығы мақсатындағы жеке меншікке берген кезде олар үшін төлемақының БАЗАЛЫҚ СТАВКАЛАРЫ (кестенің үзіндісі) Гектарына мың теңгемен

Облыстар	Ауыл шаруашылығы алқаптарының түрлері	Топырақтың типтері мен шағын типтері
		Қара топырақты		Қою қызыл қоңыр	Қызыл қоңыр	Ашық қызыл қоңыр	Қоңыр	Сұр қоңыр	Сұр қоңыр (күріш себу аймағы)	құмдар	Сұр топырақты ашық және қарапайым	Сұр топырақты (мақта шаруашылық аймағы)Т	аулы ашық қызыл қоңыр	Таулы қара топырақ және қызыл қоңыр	Субальпілік және альпілік
		шайылған, қарапайым	Оңтүстік	Қою қызыл қоңыр	Қызыл қоңыр	Ашық қызыл қоңыр	Қоңыр	Сұр қоңыр	Сұр қоңыр (күріш себу аймағы)	құмдар	Сұр топырақты ашық және қарапайым	Сұр топырақты (мақта шаруашылық аймағы)Т	аулы ашық қызыл қоңыр	Таулы қара топырақ және қызыл қоңыр	Субальпілік және альпілік
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13	14	15	16
Ақмола	Суарылмайтын егістік суармалы егістік шабындық жайылым	49,4 71,9 14,4 9,2	34,4 63,1 13,1 8,1	24,4 53,1 10,6 6,9	18,1 46,9 10,6 5,6	6,9 4,4				1,8
Ақтөбе	Суарылмайтын егістік суармалы егістік шабындық жайылым		33,1 65,6 11,9 8,1	23,1 56,9 10,6 5,6	16,9 49,3 9,4 4,4	11,9 43,1 6,9 4,4	39,4 4,4 2,3	4,4 1,9		1,9
Алматы	Суарылмайтын егістік суармалы егістік шабындық жайылым							40,2 5,6 2,0	89,6	2,0	14,4 82,4 11,9 5,6		25,6 126,9 11,9 8,1	30,6 13,1 9,4	11,9 8,1
Атырау	суармалы егістік шабындық жайылым					41,9 5,6 3,1	38,2 4,4 2,2	31,7 4,4 1,9		1,8
Шығыс Қазақстан	Суарылмайтын егістік суармалы егістік шабындық жайылым			25,6 55,6 11,9 8,1	18,1 45,6 10,6 5,6	14,4 44,4 6,9 3,1	4,4 1,9	4,4 1,9		1,9	10,6 5,6		26,8 11,9 8,1	49,4 14,4 9,4	10,6 8,1
Жамбыл	Суарылмайтын егістік суармалы егістік шабындық жайылым							2,0		1,9	15,6 74,5 5,6		2,4 114,1 6,9	26,9 8,6	6,9

Мемлекеттің ауылшаруашылық тауарлы өндірісіне беретін жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтау ерекшеліктері:

1. Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құны ауылшаруашылық алқаптар бойынша (суғарылатын, суғарылмайтын егістік, шабындық, жайылым) және топырақтың негізгі үлгісі мен типіне байланысты анықталады.

2. Егер бағаланатын ауылшаруашылық алқабы топырақ үлгісіне немесе типінің бір түрінің үстінде орналаспай, бірнеше учаскелік контурдың (массивтердің) үстінде болса, онда әрбір жеке массивтің кадастрлық (бағалау) құны есептелінеді. Содан кейін, бұл учаскелердің бағалық құнын бір-біріне көбейту арқылы бағаланып жатқан ауылшаруашылық алқабының жалпы құны шығарылады.

3. Ауылшаруашылық алқабының және топырақтың түріне байланысты жерге базалық ставкалар қолданылады. Бұл Қазақстан Республикасының Үкіметінің 2 қыркүйек 2003 жылдың №890 «Ауылшаруашылық мақсаты үшін жерді жеке меншікке беру кезінде жер учаскесіне базалық ставкалар төлемі туралы» қаулысына сай.

4. Жер учаскелері үшін төленетін төлемнің базалық ставкаларына түзетушілік коэффиценттер (арттыратын немесе кемітетін) ҚР Жер кодексінің 11 бабына сәйкес қолданылады:

- топырақтың сапалық жай-күйі;

- орналасқан орны;

- суландырылуы;

- шаруашылық орталығынан және қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығы.

5. Егістік құрамында пайдаланылатын жер учаскесінің құнын белгілеу үшін оның мелиорациялық жай-күйі мен жер бетінің еңістігіне байланысты. (ҚР ЖК 11бап, 3 тармақ, 1-тармақша)

6. Жердің мелиорациялық жай-күйі топырақтың тұздалынуына, сортаңдануына, тастылығына, эрозияға ұшырау дәрежесіне, жер асты суларының тереңдігіне, оның минералдануына байланысты келесідей коэффиценттердің үш тобына бөлінеді:

Жақсы – 1,2;

Қанағаттанарлық - 0,9;

Қанағаттанғысыз – 0,6;

Егер бағаланатын егістік алқабының мелиоративтік жағдайы әр түрлі болса, түзету коэффиценттері орташа салмақтық үлесіне байланысты анықталады.

7. Табиғи жем-шөп алқаптары (шабындық, жайылым) құрамында пайдаланылатын жер учаскелерінің құнын анықтау үшін учаскенің сапалық жай-күйі мен жер бетінің еңістігіне қарай мынадай түзету коэффиценттері қолданылады:

Көп жылдық шөп егіліп, түбегейлі жақсартылған – 1,2;

Өсімдік жамылғысының түр-құрамын өзгертпей, беткі қабаты жақсартылған – 1,1;

8. Шабындық пен жайылымның мәдени-техникалық жағдайы олардың ластануымен, бұта-шілік басуымен, ағаш өсуімен, тастылығымен, өсімдік белгілерінің жақсы, нашар байқалуымен сипатталады:

жақсы – 1,2;

қанағаттанарлық – 0,9;

қанағаттанғысыз – 0,7.

Егер жайылым немесе шабындықтың мәдени-техникалық жағдайы әр түрлі дәрежеде болса, онда учаскенің орташа салмақтық үлесі есептелінеді.

9. Ауылшаруашылық алқаптарының жер қабатының еңістігі келесі формуламен есептелінеді:

TgY=h/S*g

TgY – градуспен өлшенген жер бетінің еңістігі;

Һ – жер бедерінің биіктік қимасы, метр ;

S – горизонтальдар арасындағы ара-қашықтық, метр;

g – градусқа айналдыру көлемі. Бұның мәні анықтамалық кестеден алынады немесе график құру арқылы есептелінеді.

Жер бетінің еңістігінің түзету коэффиценттері алқаптардың түріне қарай тағайындалған, егістік үшін: 1градусқа дейін - 1; 1-ден 3 градусқа дейін - 0,98; 3,1-ден 5 градусқа дейін - 0,96; 5,1-ден 7 градусқа дейін – 0,93; 7 градустан астам – 0,86;

Шабындық үшін: 3 градусқа дейін – 1; 3,1-ден 6 градусқа дейін – 0,95; 6,1-ден 10 градусқа дейін – 0,9; 10,1-ден 20 градусқа дейін – 0,85; 20 градустан астам – 0,5;

Жайылым үшін: 12 градусқа дейін – 1; 13-тен 20 градусқа дейін – 08; 20 градустан жоғары 0,6.

10. Жайылымның суландырылу дәрежесіне қарай келесі түзету коэффиценттері қолданылады: сумен қамтамасыз етілген – 1,2; суландырылмаған – 0,8 (ҚР ЖК 11бап, 4 тармақ 1 тармақша). Жайылымның суландырылуы жер учаскесінің көрсеткіштеріне және жайылымдардағы суландыру құрылыстарын инвентаризациалау материалдарына байланысты анықталады.

11. Бағаланатын жер учаскелерінің шаруашылық орталығына қатысты орналасуына байланысты келесідей түзету коэффиценттері қолданылады: 5 шақырымға дейін -1,2; 5-тен 10 шақырымға дейін – 1; 10-нан 20 шақырымға дейін – 0,9; 20-дан 30 шақырымға дейін – 0,8; 30-дан астам шақырымға – 0,7; (ҚР ЖК 11 бап, 4 тармақ, 2 тармақша). Шаруашылық орталықтары болып, негізгі халық тұратын ауыл елді мекендерді (бұрынғы орталық немесе бөлімшелер усадьбалары) есептелінеді. Ондай жерлерде, өндіріс инфроқұрылымы шоғырланған, ауылшаруашылық өнімдерін алғашқы өңдеу пункттары және қоймалар орналасқан. Жер учаскесінің шаруашылық орталықтарымен байланысы өндірістік-экономикалық шығындарды есептеу мақсатымен жүргізіледі. (шаруашылық орталығы жер учаскесінен неғұрлым қашық орналасса, соғұрлым көліктік шығындар көп болады, сәйкесінше жақын болса, көліктік шығындар аз болады). Арақашықтық жер пайдалану планындағы натурада бар жолдармен есептелінеді – бағаланатын жер учаскесінен шаруашылық орталығына дейінгі жолдар.

12. Бағаланатын жер учаскесінің қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығы, оларды байланыстыратын жолдардың сапасына байланысты, сәйкесінше келесідей коэффиценттер қолданылады:

10-кесте.

Қашықтығы, км	Тас жолар	Қиыршық тас төселген жолдар	Жай жолдар
20-ға дейін 21 – 40 41 – 60 61 – 80 81 – 100 100-ден астам	1,4 1,2 1,0 0,8 0,6 0,5	1,1 0,9 0,7	0,7 0,6 0,5

Қызмет көрсету орталықтары - бұл жақын орналасқан республикалық маңызы бар қалалар, облыстық немесе аудандық орталықтар. Олар шаруашылық орталықтарының тартылу аймағы және өнімді өткізетін орын болып табылады.

Арақашықтық қолдағы бар карталардан, схемалардан немесе басқа да жоспарлы картографиялық материалдардан алынып есептелінеді, яғни, шаруашылық орталықтарының шегінен, қызмет көрсету орталықтарына дейін натурада бар жол торабымен анықталады. Егер шаруашылық орталығы мен қызмет көрсету орталығының арасындағы жол әр түрлі сапалы болса, түзету коэффиценттерін ескере отырып ортақ салмақтық үлесі есептелінеді.

13. Кадастрлық (бағалау) құнын есептегенде бірнеше факторлар болса, арттыратын немесе кемітетін түзету коэффиценттері бір-біріне көбейтіліп, әрбір бағаланатын ауылшаруашылық учаскесі бойынша ортақ интегралды түзету коэффиценті анықталады:

К=К₁*К₂*К₃*К₄*К₅*К₆

К – ортақ интегралды түзету коэффиценті;

К₁– мелиоративтік жай-күйдің коэффиценті;

К₂– жер бедері еңістігінің коэффиценті;

К₃ – шабындық пен жайылымды жақсарту коэффиценті;

К₄ – суландырылу коэффиценті;

К₅ – бағаланатын жер учаскесінің шаруашылық орталықтарынан алшақ орналасуының коэффиценті;

К₆ – бағаланатын жер учаскесінің қызмет көрсету орталықтарынан қашық орналасу коэффиценті.

Ауылшаруашылығы өндірісін жүргізуге арналған жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын арттырудың немесе кемітудің жалпы мөлшері Қазақстан Республикасының Жер кодексінің 10 бабының 1 тармағына сәйкес белгіленген төлемақының базалық ставкаларының елу пайызынан аспауға тиіс. Ал егер есептелініп анықталған ортақ интегралды түзету коэффиценті тағайындалған параметрлерден көп немесе кем болса, онда оның шекті көрсеткіштері қабылданып қолданылады: ең жоғары – 1,5; ең кемі – 0,5.

14. Кадастрлық (бағалау) құн әрбір бағаланатын учаске бойынша қабылданған базалық ставкаларын және ауылшаруашылық алқаптарындағы топырақтың түрі мен түршесін, үлгісін анықтау жолымен, сонымен қатар интегралды ортақ түзету коэффиценттерін көбейту жолымен анықталады.

15. Алынған, есептелген мәліметтерді бағаланатын жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтау Актісіне енгізіледі.

Жер учаскесін құрылыс астына (ғимараттар, құрылыстар астына) және олардың кешендеріне, оларға қызмет көрсетуіне арналған елді мекендердегі жерлерді қосқанда жеке меншікке бергенде жердің кадастрлық (бағалау) құнын анықтау ерекшеліктері:

1. Айтылған мақсаттардағы жер учаскелерін кадастрлық (бағалау) құнын анықтау кезінде жерге төленетін базалық ставка төлемдері Қазақстан Республикасы Үкіметінің 2003 жылдың 2 қыркүйегінде қабылдаған №890 «Жер учаскелерін құрылыс астына және олардың кешендеріне, оларға қызмет көрсетуіне арналған елді мекендердегі жерлерді қоса алғанда жеке меншікке бергенде жерге төленетін базалық ставка төлемдері» қаулысына сай тағайындалады. Сонымен қатар, елді мекендерде (кенттер мен селолық елді мекендерде), Республикалық маңызы бар Астана, Алматы қалаларының маңындағы аймақта, облыстық орталықтар мен демалыс аймақтарында орналасқан жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкалары екі есе көбейтіледі.

2. Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын базалық төлем ставкалары үшін анықтаған кезде елді мекен территориясын зоналау кезінде қабылданып қойылған түзету коэффиценттері қолданылады.

3. Түзету коэффиценттері жер учаскесінің орналасуына, инженерлік жабдықтармен жайластырылғанына, мәдени-тұрмыстық объектілердің орналасуына, территориядағы ландшафттың құндылығына, қоршаған орта жағдайына және басқа да факторларға байланысты қолданылады. үзету коэффиценттері мен аймақтардың шекаралары аудандық маңызы бар қалаларда, кенттер мен селолық елді мекендерде – аудандық атқарушы органның ұсынысы бойынша аудандық өкілді органның, ал облыстық маңызы бар қалаларда (Астана және Алматы қалаларында) облыстық (Астан және Алматы қалалық) атқарушы органның ұсынысы бойынша облыстық (Астана және Алматы қалалық) өкілді органның шешімімен бекітіледі. Бұл ретте арттыратын немесе кемітетін коэффиценттердің шекті (ең жоғары) мөлшері екі еседен аспауға тиіс.

4. Алынған мәліметтер жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтау Актісіне енгізіледі.

Азаматтарға және мемлекеттік емес заңды тұлғаларға құрылыс жүргізу үшін берілетін немесе үйлер (құрылыстар, ғимарттар) мен олардың кешендері салынған жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтаудың ерекшеліктері:

1. Елді мекендердің шегінен тыс орналасқан, азаматтарға және мемлекеттік емес заңды тұлғаларға құрылыс жүргізу үшін берілген (берілетін) немесе үйлер (құрылыстар, ғимараттар) мен олардың кешендері салынған жер учаскелері бойынша, үйлердің (құрылыстардың, ғимараттардың) пайдаланылу мақсатына сәйкес қызмет көрсетуге арналған жерді қоса алғанда, оларды кадастрлық (бағалау) құны облыстық маңызы бар қалаларда аталған мақсаттар үшін берілген (берілетін) жер учаскелері үшін төлемақының базалық ставкаларының он пайызы мөлшеріне негізделе отырып айқындалады.

2. Жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтағанда Қазақстан Республикасының Жер кодексінің 11 бабы, 4 тармағының 3 тармақшасына сәйкес, жер учаскесінің қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығына, жолдардың сапасына байланысты түзету коэффиценттері қолданылады.

3. Бағаланатын жер учаскелері үшін қызмет көрсету орталықтары ретінде жақын маңдағы аудан орталықтары, қала, облыс орталықтары болуы мүмкін.

11-кесте. Жер учаскелерін жеке меншікке құрылыс салуға немесе оларға қызмет көрсетуге арналған жерлерді қоса алғанда, ғимараттар (құрылыстар, ғимараттар) мен олардың кешендері салынған жерлерді берген кезде олар үшін төлемақының базалық ставкалары

Елді мекендер		1 ш.м. үшін теңгемен төлемақының базалық ставкасы
Астана қаласы		1180
Алматы қаласы		717
Ақтау қаласы		145
Ақтөбе қаласы		137
Атырау қаласы		123
Қарағанды қаласы		190
Көкшетау қаласы		114
Қостанай қаласы		123
Қызылорда қаласы		129
Павлодар қаласы		114
Петропавл қаласы		114
Талдықорған қаласы		137
Тараз қаласы		181
Орал қаласы		114
Өскемен қаласы		145
Шымкент қаласы		181
Облыс орталығы ставкаларының пайызы
Облыстық маңызы бар қалалар	85
Аудандық маңызы бар қалалар	75
	Кенттер		Селолық елді мекендер
Далалық орманды, далалық және құрғақ далалық	25		15
Жартылай шөлейт және шөлейт	18		10
Тау бөктеріндегі шөлейт-далалық, субтропикалық шөлейт және тау бөктеріндегі шөлейт аймақтар	30		18

1. ҚР-ның азаматтарына жеке меншікке өзіндік үй (қосалқы) шаруашылығын жүргізу, бағбандық және саяжай құрылысы үшін тегін берудің белгіленген нормаларынан артық берілетін қосымша жер учаскелерінің базалық төлем ставкалары Қазақстан Республикасы Үкіметі 2003 жылдың 2 қыркүйегінде қабылдаған №890 қаулысына сай анықталады.

2. Егер, аталған мақсаттағы бағаланатын жер учаскелері елді мекеннің шегінен тыс жатса, жер учаскелерін бағалау үшін жақын маңдағы елді мекендердің базалық төлем ставкалары қолданылады.

3. ҚР-ның азаматтарына жеке меншікке өзіндік үй (қосалқы) шаруашылығын жүргізу, бағбандық және саяжай құрылысы үшін тегін берудің белгіленген нормаларынан артық берілетін қосымша жер учаскелерінің кадастрлық құнын (бағалау) анықтағанда, егер елді мекеннің шегінен тыс жатқан болса, ҚР ЖК 11 бабы 4 тармағының 3 тармақшасына сәйкес бағаланатын жер учаскесінің қызмет көрсету орталықтарынан қашықтығына, жол сапасына байланысты түзету коэффиценттері қолданылады.

Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтау материалдарын рәсімдеу.

Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын «Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтау Актісімен» рәсімделеді, оған сәйкесінше жер ресурстарының аймақтық орган басқармасының төрағасы қол қойып, Акті тапсырыс берушіге тапсырылады.

Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтау барысында, түзету коэффиценттерін тағайындау бойынша материалдар келесілерді қамтиды:

- тапсырыс берушінің жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтау туралы өтініші;

- жер учаскесіне құқықты куәландыратын құжаттардың көшірмесі;

- жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтау Актісінің көшірмесі;

- түзету коэффиценттері негізделген жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтау барысындағы есептеу кестелері мен жерге төленетін базалық төлем ставкаларына түсініктеме материалдары.

Бағаланатын жер учаскесінің материалдарына жер учаскесінің орналасқан план (схемасы) қосымша қыстырылады.

Түсініктеме материалдарында түзету коэффиценттерін анықтауда пайдаланылған құжаттардың барлық атауын, тізімін көрсету қажет (өкілетті органның шешімі, топырақ және геоботаникалық зерттеу материалдары, оның жылы және масштабы, орындаушының аты-жөні, құжаттардың қатыстығы және т.б.).

Картографиалық план негізінде жер пайдалану жобасы, жер-кадастрлық карталар, фотопландар және басқа да материалдар болуы мүмкін. Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтау барысында түзету коэффиценттерін қабылдау материалдарына мекеме жетекшісі, орындаушы қол қойып, елтаңбалы мөр басады және осы материалдар жер учаскесінің жер кадастрлық ісіне қосылады.

Алматы облысы, Ескелді ауданында орналасқан Т.О. Аманжолов шаруа қожалығының жер учаскесінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтау

АКТІ

1. Бағалау актісі Т.О. Аманжолов өтініші бойынша салық салымдары үшін жасалды.

2. Жер учаскесінің нысаналы пайдалану мақсаты, шаруа қожалығын жүргізу.

3. Жер учаскесінің кадастрлық нөмірі: 03-264-007-212

4. Жер учаскесінің орналасқан жері – Бақтыбай ауылдық округі.

5. Жер учаскесінің бағалау құнының есебі (жер пайдалану құқығы).

12-кесте.

Алқаптың түрлері, топырақтың типтері мен шағын типтері	Ауданы, га	Жерге төленетін базалық ставка төлемдері, тенге 1 га	Түзету коэффиценттері	Бағалық құны, тенге	Бонитет баллы
Жайылым	10,0	5600	1,33	74480	20,9

Жер учаскесінің бағалық құны:жетпіс төрт мың төрт жүз сексен теңгеніқұрайды.

Жер учаскесін бағалау ҚР-ның Үкіметі 2003 жылы 2 қыркүйек айында қабылдаған № 890 қаулысында бекіткен базалық ставкаларына сай жүргізілді.

Ескелді ауданының жер ресурстарын басқару бөлімінің бастығы И. Кулькин

13-кесте. Т.О. Аманжолов шаруа қожалығы жер учаскесініңбазалық ставкаларына түзету коэффиценттерініңЕСЕБІ.

Жер учаскесінің кадастрлық нөмірі: 03-264-007-212

№	Көрсеткіштер	Түзету коэффиценттері
№	Көрсеткіштер	Жайылым
1	Жерлердің мелиорациялық жай-күйі	0,9
2	Жер қабатының еңістігі, градуспен:1⁰-дейін	1,0
3	Жер учаскесінің суландырылуы	-
4	Жер учаскесінің шаруашылық орталығына қатысты орналасуы 2,0 шақырым	1,2
5	Жер учаскесінің қызмет көрсету орталығынан қашықтығы 16,0 шақырым	1,23
6	Есептелген түзету коэффиценті	1,33
7	Жалпы мөлшерлі түзету коэффиценті	1,33

Түзету коэффиценті ҚР-сында 20маусым 2003 жылы қабылданған Жер Кодексіне сай анықталған №442-ІІ-ЗРК.

Жер учаскесінің қызмет көрсету орталығынан қашықтық түзету коэффицентінің есебі:

Жолдың 7,0 шақырымы тас жол, түзету коэффиценті – 1,4.

Жолдың 9,0 шақырымы қиыршық тас төселген жол, түзету коэффиценті – 1,1.

7,0*1,4+9,0*1,1 1,23

53,0

Түзету коэффицентін есептегенде қолданылған кұжаттар:

Крупский атындағы колхоздың жайылымдық және шабындық алқаптарының жерлерін сапалық бағалау материалдары, 1992 жыл. Крупский атындағы колхоздың геоботаникалық картасы, 1988 жыл.

«АлматыНПЦзем» МКК

бас инжинері С. Табаков

Бөлімге сұрақтар:

1. Ресейде топырақтарды бонитеттеу әдістемесінің негізін кімқалады?

2. Бонитеттеу негізіне топырақтардың қандай қасиеттеріалынады?

3. Бонитеттеу шкаласын құруда қай көрсеткіш ең басты болып саналады?

4. Бонитет баллын анықтауда топырақтар қасиеттерінің басқа көрсеткіштері қалай ескеріледі?

5. Топырақтарды бағалауда дақылдардың орта көпжылдық шығымдылығы не үшін қажет?

6. Топырақтарды бонитеттеуде статистикалық өңдеу қалай жүргізіледі?

7. Жерді экономикалық бағалау деген не?

8. Жер учаскесінің орналасуы оның бағасына қалай әсер етеді?

9. Ауыл шаруашылық алқаптарды экономикалық бағалау мақсаттарда жүргізіледі?

10. Жерлерді экономикалық бағалаудың қандай негізгі көрсеткіштері болады?

11. Дифференциалдық пайда деген не?

12. Шығындар орнының толтырылуы деген не?

13. Жыртылатын жерлердің экономикалық бағалауы қалай жүргізіледі?

14. Мал азықтық табиғи алқаптарын бағалаудың ерекшелігі неде?

15. Нормативтік бағаны есептеу әдістемесінің ерекшелігінеде?

16. Бағалық аудандастыру, бағалық кластар, контурлар дегенне?

7 ТАРАУ. ЖЕР САЛЫҒЫНЫҢ ЭКОНОМИКАЛЫҚ МАЗМҰНЫ, ПРИНЦИПI, САЛЫҚ САЛУ ОБЪЕКТIСI ЖӘНЕ ЖЕР САЛЫҒЫН ЕСЕПТЕУ МЕН ТӨЛЕУ ТӘРТIПТЕРI

7.1 Жер салығының экономикалық мазмұны және жер салығын салу принципi

Жер салығы – бұл жер рентасының бiр түрi болып табылады. 18 ғасырдың аяғы мен 19 ғасырлар аралығында саяси экономиканы дамытқан адамдар айтқан, егер жер меншiгi болашақта кiрiс әкелсе, байлықтың негiзi болса, яғни жерге салық салу арқылы мемлекеттiк кiрiс байлықтың ең бастапқы көзi болуы керек. Нақты жер учаскесiн пайдалану арқылы бұл салық кiрiс жағынан негiзделедi.

Жер салығын енгiзуге байланысты сұрақтар негiзгi қиыншылықты көрсетедi. Ең басты қиыншылық, яғни оны енгiзудiң методологиялық жағынан бәсекелес болып келуi. Өткен және қазiргi заманда жер салығы туралы көптеген ғалымдар осы салық туралы жұмыстарын жасаған. Олар: Т. Джордж, С. Корд, Н. Тидеман және т. б.

19 ғасырдың 20-шы жылдардың басында Н. Суханов ренталық салым мағынасына сипаттамасын былай деп жазған: « Мақсат – бұл екi бөлiмге бөлінедi. Бiрiншiден, жер рентасынан салық түрiнде қалай алуға болады, ал екiншiден, қоғамдық қажеттiлiкке байланысты рентаны қаратуға немесе таратуға болады, соны қарастыру керек» , - деген.

Жер салығын енгiзу ең алдымен ресурстарды және жердi рационалды түрде пайдалану арқылы ауыл шаруашылығы өндiрiсiнiң тиiмдiлiгiн көтеру үшiн қажет. Сонымен қатар жердегi шаруашылықтың тең мүмкiншiлiгiн қамтамасыз ету.

«Монополияны және бөлек топтағы жер иелерiнiң артықшылықтарындағы басқалардың ынталарын жою үшiн, тек жерге салық салу арқылы ғана болады», - деп жазған Н.Суханов.

Дамыған және ТМД мемлекеттерiнде қолданатын жер салығының формасын үйрену негiзiнде Н. Зенец оның ерекше элементтерiне байланысты келесi классификацияны ұсынды және де сол мемлекеттердегi сияқты нақты әлеуметтiк – экономикалық жағдайларды еске ала отырып талдау жасады:

- жер салығының функциялары – кәсiпорындағы жер салығындағы әсер ететiн нақты формалары;

- салықты төлейтiн көздер – шаруашылықтың белгiлi – бiр кiрiсi, бұдан салық төленедi;

- салық мөлшерiн белгiлеу – салық салу ауырлығын анықтау әдiсi;

- салық салу объектiлерi – салық салуға жататын жер құрамы;

- салық ставкаларын анықтау үшiн базалар – мысалы, баға, рента мөлшерi, жердiң бағалаған баллы;

- салық алушылар – салықтың қай түрi, қай бюджетке түсетiнi (жергiлiктi, республикалық );

- басқа салықтармен қатынасы;

- ортақ салық салу жүйесiндегi жер салығын және басқа салықтар арасындағы функцияны бөлу;

- жер салығын төлеушiлер категориялары – акционерлiк қоғамдар, корпаративтiк кәсiпорындар.

14-кесте. Жер салық жүйесiнiң талдауы

	Жер салығын сипаттайтын элемент классификациясы	ТМД мемлекет - терi	Европалық одақтар
1	Салық функциялары: жердi рационалды түрде пайдалану; шаруашылық жағдайын туралау; жер қорғау шараларын қаржыландыруға байланысты аккумуляция жағдайы;	+ + +	- - -
2	Салық төлеу көздерi: -жер рентасы -жер рентасының үлесiнен басқа барлық пайдалар	+ -	- +
3	Салық ставкасын анықтау үшiн база: -жер бағасы; -рента мөлшерi, жердiң бағаланған балы.	- +	+ -
4	Басқа салықтармен қатынасы: -жалғыз ғана салық; -сол салықпен пайдаға үйлесуi.	+ -	- +

Ескерту: “ +” элементтердiң барын көрсетедi

“ –“ элементтердiң жоқ болуы

Классификация мәлiметтерiне байланысты салық салу анализы бойынша талдау өткiзiлдi. Бiрiншiден мынаны белгiлейiк, жер салығының функциясы және оны төлеу көздерi арасындағы байланысты. Жердi рационалды түрде пайдалану функциясы, барлық ТМД мемлекеттерi үшiн спецификалық болып келедi. Сондықтан да, жер салығын төлеу көзi болып, жер рентасы табылады. Европалық одақ мемлекеттерiнде бұндай жағдайға ерекше жағдай жасау қажеттiлiгi жоқ, себебi бұл функция жеке меншiктiк жағдайда жақсы орындалып отыр. Екiншiден, салық салу жүйесiнiң басқада элементтерi жер салығы функциясымен қарым – қатынасы бар. Егерде, жер салығы жалғыз болса, ол барлық функцияларды жүзеге асырады, рентаны қайта бөлудi қоса есептегенде. Үшiншiден, жер салығының базалық ставкасын анықтау, оның функциясына байланысты, сонымен бiрге ақылы жердi пайдалану жүйесiнiң дамуыменде байланысты. Жер бағасының жоқ болуы жағдайда, салық ставкасы не бағаланған жер балымен немесе рента мөлшерiмен анықталады.

Келесi бiр методологиялық мағынасы бар сұрақтың маңызы, жер салығы түрiндегi алым, аккумуляциялық құралдар қандай басқару деңгейiнде жүзеге асырылады. Теориялық тұрғыдан бұндай жағдайда екi вариант болуы мүмкiн. Бiрiншi жағдайда, салықтың тура мемлекеттiк бюджетке түсуiн болжайды және де ауыл шаруашылығына байланыссыз әр түрлi жағдайларға қолданылуы мүмкiн. Екiншi вариант, жер салығы түрiндегi алымның көп бөлiгiн жергiлiктi бюджетке қалдыру деп қамтиды.

7.2 Жер салығы объектiсi

Өндiрiс құралы ретiнде жер ресурсы бiр қатар спецификалық өзгешелiктерге ие болады. Бұларды басқа өндiрiс құралдарынан айырады.Яғни:

- Басқа өндiрiс құралдарына қарағанда жер табиғат өнiмi болып табылады. Бұл адам еңбегiнiң нәтижесi арқылы көруге болады.

- Жердi территориялық шектелгендiлiгi. Жер кеңiстiк жағынан шектеулi, оның бетiн үлкейтуге болмайды. Бiрақ та оның барлық өндiрiске қажеттi қорлары таусылды деуге болмайды.

- Жердiң бағалылығы. Жер өте бағалы, онсыз өндiрiс процесiнiң ешқандай жұмысы немесе iсi атқарылмайды.

- Тұрған жерiнiң тұрақтылығы. Жердi өндiрiс құралы ретiнде пайдалану.

- Босалқы Запастағы жерлер.

- Жер қатынасының әр категориясына байланысты оның толық қолданылуы анықталады.

Кестеде жердi категориялар бойынша бөлу келтiрiлген, уақытқа туралау арқылы жер қатынасының базалық заң негiзiнде институционалдық өзгерiстерiне байланысты. Кестеден көрсетiлген көрсеткiштерден мынаны көруге болады. Көбінесе ауыл шаруашылық негiздегi жерлерде көптеген белгiлi өзгерiстер болған. Олардың алаңы 127,6 млн. гектарға азайтылған немесе 2,4 есе, ал барлық жер қорының үлес салмағы 8,4% -дан 34,5% -ға дейiн қысқартылды. өндiрiстiк жерлер, көлiк, байланыс, қорғаныс және т. б. ауыл шаруашылығындағы емес негiздегi жерлердiң алаңы 1,8 есе -азайды.

15-кесте. Санаттар бойынша жердi бөлу динамикасы (1990 – 2007 ж.ж.) кезең аралығы

Жер категориялар	1990 жылдар		2007 жылдар
	млн. га.	%	млн га.	%
Барлық жерлер	271,6	100	270,1	100
Ауыл шаруашылық мақсатындағы	220,7	11,3	93,1	71,6
Халық орналасқан жерлер	2,1	0,8	20,2	7,1
Өндiрiстiк жерлер	19,8	7,3	11,1	6,4
Ерекше қорғалатын территория	9,9	3,6	22,2	4,0
Көлiк	0,8	0,3	1,2	0,3
Орман қорлар	0,8	0,3	3,6	0,3
Су қорлары	17,5	6,4	118,7	10,3

Ауыл шаруашылық жерлердiң қолданушыларына жерге ақы төлеуден басқа негiзгi жердi шаруашылық айналымынан шығару себебi, ол егу алаңының және ауыл шаруашылық өнiмдерiнiң және өсiмдiктер өнiмiн өндiру көлемiн қысқарту болып табылады.1990 жылдан бастап 16 млн. гектарға астам ауыл шаруашылық негiзiндегi жерлер азық-түлiк жағдайымен қамтамасыз ету және жеке шаруашылықты кеңейту мақсатында ауыстырылды.

Көптеген шаруашылық субъектiлердiң жайылым жерлердi қолданудан бас тартуына байланысты, ең алдымен шөлейт және шөлдi зоналардың орман қорына ұзақ мерзiмдi қолдануға 12,3 млн. гектар жер қайтарылды және 100 млн-ға жуық жерi жер қойнауының құрамына өткiзiлдi. Нәтижесiнде олардың алаңы 6,8 есе көбейдi. Бұл жерлер тұрғылықты орындаушы органдардың қол астына кiргiзiлдi және экономикалық қажеттiлiк туындаса бұл жерлер жеке меншiкке немесе ауыл шаруашылығына жер қолданушыларға немесе басқа да қажеттiлiктерге өткiзiледi. Осыған байланысты жер категориясының нарықтық институттағы жер қолданудың және жерге ақы төлеу қатынасының өзгеруi мүмкiн.

«Бюджетке төленетiн салықтар мен мiндеттi төлемдер» Қазақстан Республикасының кодексiне байланысты жердiң келесi категориялары салық салуға жатпайды:

- елдi мекендердiң ортақ пайдалануындағы жер учаскелерi. Алаңдар, көшелер, өткелдер, жолдар, жағалаулар, парктер, скверлер, бульварлар, cу қоймалары, жағажайлар, зираттар және халықтың мұқтаждарын қанағаттандыруға арналған өзге де объектiлер алып жатқан және соларға арналған жерлер елдi мекендердiң ортақ пайдаланудағы жерлерге жататы.

- ортақ пайдаланудағы мемлекеттiк автомобиль жолдары желiсi алып жатқан жер учаскiлерi. Оларға жатады: Ортақ пайдаланудағы кесiп берiлген белдеудегi мемлекеттiк автомобиль жолдары желiсi алып жатқан жерлерге жер алаптары, көлiк жүрiп өтетiн тарамдар, жол салымдары, жасанды құрылыстар, қардан қорғау екпелерi мен жасыл желектер орналасқан жерлер жатады.

Шөлейттi, шөлдi және тау бөктерiндегi шөлдi аумақтардың ашық – сарғылт, құба, сұр – құба, ашық және кәдiмгi сұр топырақты, сондай – ақ таулы аумақтардың таулы-далалық, және таулы альпiлiк жерлерiне бонитет балына барабар түрде жер салығының төмендегiдей базалық салық ставкалары белгiленедi:

16-кесте.

Бонитет балы	Базалық салық ставкасы	Бонитет балы	Базалық салық ставкасы
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10	0,48 0,54 0,58 0,62 0,67 0,73 0,77 0,81 0,87 0,96	51 52 53 54 55 56 57 58 59 60	19,78 20,28 20,75 21,23 21,71 22,19 22,68 23,19 23,64 24,12
11 12 13 14 15 16 17 18 19 20	1,45 1,83 2,22 2,55 2,93 3,32 3,71 4,05 4,44 4,82	61 62 63 64 65 66 67 68 69 70	24,61 25,28 25,82 26,44 27,02 27,64 28,22 28,85 29,49 30,07
21 22 23 24 25 26 27 28 29 30	5,31 5,79 6,27 6,75 7,24 7,72 8,20 8,68 9,17 9,65	71 72 73 74 75 76 77 78 79 80	30,69 31,27 31,88 32,46 33,09 33,68 34,31 34,93 35,51 36,15
31 32 33 34 35 36 37 38 39 40	10,13 10,61 11,09 11,58 12,06 12,54 13,03 13,51 13,99 14,47	81 82 83 84 85 86 87 88 89 70	36,71 37,34 37,92 38,56 39,18 39,76 40,38 40,95 41,59 42,17
41 42 43 44 45 46 47 48 49 50	14,96 15,44 15,92 16,40 16,89 17,37 17,85 18,33 18,82 19,30	71 72 73 74 75 76 77 78 79 80	42,18 43,39 44,00 44,62 45,20 45,84 46,38 47,03 47,61 48,25
		100-ден жоғары	50,18

Жеке тұлғаларға өзiндiк үй шаруашылығын, бағбандық және саяжай құрылысын жүргiзу үшiн қора-қопсы салынған жердi қоса алғанда, берiлген ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлерге, базалық салық ставкалары мынадай мөлшерлерде белгiленедi:

- Көлемi 0,50 гектарға дейiн қоса алғанда - 0,01 гектарүшiн 20 теңге.

- Көлемi 0,50 гектардан асатын алаңға – 0,01 гектарүшiн 100 теңге.

Елдi мекендердiң тұрғын үйге қызмет көрсетуге арналған және тұрғын үй қоры, оның iшiнде ондағы құрылыстары мен ғимараттар орналаспаған жерлерiне жататын жер учаскiсiнiң бiр бөлiгi үй iргесiндегi жер учаскесi деп есептелінедi. Үй iргесiндегi жер учаскелерiне мынадай базалық салық ставкалары бойынша салық салынуға тиiс:

1/ Астана, Алматы қалалары және облыстық маңызы бар қалалар үшiн:

- көлемi 1000 шаршы метрге дейiн қоса алғанда – 1 шаршы метр үшiн 0,20 теңге;

- көлемi 1000 шаршы метрден асатын алаңға – 1 шаршы метрi үшiн 6,00 теңге.

Жергiлiктi өкiлдi органдардың шешiмi бойынша 1000 шаршы метрден асатын жер учаскелерiне салық ставкалары 1 шаршы метрi үшiн 6,0 теңгеден 0,20 теңгеге дейiн төмендетiлуi мүмкiн. Басқа елдi мекендер үшiн:

- көлемi 5000 шаршы метрге дейiн қоса алғанда – 1 шаршы метрi үшiн 0,20 теңге;

- көлемi 5000 шаршы метрден асатын алаңға – 1 шаршы метрi үшiн 1,00 теңге.

Жергiлiктi өкiлдi органдардың шешiмi бойынша 5000 шаршы метрден асатын жер учаскелерiне салық ставкалары 1 шаршы метр үшiн 1,00 теңгеден 0,20 теңгеге дейiн төмендетiлуi мүмкiн.

ҚР Салық кодексі бойынша жалпы ережелер. 323-бап.

1. Салық салу мақсатында барлық жерлер олардың арналған нысанасы мен тиесілілігіне қарай мынадай санаттарға:

1) ауыл шаруашылық мақсатындағы жерлерге;

2) елді мекендер жерлеріне;

3) өнеркәсіп, көлік, байланыс, қорғаныс және өзге де ауыл шаруашылығы емес мақсаттағы жерлерге (бұдан әрі өнеркәсіп жерлері);

4) ерекше қорғалатын табиғи аумақтар жерлеріне, сауықтыру, рекреациялық және тарихи-мәдени мақсаттағы жерлерге (бұдан әрі ерекше қорғалатын табиғи аумақтар жерлері);

5) орман қорының жерлеріне;

6) су қорының жерлеріне;

7) запастағы жерлерге жатқызылуына қарай қарастырылады.

2. Жердің белгілі бір немесе өзге санатқа жататындығы Қазақстан Республикасының жер туралы заң актілерімен белгіленеді. Елді мекендер жерлері салық салу мақсаты үшін мынадай екі топқа бөлінген:

1) тұрғын үй қоры, соның ішінде олардың жанындағы құрылыстар мен ғимараттар орналасқан жерлерді қоспағанда елді мекендер жерлері;

2) тұрғын үй қоры, соның ішінде олардың жанындағы құрылыстар мен ғимараттар орналасқан жерлер.

3. Жердің мынадай санаттары:

1) ерекше қорғалатын табиғи аумақтардың жерлері;

2) орман қорының жерлері;

3) су қорының жерлері;

4) запастағы жерлер салық салуға жатпайды.

Аталған жерлер босалқы запастағы жерлерді қоспағанда тұрақты жер пайдалануға немесе бастапқы өтеусіз уақытша жер пайдалануға берілген жағдайда, оларға осы Кодекстің 336-бабында белгіленген тәртіппен салық салынуға тиіс.

4. Жер салығының мөлшері жер иеленушілер мен жер пайдаланушылардың шаруашылық қызметінің нәтижелеріне байланысты болмайды.

5. Жер салығы:

1) меншік құқығын, тұрақты жер пайдалану құқығын, өтеусіз уақытша жер пайдалану құқығын куәландыратын құжаттар;

2) жер ресурстарын басқару жөніндегі уәкілетті орган әр жылдың 1 қаңтарындағы жағдай бойынша берген жерлердің мемлекеттік сандық және сапалық есебінің деректері негізінде есептеледі.

324-бап. Төлеушілер

1. Мынадай:

1) жеке меншік құқығындағы;

2) тұрақты жер пайдалану құқығындағы;

3) бастапқы өтеусіз уақытша жер пайдалану құқығындағы салық салу объектілері бар жеке және заңды тұлғалар жер салығын төлеушілер болып табылады.

2. Заңды тұлғалардың осы баптың 1-тармағында белгіленген құқықтарда салық салынатын объектілері бар құрылымдық бөлімшелері (бұдан әрі — заңды тұлғалар) жер салығын төлеушілер деп танылады.

3. Мыналар:

1) бірыңғай жер салығын төлеушілер шаруа (фермер) қожалықтарына арналған арнайы салық режимі қолданылатын қызметте пайдаланылатын жер учаскелері бойынша;

2) мемлекеттік мекемелер;

3) осы Кодекстің 283-бабында белгіленген салық режимінің екінші үлгісі бойынша салық салу жүзеге асырылатын жер қойнауын пайдаланушылар;

4) уәкілетті органның қылмыстық жазаларды атқару саласындағы түзеу мекемелерінің мемлекеттік кәсіпорындары;

5) Ұлы Отан соғысына қатысушылар және соларға теңестірілген адамдар, мүгедектер, сондай-ақ бала кезінен мүгедектің ата-анасының біреуі:

- тұрғын үй қоры, соның ішінде оның жанындағы құрылыстар мен ғимараттар алып жатқан жер учаскелері;

- үй маңындағы жер учаскелері;

- жеке үй (қосалқы) шаруашылығын жүргізу, бау-бақша шаруашылығы үшін берілген және құрылыс алып жатқан жерлерді қоса алғанда, саяжай құрылысына арналған жер учаскелері;

- гаражға арналған жер учаскелері бойынша;

6) тұрғын үй қоры, соның ішінде оның жанындағы құрылыстар мен ғимараттар алып жатқан жер учаскелері және үй маңындағы жер учаскелері бойынша — "Ардақты ана" атағына ие болған, "Алтын алқа" алқасымен наградталған көп балалы аналар;

7) діни бірлестіктер жер салығын төлеушілер болып табылмайды.

4. Осы баптың 3-тармағының (2), — алып тасталды.) 4)-7) тармақшаларында аталған салық төлеушілер пайдалануға немесе жалға берілген жер учаскелері бойынша салық төлеуден босатылмайды.

325-бап. Жекелеген жағдайларда төлеушіні анықтау

1. Егер жер учаскелерін иелену немесе пайдалану құқығын растайтын құжаттарда немесе тараптардың келісімін де өзгеше көзделмесе, бірнеше тұлғаның ортақ меншігіндегі (пайдалануындағы) жер учаскесі бойынша осы тұлғалардың әрқайсысы жер салығын төлеуші болып табылады.

2. Жер учаскесіне құқықты куәландыратын құжаттар болмаған жағдайда, пайдаланушыны жер учаскесіне қатысты жер салығын төлеуші ретінде тану үшін осындай учаскені оның нақты иеленуі және пайдалануы негіз болып табылады.

326-бап. Салық салу объектісі

1. Жер учаскесі (жер учаскесіне ортақ үлестік меншік кезінде - жер үлесі) салық салу объектісі болып табылады.

2. Мыналар салық салу объектісі болып табылмайды:

1) елді мекендердің ортақ пайдалануындағы жер учаскелері.

Алаңдар, көшелер, өткелдер, жолдар, жағалаулар, парктер, скверлер, бульварлар, су қоймалары, жағажайлар, зираттар және халықтың мұқтаждарын қанағаттандыруғаарналған өзге де объектілер (су құбырлары, жылу құбырлары, тазарту құрылғылары және басқа да ортақ пайдаланылатын инженерлік жүйелер) алып жатқан және соларға арналған жерлер елді мекендердің ортақ пайдалануындағы жерлерге жатады.

2) ортақ пайдаланудағы мемлекеттік автомобиль жолдары желісі алып жатқан жер учаскелері.

Ортақ пайдаланудағы кесіп берілген белдеудегі мемлекеттік автомобиль жолдары желісі алып жатқан жерлерге жер алаптары, көлік жүріп өтетін тарамдар, жол салымдары, жасанды құрылыстар, жол бойындағы резервтер мен өзге де жол қызметін көрсету жөніндегі құрылыстар, жол қызметінің қызметтік және тұрғын ой-жайлары, қардан қорғау екпелері мен жасыл желектер орналасқан жерлер жатады.

3) Казақстан Республикасы Үкіметінің шешімі бойынша консервацияланған объектілер орналасқан жер учаскілері.

4) осы Кодекстің 138-140-баптарында белгіленген тәртіппен инвестициялық жобаны іске асыру үшін иемденіп алынған және пайдаланылатын жер учаскелері.

Бөлімге сұрақтар:

1.Жер салығының объектисі

2. Жер салығын есептеу мен төлеу тәртіптері

3.Жер салығының ерекшеліктері

4.Жер салығының есептеу принциптері

5.Жер салығының түрлерін атанңыз

6.Жер салығынан босатылған субъектілерін атаңыз

8 ТАРАУ. ЖЕР ҚОЙНАУЫН ПАЙДАЛАНУШЫ-ЛАРҒА САЛЫҚ САЛУ ЕРЕКШЕЛІКТЕРІ

Жалпы негіздері мен ережелері

Қазақстан Республикасы біздің азаматтардың байлығы болып табылатын пайдалы қазбалардың мол қорына ие. Қазіргі кезеңде, минералдық шикізат саласы ел экономикасының басты мәселесі болып табылады және сондықтан да жер қойнауын пайдаланушыларға салық салу мәселелері біздің мемлекеттің қазыналық және инвестициялық саясатында басым бағыт болып табылады.

Алғаш рет, «Салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы» 1995 жылғы Заңда заңды түрде жер қойнауын пайдаланушыларға салық салудың қалыпты жүйесі белгіленген. Одан әрі экономиканың реформалануы мен дамуы барысында қолданылып жүрген заңдарға жоғарыда аталған заңды енгізу сәтінен бастап өткен бес жыл үшін осы саладағы өз жұмыс тәжірибесін, сондай-ақ дамыған рыноктық экономикадағы жинақталған ел тәжірибесін ескере отырып, біраз толықтырулар мен өзгерістер енгізілді.

Берілген дипломдық жұмыста көзделген мақсат – қазіргі нарықтық экономикалық жағдайда, минералдық-шикізат саласы - еліміздің маңызды, приоритетті салаларының бірі болғандықтан, жер қойнауын пайдалану қүқығының туындауынан бастап, Салық кодексімен бекітілген Қазақстан Республикасында жер қойнауын пайдаланушыларға салық салудың негізгі принциптері, салық салу объектілері, жалпы салық салу тәртібі қаншалықты орындалатындығы, аймақта объектілердің орналасуы бойынша жер қойнауын пайдаланушылардың қазіргі таңдағы жағдайы айқын көрінеді. Екі үлгілер (модель) бойынша келісім-шартты жасау тәртібі толық суреттелген, келісім-шарттар бойынша салық режимдерін белгілеудің жалпы шарттары көрсетілген.

Жер қойнауын пайдаланушылардың арнайы салықтары мен төлемдерін белгілеудің және салықтар мен алымдардың басқа да түрлерін есептеу кезінде заңдардың жекелеген нормаларын қолдану ерекшеліктерін толық және уақытында жүргізілуін көрсету. Жер қойнауын пайдалану бойынша операцияларды жүзеге асыру кезінде бірінші тауарлық өнімді айқындау қаншалықты дәрежеде екенін ашыла көрсетіледі.

Қатты пайдалы қазбалар және көмірсутегі бойынша роялти төлеу кезінде өнім құны есебінің әдістемесі берілген. Жеке тарауда жер қойнауын пайдалану келісім-шарты бойынша заттай нысандағы роялтиді төлеудің тәртібі көрсетілген.

Берілген жұмыстың зерттеу объектісі - жер қойнауы пайдаланушыларға салынатын салықтар мен аумақтарды қаржыландырушы жергілікті және республикалық бюджеттердегі олардың орны.

Осы айтылғандарға сәйкес, арнайы салықтар мен жер қойнауын пайдаланушылардың төлемдері және оларды пайдалану құқықтары мен тәртіптері бұл жұмыстың бірінші бөлімінде қарастырылған. Аймақтар бойынша жер қойнауын пайдаланушылардың жағдайы мен олардан түсетін салыққа салыстырмалы талдау жүмыстары екінші бөлімде қарастырылған. Жүмыстың үшінші бөлімінде әлеуметтік -экономикалық дамудың перспективті бағдарламалары және геологиялық зерттеу жұмыстары мен облыс бойынша тау-кен өндірісінің даму перспективалары, елімізде осы салықтарға қатысты орнын алып жатқан кемшіліктер мен оларды жою, жетілдіру жолдары бойынша ұсыныстар қарастырылған.

Жер қойнауын пайдалану келісім-шарты екі тараптың коммерциялық келісім-шарты болып табылады, яғни Қүзіретті орган тұлғасындағы Қазақстан Республикасының Үкіметі және жер қойнауын пайдаланушы, оның ішінде шетелдік жер қойнауын пайдаланушы және халықаралық шарт болып табылмайды.

Міндетті салық сараптамасынан өткен, Қазақстан Республикасының Үкіметі немесе құзіретті орган мен отандық немесе шетелдік жер қойнауын пайдаланушылар арасындағы жер қойнауын пайдалануға арналған келісім-шарттарда айқындалған салық салу шарттары олардың қолданылуының белгіленген бүкіл мерзімі ішінде сақталады және қолданылады әрі Қазақстан Республикасы салық заңдарының өзгеруіне байланысты тараптардың келісімі бойынша түзетілуі мүмкін. Сонымен, келісім-шарттың салық режиміне көлісімге отыру күніндегі Қазақстан Республикасының салық заңдарына қайшы келмеуі керек.

Кодексте көрсетілген екінші үлгі бойынша салық салу шарттары өнімді бөлу туралы Қазақстан Республикасының заңдарында белгіленген тәртіппен жасалған келісім-шартта ғана айқындалады. Өнімді бөлу туралы келісім-шартта белгіленетін салық салу шарттары келісім-шартқа қол қойылған (жасалған) күні қолданылатын жеке және заңды тұлғалардың салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдерді төлеуін реттейтін Қазақстан Республикасының салық заңдарының ережелеріне сәйкес болуға тиіс. Салық сараптамасы жүргізілген күн мен өнімді бөлу туралы келісім-шартқа қол қойылған күн аралығындағы кезеңде Қазақстан Республикасының салық заңдары өзгерген жағдайда қайтадан сараптама жүргізіле отырып, салық режимі осы өзгерістерге сәйкес келтірілуге тиіс. Егер өнімді бөлу туралы бір келісім-шарт бойынша жер қойнауын пайдалануды бірнеше салық төлеуші жүзеге асыратын жағдайда келісім-шартта белгіленген салық режимі олардың барлығы үшін ортақ болады:

1) берілген келісім-шарт шеңберіндегі қызмет бойынша салық төлеушілер салық салу мақсатында бірдей шоғырландырма есеп жүргізуі және келісім-шартта көрсетілген барлық салық пен төлемдерді төлеуі керек.

2) бір келісім-шарт бойынша қызмет жүргізетін жер қойнауын пайдаланушылар келісім-шартта белгіленген салыққа қосымша Кодекстің «Халықаралық салық салу» бөліміне сәйкес салық салынады.

Шартта көрсетілген салық режиміне сәйкес салық төлеу жер қойнауын пайдаланушыларды келісім-шарттан тыс қызмет бойынша салық міндеттемелерін төлеуден босатпайды. Бұл ереже кең таралған пайдалы қазбаларды және жер асты суларын өндіру жөніндегі келісім-шарттарға қолданылмайды. Коммерциялық мақсатта келісім-шартта көрсетілмеген пайдалы қазбаларды өндіру кезінде жер қойнауын пайдаланушы төлемді Қазақстан Республикасының Үкіметі бекіткен ставкалар бойынша төлейді.

Жер қойнауын пайдаланушыларға салық салу 2 үлгіге бөлінеді. Салық режимінің бірінші үлгісі өнімді бөлу бойынша Қазақстан Республикасының үлесін қоспағанда, жер қойнауын пайдаланушының

Кодексте көздеген салық пен басқа да міндетті төлемдердің төленуі көзделеді. Екінші үлгі жер қойнауын пайдаланушының өнімді бөлу бойынша Қазақстан Республикасының үлесін төлеуін айтады. Онда Кодексте белгіленген барлық салық және басқа да міндетті төлемдерді жер қойнауын пайдаланушылар төлеуі тиіс. Міндетті салық экспертизасын өткен жер қойнауын пайдалануға келісім-шартпен белгіленген салық режимі келісім-шарттың мерзімі өткенге дейін өзгертілмейді. Тек келісім-шартқа қатысушы тараптардың келісімімен Қазақстан Республикасының алғашқы әкономикалық мүдделерінің және жер қойнауын пайдаланушылардың жағдайының өзгерісіне әкелмейтін барлық режиміне өзгерістер енгізуге болады.

Өнімді бөлу туралы келісім-шартта көзделген салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдердің жеке түрлерін жер қойнауын пайдаланушылар белгіленген тәртіппен келісім-шартқа өзгерістер енгізілгенге дейін келісімде белгіленген тәртіпте және мөлшерде бюджетке төлейді.

Жер қойнауын пайдалану келісім-шарттарының барлығы қол қойылғанға дейін Қазақстан Республикасының Үкіметі анықтайтын тәртіпте және мерзімдерде міндетті салықтық экспертизадан өтуі керек.

Келісім-шарттардың салықтық экспертизасын келесі өкілетті органдар жүргізеді:

1) Қазақстан Республикасының Қаржы Министрлігінің фискалды полиция және жоспар департаменті - пайдалы қазбалар және жер асты суларының барлық түрлері бойынша келісім-шарттар.

2) Қазақстан Республикасының Қаржы Министрлігінің облысы бойынша, Астана және Алматы қаласы бойынша, кен көзінің орны бойынша салық қызметі органдары – жалпы Жер қойнауын пайдаланушылар мен келісілген салықтық экспертизаның нәтижелері уәкілетті органдардың салықтық экспертизаны өткені туралы қорытындыға жазылады және келісім-шартының аяққы текстіне қосылады.

Пайдалы қазбаларды өндірумен айналысатын жер қойнауын пайдаланушылар мұндай келісім-шартқа отырмастан бұрын Қазақстан Республикасының Үкіметі бекіткен мөлшерде жер қойнауын пайдаланғаны үшін республикалық бюджетке роялти түрінде салық төлейді.

Салық салу объектілері мен оны төлеу мерзімдері роялти төлеу үшін бекітілген тәртіпте төленеді. Келісім-шартта келісілген жағдайлардан басқа жер қойнауын пайдаланушылар өз қызметін жүзеге асыру барысында Салық Кодексінде бекітілген барлық салық және төлемдердің түрін бюджетке төлейді. Мұнда салық және төлемдерді есептеу және төлеу мерзімдері Салық Кодексінің сәйкес бөлімінде анықталған. Сонымен бірге жер қойнауын пайдаланушыларға Салық Кодексінде бекітілген барлық әкімшілік санкциялар қолданылады.

Қазақстан Республикасындағы жер қойнауын пайдалану құқығын беру тәртібі. Қазақстан Республикасының Конституциясымен жер қойнауы тек мемлекеттің меншігінде болатыны белгіленген.Конституцияның осы нормасын ескеріп және Қазақстан Республикасы Президентінің «Жер қойнауы және жер қойнауын пайдалану туралы» 1996 жылғы 26 қаңтардағы № 2828 Жарлығының 10-бабына сәйкес Қазақстан Республикасында уақытша және төлемді жер қойнауын пайдалану көзделген.

Жер қойнауын пайдалану құқығы мынадай операцияларды жүргізу үшін беріледі:

1) жер қойнауын мемлекеттік геологиялық зерттеу;

2) тараған пайдалы қазбалар мен жер асты сулары бойынша келісім-шарттар.

Уәкілетті органдардың өкілдері салықтық экспертизаны жүргізу мақсатында келісім-шартты дайындау кезінде және де келісім-шартқа отыру үшін жер қойнауын пайдаланушыларды анықтайтын комиссияға да қатысады. Бұл ереже алдында ресімделген келісім-шартқа да тарайды.

Салықтық экспертиза барысында уәкілетті органдар келесі сұрақтарды шешеді.

1) Жер қойнауын пайдалануға келісім-шарттарда салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдерді төлеу бойынша міндеттемелерді қою, соның ішінде:

♦ Қазақстан Республикасының заң актілерінде белгіленген салық және басқа да міндетті төлемдердің келісім-шартта толық көрсетілуі және оларды есептеу тәртібі мен жер қойнауын пайдаланушылардың арнайы салық және төлемдерді төлеу және «өнімді бөлу туралы» бөлімде салықтық режимді қолдану;

♦ Қазақстан Республикасының уәкілетті органдарымен бірге жер қойнауын пайдаланушылардың заттай нысанда роялтиді есептеу және төлеу тәртібін бекіту;

♦ Қазақстан Республикасының энергетика және минералды ресурстар Министрлігі мен Уәкілетті органдармен бірге пайда болған зардаптарды жою қорының мөлшері мен құру тәртібін анықтауға қатысу.

2) Қазақстан Республикасының заңдарына сәйкес салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдерді есептеуге тікелей немесе жанама әсер ететін келісім-шарттардың ережелерін қарастыру.

Жер қойнауын пайдалану құқығы тұрақты немесе уақытша, шеттетілетін не шеттетілмейтін, өтемді немесе өтеусіз болуы мүмкін.

Тұрақты және өтемсіз жер қойнауын пайдалану құқығында жеке меншік немесе тұрақты жер пайдалану құқығындағы жер қойнауын пайдаланушыға тиісті жер учаскелерінде өз мұқтаждары үшін жалпы таралған пайдалы қазбаларды өндіру жүзеге асырылады.

Жер қойнауын пайдалану құқығының субъектілері қазақстандық және шетелдік жеке және де заңды тұлғалар болуы мүмкін.

Тұрақты жер қойнауын пайдаланушылар - жер қойнауын пайдалану құқығы мерзімсіз сипаттағы тұлғалар.

Уақытша жер қойнауын пайдаланушылар - жер қойнауын пайдалану құқығы белгілі мерзіммен шектелген тұлғалар.

Жер пайдалану құқығы мынадай жолмен туындайды:

1) жер қойнауын пайдалану қүқығын ұсыну;

2) жер қойнауын пайдалану құқығын беру;

3) әмбебап құқық иелігі тәртібіндегі жер құқығын пайдалану құқығына көшу.

Жер қойнауын пайдалану құқығын ұсыну мемлекеттің тікелей жер қойнауын пайдалану қүқығын тұлғаға үсынуын білдіреді.

Жер қойнауын пайдалану қүқығын беру - басқа жер қойнауын пайдаланушының жер қойнауын пайдалану құқығын тұлғаға беруін білдіреді.

Жер қойнауын пайдалану бойынша операцияларды өткізу үшін пайдалануға беру жүргізіледі. Уақытша жер пайдалануға жер учаскесін ұсыну кезінде өз мұқтаждары үшін жалпы таралған пайдалы қазбаларды және жер асты суларын пайдаланудың шарттары уақытша жер пайдалану туралы шартпен келісілуі тиіс.

8.2 Арнайы салықтар мен жер қойнауын пайдаланушылардың төлемдері

Бонустар жер қойнауын пайдаланушылардың кесімді төлемдері болып табылады.

Жер қойнауын пайдалануды өткізудің жеке жағдайларын ескеріп бонустардың мынадай түрлері төленеді:

1) қол қойылатын бонус;

2) коммерциялық табу бонусы.

Қол қойылатын бонус келісім-шарт аумағында жер қойнауын пайдалану бойынша қызметті жүзеге асыру құқығы үшін жер қойнауын пайдаланушының бір жолғы кесімді төлемі болып табылады.Бұл ретте, қол қойылатын бонустың түпкілікті мөлшерін жер қойнауын пайдалануға қүқық алуға өткізілген инвестициялық бағдарламалар конкурсының нәтижелері бойынша комиссия белгілейді және ол жер қойнауын пайдалану үшін берілетін кен орындарының (келісім-шарт аумақтарының) экономикалық құндылығы есепке алынып, келісім-шартта бекітіледі, бірақ бастапқы мөлшерлерден төмен болмауы керек.

Қол қойылатын бонус келісім-шарт күшіне ену сәтінен бастап отыз күнтізбелік күннен кешіктірмей бюджетке төлеуге жатады, ал декларация төлем мерзімі басталған айдан кейінгі айдың он бесі күнінен кешіктірмей тіркеу орны бойынша аумақтық салық органына жер қойнауын пайдаланушы береді.

Коммерциялық табу бонусы келісім-шарт аумағында әрбір коммерциялық табу үшін оның ішінде, алғашқы белгіленген алынатын қорларды ұлғайтуға алып келетін кен орнын қосымша барлау барысында пайдалы қазбаларды табу үшін төленеді.

Оларды одан кейін өндіруді көздемейтін пайдалы қазбалардың кен орнын барлау өткізуге келісім-шарттар бойынша коммерциялық табылу бонусы төленбейді.

Коммерциялық табу бонусының мөлшерін есептеу үшін:

♦ салық салу объектісі кен орнын пайдалы қазбалардың алынатын қорларын мемлекеттік органның осы мақсаты үшін уәкілетті орган бекіткен көлемі болып табылады;

♦ база пайдалы қазбалардың алынатын қорларын бекіткен көлемінің құны болып табылады, ол төлемді жүзеге асыру күнінен осы пайдалы қазбаның Халықаралық (Лондон) биржада белгіленген биржалық баға бойынша есептеледі. Пайдалы қазбаларға биржалық баға белгіленбеген жағдайда шығарылатын қордың құны құзіретті орган бекіткен жұмыс бағдарламасында көрсетілген өндіруге жұмсалатын жоспарлы шығындардың жоспарлы рентабельділік мөлшеріне түзетілген сомасынан айқындалады;

♦ коммерциялық табу бонусы есептеу базасының 0,1 пайызы ставкасы бойынша бөлінеді.

Коммерциялық табу бонусының мерзімі келісім шартпен белгіленеді, ал салық деклорациясы төлем мерзімі басталған айдан кейінгі айдың он бесі күнінен кешіктірмей тіркеу орны бойынша аумақтық салық органына жер қойнауын пайдаланушы береді.

Роялти.Роялти төлеушілер есепті кезеңде оларды сату орны болды ма, болмады ма, оған қарамастан мемлекеттік меншіктегі техногендік минералдық қүрылымдарды алу мен пайдалы қазбаларды өндіруді жүзеге асыратын жер қойнауын пайдаланушылар болып табылады.

Роялти өз мұқтаждарына пайдаланылды ма немесе сатып алушыға сатылды ма, оған қарамастан өндірілетін пайдалы қазбаларды әрбір түрі бойынша жеке төленеді.

Роялти мөлшерін есептеу үшін:

♦ салық салу объектісі нақты өндірілген пайдалы қазбалардан алынған бірінші тауар өнімі немесе өндірілген пайдалы қазбалардың көлемі болып табылады.

♦ төлемді есептеу базасы бірінші тауарлық өнімнің құны болып табылады.

♦ жалпы таралған және жер асты суларынан басқа пайдалы қазбалардың барлық түрлері бойынша ставка жобаның экономикасын ескеріп келісім-шартта белгіленеді. Бұл ретте, ең аз мән жоқ қолданылып жүрген реакциядан өзгеше 0,5 пайыз мөлшерінде роялти ставкасы белгіленген.

17-кесте. Роялти ставкалары

Р/с №	Пайдалы қазбаның атауы	Роялти ставкасы,%
1	Металлургияға арналған руда емес шикізат	1
2	Қалыпқа салынатын құм, глиноземді жыныстар, (далалық шпат, пегматит), әк, доломиттер, әк-доломит жыныстары.	1
3	Тамақөнеркәсібінеарналғанәк.	1
4	Басқа да руда емес шикізат.	3,5
5	Отқаберіксазбалшықтар, каолин, вермикулит.	3,5
6	Ас тұзы.	3,5
7	Жергілікті құрылыс материалдары.	4,5
8	Ауа кіретін кеуек жыныстар, құрамында суы бар ауа кіретін шынылар мен шыны тектес жыныстар (перлит, обсидиан), малта тас пен қиыршық тас, қиыршық тас-құм қоспасы, гипс, гипстік тас, ангидрит, гажа, саз балшық және саз балшықты жыныстар (баяу балқитын және тез балқитын саз балшық, құмды саз балшық, аргиллиттер, алевролиттер, саз балшықты тақтатастар), бор, мергель, мергельді-борлы жыныстар, кремнийлі жыныстар (трепел, опока, диатомит), кварцты-далалық шпатты жыныстар, шой тас, шөгінді, атқылаудан кейінгі және метаморфозалық жыныстар (гранит, базальт, диабаз, мәрмәр), қалыпқа салынатыннан басқа құм (құрылыстық, кварцты, кварцты-далалық шпатты), құм тас табиғи пигменттер, ұлутас.	4,5
9	Жер асты сулары.	10

Газ тәріздес көмірсутектерді сұйық көмірсутектермен бірге жер бетіне шығару көзделген жағдайда, роялтиді есептеу мақсатында осындай газ тәріздес көмірсутектер мынадай арақатынас арқылы шикі мұнайға ауыстырылады: газ тәріздес көмірсутектердің 1 мың текше метрі шикі мұнайдың 0,857 тоннасына сәйкес келеді. Алтын, күміс, платина басқа да қымбат бағалы металдар мен қымбат бағалы тастарды қоса қатты пайдалы қазбалар бойынша Қазақстан Республикасы айқындайтын ставкалар бойынша төленеді.

Кең таралған пайдалы қазбалар мен жер асты сулары бойынша роялтиді жер қойнауын пайдаланушылар, оның ішінде пайдалы қазбалардың басқа түрлерін өндіруге жасалған келісім-шарттар бойынша қызметті жүзеге асыратындар мынадай тіркелген ставкалар бойынша төлейді.

Бұл ретте, салық өнім тұтынушыға сатылғанына немесе өз мұқтажы үшін пайдаланғанына қарамастан төленеді. Роялтиді мыналар:

♦ кәсіпкерлік қызметін жүзеге асыру кезінде осы сулар өндіріске және технологиялық мұқтажға пайдаланылмайды және сыртқа сатылмайтын жағдай кезінде жеке меншік құқығында оларға тиісті жер учаскелерінде өндірілетін жер асты сулары бойынша жеке тұлғалар;

♦ өз шаруашылық мұқтаждары үшін жер асты суларын өндіруді жүзеге асыратын мемлекеттік мекемелер;

♦ пластық қысымды қолдау үшін жолшыбай өндірілген жер асты суларын кәрі бұрғылау кезінде жер қойнауын пайдаланушылар төлемейді.

Пайдалы қазбалардың барлық түрлері бойынша роялтиға салық салу объектісі пайдалы қазбалардың немесе нақты өндірілген пайдалы қазбалардан алынған бірінші тауарлық өнім көлемі болып табылады.

Роялтиді есептеу мақсатында алтынды, күмісті және платинаны қоспағанда, өндірілген мұнайдың, жер асты сулары мен пайдалы қазбалардың құны өндірілген пайдалы қазбалардан алынған алғашқы тауарлы өнімнің салық кезеңіндегі орташа өлшемді өткізу базасы негізге алына отырып, жанама салықтар мен оларды сату пунктіне дейін тасымалдауға кеткен іс жүзіндегі шығыстар сомасы есепке алынбай айқындалады.

Мысалы: жер қойнауын пайдаланушы есепті салық кезеңінде 10 мың тонна пайдалы қазбаны өндірді.

Жанама салықтарсыз 24 мың теңге бағасы бойынша 4 мың тонна және тоннасына 26 мың теңге бағасы бойынша 3 мың тоннадағы 2 келісім-шарт бойынша өнімді тиеп-жөнелту жүргізілді.

Сатудың орташа өлшем бағасы бұл жағдайда 24 857,2 теңге құрады:

(3 000 х 26 000) + (4 000 х 24 000)

(3 000 + 4 000)

Сату пунктіне дейін тасымалдау бойынша нақты шығыстар салық кезеңі үшін 22 мың теңге құрады.

Осындай жолмен, роялтидің есептеу базасы 226 672,0 мың теңге құрады:

10 000 х 24 857,2 - 22 000 000

Жер қойнауын пайдаланушы салық кезеңінде өндірген алтынның, күмістің және платинаның құны Халықаралық (Лондон) биржада салық кезеңі ішінде қалыптасқан осы металдардың орташа құны негізге алына отырып есептеледі.

Алтын, күміс пен платинадан басқа, сондай-ақ жалпы таралған пайдалы қазбаларды сатудың орташа өлшем бағасы үшін есепті кезеңде бірінші тауарлық өнімді сату жоқ болған жағдайда сату орны болған соңғы кезеңнің тауарлық өнімді сатудың орташа өлшем бағасы қабылданады.

Сатудың орташа өлшем бағасы үшін салық кезеңіндегі роялтимен салық салу объектісін есептеу үшін алтын, күміс пен платинадан басқа сатудың орташа өлшем бағасы үшін есепті кезеңде бірінші тауарлық өнімді сату жоқ болған жағдайда пайдалы қазбаларды өндіруге қалыптасқан нақты шығыстар қабылданады.

Пайдалы қазбалардың барлық түрлері бойынша роялти есепті кезеңнен кейінгі айдың он бесі күнінен кешіктірілмей төленеді.

Роялтиді төлеу бойынша есепті кезең болып күнтізбелік ай саналады. Егер роялти бойынша бұрынғы тоқсан үшін орташа айлық төлемдер 1000 айлық есептік көрсеткіштерді құрайтын болса, онда есепті кезең болып тоқсан саналады.

Роялти бойынша декларацияны жер қойнауын пайдаланушы есепті кезеңнен кейінгі айдың оныншы күнінен кешіктірмей салық тіркеуінің орны бойынша салық органына беріледі.

Экспортталатын шикі мұнайға салынатын рента салығы. Шикі мұнайды экспортқа өткізетін жеке және заңды тұлғалар, өнімді бөлу туралы келісім-шарттар жасасқан жер қойнауын пайдаланушыларды қоспағанда, экспортталатын шикі мұнайға салынатын рента салығының төлеушілері болып табылады.

Экспортқа өткізілетін шикі мұнайдың көлемі экспортталатын шикі мұнайға рента салығын салу объектісі болып табылады.

Экспортқа іс жүзінде өткізілетін шикі мұнай көлемі және шикі мұнайды тасымалдауға кететін шығыстарды шегергеннен кейінгі оның сапалық сипаттамалары ескерілген нарықтық бағасы негізге алынатын, экспортталатын шикі мұнай құны экспортталатын шикі мұнайға рента салығын есептеу базасы болып табылады.

Сатылатын шикі мұнайдың нарықтық бағасы халықаралық мұнай саудасында сатылатын шикі мұнайдың ұқсас сорттарының тізбесіне қатысты есепті кезеңде (күн сайын) рынокта сату кезінде басым болғаг бағалардың орта есеппен алынған бағасы ретінде қалыптасады.

Егер жер қойнауын пайдаланушының шикі мұнайы сапасының көрсеткіштері магистральдық құбыр арқылы тасымалданатын шикі мұнай қоспалары көрсеткіштерінен төмен болса, шикі мұнай сапасына арзандату белгіленеді. Егер жер қойнауын пайдаланушының шикі мұнайы саласының көрсеткіштері магистральдық құбыр арқылы тасымалданатын шикі мұнай қоспалары көрсеткіштерінен жоғары болса, шикі мұнай сапасына үстеме баға қойылады.

Шикі мұнайдың ұқсас сорттарының тізбесін Қазақстан Республикасының Үкіметі айқындайды. Шикі мұнай бағамын белгілеудің күн сайынғы орташа бағасы биржаны ашу және жабу кезіндегі бағалардың арасындағы орташа арифметикалық баға ретінде айқындалады.

Экспортталатын шикі мұнайға рента салығы ставкалары экспортталатын шикі мұнайға рөнта салығы мынадай мөлшерлерде белгіленеді.

18-кесте. Шикі мұнайға рента салығының ставкалары (мысал)

Биржалық баға деңгейіндегі нарықтық баға	Ставкасы
1	2
Бір баррель үшін 19 АҚШ доллары	1 пайыз
Бір баррель үшін 20 АҚШ доллары	4 пайыз
Бір баррель үшін 21 АҚШ доллары	7 пайыз
Бір баррель үшін 22 АҚШ доллары	10 пайыз
Бір баррель үшін 23 АҚШ доллары	12 пайыз
Бір баррель үшін 24 АҚШ доллары	14 пайыз
Бір баррель үшін 25 АҚШ доллары	16 пайыз
Бір баррель үшін 26 АҚШ доллары	17 пайыз
Бір баррель үшін 27 АҚШ доллары	19пайыз
Бір баррель үшін 28 АҚШ доллары	21 пайыз
Бір баррель үшін 29 АҚШ доллары	22 пайыз
Бір баррель үшін 30 АҚШ доллары	23 пайыз
Бір баррель үшін 31 АҚШ доллары	25 пайыз
Бір баррель үшін 32-33 АҚШ доллары	26 пайыз
Бір баррель үшін 34-35 АҚШ доллары	28 пайыз
Бір баррель үшін 36 АҚШ доллары	29 пайыз
Бір баррель үшін 37 АҚШ доллары	30 пайыз
Бір баррель үшін 38-39 АҚШ доллары	31 пайыз
Бір баррель үшін 40 АҚШ доллары және одан жоғары	33 пайыз

Экпортталатын шикі мұнайға рента салығын төлеу бойынша салық кезеңі күнтізбелік ай болып табылады. Жер қойнауын пайдаланушы бюджетке салықтың есептелген сомасын салық кезеңнен кейінгі айдың 15-інен кешіктірмей төлеуге міндетті. Экспортталатын шикі мұнайға рента салығы бойынша декларация тіркеу орны бойынша салық органына салық кезеңінен кейінгі айдың 10-ынан кешіктірілмей беріледі.

Үстеме пайдаға салық. Үстеме пайдаға салық төлеушілері пайдалы қазбалардың басқа түрлерін өндіруді көздемейтін осы келісім-шарттар жағдайында кең таралған пайдалы қазбалар мен жерасты суларын өндіруге, сондай-ақ барлау мен өндіруге байланыссыз жер асты құрылыстарын салуға және пайдалануға жасалған келісім-шарттар мен өнімді бөлу туралы келісім-шарт бойынша қызметін жүзеге асыратындардан басқа жер қойнауын пайдаланушылар болып табылады.

Үстеме пайдаға салық салу объектісі жер қойнауын пайдаланушының салық кезеңіндегі әрбір жекелеген келісім-шарт бойынша таза табысының бір бөлігі болып табылады.

Салық кезеңі ішінде үстеме пайдаға салығын есептеу Кодекстің баптарына сәйкес айқындалатын салық базасына Кодекс баптарында белгіленген ставканы түзетулер ескеріле отырып қолдану арқылы жүргізіледі.

Үстеме пайда салығы ставкалары салық төлеушінің таза табысының шегерімге қатынасының жиырма пайызынан асатын мөлшерге пайыз есебімен мынадай мөлшерде белгіленеді №33 кесте:

19-кесте. Үстеме пайда салығы ставкалары

Таза табыстың шегерімге қатынасы 20 пайыздан асатын мөлшер	Ставкасы
5 пайызға дейін	15 пайыз
5 пайыздан 15 пайызға дейін	30 пайыз
15 пайыздан 30 пайызға дейін	45 пайыз
30 пайыз және одан жоғары	60 пайыз

Үстеме пайдаға салық есептіден кейінгі жылдың 15 сәуірінен кешіктірмей төленеді, ал жер қойнауын пайдаланушы декларация есептегеннен кейінгі жылдың 10 сәуірінен кешіктірмей тіркеу орны бойынша аумақтық салық органына береді.

Өнімді бөлу бойынша Қазақстан Республикасының үлесі. Өнімді бөлу туралы келісім-шарт өнімді бөлу бойынша ҚазақстанРеспубликасының үлесін жер қойнауын пайдаланушы төлеуді (беруді), сондай-ақ мыналардан басқа Кодекспен көзделген салық және басқа да міндетті төлемдердің барлық түрлерін төлеуді көздейді:

♦ шикі мұнайға және басқа да пайдалы қазбаларға акциз;

♦ үстеме пайдаға салық;

♦ жер салығы;

♦ мүлік салығы.

Алайда, бұл жер қойнауын пайдаланушылар осы төлемдерді төлеуден босатылмайтынын білдірмейді. Аталған төлемдер өнімді бөлу туралы келісім-шарттарда Республика үлесінде ескеріледі, ол республикалық және жергілікті бюджеттердің көзі болып табылады.

Өнімді бөлу туралы келісім-шарт соған сәйкес Қазақстан Республикасы белгілі бір мерзімге жер қойнауын пайдаланушыға ақылы негізде, келісім-шарт аумағындағы мұнай операцияларын қоса алғанда, жер қойнауын пайдалану жөніндегі операцияларды жүргізу және оның есебінен осыған байланысты жұмыстарды жүргізу құқығын беретін шарт болып табылады.

Өнімді бөлу туралы келісім-шарт мынадай негізгі

талаптарды:

- өлшеу орнынан өткен өндірілген енімнің жалпы көлемін және оның құнын айқындауды;

- роялти төлегеннен кейін келісім-шарт бойынша жұмыстарды орындауға арналған шығындарды өтеу үшін жер қойнауын пайдаланушының меншігіне берілетін өндірілген өнім бөлігін(өтемдік өнім) айқындауды;

- роялти мен өтемдік өнім шегеріп тасталғаннан кейін бөлуге жататын өндірілген өнім бөлігін (пайда түсіретін өнім) айқындауды;

- Қазақстан Республикасы мен жер қойнауын пайдаланушының арасындағы бөліс үлесін (пайыз);

- Қазақстан Республикасының пайда түсіретін өнімдегі үлесін айқындау тәртібін қамтуға тиіс.

Өнімді бөлу бойынша Қазақстан Республикасының үлесі жер қойнауын пайдаланушының пайда түсіретін өнімдегі үлесі шегеріліп, Қазақстан Республикасы мен жер қойнауын пайдаланушы арасында бөліске түсетін пайда түсіретін өнімнің жиынтық құны ретінде айқындалады.

Пайда түсіретін өнімнің құны Кодекске сәйкес айқындалатын нарықтық бағаның негізінде белгіленеді.

Жер қойнауын пайдаланушының пайда түсіретін өнімдегі үлесі төмендегідей:

1) R-фактор (табыс көрсеткіші) - жер қойнауын пайдаланушының жинақталған табысының жоба бойынша жинақталған шығыстарға қатынасына;

2) мердігер рентабельділігінің ішкі нормасын (РІН) - нақты таза дисконтталған табыс өзінің нөлдік белгісіне жөтетін дисконттау ставкасына;

3) R-фактор (баға коэффициенті) - жер қойнауын пайдаланушы табысының есепті кезеңдегі өндіру көлеміне қатынасына сәйкес келетін пайыздық мәндерінің ең төменгісі ретінде айқындалады.

Жер қойнауын пайдаланушыға беруге жататын пайда түсіретін өнімдегі үлестің пайыздық мәнін айқындау үшін әрбір триггерден алынған нәтиже осы бапта көрсетілген төменгі мәндермен салыстырылады.

R-фактордың (табыс көрсеткішінің) есепті кезеңдегі мәні (Р_п) жер қойнауын пайдаланушының жинақталған табысының жоба бойынша жинақталған шыгыстарға қатынасы ретінде айқындалады.

Жоба бойынша жинақталған табыс өтемдік өнімнің нақты жиынтық құны мен жер қойнауын пайдаланушының бюджеткетөленген нақты жиынтық табыс салығы шегерілген пайда түсетін өнім үлесінің нақты жиынтық құнының сомасы ретінде есептеледі.

Жоба бойынша жинақталған шығыстар нақты жиынтық өтелетін пайдалану шығыстарының, барлауға және бағалауға жұмсалатын нақты жиынтық өтелетін шығыстардың және жер қойнауын пайдаланушының басқа да нақты жиынтық өтелетін шығыстарының сомасы ретінде есептеледі.

Жер қойнауын пайдаланушының пайда түсіретін өнімдегі үлесін айқындау үшін қажетті төменгі мәндер №34 кесте.

20-кесте. Жер қойнауын пайдаланушының пайда түсіретін өнімдегі үлесін айқындау

Р-фактордың (кіріс көрсет-кішінің) мәні	Жер қойнауын пайдаланушының пайда түсіретін өнімдегі үлесінің пайыздық мәні
1,2-ден аз немесе соған тең	70 пайыз
1,5-тен немесе соған тең	10 пайыз

R-фактордың алынған мәні 1,2-ден көп және 1,5-тен аз болса, жер қойнауын пайдаланушының пайда түсіретін өнімдегі үлесі мынадай формула бойынша есептеледі:

Жер қойнауын пайдаланушының пайда түсіретін өнімдегі үлесі = (70% - (2,068*(Х -"1.2)*)100%), мұнда X- жобаның іске асырылуы кезеңіндегі Р-фактордың іс жүзінде алынған мәні.

Рентабельділіктің ішкі нормасы (РІН) жер қойнауын пайдаланушының өнімді бөлу туралы келісім-шарт күшіне енген кезден бастап әр есепті кезеңдегі және осындай есепті кезеңді қоса алғанда, жер қойнауын пайдаланушының нақты қолма-қол таза ақша ағынының мәні бойынша есептелген таза ағымдағы құны нөлге тең болатын дисконттың жылдық ставкасы ретінде (пайызбен) айқындалады.

Таза ағымдағы құнды есептеу мынадай формула бойынша жүргізіледі:

Таза ағымдағы құн =

ДЧДПо + ДЧДП1/(1 + СД1)¹ +...+ ДЧДП₂/(1 + СД₂)² +...+ ДЧДП_П/(1 + СД_П).

ДЧДП_П - есепті кезеңдегі қолма-қол ақшаның нақты таза ағыны;

СД_П - есепті кезеңдегі дисконт ставкасы (пайызбен көрсетілген);

п - есепті кезең.

Есепті кезеңдегі нақты таза қолма-қол ақша ағыны мынадай формула бойынша айқындалады:

ДЧДП_П = (ДСКП_П + ДСДПП_П)-(ДВЭРп + ДВРРО_П + ДВРО_П + СДН_П + ДБКО_П + ДПБ_П).

ДСКП_П - жер қойнауын пайдаланушының есепті кезеңде алған өтемдік өнімінің нақты құны;

ДСДППп - жер қойнауын пайдаланушының есепті кезең ішінде алған пайда түсіретін өнім үлесінің нақты құны;

ДВЭР_П - есепті кезең ішінде төленген өтелетін пайдалану шығыстарының нақты құны;

ДВРРОп - есепті кезең ішінде төленген, барлауға және бағалауға жұмсалатын өтелетін шығыстардың нақты құны;

ДВРО_П - есепті кезең ішінде төленген, игеруге жұмсалатын өтелетін шығыстардың нақты құны;

СДН_П - пайда түсіретін өнімдегі Қазақстан Республикасының үлесін қоспағанда есепті кезең ішінде төленген салықтардың нақты құны;

ДБКО_П - осындай есепті кезең ішінде әрбір жағдайда төленген коммерциялық табу бонусының нақты қүны;

ДПБ_П - осы игеру учаскесіне жатқызылған және есепті кезеңде төленген қол қойылатын бонус бөлігінің нақты құны.

21-кесте. Жер қойнауын пайдаланушының пайда түсіретін өнімдегі үлесін айқындау

Рентабельділіктің ішкі нормасы-ның (РІН) мәні	Жер қойнауын пайдала-нушының пайда түсіретін өнімдегі үлесінің пайыздық мәні
12пайыздан кем немесе соған тең	70 пайыз
20 пайыздан кем немесе соған тең	10 пайыз

Жер қойнауын пайдаланушының пайда түсіретін өнімдегі үлесін айқындау үшін қажетті төменгі мәндер №35 кесте.

Егер рентабельділіктің ішкі нормасының (РІН) алынған мәні он екі пайыздан астам және жиырма пайыздан кем болған жағдайда, жер қойнауын пайдаланушының пайда түсіретін өнімдегі үлесі мынадай формула бойынша есептеледі:

Жер қойнауын пайдаланушының пайда түсіретін өнімдегі үлесі = (70% - 7,51* (X - 12%)), мүнда X - жобаның іске асырылуы кезеңінде рентабельділіктің ішкі нормасының (РІН) іс жүзінде алынған мәні.

Р - фактор (баға коэффициенті) есепті кезеңдегі өтемдік өнімнің нақты құны мен жер қойнауын пайдаланушының есепті кезеңдегі пайда түсіретін өнім үлесінің нақты құны сомасының есепті кезеңдегі мұнай өндіру көлеміне қатынасы ретінде айқындалады. Жер қойнауын пайдаланушының өтемдік өнім құнының және оның пайда түсіретін өнімдегі үлесінің есебін өткізу жөніндегі шығыстардың есебінсіз жүргізіледі.

Жер қойнауын пайдаланушының пайда түсіретін өнімдегі үлесін айқындау үшін қажетті төменгі мәндер №36 кесте.

22-кесте. Жер қойнауын пайдаланушының пайда түсіретін өнімдегі үлесін айқындау

Р - фактордың (баға коэффицие-нтінің) мәні	Жер қойнауын пайдалану-шының пайда түсіретін өнімдегі үлесінің пайыздық мәні
1 баррель үшін 12 АҚШ долларынан кем немесе соған тең	70 пайыз
1 баррель үшін 27 АҚШ долларынан кем немесе соған тең	10 пайыз

Егер Р - факторының алынған мәні 1 баррель үшін 12 АҚШ долларынан астам және 27 АҚШ долларынан кем болған жағдайда, жер қойнауын пайдаланушының пайда түсіретін өнімдегі үлесі мынадай формула бойынша есептеледі:

Жер қойнауын пайдаланушының пайда түсіретін өнімдегі үлесі = (70% - 0,04*(Х - 12)*100%),

мұнда X - жобаны іске асыру кезеңінде Р - фактордың нақты алынған мәні.

Өнімді болу туралы келісім-шартты іске асыру жағдайлары нашарлаған кезде өнімді бөлу бойынша Қазақстан Республикасының үлесі, жер қойнауын пайдаланушының пайда түсіретін өнімді айқындаған кезде мүндай ең жоғары мәнге Р - фактор триггері есебінен қол жеткізілген жағдайды қоспағанда, жағдай нашарлаған кезге дейін тіркелген өзінің ең жоғары мәнінен төмендемеуге тиіс.

Өнімді бөлу бойынша Қазақстан Республикасының үлесі болып табылатын сома. жер қойнауын пайдаланушының салықтары және бюджетке төлейтін басқа да міндетті төлемдері, қандай да бір салық кезеңінде өндірудің басталған кезінен салынған инвестицияларды қайтару кезіне дейін өндірілген өнімнің жалпы көлемінің жиырма пайызынан кем болмауы және келесі кезеңде өндірілген өнімнің жалпы мөлшерінің алпыс пайызынан кем болмауға тиіс.

Егер қандай да бір салық кезеңінде осы сома жоғарыда көрсетілген мәндерден кем болса, жер қойнауын пайдаланушы тиісті айырманы өнімді бөлу бойынша Қазақстан Республикасы үлесінің есебіне бюджетке төлейді.

Өтелетін шығыстар деп жер қойнауын пайдаланушының жұмыстар бағдарламасына және бюджеттерге сәйкес өнімді бөлу туралы жасалған келісім-шарт шеңберінде жұмыстарды орындаған кезде іс жүзінде жұмсаған, негізделген және құжатпен расталған шығындарды айтамыз.

Өтелетін шығындардың құрамына мыналар енгізіледі:

1) Келісім-шарттың күшіне ену сәтіне дейін жер қойнауын пайдаланушы нақты жұмсаған шығыстар:

-келісім-шарт жасасу алдындағы сатыда техникалық-экономикалық негіздемені дайындауға және әзірлеуге арналған шығындар,

- келісім-шарт бойынша алғашқы жұмыс жылы жер қойнауын пайдаланушының шығындар сметасында көрсетілуге тиіс, келісім-шарт күшіне енгенге дейін және оның орындалуымен тікелей байланысты жүргізілген бағалауға және барлауға арналған шығындар;

2) Кодекспен белгіленген шығындардан басқа келісім-шарт күшіне енген күннен бастап және ол қолданылатын барлық кезең ішінде іс жүзінде жұмсалған шығындар енеді. Құрамына жер қойнауын пайдаланушы офистерінің, оның ішінде Қазақстан Республикасының аумағынан тыс жерлерде орналасқан офистерінің жалға алу ақысын төлеуге, оларды күтіп ұстауға арналған, ақпараттық және консультациялық қызмет көрсетуге арналған шығыстар, өкілдік шығыстар, жарнамаға арналған шығыстар кіретін, келісім-шартты орындауға байланысты әкімшілік шығыстар және келісім-шарт талаптары бойынша басқа да әкімшілік шығыстар келісім-шартта белгіленген, бірақ есепті кезеңде жер қойнауын пайдаланушыға өтелетін шығыстардың жалпы сомасының бір пайызынан аспайтын норматив мөлшерінде өтеледі.

Жер қойнауын пайдаланушы өтейтін шығындар:

- Келісім-шарт бойынша жасалған не сатып алынған мүлікті жалға бергені үшін жалдау ақысын алуға байланысты операциялық табыстар сомасына, оларды алуға байланысты шығындар шегеріле отырып өтелуі тиіс;

- Келісім-шарт шеңберіндегі қызметтен алынған басқа да табыстар (тұрақсыздық төлемдері, айыппұлдар, өсімпұлдар және басқалар) сомасына азайтылады;

Егер жер қойнауын пайдаланушы мен Қазақстан Республикасы арасындағы жер қойнауын пайдаланушының өз өнімдерімен қос өнімді бөлу туралы келісім-шарт бойынша мемлекеттің үлесін өткізуге мүмкіндігі көзделетін болса, онда осындай өткізуге байланысты шығындар және жер қойнауын пайдаланушы мен қүзіретті орган арасындағы қосымша келісімге сәйкес, жер қойнауы пайдаланушының іс жүзіндегі шеккен шығындары өтелуі тиіс.

Өтемдік өнім есебінен өтелмейтін шығындарға мынадай шығын түрлері жатады:

1. өнімді бөлу шарттарына орай жер қойнауын пайдалану құқын алуға арналған инвестициялық бағдарламалар конкурсі қатысуға жарна төлеу бойынша шығындар;

2. геологиялық ақпаратты сатып алу бойынша;

3. келісімде шектеулер, оның ішінде әкімшілік шығын белгіленген шығындарды арттыру бөлігіндегі баптар бойынша шығындар;

4. қоршаған ортаны белгіленген лимиттерден артық ластағаны ақы төлеу бойынша;

5. жер қойнауын пайдаланушыға тиесілі өтемдік өнім мен түсіретін өнімдер үлесін жеткізіп беру (бөлу) пунктінен пунктіне дейін жеткізуге арналған шығындарды, тасым;

6. кезіндегі шығындарды, өнімді межелі жерге дейін тасымалдау кезінде сақтандыруға арналған шығындарды, комиссиялық және өзге де шығындарды қоса алғанда, осы өнімді өткізуге байланысты;

7. акционерлердің (құрылтайшылардың) талабы бойынша жүзеге асырылған қаржы-шаруашылық қызметті тексеруге (аудитке) байланысты;

8. жер қойнауын пайдаланушының келісім-шартта белгіленген өз міндеттемелерін, соның ішінде Қазақстаннан қамтылуға тиіс міндеттемелерін орындамауына немесе тиісінше орындамауына байланысты туындаған, сондай-ақ Қазақстан Республикасының заңдарын бұзғандықтан шеккен шығындары жатады. Қазақстаннан қамтылуға тиіс деп міндетті түрде келісім-шартқа енгізілуге тиісті және құзыретті органмен бірлесе отырып тиісті мемлекеттік органдар растайтын әдістемелер бойынша есептелетін, жылдар бойынша көлемдері қайта бөлінуі мүмкін:

9. қазақстандық кадрлардың міндетті оқу бағдарламаларын іске асыру және біліктілігін арттыру жағдайына қарай жыл сайын саны азаюға тиіс, әр санат бойынша шетелдік персоналмен арақатысының жеке пайыздық қамтылу құрамы көрсетіле отырып, персонал санаттары бойынша бөлінетін келісім-шартты орындау кезінде жұмыс істеген қазақстандық кадрлардың;

10. тікелей, сондай-ақ қосалқы мердігерлік шарттар жасасу арқылы сатып алынатын, Қазақстаннан шыққан тауарлардың, жұмыстардың, қызметтердің пайыздық қамтылуы түсініледі.

11. экскурсиялар мен саяхаттарға арналған жолдамалардың қүнына ақы төлеуге байланысты;

12. кредит (заем) және заем қаражаттарын пайдалану үшін сыйақыларды төлеу, сондай-ақ заем қаражатын тартуға және пайдалануға байланысты комиссиялық төлемдер және басқа да шығыстар;

13. тeхнологиялар мен техника қауіпсіздігінің сақталмауы нәтижесінде жер қойнауын пайдаланушының кінәсінен жол берілген авариялар салдарынан келтірілген залалдар;

14. әлеуметтік шығындар бойынша шығындар;

15. қызметкерлерді ерікті сақтандыру бойынша шығындар;

16. сот талқылауларына байланысты шеккен шығындар;

17. жер қойнауын пайдаланушыдан мемлекеттік органдар алатын айыппұлдар мен өсімпұлдар;

18. қызметкерлердің Қазақстан Республикасының заңдарында көзделмеген жеке тұтынуына арналған шығыстарды төлеуге байланысты шығындар;

19. жер қойнауын пайдаланғаны үшін тіркелген біржолғы төлемдер немесе коммерциялық табу бонустары;

20. төленген салықтар және бюджетке төленетін міндетті төлемдөр,

21. келесі салық кезеңіне қалдырылатын, пайыздары (аплифт) есептелмейтін, өтелмейтін шығындардың қалдығы;

22. келісім-шарт бойынша қызметке тікелей қатысы жоқ басқа да шығындар жатады.

Жер қойнауын пайдаланушының шығындарын өтеу өнімді бөлу туралы келісім-шартта белгіленген ерекшеліктер ескеріле отырып, айқындалған тәртіппен жүзеге асырылады.

Жер қойнауын пайдаланушыға шығындарды өтеу пайдалы қазбаларды с_ошамалық пайдалану және коммерциялық мақсатта өндіру басталған кезден бастап өтемдік өнімнің шекті үлесіненаспайтын мөлшерде жүзеге асырылады. Бұл ретте өз қажеттері үшін өндіруге жатпайтын пайдалы қазбалар өндіру коммерциялық өндіру болып табылады.

Өтемдік өнімнің шекті үлесі қазылатын кен орнының экономикалық құндылығы ескеріле отырып, өнімді бөлу туралы әрбір келісім-шарт бойынша жеке белгіленеді және олар:

- жобаның өзін-өзі өтеуіне жеткенге дейінгі кезеңде - салық кезеңі ішінде жер қойнауын пайдаланушы өндірген пайдалы қазбалардың жалпы көлемінің жетпіс бес пайызынан аспау керек;

- кейінгі кезеңдерде - елу пайызынан аспауы тиіс.

Әрбір кен орны бойынша шығындарды өтеу келісім-шарт аумағында өндірілген барлық өтемдік өнім есебінен жүзеге асырылады.

Салық кезеңінің аяғында өтелмеген, өтелетін шығындардың қалдығы:

- салық кезеңінің басында жер қойнауын пайдаланушы жүргізген өтелетін шығымдар, қосу;

- салық кезеңі жиілігінде жер қойнауын пайдаланушы жүргізген өтелетін шығындар, алу;

- салық кезеңінде жер қойнауын пайдаланушыға өтелген, өтелетін шығындар ретінде айқындалады.

Егер салық кезеңінің басында өтелетін шығындардың және көрсетілген салық кезеңінде шеккен өтелетін шығындардың қалдықтары сомасына тең өтемдік өнімнің мөлшері өнімді бөлу туралы келісім-шартта белгіленген өтемдік өнімнің тиісті шекті үлесінен азболса, онда көрсетілген кезеңде өтелетін шығындардың қалдығы толық көлемде өтеледі.

Өнімді бөлу бойынша Қазақстан Республикасы үлесінің төлемдері бойынша салық кезеңі күнтізбелік ай болып табылады.

Өнімді бөлу бойынша Қазақстан Республикасының үлесі салық кезеңінен кейінгі айдың 15-інен кешіктірілмей төленеді.

Өнімді бөлу бойынша Қазақстан Республикасының үлесі жөніндегі декларацияны жер қойнауын пайдаланушы тіркелген жері бойынша салық органына салық кезеңінен кейінгі айдың 10-ынан кешіктірмей табыс етеді.

Жер қойнауын пайдаланушыларға салық салу ерекшеліктері. Салық кодексінде геологиялық барлау және геологиялық-іздестіру жұмыстарын ҚҚС-пен салық салу тәртібі сақталған. Мәселен. геологиялық барлау және гөологиялық-іздестіру жүмыстары бойынша айналымдар ҚҚС-тан босатылады. Бұл жағдайда геологиялық барлау және геологиялық-іздестіру жүмыстары деп әзірлеуге көмірсутегі мен минералдық шикізат кен орындарын (шоғыр) іздестіруді, барлауды, бағалау мен дайындауды қамтамасыз ететін белгілі жүмыста қолданылатын өзара байланысты жиынтық түсініледі.

Геологиялық барлау және геологиялық-іздестіру жұмыстарына мынадай жұмыстар жатады:

- жер қойнауының жағдайына мониторинг жүргізу, сейсмоболжау;

- геологиялық, геофизикалық, гидрогеологиялық, инженерлік-геологиялық, геоэкологиялық суретке түсірулер;

- пайдалы қазбаларға болашақты айқындаумен тұтастай алғанда республика аумағының геологиялық қүрылымын зерттеу;

- теңіз геологиялық-геофизикалық, ғылыми және тақырыптықзерттеулер;

- ғылыми-геологиялық зерттеулер;

- жер қойнауын пайдаланудың ақпараттық негізі болып табылатын мемлекеттік геологиялық карталарды құру;

- пайдалы қазбалардың кен орындарын іздестіру мен барлау және оларды бағалау;

- геологиялық барлау мен геологиялық-іздестіру жұмыстарын өткізу кезінде тікелей пайдаланылатын мүлікті тасымалдау;

- әзірлеуге көмірсутегі мен минералдық шикізат кен орындарын (шоғырларын) іздестіру, барлау, бағалау мен дайындауды қамтамасыз ететін лабораториялық, топографо-геодезиялық, карта жасау, бұрғылау, кен үңгілеу және басқа да жұмыстар.

Арнайы жұмыстардың кейбір түрлері (сызба-рәсімдеу, сараптама және т.б) басқа мамандандырылған ұйымдардың күштерімен орындалуы мүмкін және геологиялық барлау мен геологиялық іздестіру жұмыстарының құрамдас бөлігі болып табылады. Осы жұмыстарды орындау қажеттілігі геологиялық объектінің жобалық-сметалық құжаттамасында (жұмыс бағдарламасында) негізделеді және көрсетіледі. Бұл ретте, жеңілдік жер қойнауын пайдаланушымен осы жұмыстарды орындауға шартты тікелей жасаған ұйымдарға ғана қолданылады.

Орнату мен бағалау кезеңіне пайдалы қазбаларды өндіруге геологиялық зерттеу, барлау және дайындық жұмыстарына жер қойнауын пайдаланушы жүргізген шығыстар, жалпы әкімшілік шығыстар, төленген жазылмалы бонус сомасы мен коммерциялық табылу бонусы жеке топ қүрайды және жер қойнауын пайдаланушының қарауы бойынша айқындалатын нормалар, бірақ 25% мөлшерінде амортизацияның шекті нормасынан жоғары пайдалы қазбаларды өндіруді бастау сәтінен амортизациялық аударымдар түрінде жылдық жиынтық кірістен шегеріледі.

Осы шығыстар мыналардан басқа табиғи ресурстарды өндіруге геологиялық зерттеу мен дайындық жұмыстарын өткізу кезеңінде жасалган келісім-шарт шегінде жүзеге асырылатын қызмет бойынша жер қойнауын пайдаланушы алған кірістер сомасына оларды кеміту жолымен түзетуге жатады:

- пайдалы қазбаларды сату кезінде алынған кірістер;

- кодекс ережелеріне сәйкес жылдық жиынтық кірістен алып тастауға жататын кірістер.

Мысалы: «А» компаниясы пайдалы қазба барлауға келісім-шарт жасады. Коммерциялық табылу болғаннан кейін «А» компаниясы пайдалы қазбаларды өндіруге келісім-шарт жасады.

Барлауға келісім-шарт бойынша жүмыстарды жүргізу барысында «А» компаниясы барлауға 70,155 млн.теңгеге жалпы сомаға шығыстар жұмсады, одан:

- 20 мың теңге барлау жүмыстарын жүргізу үшін негізгі құжаттарды сатып алумен байланысты шығыстар;

- 50 мың теңгені ағымдағы шығыстар құрады;

- 100 мың теңге - жазылмалы бонус төлемі;

- 40 мың теңге - қызмеркерлердің еңбекақысын төлеу қоры;

- 15 мың теңге - өндірістен тыс және өзге де шығыстар.

Компания барлау бойынша қызмет кезеңі үшін 90 мың теңге - тәжірибелік-өнеркәсіптік партияны сатудан, 5 мың теңге сомасында депозит бойынша пайыздарды банктің төлеуі түрінде кіріс алынған, 80 мың теңге технологиялық жабдықты лизингке тапсырудан және 100 мың теңге келісім-шарт аумағында геологиялық-барлау жұмыстарын өткізу үшін тартылған мердігерлердің үй-жайларды жалға тапсыруынан алынды.

70,155 млн-нан оларды одан кейінгі амортизация және табиғи ресурстарды өндіруге дайындық жүмыстары мен геологиялық зерттеуге жүргізілген шығыстар сомасын айқындау кезінде мыналар шегеріледі:

- пайдалы қазбалардың тәжірибелік-өнеркәсіптік партияларын сатудан алынған сома - 90 мың теңге,

- мүлікті жалға тапсырудан алынған кіріс сомасы - 100 мың теңге,

- 69,965 млн.теңге сома амортизацияланады. Амортизацияланатын шығыстар сомасын есептеу кезінде

- мынадай кірістер 70,155 млн. теңге жалпы шығыс сомасынан шегерімге жатады:

- пайыз түрінде алынған кірістер - 5 000,0 мың теңге, олар Салық кодексіне сәйкес жылдық жиынтық кірістен алынып тастауға жатады;

- лизингке жабдықты тапсырудан алынған кірістер;

- 80,0 мың теңге, өйткені олар Салық кодексіне сәйкес жылдық жиынтық .кірістен шегерімге жатады.

Тарату қорына жер қойнауын пайдаланушы нақты жүргізген аударымдар келісім-шартпен белгіленген мөлшерде ЖЖК - тен шегерімге жатады. Аталған аударымдар жыл сайын Коммерциялық өндіру басталғаннан кейін жүзеге асырылады және әзірлеу жоспарына мерзім сайын ннгізілетін мүмкін болатын өзгерістерді ескеріп әзірлеу жоспарына сәйкес өндірудің қалған есептік мерзіміне кен орнын әзірлеудің оң практикасына сәйкес айқындалатын таратуға есептік шығыстар сомасын бөлу жолымен есептеледі. Егер тарату шығыстарының нақты шегі тарату қорына төленетін сомадан аз болса, тиісті қалдық жер қойнауын пайдаланушының ЖЖК - не енгізіледі.

Бөлімге сұрақтар:

1. Жер қойнауын пайдаланушыларға кім жатады?

2. Жер қойнауын пайдаланушыларға қандай салықтар мен төлемдер міндеттелген?

3. Жер қойнауын пайдаланушыларға салық салу ерекшеліктері қандай?

4. Жер қойнауын пайдаланушыларға салық салу мерзімдері?

5. Жер қойнауын пайдаланушыларға салық салуды кім жүргізеді?

ҚОРЫТЫНДЫ

Қазақстан Республикасында жер құқығымен сәйкес нарықтық экономикасының жағдайында жер пайдаланудың жаңа бағытына байланысты көп функционалдық жер кадастрының моделін жасауы мақсатында жұмыстар жүргізіліп жатыр.

2007 жылы бұрын жасалған кағаз түрінде МЖК-ның жүргізу ақпараттық базасының негізінде МЖК-ның автоматтандырылған ақпараттық жүйесін (МЖК ААЖ) барлық денгейде құру процесі жалғасты. Өткен жылда МЖК ААЖ-ның ақпараттық базасы жер учаскелерін жаңадан жасалған идентификациялық құжаттарымен және құрылған жер кадастрлық істерімен толып жатты. Жүргізілген топырақтардың ізденістерімен, жер учаскелерді легализациялау және жер учаскелердің меншік иелерімен, пайдаланушылардың санын белгілеу арқылы бұрынғы мәліметтер жаңартылған. Жер учаскелердің құқығын негіздейтін құжаттарды жасау қомақты жұмыстар орындалған.

Облыстарда, аудандарда, қалаларда біртұтас кешенге біріктірген, бірдей жұмыс технологиясымен құрылған кадастрлық орталықтар ашылды, олар мемлекеттік жер тұралы ақпараттық ресурс құруға мүмкіншілік берді және МЖК ААЖ-нің жүргізу инновациялық технологиясына жол ашты.

Республикада құрылған құқықтық жағдай, мемлекеттік жер кадастрдың мазмұнын, жүргізу ережесін, басқа кадастрлардың және мемлекеттік ақпараттық ресурстардың ішіндегі орнын бекітіп берді.

Алдымыздағы жылдарда ең басты мақсат мынадай: мемлекеттік кадастрлық есепті жүргізу біріккен механизмін құру. Сонда жер учаскелермен бірге, олармен тығыз байланыстағы жылжымайтын мүліктер объектілерін мемлекеттік есепке алу, кадастрлық номерлерін беру, идентификациялау және құқықтық құжаттарын дайындау бір технологиямен, бір жүргізу ережесімен жасалып, келесі этаптағы мемлекеттік құқықты тіркеу мен ақпаратты салық төлеушілер және салық төлейтін объектілер (СТР және СТО) реестріне бірдей беріледі. Бұл жағдайға жеткенде осы жұмыстарды жүргізетін мемлекеттік органдарда бір болұы керек. «Мемлекеттік жер кадастрдың ААЖ құру» бағдарламасы бойынша мынадай жұмыстар жасалды:

- РМК «МемжерҒӨО» жанында республикалық МЖК ААЖ орталығы құрылды және орталықтың облыстық кәсіпорындарында облыстық МЖК ААЖ бөлімдері ашылды. Келесі денгейде – аудандарда мынадай орталықтарды ашу жұмыстары жалғасуда;

- республикалық, облыстық және аудандық МЖК ААЖ орталықтары мен бөлімдері керекті компьютерлік құралдармен және керекті бағдарламалармен қамтамасызданып жасалған;

- МЖК ААЖ ның 15 жүйесі іске қосылған, оларды дайындалған мамандармен толық қамтыған;

- компьютерлік технологияны қолданып кадастрлық қағаз құжаттардан электрондық құжаттарға көшу жұмыстары аяқталды;

- 1:25000 масштабты цифрлік карталар (топырақ, геоботаникалық, бедер, т.б.) жасалуда;

- графикалық базаға 700 мың. астам жер учаскелері кіргізілген;

«Электрондық үкімет» базасына ақпарат тапсыру үшін МЖК ААЖ-нің 2 жүйесі жасалды:

- «Пайдаланушымен жұмыс» - мемлекеттік мекемелеріне ақпаратты беру үшін;

- «Ақпараттық-анықтау жүйесі» МЖК ААЖ сайтынан Интернет арқылы электрондық ақпарат халыққа беру.

ҚР ақпараттық және байланыс Агентігі 4 жоба бойынша жұмыстарды бітірді: «Адрестік регистр», «Жылжымайтын мүлік реестрі», «Азаматтар» и «Электрондық үкіметтің шлюзы».

Жер учаскелерін есепке алу республикада МЖК ААЖ мен ғана жасалып жатыр. Сол себептен барлық денгейде республикада МЖК ААЖ арқылы кезекті бақылау тоқтамай жүрүде. Бұл жұмыстың арқасында облыстық орталықтардан республикаға күнделікті электрондық ақпараттар тапсырылады, ал айына бір рет бұл ақпараттар Қазақстан Республикасының Қаржы министрлігінің Салық комитетіне тапсырылады.

23-кесте. Облыстар бойынша республикалық ақпараттық базасына (АБ МЖК ААЖ) атрибутикалық және графикалық ақпараттың кіргізілген саны

Облыстар	Жер учаскелердің саны		орындау%
Облыстар	атрибутивтік	графикалық	орындау%
1	2	3	4
Ақмола	205 104	33 011	16,1
Ақтобе	188 916	36 950	19,6
Алматинская	347 467	61 216	17,6
Атырау	89 990	10 442	11,6
Шығыс Қазақстан	211 798	18 186	8,6
Жамбыл	206 718	59 599	28,8
Батыс Қазақстан	117 930	840	0,7
Қарағанды	225 674	90 001	39,9
Қызылорда	104 940	25 769	24,6
Қостанай	286 249	10 938	3,8
Маңғыстау	43 276	133	0,3
Павлодар	152 472	33 415	21,9
Солтүстік Қазақстан	200 363	17 656	8,8
Оңтүстік Қазақстан	621 291	139 994	22,5
Алматы қ.	106 369	105 159	98,9
Астана қ.	84 438	84 742	100,4
Барлығы	3 192 995	728051	22,8

2008 жылдың басына орталық МЖК ААЖ ақпараттық базасында 3,2 миллион жер қатынастарына байланысты ақпарат жиналған, Салық комитеттегі базаға 2,7 миллион ақпарат берілген.

ҚОЛДАНЫЛҒАН ӘДЕБИЕТТЕР ТІЗІМІ

1. «0 земле» Указ Президента Республики Казахстан, имеющий силу Закона, от 22 декабря 1995г., №2718. Земельное законодательство Республики Казахстан. //Сб. нормативно-правовых актов//. – Алматы: Жети жаргы,1998.-С.7-77.

2. Архипов И. Г. Земельное право Республики Казахстан. – Алматы,Борки, 1997.

3. ҚР жер кодексі, 2003.

4. Волков С.Н., Хлыстун В.Н., Улюкаев В.Х. Основы землепользования. Уч. Пособие. – М., Колос, 1992.

5. Дегтярев И.В. Земельный кадастр. – М.: Колос, 1979.

6. 3емельное законодательство Республики Казахстан. //Сб. нормативно-правовых актов (с комментариями)// - Алматы: Жети жаргы,1998.

7. Землеустройство и земельные отношение. //СБ. Нормативныхактов// – Алматы: Каржы-каражат, 1996. – С. 3.

8. Николенко Г.С. Экономическая оценка земли. – А-Ата., Кайнар, 1968.

9. Порядок ведения государственного земельного кадастра в Республике Казахстан. . //Сб. нормативно-правовых актов. – Алматы: Жети жаргы, 1998. – С. 139-152.

10. Порядок залога земельных участков и прав землепользования в обеспечение ипотечных кредитов. Земельное законодательство Республики Казахстан. //Сб. нормативно-правовых актов. – Жети жаргы, 1998. – С. 153-156.

11. Порядок купли-продажи находящихся в государственной собственности земельных участков или права постоянного землепользования. Земельное законодательство Республики Казахстан//Сб. нормативно-правовых актов. Алматы, – Жетижаргы, 1998. – С. 108-122.

12. Руководящие принципыуправления земельными ресурсами. Европейская экономическая комиссия. ООН – Нью-Йорк, Женева, 1996.

13. Рутгайзер В. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Учебное пособиеи практическое пособие.- М., Дель, 1998.

14. Сейфуллин Ж.Т. Земельный кадастр Казахстана. – Алматы.: КазНИИЭОАПК, 2000.

15. Сейфуллин Ж.Т. Земельный кадастр: Управление земельными ресурсами в рыночных условиях. – Алматы.: КазНИИЭОАПК, 2001.

16. Совершенствование правовых основ земельной реформы в Республике Казахстан.//Под редакцией Еренова А.Е. – Алматы: Жетижаргы,1996.

17. Ткачук С.А. Управление земельными ресурсами (вопросы общей теории). Учебное пособие. – Целиноград: ЦСХИ, 1986. – С. 32-43.

18. Оценка сельскохозяйственных угодий российской федерации. Руководящие материалы по оценке земель. –М., 1983.

19. Временная методика по определению нормативной цены сельскохозяйственных угодий. – Алматы: Госкомзем, 1995.

20. Фродан Д., Ордуэй Н. Анализ и оценка приносящей доходнедвижимости. –М., Дело ЛТД, 1995.

21. Эккерт Д.К. Оценка земельной собственности. – К., Красная гора, 1993.

22. Улюкаев В.Х., Варламов А.А., Петров Н.Е. Земельное право и земельный кадастр. Учебник – М.: Колос, 1996.

23. Қазақстан Республикасының Салық кодексі, 2003ж

24. Болатов Ж. «Налоги с недропользователей» - Астана, 2002г.

25. Петрова Г.В. «Налогообложение недропользователей» -Москва 1999г.

26. Салық кодексі «Салық және бюджетке төленетін басқа да міндетті төлемдер туралы заңы», 2005 ж.

27. «Жер құқығы» Қазақстан Республикасы Мүхитдинова Н.Т. 1998 ж.

28. Жер кадастры. Алматы, «Агроунивериздат», 2001ж.

29. «Қазақстан Республикасында мемлекеттік жер кадастрын жүргізудің ережесі» ҚР Үкіметінің 2003 жылы 20-қыркүйектегі бекіткен №958 қаулысы

30. «Жер учаскелерінің кадастрлық (бағалау) құнын анықтау инструкциясы», 2004 жыл 24 желтоқсан

31.Варламов А.А. Земельный кадастр. Том 1.Теоретические основы государственного земельного кадастра. Москва. Колос С. 2004. 383 с.

32. Магазинщиков Т.П. Земельный кадастр. - М.: Высшая школа, 1987.

33. Серикбаева Ш.Б. Государственная регистрация прав на землю РК. Учебное пособие. Алматы. Юрист. 2005.109

34. Сборник нормативных актов по регулированию земельных отношений Республики Казахстан, Астана, 2003г. 245 с.

35. Порядок переоформление правоудостоверяющих документов на земельные участки в соответствии с земельным кодексом РК. Алматинский горкомитет по управлению земельными ресурсами. 2004г.

36. Указания по формированию земельного кадастрового дела земельного участка утвержденный Агентством по управлению земельными ресурсами от 17 декабря 1997г.

37. Положение о порядке предоставления права частной собственности на земельные участки и права землепользования» (утверждено постановлением Правительства Республики Казахстан от 20 июня 1996 г. N 760).

38. Мизамбаева Л.Б. Методические указания. Введение земельно-кадастровой книги и отчета об использовании земель района.1997. 31 с.

1-қосымша. Терминдердің түсінігі

- Меншіктің абсолюттік құқығы: ешқандай басқа тұлғаның жерге басқару құқығы жоқ меншіктің шартсыз құқығы.

- Сот тәртібінде мойындау: жерге және меншікке құқық ресми түрде белгіленетін процесс.

- Бағалау: меншіктің нарық құнын анықтау.

- Салық салу: меншіктің салыстырмалы нарық құны негізінде алынатын салық мөлшерін анықтау.

- Құқықты табыстау: бір тұлғадан басқаға меншікке беру. Мысалы, жалға алу немесе кепілдік туралы куәлік негізінде.

- Жер кадастры: жер учаскелері туралы ақпарат және тіркеужүйесі.

- Заң кадастры: жер учаскесі иесінің және пайдаланушыныңқұқығын заңды түрде тіркеу.

- Салық кадастры: жер учаскесінің бағасын көрсетіп, тіркеу.

-Жер пайдалану кадастры: пайдаланатын жертіркеу.

- Көп нысаналы кадастр: жер учаскелерінің әр түрлісипаттамаларын тіркеу.

- Кепілдікке беру: меншік құқығы. Мысалы, қарызды өтеумақсатымен пайдалану.

- Азаматтық құқық: азаматтар құқығына қатыстымемлекетпен белгіленген құқықтық нормаларқұқығы /Рим құқығы/.

- Кондаминиум: меншікті бірлесіп иелену, әсіресе көппәтерлі үйлерде.

- Контракт: жүзеге асырылуы заңмен қамтамасыз етілетінкелісім.

- Кәдімгі құқық: ұзақ қолдану негізінде белгіленген, жазылмаған құқық нормалары.

- Меншікті табыстау: бір меншік иесінен басқасына жергеменшік құқығын беру әдісі /толық меншік, ипотекалықкепіл, бақылау, жалға беру және т.б./.

- Мәліметтер базасы: мәліметтердің тәртіптелген, кешенді қатары.

- Мәліметтер базасын басқару жүйесі /МББЖ/: мәліметтербазасын басқару үшін бағдарламалар қатары.

- Цифрлік карталарды жасау: есептеуіш техниканы қолданып, карталарды құрастыру.

- Сервитут: басқаның /сервитутпен ауыртпалықтанған мүлік құқығынан басымдылығы бар жер иеленушінің басым учаске/ құқығы; біреудің мүлігін пайдалану шектеулі құкығы.

- Меншік: құқық тұрғысынан жылжымайтын мүліккеменшік құқығы.

- Салықтанатын құн: салық салу мақсатында пайдаланатынжылжымайтын мүліктің құны.

- Фригольд: жерді иелену шегінде иесіне мүмкіндігінше ең көпқұқықтар берілгендегі, жалға алынған жер меншігіненайырылатын, толық жер меншігі.

- Геодезиялық тор: жер бетінде жайлары дәл аныкталғанпунктердің кеңістік жүйесі.

- Геоақпараттық жүйе: кеңістік сипаттамаларынпайдаланып, жер туралы мәліметтерді жинау, сақтау,тексеру, қорыту және беру жүйесі.

- Ипотека: меншік қарыз алушы тұлға иелігінде қалатын қаржылай несие алу мақсатында мүлікті кепілдікке беру.

- Жер: жер беті үстіндегі ауа, материалдар және топырақпенбайланысты барлық объектілер.

- Жер учаскесі: меншіктің гомогендік құқығы тарайтынжәне бірыңғай меншік болып келетін жер учаскесі.

- Жер реформасы: жерді пайдалану, иелену сапасындағыөзгерістермен байланысты әр түрлі процестер.

- Жер кадастры: құқық титулын табыстау туралықұжаттарды тіркеу үшін пайдаланатын публикалықкадастр.

- Жер ресурстарын тиімді пайдалану: жерді экологиялық және экономикалық тұрғыда ресурс ретінде пайдаланумен байланысты әрекет.

- Жерді иелену: жерге құқықты жүзеге асыру формасы.

- Жерді табыстау: жерге меншік құқығын беру.

- Жер учаскелерін тіркеу: құқықтық титулды табыстау бойынша құжатты тіркеу формасында немесе жергеменшіктік құқықты тіркеу жолымен жерге құқықтарды тіркеу процесі.

- Жер құны: әр түрлі әдістермен анықталатын меншіктіңқұны.

- Жалға алу құқықтарында иелену: келісілген сомаға жәнебелгіленген уақыт кезеңіне айырбас ретінде жер иесі жериелену құқығын жалға алушыға беру келісіммен жалға алунегізінде жерді иелену.

- Нарық құны: бәсеке және ашық нарық жағдайларындаақшамен көрсетілетін жылжымайтын мүліктің еңықтималды сату бағасы.

- Шекаралар /описание/: бөлуші сызықтар /межа/бағыттары және ұзындақтары, жанама учаскелер аттарының көмегімен жер учаскесін бейнелеу.

- Бұрынғылық: бұрынғылық күшінде құқыққа ие болу.

- Құқықты жеке табыстау: жерге құқықтыпубликалық тіркеусіз беру.

- Жылжымайтын мүлік: жер және жермен байланыстыобъектілер, үйлерді, пәтерлерді және басқа объектілерді қоса.

- Жалға беру құны: жер учаскесін пайдаланғаны үшін жалғаберу төлемінің сомасы негізінде анықталатын бағасы.

- Иелену: жерге меншік құқығын жүзеге асыру;

- Растр: автоматты сканерлеу арқылы құрастырылған солнемесе басқа ауданды қамтушы регулярлы матрица.

Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 4339; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

Мы поможем в написании ваших работ!