Наименование вопроса № 4 Безвозмездное срочное пользование земельными участками
По договору безвозмездного срочного пользования земельным участком одна сторона обязуется передать или передает земельный участок (его часть) в безвозмездное пользование на определенный срок другой стороне, а последняя обязуется использовать земельный участок (его часть) в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием, соблюдать природоохранное, природуо-ресурсное, градостроительное и иное законодательство и вернуть земельный участок (его часть) в состоянии, пригодном для дальнейшего его целевого использования.
Право передачи земельного участка в безвозмездное срочное пользование принадлежит исполнительным органам государственной власти и органам местного самоуправления, уполномоченным распоряжаться земельными участками.
Получателями рассматриваемого права могут быть только следующие категории субъектов:
1. государственные и муниципальные учреждения;
2. федеральные казенные предприятия;
3. органы государственной власти и местного самоуправления;
4. граждане и юридические лица. Однако в соответствии с ЗК РФ гражданам земельные участки на праве постоянного (бессрочного)пользования не предоставляются.
Основанием возникновения права безвозмездного срочного пользования земельным участком является предоставление земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. В данном случае право безвозмездного срочного пользования может возникнуть только у государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления путем предоставления им земельных участков по решению исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со ст. 9-11 Земельного кодекса РФ.
|
|
|
Максимальный срок, на который земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, может быть предоставлен в безвозмездное пользование, не должен превышать один год.
При предоставлении земельных участков на этом праве из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, срок определяется договором: например при предоставлении служебного надела - сроком трудового договора.
ЗК РФ предусмотрел три случая предоставления земельных участков на этом этапе:
1. из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, указанными ст. 29, юридическим лицам, которые в соответствии с Кодексом сохранили право получать землю в пользование на праве постоянного бессрочного пользования, т. е. государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, но на срок не более чем один год;
|
|
|
2. из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иными гражданами и юридическими лицами на основании договора;
3. из земель организаций, указанных в п. 2 ст. 24, гражданам в виде служебного надела
Наименование вопроса № 5 Единство прав на земельный участок и объекты недвижимости, располагающиеся на данном земельном участке.
Земельные участки активно используются для размещения объектов недвижимости. В целях упорядочения гражданского оборота объектов недвижимости законодатель определил правовую позицию таких объектов с земельными участками. Самое общее положение по этому вопросу сформулировано в ст. 130 ГК РФ, указывающей, что объекты недвижимости прочно связаны с землей.
При совершении сделок с недвижимостью следует разграничить сделки, в которых собственник недвижимости и собственник земельного участка совпадают, и иные сделки, в которых собственником недвижимости выступает лицо, земельный участок которому не принадлежит на праве собственности.
|
|
|
Принцип единства земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости прослеживается и в ряде статей ГК РФ. Так, ст. 273 ГК РФ предусматривает, что при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.
Кроме того, ст. 552 ГК РФ устанавливает, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования. Аналогичную позицию предусматривает ст. 35 ЗК РФ, за исключением следующих случаев:
1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;
2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 3 К РФ;
|
|
|
3) отчуждение сооружения, которое расположено на земельном участке на условиях сервитута.
Кроме того, ст. 35 ЗК РФ содержит и прямой запрет: не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.
В соответствии с п. 11 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 № 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.
Принудительное отчуждение земельного участка для государственных или муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда (ст. 55 ЗК РФ).
Принцип единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости действует и при таких обстоятельствах. Законодатель, осуществляя правовое регулирование таких сделок, установил определенные гарантии собственнику недвижимости.
Так, ст. 552 ГК РФ предусматривает, что продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором.
При приобретении такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.
Покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием, строением, сооружением и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 постановления ПленумаВАС РФ "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства").
Остается выяснить вопрос о размере такого участка. В соответствии со ст. 35 ЗК РФ это часть земельного участка, занятая зданием, строением, сооружением и необходимая для их использования. Предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией (п. 3 ст. 33 ЗК РФ [1]).
Нормы указанных статей закрепляют сразу три гарантии. Это и возможность продажи недвижимости без согласия собственника земельного участка, и приобретение покупателем права пользования земельным участком на условиях, аналогичных тем, что действовали для бывшего собственника, и соблюдение размера земельного участка, необходимого для использования недвижимого имущества по назначению.
Гарантии реализации принципа единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости закрепляются и в отношении собственников приватизированных предприятий. Земельный участок мог быть приобретен при приватизации государственных и муниципальных предприятий, расширении и дополнительном строительстве этих предприятий, а также предоставлен гражданам и их объединениям для предпринимательской деятельности. С этой целью был разработан и утвержден Государственным комитетом РФ по земельной реформе и земельным ресурсам и Государственным комитетом РФ по управлению государственным имуществом 10-11 августа 1992 г. Типовой договор купли-продажи земельного участка собственникам приватизированных государственных, муниципальных предприятий, иным собственникам недвижимости.
Некоторые особенности присущи сделкам по приобретению объектов недвижимости и земельного участка, расположенного под этой недвижимостью, при наличии нескольких собственников. ГК РФ именует это общей собственностью, которая бывает совместной и долевой.
В соответствии с п. 3 ст. 244 ГК РФ общая собственность на имущество является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на это имущество. Поскольку эта норма общая, следовательно, и земельный участок может находиться либо в долевой, либо в совместной собственности.
Так, в соответствии с п. 2 ст. 36 ЗК РФ в существующей застройке земельные участки, на которых находятся сооружения, входящие в состав общего имущества многоквартирного дома, жилые здания и иные строения, предоставляются в качестве общего имущества в общую долевую собственность домовладельцев в порядке и на условиях, которые установлены жилищным законодательством.
При совершении сделок с недвижимостью, находящейся в общей собственности, фактически речь идет об отчуждении доли в общей собственности, при этом необходимо соблюдать требования ст. 250 ГК РФ, которая предоставляет другим собственникам общей собственности право преимущественной покупки продаваемой доли. Нарушение этой процедуры может повлечь признание судом сделки недействительной.
Принцип единства земельного участка и расположенной на нем недвижимости закреплен и в отношении иностранных граждан, лиц без гражданства и иностранных юридических лиц. Если указанные лица являются собственниками зданий, строений, сооружений, то они наделяются правом в соответствии с п. 9 ст. 36 ЗК РФ на приобретение земельных участков в собственность в порядке, установленном данной статьей, и согласно п. 2 ст. 5, п. 3 ст. 15 и п. 4–5 ст. 28 ЗК РФ.
Наименование вопроса № 6 Права и обязанности собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков при использовании земельных участков.
Собственники земельных участков наделены широким спектром прав по распоряжению своим земельным участком (правом совершать сделки по поводу земельного участка). Иные правообладатели земельных участков (землепользователи, землевладельцы, арендаторы) по действующему земельному законодательству, как правило, не наделены распорядительными полномочиями. Землевладельцы сохранили право передачи земельного участка своим наследникам (по завещанию или по закону). Арендаторам земельных участков разрешено передавать его в субаренду с уведомлением собственника участка.
Помимо распорядительных полномочий собственнику земельного участка закон предоставляет право:
◾использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а пруды и обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;
◾возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
◾проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуротехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;
◾осуществлять другие права по использованию земельного участка, предусмотренные законодательством.
Перечисленные права собственника земельного участка относятся только к сфере землепользования. При этом названный перечень прав основной, но не исчерпывающий. Лесным, водным, горным и иным законодательством могут быть предусмотрены другие права собственников земельных участков.
Используя свои земельные участки, земельные собственники приобретают право собственности на посадки и посевы сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если собственник передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование.
Лица, не являющиеся собственниками земельных участков (кроме обладателей сервитутов), при использовании своих земельных участков обладают правами собственников земельных участков.
Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором. Права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный правовой сервитут.
Граждане и юридические лица осуществляют принадлежащие им права на земельные участки по своему усмотрению, если иное не установлено Кодексом, федеральными законами. Осуществляя свои права, собственники земельных участков, землевладельцы, землепользователи и арендаторы обязаны соблюдать предписанные законом ограничения при использовании своих прав на земельные участки.
Земельный кодекс РФ установил единый для всех субъектов землепользования перечень возлагаемых на них обязанностей.
Они обязаны:
◾использовать землю в соответствии с целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенными к использованию способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
◾сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
◾осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов;
◾своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
◾своевременно производить платежи за землю;
◾соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов:
◾не допускать загрязнения, захламления, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;
◾выполнять иные требования, предусмотренные Земельным кодексом РФ, федеральными законами.
Перечисленные общие права и обязанности, предусмотренные действующим законодательством для всех видов использования земель, будучи конкретизированными к определенным видам эксплуатируемых земельных участков, дополняются особенными правомочиями субъектов земельных правоотношений, информация о которых изложена в следующем параграфеОднако любое строительство должно соответствовать прежде всего целевому назначению и разрешенному использованию земельного участка: нельзя, например, возвести промышленное предприятие на землях сельскохозяйственного назначения или землях особо охраняемых природных территорий;
3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные закрытые водоемы в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями.
В соответствии с Федеральным законом от 10 января 1996 г. № 4-ФЗ «О мелиорации земель» мелиорация земель проводится гражданами (физическими лицами) и организациями, имеющими лицензии на осуществление соответствующих видов деятельности. Она осуществляется на основе разработанных в установленном порядке проектов, учитывающих строительные, экологические, санитарные и иные стандарты, нормы и правила. При этом проектирование и строительство мелиоративных систем, в процессе функционирования которых используются водные объекты, осуществляются с учетом требований водного законодательства, а проведение агролесомелиорации — в соответствии с лесным законодательством Российской Федерации.
Указанный Федеральный закон различает следующие виды мелиорации:
гидромелиорация (оросительная, осушительная, противопаводковая, противоселевая, противоэрозионная, противооползневая и другие) — улучшение заболоченных, излишне увлажненных, засушливых, эродированных, смытых и других земель, состояние которых зависит от воздействия воды;
агролесомелиорация (противоэрозионная, полезащитная, пастбищеза-Шитная) — улучшение земель посредством использования почвозащитных, водорегулирующих и иных свойств защитных лесных насаждений;
культуртехническая (расчистка земель от древесной и травянистой растительности, кочек, пней и мха, от камней и иных предметов;
мелиоративная обработка солонцов; рыхление, пескование, глинова-ние, землевание, плантаж и первичная обработка почвы и иные работы);
химическая (известкование почв, фосфоритование почв и гипсование почв) — мероприятия по улучшению химических и физических свойств почв.
Лекция № 4(2 часа).
Дата добавления: 2018-02-28; просмотров: 234; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!