Определение рыночной стоимости
Рыночная стоимость означает наиболее вероятную цену имущества, которая устанавливается на конкурентном и открытом рынке при наличии всех условий, необходимых для совершения справедливой сделки, когда покупатель и продавец действуют осознанно и целесообразно, основываясь на полной информации, причем на установление цены не влияют какие-либо незаконные стимулы и принуждения. Это определение подразумевает, что совершение продажи на определенную дату и передача юридических прав (титула) от продавца к покупателю происходит при соблюдении следующих условий:
1. Покупатель и продавец действуют на основе типичных мотивировок.
2. Обе стороны хорошо информированы и проконсультированы и действуют исходя из стремления к наилучшему удовлетворению своих интересов.
3. Объект выставлен на продажу на открытом рынке достаточное время.
4. Оплата производится единовременно в денежной форме, ее эквиваленте, или в виде четко определенных финансовых условий.
5. Цена отображает только обычные соображения, и на нее не оказали влияния какие-либо особые условия финансирования или скидки с цены продажи, предоставленные любым лицом, связанным со сделкой.
Оценщик принимает во внимание тот факт, что торговое имущество магазина было выкуплено согласно договора купли-продажи и подтверждается Свидетельством на право собственности выданное на основании решения Комитета по управлению имуществом. Решение Комитета по управлению имуществом явилось результатом выполнения Закона РФ «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в РФ» и Государственной программы государственных и муниципальных предприятий в РФ. На основании вышеперечисленного собственник имущества, приобретенного в результате приватизации, при заключенном договоре аренды на нежилое помещение, имеет первоочередное право на выкуп магазина, в котором расположено приобретенное имущество.
Определение стоимости исследуемого объекта недвижимости проводилась в данном отчете строго в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29 июля 1998 г.
Статья 8 Закона гласит: «Проведение оценки объектов является обязательным… при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих РФ, субъектам РФ или муниципальным образованиям».
1.2.2. Объем и этапы исследования.
Для оценки рыночной стоимости рассматриваемого объекта оценщиком были предприняты следующие шаги:
§ Личный осмотр объекта и его окружения.
§ Сбор общих данных и их анализ.
§ Сбор специальных данных и их анализ.
§ Применение методов оценки.
§ Подготовка отчета об установленной стоимости объекта.
1.2.3. Процесс оценки.
Оценка (определение стоимости) – это процесс решения проблем, в котором различные физические, экономические и социальные факторы анализируются по отношению к оцениваемому объекту.
Обычно используют три метода оценки:
затратный метод;
метод прямого сравнительного анализа продаж;
метод капитализации дохода.
Каждый из этих методов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных методов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того метода или методов, которые расценены как наиболее надежные.
1.2.4. Местоположение объекта
| Местоположение | Московская область, | |
| Ландшафт | Ровная площадка | |
| Типичное использование окружающей застройки | Окружающая застройка – жилые высотные дома, магазины. | |
| Плотность застройки окружения | 60-70% | |
| Состояние окружающей среды (локальное) | ||
| Запыленность и загазованность воздуха | В пределах нормы | |
| Близость источников загрязнения среды | Нет | |
| Уровень шума | В пределах нормы | |
| Интенсивность движения транспорта | Интенсивное | |
| Транспортная доступность объекта. | ||
| Объект расположен на основной автомобильной дороге при въезде в город. | ||
| Удаленность от центров жизнеобеспечения: | Расстояние, км | Время доступа на общественном транспорте, мин |
| Делового и административного центра | 0,2 | |
| Прочие сведения | ||
| Повышающие факторы: § Выгодное расположение объекта относительно транспортных магистралей; § Хорошая транспортная доступность; § Интенсивное движение автомобильного транспорта и пешеходного потока. Понижающие факторы: § Наличие в непосредственной близости объектов аналогичного назначения (торговые предприятия). |
1.2.5.Техническое описание объекта.
Одноэтажная встроенно-пристроенная часть 9-тиэтажного жилого дома. Площадь оцениваемой части – 908,3 м2, в том числе часть подвала 12 м2, объем – 3 261, 8 м3, в том числе подвал – 34,8 м3.
При строительстве здания применены следующие технические решения:
§ Фундамент – железобетонный с кирпичной докладкой.
§ Стены – кирпичные и стеклянные.
§ Перегородки – кирпичные.
§ Перекрытие между этажами – железобетонные плиты.
§ Перекрытие чердачное – железобетонные плиты.
§ Кровля – рулонная, мягкая совмещенная, металлический козырек.
§ Полы первого этажа – цементные, метлахская плитка, деревянные.
§ Проемы оконные – витринное остекление с металлическими решетками.
§ Проемы дверные – филенчатые металлические.
§ Отделка помещений – простая: штукатурка, масляная окраска, побелка.
§ Санитарно-электротехнические устройства – электроосвещение, центральное отопление, канализация, холодное водоснабжение, местная сигнализация, телефон, вентиляция, горячее водоснабжение, лифт.
1.2.6. Затратный метод.
Затратный метод оценки может привести к объективным результатам, если возможно точно оценить величины стоимости и износа объекта при условии относительного равновесия спроса и предложения на рынке недвижимости.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе:
1. Расчет стоимости возведения новых аналогичных объектов, получение восстановительной оценки.
2. Определения величины физического, морального и функционального износа объекта.
Уменьшение восстановительной стоимости на сумму износа для получения реальной стоимости объекта.
Для определения восстановительной стоимости объекта были использованы:
§ технический паспорт на здание торговых рядов;
§ сборник УПВС №33;
§ индексы ЛЭУ за декабрь 1999г.
§ данные, выявленные при личном осмотре объекта оценки.
Восстановительная стоимость объекта составляет:
2 462 300,2 рублей
Определение накопленного износа.
Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта или его морального устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) и реальной рыночной стоимостью объекта на дату оценки.
Износ делится на: физический износ, функциональный износ, износ внешнего воздействия.
Физический износ – это потеря стоимости за счет естественных процессов в процессе эксплуатации. Он выражается в старении и изнашивании, разрушении, гниении, ржавлении, поломке и конструктивных дефектах. Такой тип износа может быть как устранимым так и неустранимым.
Под исправимым физическим износом понимается потеря стоимости из-за потенциальных затрат типичного покупателя на ремонт строительных конструкций и элементов здания, имеющих явные повреждения или дефекты. Расчет величины отложенного ремонта выполняется в соответствии с методикой, изложенной в Ведомственном Нормативном документе – ВСН 53-86(р).
Неисправимый физический износ здания вызван естественным процессом старения строительных материалов, конструкций и инженерного оборудования. Данный вид износа рассчитывается от остаточной стоимости конструкций и элементов (за вычетом исправимого физического износа), пропорционально отношению фактических и нормативных сроков службы конструкций и элементов.
При определении исправимого физического износа оценщик использовал данные личного визуального осмотра. Исправимый физический износ принят равным 44 %.
Для расчета неисправимого физического износа, использовались следующие данные:
§ нормативный срок службы – 83 года (на основании Постановления Совета министров СССР от 22 октября 1990 г. № 1072 "О единых нормах амортизационных отчислений на полное восстановление основных фондов народного хозяйства СССР";
§ фактический срок службы – 26 лет
Неисправимый физический износ принят равным 31 %. Таким образом, суммарный физический износ зданий определен в 75 %, что составляет:
2 462 300,2 х 0,75 = 1 846 725,15 рублей
Функциональный (моральный) износ – это потеря стоимости вследствие относительной неспособности данного сооружения обеспечить полезность по сравнению с новым сооружением, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым. Функциональный износ считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
Экономический кризис и уменьшение покупательной способности населения, несомненно, неблагоприятно отразились на розничной торговле. Вследствие этого оценщик счел возможным определить внешний износ в 15%. Таким образом, внешний (экономический) износ составляет:
2 462 300,2 х 0,15 = 369 345,0 рублей
Дата добавления: 2016-01-05; просмотров: 30; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!