В сфере жилищных правоотношений

⇐ ПредыдущаяСтр 34 из 103Следующая ⇒

Подробнее исследуем действующее законодательство, регламентирующее порядок, условия и особенности реализации и защиты конституционных прав граждан в сфере жилищных правоотношений (ст.11 ЖК РФ). Основное внимание при этом обратим на решение жилищных вопросов посредством совершения различных сделок. Сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 ГК РФ). При этом действия должны носить исключительно правомерный характер. Для оценки действительности сделки необходимо определить явно выраженную волю ее участников. Внешнее проявление воли (волеизъявления) участников сделки осуществляется в их действиях, направленных на достижение правового результата. Поэтому через правовую оценку волеизъявления осуществляется анализ полноценности воли. Сделками с недвижимостью в жилищной сфере признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав и обязанностей в отношении жилых объектов недвижимости.

Сделки могут быть как односторонними, так и двух- или многосторонними. Односторонней сделка считается тогда, когда для ее совершения необходимо или достаточно выражения воли только одной стороны. К таким сделкам относятся: отказ от права собственности на имущество (ст.534 ГК РФ); составление доверенности (ст.185 ГК РФ); завещание (ст.1118-1140 ГК РФ). Кроме того, односторонней сделкой признается отказ стороны от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается соглашением сторон (п.3 ст.450 ГК РФ).

В большинстве ситуаций право собственности на жилье возникает на основании договоров (ст.154 ГК РФ). При этом в письменной форме сделки совершаются путем составления единого документа, выражающего ее содержание и подписанного лицами, ее совершающими (сторонами договора), либо их полномочными представителями, либо рукоприкладчиками в случае физических недостатков одной из сторон (ст. 160 и 550 ГК РФ). Провозглашая свободу договора, законодатель одновременно точно регламентирует этот процесс, устанавливая общее правило, согласно которому любой договор должен соответствовать требованиям действующего законодательства (ст.422 ГК РФ).

Стороны свободны в своем решении: заключать или не заключать договор и если заключать, то на каких условиях (ст. 421 ГК РФ). В связи с этим юридически спорным представляются условия и практика риэлторских фирм, заключающих «эксклюзивные«договоры на продажу квартир. Никто не может принудить собственника продать квартиру на «чужих» (в частности фирмы) условиях. Собственник, согласно действующим правопредписаниям, сам выбирает покупателя и оговаривают цену договора, и его условия (правоотношения, возникающие при заключении агентского договора регулируются ст.ст.1005-1008 ГК РФ). Нормы, указанных статей ГК РФ (1005-1008) применительно к услугах риэлторов, к сожалению, носят очень общий характер и нуждаются в конкретизации, поэтому на практике к агентским договорам применяются также правила о договорах комиссии и поручения. С фирмой возможно заключение договора на возмездное оказание услуг (ст.ст.779-783 ГК РФ) по поиску покупателя или продавца. После их нахождения, как нам представляется, уже сам собственник жилья либо покупатель решает заключать ему договор или нет. Передача риэлторской фирме правоустанавливающих документов о собственности на жилье не является обязанностью собственника. Документы могут быть переданы только на хранение. К сожалению, практика свидетельствует о том, что риэлтерские и иные фирмы диктуют свои условия, а их клиенты, не зная закона, попадают под указанный диктат.

Типовой договор отчуждения недвижимости содержит обязательные сведения о сторонах договора, а также полные сведения о документах, подтверждающих право собственности так, как распоряжаться имуществом вправе только его законный собственник. Согласно ст.55 Основ законодательства РФ о нотариате договоры отчуждения и о залоге имущества, подлежащего регистрации, могут быть удостоверены только при условии предоставления документов, подтверждающих право собственности на отчуждаемое или закладываемое имущество.

Правоустанавливающими документами на недвижимое имущество в жилищной сфере могут быть: а) договор бесплатной передачи жилого помещения в собственность граждан; б)договоры: купли-продажи, мены; в)документы, подтверждающие факт приобретения жилья в результате нового строительства или вступления в ЖСК; г)свидетельство о праве на наследство. В каждом из них указывается номер документа, дата его заключения, а также дата и номер государственной регистрации права собственности. Все эти документы имеют законную силу только при наличии печати государственной регистрации. Переход права собственности к покупателю возникает с момента государственной регистрации (ст.551 ГК РФ). Необходимо особо отметить, что государственной регистрации подлежит не сам договор, а переход права собственности на недвижимость, то есть, регистрируются собственники недвижимости как носители прав и обязанностей. В случае уклонения одной из сторон от государственной регистрации перехода права собственности, другая сторона имеет право обратиться в суд с требованием государственной регистрации и возмещения убытков, вызванных задержкой регистрации.

В соответствии со ст.35 Семейного Кодекса, требования о нотариально удостоверенном согласии одного из супругов на совершение сделки с недвижимостью необходимо только при распоряжении этим имуществом. Если один из супругов приобретает жилое помещение в собственность, а члены его семьи прописаны и проживают в другом жилом помещении и договором о сделке не оговорено право пользования приобретенным жилым помещением, то нет основания для регистрации права пользования приобретаемым жилым помещением членами всей семьи покупателя.

При переходе права на жилое помещение по сделкам договора мены или купли-продажи право пользования приобретенным жилым помещением должно быть оговорено в договоре. Если этого нет, а при проверке оказалось, что в отчуждаемом жилом помещении остаются граждане, которые имеют право пользоваться отчуждаемым жилым имуществом, то необходимо требовать внесения изменений в договоры. Такие действия требуются в тех случаях если: собственник меняет квартиру, а члены семьи были зарегистрированы в продаваемой квартире; собственник продает квартиру, а члены семьи были зарегистрированы в продаваемой квартире; квартира принадлежала собственнику по договору пожизненного содержания с иждивением.

Обязательными реквизитами сделок с недвижимостью в жилищной сфере, кроме указания сведений о сторонах договора (их Ф.,И.,О. и места жительства), является определение предмета отчуждаемого или приобретаемого имущества. Так, в соответствии со ст.554 ГК РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество. В соответствии с действующим законодательством всякое жилье состоит на учете в органах технической инвентаризации под своим, только ему присущим, адресом. Именно этот адрес, как правило, совпадающий с почтовым, является одним из обязательных элементов предмета сделки. Кроме того, в договоре указывается общая и жилая площадь этого предмета. При сделках с комнатами в договоре указывается только жилая площадь. Введенное органами технической инвентаризации понятие «приведенная площадь», включающая в себя кроме общей площади квартиры, площадь лоджий и балконов, не является обязательным атрибутом. При описании предмета сделки - конкретного жилого дома, квартиры, их долей или комнаты законодательство не уточняет параметров, включаемых в договор купли-продажи, как, впрочем, и в любой договор отчуждения недвижимого имущества. Органами технической инвентаризации используется следующие реквизиты жилья, которые и отражаются в договорах: а) фамилия, имя, отчество собственника; б) город, с указанием его административно-территориальной принадлежности; в) улица; г) номер дома, корпуса, квартиры; д) описание собственности; е) указание правоустанавливающего документа; ж) количество комнат (для квартиры); з) площадь общая и жилая в квадратных метрах; и) стоимость жилья в рублях на текущий год.

Указанный перечень данных о жилье не является исчерпывающим. За долгие годы использования жилья его прежние хозяева могли без получения официального разрешения значительно реконструировать его (снести стенные шкафы, уничтожить или снести перегородки между помещениями, установить дополнительное сантехническое оборудование и прочее). Созданные жилищные инспекции призваны следить не только за тем, чтобы жилье использовалось для проживания граждан, но и за тем, чтобы все перестройки или перепланировки осуществлялись только с разрешения компетентных органов. Кодекс РФ об административных правонарушениях предусматривает (ст.7.21) ответственность за самовольное переоборудование и перепланировку жилых помещений, порчу жилых домов и жилых помещений, их оборудования. При этом на собственника накладываются не только штрафные санкции, но и обязанность за свой счет восстановить прежние условия жилья. Отсюда следует, что если элементы (параметры) квартиры были зафиксированы в документах сделки с жильем, а административными органами выявлена перепланировка, то новый собственник, не знавший об этом, вправе потребовать от прежнего собственника возмещения ему имущественного и неимущественного вреда. В связи с этим представляется, что перегружать договоры отчуждения квартиры (как это делается при купле-продаже жилого дома) нецелесообразно. Эти данные фиксируются в акте передачи либо могут быть указаны в ином документе (ст. 556 ГК РФ).

Расчеты при переходе права собственности на недвижимость в жилищной сфере по возмездным сделкам осуществляются различными способами и степенью гарантии, как для продавца, так и для покупателя. Представляется, что для обеспечения надежности расчетов по сделкам с жильем может быть применена ст. 419 ГК РФ, которой предписывается, что если договором купли-продажи предусмотрено сохранение за продавцом права собственности на переданное покупателю недвижимое имущество до оплаты товара, то покупатель не вправе до перехода к нему права собственности отчуждать жилье или иными способами распоряжаться им.

Когда правомерность сделки не вызывает сомнений, она оформляется без особых проблем. В противном случае нотариус вправе потребовать дополнительные документы. Покупатель и нотариус должны быть убеждены, что в продаваемой квартире не имеется других собственников или жильцов. Поэтому, хотя форма 9 для совершения операции с жильем официально не требуется, нотариус или даже фирма-посредник могут попросить ее у продавца квартиры, чтобы убедиться, кто там зарегистрирован и с чьей стороны могут возникнуть претензии. Следует иметь в виду, что право собственности и право прописки[127] до сих пор не увязаны между собой. На жилой площади могут проживать и быть зарегистрированы лица, не являющиеся ее собственниками. Для их выписки без их согласия юридических средств может не оказаться или дело может затянуться в суде. Поэтому покупатель или фирма-посредник вправе потребовать у продавца, чтобы он обеспечил выписку граждан, прописанных в продаваемой квартире.

Отчуждение квартиры (продажа, мена, дарение, переход по наследству), если в ней зарегистрированы несовершеннолетние дети, необходимо согласовать с районным отделом опеки и попечительства. Туда нужно подать заявление и ксерокопию документа о собственности. В заявлении нужно обосновать данную сделку и показать, что при ее совершении условия проживания детей не ухудшаются.

Наиболее распространенным основанием приобретения недвижимости в жилищной сфере на возмездной основе является заключение договора купли-продажи. В соответствии со ст.454 ГК РФ «по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену)». В пункте 1 ст.549 ГК РФ не сказано об обязанности покупателя оплатить цену недвижимого имущества. Представляется, что формула купли-продажи недвижимости здесь не полна, однако, это восполняется правилами ст.454 ГК РФ.

Обязательным условием договора купли-продажи в отношении недвижимого имущества является его цена. При отсутствии в договоре согласованного сторонами письменного условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (ст.555 ГК РФ). В настоящее время сложились две системы цен: «государственная», балансовая, которую определяют органы технической инвентаризации, и «рыночная», которая отражает не только стоимость стен, потолка, электро- и сантехнического оборудования, но и учитывает множество других социально-значимых факторов - этаж, удаленность от общественного транспорта, престижность района, вид из окон, контингент соседей и прочее. На практике рыночная стоимость отчуждаемого недвижимого имущества определяется продавцом, исходя из рыночного спроса и предложения.

Передача проданного жилья продавцом и принятие его покупателем должны быть оформлены актом передачи или иным документом, подписанным сторонами. Уклонением одной из сторон от подписания документа о передаче считается: отказ продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество, что является ненадлежащим исполнением договора (ст.556 ГК РФ). Таким образом, до подписания продавцом и покупателем передаточного акта договор купли-продажи недвижимости не считается исполненным, а сделка - завершенной. При подписании акта продавец обязан одновременно с передачей жилья передать покупателю относящиеся к жилью документы: технический паспорт, сертификат качества, инструкцию по эксплуатации, книжки оплаты коммунальных услуг и жилья (ст. 456 ГК РФ). Покупатель вправе в течение двух лет с момента передачи жилья или в течение срока, установленного законом или договором, потребовать от продавца: а) соразмерного уменьшения покупной цены; б) безвозмездного устранения недостатков жилья в разумный срок; в) возмещения своих расходов на устранение недостатков жилья. В случаях, если обнаружились неустранимые недостатки в жилье, или недостатки, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени, покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за жилье денежной суммы (ст.475 ГК РФ). При этом продавец отвечает за недостатки жилья, если покупатель докажет, что недостатки возникли до передачи ему жилья (ст.476 ГК РФ). Еще одним существенным условием договора продажи жилых помещений, в котором проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим помещением после его приобретения покупателем, является перечень лиц с указанием их прав пользования этим жильем (ст.558 ГК РФ). Данное положение отделило право собственности от права проживания и таким образом освободило собственника от дополнительных ограничений. Права пользования не зависят от того, кто является собственником[128]. Важным, но не обязательным, является отражение в договоре купли-продажи срока оплаты покупателем стоимости покупаемой недвижимости, так как право собственности у него возникает не в момент заключения договора, а в момент государственной регистрации его права.

Обобщая главные сведения о договоре купли-продажи недвижимости в жилищной сфере (обязательные условия и их законодательные основания), можно представить следующую сводную таблицу договора купли-продажи недвижимого имущества.

№	Основные сведения о договоре	Основания
1.	ФОРМА ДОГОВОРА:  письменная, экземпляры подписываются сторонами.	Ст. 550 ГК РФ и ст. 7 Закона РФ «О введении в действие ч.2 ГК РФ».
2.	РЕКВИЗИТЫ СТОРОН  фамилия, имя, отчество участников сделки, их регистрация по месту жительства (расположения), наличие и вид правоустанавливающих документов.	Ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате.
3.	СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА Существенные условия:
3.1.	Предмет договора:  данные, позволяющие точно определить недвижимое имущество;  данные, определяющие расположение недвижимого имущества на соответствующем участке, либо в составе другого недвижимого имущества.	Статья 554 ГК РФ.
3.2.	Цена имущества:  определяется по согласованию сторон, за исключением случаев, установленных законодательством.	Статья 555 ГК РФ.
3.3.	Права третьих лиц, сохранивших право пользование жилым помещением.	Статья 460 ГК РФ.
3.4.	 их отсутствие или наличие  при наличии права пользования жилым помещением указывается перечень лиц, сохраняющих это право.	Статья 558 ГК РФ.
4.	Сроки и порядок передачи имущества  подписание акта передачи недвижимого имущества.	Статья 556, 557 ГК РФ.

Следующим видом реализации конституционного права на жилое помещение является договор мены. По договору мены (ст.567 ГК РФ) каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне одно жилое помещение в обмен на другое. К договору мены применяются правила купли-продажи, при этом каждая сторона признается продавцом недвижимости в жилищной сфере, которую она обязуется передать, и покупателем этой недвижимости, которую она обязуется принять в обмен. Если договором мены не оговорено иное, то цена обмениваемого жилья предполагается равной (не путать с оценкой стоимости жилья органами технической инвентаризации). Если после осуществления мены у одной из сторон третьими лицами на основании решения суда изымается жилье, то при наличии оснований, возникших до осуществления мены, другая сторона обязана возвратить полученное жилье и (или) возместить первой понесенные ею убытки (ст.461, 571 ГК РФ).

Изложенное относится к ситуации, когда жилые помещения находятся у обменивающихся сторон на правах собственности. Вместе с тем на практике возникает необходимость обменять жилье, которое находится в собственности, на другое, занимаемое гражданами на условиях найма (муниципальное жилье)[129]. До введения в действие нового Гражданского кодекса такие операции осуществлялись путем «расприватизации» через суд жилья и последующего обмена жильем либо путем оформления сделки купли-продажи жилья и последующего заключения договора найма. Необходимо отметить, что право преимущественной покупки (ст. 250 ГК РФ) действует также и при отчуждении доли жилья и части дома по договору мены.

Основные элементы договора мены недвижимого имущества:

№	Обязательные условия	Основания
1.	ФОРМА ДОГОВОРА:  к договору мены применяются правила о купле- продаже, гл. 30 ГК РФ (Форма договора см. Табл. «Договор купли-продажи недвижимого имущества»).	Статья 567 п. 1 ГК РФ.
2.	РЕКВИЗИТЫ СТОРОН: те же что и в договоре купли-продажи
3. 3.1.	СОДЕРЖАНИЕ ДОГОВОРА: Существенные условия: те же что и в договоре купли-продажи;  презумпция равноценности обмениваемых объектов недвижимости;	Статья 568 п. 2 ГК РФ.
3.2.	 компенсация в денежной форме при неравноценности обмениваемых объектов недвижимости;	Статья 568 п. 2 ГК РФ.
3.3.	 должно быть указание на сторону, которая несет расходы на передачу и принятие объекта недвижимости;	Статья 568 п. 1 ГК РФ.
3.4.	 сроки передачи обмениваемых объектов недвижимости (если несовпадение сроков - ст.328 ГК РФ);	Статья 569 ГК РФ.
3.5.	 возврат недвижимости или возмещение убытков (при изъятии недвижимости третьим лицом).	Статья 461 ГК РФ.

Новым видом договора, на основе которого осуществляется отчуждение прав собственности, является договор ренты, где одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность недвижимое имущество (жилье), а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное жилье периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо представлять средства на его содержание в иной форме (ст.583 ГК РФ). Возможны выплаты как бессрочной, так и пожизненной ренты, в том числе пожизненного содержания гражданина с иждивением. В отличие от всех иных договоров отчуждения недвижимости только в отношении договора ренты новым Гражданским кодексом предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение и государственная регистрация (ст.584 ГК РФ).

Своеобразие договора ренты заключается в том, что он состоит фактически из двух договоров: по «первому» осуществляется передача права собственности на жилье, которое может осуществиться, как возмездно (в форме купли-продажи), так и безвозмездно (в форме дарения) (ст.585 ГК РФ). «Вторым» договором, собственно, является договор ренты, то есть постоянной или пожизненной выплаты денежных средств тому, кто передает недвижимый объект в жилищной сфере. Именно, исходя их этой, «второй» части договора, оформленные таким образом правоотношения считаются возмездными. Ранее действовавший Гражданский Кодекс РСФСР (ст.253) предусматривал своеобразный аналог ренты в виде договора купли-продажи жилья с условием пожизненного содержания продавца. Договор ренты является продолжительным во времени, в связи с чем в настоящее время могут встречаться договоры ренты, заключенные до принятия нового ГК РФ.

В целях показа отличий положений содержания нового договора ренты предлагается сравнительная характеристика договоров ренты, заключенных до и после 1 марта 1996.

№		ГК РФ	ГК РСФСР
1.	Вид договора.	Купля-продажа (или дарение) + договор ренты, определяющий ее вид (ст. 584, 585).	Купля-продажа с условием пожизненного содержания продавца.
2.	Получатель ренты.	Собственник или собственники любого возраста и состояния здоровья, а также третьи лица (ст. 596).	Только сам продавец, «являющийся нетрудоспособным по возрасту или состоянию здоровья».
3.	Вид ренты.	Пожизненная рента (ст. 595-600); пожизненное содержание с иждивением (ст. 601-605); постоянная рента (ст. 589-595).	Только пожизненная рента.
4.	Выплата ренты.	Покупная цена сама по себе, а рента, как «вторая» часть договора - сама по себе, (вопрос рассматривается в тексте подробно).	Осуществлялась в «упла-ту покупной цены», и сумма затрат покупателя не может быть более стоимости жилища, просрочки в выплате не оговорены.
5.	Распоряжение предметом договора.	Плательщик ренты вправе и до смерти получателя ренты, с согласия последнего обменять переданное ему жилище (ст. 604); при этом новый собственник несет субсидиарную ответствен ность с плательщиком ренты (ст.586).	Отчуждение жилого объекта плательщиком ренты возможно только после смерти продавца.
6.	Риск случайной гибели.	Подход более гибкий зависит от вида ренты, рассмотрен в тексте.	Несет покупатель.

Ранее допускалось обеспечение «ренты» в натуре, в настоящее время может быть предусмотрена возможность замены предоставления содержания с иждивением в натуре, выплатой в течение жизни гражданина периодических денежных платежей (ст.603 ГК РФ). Постоянная рента установлена, регламентирована (ст.589 ГК РФ). Ее получателями могут быть только граждане и некоммерческие организации. Права получателя постоянной ренты могут передаваться по наследству, переуступаться, а также переходить в порядке правопреемства (юридические лица). Особо следует подчеркнуть, что размер денежного вознаграждения постоянной ренты может «индексироваться», то есть увеличиваться пропорционально увеличению установленного законом минимального размера оплаты труда (ст.590 ГК РФ).

Ранее действовавшее законодательство не предусматривало досрочного прекращения выплаты ренты. В настоящее время за плательщиком постоянной ренты сохраняется право отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа (ст.592 ГК РФ). Получатель ренты вправе потребовать выплату ренты плательщиком, если последний просрочил ее выплату более чем на год или признан неплатежеспособным либо нарушил свои обязательства по обеспечению залога под выплату ренты. Выкуп ренты за недвижимость в жилищной сфере, переданной за плату, осуществляется по цене, оговоренной договором ренты либо по цене, соответствующей годовой сумме ренты. При выкупе ренты за недвижимость в жилищной сфере, переданной под выплату ренты безвозмездно, в цену выкупа включается наряду с годовой суммой ренты также стоимость недвижимости в жилищной сфере (ст.594 ГК РФ). В случае, когда недвижимость в жилищной сфере была передана возмездно под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответственно прекращения обязательства по выплате ренты либо изменений ее условий. Если недвижимость передавалась бесплатно, то риск случайной гибели несет плательщик ренты (ст.595 ГК РФ). При случайной гибели либо повреждении недвижимости, переданной под выплату пожизненной ренты, плательщик не освобождается от выплаты ренты (ст.600 ГК РФ). Новым в гражданско-правовых отношениях является предоставление получателю ренты права залога на переданное недвижимое имущество в жилищной сфере в обеспечение обязательств плательщика ренты (ст.587 ГК РФ). Не оговоренные ранее просрочки в выплате ренты в настоящее время компенсируются процентами (ст.588 ГК РФ), размер которых определяется учтенной ставкой банковского процента на день исполнения денежного обязательства в месте нахождения плательщика ренты (ст.395 ГК РФ).

Пожизненная рента регламентирована ст.ст.596-600 ГК РФ. Ее размер должен быть указан в договоре как денежная сумма, периодически, что также должно быть оговорено в договоре, выплачиваемая получателю ренты в период его жизни (ст.597 ГК РФ) и в пересчете на месяц не может быть менее одного минимального размера оплаты труда. Кроме того, она подлежит индексированию и оплачивается по окончании каждого календарного месяца (ст.589 ГК РФ). Пожизненная рента может быть прекращена путем ее выкупа по аналогии с постоянной рентой, по аналогичным с постоянной рентой основаниям либо договор расторгается и выплачиваются убытки. Если недвижимость в жилищной сфере передавалась бесплатно, то при существенном нарушении договора плательщиком получатель вправе потребовать возврата жилья с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст.599 ГК РФ).

При пожизненном содержании с иждивением в качестве ренты получателю обеспечивается удовлетворение в жилье, питании, одежде и уходе. Этот вид ренты может предусматривать оплату плательщиком ритуальных услуг. Существенным условием этого вида договора ренты является отражение его в тексте стоимости общего объема содержания, при котором месячное содержание не может быть менее двух минимальных размеров оплаты труда (ст.602 ГК РФ). Обязательство содержания прекращается смертью получателя ренты либо при существенном нарушении содержателями своих обязанностей. Получатель вправе потребовать возврата недвижимости либо выплаты ему выкупной цены по правилу выкупа постоянной ренты (ст.605 ГК РФ). В этом случае содержатель не вправе требовать компенсации понесенных расходов по содержанию.

Еще одной новацией, предусмотренной новым ГК РФ, является возможность плательщика ренты до смерти получателя ренты отчуждать, сдавать в залог или иным способом использовать переданную ему недвижимость в жилищной сфере, но только с согласия получателя ренты (ст.604 ГК РФ). Здесь следует добавить, что в случае, если плательщик ренты передает обремененную рентой недвижимость в собственность другого лица, то он несет субсидиарную с последним ответственность (ст.586 ГК РФ).

Еще одним законным способом реализации конституционного права на жилое помещение является обращение к договору о залоге. Договор о залоге не является самостоятельным видом обязательственных правоотношений. Этот правовой инструмент обеспечения исполнения основного обязательства должника перед кредитором (как договорного, так и деликтного). В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству имеет право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество. Права и обязанности сторон договора о залоге определяются по законодательству страны, где учреждена, имеет место жительства или основное место деятельности сторона, являющаяся залогодателем, если иное не установлено соглашением сторон[130].

Существенными условиями договора о залоге являются предмет залога, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспеченного залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (п.1 ст.339 ГК РФ). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

Как известно, предметом залога в настоящее время чаще всего выступает недвижимость, в том числе в жилищной сфере. Не случайно, например, банковские учреждения избирают ее в качестве предмета залога для обеспечения каких-либо, как правило, денежных, обязательств должника. Указом Президента РФ от 27 февраля 1996. «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования»[131] установлено, что обязательства по кредитному договору, в том числе основанные на договоре купли-продажи, аренды, подряда, ином договоре, могут быть обеспечены залогом земельных участков, зданий, сооружений, нежилых помещений, квартир и другого недвижимого имущества (далее именуемого ипотека). Согласно ст.339 ГК РФ договор о залоге идентичен договору об ипотеке.

Договор о залоге заключается с соблюдением общих правил ГК РФ о заключении договоров, а также положений Указа Президента РФ «О дополнительных мерах по развитию ипотечного кредитования». Если иное не оговорено в договоре, то вещь, являющаяся предметом ипотеки в соответствии со ст.135 ГК РФ, считается заложенной вместе с принадлежностями, как единое целое. Часть недвижимого имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь), кроме квартир в многоквартирном доме, не может быть самостоятельным предметом ипотеки. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого в соответствии с п.1 ст.290 ГК РФ находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом.

По договору об ипотеке может быть заложено только недвижимое имущество, перечисленное в п.1 ст.130 ГК РФ, которое принадлежит залогодателю на праве собственности или на праве хозяйственного ведения права, на которое зарегистрированы в порядке, установленном для государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. При предоставлении кредита на сооружение жилого дома в договоре об ипотеке может быть предусмотрено обеспечение обязательства квартирами, незавершенным строительством вместе с заготовленными для него материалами и оборудованием, принадлежащими залогодателю. Постановление Верховного Суда РФ, Пленума Высшего арбитражного суда РФ от 1 июля 1996. «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой ГК РФ»[132] содержит комментарий статьи 340 ГК РФ.

В соответствии с п. 3 ст. 340 ГК РФ ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка или его соответствующей части. При разрешении споров необходимо иметь в виду, что данное правило подлежит применению только в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка[133]. Если такое лицо по договору ипотеки передает в залог только здание или сооружение, а земельный участок либо право его аренды не являются предметом залога, такой договор должен считаться ничтожной сделкой (ст.168 ГК РФ).

В тех случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании п.3 ст.340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение, и права покупателя на земельный участок, должны определяться согласно требований ст.35 Земельного кодекса РФ, которая гласит, что при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

При разрешении такого рода споров следует учитывать, что в случае неисполнения должником обязательства, обеспеченного залогом[134], залогодержатель имеет преимущественное право перед другими кредиторами получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества (ст.334, 349). Действующее законодательство не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога, в собственность залогодержателя. Соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства (ст.ст.409, 414 ГК РФ).

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество по требованию залогодержателя производится по решению суда и не может быть осуществлено на основании исполнительной надписи нотариуса (п.1 ст.349 ГК РФ). Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается только на основании нотариально удостоверенного соглашения залогодателя с залогодержателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Условие о праве залогодержателя обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество без предъявления иска в суд, содержащееся непосредственно в договоре о залоге, должно признаваться недействительным.

Представляется интересным один из частных вопросов договора о залоге, а именно возможность самостоятельного использования залогодержателем (третьим лицом) жилого помещения после обращения на него взыскания и последующего выселения из него залогодателя, членов его семьи, и иных лиц, имеющих право пользования соответствующим помещением. В соответствии со ст.32 Закона «О залоге», если право собственности или полного хозяйственного ведения на заложенную вещь либо составляющее предмет залога право переходит к третьему лицу, то залог сохраняет силу. Указанное правило о сохранении залога при переходе прав на заложенное имущество к третьему лицу закреплено и в ст.353 ГК РФ. Кроме того, следует добавить, что в силу ст.347 ГК РФ заложенное имущество, выбывшее из владения залогодержателя или лица, у которого оно было оставлено, может быть истребовано залогодержателем по тем же основаниям, по каким оно может быть истребовано собственником. Таким образом, в законодательстве РФ в виде общего принципа провозглашен принцип «связи вещи и права залога на нее», «господства стороннего лица (залогодержателя) над вещью независимо от личности собственника». Факт изменения собственника жилья сам по себе не является основанием для выселения арендаторов или нанимателей, а лишь позволяет выселить прежнего собственника, который одновременно с прекращением права собственности на квартиру утрачивает и одно из правомочий собственника, - право им пользоваться. Действительно, в соответствии с п.3 ст.36 ЖК РФ при переходе права собственности на дом (часть дома), в котором находится сданное в наем жилое помещение, к другому лицу договор найма сохраняет силу для нового собственника.

Таким образом, после реализации заложенной недвижимости собственник одновременно с приобретением вступает в гражданско-правовые отношения со всеми лицами, имевшими самостоятельное право пользования соответствующим помещением. Прекращение этого права возможно по основаниям, предусмотренным договором с собственником. Договор о залоге недвижимого имущества (в том числе и договор об ипотеке) считается заключенным и вступает в силу с момента его государственной регистрации, которая осуществляется по месту нахождения недвижимости в пределах района (города).

На практике, вследствие несовершенства законодательства, механизм реализации взыскания заложенного недвижимого имущества, договор залога часто подменяется договором купли-продажи недвижимости в пользу заимодателя. Заимодатель (банк) выдает кредит (заключает кредитный договор) только после оформления залоговой недвижимости в свою собственность путем договора купли-продажи, что с точки зрения закона, по нашему мнению, не совсем правомочно, так как данное действие может быть рассмотрено судом как притворная сделка. Другая проблема связана с невозвратом кредита и трудностью реализации заложенной недвижимости, особенно, если там зарегистрированы несовершеннолетние дети. На практике заимодатель требует выписки всех лиц перед оформлением на себя залоговой недвижимости по договору купли-продажи, что, с точки зрения закона, как нам представляется, может быть оспорено в суде кредитором.

Особо остановим внимание на содержании договора дарения, как одного из способов реализации конституционного права граждан на жилье. Получение недвижимости в дар осуществляется на основании договора дарения, по которому одна сторона - даритель безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне - одариваемому, вещь в собственность или имущественное право (требование) к себе или третьему лицу. Дарение не допускает встречной передачи вещи или права. Договор, предусматривающий передачу дара одаряемому после смерти дарителя, ничтожен.

Основными реквизитами договора дарения недвижимого имущества являются:

№	Обязательные условия	Обоснование
1.	Договор дарения должен быть нотариально удостоверен, подлежит государственной регистрации.	Ст.7 Закона «О введении в действие ч.2 ГК РФ», ст.572, 574 ГК РФ.
2.	Реквизиты сторон:  указание имен участников сделки, их регистрация по месту жительства (расположения);  указание правоустанавливающего документа.	Ст.55 Основ законодательства РФ о нотариате.
3.	Предмет договора:  описание объекта недвижимости, к договору земельного участка необходимо приложить план (чертеж) участка, в договоре дарения земельного участка указываются ограничения в пользовании предмета договора и права третьих лиц на него.	Ст.572 п.1 ГК РФ.
4.	Дарение имущества, находящегося в общей совместной собственности, допускается по согласию всех участников совместной собственности.	Ст.576 п.2 ГК РФ.

Примечание: обещание безвозмездно передать кому-либо вещи или имущественное право или освободить от имущественной обязанности должно содержать ясно выраженное намерение совершить в будущем безвозмездную передачу вещи или права конкретному лицу, или освободить его от имущественной обязанности (п.2 ст.572 ГК РФ).

Ранее действовавшее законодательство не предусматривало расторжения договора дарения и возврат подаренного имущества. Теперь, имея в виду возможность преступления со стороны одариваемого, которое выражается в умышленных действиях против жизни и здоровья дарителя и членов его семьи, закон предусматривает такое основание для отмены дарения по иску дарителя, а в случае его смерти от преступных действий одариваемого - по иску его наследников (ст.578 ГК РФ). Одновременно даритель может отменить дарение в случае, если он переживет одариваемого, однако, это возможно в том случае, если была сделана специальная оговорка об этом в договоре дарения. По ГК РСФСР 1964 года допускался только реальный договор дарения, по ГК РФ не только предусматривается возможность консенсуального договора дарения (то есть, содержащего обещание дарения в будущем), но и подробно регламентированы связанные с таким договором отношения (см.: ст.572 п.1 ГК РФ). Ст.572 ГК РФ распространяется на недвижимое имущество: комнату, квартиру, дом. Гражданский кодекс ввел в обиход разновидность договора дарения - пожертвование (ст.582 ГК РФ). При пожертвовании осуществляется дарение недвижимости для использования ее в общеполезных целях. При этом если одариваемый является физическим лицом, то назначение использования жилья должно быть обязательно указано в договоре.

Важное место в системе государственно-правовой защиты жилищных прав и законных интересов граждан занимает проблема наследования жилых помещений. Вступление в права собственника недвижимости в жилищной сфере по наследству осуществляется по правилам вступления в наследство. По истечении шести месяцев со дня смерти наследодателя (по сложившейся практике) и в течение шести месяцев по ГК РФ, если между наследниками нет разногласий по поводу их прав, нотариус государственной нотариальной конторы (которому подано в этот срок заявление о принятии наследства либо доказано фактическое вступление во владение наследственным имуществом) выдает наследнику документ - свидетельство о праве на наследство по завещанию или по закону. Указанный срок по уважительным причинам может быть продлен на три месяца.

В соответствии со ст.ст.1119-1120 ГК РФ каждый гражданин может завещать свое имущество или часть его (не исключая и жилое помещение) одному или нескольким лицам, как входящим, так и не входящим в круг наследников по закону, а также государству или отдельным государственным, кооперативным и другим общественным организациям. Завещатель, согласно своей воле, может лишить права наследования одного, нескольких или всех наследников по закону. Однако в соответствии со ст. 1149 ГК РФ несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя (в том числе и усыновленные), а также нетрудоспособный супруг, родители (усыновители) и иждивенцы умершего наследуют, независимо от содержания завещания, не менее двух третей доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля). При определении размера обязательной доли учитывается и стоимость наследуемого имущества, состоявшего из предметов обычной домашней обстановки и обихода. Предметы обычной домашней обстановки и обихода переходят по закону к наследникам, проживающим совместно с наследодателем до его смерти не менее одного года независимо от их очередности и наследственной доли.

В соответствии со ст.1135 ГК РФ на наследника, к которому переходит жилой дом, завещатель вправе возложить обязательство предоставить другому лицу пожизненное пользование этим домом или определенной его частью. При последующем переходе права собственности на дом или его часть право пожизненного пользования сохраняет силу. Завещание должно быть составлено письменно с указанием места и времени его составления, собственноручно подписано (кроме случаев подписания завещания другим лицом, когда завещатель в силу физических недостатков, болезни, или по иным причинам не может подписать завещание) завещателем и нотариально удостоверено. Завещатель в соответствии со ст.1130 ГК РФ вправе в любое время изменить или отменить сделанное завещание, составив при этом новое. Завещатель может отменить свое решение также путем подачи заявления нотариусу.

Основанием призвания к наследству по закону (ст.ст.1141-1146 ГК РФ) является родство или очередность наследников, брак или усыновление, а также нетрудоспособность лица, находившегося на иждивении наследодателя не менее года до его смерти. Наследниками первой очереди являются дети (в том числе усыновленные), супруг и родители (усыновители) умершего, а также ребенок умершего, родившийся после его смерти. При отсутствии наследников первой очереди или отказа их всех от принятия наследства наследниками по закону становятся родные братья, сестры умершего, его дед и бабка, как со стороны отца, так и со стороны матери, то есть наследники второй очереди. Нетрудоспособные лица, находящиеся на иждивении умершего не менее года до его смерти, включаются в число наследников той очереди, которая призывается к наследованию. Внуки и правнуки наследодателя призываются к наследованию по закону только в том случае, если на день смерти наследодателя уже нет в живых того из родителей, который является наследником (право представления).

Необходимо отметить, что завещатель вправе возложить на наследника по завещанию исполнение какого-либо обязательства (например, предоставления права пользования жильем) в пользу одного или нескольких лиц, которые вправе требовать его исполнения (ст.1135 ГК РФ). Кроме того, если наследник, призванный к наследству по закону или по завещанию, умер после открытия наследства, не успев его принять в установленный срок, то право на принятие причитающейся ему доли наследства переходит к его наследникам (ст.1147 ГК РФ). При получении свидетельства о праве на наследство по закону или по завещанию наследники должны уплатить налог и произвести государственную регистрацию права собственности. Только после этих действий они становятся полноправными собственниками наследуемой недвижимости.

Рассмотренные выше варианты, способы реализации конституционного права на жилье, к сожалению, сопровождаются различного рода правонарушениями и преступлениями. В силу несовершенства законов, незнания их содержания многими гражданами, в России как грибы выросли фирмы, конторы и посредники, «готовые» помочь решить «любую» проблему по продаже, дарению, купле, наследованию недвижимости. Результаты такой готовности привели к большим проблемам, в том числе и к криминальным. Появилось значительное число обманутых, оставшихся без жилья, машин и денег. В целях предупреждения нарушений конституционных прав граждан в сфере жилищных правоотношений, на основе практических дел (уголовных и гражданских) предлагается воспользоваться следующими советами авторов настоящей работы.

Не давать объявлений в газетах о желании купить квартиру, иную недвижимость. Обращаться только в официально зарегистрированные фирмы, занимающиеся недвижимостью. Не давать номера домашних телефонов незнакомым лицам, пользоваться служебными. Проверять паспорта у продавцов, покупателей. Если к Вам обращаются лица, действующие по генеральной доверенности от собственника квартиры, настаивайте на встрече с самим собственником. Проверить, не является ли собственник квартиры, покупатель хроническим алкоголиком, не состоит ли он на учете в наркологическом и психоневрологическом диспансере. В случае малейшего сомнения просите продавца (посредника) представить справку из вышеназванных диспансеров. Требовать от продавца справку из домовой книги, а лучше посетить самим РЭУ и узнать, кто еще кроме продавца прописан на жилой площади. Если на жилой площади прописаны дети, необходимо получить справку из отдела опеки и попечительства, комиссии по делам о несовершеннолетних, разрешающую продажу квартиры (дома). Если квартира приватизирована и на детей, то такую справку должен требовать у продавца нотариус.

Требовать выписки из квартиры всех прописанных и только после этого заключать сделку с квартирой. Помните при этом, что перепрописать детей можно только по достижении ими 14 лет.

Необходимо запомнить, что кроме несовершеннолетних, на жилой площади могут быть прописаны и совершеннолетние, но не являющиеся собственниками данной квартиры. Добивайтесь, чтобы их выписали, ибо для выписки каждого из них необходима личная явка в паспортный стол отделения милиции. Выписки по доверенности уже запрещены.

Ни в коем случае не покупать квартиру с прописанным в ней человеком, так как потом его не выписать. Не вступать в контакт с посредником, действующим от имени собственника квартиры по генеральной доверенности, если неизвестно его местожительство. Если все нормально, собственник жив, проверьте, указано ли в генеральной доверенности право посредника на продажу квартиры и получении за нее денег.

Решив все эти вопросы, о которых шел разговор выше, направляясь к нотариусу, возьмите с собой сопровождающих. Внимательно прочтите договор, прежде чем его подписать. Помните, что договор, составленный нотариусом, подлежит обязательной регистрации в Департаменте муниципального жилья. Без регистрации договора купли-продажи квартира остается за продавцом.

Важно запомнить, что после завершения сделки купли-продажи квартиры у покупателя на руках должны остаться: зарегистрированный договор купли-продажи; справки, подтверждающие психическую и наркологическую полноценность продавца; расписка продавца в получении денег за квартиру; письменное обязательство продавца выписаться из проданной квартиры, подписанное другими совершеннолетними членами семьи, прописанными в данной квартире.

Продавать квартиры только лично, доверенности давать тем лицам, которым доверяете как себе. Договор купли-продажи в нотариальной конторе подписывать лично. Не регистрировать договор купли-продажи, пока не получите от покупателя деньги согласно договоренности. После регистрации решите вопрос личной безопасности и сохранности денежной суммы.

Не продавать малознакомым лицам квартиры на условиях пожизненного содержания и не оставлять завещаний соседям либо лицам, оказавшим Вам какие-либо услуги.

Естественно, это только часть тех возможных проблем, которые прямо или косвенно связаны с жилищно-правовыми отношениями. С тем, чтобы действительно оказать социально-правовую помощь в сфере жилищных правоотношений, необходимо знать весь порядок разрешения той или иной ситуации, каждому гражданину важно обрести навыки правовой самообороны и постоянно следить за происходящими в жилищном законодательстве изменениями.

Дата добавления: 2016-01-05; просмотров: 14; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 29 30 31 32 333435 36 37 38 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!