Программа-задание на проектирование многофункционального комплекса с гибкими схемами интеграции жилой и деловой функций
I. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Появление новых форматов труда и изменения в социальной сфере, ставшие следствием развития технологий, определяют новые направления взаимодействия офисных и жилых пространств. В условиях формирования постиндустриального общества основная деятельность человека концентрируется в сфере «интеллектуального производства», конечным результатам которого становятся, услуги, идеи и реализации творческих концепций. В этой связи интеграция деловой функции становится одним из ведущих и наиболее перспективных направлений развития жилых комплексов. Многофункциональные комплексы с гибкими схемами интеграции жилой и деловой функций – это объекты, структура которых предполагает возможность сочетания деловой и жилой функции на различных пространственных уровнях.
Проект разрабатывается на реальных градостроительных ситуациях центральной, срединной и периферийной зон Москвы. На основании анализа градостроительного потенциала территории автор выбирает принципиальную модель функционирования комплекса.
Комплексы ориентированы на активное взаимодействие с внешней городской средой. Это позволяет выделить два основных режима функционирования:
o открытый - хозяйственно-бытовые, досуговые, торговые и обслуживающие помещения для жилой группы являются составляющим общественной части;
o смешанный - жилая группа с помещениями обслуживания функционирует в закрытом режиме (без доступа посторонних, например, на верхних этажах комплекса), а торгово-бытовая группа помещений функционирует в открытом режиме в нижней части комплекса.
II. ПРИНЦИПИАЛЬНЫЕ МОДЕЛИ
Можно выделить три принципиальные модели комплексов: Функциональная модель, Социокультурная модель, Комбинированная модель. В рамках одного комплекса в зависимости от конкретных условий возможно сочетание моделей.
ФУНКЦИОНАЛЬНАЯ МОДЕЛЬ – создание офисно-жилой среды для различных направлений непроизводственной деятельности - универсальная модель. Не предполагает развития насыщенной общегородской социокультурной программы - общественная часть представлена преимущественно обслуживающими помещениями и социальной инфраструктурой.
Необходимыми элементами общественной части являются:
- центр сервисной поддержки домашних офисов, включающий многофункциональные комнаты, печатный салон;
- кафе как зона неформального общения.
Возможно дополнение другими элементами обслуживания (банк, магазин, салон красоты, фитнесс-центр, детские учреждения).
Потребность в дополнительных функциональных элементах общественной части (учебные и досуговые центры, рестораны) определяется исходя из комплексного анализа конкретной ситуации.
Модель может успешно функционировать как в плотной застройке (центральная и срединная зоны), так и в застройке со средним и низким уровнем плотности (срединная и периферийная зоны).
Комплексы, расположенные территориях с высоким транспортным потенциалом, в плотной застройке, отличает небольшой масштаб (от 30 до 50 жилых единиц) и преобладание краткосрочной аренды (в ряде случаев возможно сочетание офиса и отеля). Особое внимание уделяется удобству расположения – в зоне пешеходной доступности от станций метро. Все учреждения общественной части ориентированы на обслуживание городского населения.
Жилая и деловая функции взаимодействуют на основе совмещенной схемы.
Применяются специфические типы жилища:
- студии со свободным планом (40-60 кв.м);
- различные варианты офисно-жилых единиц (60 – 140 кв.м.);
- офисы при квартирах (площадь квартиры 60 -140 кв.м, площадь офиса –
20-50 кв.м).
Количество машиномест принимается из расчета 1,5 машиноместа на жилую единицу.
Жилой двор не является обязательным условием.
Комплексы, расположенные на территориях со средним транспортным потенциалом и со средним и низким уровнем плотности застройки, ориентированы преимущественно на длительную аренду, масштаб различный (от 30-ти жилых единиц). В данном случае пешеходная доступность от станций метро не является ключевым требованием.
Жилая и деловая функции взаимодействуют на основе параллельной и дисперсионной схем. В рамках модели возможно применение одной или сочетание двух схем.
ЖИЛАЯ ЧАСТЬ
Возможно использование как специфических так и обычных типов жилища в соотношении, определенном конкретной ситуацией.
Специфические типы жилища:
- студии со свободным планом (40-60 кв.м), необходимо предусмотреть возможность увеличения площади;
- различные варианты офисно-жилых единиц (60 – 140 кв.м.);
- офисы при квартирах (площадь квартиры 60 -140 кв.м, площадь офиса –
20-60 кв.м).
Обычные типы жилища:
- однокомнатные квартиры – 40-60 кв.м. – 40%
- двухкомнатные квартиры – 60-80 кв.м – 40%
- трехкомнатные квартиры – 80-100 кв.м – 20%
Важно обеспечить возможность трансформируемости жилых пространств.
При параллельной схеме преобладают обычные типы жилища (60-90%).
При дисперсионной схеме обычные типы жилища составляют не более 30%.
При масштабе комплекса от 100 жил. ед. для долгосрочной аренды требуется предусмотреть детские учреждения (клуб, детский сад).
Модель предполагает преобладание длительной аренды, поэтому требуется жилой двор.
ДЕЛОВАЯ ЧАСТЬ
При развитом офисном блоке (параллельная схема)
Основные офисные пространства:
- рабочие пространства различных типов, которые могут быть частично изолированы акустически и визуально;
- переговорные (для проведения конференций, семинаров, тренингов);
- помещения дирекции и администрации.
Вспомогательные помещения:
- гардеробные;
- кладовые, архивы;
- зоны копировальной, множительной техники;
серверные.
Зоны социальных коммуникаций:
- вестибюль (в центральной части здания, где может располагаться администрация, пункт охраны, информационное табло, рецепция, места ожидания для посетителей);
- неформальное многофункциональное пространство для общения сотрудников
- кафетерий, столовая.
При размещении многофункциональных пространств в жилой структуре (дисперсионная схема)
Предусмотреть включение в жилую часть многофункциональных пространств (не менее 30 - 60 кв.м.), общая площадь которых от 15 до 30% от общей площади жилой части. Целесообразно располагать эти пространства в непосредственной близости от вертикальных коммуникаций.
В многофункциональных рабочих пространствах должна быть предусмотрена возможность организации:
- мини-кухни или кафетерия;
- санузлов
- гардеробной зоны
Необходимо предусмотреть центр сервисной поддержки домашних офисов, примыкающий к общественной части и включающий в себя:
- вестибюль (рецепция, места ожидания для посетителей);
- многофункциональные переговорные комнаты;
- печатный салон, который обслуживает как жителей, так и внешних посетителей.
При размещении многофункциональных пространств в жилой структуре количество машиномест принимается из расчета 1,5 м/м на жилую единицу.
При наличии развитого офисного блока 1м/м на 60 -100 кв.м о.п.
2. СОЦИОКУЛЬТУРНАЯ МОДЕЛЬ - создание условий длясочетания жилья и офиса для творческих людей (дизайнеры, художники, архитекторы, скульпторы, фотографы, режиссёры, писатели, музыканты). Модель ориентирована на создание районных или городских культурных центров и поэтому предполагает разработку развитой общегородской программы.
Оптимальный масштаб комплексов – от 30 до 300 жилых единиц. В небольших комплексах (до 70 жилых единиц) преобладает аренда жилых единиц на срок не более 1 года, в более крупных возможны длительные сроки.
Особое внимание уделяется транспортной доступности для посетителей.
Жилая и деловая функции взаимодействуют на основе совмещенной и дисперсионной схем. В рамках модели возможно применение одной или сочетание двух схем.
Жилой двор не является обязательным условием.
ОФИСНО-ЖИЛАЯ ЧАСТЬ
Социокультурная модель предполагает арендное жилье для творческих направлений малого бизнеса на условиях среднесрочной и долгосрочной аренды. Специфика комплекса обуславливает применение следующих типов жилища:
- студии со свободным планом (40-60 кв.м);
- 2-х уровневые квартиры-лофты с возможностью организации двухсветных пространств (100-140 кв.м);
- различные варианты офисно-жилых единиц (60 – 140 кв.м.);
- офисы при квартирах (площадь квартиры 60 -140 кв.м, площадь офиса –
20-50 кв.м).
Соотношение типов жилища определяется конкретным проектом, при этом студии должны составлять не более 40%. Возможно дисперсионное включение в жилую структуру многофункциональных пространств общая площадь которых не более 8% от общей площади жилых единиц.
Творческая направленность комплекса предполагает работу с крупногабаритными материалами, поэтому важно предусмотреть возможность размещения мастерских и некоторых жилых единиц в нижних уровнях с легким доступам к зонам разгрузки.
ОБЩЕСТВЕННАЯ ЧАСТЬ
Модель ориентирована на активный приток посетителей. Предполагается наличие системы общегородских пространств для отдыха и проведения различных культурно-образовательных мероприятий. Спецификой данной модели является включение городского пространства как функционального элемента общественной части – система открытых пространств формирует целостную среду, подчеркивающую творческую направленность комплекса.
Необходимыми элементами общественной части являются:
- многофункциональные площадки и пространства (для организации выставок, выступлений, мастер-классов, лекций, ярмарок); - 40%;
- обучающие студии – 15%;
- развитая инфраструктура (арт-кафе, рестораны, детские игровые зоны) – 30%;
- торговля (преобладают небольшие магазины) – 15%;
- центр сервисной поддержки домашних офисов, включающий многофункциональные переговорные комнаты/мастерские, печатный салон.
В зависимости от конкретных условий участка соотношение составляющих общественной части может корректироваться и дополняться другими привлеченными функциями (кинотеатр, спорт, центр активного отдыха, небольшой апарт-отель). Нежелательно доминирование торговой функции.
Развитая общегородская программа предполагает наличие парковки для посетителей.
3. КОМБИНИРОВАННАЯ МОДЕЛЬ -создание центра социальной активности на основе сочетания различных направлений трудовой деятельности с развитой общественной программой.
Общие требования
Масштаб комплексов различный – от 50-ти жилых единиц.
Расположение:
- модель наиболее целесообразна для срединных и периферийных зон;
- формирование центров социальной активности для регенерации и преобразования неблагоприятных районов.
Жилая и деловая функции взаимодействуют на основе параллельной и дисперсионной схем. В рамках модели возможно применение одной или сочетание двух схем.
Необходимость жилого двора определяется конкретным проектом.
ОФИСНО-ЖИЛАЯ ЧАСТЬ
Модель предполагает включение обычных типов жилья (не более 60% от общей площади офисно-жилой части).
Специфические типы жилища:
- студии со свободным планом (40-60 кв.м);
- различные варианты офисно-жилых единиц (60 – 140 кв.м.);
- офисы при квартирах (площадь квартиры 60 -140 кв.м, площадь офиса –
20-50 кв.м).
Обычные типы жилища:
- однокомнатные квартиры – 40-60 кв.м. – 40%
- двухкомнатные квартиры – 60-80 кв.м – 40%
- трехкомнатные квартиры – 80-100 кв.м – 20%
Ключевым требованием является трансформируемость пространств, которая обеспечит возможность гибкой корректировки соотношения жилых и офисно-жилых единиц (возможность объединения/разделения пространств, организации дополнительного входа, двухуровневой схемы).
Желательно предусмотреть «резервные» пространства (например, двусветные гостиные) которые в будущем при необходимости могут быть использованы как рабочие.
ОБЩЕСТВЕННАЯ ЧАСТЬ
Модель предполагает активный приток посетителей.
Необходимыми элементами общественной части являются:
- многофункциональные площадки и пространства (для организации выставок, выступлений, мастер-классов) – 15%;
- развитая инфраструктура (арт-кафе, рестораны, детские игровые зоны) – 30%;
- кинозалы, клубы, обучающие центры, центры активного отдыха – 35%;
- торговля (преобладают небольшие магазины) – 20%;
- центр сервисной поддержки домашних офисов, включающий многофункциональные переговорные комнаты/мастерские, печатный салон.
Развитая общегородская программа предполагает наличие парковки для посетителей. Технологические зоны обслуживания общественной части (склады, зоны разгрузки и т.д.) должны быть изолированы от жилой части.
Количество машиномест принимается из расчета 1,5 машиноместа на жилую единицу.
III. ТРЕБОВАНИЯ К АРХИТЕКТУРНО-ПЛАНИРОВОЧНОМУ РЕШЕНИЮ
- На основании комплексного предпроектного анализа потенциала выбранного участка автор устанавливает соотношение жилой, офисно-жилой и общественной частей (программа привлеченных функций), принимает наиболее целесообразный принцип пространственного взаимодействия жилой и рабочей составляющих.
- Предложенные модели объединены рядом общих требований:
o многовариантность и трансформируемость пространств;
o адаптивность к будущим изменениям;
o ориентация на инновационные методы организации рабочего процесса;
o взаимодействие с внешней общегородской средой;
o экономическая доступность.
- Объемно-пространственное и функциональное решение комплекса должно быть экономически эффективным, отвечать современным экологическим стандартам.
- Приоритетной является компактная планировка. Особое внимание следует уделить обеспечению приватности жилья (защита от шума и вибраций), зонированию инженерных коммуникаций и применению ресурсосберегающих технологий. В условиях компактной планировки важно обеспечить благоприятный микроклимат жилой части, что обеспечивается в первую очередь приемами функционального и пространственного зонирования.
- При включении рабочих пространств непосредственно в жилую структуру встречи с клиентами организуются преимущественно в многофункциональных переговорных комнатах или кафе. Если род деятельности требует активного притока посетителей:
o офисно-жилые единицы или многофункциональные пространства располагаются в нижних уровнях вблизи общественной части;
o предусматривается возможность организации в структуре общественной части системы небольших офисов.
- Независимо от принятой модели или типа пространственного взаимодействия жилой и деловой функций обязательно включение в состав комплекса коворкинга, площадь которого должна определяться исходя из конкретной градостроительной ситуации. В среднем площадь помещения 80-120 кв.м рассчитана на 12-25 человек. Пространство коворкинга подразделяется на следующие зоны:
o вестибюль (рецепция, администрация);
o общая рабочая зона (с сервисной зоной общей офисной техники);
o зона start-up (новые компании и команды, находящиеся на стадии становления);
o зона отдыха (включает мини-кухню/кафетерий);
o переговорные комнаты
o санузлы.
- В условиях краткосрочной аренды допускается ориентация жилых единиц на неблагоприятную сторону (север и северо-восток). Для постоянного жилья должен соблюдаться нормативные требования по инсоляции помещений и нормативный гигиенический уровень комфорта жилой среды.
- В зоне парковки необходимо предусмотреть зоны разгрузки крупногабаритных материалов и изделий, расположенные вблизи вертикальных коммуникаций.
- Все элементы комплекса проектируются с учетом требований пожарной безопасности (см. СП 1.13130.2009).
- Технологические зоны обслуживания общественной части (склады, зоны разгрузки и т.д.) должны быть изолированы от жилой части.
- При развитом офисном блоке вестибюли и вертикальные коммуникации деловой части должны быть изолированы от жилой части.
Расчет количества мест хранения автомобилей
Дата добавления: 2016-01-04; просмотров: 38; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!