Особенности муниципального управления землепользованием

⇐ ПредыдущаяСтр 2 из 2

По смыслу закона о местном самоуправлении территория всех субъектов Российской Федерации поделена на территории городских округов и муниципальных районов, а территория муниципальных районов - на территории сельских и городских поселений.

Для решения местных вопросов разного уровня деление территории на муниципальные образования разных типов следует признать принципиальным достижением. Так, предыдущий Федеральный закон от 28.08.1995 № 154-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» наделял и сельсовет, и крупный город одинаковым объемом функций и полномочий, без учета существенной разницы в возможностях таких муниципальных образований.

Экономическую основу местного самоуправления муниципального образования составляют находящиеся в муниципальной собственности имущество, средства местных бюджетов, а также имущественные права муниципальных образований (ст. 49 ФЗ № 131). Наличие собственной экономической основы является необходимой предпосылкой сохранения статуса самостоятельности органов местного самоуправления. Но, несмотря на наличие таких ресурсов, большинство муниципальных образований являются дотационными. Все больше значение для местных бюджетов приобретают не дотации, которые они могут распределять по своему усмотрению, а субсидии, когда субъект Федерации сам решает, куда необходимо их направить. При таком положении дел муниципальные образования теряют свою экономическую свободу и состоятельность, что в свою очередь понижает эффективность местного самоуправления. В условиях дефицита муниципального бюджета актуальным является изыскание резервов увеличения доходных статей, в том числе и связанных с земельными ресурсами.

Важнейшая основа и предпосылка комплексного развития территории - природные ресурсы, в первую очередь, земля. Одним из основных источников доходов местных бюджетов во всем мире являются платежи за землю. В России же ситуация очень сильно отличается. Местный бюджет пополняется за счет налоговых и неналоговых поступлений. Местных налогов всего два - это налог на имущество физических лиц и земельный налог. Земельный налог в доходах бюджета муниципального образования составляет 3%, а налог на имущество физических лиц и того меньше 0,3%.

Что же касается доходов неналоговых, то и здесь возможности муниципальных образований очень ограничены. Большую часть доходов бюджета от неналоговых поступлений сегодня составляют доходы от продажи и сдачи в аренду муниципального имущества, в том числе и земельных ресурсов, но эти доходы также занимают небольшую часть от общего бюджета. Большая часть местного бюджета - в отчислениях по установленным нормативам от федеральных и, по усмотрению субъекта РФ, региональных налогов [14, с. 145].

Вместе с тем, несмотря на то, что наполнение бюджетов муниципалитетов происходит очень тяжело, государство их нагрузило достаточным количеством полномочий, которые они не могут не выполнять, так как связаны с социальной направленностью. Такая зависимость от государства не позволяет говорить о самостоятельности органов местного самоуправления, что в свою очередь противоречит Конституции Российской Федерации. Ситуация, в частности, складывается из-за того, что большая часть земельных ресурсов находится в федеральной собственности, это лишает муниципальные образования стабильного дохода от земельного налога и дохода от сдачи земельных ресурсов в аренду.

В связи с этим вызывает большой интерес закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (№ 171-ФЗ от 23.06.2014 г.), который вступил в силу с 1 марта 2015 г. Данные поправки многие эксперты называют новой земельной реформой. Действительно, ряд пробелов в законодательстве, которые касаются порядка формирования и предоставления земель из государственной и муниципальной собственности физическим и юридическим лицам, были заполнены этими поправками. Но все-таки самым важным изменением, который внесен в Земельный кодекс РФ, мы считаем обязанность безвозмездной передачи всех федеральных участков в муниципальную собственность. В соответствии с новыми поправками в Земельный кодекс РФ (ст. 39.31), при наличии заявки Рос-имущество как исполняющее полномочия собственника федерального имущества обязано принять решение о безвозмездной передаче участка в муниципальную собственность. Исключением будут земельные участки, на которых находится федеральная недвижимость, а также зарезервированные для федеральных нужд и предоставленные федеральным учреждениям. Что касается всех остальных земель, требовать другие документы, кроме заявления, о данных поправках недопустимо. В заявлении указывается кадастровый номер земельного участка, если же земельный участок предстоит образовать, к заявлению прилагается утвержденный проект межевания территории, при отсутствии проекта - схема расположения земельного участка. Процедура рассмотрения заявления тоже четко прописана. Собственнику данного имущества дается не больше одного месяца на рассмотрение заявления и принятия решения. Прописаны все возможные причины отказа.

Четко прописанные процедуры безвозмездной передачи федеральных земель позволят массово и в кратчайшие сроки получить в муниципальную собственность данные земли. Увеличение же земельных участков позволит значительно повысить доходную часть бюджетов муниципальных образований как главного фактора, влияющего на самостоятельность органов местного самоуправления.

Таким образом, после вступления в силу данных поправок большое количество федеральных земель может отойти в муниципальную собственность. Это даст возможность, во-первых, увеличить доходную часть бюджета муниципальных образований, а во-вторых, воспользоваться населению возможностью приобрести данные участки или взять их в аренду.

Еще одной возможностью пополнения земельных ресурсов муниципальных образований является принудительное изъятие земельных участков. Но здесь тоже возникают определенные трудности, связанные с несовершенством Российского законодательства.

В Земельном кодексе РФ порядок прекращения права на земельный участок в случае его неиспользования отличается для собственников (ст. 44) и лиц, которые не являются собственниками (ст. 45).

В соответствии со ст. 44 Земельного кодекса РФ право собственности на земельный участок может прекращаться в силу принудительного изъятия земельного участка в соответствии с Гражданским кодексом.

Причины принудительного изъятия земельного участка определены в ст. 284-285 Гражданского кодекса РФ. Согласно данным статьям земельный участок могут изъять у собственника в случаях его ненадлежащего использования. К таким случаям Гражданский кодекс относит следующие: если этот участок предназначен для сельскохозяйственного производства либо строительства и не используется для этих целей в течение трех лет, также если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия или ухудшению экологической обстановки.

Согласно ст. 286 ГК РФ определен следующий порядок изъятия земельных участков у их собственников. Собственник земельного участка должен быть заранее предупрежден о допущенных нарушениях, далее уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления принимает решение об изъятии земельного участка. Земельный участок может быть сразу продан с публичных торгов, если собственник земельного участка согласен с этим решением; если же собственник земельного участка не согласен с решением, решение об изъятии земельного участка передается в суд [12, с. 126].

Главная проблема заключается в том что в этой же статье установлено: порядок предупреждения собственников земельных участков о допущенных нарушениях определяется земельным законодательством. Но в Земельном кодексе ничего про этот порядок не сказано. В результате данные решения суд оставляет неудовлетворенными по причине несоответствия процедуре изъятия земельных участков.

В статье 54 Земельного кодекса РФ прописан порядок уведомления о допущенных нарушениях, но только для лиц, не являющихся собственниками земельных участков.

Принудительного изъятия земельных участков у собственников без судебного решения ни земельное, ни гражданское законодательство не предусматривают.

Как уже было сказано выше, закон «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» прописал процедуру безвозмездной передачи федеральной земли муниципальным образованием. Однако немаловажны в законе положения, определяющие порядок приобретения гражданами и юридическими лицами государственной и муниципальной собственности. В результате введение в действие данных поправок позволит увеличить количество земельных участков, вовлеченных в оборот.

До вступления в силу данных поправок проблема получения гражданами земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, заключалась в том, что не были четко прописаны процедуры такой передачи и основания для отказа. В таких условиях органы местного самоуправления формально могут выносить множество оснований для отказа, получение земельного участка становится очень длительным процессом, а часто абсолютно невозможным. Это привело к сильной коррупции в органах местного самоуправления, когда получение необходимого земельного участка, кроме как дать взятку, не представляется возможным. Все это должен устранить данный закон.

Одной из проблем формирования земельного участка из земель, находящихся в муниципальной собственности, в настоящее время является неразбериха и противоречие между Земельным, Градостроительным кодексами и законом о садоводческих объединений граждан. Согласно статье 11.3 Федерального закона № 171 от 23.06.2014 г. определен полный и закрытый перечень документов, на основе которых может быть сформирован земельный участок. Такими документами являются: проект межевания территории или схема расположения земельного участка на кадастровом плане. Причем схемой расположения земельного участка можно воспользоваться только при отсутствии проекта межевания территории. А также перечислены случаи, когда образование земельного участка возможно только при наличии проекта межевания. К ним относятся такие масштабные вопросы, как комплексная застройка территории и строительство линейных сооружений и ряд других. Однако, что касается других земельных участков, очень распространенная ситуация, когда проекта межевания территории нет и тогда необходима схема расположения земельного участка на кадастровом плане.

По данным поправкам не допускается требовать от заявителя согласования схемы расположения земельного участка, а также предоставления других документов. К тому же четко прописаны причины отказа в утверждении схемы [10, с. 18]. Таких причин пять:

1. Несоответствие схемы расположения земельного участка ее форме, формату или требованиям к ее подготовке.

Полное или частичное совпадение местоположения данного земельного участка с местоположением земельного участка, образуемого в соответствии с ранее принятым решением об утверждении схемы расположения земельного участка, срок действия которого не истек.

Разработка схемы расположения земельного участка с нарушением требований к образуемым земельным участкам.

Схема расположения земельного участка не соответствует проекту планировки территории, землеустроительной документации, положению об особо охраняемой природной территории.

Расположение земельного участка в границах территории, для которой утвержден проект межевания территории.

Все это намного упрощает получение земельного участка, однако осталась одна так и нерешенная проблема. Все расходы по подготовке схемы расположения земельного участка на кадастровом плане лягут на тех, кто в этой земле нуждается. Если данный земельный участок будет продаваться с аукциона, то лицо, которое оформило данный участок за свой счет, рискует потерять эти деньги, если проиграет данный аукцион.

Необходимо отметить, что по данному закону приобретение муниципальной земли становится прозрачным. Органы местного самоуправления обязаны представлять сведения о продаваемых участках на своих сайтах и публичной кадастровой карте. И любой желающий может подать заявку на приобретение данного участка. Отказать в продаже земельного участка органы местного самоуправления не могут, если этот участок действительно свободен.

Предполагается, что земельные участки будут продаваться с аукциона, однако перечислены случаи, когда это может произойти и без него. Это касается участков, которые в советское время были выделены под индивидуальное строительство и садоводство, но до сих пор остаются в муниципальной собственности. Юридические лица, выкупающие землю для строительства социально важных объектов, также смогут получить участок без торгов.

Если предполагается, что земельный участок должен быть продан с аукциона, но на участие в нем подана лишь одна заявка, в этом случае данный земельный участок продается указанному лицу. Это очень значимый пункт статьи 39.3, так как в малочисленных населенных пунктах желающих приобрести земельный участок может не быть вовсе.

Еще очень важный момент закона - цена, по которой будут продаваться земельные участки. Если земельный участок продается с аукциона, то конечная цена будет зависеть от его результатов. Но если участок продается без торгов или заявление на участие в аукционе подало одно лицо, данный участок будет продаваться не выше кадастровой стоимости.

Одно из неоднозначных пунктов закона - бесплатное предоставление земельных участков муниципальной собственности. В статье 39.5 перечислены такие случаи. В первую очередь это многодетные семьи и другие отдельные категории граждан. Но проблема заключается в том, что такие случаи и порядок предоставления будут определять субъекты Российской Федерации, в данном законе они, естественно, не прописаны и появятся ли они уровне регионов, неизвестно. Также предполагается возможность предоставления земельного участка бесплатно нуждающимся отдельных специальностей. Данный участок сначала передается в безвозмездное пользование, а по истечении пяти лет при соблюдении условий установленного разрешенного использования оформляется в собственность. При этом перечень данных специальностей отдан на откуп субъектам Российской Федерации. Прошедший период 2014 г. можно охарактеризовать как период бурного правотворчества в области природопользования и охраны окружающей среды, в том числе и в части масштабных изменений правового регулирования земельных отношений. Наиболее значимые из этих изменений и дополнений предусмотрены ФЗ № 171 от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (опубликован 27.06.2014 г.). Федеральный закон вступил в силу с 1 марта 2015 г., за исключением отдельных положений, для которых предусмотрены иные сроки. На протяжении длительного времени в научных исследованиях предлагалось норма федерального законодательства наделять органы местного самоуправления полномочиями по управлению земельными ресурсами, государственная собственность на которые не разграничена в установленном порядке. Как обоснованно отмечено В.И. Васильевым, и опыт взаимоотношений органов местного самоуправления с органами субъектов Российской Федерации это подтвердил, субъекты РФ оказались не заинтересованными в создании условий для эффективной деятельности органов местного самоуправления вследствие объективно существующей конкуренции в сферах полномочий и ресурсов [8, с. 10]. Например, с принятием Федерального закона № 53 от 17.04.2006 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» субъектам Российской Федерации было предоставлено право наделять или не наделять органы местного самоуправления полномочиями по распоряжению земельными участками, собственность на которые не разграничена. Передача полномочий по предоставлению земельных участков от органов местного самоуправления к органам государственной власти ставила под сомнение результаты предварительного согласования размещения объектов застройки в черте города и принятые по ним решения органов местного самоуправления. Кроме того, органы местного самоуправления лишались возможности влиять на условия проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков, например для жилищного строительства. Это являлось одной из причин снижения вкладов частного капитала в застройку городских поселений, сохранения и улучшения благоустройства мест общего пользования, а в целом - нерационального использования земель территории муниципальных образований. С принятием ФЗ № 171 от 23.06.2014 г. органы местного самоуправления будут выполнять названные полномочия по управлению земельными ресурсами муниципальных образований. При этом основанием невыполнения этой функции муниципальным образованием является только отсутствие правил землепользования и застройки, обязанность в принятии которых возложена на органы местного самоуправления.

Обязательным условием принятия органом местного самоуправления названных нормативно-правовых актов является обязательное проведение по ним процедуры публичных слушаний с привлечением населения муниципальных образований. Однако, как показывает практика, в осуществлении этой функциональной деятельности органов местного самоуправления население не принимает активного участия. Исследуя вопросы низкой социальной активности граждан, Тимонина С.А, предлагает расширение гражданских инициатив, многообразие форм и сфер государственно-частного и государственно-общественного партнёрства при разработке и принятии законов для обеспечения активного правомерного поведения людей и недопущения их социальной отчуждённости [14, с. 264]. Полагаем, эти направления приемлемы в осуществлении правового регулирования земельных отношений с участием органов местного самоуправления. Например, ряд проблем возникает при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Процедуры предоставления земельных участков для комплексного освоения регулировались ст. 30.2 ЗК РФ. Отдельные её положения были недостаточно конкретизированы, что вызывало сложности в правовом применении. С принятием ФЗ-№ 171 от 23.06.2014 г. эта статья отменяется и земельные участки будут предоставляться под комплексное освоение территории освоения не только для жилищного, но и иных видов строительства, в т.ч. социального.

Заключение

Прошедший период 2014 г. можно охарактеризовать как период бурного правотворчества в области природопользования и охраны окружающей среды, в том числе и в части масштабных изменений правового регулирования земельных отношений. Наиболее значимые из этих изменений и дополнений предусмотрены ФЗ № 171 от 23.06.2014 «О внесении изменений в Земельный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ» (опубликован 27.06.2014 г.). Федеральный закон вступил в силу с 1 марта 2015 г., за исключением отдельных положений, для которых предусмотрены иные сроки.

С вступлением в силу указанного закона изменилось правовое регулирование правовых отношений в области возникновения и прекращения прав на землю, управления земельными ресурсами. Так, оптимизируется процедура предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Обязательными условиями образования земельных участков из земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для последующего их распределения, перераспределения являются наличие, например проекта межевания, утверждённого в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации, утверждённой схемы расположения земельного участка или земельных участков на кадастровом плане территории. Схема расположения земельного участка утверждается решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления, уполномоченных распоряжаться находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками. Соответственно это изменит направления функциональной деятельности органов местного самоуправления по управлению использованием и охраной территории земель муниципальных образований.

На протяжении длительного времени в научных исследованиях предлагалось норма федерального законодательства наделять органы местного самоуправления полномочиями по управлению земельными ресурсами, государственная собственность на которые не разграничена в установленном порядке. Как обоснованно отмечено В.И. Васильевым, и опыт взаимоотношений органов местного самоуправления с органами субъектов Российской Федерации это подтвердил, субъекты РФ оказались не заинтересованными в создании условий для эффективной деятельности органов местного самоуправления вследствие объективно существующей конкуренции в сферах полномочий и ресурсов. Например, с принятием Федерального закона № 53 от 17.04.2006 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации», Федеральный закон «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации» субъектам Российской Федерации было предоставлено право наделять или не наделять органы местного самоуправления полномочиями по распоряжению земельными участками, собственность на которые не разграничена. Передача полномочий по предоставлению земельных участков от органов местного самоуправления к органам государственной власти ставила под сомнение результаты предварительного согласования размещения объектов застройки в черте города и принятые по ним решения органов местного самоуправления. Кроме того, органы местного самоуправления лишались возможности влиять на условия проведения торгов на право заключения договоров аренды земельных участков, например для жилищного строительства. Это являлось одной из причин снижения вкладов частного капитала в застройку городских поселений, сохранения и улучшения благоустройства мест общего пользования, а в целом - нерационального использования земель территории муниципальных образований. С принятием ФЗ № 171 от 23.06.2014 г. органы местного самоуправления будут выполнять названные полномочия по управлению земельными ресурсами муниципальных образований. При этом основанием невыполнения этой функции муниципальным образованием является только отсутствие правил землепользования и застройки, обязанность в принятии которых возложена на органы местного самоуправления.

Обязательным условием принятия органом местного самоуправления названных нормативно-правовых актов является обязательное проведение по ним процедуры публичных слушаний с привлечением населения муниципальных образований. Однако, как показывает практика, в осуществлении этой функциональной деятельности органов местного самоуправления население не принимает активного участия. Исследуя вопросы низкой социальной активности граждан, Ю.А. Тихомиров, С.Б. Нанба, Ф.В. Цомартова предлагают расширение гражданских инициатив, многообразие форм и сфер государственно-частного и государственно-общественного партнёрства при разработке и принятии законов для обеспечения активного правомерного поведения людей и недопущения их социальной отчуждённости. Полагаем, эти направления приемлемы в осуществлении правового регулирования земельных отношений с участием органов местного самоуправления. Например, ряд проблем возникает при предоставлении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для комплексного освоения в целях жилищного строительства.

Список литературы

I Нормативные акты:

1. Конституция Российской федерации. Принята на всенародном референдуме 12 декабря 1993г. М., 2015. (с измен. и доп. от 30.12.2008 № 6-ФКЗ, от 30.12.2008 № 7-ФКЗ, от 05.02.2014 № 2-ФКЗ, от 21.07.2014 № 11-ФКЗ)

2. Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-Ф(с измен. и доп. от 13 июля 2015 г. № 268-ФЗ)// Собр. законодательства РФ.- 1994 г.- № 32.- ст. 3301

3. Земельный кодекс Российской Федерации от 25 октября 2001 г. № 136-ФЗ(с измен. и доп. от 13 июля 2015 г.№ 252-ФЗ) // Собр. законодательства РФ.- 2001 г. -№ 44. -ст. 4147

4. Федеральный закон от 6 октября 2003 г. № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (с измен. и доп. от 13 июля 2015 г.№ 252-ФЗ) // Собр. законодательства РФ.- 2003 г. -№ 40 ст. 3822.

5. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29 декабря 2004 г. № 190-ФЗ(с измен. и доп. от 13 июля 2015 г. № 263-ФЗ) // Собр. законодательства РФ.- 2005 г. -№ 1 (часть I) -ст. 16.

II Литература:

7. Боголюбов С.А. Актуальные проблемы экологического права. М.: ЮРАЙТ, 2011. С. 114-115.

8. Васильев В.И. Местное самоуправление: центр и регионы // Журнал российского права. 2013. № 3. С. 8-17.

9. Тихомиров Ю.А., Нанба С.Б., Цомортова Ф.В. Социальная концепция права: новый подход // Журнал российского права. 2014. № 8. С. 32-35.

10. Тимонина С. А. Формирование эффективной системы управления земельными ресурсами сельских территорий / С. А. Тимонина // Вестн. ОмГАУ. -2013. - № 2 (10) - С. 18-23.

11. Кочергина, З. Ф. Ландшафтно-экологические основы рационализации землепользования (на материалах лесостепной зоны Омской области): моногр. / З. Ф. Кочергина. -Омск: ОмГАУ, 2013. - 224 с.

12. Тимонина С. А. Совершенствование системы землепользования для обеспечения развития малого бизнеса в сельском хозяйстве Омской области: моногр. / С. А. Тимонина, Ю. М. Рогатнёв. - Омск: ОмГАУ, 2014. - 216 с.

13. Тимонина С.А. Управление земельными ресурсами и объектами недвижимости: учеб. пособие / С.А. Тимонина, В.Н. Апретов. - Омск: Изд-во ФГБОУ ВПО ОмГАУ им. П.А. Столыпина, 2014. - 464 с.

14. Тимонина С.А. Оптимизация землепользования муниципальных образований на основе программно-целевого управления сельскими территориями / С.А. Тимонина // Ом. науч. вестн. - Омск, 2014. - № 2 (134). -С. 263-265.

15. Методика анализа эффективности использования земельного участка [Электронный ресурс]. - Режим доступа: http:/7www.andrey-alpatov.ru/page.php?id = 6 (дата обращения: 10.07.2014 г.

Дата добавления: 2016-01-04; просмотров: 23; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 12

Мы поможем в написании ваших работ!