ГЛАВА 6. СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОРГАНИЗАЦИОННО-ЭКОНОМИЧЕСКИХ МЕХАНИЗМОВ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ КОМПАНИЙ В СФЕРЕ ДЕВЕЛОПЕРСКИХ УСЛУГ

Вопросы для изучения:

6.1. Определения для таких категорий, как «девелопмент», «субъект девелопмента», «объект девелопмента», «предмет девелопмента», «цель девелопмента» и т.п.

6.2.Основные особенности современного российского девелопмента, экономико-статистический анализ его развития и перспективные пути его адаптации к кризисным явлениям в экономике;

6.3. Перспективные технологии взаимодействия компаний-девелоперов с другими участниками рынка недвижимости (государственно-частное партнерство, бенчмаркинг, аутсорсинг).;

6.4. Перспективные направления совершенствования внутрифирменных бизнес-процессов в девелопменте;

Цельизучения - теоретические и методические основы совершенствования организационно-экономических механизмов в компаниях, предоставляющих девелоперские услуги.

В соответствии с поставленной целью формируются следующие компетенции:

§ проведение анализа теоретико-методологических проблем исследования девелоперской деятельности, в т.ч. формирование системного подхода к понятийному аппарату девелопмента;

§ выявление специфики современной модели российского девелопмента, в т.ч. направления его адаптации к условиям экономического кризиса;

§ обоснование подходов к оптимизации «внешних» бизнес-процессов, обеспечивающих взаимодействие девелопера с государственными и частными структурами;

§ анализ пути совершенствования внутрифирменного организационно-экономического механизма девелоперской компании;

§ разработка методических рекомендаций по совершенствованию бизнес-процессов в девелоперских компаниях.

Одним из важнейших результатов рыночных преобразований в России стало появление в стране новых, практически неизвестных в ней ранее, видов экономической деятельности. Так, за последние годы стало выделяться такое направление, как девелопмент, который представляет собой деятельность по качественному преобразованию объектов недвижимости с целью увеличения их рыночной стоимости. Компании, предоставляющие девелоперские услуги, принимают активное участие во многих значимых для страны проектах, в частности, в рамках приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России», в подготовке к Олимпиаде-2014, освоении территорий вдоль МКАД, реализации проекта «Надземный экспресс» в Санкт-Петербурге и т.п. Российские девелоперы в настоящее время выходят на международный уровень, например, компания «Система-Галс» стала первой девелоперской фирмой из России, разместившей свои акции на основной площадке Лондонской фондовой биржи. Девелоперский бизнес играет все более заметную роль в решении социально-экономических проблем страны, что само по себе уже вызывает необходимость в детальных научных исследованиях проблем его развития.

Первые работы, рассматривающие особенности российского девелопмента, относятся к 2001-2002 гг., однако вплоть до последнего времени в литературе рассмотрены, в основном, лишь самые общие вопросы функционирования девелоперского бизнеса. При этом множество проблем, начиная от системного построения понятийного аппарата и заканчивая оптимизацией бизнес-процессов девелопмента исследованы пока еще явно недостаточно. С другой стороны, актуальность данной темы обусловлена также и тем, что в настоящее время девелопмент испытывает на себе влияние экономического кризиса. По данным аналитиков, например, на рынке коммерческой недвижимости Москвы в начале 2009 года было заморожено около 85% объектов, в Санкт-Петербурге - 78% и т.д Повышение эффективности девелоперского бизнеса, преодоление в нем кризисных явлений во многом связаны с научно обоснованным совершенствованием бизнес-процессов в девелопменте. Не случайно, что данные специальных обследований обнаруживают интерес девелоперов к научному изучению их деятельности: 81% респондентов считают научный подход к девелопменту важным и актуальным, в том числе, 37% считают приоритетным создание методологии, позволяющей оценивать и повышать качество управления девелоперской деятельностью.

Основу изучения темы составляют труды отечественных и зарубежных авторов повопросам экономики и управления недвижимостью – Алексеева В.А., Асаула А.Н., Белых Л.П., Васильевой Л.С., Горемыкина В.А., Грабовского С. В., Грановой Н.В., Гровера Р., Грызлова В.С., Грязновой А.Г., Иваницкой И.П., Иванова В.В., Ивановой Е.Н., Крикунова Д.А., Кудашова Е.А.,Левина Ю.А., Мак-Лина Э.Д., Марченко А.В., Назарова В.Л., Нагаева Р.Т., Озерова Е.С., Ордуэя Н., Разу М.Л., Тарасевич Е.И., Пупенцовой С.В., Росса Д., Сафоновой К.И., Севостьянова А.В., Скворцова О.Ю., Стерника Г.М., Фридмана Д.Ж., Харрисона Г. С., Хрусталева Б.Б., Черняка В.З., Чибикова Т.В., Шабалина В.Г., Шеховой А.А., Ядровой И.В., Якушина Е.В. и др. Теоретическии и прикладным аспектам девелопмента были посвящены работы Буданова С.А., Дудина Е., Корнева Г.М., Коростелева С.П., Кульца К., Кущенко В.В., Ланскова А.В., Лансковой Л.А., Мазура И.И., Максимова С.Н., Ольдерогге Н.Г., Сафонова Д.Г., Смирнова В.А., Цапу, Л.И., Шапиро В.Д., Щукина А.Б. и др.

Для российского бизнеса девелопмент представляет собой существенно новую сферу деятельности и еще совсем недавно термин «девелопер» не относился к числу общепризнанных даже в среде профессиональных участников рынка недвижимости.

Становление рынка девелоперских услуг в России привело к появлению научных публикаций по проблемам данного сегмента экономики, первые из них относятся к 2001-2002 гг. При этом можно говорить, что научное изучение соответствующих проблем только начинается, например, на 1 января 2010 года в каталогах Российской национальной библиотеки (Санкт-Петербург) насчитывалось всего 36 специальных публикаций (монографий, брошюр, авторефератов диссертаций), посвященных проблемам девелопмента. За последние годы в России стали выходить специальные научно-практические журналы («Мир & Дом», «Development: Развитие недвижимости» и др.), стали формироваться общественные организации девелоперов, направляющие свою деятельность, в частности, на повышение квалификации кадров.

На сегодня одной из главных проблем выступает необходимость формирования соответствующего понятийного аппарата, прежде всего, дефиниций для данного вида деятельности в сфере услуг. При отсутствии законодательно закрепленной трактовки термина «девелопмент» к решению данного вопроса обращались авторы ряда научных трудов по рассматриваемому аспекту бизнеса (В.В.Кущенко, С.Н.Максимов, Р.Т.Нагаев и др.). Суммируя положительные стороны имеющихся позиций, можно предложить следующее определение: девелопмент - это направление бизнеса, связанное с предоставлением услуг по качественному преобразованию объектов недвижимости с целью роста их стоимости.

Детальный анализ имеющихся публикаций показывает, что в настоящее время понятийный базис исследований представляет собой, скорее, простую сумму терминов (процесс девелопмента, участники девелопмента, цели девелопмента, принципы девелопмента, стадии девелопмента и т.п.), в которых пока отсутствует целостная система.

Субъектомдевелопмента (девелопером) следует называть предпринимателя, который непосредственно организует подготовку и реализацию девелоперского проекта с момента его инициирования и до момента полного окончания. Предлагается ввести в совокупность дефиниций, относящихся к инвестиционно-строительной деятельности и фигурирующих в ст.4 Федерального закона от 25 февраля 1999 г. № 39-ФЗ "Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений" определение для понятия «девелопер». К понятию «девелопер» тесно примыкает такая категория, как «управляющий проектом», однако между ними следует видеть значительные различия. Девелопер приобретает участок земли (в интересах инвестора или в своих собственных интересах), организует маркетинг и реализацию объекта, что, как правило, не является содержанием деятельности управляющего проектом.

От девелопера, как центрального субъекта девелоперской деятельности, следует отличать физических и юридических лиц, которые обеспечивают решение частных вопросов при реализации данного проекта и которых следует называть отдельным собирательным термином «участники проекта»: 1) собственникиобъектанедвижимости, заинтересованные в повышении ценности недвижимого имущества или получения дохода; 2) инвесторы; 3) заказчики - существенное отличие заказчика от девелопера состоит в «рыночности» последнего; 4) застройщики - имеют отношение лишь к одному из самых важных, но частных этапов девелоперской деятельности; 5) подрядчики; 6) пользователиобъектовкапитальныхвложений (например, арендаторы);7) проектировщики; 8) консультанты.

Вместе с тем, на реализацию девелоперского проекта оказывают влияние государственныеорганы (регулируют отношения в сфере развития недвижимости), а также институтыгражданскогообщества, выражающие позицию общественного мнения по поводу реализации того или иного проекта. Например, петербургская общественность, известные деятели культуры, ведущие российские и зарубежные архитекторы и реставраторы активно протестовали против реализации девелоперского проекта «Охта-центр» в Санкт-Петербурге. Субъекты девелопмента (застройщики, инвесторы, проектировщики и т.п.) «соединяются» в особую временную хозяйственную структуру, не имеющую юридического лица, реализующую данный проект и прекращающую свое существование на момент его реализации. Деятельность девелопера направлена на качественное преобразование объектов недвижимости, которые в рамках девелоперской деятельности можно обозначить термином «объектыдевелопмента».

Разнородность последних обусловливает необходимость отдельного их рассмотрения в рамках качественно однородных групп. При этом целесообразно рассмотреть особенности девелопмента применительно к конкретным группам объектов: жилой недвижимости, бизнес-центрам, торговым центрам и т.д. Особое внимание обращается на новейшие виды – девелопмент земли и экологический девелопмент. Выдвинуто предложение рассматривать как новый вид девелопмента такую его разновидность, как созданиеновых земельных участков с целью дальнейшего развития на них тех или иных объектов недвижимости (например, намыв новых территорий в Финском заливе близ Санкт-Петербурга с дальнейшим строительством). Если рассматривать девелопмент как определенный бизнес-процесс, то под категорией «предметдевелопмента» следует, по нашему мнению, понимать те стороны и свойства объекта девелопмента, которые подвергаются преобразованию при реализации соответствующего проекта. Предмет девелопмента, в общем случае, представляет собой единство физических и организационно-экономических аспектов: 1) физический аспект связан с такими изменениями, которые обеспечивают появление у объекта новых потребительских качеств; 2) организационно-экономический аспект реализуется в повышении ценности объекта недвижимости вследствие произведенных в нем физических изменений, соответствующих требованиям рынка. Данный аспект неразрывно связан также с оформлением правового статуса произведенных изменений.

Как бы ни выглядел конкретный предмет девелопмента на разных этапах реализации соответствующего проекта, его можно свести к «общему знаменателю», к одному интегральному свойству – росту стоимости объекта девелопмента. При таком подходе содержание категории «цельдевелопмента» состоит в получении прибыли от преобразования объектов недвижимости. Основным средствомдостижения этой цели выступает реализация девелоперского проекта, который, как справедливо подчеркивается в публикациях, можно рассматривать как особый инвестиционный проект.

Специфические условия развития России в постреформенном периоде обусловили наличие у отечественного девелопмента целого ряда особенностей, которые объединены в 9 типологических групп:

1) Несовершенство инеустойчивостьправового поля, в рамках которого действуют девелоперы. Так, в Москве на сбор всех документов для строительства, например, склада уходит 704 дня, при этом в столице самое большое количество процедур в мире – 54, они требуют взаимодействия застройщика по меньшей мере с 21 регулирующим органом. Основные законодательные акты, используемые в девелопменте, постоянно изменяются с момента их принятия.

2) Чрезмерная роль административного ресурса:для российской практики характерна высокая степень ангажированности девелоперов органами власти, позволяющая им быть первыми в распределении «пятен застройки», получать самые выгодные условия инвестиционного контракта и т.п.

3) Недостаточный уровень профессионализмаряда российских девелоперских компаний. Российский девелопмент существует 10-15 лет, в то время как его западные прообразы – 40-50 лет, поэтому многие отечественные компании в данной области не достигли еще обычного уровня развитых стран. Для российской практики характерна чрезмерная универсализация деятельности девелоперов: многие инвестиционно-строительные компании осуществляют весь цикл девелопмента, включая строительство, последующую реализацию и эксплуатацию объекта. Важным источником непрофессионализма в российском девелопменте является также большое число непрофильных компаний, бум «рождаемости» которых пришелся на период 2006-2008 гг.

4) Недостаточные масштабы бизнеса: расчеты автора по имеющимся исходным данным показывают, что 45,1% девелоперов в 2007 году вообще не имели в своем портфеле проектов на перспективу, ограничиваясь либо эксплуатацией уже построенных ранее объектов, либо окончанием развернутого ранее строительства. Проведенный в работе анализ показывает, что среднее число объектов, реализуемых российскими девелоперами, весьма невелико (как правило, 1-2 объекта).

5) Ограниченность кредитного рынка - получение ссуд субъектами, участвующими в преобразовании недвижимости в России, особенно в условиях кризиса, является скорее исключением, чем нормой.

6) Недостаточное развитие страхового рынка, например, практически отсутствует титульное страхование.

7) Неразвитость деловой этики, в частности, наличие на рынках недвижимости России недобросовестных субъектов, которые не только срывают реализацию отдельных инвестиционных проектов по преобразованию недвижимости, но и подрывают доверие инвесторов к участию в таких проектах. Наиболее ярким примером в данном случае выступают финансово-строительные «пирамиды», постоянно действующие на российском рынке жилой недвижимости.

8) Криминальный фон воздействует на деятельность девелоперов, например, в связи с практикой рейдерских захватов, когда основной интерес захватчиков - это земля и недвижимость. Рейдерство - одна из болезненных проблем современной российской экономики - подрывает уважение к правам собственности, резко ухудшает инвестиционный климат в стране и международный имидж отечественного бизнеса. По оценкам экспертов, получение нужного решения суда обходится рейдерам в среднем в $35 000, перенос судебного заседания - в $10 000; отмена постановления о возбуждении уголовного дела обходится минимум в $50 000

9) Отсутствие системы подготовки и переподготовки специалистов, способных квалифицированно работать по рассматриваемому виду деятельности.

Отмечая проблемы в развитии российского рынка девелоперских услуг, следует, очевидно, отметить также и его положительные черты.

Во-первых, это широкое использование маркетинговых технологий и рекламных акций, не уступающих западным образцам. Все отечественные девелоперские фирмы, функционирующие более пяти лет, имеют аналитические центры по изучению рынка и управления маркетингом.

Во-вторых, явно выраженной тенденцией последних лет становится интенсивное освоение девелоперами сложных рыночных технологий, в том числе финансовых. Опрос экспертов в девелоперских компаниях показал, что профессиональный рост компаний-девелоперов признают 67% представителей российского девелопмента. Практически исчезли проявления полного непрофессионализма, что отмечают 77% девелоперов-респондентов.

В-третьих, можно говорить об относительно быстром освоении цивилизованных норм ведения бизнеса в деятельности девелоперских компаний России. Этому способствуют, в частности, процессы самоорганизации участников рынка недвижимости, создание общественных организаций девелоперских компаний (например, некоммерческое партнерство «Гильдия управляющих и девелоперов»).

Рассматривая показатели развития российского девелопмента, можно увидеть, что численность организаций, проводящих одни только посреднические операции с недвижимостью в 2007 году составляла почти 4000 компаний (из них 88% - частные), при этом одних только посреднических сделок заключалось до недавнего времени 407,8 тыс. в год (по нашим подсчетам, среднегодовой прирост в 2005-2007 гг. составил 11%).

Обработка имеющихся данных официальной статистики показывает, что среднегодовая численность работников, занятых в операциях с недвижимостью, достигла в 2008 году почти 1,3 млн. чел. или 1,9% от общей численности занятых в экономике России. Наибольший процент девелоперских фирм (17,4%) направляет свою деятельность на жилье бизнес-класса, следующие две по численности группы связаны с девелопментом поселков и коттеджных поселков (13,6% и 12,7%, соответственно).

Однако девелоперский бизнес в настоящее время испытывает на себе негативное влияние кризисных явлений, начавшихся на рынке недвижимости США и перекинувшегося затем на все отрасли экономики других стран. К середине 2009 г. около 20% российских компаний-девелоперов отказались от строительства и заморозили все свои проекты. Произошло резкое падение цен во всех сегментах рынка (жилья, бизнес-центров, складских помещений, аренды и т.п.), резко сократились возможности привлечения средств в развитие недвижимости. Проведенный анализ показывает, что адаптация российского девелопмента к условиям кризиса осуществлялась путем: а) замораживания или реконцепции проектов; б) отказа от запуска новых проектов; в) снижения цен; г) сокращения затрат; д) диверсификации бизнеса; е) развитием новых форм финансирования проектов; ж) сменой собственников компаний; з) ухода непрофильных игроков с девелоперского рынка и т.п.

Наименее заметен кризис в девелоперских проектах, реализуемых в рамках государственно-частного партнерства. При развитии недвижимости государственно-частное партнерство дает очевидный синергетический эффект, возникающий от сложения сильных сторон деятельности государства и частного бизнеса и нивелирования их отрицательных качеств. Соглашение о государственно-частном партнерстве будет представлять интерес для органов власти, если решаются важные социально-экономические проблемы (например, в рамках приоритетных национальных проектов).

Соответственно, соглашение представляют интерес для девелопера, если он имеет возможность вернуть вложенные инвестиции и получить прибыль путем продажи, эксплуатации или иного использования построенного объекта при минимальных рисках.

Важно отметить, что государственно-частное партнерство возможно как при развитии объектов производственной недвижимости (например, порт Усть-Луга), так и при создании объектов социальной инфраструктуры (например, проект «Наземный экспресс» в Санкт-Петербурге).

Государственно-частное партнерство является весьма перспективной формой для развития девелоперского бизнеса и должно использоваться при реализации особо крупных и значимых проектов.

Процедуры формирования государственно-частного партнерства должны быть регламентированы в нормативно-правовых актах субъектов Федерации, как это имеет место, например, в Санкт-Петербурге.

Необходимость совершенствования бизнес-процессов в девелоперском бизнесе, особенно в кризисный период, ставит в число важнейших приоритетов методы бенчмаркинга, т.е. процесса поиска, изучения и внедрения лучших бизнес-практик с целью достижения наибольшей эффективности.В основе бенчмаркинга лежит изучение факторов, обусловивших преимущества той или иной компании, в частности, на рынке девелоперских услуг (см. рис.6.1).

Для девелоперской деятельности наиболее реальным направлением является внешний индивидуальный бенчмаркинг, поскольку:

а) число девелоперских компаний в каждом секторе рассматриваемого рынка сравнительно невелико;

б) конкретные детали бизнес-процессов в девелопменте весьма существенно зависят от индивидуальных особенностей реализуемого проекта.

Используется специальная методика для поиска и выбора партнеров по бенчмаркингу на основе специального интегрального рейтинга. Для каждой i-той компании по j-тому виду девелопмента определяется частный рейтинг (R_i _i):

Где X_ij - площадь объектов, построенных i-тым девелопером в j-том виде недвижимости, Y_ij - площадь строящихся объектов, Z_ij - площадь объектов в стадии проекта.

На основе частных рейтингов по типовым группам недвижимости формируется интегральный рейтинг для каждого девелопера. В качестве конкретного примера в табл. 6.1 приведен список 5 ведущих российских компаний, добившихся максимальных результатов на рынке девелоперских услуг.

Вместе с тем, в рамках проведения бенчмаркинга команда должна следовать общепринятому этическому кодексу. В любом случае действует так называемое «золотое правило бенчмаркинга»: никогда не спрашивать чего-либо, если нет возможности предоставить что-либо в обмен.

Основные факторы конкурентных преимуществ в девелопменте	о р г а н и з а ц и о н н ы е	Адаптивность системы управления к инновациям
		Наличие административных и силовых ресурсов
		Ориентация на потребности владельцев, в т.ч. социально-статусные потребности
		Заимствование бизнес-технологий в лучших отечественных и иностранных компаниях
		Использование стартовых преимуществ
		Стратегическое планирование, в т.ч. через систему сбалансированных показателей
		Юридическая защита перед владельцами
		Отсутствие прозрачных схем взаимодействия с участниками проекта
		Квалификация команды
		Сплоченность команды
		Маркетинг, в т.ч. наличие «раскрученного» брэнда
		Наличие системы менеджмента качества, в т.ч. по ИСО-9000

	э к о н о м и ч е с к и е	Ценовая политика
		Производительность труда
		Уровень затратности девелоперских проектов
		Масштабы девелоперских проектов
		Формирование новых рыночных ниш

Рис.6.1. Основные факторы успеха в российском девелопменте.

Таблица 6.1.

Ведущие российские компании на рынке девелоперских услуг (2007 год).

Девелопер	Суммарный рейтинг	Интегральный рейтинг
IKEA	2	1
Дон-строй	4	2
Mirax Group	8	3
Москапстрой	10	4
Система Галс	10	5

Модернизируя деятельность компании-девелопера, следует учитывать, что не обязательно все бизнес-процессы должны выполняться собственными силами. Вспомогательные бизнес-процессы, обслуживающие основной бизнес, вполне можно поручить стороннему подрядчику в рамках технологии аутсорсинга, под которым принято понимать передачу на договорной основе непрофильных функций другим организациям, которые специализируются в конкретных областях и обладают соответствующими знаниями, опытом, техническими средствами, кадрами и т.п. В отличие от субподряда, аутсорсинг - это не просто вид партнерского взаимодействия, а стратегия управления компанией, которая позволяет, во-первых, сосредоточиться на разработке новых услуг, что важно для обеспечения конкурентных преимуществ, и, во-вторых, увеличить гибкость бизнес-процессов.

Наиболее предпочтительными направлениями аутсорсинга в России являются физическая охрана (1 место, 7,71 баллов), сфера обслуживания (2 место, 7,70 баллов), в которую входят: уборка офиса и территории, организация питания сотрудников и курьерская служба, транспорт и логистика (3 место, 7,28 баллов).

Особенно перспективными в девелопменте следует считать создание при крупных холдингах так называемых общих центров обслуживания, предназначенных для реализации бизнес-процессов, которые являются вспомогательными для всех остальных организаций, входящих в холдинг. Однако развитие аутсорсинговых схем в рамках российского девелопмента существенно тормозится тем, что сообщество девелоперов в России отличается закрытостью. Как правило, участники рынка предпочитают не делиться ни опытом, ни какими-либо профессиональными наработками, ни информацией. Тем возможно систематизировать отдельные элементы уже имеющегося опыта по успешному внедрению аутсорсинга в сфере развития недвижимости. В связи с перспективностью данной технологии в литературе по данной проблематике предложен методический подход к ее использованию в девелопменте, состоящий из многошаговой процедуры и опирающийся на расчет коэффициента экономической целесообразности КЭ:

где ZA, ZO - будущие расходы на осуществление бизнес-процесса, соответственно, при наличии или при отсутствии аутсорсинга; PA, PO – суммарные возможные рыночные потери, соответственно, при наличии или при отсутствии аутсорсинга; t – длительность периода (количество лет), отводимого девелопером на использование аутсорсинговой схемы.

Если КЭ > 1, то можно передать выполнение тех или иных функций сторонним организациям. Чем выше КЭ, тем привлекательнее аутсорсинг-фирма для девелопера. Если КЭ ≤ 1, то аутсорсер выполняет функции хуже, чем базовая организация.

Параллельно совершенствованию технологий взаимодействия с «внешней» средой в девелопменте не менее важна также оптимизация внутрифирменных бизнес-процессов (процессный подход).

По результатам опроса руководителей и специалистов российских компаний, 61% его участников отметили, что степень регламентированности бизнес-процессов низкая, либо процессы вообще не регламентированы. Между тем, регламентация и стандартизация бизнес-процессов в развитии недвижимости представляет интерес для всех участников девелоперского проекта:

1) для девелоперов – вследствие повышения уровня организации работ и последующего роста их эффективности,

2) для собственников – вследствие возможности обоснованно подбирать девелопера и инвестировать развитие недвижимости;

3) для пользователей – стандарты позволяют обоснованно оценивать качество девелоперских услуг.

Одно из главных требований инвестора при покупке готового объекта, напрямую связанное со стандартами управления – это наличие профессиональной управляющей компании на объекте.

Наиболее актуальным на сегодня является операционный уровень, где происходит разработка, согласование и утверждение документов, регламентирующих деятельность сотрудников компании на уровне выполняемых ими операций. В данном случае речь может идти: а) о регламентации конкретных бизнес-процессов, независимо от того, кто именно и где их выполняет; б) о регламентации деятельности сотрудников на данной конкретной позиции. Разработка и использование регламентированных процедур бизнес-процессов станут, очевидно, наиболее результативными, если руководство компании будет с самого начала иметь максимально полный перечень бизнес-процессов, которые выполняются в данной организации.

Регламентация (стандартизация) любого бизнес-процесса представляет собой крайне трудоемкую работу, которая, тем не менее, полностью оправдывает себя своими результатами как во внутрипроизводственной деятельности компании-девелопера, так и в достижении рыночных ее целей. Одним из самых ярких примеров в данном случае может быть регламентация бизнес-процессов, образующих систему менеджмента качества в девелоперской компании. Проблема качества в строительной отрасли российской экономики стоит весьма остро и даже попадает в центр внимания всей страны при тех или иных чрезвычайных происшествиях (например, обрушение кровли аквапарка «Трансвааль» в г.Москве в 2004 г., когда погибли 28 чел., происшествие в кафе «Хромая лошадь» в г. Перми в 2009 г., где погибло более 150 чел. и др.).

Наиболее перспективным решением следует считать внедрение системы менеджмента качества на основе международно признанных стандартов ИСО 9000. Разработка и модернизация бизнес-процессов на основе ИСО 9000 существенно облегчаются тем, что в России в 2001 году были утверждены национальные стандарты на базе системы ИСО 9000 (приняты постановлением Госстандарта РФ от 15 августа 2001 г. № 332-ст). Разработка и внедрение системы менеджмента качества в девелоперской фирме должны основываться на специальной методологии, в рамках которой следует выделять несколько последовательных этапов с четким перечнем процедур, реализуемых на каждом из них.

Совершенствование организационно-экономических механизмов в компании-девелопере будет достигать максимальных результатов, если последняя будет рассматриваться не только как механизм для генерации прибыли, но также и с учетом социальной значимости девелопмента, а также его роли в развитии рынка недвижимости в России. Такой подход приводит к необходимости разработки и использования в компаниях-девелоперах сбалансированной системы показателей (ССП).

Применительно к условиям деятельности на российском рынке недвижимости достаточно использовать три проекции:

1) «финансы» - отражает основные финансовые результаты девелоперских услуг;

2) «маркетинг» - направлена на характеристику «внешней» среды, в которой протекает деятельность девелоперской компании;

3) «бизнес-процессы» - направлена на характеристику эффективности технологий по оказанию девелоперских услуг, в т.ч. с позиции инновационного развития.

В развитие указанного подхода предлагается ССП для девелоперских компаний. Система представляет собой совокупность из 10 частных индикаторов, сгруппированных в рамках трех приведенных выше проекций. Представленная в табл.6.2 разработка является той исходной методологической основой, используя которую компания-девелопер может уже формировать собственную ССП, наиболее согласующуюся со всеми конкретными особенностями ее деятельности. Показана последовательность действий девелоперской компании по адаптации предложенной системы и к ее внедрению в свою деятельность.

Таблица 6.2.

Система сбалансированных показателей для компаний,

предоставляющих девелоперские услуги на рынке недвижимости.

Проекция	Цели	Индикаторы
Финансы	Показать основные финансовые результаты девелопера в отчетном периоде	-рыночная стоимость компании, тыс. руб. -прирост выручки по основной деятельности, тыс. руб.
Маркетинг	Дать характеристику работы девелопера с клиентами	-количество новых договоров, ед. -количество продленных договоров, ед.
Бизнес- процессы	Оценить внутрифирменную деятельность девелопера	-доля проектов, выполненных в намеченный срок, % -рост производительности труда, % -доля бизнес-процессов, по которым введены стандартные регламенты, % -доля сотрудников, полностью выполнивших квалификационные тесты, % -удельный вес расходов на информационные системы, % -коэффициент текучести кадров, %

Вопросы для дискуссии:

§ обосновать подход, согласно которому основные термины девелопмента должны образовывать единую систему, опирающуюся на традиционную триаду научной методологии (объект + субъект + предмет данного вида деятельности);

§ предложить определения для таких категорий, как «девелопмент», «субъект девелопмента», «объект девелопмента», «предмет девелопмента», «цель девелопмента» и т.п.

§ выявить основные особенности современного российского девелопмента, провести экономико-статистический анализ его развития и систематизировать перспективные пути его адаптации к кризисным явлениям в экономике (диверсификация направлений деятельности, использование новых организационных форм и экономических решений);

§ выявитьперспективные технологии взаимодействия компаний-девелоперов с другими участниками рынка недвижимости (государственно-частное партнерство, бенчмаркинг, аутсорсинг);

§ разработать методические рекомендации по использованию технологий бенчмаркинга и аутсорсинга в деятельности девелоперских компаний;

§ показатьперспективные направления совершенствования внутрифирменных бизнес-процессов в девелопменте, в частности,

§ сформулировать методические подходы к регламентации и стандартизации бизнес-процессов, менеджменту качества, построению сбалансированной системы показателей;

§ сформулировать практические рекомендации, предназначенные для использования в компаниях-девелоперах с целью совершенствования их бизнес-процессов.

Дата добавления: 2022-01-22; просмотров: 315; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 1 2 3 4 567 8 9 10 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!