Основания и порядок государственной регистрации сделок с земельными участками.
Основания.
По действующему ныне в РФ земельному законодательству пользование землей возможно на определенном титуле: на праве собственности, праве землевладения, праве бессрочного (постоянного) пользования, временного пользования и аренды.8 Каждый из этих титулов представляет собой совокупность определенных прав и обязанностей - прежде всего по пользованию землей.
На основании соответствующих титулов граждане и юридические лица - собственники земельных участков - имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в аренду, обменивать, использовать в качестве предмета залога, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе - с иностранными инвестициями.9
Следовательно, если будущий пользовательземельного участка покупает или берет его в аренду у частного собственника, то по действующему законодательству решения государственного органа для этого не требуется. Собственник земли - хозяин своего объекта собственности и волен распоряжаться им по своему усмотрению, не ожидая разрешения свыше.
Тем не менее любая сделка с землей требует последующей государственной регистрации, порядок проведения которых установлен рядом нормативных актов. В их числе прежде всего следует назвать уже упоминавшиеся выше Указы Президента РФ 1991-1993 гг.
|
|
|
В частности, в соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”, для совершения сделок купли-продажи, залога, аренды, а также для осуществления иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельными участками в соответствии с действующим законодательством, каждый собственник земельного участка должен получить свидетельство на право собственности на землю. Данное свидетельство подлежит регистрации в поземельной (регистрационной) книге.
При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле-продаже земельных участков и в других случаях перехода права собственности на землю свидетельство выдается указанным комитетом на основании договора купли-продажи (купчей) или иных документов, подтверждающих переход права собственности на землю. Следовательно, в этих случаях разрешения местной администрации не требуется.
В Указе, однако, оговаривается, что в случае продажи земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с намерением изменить его целевое назначение, решение о продаже должен принимать орган исполнительной власти субъекта РФ.
|
|
|
Порядок купли-продажи земельных участков и типовой договор этого рода сделок был утвержден Постановлением Совета Министров-Правительства РФ несколько раньше названного Указа - 30 мая 1993 г.10 Подобный договор составляется в четырех-пяти экземплярах, по одному из которых хранится у продавца и покупателя, в делах нотариальной конторы, в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, а также в бюро технической инвентаризации, если вместе с участком продается расположенное на нем строение.
В договоре указываются фамилия, имя, отчество, паспортные данные продавца и покупателя, а также название документа, удостоверяющего право частной собственности продавца на землю, его номер и дата выдачи. К договору прилагается также план (чертеж) участка, без которого купчая не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он, по соглашению сторон, изготавливается райкомземом.
Кроме того, по желанию собственника участок может быть продан также с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству на конкурсе или аукционе.
|
|
|
В договоре купли-продажи земельных участков обязательно должно быть указано, на каких землях (по целевому назначению расположен участок), в ведении какой местной администрации он находится и для каких целей предназначен. Это требование обусловлено тем, что продавец и покупатель не могут по соглашению между собой изменить целевое назначение участка и режим землепользования.
Право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.
Запись в регистрационной книге о совершенных сделках и иных действиях по распоряжению земельным участком содержит в себе следующие компоненты11:
| № Док-та | Название док-та | Дата выдачи | Дата регистрации док-та | Сумма сделки | Сторона, в пользу которой осуществлены данные действия | Подпись регистра тора |
Таким образом, при оформлении и заверении договора стороны неизбежно обращаются в соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству либо в его кадастровое бюро. Кроме того, именно там можно получить бланки типового договора и узнать кадастровый номер участка, являющегося предметом договора купли-продажи, уточнить его площадь и другие данные, которые должны быть занесены в специальные графы бланка договора.
|
|
|
При оформлении документов по сделкам либо иным действиям в отношении участка, право собственности на который удостоверяется упоминавшимся выше свидетельством, наименование сторон и описание участка должны строго соответствовать данным, указанным в свидетельстве.
Вернемся, однако, к Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. Он предусматривает, что свидетельство на право собственности на землю с указанием площади земельной доли может получить также каждый член сельскохозяйственных предприятий, которым земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности. При этом собственники земельных паев (долей) имеют право без согласия других членов сельскохозяйственных предприятий продавать свои доли другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции. Члены коллектива в данном случае имеют преимущественное право на приобретение земельной доли перед иными покупателями.
В Указе оговаривается также, что продажа земель может осуществляться на конкурсах или аукционах. Все споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, а также другие земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
Для ускорения процедуры оформления права собственности на земельный участок, земельный пай или процедуры выделения участка в натуре Указ предусматривает, что:
а) Соответствующее заявление в органы местной администрации подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи;
б) Решение (выписка из решения) органа местной администрации подлежит выдаче в 7-дневный срок с момента принятия решения;
в) Выдача свидетельства комитетами по земельным ресурсам и землеустройству производится на основании решения органов местной администрации в 10-дневный срок с момента принятия решения или регистрации договора купли-продажи;
г) При отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после выдачи свидетельства производит установление и оформление границ участка и выдает собственнику копию чертежа границ участка.
Таким образом, в случаях первичного оформления права собственности на землю или в процессе его дальнейшего изменения все действия сторон подлежат нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующих комитетах по земельным ресурсам и землеустройству с занесением в единый государственный реестр. Порядок государственной регистрации устанавливается законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Однако, в соответствии со ст. 8 Закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ” от 30 ноября 1994 г. впредь до введения в действие названного выше закона о государственной регистрации применяется действующий порядок регистрации. Поскольку единого порядка регистрации имущества на территории России установлено не было, субъекты федерации и органы местного самоуправления могут сами устанавливать правила регистрации сделок с землей. В связи с этим порядок регистрации в субъектах федерации и отдельных городах может сегодня различаться.
На изложенных выше основаниях в ряде субъектов Российской Федерации в развитие федерального законодательства о регистрации сделок с недвижимостью, в частности с землей, приняты собственные нормативные акты. Например, в Нижегородской области руководителями областного комитета по земельным ресурсам и землеустройству, областной нотариальной палаты и управления юстиции в январе 1994 г. были утверждены Рекомендации районным и городским комземам, государственным и частнопрактикующим нотариусам по осуществлению сделок купли-продажи земельных участков и других сделок с землей между гражданами.12
Согласно этим рекомендациям, наряду с необходимыми для совершения сделки документами (купчей, планом участка и т.п.) продавец должен предоставить справку об экспертизе правовых (правоустанавливающих) документов. Данную экспертизу в присутствии продавца проводит регистратор кадастрового бюро при рай(гор)комземе или другой сотрудник комитета. Ответственность за правильность оформления сделки несет нотариус, удостоверяющий договор (купчую). На свидетельстве продавца (государственном акте на землю) нотариус делает пометку об удостоверении договора отчуждения земельного участка или его части с указанием даты, номера реестра, наименования нотариальной конторы, покупателя. Только после этого купчая регистрируется в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Собственный порядок оформления прав на земельные участки действует также в столице нашего государства. Утвержден он был, в частности, решением одиннадцатой сессии Моссовета XXI созыва от 12 октября 1992 г. в виде Приложения № 8 к постановлению “О реализации земельного законодательства Российской Федерации в Москве”.13
В соответствии с этим документом будущий собственник земельного участка в г. Москве должен получить подтверждение в виде государственного или городского сертификата титула участка земли. Основанием для его выдачи является наличие соответствующей записи о правах на участок земель в земельной книге г. Москвы.
В свою очередь для того, чтобы в земельной книге была сделана необходимая запись о правах собственника, должен быть предоставлен ряд документов, в числе которых могут быть: а) документ, подтверждающий законную передачу участка городских земель в собственность, бессрочное полное, пожизненное наследственное владение; б) договор аренды участка, заключенный арендатором с администрацией г. Москвы или собственником участка земель; в) договор временного пользования; г) данные Городского бюро технической инвентаризации (ГорБТИ) о правах юридических и физических лиц на участки земель города, а также данные автоматизированного банка данных (АБТ) “Землепользование”.
После получения всех необходимых сведений из ГорБТИ и АБТ “Землепользование”, а также данных о договорах, заключенных с администрацией Москвы Москомзем вносит соответствующую запись в Земельную книгу г. Москвы и подготавливает акт на права. Извещение об этом Москомзем пересылает обладателю права на участок земель.
По действующему ныне в РФ земельному законодательству пользование землей возможно на определенном титуле: на праве собственности, праве землевладения, праве бессрочного (постоянного) пользования, временного пользования и аренды.8 Каждый из этих титулов представляет собой совокупность определенных прав и обязанностей - прежде всего по пользованию землей.
На основании соответствующих титулов граждане и юридические лица - собственники земельных участков - имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в аренду, обменивать, использовать в качестве предмета залога, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе - с иностранными инвестициями.9
Следовательно, если будущий пользовательземельного участка покупает или берет его в аренду у частного собственника, то по действующему законодательству решения государственного органа для этого не требуется. Собственник земли - хозяин своего объекта собственности и волен распоряжаться им по своему усмотрению, не ожидая разрешения свыше.
Тем не менее любая сделка с землей требует последующей государственной регистрации, порядок проведения которых установлен рядом нормативных актов. В их числе прежде всего следует назвать уже упоминавшиеся выше Указы Президента РФ 1991-1993 гг.
В частности, в соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”, для совершения сделок купли-продажи, залога, аренды, а также для осуществления иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельными участками в соответствии с действующим законодательством, каждый собственник земельного участка должен получить свидетельство на право собственности на землю. Данное свидетельство подлежит регистрации в поземельной (регистрационной) книге.
При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле-продаже земельных участков и в других случаях перехода права собственности на землю свидетельство выдается указанным комитетом на основании договора купли-продажи (купчей) или иных документов, подтверждающих переход права собственности на землю. Следовательно, в этих случаях разрешения местной администрации не требуется.
В Указе, однако, оговаривается, что в случае продажи земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с намерением изменить его целевое назначение, решение о продаже должен принимать орган исполнительной власти субъекта РФ.
Порядок купли-продажи земельных участков и типовой договор этого рода сделок был утвержден Постановлением Совета Министров-Правительства РФ несколько раньше названного Указа - 30 мая 1993 г.10 Подобный договор составляется в четырех-пяти экземплярах, по одному из которых хранится у продавца и покупателя, в делах нотариальной конторы, в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, а также в бюро технической инвентаризации, если вместе с участком продается расположенное на нем строение.
В договоре указываются фамилия, имя, отчество, паспортные данные продавца и покупателя, а также название документа, удостоверяющего право частной собственности продавца на землю, его номер и дата выдачи. К договору прилагается также план (чертеж) участка, без которого купчая не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он, по соглашению сторон, изготавливается райкомземом.
Кроме того, по желанию собственника участок может быть продан также с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству на конкурсе или аукционе.
В договоре купли-продажи земельных участков обязательно должно быть указано, на каких землях (по целевому назначению расположен участок), в ведении какой местной администрации он находится и для каких целей предназначен. Это требование обусловлено тем, что продавец и покупатель не могут по соглашению между собой изменить целевое назначение участка и режим землепользования.
Право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.
Запись в регистрационной книге о совершенных сделках и иных действиях по распоряжению земельным участком содержит в себе следующие компоненты11:
| № Док-та | Название док-та | Дата выдачи | Дата регистрации док-та | Сумма сделки | Сторона, в пользу которой осуществлены данные действия | Подпись регистра тора |
Таким образом, при оформлении и заверении договора стороны неизбежно обращаются в соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству либо в его кадастровое бюро. Кроме того, именно там можно получить бланки типового договора и узнать кадастровый номер участка, являющегося предметом договора купли-продажи, уточнить его площадь и другие данные, которые должны быть занесены в специальные графы бланка договора.
При оформлении документов по сделкам либо иным действиям в отношении участка, право собственности на который удостоверяется упоминавшимся выше свидетельством, наименование сторон и описание участка должны строго соответствовать данным, указанным в свидетельстве.
Вернемся, однако, к Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. Он предусматривает, что свидетельство на право собственности на землю с указанием площади земельной доли может получить также каждый член сельскохозяйственных предприятий, которым земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности. При этом собственники земельных паев (долей) имеют право без согласия других членов сельскохозяйственных предприятий продавать свои доли другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции. Члены коллектива в данном случае имеют преимущественное право на приобретение земельной доли перед иными покупателями.
В Указе оговаривается также, что продажа земель может осуществляться на конкурсах или аукционах. Все споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, а также другие земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
Для ускорения процедуры оформления права собственности на земельный участок, земельный пай или процедуры выделения участка в натуре Указ предусматривает, что:
а) Соответствующее заявление в органы местной администрации подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи;
б) Решение (выписка из решения) органа местной администрации подлежит выдаче в 7-дневный срок с момента принятия решения;
в) Выдача свидетельства комитетами по земельным ресурсам и землеустройству производится на основании решения органов местной администрации в 10-дневный срок с момента принятия решения или регистрации договора купли-продажи;
г) При отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после выдачи свидетельства производит установление и оформление границ участка и выдает собственнику копию чертежа границ участка.
Таким образом, в случаях первичного оформления права собственности на землю или в процессе его дальнейшего изменения все действия сторон подлежат нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующих комитетах по земельным ресурсам и землеустройству с занесением в единый государственный реестр. Порядок государственной регистрации устанавливается законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Однако, в соответствии со ст. 8 Закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ” от 30 ноября 1994 г. впредь до введения в действие названного выше закона о государственной регистрации применяется действующий порядок регистрации. Поскольку единого порядка регистрации имущества на территории России установлено не было, субъекты федерации и органы местного самоуправления могут сами устанавливать правила регистрации сделок с землей. В связи с этим порядок регистрации в субъектах федерации и отдельных городах может сегодня различаться.
На изложенных выше основаниях в ряде субъектов Российской Федерации в развитие федерального законодательства о регистрации сделок с недвижимостью, в частности с землей, приняты собственные нормативные акты. Например, в Нижегородской области руководителями областного комитета по земельным ресурсам и землеустройству, областной нотариальной палаты и управления юстиции в январе 1994 г. были утверждены Рекомендации районным и городским комземам, государственным и частнопрактикующим нотариусам по осуществлению сделок купли-продажи земельных участков и других сделок с землей между гражданами.12
Согласно этим рекомендациям, наряду с необходимыми для совершения сделки документами (купчей, планом участка и т.п.) продавец должен предоставить справку об экспертизе правовых (правоустанавливающих) документов. Данную экспертизу в присутствии продавца проводит регистратор кадастрового бюро при рай(гор)комземе или другой сотрудник комитета. Ответственность за правильность оформления сделки несет нотариус, удостоверяющий договор (купчую). На свидетельстве продавца (государственном акте на землю) нотариус делает пометку об удостоверении договора отчуждения земельного участка или его части с указанием даты, номера реестра, наименования нотариальной конторы, покупателя. Только после этого купчая регистрируется в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Собственный порядок оформления прав на земельные участки действует также в столице нашего государства. Утвержден он был, в частности, решением одиннадцатой сессии Моссовета XXI созыва от 12 октября 1992 г. в виде Приложения № 8 к постановлению “О реализации земельного законодательства Российской Федерации в Москве”.13
В соответствии с этим документом будущий собственник земельного участка в г. Москве должен получить подтверждение в виде государственного или городского сертификата титула участка земли. Основанием для его выдачи является наличие соответствующей записи о правах на участок земель в земельной книге г. Москвы.
В свою очередь для того, чтобы в земельной книге была сделана необходимая запись о правах собственника, должен быть предоставлен ряд документов, в числе которых могут быть: а) документ, подтверждающий законную передачу участка городских земель в собственность, бессрочное полное, пожизненное наследственное владение; б) договор аренды участка, заключенный арендатором с администрацией г. Москвы или собственником участка земель; в) договор временного пользования; г) данные Городского бюро технической инвентаризации (ГорБТИ) о правах юридических и физических лиц на участки земель города, а также данные автоматизированного банка данных (АБТ) “Землепользование”.
После получения всех необходимых сведений из ГорБТИ и АБТ “Землепользование”, а также данных о договорах, заключенных с администрацией Москвы Москомзем вносит соответствующую запись в Земельную книгу г. Москвы и подготавливает акт на права. Извещение об этом Москомзем пересылает обладателю права на участок земель.
По действующему ныне в РФ земельному законодательству пользование землей возможно на определенном титуле: на праве собственности, праве землевладения, праве бессрочного (постоянного) пользования, временного пользования и аренды.8 Каждый из этих титулов представляет собой совокупность определенных прав и обязанностей - прежде всего по пользованию землей.
На основании соответствующих титулов граждане и юридические лица - собственники земельных участков - имеют право продавать, передавать по наследству, дарить, сдавать в аренду, обменивать, использовать в качестве предмета залога, а также передавать земельный участок или его часть в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе - с иностранными инвестициями.9
Следовательно, если будущий пользовательземельного участка покупает или берет его в аренду у частного собственника, то по действующему законодательству решения государственного органа для этого не требуется. Собственник земли - хозяин своего объекта собственности и волен распоряжаться им по своему усмотрению, не ожидая разрешения свыше.
Тем не менее любая сделка с землей требует последующей государственной регистрации, порядок проведения которых установлен рядом нормативных актов. В их числе прежде всего следует назвать уже упоминавшиеся выше Указы Президента РФ 1991-1993 гг.
В частности, в соответствии с Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. “О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России”, для совершения сделок купли-продажи, залога, аренды, а также для осуществления иных действий по владению, пользованию и распоряжению земельными участками в соответствии с действующим законодательством, каждый собственник земельного участка должен получить свидетельство на право собственности на землю. Данное свидетельство подлежит регистрации в поземельной (регистрационной) книге.
При первичном предоставлении земельного участка свидетельство выдается соответствующим комитетом по земельным ресурсам и землеустройству по решению местной администрации. При купле-продаже земельных участков и в других случаях перехода права собственности на землю свидетельство выдается указанным комитетом на основании договора купли-продажи (купчей) или иных документов, подтверждающих переход права собственности на землю. Следовательно, в этих случаях разрешения местной администрации не требуется.
В Указе, однако, оговаривается, что в случае продажи земельных участков, используемых в сельскохозяйственном производстве, с намерением изменить его целевое назначение, решение о продаже должен принимать орган исполнительной власти субъекта РФ.
Порядок купли-продажи земельных участков и типовой договор этого рода сделок был утвержден Постановлением Совета Министров-Правительства РФ несколько раньше названного Указа - 30 мая 1993 г.10 Подобный договор составляется в четырех-пяти экземплярах, по одному из которых хранится у продавца и покупателя, в делах нотариальной конторы, в комитете по земельным ресурсам и землеустройству, а также в бюро технической инвентаризации, если вместе с участком продается расположенное на нем строение.
В договоре указываются фамилия, имя, отчество, паспортные данные продавца и покупателя, а также название документа, удостоверяющего право частной собственности продавца на землю, его номер и дата выдачи. К договору прилагается также план (чертеж) участка, без которого купчая не подлежит регистрации. При отсутствии плана участка он, по соглашению сторон, изготавливается райкомземом.
Кроме того, по желанию собственника участок может быть продан также с помощью районного (городского) комитета по земельным ресурсам и землеустройству на конкурсе или аукционе.
В договоре купли-продажи земельных участков обязательно должно быть указано, на каких землях (по целевому назначению расположен участок), в ведении какой местной администрации он находится и для каких целей предназначен. Это требование обусловлено тем, что продавец и покупатель не могут по соглашению между собой изменить целевое назначение участка и режим землепользования.
Право собственности на участок переходит от продавца к покупателю с момента регистрации районным (городским) комитетом по земельным ресурсам и землеустройству нотариально удостоверенной купчей.
Запись в регистрационной книге о совершенных сделках и иных действиях по распоряжению земельным участком содержит в себе следующие компоненты11:
| № Док-та | Название док-та | Дата выдачи | Дата регистрации док-та | Сумма сделки | Сторона, в пользу которой осуществлены данные действия | Подпись регистра тора |
Таким образом, при оформлении и заверении договора стороны неизбежно обращаются в соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству либо в его кадастровое бюро. Кроме того, именно там можно получить бланки типового договора и узнать кадастровый номер участка, являющегося предметом договора купли-продажи, уточнить его площадь и другие данные, которые должны быть занесены в специальные графы бланка договора.
При оформлении документов по сделкам либо иным действиям в отношении участка, право собственности на который удостоверяется упоминавшимся выше свидетельством, наименование сторон и описание участка должны строго соответствовать данным, указанным в свидетельстве.
Вернемся, однако, к Указу Президента РФ от 27 октября 1993 г. Он предусматривает, что свидетельство на право собственности на землю с указанием площади земельной доли может получить также каждый член сельскохозяйственных предприятий, которым земля принадлежит на праве общей совместной или общей долевой собственности. При этом собственники земельных паев (долей) имеют право без согласия других членов сельскохозяйственных предприятий продавать свои доли другим членам коллектива, а также иным гражданам и юридическим лицам для производства сельскохозяйственной продукции. Члены коллектива в данном случае имеют преимущественное право на приобретение земельной доли перед иными покупателями.
В Указе оговаривается также, что продажа земель может осуществляться на конкурсах или аукционах. Все споры, связанные с отчуждением и приобретением земельных участков, а также другие земельные споры рассматриваются в судебном порядке.
Для ускорения процедуры оформления права собственности на земельный участок, земельный пай или процедуры выделения участка в натуре Указ предусматривает, что:
а) Соответствующее заявление в органы местной администрации подлежит рассмотрению в месячный срок с момента его подачи;
б) Решение (выписка из решения) органа местной администрации подлежит выдаче в 7-дневный срок с момента принятия решения;
в) Выдача свидетельства комитетами по земельным ресурсам и землеустройству производится на основании решения органов местной администрации в 10-дневный срок с момента принятия решения или регистрации договора купли-продажи;
г) При отсутствии чертежа границ земельного участка соответствующий комитет по земельным ресурсам и землеустройству в месячный срок после выдачи свидетельства производит установление и оформление границ участка и выдает собственнику копию чертежа границ участка.
Таким образом, в случаях первичного оформления права собственности на землю или в процессе его дальнейшего изменения все действия сторон подлежат нотариальному удостоверению и регистрации в соответствующих комитетах по земельным ресурсам и землеустройству с занесением в единый государственный реестр. Порядок государственной регистрации устанавливается законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Однако, в соответствии со ст. 8 Закона “О введении в действие части первой Гражданского кодекса РФ” от 30 ноября 1994 г. впредь до введения в действие названного выше закона о государственной регистрации применяется действующий порядок регистрации. Поскольку единого порядка регистрации имущества на территории России установлено не было, субъекты федерации и органы местного самоуправления могут сами устанавливать правила регистрации сделок с землей. В связи с этим порядок регистрации в субъектах федерации и отдельных городах может сегодня различаться.
На изложенных выше основаниях в ряде субъектов Российской Федерации в развитие федерального законодательства о регистрации сделок с недвижимостью, в частности с землей, приняты собственные нормативные акты. Например, в Нижегородской области руководителями областного комитета по земельным ресурсам и землеустройству, областной нотариальной палаты и управления юстиции в январе 1994 г. были утверждены Рекомендации районным и городским комземам, государственным и частнопрактикующим нотариусам по осуществлению сделок купли-продажи земельных участков и других сделок с землей между гражданами.12
Согласно этим рекомендациям, наряду с необходимыми для совершения сделки документами (купчей, планом участка и т.п.) продавец должен предоставить справку об экспертизе правовых (правоустанавливающих) документов. Данную экспертизу в присутствии продавца проводит регистратор кадастрового бюро при рай(гор)комземе или другой сотрудник комитета. Ответственность за правильность оформления сделки несет нотариус, удостоверяющий договор (купчую). На свидетельстве продавца (государственном акте на землю) нотариус делает пометку об удостоверении договора отчуждения земельного участка или его части с указанием даты, номера реестра, наименования нотариальной конторы, покупателя. Только после этого купчая регистрируется в соответствующем комитете по земельным ресурсам и землеустройству.
Собственный порядок оформления прав на земельные участки действует также в столице нашего государства. Утвержден он был, в частности, решением одиннадцатой сессии Моссовета XXI созыва от 12 октября 1992 г. в виде Приложения № 8 к постановлению “О реализации земельного законодательства Российской Федерации в Москве”.13
В соответствии с этим документом будущий собственник земельного участка в г. Москве должен получить подтверждение в виде государственного или городского сертификата титула участка земли. Основанием для его выдачи является наличие соответствующей записи о правах на участок земель в земельной книге г. Москвы.
В свою очередь для того, чтобы в земельной книге была сделана необходимая запись о правах собственника, должен быть предоставлен ряд документов, в числе которых могут быть: а) документ, подтверждающий законную передачу участка городских земель в собственность, бессрочное полное, пожизненное наследственное владение; б) договор аренды участка, заключенный арендатором с администрацией г. Москвы или собственником участка земель; в) договор временного пользования; г) данные Городского бюро технической инвентаризации (ГорБТИ) о правах юридических и физических лиц на участки земель города, а также данные автоматизированного банка данных (АБТ) “Землепользование”.
После получения всех необходимых сведений из ГорБТИ и АБТ “Землепользование”, а также данных о договорах, заключенных с администрацией Москвы Москомзем вносит соответствующую запись в Земельную книгу г. Москвы и подготавливает акт на права. Извещение об этом Москомзем пересылает обладателю права на участок земель.
Порядок.
Действия по совершению земельно-правовых сделок осуществляются под контролем государства. В качестве формы контроля применяется государственная регистрация земельно-правовых сделок, производимая в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
Регистрация земельно-правовых сделок — важное процессуальное событие, так как фиксирует момент перехода права на земельный участок от одного лица к другому.
Договоры о совершении сделок, приложения к договору и иные документы регистрируются в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Государственной регистрации в Едином государственном реестре подлежат также выданные по результатам сделки свидетельства о регистрации права собственности и иных прав на землю. Данный Реестр предназначен для ведения унифицированной системы записей о правах на недвижимое имущество и сделках, а также об ограничениях (обременениях) этих прав.
Регистрация земельно-правовых сделок и ведение Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним возложены на учреждения юстиции в системе Министерства юстиции РФ, создаваемые в субъектах РФ. Их полномочия распространяются соответственно на установленные регистрационные округа.
Специальное правило земельно-правовых сделок заключается в следующем: 1) Земельно-правовые сделки совершаются под контролем государства, полномочия которого осуществляют органы местной администрации и другие надведомственные органы. В частности, сделки купли-продажи и аренда земли подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре учреждениями юстиции (п.1 ст.131 ГК РФ). 2) Земельно-правовые сделки ограничиваются кругом субъектов, в который могут входить лишь лица, предусмотренные законом. 3) Земельно-правовые сделки ограничиваются видами земель, которые могут быть объектами этих сделок. 4) Земельно-правовые сделки осуществляются по особой, предусмотренной законом форме, нарушение которой влечет за собой, с одной стороны, возможное признание данной сделки недействительной, а с другой стороны - возможность привлекать к ответственности лиц, виновных в нарушении этой формы и процедуры. 5) Земельно-правовые сделки регламентированы законодательством таким образом, чтобы посредством их обеспечивать рациональное использование земель, вовлеченных в сферу этих сделок.
6) правовое обеспечение земельно-правовых сделок осуществляется через механизм применения санкций за нарушение договорных обязательств: расторжение сделок, условия которых нарушается; взыскание убытков, причиненных нарушением договорных обязательств; другие неблагоприятные последствия. Санкции за нарушение договорных обязательств можно подразделить на: 1)законные и 2)договорные. 1)Законные санкции выражаются в применении административной, уголовной и иной юридической ответственности за нарушение тех или иных условий договора. Особенностью законных санкций за нарушение отдельных условий земельно-правовых сделок является их применение государственными органами и должностными лицами в соответствии с Положением о государственном земельном контроле, нормами КОАП РФ, УК РФ, УПК РФ. 2)Договорные санкции в отличие от законных применяются по инициативе одной из сторон земельно-правовой сделки в случае, когда таковые предусмотрены договором, и ситуация соответствует диспозиции договорной санкции.Договорные санкции за нарушение земельно-правовых сделок можно подразделить на следующие разновидности: 1)Неустойка. 2)Пеня
С 1 марта 2009 года государственная регистрация прав на землю и сделок с ней осуществляется территориальными органами Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии, преобразованной из Федеральной регистрационной службы.
Основным регистрационным документом является Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП), в который вносят соответствующие записи о правах на землю по установленной законом единой для всей территории Российской Федерации системе. С 1 марта 2009 г. на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии возложены функции по организации единой системы государственного кадастрового учета недвижимости и государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также инфраструктуры пространственных данных Российской Федерации.
Порядок проведения государственной регистрации прав определен ст. 13 Закона о государственной регистрации и осуществляется по этапам и разделам, которые располагаются в соответствии с принципом единого объекта недвижимого имущества (земля строение элементы строения):
I раздел информация о земельном участке;
II раздел информация о зданиях, строениях, сооружениях и других объектах недвижимого имущества, расположенных на земельном участке и прочно связанных с землей;
III раздел информация о квартирах, помещениях и иных объектах, входящих в состав зданий, строений и сооружений.
Каждый раздел ЕГРП состоит из трех подразделов.
Подраздел 1.1 краткое описание регистрируемого объекта, вид объекта, фактическая площадь по кадастровому плану, целевое назначение и т.п.
Подраздел 1.2 записи о праве собственности и об иных вещных правах на регистрируемый объект, имя правообладателя, его адрес, вид права, размер доли в праве, реквизиты правоустанавливающих документов, дата внесения записи, имя регистратора и его подпись.
Подраздел 1.3 записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других прав на недвижимое имущество (сервитуты, ипотека, доверительное управление, аренда имущества и т.п.).
В случае разделения, слияния или выделения объекта недвижимого имущества записи о вновь образованных объектах вносятся в соответствующие разделы ЕГПР заново, и по ним открываются новые дела с новыми кадастровыми номерами.
Государственная регистрация прав проводится не позднее чем в месячный строк со дня подачи заявления и документов, необходимых для регистрации.
В государственной регистрации прав может быть отказано в следующих случаях:
если с заявлением о регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо;
если представленные на регистрацию документы не соответствуют требованиям действующего законодательства;
если правоустанавливающий документ свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества.
Наличие судебного спора о границах земельного участка не является основанием для отказа в государственной регистрации прав на него. Отказ в регистрации прав может быть обжалован в суде или в арбитражном суде.
Билет 35
Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 668; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!