Дорогая халтура: возможности оппортунистического поведения после заключения контракта
Задания для набора дополнительных баллов
Темы эссе (каждое эссе оценивается в 3 балла):
1) От каких факторов зависит формирование рутинного поведения? Существуют ли сферы деятельности, в которых формирование рутин маловероятно? Объясните ваш ответ.
2) Почему участники взаимодействия вынуждены нести издержки принуждения к исполнению контракта? Каковы способы снижения этих издержек? Опишите эти способы и объясните, почему они позволяют снизить издержки принуждения.
Кейсы (каждый кейс оценивается в 2 балла):
Кейс 1.
Берегись недобросовестных риэлторов!
1. Зачем нужен риэлтор? С проблемой покупки, продажи или обмена жилья рано или поздно сталкивается каждый. Квартиру можно приобрести как самостоятельно, так и прибегая к услугам риэлторов. Если идти первым путем, то покупатель может столкнуться со следующими препятствиями.
Во-первых, в самом худшем случае понравившаяся квартира может иметь «плохое прошлое», а располагающий к себе покупатель — оказаться мошенником. Конечно, такой откровенный криминал на рынке жилья встречается не часто, но скользких мест в истории квартир полным-полно.
Во-вторых, Вы можете приобрести квартиру, продавцы которой — милейшие люди и сами не знают о недочетах в ее истории, которые через некоторое время могут проявиться самым неприятным для Вас образом. В лучшем случае, если выбранная квартира безупречна (при покупке), а покупатель (при продаже) — честнейший человек, возникает необходимость передачи (принятия) авансового платежа и подписания предварительного соглашения, в которое хорошо бы внести все необходимые Вам условия сделки, предварительно продумав все последствия оговоренных условий, и не включить все, ущемляющее Вас. А у противоположной стороны имеется жесткий представитель (риэлтор), и он на Вас давит и давит (он ведь отстаивает интересы, которые часто противоположны Вашим).
|
|
|
В-третьих, предположим, Вы юридически «подкованы» и вообще твердый человек. Вы сами понимаете, под чем можно подписываться, а под чем не стоит, советники Вам не нужны. Тогда можно предположить, что Вы — весьма занятой человек и Вам некогда искать квартиру (ежедневно рано-рано покупать «Из рук в руки» и т. д., обзванивать множество телефонов, вести утомительные беседы и подолгу договариваться о встречах), или что Вам не слишком комфортно искать покупателя (давать рекламу, отвечать на множество утомительных вопросов, подолгу показывать квартиру). И тут появляется риэлтор.
Он знает что и, главное, как проверять в истории квартиры; он знает, какие условия необходимо прописать в предварительном соглашении и на какие уступки в нем можно пойти; он знает, как можно сэкономить на оформлении квартиры, а так же на чем не стоит экономить, он будет неустанно подбирать для Вас искомый вариант (платежеспособного покупателя) и показывать Вам квартиры одну за другой (водить в Вашу квартиру покупателей). Да мы еще не упомянули выбор депозитария, нотариуса, проблемы перепрописки, перевода телефона, освобождения квартиры, и т. д. и т. п. И все это риэлтор может и просто обязан организовать для Вас. Не правда ли Вам просто необходим специалист?!
|
|
|
2. Сделки с недвижимостью — выгодное дело. В последние годы расплодились риэлторские компании. В агенты ринулись люди разных профессий, даже не подготовленные юридически, но понявшие: на этом можно неплохо заработать.
Хотя создание агентств изначально задумывалось как оказание населению помощи, сейчас купля-продажа недвижимости превратилась в бизнес, прибыльный и порой нечистоплотный. Риэлтора кормят ноги: работа с раннего утра до позднего вечера, почти без выходных. Педагоги, врачи, инженеры, бросив прежние места работы, перешли на новое поприще. Но чтобы вникнуть в тонкости профессии, нужен не один год. Многие не знают обязанности риэлторов. Агент вместе со специалистами должен досконально проверить всю документацию на квартиры, побывать в ЕРКЦ, опросить соседей, поговорить с хозяевами, выяснить причины продажи жилья, узнать, не болен ли кто-то из прописанных психическими заболеваниями, алкоголизмом или наркоманией, не находится ли в местах не столь отдаленных, договориться с продавцом и покупателем о расходах при оформлении договора купли-продажи, проверить деньги при расчете.
|
|
|
Плохая квалификация риэлтора или недобросовестное выполнение им обязанностей могут оставить вас без квартиры и денег. Например, хозяйка продает жилье, потому что ее сын задолжал крупную сумму денег. Чтобы выручить сына и оплатить долг, решила продать жилье и рассчитаться. Купите такую квартиру, а через некоторое время хозяйка обратится в суд с иском о возврате квартиры. Если ее мотивация (осталась без жилья в силу сложившихся обстоятельств) будет убедительна, сделку наверняка признают недействительной. Конечно, суд обяжет истицу вернуть покупателю деньги, но в срок, зависящий от ее платежеспособности. В итоге останетесь без квартиры, а всю потраченную сумму получите лет этак через 15—20.
Нередко бывает, что риэлтор, который берется продать вашу квартиру и найти вам подходящее жилье, с ходу требует выдать аванс. Не давайте! Или в крайнем случае берите расписку. Лучше совсем не связываться с наличными деньгами и не давать задаток.
|
|
|
В ситуациях продаж квартир в новостройках риэлторы обычно сначала пытаются продать не совсем «ходовые» квартиры (плохой вид из окна, сторона расположения окон и т. п.). Поэтому желательно присмотреть несколько вариантов.
Вопросы:
Почему люди обращаются к риэлторам? Аргументируйте свой ответ, выделив особенности контрактных отношений на рынке недвижимости.
Приведите примеры оппортунистического поведения риэлтора, и в каждом примере укажите причины, которые сделали такое поведение возможным.
Кейс 2.
Дорогая халтура: возможности оппортунистического поведения после заключения контракта
Только немногим более половины построенных элитных домов сдается без серьезных недоделок. «Вопрос о том, соответствует ли качество строительства заявленной цене на объект, полностью зависит от подрядчика и технического надзора за строительством, — говорит Тимур Сайфутдинов («Терра-Недвижимость»). — От выбора участников в составе того или иного проекта зависит адекватность предложения на выходе». Чтобы минимизировать риски, застройщикам нужно нанять подрядчиков, которые знают тонкости возведения элитного дома. И все больше девелоперов берегут свою репутацию, нанимая в субподряд самые профессиональные отечественные и зарубежные компании.Как не ошибиться. Нанять хорошего подрядчика — задача непростая. И не все подрядчики, которые готовы взяться за работу на элитных объектах, отдают себе отчет в том, какое качество им 
нужно продемонстрировать на выходе. Задача строителей — осуществить все в соответствии с проектной документацией и в должном качестве. По мнению эксперта, часто проблема возникает по той причине, что договор составлен так, что допускается разночтение одних и тех же параграфов.
Ответ в контроле. «Предугадать на 100%, что партнеры выполнят работу идеально, невозможно в принципе», — говорит Елена Дудко. Поэтому ответственные девелоперы контролируют каждый этап строительства. Например, генеральный директор корпорации «Баркли» еженедельно проводит совещания со всеми подрядчиками и лично приезжает на площадки. «Одним из важнейших составляющих качества строительства является системный контроль его этапов, начиная от проектирования и заканчивая отделкой фасадов. И ответственность должна лежать на девелопере проекта, который обязан осуществлять контроль над каждым этапом». «Большое значение имеет деятельность организаций, осуществляющих технический надзор за процессом строительства, и государственных органов, принимающих готовый объект». Также «сарафанное радио» в среде строителей и девелоперов работает очень хорошо. Если кто-то из подрядчиков прокололся, это сразу становится известно. Тем не менее, признает Елена Дудко, случаи расторжения договоров между застройщиком и подрядчиком на рынке элитной недвижимости не являются исключительными. Основные претензии со стороны застройщиков — нарушение технологий, ведущих к ухудшению качества, срыв сроков. И не случайно качество строительства московских и западных элитных новостроек отличается в пользу последних. Одна из причин — очень высокие требования к подрядным компаниям на Западе. В России же подрядчик практически ничем не рискует.
Вопрос:
Приведите пример оппортунистического поведения, которое возникает после заключения контракта между строительной компанией и подрядчиком, ответив на следующие вопросы:
• как называется такой вид оппортунистического поведения?
• какая из сторон может вести себя оппортунистически?
• почему в у нее появляется возможность вести себя оппортунистически? Аргументируйте свой ответ.
• к каким последствиям может привести ее оппортунизм?
Какие механизмы предотвращения постконтрактного оппортунизма используются в данной ситуации? Опишите их и оцените их эффективность.
Дата добавления: 2018-02-15; просмотров: 1101; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!