Оплаты «непредвиденных» работ на примере поправки в статью 156 Жилищного кодекса Российской Федерации

Отзыв

Фонда «Институт экономики города» на проект Методических указания по определению размера платы за жилое помещение для собственников помещений, которые не приняли на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения или не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом и порядка определения предельных

Индексов изменения размера такой платы

Рассматриваемый проект Методических указания по определению размера платы за жилое помещение для собственников помещений, которые не приняли на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения или не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом и порядка определения предельных индексов изменения размера такой платы (далее – Методические указания) вызывает много вопросов и замечаний к его концепции и применяемым подходам.

1. Правовой основой установления органом местного самоуправления размера платы за содержание жилого помещения с использованием Методических указаний после внесения изменений в ч. 3
ст. 156 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) проектом федерального закона № 207460-7 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации» являются два случая:

первый - когда собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом
(ч. 3 ст. 156 ЖК РФ);

второй - если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения (ч. 4 ст. 158 ЖК РФ).

Несмотря на то, что в обоих случаях размер платы за содержание жилого помещения устанавливается органом местного самоуправления, данные способы имеют отличия в исходных условиях применения и поэтому в этих двух случаях подходы к определению органом местного самоуправления размера платы за содержание жилого помещения будут несколько отличаться по существенным методологическим позициям.

Так, в первом случае орган местного самоуправления (организатор конкурса) обязан провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (ч. 4, 13 и 14 ст. 161 ЖК РФ) в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утв. постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75, , утв. постановлением Правительства РФ от 06.02.2006 № 75 (далее - Правила № 75), то орган местного самоуправления при подготовке проекта договора управления многоквартирным домом для проведения открытого конкурса должен одновременно определить:

перечень обязательных работ и услуг (далее - обязательные работы и услуги), устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг (пп. 4 п. 41 Правил № 75);[1]

перечень дополнительных работ и услуг по содержанию и ремонту объекта конкурса (далее - дополнительные работы и услуги), включая требования к объемам, качеству и периодичности каждой дополнительной работы и услуги (пп. 4¹ п. 41 Правил № 75);[2]

расчетную стоимость каждой из обязательных работ и услуг из числа, указанных в перечне обязательных работ и услуг (пп. 4 п. 41 Правил № 75);

расчетную стоимость каждой дополнительной работы и услуги из числа, указанных в перечне дополнительных работ и услуг (пп. 4¹ п. 41 Правил № 75);

расчетный размер платы за содержание жилого помещения (а. 2 и 5 п. 2,[3] п. 7, 14, пп. 5 п. 38, пп. 10 п. 41, п. 42, 59, 75, 81 Правил № 75), как сумму расчетной стоимости каждой из обязательных работ и услуг из числа, указанных в перечне обязательных работ и услуг. Это и есть нормативная формула определения размер платы за содержание жилого помещения, которую нельзя изменять проектом Методических указаний. Без определения размера платы за содержание жилого помещения таким образом будет нарушено большое количество норм, установленных постановлениями Правительством Российской Федерации.

По результатам открытого конкурса:

1) его победитель должен будет заключить выработанный в рамках открытого конкурса договор управления многоквартирным домом, в котором в качестве существенных условий должны быть указаны:

«перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня» (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ);

«порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения» (п. 2 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ);

2) орган местного самоуправления должен принять муниципальный акт, которым утверждается размер платы за содержание жилого помещения в соответствии с п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491):

«В случае если собственники помещений не приняли решение о способе управления многоквартирным домом, размер платы за содержание жилого помещения, вносимой собственниками помещений, устанавливается органом местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе - органом государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации, если законом соответствующего субъекта Российской Федерации не установлено, что указанные полномочия осуществляются органами местного самоуправления внутригородских муниципальных образований) по результатам открытого конкурса, проводимого в установленном порядке, равной цене договора управления многоквартирным домом. Цена договора управления многоквартирным домом устанавливается равной размеру платы за содержание жилого помещения, указанной в конкурсной документации».

То есть проект Методических указаний должен содержать процедуру определения размера платы за содержание жилого помещения применительно к указанному в договоре управления конкретным многоквартирным домом перечню работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а не дифференцированно для групп многоквартирных домов в муниципальном образовании, как это указано в рассматриваемом проекте Методических указаний. Соответственно, раздел 2 и приложение к проекту Методических указаний необходимо исключить.

Формирование и утверждение перечня услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями раздела III Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами, утв. постановлением Правительства РФ от 15 мая 2013 г. № 416. Согласно п. 8 этих Правил перечень услуг и работ должен помимо наименований услуг и работ содержать объемы, стоимость, периодичность и (или) график (сроки) оказания услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. Соответственно, размер платы за содержание жилого помещения складывается из суммы значений стоимости услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества на единицу площади помещений в этом конкретном многоквартирном доме.

Из этого следует, что в проекте Методических указаний невозможно применять подходы по определению общих расходов на оплату труда работников, расходов на материальные ресурсы, расходов на содержание машин и механизмов, иных общеэксплуатационных расходов. Калькулирование таких затрат управляющей организации не даст возможности определить стоимости услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества на единицу услуг и работ (пог.м – в отношении, в частности, внутридомовых инженерных систем; шт. – в отношении, в частности, осмотров, деревьев и кустарников; кв.м – в отношении, в частности, уборки помещений и земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, выкашивания травы и др.) и, в конечном итоге, на единицу площади помещений в этом конкретном многоквартирном доме. Соответственно, невозможно будет осуществлять изменение размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность в соответствии с нормами Правил, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила снижения платы).

Во втором случае, указанном в ч. 4 ст. 158 ЖК РФ, речь идет только об управлении многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме. Данное основание не может применяться при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом должен обязательно включать «порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения» (п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ). Это существенное условие такого договора. Если условие о цене в договоре управления не согласовано, если в соответствии с договором управления невозможно определять размеры ежемесячной платы за содержание жилого помещения в течение всего срока действия договора управления, то такой договор в соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) не считается заключенным.

Согласно нормам ЖК РФ управляющая организация не имеет права управлять многоквартирным домом, не имея договора управления многоквартирным домом, заключенного в порядке, установленном ч. 1 - 4 ст. 162 и ч. 13 ст. 161 ЖК РФ. У управляющей организацией нет оснований ни выполнять услуги и работы по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, ни выставлять плату за содержание жилого помещения. Это относится и к выбору управляющей организацией на общем собрании и в результате проведения органом местного самоуправления открытого конкурса.

При управлении многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме (второй случай) ЖК РФ не устанавливает существенные условия договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, выполняющими услуги и работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (ст. 164 ЖК РФ).

ГК РФ не считает условие о цене обязательным для согласования (п. 3 ст. 424)[4]. При этом, согласно а. 2 п. 1 ст. 424 ГК РФ «в предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления». То есть, во втором случае перечень работ и (или) услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме установлен, размер платы за содержание жилого помещения не установлен.

Из приведенного выше анализа видно, что формулировка условия применения нормы ч. 4 ст. 158 ЖК РФ «если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения» может относиться только к способу управления многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений (второй случай).

Обоснованность такого вывода подтверждается нормой п. 36 Правил № 491: «в случае если собственники помещений на общем собрании выбрали способ непосредственного управления многоквартирным домом, но не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, органы местного самоуправления (в субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге - органы государственной власти соответствующего субъекта Российской Федерации) в соответствии с частью 4 статьи 158 Жилищного кодекса Российской Федерации устанавливают размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, вносимой собственниками помещений, исходя из стоимости услуг и работ, входящих в утвержденные решением общего собрания собственников помещений перечни услуг и работ, выполняемых лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности».

Следовательно, во втором случае при управлении многоквартирным домом непосредственно собственниками помещений в многоквартирном доме орган местного самоуправления имеет полномочия устанавливать размер платы за содержание жилого помещения:

для конкретной одного или нескольких «лиц, осуществляющими соответствующие виды деятельности по оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме» (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ);

для определенного в договоре оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме перечня, периодичности, объемов и качества услуг и работ.

То есть, во втором случае методология определения в проекте Методических указаний [общего] размера платы за содержание жилого помещения и определения одновременно стоимости услуг и выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме будет уже несколько иной, поскольку существует теоретическая возможность:

а) использования органом местного самоуправления применяемых этим же лицом (подрядчиком) ценовых ставок отдельных услуг и работ в других многоквартирном доме, в которых это лицо действует как подрядчик или управляющая организация;

б) использования иных способов и методик определения размера платы за содержание жилого помещения и ценовых ставок отдельных услуг и работ (о способах и методиках будет сказано ниже).

2. В качестве методов определения органов местного самоуправления размера платы за жилого помещения в проекте Методических указаний использовать методы экспертной оценки и нормирования.

В пункте 3.3 проекта Методических указаний предлагается использование метода экспертной оценки для определения величины расходов на управление многоквартирным домом «посредством оценки размера таких расходов исходя из мнения специалистов (экспертов) в области жилищно-коммунального хозяйства». То есть для данного направления расходов метод экспертной оценки является единственным методом. Никаких критериев отнесения лиц к категории «специалистов» (образование, опыт, квалификация, наличие аттестата и пр.) и порядка экспертной оценки в проекте Методических указаний нет. Но даже если бы они и были бы, то предложение использования такого метода вызывает возражения ввиду высокой вероятности зависимости эксперта от органов местного самоуправления, однобокости, субъективизма, предвзятости и даже корррупциогенности.

При этом, в частности, не ясно:

какие именно услуги и работы по управлению общим имуществом в многоквартирном доме будут оцениваться (перечень таких услуг и работ не определен даже приблизительно);

специалистов какой квалификации целесообразно привлекать для экспертной оценки;

сколько специалистов нужно опрашивать для определения величины расходов на управление многоквартирным домом;

как обеспечить объективность выводов экспертной оценки;

какие источники информации и эмпирический материал должны использовать специалисты.

Таким образом, представляется, что применение метода экспертной оценки будет приводить к существенным погрешностям полученных результатов, неопределеннности, оспариванию.

В пункте 3.4.3 проекта Методических указаний предлагается использование метода экспертной оценки для определения расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме «при отсутствии установленных законодательством Российской Федерации трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов, установленных законодательством Российской Федерации», то есть при невозможности применения нормативного метода.

В связи с тем, что в настоящее время в Российской Федерации отсутствуют трудовые, материальные и финансовые нормы и нормативы, установленные законодательством Российской Федерации, то в результате метод экспертной оценки будет использоваться в отношении определении расходов на содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме. При этом все указанные выше недостатки сохраняются.

Существующая в СССР система нормирования в ЖКХ в отличие от сферы строительства[5] была разрушена в начале нулевых годов. Ранее принятые нормы и нормативы в сфере ЖКХ сегодня уже не действуют. Так, нормы труда по Трудовому кодексу Российской Федерации носят рекомендательный характер, не существует требований к нормативной [обязательной] численности работников управляющих организаций. В настоящее время не существует установленных законодательством финансовых нормативов (единичных расценок выполнения отдельных услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме). Чтобы возрождать эту систему нужно возродить большое количество научно-исследовательских станций (которые ранее были по всей стране) и федеральный научно-исследовательские центры, которые занимались бы статистическими, экономическими и техническими вопросами управления, содержания и ремонта общего имущества в многоквартирных домах. Это практически невозможно.

Очевидно, что подготовка и установление законодательством Российской Федерации трудовых, материальных и финансовых норм и нормативов для целей определения органами местного самоуправления размера платы за содержание жилого помещения по образу и подобию сметно-нормативной базу в строительстве в оптимальный срок представляется мало выполнимой задачей в первую очередь по финансовым соображениям.

В связи с этим, возникает необходимость отказаться от применения метода экспертной оценки и метода нормирования предложенном в проекте Методических указаний виде.

Выше говорилось, что орган местного самоуправления для целей проведения и реализации результатов открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления конкретным многоквартирным домом в соответствии с Правилами № 75 должен установить размер платы за содержание жилого помещения, как сумму стоимости услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в данном многоквартирном доме, указываемых в договоре управления многоквартирным домом, заключаемом по результатам открытого конкурса.[6]

Определение стоимости каждой из обязательных работ и услуг из числа, указанных в перечне обязательных работ и услуг для проведения открытого конкурса можно проводить двумя способами:

2.1. Методом аналогов с использованием стоимостей аналогичных услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, указываемых несколькими (не мене трех) частными управляющими организациями, не имеющими одних и тех же учредителей, заключающими договоры управления многоквартирными домами с идентичными или сходными уровнем благоустройства, конструктивными и техническими параметрами и не использующими в качестве предложения для утверждения на общих собраниях собственниками помещений размеры платы за жилое помещение, установленные органами местного самоуправления, размещенные:

на портале reformagkh.ru ГК «Фонд содействия реформирования ЖКХ»;

в ГИС ЖКХ.

Если в поселении, в котором расположен многоквартирный дом, для которого органов местного самоуправления определяет размер платы за содержание жилого помещения, нет управляющих организаций, отвечающих таким требованиям, то для определения стоимости работ и услуг по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме используются стоимости аналогичных услуг и работ, применяемые управляющими организациями, отвечающими указанным выше требованиям, действующими в другом муниципальном образовании субъекта Российской Федерации или в соседнем субъекте Российской Федерации.

2.2. Методом нормирования, но не общих затрат управляющей организацией, а нормирования е диничных расценок услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме (С_р/у).

Под такими единичными расценками предлагается понимать цену одноразовой услуги или работы в расчете на единицу, которая характеризует объект общего имущества, в отношении которого такая услуга или работа выполняется (1 кв. м уборочной площади, 1 погонный метр обслуживаемых инженерных сетей, 1 прибор учета и т.п.). Фактически, такие единичные расценки являются квази финансовыми нормами и нормативами.

При этом размер единичных расценок на соответствующую услугу и работу получается методом аналогов с использованием размеров единичных расценок на аналогичные услуги и работы по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, полученных как при указанном выше методе аналогов в случае, если такие расценки установлены указанными управляющими организациями и сведения о них находятся в открытом доступе или определяется расчетом с использованием:

а) стоимости каждой отдельной услуги и работы по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирном доме, которые используют управляющие организации, указанные в подпункте 2.1 при первом способе;

б) количественной характеристики соответствующего элемента общего имущества (площади, длинны, объема, количества) (S _э);

в) частоты (периодичности) выполнения соответствующей отдельной услуги и работы.

Определение размера платы за содержание жилого помещения с использованием единичных расценок услуг и работ предлагается осуществлять следующим образом:

Стоимость каждой отдельной услуги и работы по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирном доме за одноразовое исполнение (С_i) зависит от размера единичных расценок на соответствующую услугу и работу (С_р/у) и количественной характеристики элемента общего имущества (площади, длинны, объема, количества) (S _э):

С_i = С_р/у × S _э

Для определения расходов на услугу или работу в течение года (Р_г) надо умножить на стоимость каждой отдельной услуги и работы на количество раз выполнения услуги или работы в течение года (N _i):

Р_г = (С_i × N_i)

При таком подходе размер годовых расходов на услуги и работы по управлению и содержанию общего имущества в многоквартирном доме постоянной части перечня («плановых услуг и работ») будет равен:

Р_г = ∑( С_i × N_i)

Тогда размер платы за жилое помещения (Р_с), являющаяся платой за плановые услуги и работы по управлению, содержанию (С_i) и текущему ремонту (С ^j_тр) общего имущества в многоквартирном доме в расчете на 1 кв.м площади помещений в многоквартирном доме в месяц будет равен:

Р_с =	∑(С_i × N_i)_г + ∑С ^j_тр / n
	12 × ∑S_д

где

С ^j_тр – стоимость планируемого текущего ремонта соответствующего элемента общего имущества в многоквартирном доме, в отношении которого проводится такой ремонт, определяемая по смете для данной работы или полученная методом аналогов с использованием стоимостей аналогичных работ по текущему ремонту элементов общего имущества в многоквартирном доме, полученных как указано выше;

n – срок действия договора управления многоквартирном доме (1, 2 или 3 года в соответствии с п. 2 ч. 5 ст. 162 ЖК РФ), который органов местного самоуправления подготовил для проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом.

Для реализации изложенных выше методов крайне важно установить требование о публикации или размещении в Интернете всеми управляющими организациями актуальной информации о единичных расценках для всех видов услуг и работ, входящих в прилагаемые ко всем заключенным договорам управления перечни работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домах. Эта информация должна быть публичной.

Кроме того, установить требование о публикации или размещении в Интернете всеми управляющими организациями полных текстов договоров управления многоквартирными домами со всеми приложениями (в первую очередь будет анализироваться и использоваться перечни работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домах). Эта информация также должна быть публичной.

3. В проекте Методических указаний культивируется установление фиксированного размера платы за содержание жилого помещения, который никогда не будет правильным и точным, никогда не обеспечит сбалансированную экономику многоквартирного дома и экономику управляющей организации. При использовании фиксированного размера платы за содержание жилого помещения всегда будет или переплата со стороны собственников помещений в многоквартирном доме или недоплата, что плохо и для собственников. При этом следует обратить внимание на то, что п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией требует не установления в договоре управления многоквартирных домом не фиксированного размера платы, а порядка определения размера платы.

Это имеет важное значение для разработки проекта Методических указаний, поскольку устанавливаемый органов местного самоуправления размер платы за содержание жилого помещения не должен включать стоимость «непредвиденных» работ, необходимость выполнения которых возникает по результатам осмотров, проводимых во исполнение требований минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее – Минимальный перечень). В проект Методических указаний это нужно указать наряду с указанием на то, что орган местного самоуправления готовя в рамках проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом в соответствии с Правилами № 75 должен во исполнение нормы п. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ внести в проект договора управления многоквартирных домом условия о порядке определения размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Пример такого условия приведен в приложении к данному отзыву.

4. В практике органы местного самоуправления не всегда понимают какой именно перечень, объем и качество услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме предлагается устанавливать размер платы за содержание жилого помещения. Использование слов «исходя из Минимального перечня» на подобные вопросы не отвечают. Ведь применить Минимальный перечень к конкретному многоквартирному дому без конкретизации, изменения и дополнения невозможно. Так, например, в Минимальном перечне нет объемов, периодичности и требований к качеству услуг и работ.

5. Необходимо исходить из того, что рассматриваемые Методические указания не будут являться нормативным правовым актом. В соответствии с п. 2 Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.1997 № 1009, и разъяснениями в п. 3 Разъяснений о применении Правил подготовки нормативных правовых актов федеральных органов исполнительной власти и их государственной регистрации, утв. приказом Минюста РФ от 04.05.2007 № 88: «нормативные правовые акты федеральных органов исполнительной власти издаются только в виде постановлений, приказов, распоряжений, правил, инструкций и положений». Следовательно, текст проекта Методических указаний не должен содержать директивных указаний и повелительного наклонения. На это обязательно укажет Минюст РФ при регистрации приказа об их утверждении.

6. У Минстроя РФ нет полномочий устанавливать требований о моменте начала обязательного применения размера платы за жилое помещение, «определенного в соответствии с настоящими Методическими указаниями» (п. 2 проекта постановления об утверждении Методических указаний). Кроме того, Минстрой РФ не может изменять положения ЖК РФ (ч. 1 – 3 ст. 162) о том, что при способе управления многоквартирным домом управляющей организацией может применяться только размер платы за жилое помещение, определенный в порядке, установленном договором управления многоквартирным домом.

То есть, даже в случае, когда собственники помещений в многоквартирном доме не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом и размер платы за жилое помещение устанавливается органом местного самоуправления по результатам проведенного открытого конкурса (ч. 3 ст. 156 ЖК РФ, п. 34 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491) размер платы за жилое помещение рассчитывается конкретным собственникам помещений в порядке, установленном договором управления многоквартирным домом.

Формулировка п. 2 проекта постановления об утверждении Методических указаний содержит предписание, игнорирующее нормы ЖК РФ. Поэтому полагаем, что п. 2 проекта постановления об утверждении Методических указаний сформулирован с превышением полномочий Минстроя РФ.

Вывод: рассмотренный проект Методических указаний нуждается в полной переработке с целью приведения в строгое соответствие с требованиями Жилищного кодекса Российской Федерации и постановлений Правительства Российской Федерации, регулирующими порядок определения размера платы за содержание жилого помещения, содержание условий договора управления многоквартирных домом, заключаемого по результатам проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, порядок перерасчета размера платы за содержание жилого помещения.

Приложение

Порядок

оплаты «непредвиденных» работ на примере поправки в статью 156 Жилищного кодекса Российской Федерации

б) дополнить частями 7¹ – 7² следующего содержания:

«7¹. Если иное не установлено в договоре управления многоквартирным домом размер платы за содержание жилого помещения определяется в следующем порядке:

1) в договоре управления многоквартирным домом определяется стоимость услуг и работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, необходимость выполнения которых выявлена на момент заключения договора управления многоквартирным домом, которые будут с установленной в договоре периодичностью выполняться в течение всего действия договора и стоимость которых равномерно ежемесячно оплачивается в составе платы за содержание жилого помещения в течение периода действия такого договора, общая среднемесячная стоимость таких услуг и работ и среднемесячная стоимость таких услуг и работ в расчете на один квадратный метр общей площади жилого или нежилого помещения (далее – базовый размер платы за содержание жилого помещения). Размер платы за содержание жилого помещения в течение первого года срока действия договора управления многоквартирным домом равен базовому размеру платы за содержание жилого помещения при отсутствии необходимости оплаты дополнительных работ в соответствии с пунктом 3 настоящей части;

2) стоимость работ и услуг, указанных в пункте 1 настоящей части, ежегодно, начиная со второго года действия договора, индексируется исходя из индекса потребительских цен в субъекте Российской Федерации (в среднем за отчетный календарный год к предыдущему календарному году) по данным органов государственной статистики. Размер платы за содержание жилого помещения в течение третьего года и последующих лет срока действия договора управления многоквартирным домом равен проиндексированному базовому размеру платы за содержание жилого помещения, действующему в предшествующем году, при отсутствии необходимости оплаты дополнительных работ в соответствии с пунктом 3 настоящей части;

3) при выявлении в ходе проверок и осмотров элементов общего имущества в многоквартирном доме необходимости устранения недостатков их состояния, перечень услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме дополняется соответствующими услугами и работами в порядке, установленном договором управления многоквартирным домом (пункт 2 части 3 статьи 162 настоящего Кодекса), а размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей части, увеличивается на стоимость дополнительных работ, необходимых для устранения таких недостатков, рассчитанную на один квадратный метр площади помещений в многоквартирном доме. При этом, если иное не установлено в договоре управления, общая стоимость таких дополнительных работ определяется на основании сметы, согласованной с советом многоквартирного дома, а если в имеющемся в договоре управления порядке изменения перечня работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме согласованы расценки соответствующих услуг и работ на единицу измерения (в расчете на один квадратный, метр площади, кубический метр объема или погонный метр длины объекта работ), то общая стоимость таких дополнительных работ определяется, как произведение их объема на соответствующие расценки на единицу измерения. Установленная в договоре управления многоквартирным домом стоимость единицы измерения дополнительных работ при проведении дополнительных работ, начиная со второго года действия договора управления, подлежит индексированию в соответствии с пунктом 2 настоящей части;

4) ежемесячное увеличение размера платы за содержание жилого помещения на стоимость дополнительных работ, определенную в соответствии с пунктом 3 настоящей части, не может превышать более чем на 25 процентов размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с пунктами 1 и 2 настоящей части (максимальное увеличение размера платы за содержание жилого помещения);

5) в случае, если стоимость дополнительных работ, определенная в соответствии с пунктом 3 настоящей части, превышает максимальное увеличение размера платы за содержание жилого помещения и не может быть оплачена в течение одного месяца, то такая стоимость оплачивается в течение нескольких месяцев с учетом положений пункта 4 настоящей части.

7². В случае, если в договоре управления многоквартирным домом установлена ежемесячная предоплата дополнительных работ, указанных в пункте 3 части 7¹ настоящей статьи, в фиксированном размере, подлежащем индексации в порядке, определенном пунктом 2 части 7¹ настоящей статьи (далее – предоплата дополнительных работ), то размер платы за содержание жилого помещения, определенный в соответствии с пунктами 1 и 2 части 7¹ настоящей статьи, увеличивается на размер предоплаты дополнительных работ. Средства предоплаты дополнительных работ остаются на счете многоквартирного дома до оплаты таких работ. В случае, указанном в пункте 3 части 7¹ настоящей статьи, общая стоимость таких дополнительных работ оплачивается за счет ранее внесенной предоплаты дополнительных работ по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, совета многоквартирного дома или правления товарищества собственников жилья либо жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива или иного представителя собственников помещений в многоквартирном доме, уполномоченного общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме после согласования перечня, объемов и стоимости дополнительных работ. Если размера такой предоплаты недостаточно для оплаты дополнительных работ, то оставшаяся часть стоимости дополнительных работ вносится в течение последующих месяцев сверх средств предоплаты дополнительных работ при условии выполнения требования пункта 4 части 7¹ настоящей статьи. При отсутствии необходимости в дополнительных работах суммы предоплаты, внесенные в течение года считаются предоплатой дополнительных работ в расчетные периоды следующего года.».

[1] Согласно пп. 4 п. 41 Правил № 75, указанный перечень формируется организатором конкурса, из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 г. № 290 (далее – Минимальный перечень). Кроме этого, к такому перечню применяются требования ч. 1¹, 1² и 2³ ст. 161 ЖК РФ, требований технических регламентов и Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утв. постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491.

[2] Согласно пп. 4¹ п. 41 Правил № 75, указанный перечень определяется организатором конкурса в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, технического регулирования, пожарной безопасности, защиты прав потребителей, включая требования к содержанию общего имущества в многоквартирном доме, определенные Правилами № 491 и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных, технических и иных параметров многоквартирного дома, степени износа, этажности, наличия лифтов и другого механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования. Устанавливать какие-то требования к порядку определения такого перечня орган местного самоуправления в проекте Методических указаний полномочий не имеет

[3] Согласно а. 2 п. 2 Правил № 75 «конкурс» - форма торгов, победителем которых признается участник конкурса, предложивший за указанный организатором конкурса в конкурсной документации размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в течение установленного срока выполнить наибольший по стоимости объем работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, на право управления которым проводится конкурс».

Согласно а. 2 п. 2 Правил № 75 «размер платы за содержание и ремонт жилого помещения" - плата, включающая в себя плату за работы и услуги по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, установленная из расчета 1 кв. метра общей площади жилого помещения. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается одинаковым для собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме».

[4] Согласно п. 3 ст. 424 ГК РФ: «В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги».

[5] См, например, главу 2¹ Градостроительного кодекса Российской Федерации «Ценообразование и сметное нормирование в области градостроительной деятельности, федеральный реестр сметных нормативов».

[6] В результате проведения открытого конкурса стоимость всех работ и услуг, указываемых в итоговом перечне услуг и работ, прилагаемых к договора управления многоквартирным домом, состоящих из перечня обязательных работ и услуг и работ и услуг добавляемых победителем открытого конкурса из перечня дополнительных работ и услуг подлежат перерасчету исходя из того, что общая стоимость таких работ и услуг должна соответствовать расчетному размеру платы за содержание жилого помещения, указанному в конкурсной документации (а. 2 и 5 п. 2, п. 76 – 78 Правил № 75).

Дата добавления: 2021-06-02; просмотров: 74; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

Мы поможем в написании ваших работ!