ГЛАВА 2 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Содержание
Введение 3
ГЛАВА 1 ТЕОРИТИЧЕСКАЯ ОСОБЕННОСТЬ И ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 4
1.1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ КЛАССИФИКАЦИЯ 4
1.2. УЧАСТНИКИ И ВИДЫ СДЕЛОК НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ 8
ГЛАВА 2 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 10
2.1 МЕТОДЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ 10
Заключение 12
Список использованных источников 14
Введение
Основным элементом рыночной экономики является недвижимость, которая рассматривается в качестве основных средств производства и предмета или объекта потребления. Недвижимость выступает основой личного существования граждан и служит базой для хозяйственной деятельности, организаций и предприятий различных форм собственности, а также является главным объектом на рынке недвижимости.
В Российской Федерации формирование рынка жилой недвижимости происходило в девяностые годы. С развертыванием процесса приватизации жилья появились основные элементы рынка: спрос, предложение, цена. С ростом потребительского и инвестиционного спроса на жилье, в условиях ограниченного предложения, цены неуклонно росли. В последнее время темпы роста цен на жилье опережали темпы роста доходов населения, что обострило проблему обеспеченности населения качественным, доступным жильём, актуализировав необходимость исследования функционирования рынка недвижимости, выявление тенденций спроса и предложения на жилье. Все выше сказанное обуславливает актуальность темы.
Целью написания курсовой работы является изучение рынка недвижимости и анализ его функционирования.
Для достижения заданной цели необходимо выполнить следующие задачи: раскрыть понятие рынка недвижимости, изучить классификацию рынка недвижимости, выявить тенденции спроса и предложения на жильё и проанализировать функционирование рынка недвижимости в Тюмени, разработать рекомендации по оптимизации механизмов функционирования рынка.
Таким образом, объектом проводимого исследования является рынок недвижимости, а предметом исследования его функционирование.
ГЛАВА 1 ТЕОРИТИЧЕСКАЯ ОСОБЕННОСТЬ И ФУНКЦИОНИРОВАНИЕ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1.1. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОСТИ И ЕЕ КЛАССИФИКАЦИЯ
Под понятием "недвижимость" традиционно понимают землю и все улучшения, постоянно закрепленные на ней (здания, сооружения, объекты незавершенного строительства). Ст. 130 ГК РФ даёт следующее определение.
Недвижимость (недвижимое имущество) - земельные участки, участки недр, и всё, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства.
К недвижимости также относятся подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. [1]
Признаки недвижимости: недвижимость невозможно перемещать без нанесения объекту ущерба; прочно связана с землей как физически, так и юридически; долговечность объекта инвестирования; стоимость недвижимости высока; каждая единица недвижимости уникальная по своим физическим характеристикам; потеря потребительских свойств происходит постепенно по мере износа; новое строительство особенно влияет на стоимость рядом находящейся недвижимости; строгое государственное регулирование сделок с недвижимостью; способность удовлетворять потребность человека в жилой и иной площади определяется полезностью недвижимого имущества.
Свойства недвижимости: полезность (объекты недвижимости должны максимально удовлетворять потребности собственника); фундаментальность (недвижимости при обычных условиях невозможно потерять, сломать или похитить); стационарность (объекты недвижимости тесно связаны с землей); неповторимость (каждый объект недвижимости уникален); ликвидность (недвижимость обладает низкой ликвидностью).
Под объектом недвижимости понимается, во-первых, предприятие в целом как имущественный комплекс, а во-вторых земельный участок, неотъемлемой частью которого могут быть: здание (сооружение); обособленные водные объекты; многолетние насаждения; инженерные сооружения и сети; элементы хозяйственного, транспортного и инженерного обеспечения.[10]
КЛАССИФИКАЦИЯ И ВИДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Можно выделить два основных типа недвижимости, представленных в Таблице 1:
Таблица 1 Основные типы недвижимости
| Естественные объекты | Искусственные объекты |
| Земельные участки (земли с/х назначения, городов и населенных пунктов, промышленности, транспорта, особо охраняемых территорий, лесного фонда, водного фонда, земли запасы) | Жилая недвижимость |
| Лес и многолетние насаждения | Коммерческая недвижимость (офисы, кафе и рестораны, магазины, гостиницы, гаражи, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс) |
| Обособленные водные объекты | Общественные здания и сооружения |
| Участки недр | Инженерные сооружения |
Виды недвижимости, представлены в Таблице 2:
Таблица 2 Виды недвижимости
| Жилая недвижимость | Коммерческая недвижимость | Общественные здания и сооружения | Инженерные сооружения |
| По этаэжности (малоэтажные, многоэтажные, дома повышенной этажности, высотные дома) | Офисные помещения (класс A, B, C, D) | Лечебно-оздоровительные (больницы, спорт-комплексы) | Градостроительные |
| По материалу (кирпичные, панельные, монолитные, деревянные, смешанные) | Гостиницы | Учебно-воспитательные | Энергосберегающие |
| По условиям проживания (жилье повышенной комфортности, типовое жилье, жилье низких потребительских качеств) | Автопаркинг (гаражи, стоянки) | Культурно-посветительские (музеи) | Инфраструктурные |
| Магазины и ТЦ | Административные (полиция, суд, вокзал, аэропорт) | Экологические (заводы, полигоны по утилизации ТБО) | |
| Промышленная недвижимость | Промышленные (заводы) |
Наряду с делением на типы недвижимость классифицируется по ряду признаков. Признаки представлены в таблице 3. [6]
Таблица 3 Признаки недвижимого имущества
| Тип классификации | Вид недвижимости |
| По целям владельца | Для ведения бизнеса Для проживания владельца В качестве инвестиций |
| По степени готовности к эксплуатации | Введенные в эксплуатацию Требующие реконструкции или капитального ремонта Незавершенное строительство |
| По степени воспроизводимости в натуральной форме | Невоспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых Воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения |
Можно сделать вывод, что в процессе классификации выделяют отдельные группы недвижимости, имеющие сходные характеристики функционирования, что определяет возможность единообразных подходов к их оценке.
Недвижимость можно рассматривать, как: потребительскую стоимость, удовлетворяющие личные потребности в жилище, отдыхе, развлечениях, фактор производства, выступающий в форме основных производственных фондов (здания, сооружения), а также источник дохода, предназначенный для введения бизнеса.
1.2. УЧАСТНИКИ И ВИДЫ СДЕЛОК НА РЫНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Участники рынка - это группа лиц или компаний, которые вступают в отношения друг с другом с целью осуществления операций с недвижимостью.
Участники рынка недвижимости можно рассмотреть на Рисунке 1.
Рисунок 1 Участники рынка недвижимости
1. Покупатель – главный субъект рынка недвижимости, который может являться как физическим, так и юридическим лицом.
2. Продавцы – собственники недвижимости, фонда имущества, конкурсные управляющие или строительные организации, которые действуют либо самостоятельно, либо через посредников.
3. Инвесторы - физические и юридические лица, которые принимают решение о вложении собственных, заемных средств в строительство объекта недвижимости.
4. Кредитные учреждения – юридические лица, осуществляющие выдачу заемных средств строительным организациям, подрядчикам.
5. Девелопер (застройщик) – профессиональный предприниматель, организующий процесс строительства объекта недвижимости.
6. Подрядчик – физическое или юридическое лицо, выполняющее для заказчика определенный вид работы по обговоренному сроку и за определенную денежную плату.
7. Оценщик – юридическое лицо, которое осуществляет расчет стоимости построенного объекта недвижимости.
8. Посредник – риелторские фирмы или агентства недвижимости. [8]
ГЛАВА 2 АНАЛИЗ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
1.3. МЕТОДЫ АНАЛИЗА РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ
Анализ рынка недвижимости представляет собой самостоятельный вид деятельности, имеющий целью обеспечение объективной информацией лиц, принимающих решения о проведении тех или иных операций на рынке.
Анализ рынка может проводиться с различными частными целями и представлять собой элемент, этап других видов деятельности: маркетингового исследования с целью продвижения конкретного товара или услуги; оценочной деятельности с целью определения стоимости конкретного объекта; инвестиционной деятельности с целью оценки эффективности инвестиционных решений; анализа и прогнозирования тенденций развития рынка с самыми общими целями – для выработки риелторским сообществом, руководителями риелторских фирм и ассоциаций, потенциальными инвесторами, органами управления стратегических решений по развитию бизнеса, совершенствованию механизмов функционирования рынка.
Общим элементом анализа рынка в интересах всех видов деятельности является мониторинг рынка, т.е. сбор и обработка информации о рынке. [2]
В последнее время все большее понимание находит необходимость преодоления информационного разрыва между оценщиками, брокерами, девелоперами, финансовыми аналитиками и другими риелторами – профессионалами рынка недвижимости, а также их объединениями. Настоящая работа, будет способствовать еще одному шагу к созданию единого информационного пространства рынка, единой методологии, системы понятий и терминов, технологии и организации сбора и обработки данных.
Прогнозирование является конечным результатом и вершиной каждого из направлений анализа. Поэтому эти задачи расположены в конце каждого ряда задач, а предшествующие - выстроены в необходимой последовательности их решения, т.е. отражают этапы анализа на пути к прогнозу.
Анализ ценовой ситуации включает следующие задачи, представленные на Рисунке 2.[3,4]
Рисунок 2 Анализ рынка
Заключение
На основе данных проделанной курсовой работы, можно сделать вывод, что актуализированная необходимость исследовать функционирование Тюменского рынка недвижимости была связана с обострением проблемы обеспеченности населения качественным и доступным жильем.
Для достижения поставленной цели было раскрыто понятие рынка недвижимости, изучена его классификация, способствующая более успешному изучению объектов и исследования рынка недвижимости в г. Тюмень. Так же, были рассмотрены участники и виды сделок, изучены методы анализа рынка недвижимости, целью которых является обеспечение объективной информацией лиц, совершающих операции на рынке недвижимости, выявлена структура спроса и предложения на вторичное и первичное жилье, найдены главные проблемы функционирования рынка недвижимости и пути их решения.
Анализ Рынка жилой недвижимости в г. Тюмень показал, что большим спросом у покупателей пользуются квартиры в следующих районах: Тюменский мкр. (наибольший спрос на 1-комнатные квартиры); Мыс, Тарманы, Матмасы (1-комнатные квартиры); Дом Обороны (1,2,3-комнатные квартиры); Центр: КПД (1,2-комнатные квартиры) и МЖК (1-комнатные квартиры). Удельная цена предложений составила почти 68,5 тыс. руб. за кв. м., а удельная цена продаж 60 тыс. руб. за кв. м. [9]
Снизилась доля студий и наблюдается повышение предложения однокомнатных квартир. Значительное количество квартир, как на первичном, так и на вторичном рынках жилья, приобретается с привлечением кредитных средств. Загородная недвижимость продолжает строиться и развиваться. Сегмент коммерческой недвижимости так же характеризуется высокой активностью, пользуется высоким спросом у покупателей и арендаторов.
Главными проблемами Тюменского рынка недвижимости являются:
1. Недостаточное финансирование и привлечение инвестиций;
2. Повышение ипотечной ставки;
3. Рост стоимости жилья;
4. Уход с рынка недвижимости девелоперов, которые не смогут работать по правилам, установленным законом 214-ФЗ, предусматривающий новые правила оформления документов. [7]
Раскрывая тему, государственной поддержи жилищного строительства, можно отметить, что проблема с недостаточным финансированием и привлечением инвестиционных средств может быть решена при помощи бюджетного финансирования социальных программ, по которым планируется направить 4 млрд. руб., на улучшение жизни 2,5 тыс. семей.
Что касаемо ипотечной ставки, то предположительно снижение до 7-8% в перспективе ближайших лет.
Рост стоимости жилья объясняется уменьшением среднего размера покупаемых квартир в 2019 году по сравнению с итогами 2017-2018 года.
Вероятный оптимальный период для покупки недвижимости станет первый и второй квартал 2020 года. Именно в этот период предполагается возможное снижение ипотечной ставки на 0,2-0,4%, а цены могут постепенно уменьшаться.
Рисунок 1 Участники рынка недвижимости. 8
Рисунок 2 Анализ рынка. 11
Таблица 1 Основные типы недвижимости. 5
Таблица 2 Виды недвижимости. 6
Таблица 3 Признаки недвижимого имущества. 7
Дата добавления: 2021-02-10; просмотров: 92; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!