Анализ местоположения объекта
ВВЕДЕНИЕ
Согласно ст.3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ (ред. от 03.08.2018) "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", под оценочной деятельностью понимается профессиональная деятельность субъектов оценочной деятельности, направленная на установление в отношении объектов оценки рыночной, кадастровой, ликвидационной, инвестиционной или иной предусмотренной федеральными стандартами оценки стоимости.
При использовании понятия стоимости объекта оценки при осуществлении оценочной деятельности указывается конкретный вид стоимости, который определяется предполагаемым использованием результата оценки.
При осуществлении оценочной деятельности используются следующие виды стоимости объекта оценки:
- рыночная стоимость;
- инвестиционная стоимость;
- ликвидационная стоимость;
- кадастровая стоимость.
Данный перечень видов стоимости не является исчерпывающим. Оценщик вправе использовать другие виды стоимости в соответствии с действующим законодательством Российской Федерации, а также международными стандартами оценки.
Важность оценочной деятельности в части оценки недвижимости обуславливается как расширением сектора частной собственности, так и необходимостью роста инвестиций.
Все вышеизложенное указывает на актуальность оценки недвижимости сегодня.
Цель курсовой работы – оценить рыночную стоимость гаража. Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи, определяющие структуру данной работы:
|
|
|
- изложить основные факты относительно объекта оценки;
- охарактеризовать объем и этапы исследования;
- описать местоположение объекта оценки;
- осмотреть техническое состояние основных элементов здания;
- провести анализ наилучшего использования объекта оценки;
Для достижения максимально точной оценки недвижимости необходимо рассчитать рыночную стоимость оцениваемого объекта с использованием трех основных подходов: затратного, доходного и сравнительного анализа продаж; согласовав полученные результаты, получить рыночную стоимость оцениваемого объекта.
ХАРАКТЕРИСТИКА ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ
Сведения об объекте оценки
Объект оценки расположен в микорайоне Ширяйково города Йошкар-Ола на улице Луначарского, д 43Б, гараж № 228. Доступ к объекту обеспечивается городским транспортом по улице Луначарского. Место расположения объекта оценки хорошо освещено.
Площадь земельного участка – 19 м2, площадь гаража – 17,3 м2. Западной и восточной частями участок примыкает к соседним гаражам, на юге и севере - к дорогам автомобильного кооператива. Данное строение относится к постройке 1995 г.
|
|
|
Гараж находится на расстоянии до 100-200 м от жилых домов. Жилые частные дома и автомобильные кооперативы являются преобладающими объектами в данном районе города. На расстоянии до 500 м расположена аллея здоровья, с размещенной на его территории детской площадкой, также недалеко находится продуктовый магазин.
Земельный участок находится в собственности гражданина Торощина Виктора Ивановича ,29.09.1941 г. рождения, на основании договора купли- продажи гаража и земельного участка от 08.07.1993 г. На данный момент ограничений (обременений) не зарегистрировано.
К гаражу подведено электричество (внутри помещения есть розетки и светильники). Сам гаражный кооператив охраняется при помощи камер видеонаблюдения; имеется обслуживание городской компанией, предоставляющей услугу по сбору мусора.
На территории гаражного кооператива имеются немногочисленные зеленые насаждения в виде кустарников, оборудованы места для сбора мусора и столбы для проводки электричества в гаражи. Дороги чистые, убираются дворниками, несколько раз в неделю осуществляется сбор мусора с участков.
Анализ рынка недвижимости показал, что предложение подобных зданий в этом районе выгодно, т.к. население близ расположенных жилых районов готовы приобретать гаражи для своих нужд.
|
|
|
Этапы исследования
Для проведения оценки объекта оценки необходимо следовать ряду следующих действий:
1) определение задачи оценки;
2) сбор и анализ информации;
3) проведение анализа лучшего и наиболее эффективного использования участка и строения (гаража) на нем;
4) дать теоретическую характеристику определения стоимости строения;
5) дать характеристику затратного подхода к оценке объекта оценки и провести вычисления по полученным данным;
6) дать характеристику сравнительного подхода к оценке объекта оценки и провести вычисления по полученным данным;
7) дать характеристику доходного подхода к оценке объекта оценки и провести вычисления по полученным данным;
8) дать характеристику согласования результатов полученных стоимостей по трем подходам и выполнить соответствующие вычисления;
9) написать комментарий по полученным результатам и на основании анализа лучшего и наиболее эффективного использования предложить вариант использования объекта оценки.
Анализ местоположения объекта
Принцип лучшего и наиболее эффективного использования является одним из наиболее важных принципов при оценке недвижимости; это
|
|
|
«разумный и возможный вариант использования, который обеспечит объекту наивысшую текущую стоимость, определенную на дату проведения оценки. Другими словами, тот вариант использования, выбранный среди разумных,
возможных и законных альтернативных вариантов, который является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и который приводит к наивысшей стоимости земли». Понятие наилучшего и наиболее эффективного использования, применяемое в настоящем отчете, определяется как вероятное и разрешенное законом использование оцениваемого объекта с наилучшей отдачей.
В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и наиболее эффективном использовании представляет собой предпосылку для дальнейшей стоимостной оценки объекта. Обычно предполагается, что рыночная стоимость объекта недвижимости должна оцениваться с ориентировкой на лучшее и наиболее эффективное использование земельного участка, а не на его текущее использование, которое может быть неэффективным. Этот принцип является основополагающим в условиях рыночной экономики для принятия решений о будущей судьбе объектов недвижимости.
Анализ наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:
- законодательная разрешенность: рассмотрение тех способов использования, которые разрешены распоряжениями о зонообразовании, ограничениями на частную инициативу, положениями об исторических зонах и экологическим законодательством;
- физическая осуществимость: рассмотрение физически реальных в данной местности способов использования;
- финансовая осуществимость: рассмотрение того, какое физическое осуществимое и разрешенное законом использование будет давать приемлемый доход владельцу участка;
- максимальная эффективность: рассмотрение того, какой из финансово-осуществимых видов использования будет приносить максимальный чистый доход или максимальную текущую стоимость
Для проведения анализа лучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки необходимо дать количественную и качественную характеристику строения. Первым этапом определения характеристики строения служит нахождение площадей и объемов строения, которое приведено в Таблице 1.
Таблица 1 – Начисление площадей и объемов строения, расположенных на участке
| Наименование строения | Формула для подсчета площадей по наружному объему | Площадь, м2 | Высота, м | Объем, м3 |
| Гараж | a*b | 18 | 2,5 | 45 |
| Погреб | a*b | 3 | 2 | 6 |
| Яма | a*b | 1,05 | 1,5 | 1,56 |
Для дальнейшего описания объекта оценки прибегнем к данным из Таблицы 2, что приведена ниже.
Таблица 2 - Характеристика конструкции основного строения
| Наименование конструктивных элементов | Описание элементов | Удельные веса по таблице | Ценностные коэффициенты | Удельные веса после применения ценностн.коэф. |
| Фундамент | кирпичный | 17 | 0,54 | 9,18 |
| Стены и их наружная отделка | кирпичные | 30 | 0,49 | 14,70 |
| Перекрытия | деревянное | 6 | 0,60 | 3,60 |
| Крыша | железная | 6 | 1,30 | 8,28 |
| Полы | деревянные | 7 | 0,79 | 5,53 |
| Двери | ворота | 7 | 0,68 | 3,48 |
| Внутренняя отделка | штукатурка | 5 | 0,90 | 4,50 |
| Отопление | освещение | 15 | 1,0 | 15,00 |
| Разные работы | смотровая яма | 4 | 1,0 | 4,00 |
| погреб | 4 | 1,0 | 3,00 | |
| Итого: | 100 | х | 71,27 | |
| Износ строения, %: | 71,27 | |||
Состояние объекта оценивается как удовлетворительное, снос существующего гаража рассматривать нецелесообразно. Однако оцениваемый объект недвижимости не соответствует требованиям и предпочтениям потенциальных покупателей, поскольку аналогичных современных гаражей не строят. Все названные факторы позволяют определить объект оценки в сектор объектов производственно-складской недвижимости. Вывод: наиболее
эффективным использованием объекта оценки – нежилого здания гаража – является его текущее использование для ведения производственно-складской деятельности.
Дата добавления: 2021-01-21; просмотров: 70; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!