Пример моих рекомендаций по биржевой торговле
Рекомендации по биржевой торговле от Андрея Черных на 18.05.2018, РФР, российский фондовый рынок.
В четверг, 17 мая, я писал: brent – выше 79! Российский фондовый рынок (РФР): ММВБ + 0,06 %, ММВБ –⇑long/⇑⇓ боковик, фьючерс на ММВБ на вечерней сессии – ⇑ растет, РТС (день) + 0,93 %, РТС – ⇑long/⇑⇓ боковик, нейтральная позиция закрыта, фьючерс на РТС на вечерней сессии – ⇑ растет, фьючерс на доллар (день) – ⇓ short/⇑⇓ боковик, фьючерс на доллар на вечерней торговой сессии – ⇓ снижается, brent 79,4, нефть Brent (новый фьючерсный контракт, день) – ⇑long. РТС нейтральная позиция закрыта. Мегафон, Сургутнефтегаз преф и Магнит – в бумагах. ГМК «Норникель» – высадили по стоп-приказам. Акции Транснефть преф и Мосэнерго – ищем моменты для входа, long, покупать по алгоритму, ступенями, на дневном графике. Распадская, акции московской биржи (MOEX) и Полиметалл накапливать*.
Магнит плюс 1,71 % + 1,2 % + 2,5 % (!)
В пятницу, 18 мая: brent – 79,5! Российский фондовый рынок (РФР): ММВБ – 0,64 %, ММВБ – ⇓ short, фьючерс на ММВБ на вечерней сессии – ⇓ снижается, РТС (день) – 0,69 %, РТС – ⇓ short, нейтральная позиция открыта, фьючерс на РТС на вечерней сессии – ⇓ снижается, фьючерс на доллар (день) – ⇑long/⇑⇓ боковик, фьючерс на доллар на вечерней торговой сессии – ⇑ растет, brent 79,5, нефть Brent (новый фьючерсный контракт, день) –⇑long/⇑⇓ боковик. РТС нейтральная позиция открыта. Мосэнерго, Сургутнефтегаз преф и Магнит – в бумагах. Мегафон и Транснефть преф – высадили по стоп-приказам. Распадская – ищем моменты для входа, long, покупать по алгоритму, ступенями, на дневном графике. Акции московской биржи (MOEX) и Полиметалл накапливать*.
|
|
|
Фильтры: фьючерсы – информация по фьючерсам – это дополнительные фильтры, направление рынка в моменте – до начала торгов (торговля фьючерсами – для опытных, высока вероятность высадки по стоп-приказам), ситуация внутри дня может существенно меняться, именно поэтому, если торгуете фьючерсами, торгуйте ими по алгоритму, соблюдая риск-менеджмент:
фьючерсный контракт на РТС (текущий): РТС день – ⇓short;
фьючерсный контракт на ММВБ (текущий): ММВБ день – ⇓short;
фьючерс на Brent (текущий): Brent день –⇑long/⇑⇓ боковик;
фьючерс на доллар США (текущий): день –⇑long/⇑⇓ боковик;
SBER Сбербанк: направление тренда (день) – ⇓short;
GAZP Газпром: направление тренда (день) – ⇓short;
LKOH ЛУКОЙЛ: направление тренда (день) – ⇓short;
ROSN Роснефть: направление тренда (день) – ⇓short;
GMKN ГМК «Норникель»: направление тренда (день) – ⇓short.
Стратегия «купил и держи» (временной интервал день): по нейтральной позиции – стоп-приказ по фьючерсу на РТС по нейтральной позиции на уровне 18-периодной на двухчасовике. РТС нейтральная позиция открыта. Мосэнерго, Сургутнефтегаз преф и Магнит, ГМК «Норникель» в бумагах. Мегафон и Транснефть преф – высадили по стоп-приказам. Распадская, ГМК «Норникель» ищем моменты для входа, long, покупать по алгоритму, ступенями, на дневном графике. Акции московской биржи (MOEX) и Полиметалл накапливать[7].
|
|
|
На снижении не покупаем, падающие ножи не ловим.
Стоп-приказ (стандартный) – уровень 18-периодной на двухчасовике (переносим за ростом).
Рынок регулярно дает возможности тем, кто эти возможности видит и извлекает из них прибыль.
Amat victoria curam – победа любит подготовленных.
Инвестиционная оговорка: историческая доходность не подразумевает аналогичной доходности в будущем! Консультационное управление – рекомендации по биржевой торговле от Андрея Черных не являются предложением покупать или продавать ценные бумаги (акции) самостоятельно. Инвестиционная деятельность без опыта, на свой страх и риск, связана с повышенным риском!
РФР: по акциям работайте на дневном временном интервале.
|
|
|
РФР: открывайте позиции по акциям без стоп-приказов только на заработанную прибыль.
РФР: на росте (растущий тренд) переносите стоп-приказы за увеличением цены, на снижении хеджируйте на размер позиции по акциям.
РФР: на росте доллара хеджируйте позиции фьючерсом на РТС, а на снижении доллара – фьючерсом на ММВБ. Изменения стоимости этой валюты смотрите на двухчасовом временном интервале.
РФР: по фьючерсам позиционно очень рискованно работать без стоп-приказов на растущем, «бычьем» рынке. Если ситуация неопределенная, торгуем сначала спекулятивно. По умолчанию ставим защитный стоп-приказ и, как только позиция выходит в прибыль, переносим стоп-приказ в безубыток, далее перемещая его за ростом цены (при позиции Long). Аналогично следуем за снижением.
РФР: сначала смотрим фильтры на индексы, доллар, нефть, временные интервалы неделя и день.
РФР: прочитайте утренние рекомендации и на дневном графике определите, какой сейчас рынок – «бычий» или «медвежий». Сделать это можно визуально по индикаторам – два из трех должны подтверждать состояние рынка.
РФР: «медвежий» рынок: когда показывают снижение минимум два индикатора – скользящая средняя 18-периодная, Parabolic SAR 0,02/0,1; ВВ стандартный 21/2. Стоп-приказы на закрытие позиций рекомендую ставить 70 % от позиции на часовике (минимум 50 %) и 30 % от позиции на двухчасовике.
|
|
|
• Если пришло СМС на хеджирование на 30-минутке, значит, контролируйте стоп-приказы, переставляя или ставя их.
• Если пришло СМС на хеджирование на часовике, значит, позиции по фьючерсам закрываются на 70 %.
• Если пришло СМС на хеджирование на двухчасовике, значит, позиции по фьючерсам закрываются полностью.
РФР: рекомендуемые рабочие интервалы для открытия позиции Short и стоп-приказов на закрытие позиций – это один и два часа. Делайте это в две ступени –70 % на часовике и 30 % на двухчасовике.
Подтверждением на закрытие позиций и стоп-приказа могут быть любые два индикатора из трех: скользящая средняя 18-периодная, Parabolic SAR 0,02/0,1; ВВ стандартный 21/2 (BB – средняя).
РФР: если падение быстрее, чем рост (как правило), то СМС на Short или закрытие позиций (после подтверждения) на 30-минутке и на часовике сильнее позиций в Long.
РФР: на «бычьем» рынке рекомендуется использовать две ступени, а рабочие интервалы (Long) – 2 часа (18-периодная) и 4 часа (12-периодная). Соответственно, открываем позиции в две ступени –70 % на 2 часа и 30 % на 4 часа. Пропорции зависят от объема открытых позиций.
Алгоритм торговли на российском рынке (спот плюс срочный рынок).
1. Максимальное плечо по общему депозиту (акции + фьючерсы) не может быть более трех. Плечо более трех – это гарантированный слив депозита.
2. Оптимально такое распределение – 50 % в акции и 50 % на фьючерсы на едином брокерском счете.
3. На один инструмент выделяем максимум 25 % от депозита, пример из общего депозита в 10 миллионов рублей: на акциях 5 миллионов рублей, соответственно, 25 % от 5 миллионов – это 1 миллион 250 тысяч рублей, открытие позиций ступенями, в три этапа, в три ступени, например 2 часа (первая ступень, первая треть на инструмент), 4 часа (вторая ступень, вторая треть на инструмент), день (третья ступень на инструмент). На фьючерсах аналогично, из 5 миллионов – это 1 миллион 250 тысяч рублей на ГО на один инструмент.
4. Фьючерсы: оптимальное соотношение – максимум три инструмента (фьючерсных контракта), каждый из разных отраслей, по 25 % от депозита по фьючерсным контрактам на инструмент. Исключение: когда идет сильный тренд по какому-то ликвидному инструменту, например Роснефти (или другим ликвидным инструментам), можем работать размером позиции в 50 % от депозита по фьючерсам. Лимит убытка по трем инструментам (фьючерсным) контрактам суммарно 6 % (от общего депозита), пример: открыта одна позиция по фьючерсам (полная, три ступени), лимит потерь 6 %; открыто две позиции по фьючерсам (полных, три ступени), лимит потерь общий 6 %, по 3 % на инструмент; открыто три позиции – соответственно, лимит потерь 6 %, по 2 % на инструмент.
5. Стоп-приказы подбираются под конкретный инструмент и под конкретную ситуацию на рынке, подсказка – визуальный стоп-приказ по скользящим средним, выход из позиции в три этапа, аналогично входу, важно: на снижении позиции закрываем в два раза быстрее.
6. Визуальные стоп-приказы – для хеджирования это 18-периодная на двухчасовике по фьючерсным контрактам на РТС или ММВБ, по инструментам – фьючерсные контракты: например, на Сбербанк хеджируют акции Сбербанка, по фьючерсным контрактам работаем только с самыми ликвидными.
7. 18-периодная на двухчасовике – это фильтр, открываем и закрываем позиции на 15-минутке, смотрим при этом 30-минутный график. Пример: на двухчасовике снижение, на 30-минутке снижение, на 15-минутке рост – хедж не открываем.
8. Открываем полную позицию при соблюдении всех условий на всех трех тайм-фреймах. Резюмирую: смотрим неделю, смотрим день, 4 часа, смотрим 2 часа, смотрим часовик, смотрим 30-минутку, открываем на 15-минутке, стопы ставим на 15- или на 30-минутке, стоп на двухчасовике будет приносить убытки (кроме хеджирования). Визуально и технически в торговой системе выставляем стоп на 15- или 30-минутке, соответственно, ступенями. Например: 18-периодная на 30-минутке (визуальный стоп для того, чтобы зафиксировать прибыль). Ступени, например: 18-периодная – первая часть стопа, 24-периодная – вторая часть стопа и 30-периодная – третья часть стопа на 15-минутке.
9. Приоритет – забираем деньги с рынка, если цена подошла к цели, позиция в прибыли – как минимум, прибыль защищаем стоп-приказами, если не фиксируем, стоп-приказ переносим в безубыток и прибыль.
10. Моя главная задача – подсказывать моменты для входа, оптимально – входим (открываем позиции) и выходим (закрываем позиции) по алгоритму, по стоп-приказам, «автоматически» (по алгоритму, стоп-приказы ставим «руками»).
11. Если в «общих» утренних рекомендациях по биржевой торговле вы видите рекомендации по покупке акций, «голубых фишек», по акциям «Ищем моменты для входа, long, покупать», то по умолчанию это распространяется на фьючерсные контракты.
12. Ограничения (рекомендуются, при хорошем тренде можем делать исключения), пример: общий депозит 100 % = 10 миллионов рублей, депозит по акциям = 5 миллионов (100 % по акциям) и 5 миллионов (100 % по фьючерсным контрактам), соответственно, 25 % от портфеля по акциям или фьючерсным контрактам составляет 12,5 % от общего портфеля.
13. Перед «новостями» или существенными «событиями» выходим «в деньги» или хеджируем позиции. В первые 60 минут рынок может обманывать, поэтому в этот период позиции не открываем. Проверяем соотношение, чтобы 12,5 % не было больше трех общих депозитов. Пример по золоту: 300 контрактов (в моменте) = 21 миллион рублей, а ГО всего 1 миллион 485 тысяч от 10 миллионов, при покупке на 25 % от общего депозита (50 % от депозита по фьючерсам) идет превышение соотношения «три к общему депозиту», что недопустимо (фьючерс на золото).
14. Позиции открываем ступенями, это особенно важно при работе с фьючерсными контрактами. Не открываем позиции сразу, открываем позиции ступенями, в третьей (три ступени – это 2 часа, 4 часа и день) или четвертой ступени (четыре ступени – это час, 2 часа, 4 часа и день).
15. При работе с фьючерсными контрактами, при движении «против» – позиции сокращаем в два раза быстрее, соблюдая пропорции (не более 25 % от портфеля по фьючерсам).
16. При работе с фьючерсными контрактами, при движении «в нашу сторону» – позиции наращиваем (не более 50 % от портфеля по фьючерсам).
17. При работе с фьючерсными контрактами, при движении «в нашу сторону», при прекращении роста – переходе в боковик, по каждой ступени фиксируем прибыль, половину позиции закрываем.
18. Ограничения: не более 25 % от общего портфеля (50 % от портфеля по акциям или 50 % портфеля по фьючерсам) в одном инструменте, не более 25 % от общего портфеля (50 % от портфеля по акциям или 50 % портфеля по фьючерсам) в одной отрасли, 25 % от депозита по фьючерсам – всегда «в деньгах».
19. Идеальное соотношение по фьючерсам – это три инструмента по 25 % от депозита, 25 % от депозита всегда в деньгах. При явном росте – явном тренде по инструменту, например фьючерсные контракты на ВТБ, по риск-менеджменту мы можем и должны увеличивать позицию до 50 % от депозита по фьючерсным контрактам, или 25 % от общего депозита (акции + фьючерсы + деньги).
20. Позиции закрываем ступенями. Первый вариант: 18-периодная, 24-периодная, 30-периодная на двухчасовике. Второй вариант: 18-периодная на двухчасовике, 15-периодная на четырехчасовике и 12-периодная на дневном (как вариант, подбирается под инструмент).
21. Ступени: при позиции в (например) 150 фьючерсных контрактов закрываем по одной трети в каждом (выбранном) варианте, с увеличением депозита/количества контрактов, каждую треть дробим соответственно.
22. Секреты пятницы: в пятницу часть инвесторов закрывает позиции, но еще есть факторы нерезидентов, локальные пики – можете сделать анализ по инструментам, как правило, бывают в 11–12 и 16–17 часов (при зимнем времени возможен сдвиг на час).
23. При получении от меня рекомендации «фиксируем прибыль / закрываем позиции» – не закрываем позиции сразу, дожидаемся, если это пятница, 12 часов и ставим стоп-приказы на фиксацию ступенями по одной трети открытых позиций на 30-минутке, часовике и двухчасовике по 18-периодным. При больших позициях каждую треть дробим аналогично на три: например, 18-, 24- и 30-периодные на 30-минутке – на первую треть, 18-, 24- и 30-периодные на часовике – на вторую треть, 18-, 24- и 30-периодные на двухчасовике – на последнюю треть.
24. Фильтры: Parabolic SAR на часовике или двухчасовике, он же – визуальный фильтр (сверьте со мной настройки): если Parabolic SAR снизу, тренд вверх, продолжение тренда.
25. Пропустили возможность для входа на двухчасовике – переходим на четырехчасовик, и так далее.
26. Частью алгоритма является «перекладывание» в растущие инструменты, соответственно, при позиции «long», и зеркально частью алгоритма является «перекладывание» в снижающиеся инструменты, соответственно, при позиции «short». Кавычки потому, что у фьючерсов нет Long и Short, есть покупка или продажа.
Каким образом вы используете (или не используете) алгоритм в части «перекладывания»? Пример: «Сургутнефтегаз преф снижается… Сбербанк растет»: уточняем идею – получаем подтверждение от меня (письмо от меня – вам), в дневнике фиксируется размер позиции по Сургутнефтегаз преф, перекладываемся в Сбербанк, возврат позиции, при развороте по Сургутнефтегаз преф закрываем Сбербанк и опять покупаем Сургутнефтегаз преф.
Искусство инвестиций заключается в том, чтобы купить «то», что в этот момент никому не нужно (в моменте это может быть любой инструмент, ВТБ или Газпром, неважно), а когда «это» будет нужно всем, то есть вырастет в цене, – продать его.
Инвестиционная оговорка: историческая доходность не подразумевает аналогичной доходности в будущем!
Консультационное управление – рекомендации по биржевой торговле от Андрея Черных не являются предложением покупать или продавать ценные бумаги (акции) самостоятельно. Инвестиционная деятельность без опыта, на свой страх и риск, связана с повышенным риском! Не является индивидуальной инвестиционной рекомендацией.
Глава 24
Личный финансовый план: Ипотечное рабство
Я думаю, что все знакомы с ипотечным жилищным кредитованием. Что же оно означает и в чем его смысл? Это кредитная кабала или исполнение мечты? Высказываемое мнение субъективно и не является призывом или рекомендацией брать (или не брать) кредиты или покупать (не покупать) другие финансовые продукты или услуги.
Ипотека (от др.-греч. ὑποθήκη – «основание», «залог»). В древности этим словом называли столб, на котором отмечались все долги собственника земли.
Ипотечное жилищное кредитование – это кредитование, при котором кредит выдается банковской системой РФ под залог недвижимого имущества (программы ипотечного кредитования). Не путайте это с ипотекой – одной из форм залога, при которой закладываемое недвижимое имущество остается в собственности должника, а кредитор в случае невыполнения последним своего обязательства приобретает право получить удовлетворение за счет реализации данного имущества.
Одним из наиболее часто встречающихся вопросов в моей практике является вопрос жилья: у кого квартиры нет, мечтают ее купить, а у кого она есть, мечтают ее улучшить. Приведу несколько примеров.
Пример первый. Несколько лет назад, когда еще не было системы страхования вкладов, один из моих клиентов «улучшил» свое жилье, получив в результате квартиру в Москве площадью 108 метров с 16-метровой кухней! Затем он ее продал (от чего я его отговаривал), а деньги вложил в банковскую систему РФ. Он хотел прокрутить их и купить жилье «еще лучше». Результат неутешительный – банк прогорел со всеми его деньгами.
Пример второй. Несмотря на мои советы этого не делать, мой знакомый купил квартиру по ипотечному жилищному кредитованию под 18 % годовых и с 1 % на ежегодное обязательное страхование. Через пару лет он попал под сокращение, и выяснилось, что все эти годы он платил проценты нашей банковской системе, а основной долг так и не начал погашать. В результате ему пришлось продать квартиру по цене ниже рыночной и переехать из Москвы в ближайшее Подмосковье.
Третий пример. В 2002 году мой клиент посоветовался со мной, куда вкладывать прибыль от его бизнеса, и я подыскал ему пару неплохих квартир в Западном административном округе Москвы со следующими условиями: 70 % первоначального взноса, кредит по ипотечному жилищному кредитованию под низкий процент, по цене 600 долларов за метр. Сейчас кредит погашен, в сухом остатке две квартиры – в трехкомнатной друг живет со своей семьей, а вторую двухкомнатную квартиру он сдает. При этом стоимость жилья выросла более чем в десять раз.
Почему одни люди успешно пользуются ипотечным жилищным кредитованием, а другие теряют в результате и деньги, и жилье? Одинаковых людей не бывает, как не бывает одинаковых жизненных ситуаций. Когда бизнесмен получает от своего бизнеса отдачу в 35–40 % годовых, выгодно ли ему ипотечное жилищное кредитование под 18 %? Однозначно да, выгодно. Ведь он берет деньги в банковской системе РФ дешевле, чем если бы он их вывел из бизнеса.
Если наемный сотрудник компании, даже топ-менеджер, у которого жена сидит дома с ребенком, пользуется ипотечным жилищным кредитованием, то имеет ли выгоду? Однозначный ответ – нет. В его ситуации это огромный риск, в результате которого он и его семья могут (это, к сожалению, иногда и происходит) лишиться денег и имущества.
Разберем процесс приобретения квартиры и моменты, о которых важно знать.
1. Вы накопили деньги на первоначальный взнос на ипотечное жилищное кредитование. Чем он больше, тем выгоднее условия для вас. Например, если у вас есть 30 % от стоимости квартиры, банк предлагает вам ипотечное жилищное кредитование под 15 % годовых. Но если у вас будет 70 % от всей суммы, то кредит вам дадут под 9,9 %. Разница в 5,1 % за 20 лет – это стоимость данного имущества, которую вы можете заплатить банку или направить в семейный бюджет. Также вам необходимо выяснить, какие варианты возможны при досрочном погашении кредита по ипотечному жилищному кредитованию. В таком случае вам могут выставить штраф.
2. Оплата дополнительных услуг (услуги банка или риелтора, обязательное страхование) бывает разовой, как, например, рассмотрение вашего заявления, проверка документов, плата за аренду индивидуального сейфа и ведение условий сделки при покупке квартиры в новостройке, регистрация условий сделки, и постоянной – ведение ссудного счета (не у всех банков) и обязательное страхование. Если оплата разовых дополнительных услуг – это сравнительно небольшие суммы, то на обязательное страхование вам потребуется каждый год примерно 1–1,2 % от остатка по кредиту ипотечного жилищного кредитования.
3. Услуги риелтора. Что вам важнее: сэкономить 500 долларов на услугах риелтора, заплатив «знакомой знакомых», и, возможно, потерять деньги, или заплатить дороже, но получить услуги квалифицированного и профессионального риелтора? Помните, что, по большому счету, он мало за что отвечает. Но проверить «чистоту» данного имущества и документы по условиям сделки без него будет сложно. Цена за услуги риелтора либо фиксированная, либо равна определенному проценту от стоимости продажи квартиры. Это тоже нужно учитывать.
4. Виды обязательного страхования:
• медицинское;
• социальное;
• пенсионное;
• имущественное;
• страхование автогражданской ответственности;
• страхование ответственности за причинение вреда при эксплуатации опасного производственного объекта;
• страхование пассажиров.
Нас интересует конкретно страхование жизни и трудоспособности заемщика и страхование приобретаемого имущества, которое включается в себя страхование на случай потери права собственности на имущество.
Помните, что при обязательном страховании жизни заемщика в случае смерти или потери его трудоспособности выгодоприобретателем является банковская система РФ. По моему опыту, этот вид обязательного страхования является самым важным. Реальный пример: мужчина, менеджер известной компании, купил по ипотечному жилищному кредитованию квартиру, при этом он не оформил полис страхования жизни, решив сэкономить. Вместе с женой и маленьким ребенком они въезжают в квартиру, мужчина начинает самостоятельно делать ремонт, сверлит стену, и сверло случайно попадает в кабель. Мужчина умирает от удара током, семья остается без кормильца, а банк забирает квартиру. Почему? Потому что мужчина не позаботился о своей семье и не оформил страховку! Этот вид обязательного страхования жизни и трудоспособности заемщика является самым важным, потому что, если бы мужчина оформил страховой полис, страховая компания выплатила бы кредит по ипотечному жилищному кредитованию банку и у его жены и ребенка осталась бы квартира.
Представьте, что вам повезло: вы заплатили за услуги риелтора, банка, за пересчет денег, за регистрацию, за обязательное страхование и наконец-то оформили имущество по ипотеке. Ура! Вы думаете, что теперь у вас всё стало замечательно? Однако, как гласит поговорка, хочешь рассмешить Бога – расскажи ему о своих планах. А если вы неправильно рассчитали свои силы? Вам придется взять новый кредит, затем еще один и еще, падая в бездонную финансовую яму. Нужно понимать, что как только вы оформили кредит по ипотечному кредитованию, вы взвалили на себя огромную ответственность: перед собой, перед своей семьей и перед банковской системой. Помните тост из известного фильма «Кавказская пленница»: «Так выпьем за то, чтобы наши возможности совпадали с нашими потребностями»? Если вы неправильно рассчитаете свои возможности, эту ошибку вам никто не простит, особенно банк. Для многих людей обязательства по ипотечному жилищному кредитованию превратились в кабалу. Тысячи семей с детьми лишились денег и имущества. Это случается не только в России, это происходит повсеместно. Причин может быть несметное количество: временная утрата трудоспособности из-за болезни или травмы, постоянная утрата трудоспособности, кризисы, увольнения, да и сами люди смертны, причем смертны внезапно. На Западе это понимают, а у нас нет. Как жена может выпустить мужа на улицу без полиса страхования жизни, когда не погашен долг по ипотечному жилищному кредитованию? Что она будет делать, если он не вернется? Именно поэтому альтернативы полису страхования жизни нет! Законы рынка суровы. Если вы подписали договор, то обязаны его выполнять.
Внимание! Огромная опасность таится в альтернативных сделках – если вы продаете свою недвижимость, то можете потерять деньги еще в процессе оформления. Например, человек продает квартиру, чтобы на эти деньги купить или улучшить уже имеющееся жилье. Покупатель отдает вам деньги через аренду банковской ячейки, куда кладет деньги третье лицо, которое покупает комнату у вашего покупателя. При альтернативных сделках есть риск, что своих денег вы не получите. Всегда существует вероятность (и такие случаи были), когда продавца оставляли без денег. Если вы пользуетесь ипотечным жилищным кредитованием через альтернативные сделки, можно попасть в ситуацию, когда кого-то таким образом обманут, и вся череда сделок может быть признана недействительной. Схемы мошенничества описывать сложно, они всегда разные, поэтому нужно рассматривать конкретную сделку. Чтобы минимизировать риски, я рекомендую провести взаиморасчеты через безотзывный аккредитив.
Денежный аккредитив – именной документ, адресованный банком-эмитентом своему отделению или другому банку и содержащий поручение о выплате денег получателю в течение определенного срока. При оформлении сделок с недвижимостью я рекомендую покрытый (депонированный) безотзывный (подтвержденный) аккредитив. В этом случае покупатель депонирует на аккредитивном счете денежные средства, которые снимает продавец при предъявлении документов – зарегистрированного договора купли-продажи данного имущества.
Вам нужно предварительно позвонить в банк, договориться о встрече с менеджером по аккредитивам, и он вам все подробно расскажет. В случае с аккредитивом банк является третьей стороной сделки. Таким образом, вы минимизируете риски мошенничества с арендой банковской ячейки. Стоимость ее аренды и стоимость открытия аккредитива если и отличаются, то несущественно.
При оформлении ипотечного жилищного кредитования банк предложит вам следующие условия погашения кредита – аннуитетный платеж. К сожалению, немногие знают, что это такое. Для наглядности приведу вам пример: молодая семья воспользовалась ипотечным жилищным кредитованием сроком на 20 лет, приобрела квартиру, решив отказаться от всего (от отпусков, новой одежды, развлечений) и экономить на всем, чтобы через два года погасить кредит. К их удивлению, за эти два года он не уменьшился, так как все это время они выплачивали проценты по кредиту. Это и есть аннуитетный платеж.
Аннуитетными, то есть равновеликими платежами, называют равные друг другу платежи, которые производятся на протяжении всего срока ипотечного жилищного кредитования. То есть заемщик регулярно совершает платеж одного и того же размера. Эта сумма может меняться только по соглашению сторон или в некоторых случаях, частично при досрочном погашении кредита. Структура аннуитетного платежа также состоит из двух частей: процентов за пользование кредитом по ипотечному жилищному кредитованию и суммы, идущей на погашение кредита. С течением времени соотношение этих величин меняется, и проценты постепенно уменьшаются. Соответственно, сумма на погашение основного долга внутри аннуитетного платежа увеличивается. Поскольку при таких платежах в начале срока выплаты сумма, идущая на погашение основного долга, убывает медленно, а проценты всегда начисляются на ее остаток, то и общий размер уплаченных процентов по такому кредиту больше. Это особенно заметно при досрочном погашении. В первые периоды по ипотечному жилищному кредитованию основные выплаты приходятся именно на погашение процентов по кредиту.
В качестве альтернативы можно заключить договор по ипотечному жилищному кредитованию с дифференцированными платежами, которые в начале срока ипотечного жилищного кредитования больше, а затем постепенно уменьшаются, то есть регулярные платежи по кредиту ипотечного жилищного кредитования не равны друг другу. Структура дифференцированного платежа состоит из двух частей: фиксированной на весь период суммы, идущей на погашение суммы задолженности по ипотечному жилищному кредитованию, и убывающей части – процентов по кредиту, которая рассчитывается от суммы остатка задолженности. Из-за постоянного уменьшения суммы долга уменьшается и размер процентных выплат, а с ними и ежемесячный платеж по ипотечному жилищному кредитованию.
Поговорим о сдаче в аренду квартиры, приобретенной по ипотечному жилищному кредитованию. Если вы купили жилье по ипотеке и у вас не хватает денег для выплаты банку, то вы можете сдать данное имущество в аренду, но это обязательно надо согласовать с банком и зарегистрировать договор в налоговой инспекции. Иначе вам грозит как минимум штраф, а как максимум – статья за незаконное предпринимательство. Заплатите налог в 13 % с доходов от аренды и живите спокойно. Договор ипотечного жилищного кредитования – это взаимные обязательства. Если вы, не уведомив банк, будете сдавать квартиру в аренду, значит, нарушаете договор, и банк тоже может изменить условия, в частности увеличить процент по ипотечному кредиту.
При сдаче квартиры в аренду у вас незначительно вырастут затраты на страхование квартиры, но нужно понимать, что без страхового полиса вы рискуете остаться без денег и без квартиры.
Риски понижения цены
Важно учитывать, что стоимость недвижимости может как расти, так и падать. Например, в Испании за последние несколько лет недвижимость сильно выросла в цене, а теперь, когда кризис и цены падают, банки отбирают ее по ипотеке. При этом возникает замкнутый круг – банк, получив жилье, выставляет его на продажу, и цены падают еще больше.
Несколько лет назад, когда я говорил, что цены на жилье в Москве будут падать, надо мной смеялись. Теперь люди продают свою недвижимость, но намного дешевле, чем раньше.
Систематизируем положительные и отрицательные стороны ипотечного жилищного кредитования.
Минусы ипотечного жилищного кредитования:
• Вы оказываетесь привязаны к определенному месту жительства, и если вам предложат высокооплачиваемую работу в другом регионе или другой стране, то придется продать квартиру себе в убыток.
• На достаточно долгий период времени (10–15 лет) уровень вашей жизни существенно падает, это как иметь зарплату в 100 тысяч рублей, но самому жить на 30 тысяч рублей. Остальное будет забирать банк. Вы не сможете тратить деньги, как раньше, на отдых и развлечения, а о ресторанах, новых машинах и вечеринках придется забыть.
• Вы переплатите за квартиру в два, три или четыре раза больше, чем она стоит. При этом цена данного имущества может уменьшиться в разы.
Плюсы ипотечного жилищного кредитования.
• Вы здесь и сейчас получаете то, что хотите.
• Вы думаете, что экономите на аренде жилья.
• Вы думаете, что квартира, в которой вы живете, – ваша.
Если в США отдавать 75 % своих доходов банку по кредитам – это нормально, то в нашем случае вы должны психологически к этому подготовить себя и своих близких.
Чтобы принять решение, что вам выгоднее, внимательно проверьте цифры: однокомнатная квартира в Москве стоит примерно 6 миллионов рублей, если вы будете ее сдавать, то будете получать в среднем 30 тысяч рублей в месяц, что за вычетом налогов и страховки даст вам 300 тысяч рублей в год, или 5 % годовых. Чтобы купить квартиру по ипотечному жилищному кредитованию даже со взносом в 50 % под минимальный процент –10 % годовых, за 20 лет вы переплатите как минимум 3 миллиона рублей – это проценты, которые вы заплатите банковской системе РФ. При этом существует вероятность, что через 20 лет стоимость квартиры в Москве будет всего 3 миллиона рублей. Вы можете потерять их на выплате процентов банку плюс еще 3 миллиона из-за снижения цены. В общей сложности ваш убыток будет равен 6 миллионам рублей.
Таким образом, вы сами решаете: арендовать, выплачивая всего 5 % годовых за использование объекта недвижимости, или существенно снизить свой уровень жизни, отказаться от многих радостей и рискнуть, чтобы через 20–25 лет (при благоприятном стечении обстоятельств), переплатив банку стоимость еще пары квартир, стать полноправным владельцем данного имущества.
Дата добавления: 2021-01-21; просмотров: 76; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!