Система оценки и формирования платежей за государственную недвижимость
Оценка - необходимый этап при работе с любыми объектами недвижимости; это первое, что интересует и продавцов, и покупателей недвижимости. Кроме того, в любых других случаях работы с недвижимостью ее оценка также необходима при:
· купле-продаже недвижимости;
· внесении недвижимости в уставный капитал;
· переоценке недвижимости как объекта основных средств, постановке на баланс;
· залоге недвижимости и ипотечном кредитовании;
· приватизации объектов недвижимости;
· сделках с недвижимостью, находящейся в государственной собственности;
· спорах о стоимости объекта недвижимости;
· страховании объектов недвижимости.
Оценка государственной недвижимости может носить обязательный и необязательный характер.
Законодательством Российской Федерации предусмотрены различные случаи, проведения оценки в обязательном порядке:
- При определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду;
- при использовании объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в качестве предмета залога;
- при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
|
|
|
- при переуступке долговых обязательств, связанных с объектами оценки, принадлежащими Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям;
- при передаче объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в качестве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц,
- а также при возникновении спора о стоимости объекта оценки, в том числе, при национализации имущества;
Необязательный характер, оценка будет иметь в следующих случаях:
- при распоряжении государственными и муниципальными унитарными предприятиями, государственными и муниципальными учреждениями имуществом, закрепленным за ними в хозяйственном ведении или оперативном управлении, за исключением случаев, если распоряжение имуществом в соответствии с законодательством Российской Федерации допускается с согласия собственника этого имущества;
- в случае распоряжения государственным или муниципальным имуществом при реорганизации государственных и муниципальных унитарных предприятий, государственных и муниципальных учреждений;
|
|
|
- в случаях, установленных Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом железнодорожного транспорта" и Федеральным законом "Об особенностях управления и распоряжения имуществом и акциями организаций, осуществляющих деятельность в области использования атомной энергии, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации";
- в связи с передачей находящихся в федеральной собственности земельных участков, в том числе с расположенными на них и находящимися в федеральной собственности объектами недвижимого имущества, и находящегося в федеральной собственности другого имущества, для формирования имущества Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства"; в редакции от 27.12.2009 N 343-ФЗ.
- в связи с передачей находящихся в федеральной собственности автомобильных дорог общего пользования федерального значения и земельных участков Государственной компании "Российские автомобильные дороги" в соответствии с Федеральным законом "О Государственной компании "Российские автомобильные дороги" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
|
|
|
(часть вторая в ред. Федерального закона от 17.07.2009 N 145-ФЗ)
(см. текст в предыдущей редакции)
В качестве примера регулирования системы оценки на определенном уровне можно рассмотреть распоряжение губернатора Санкт-Петербурга от 01.08.1996 N 113-р "О порядке оценки недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, и прав на него". Он определял :
- порядок и условия проведения оценочной деятельности;
требования к составу работ, отчету об оценке, лицу, выполняющему оценку;
методики, применяемые при оценке объектов недвижимости, находящихся в государственной собственности Санкт-Петербурга, в случаях, предусматривающих определение рыночной стоимости;
порядок аттестации оценщиков, получающих право на осуществление деятельности по оценке недвижимости на основании договора.
Формирование платежей за государственную недвижимость может производится на трех уровнях: федеральном, региональном, местном.
Формирование платежей зависит от ряда факторов, это значит, что в различных субъектах Российской Федерации и городах формирование платежей за государственную недвижимость происходит по разному.
|
|
|
Необходимо отметить, что формирование данных платежей, зависит, так же, от самого объекта недвижимости- его характеристик.
Средства, получаемые от распоряжения государственной недвижимостью, непосредственно формируют показатели ее экономической эффективности управления.
Рассмотрим формирование платежей на примере аренды и продажи государственной недвижимости.
Правила определения размера арендной платы, а также порядок установления условий и сроков внесения арендной платы за недвижимость, находящуюся в государственной собственности регулируются, (как правило), постановлением главы администрации субъекта.
Указанным постановлением утверждаются:
Правила определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности
Ставки арендной платы от кадастровой стоимости за земли населенных пунктов, находящиеся в государственной собственности
Ставки арендной платы от кадастровой стоимости за земли сельскохозяйственного назначения, находящиеся в государственной собственности
Размер ставок арендной платы от рыночной стоимости за земельные участки находящиеся в государственной собственности
Перечень видов целевого использования земельных участков и случаев применения ставки арендной платы в размере 0,01 процента от их кадастровой стоимости.
Так же в данном постановлении указывается:
Переходный период до определенного года.
Изменение размера годовой арендной платы за земельный участок в большую или меньшую сторону и определяется предельный процент.
Порядок определения стоимости для арендаторов, имеющих преимущественное право на заключение договоров аренды образуемых и измененных земельных участков и в каких пределах размер арендной платы за земельный участок не может изменяться.
Устанавливаются правила и формулы расчетов:
Правила расчета арендной платы на основании кадастровой стоимости
Правила расчета арендной платы по результатам торгов (конкурсов, аукционов)
Правила расчета арендной платы на основании рыночной стоимости.
Однако при подготовке системы платежей за государственную недвижимость, необходимо руководствоваться нормативно правовыми актами, определяющими методики расчета в специфических случаях. К таким актам, например относится Приказ Минэкономразвития России от 14.07.2006 N 190, "Об утверждении методики расчета арендной платы по договорам аренды государственного и (или) муниципального недвижимого имущества (зданий (их частей), сооружений), находящегося на земельных участках в пределах территорий особых экономических зон технико-внедренческого, портового и туристско-рекреационного типов и методики расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных в пределах территорий особых экономических зон". в редакции от 17.07.2012.
Необходимым представляется рассмотрение формирования системы оплаты при продаже недвижимости находящейся в государственной собственности.
Возмездное отчуждение государственного и муниципального имущества в собственность физических и юридических лиц называется приватизацией.
Существует несколько способов приватизации. Первым из них является аукцион.
Продажа государственного или муниципального имущества на аукционе
На аукционе продается государственное или муниципальное имущество в случае, если его покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении такого имущества. Право его приобретения принадлежит покупателю, который предложит в ходе торгов наиболее высокую цену за такое имущество. В данном случае предложения о цене государственного или муниципального имущества подаются участниками аукциона в запечатанных конвертах (закрытая форма подачи предложений о цене) или заявляются ими открыто в ходе проведения торгов (открытая форма подачи предложений о цене). Форма подачи предложений о цене государственного или муниципального имущества определяется решением об условиях приватизации.
Для участия в аукционе претендент вносит задаток в размере 10 процентов начальной цены, указанной в информационном сообщении о продаже государственного или муниципального имущества. При уклонении или отказе победителя аукциона от заключения в установленный срок договора купли-продажи имущества задаток ему не возвращается и он утрачивает право на заключение указанного договора. Суммы задатков возвращаются участникам аукциона, за исключением его победителя, в течение пяти дней с даты подведения итогов аукциона. В течение пятнадцати рабочих дней с даты подведения итогов аукциона с победителем аукциона заключается договор купли-продажи.
Продажа государственного или муниципального имущества осуществляется еще посредством публичного предложения. Это происходит в том случае, если на аукцион была принята одна заявка на участие, в такой ситуации аукцион признают несостоявшимся. Цена первоначального предложения устанавливается не ниже той, что была установлена на аукционе, который был признан несостоявшимся, а цена отсечения составляет 50 процентов начальной цены такого аукциона. Продажа государственного или муниципального имущества без объявления цены осуществляется, если продажа этого имущества посредством публичного предложения не состоялась, то есть был заявлен только один участник.
Важным методом, определяющим условия формирования платежей за государственную недвижимость, является государственная регистрация прав на недвижимость.
Относительно объектов государственной недвижимости, установлена следующая система оплаты в соответствии со ст. 333.33 Налогового Кодекса Российской Федерации:
за государственную регистрацию права собственности физического лица на земельный участок, предназначенный для ведения личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального гаражного или индивидуального жилищного строительства, либо на создаваемый или созданный на таком земельном участке объект недвижимого имущества - 200 рублей;
) за государственную регистрацию прав, ограничений (обременений) прав на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения, сделок, на основании которых ограничиваются (обременяются) права на них, - 200 рублей;
) за государственную регистрацию доли в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - 50 рублей.
Государственная пошлина не уплачивается в следующих случаях:
) за государственную регистрацию права оперативного управления недвижимым имуществом, находящимся в государственной или муниципальной собственности;
) за государственную регистрацию ограничений (обременений) прав на земельные участки, используемые для северного оленеводства;
) за государственную регистрацию права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, находящимися в государственной или муниципальной собственности;
) за государственную регистрацию права собственности Российской Федерации на автомобильные дороги, переданные в доверительное управление юридическому лицу, созданному в организационно-правовой форме государственной компании, и на земельные участки, предоставленные в аренду указанному юридическому лицу, государственную регистрацию договоров аренды земельных участков, предоставленных указанному юридическому лицу, а также за государственную регистрацию прекращения прав на такие автомобильные дороги и земельные участки.
Основываясь на вышеизложенном, представляется возможным сделать вывод, о том, что система оценки и формирования оплаты за государственную недвижимость зависит от ряда факторов, которые хоть и базируются на определенных законодательных актах, имеющих всеобщий характер, но также формируются на основании актов, принимаемых в отдельных субъектах.
3. Разработка предложений по совершенствованию системы управления государственным недвижимым имуществом
Дата добавления: 2021-01-20; просмотров: 78; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!