Ипотечное кредитование в Российской Федерации в 2006 г.

Жилищной ипотеки в России

К началу экономических реформ в России отсут­ствовал рыночный механизм, предполагающий само­стоятельное участие населения в решении жилищной проблемы. Практически отсутствовал свободный ры­нок жилья, долгосрочные кредиты населению состав­ляли незначительную долю в общем объеме финанси­рования жилья и предоставлялись в основном индиви­дуальным застройщикам и участникам жилищных и жилищно-строительных кооперативов на строитель­ство нового, а не на покупку готового жилья.

За первое десятилетие реформ (1990 – 1998 гг.) в сфере жилищного финансирования произошли кар­динальные изменения. Государство перестало быть основным участником на рынке жилья. Была проведе­на массовая бесплатная приватизация жилья с перево­дом расходов по его эксплуатации на население. А доля государственных и муниципальных организаций в об­щем объеме вводимого в эксплуатацию жилья сократи­лась с 80 до 20%. Непосредственно за счет средств фе­дерального бюджета в 1998 г. было построено всего 1,3 млн м2 общей площади жилых домов, что составило 4,2% от общего объема ввода жилья1.

В результате массированного ухода государства из сферы финансирования жилищного строительства и обвального снижения реальных доходов населения объемы ввода его в эксплуатацию на рубеже 2000-х гг. сократились почти в 2,5 раза, а дореформенные объе­мы не достигнуты даже в 2010 г., о чем свидетельству­ют данные табл. 1.

Несмотря на снятие ограничений на количество и размер жилых помещений, несмотря на бурное стро­ительство дач, коттеджей, таунхаусов и элитного жи­лья, показатели обеспеченности жильем в стране за 20 лет не улучшились, а подавляющей массы населе­ния значительно ухудшились не только количественно, но и качественно. В среднем на каждого жителя сегод­ня приходится около 20 м2. Для сравнения в странах Восточной Европы – 35 м2, во Франции – 43, в Германии – 50, в США и Канаде – 70 и 75м2 – в Скандинав­ских странах1.

По данным Всероссийского центра уровня жизни, в плохих условиях проживает 60 млн человек, или 42% населения. Жилищный фонд страны находится в кри­тическом состоянии: 62% домов построены свыше 30 лет назад, 50% домов в малых городах не имеют инже­нерного обеспечения. В половине регионов России бо­лее 60% водопроводных, тепловых, канализационных и электрических сетей и подстанций требуют сроч­ной замены. По данным Министерства регионально­го развития Российской Федерации, из-за износа сетей по пути к потребителю теряется до 20% воды, до 15% электроэнергии и около 40% тепла2. Около 40 млн че­ловек живут в неблагоустроенных, а 4,2 млн – в ветхих и аварийных домах3. Проблема обеспечения жильем приобрела общенациональный характер.

С началом экономических трансформаций в Рос­сии прежний распределительный механизм обеспече­ния населения жильем был разрушен, а рыночный фор­мируется с огромными трудностями.

Доминирующую роль в этой сфере в сегодняш­нем мире играет ипотечное жилищное кредитование, за счет которого в развитых странах финансируется до 80 – 90 и более процентов всего приобретаемого в соб­ственность жилья.

Ипотечный кредит – это долгосрочный кредит на покупку или строительство жилья под залог покупа­емого, строящегося или старого имеющегося жилья. Ипотечное жилищное кредитование наработало колос­сальный опыт в XX столетии. Мощными ускорителями этого процесса были глубочайший в истории капита­лизма экономический кризис 1929 – 1933 гг. и послед­ствия Второй мировой войны, которые заставили пра­вительства большинства стран осознать огромную со­циальную и экономическую значимость решения жилищной проблемы для населения.­­Ипотечное жилищное кредитование выполня­ет чрезвычайно важные экономические и социальные функции:

●●финансирование покупки жилья и решение одного из основных вопросов повышения уровня жиз­ни населения, разрешение противоречия между высо­кой стоимостью жилья и ограниченностью текущих доходов населения;

●●вовлечение в хозяйственный оборот недвижи­мости, временно свободных средств и будущих дохо­дов заемщиков, расширение масштабов функциониру­ющего капитала в строительной индустрии;

●●стимулирование потребительского спроса на одно из важнейших благ общества, которое влечет за собой расширение спроса и инвестиций не только в строительную, но и во многие связанные с ней отрас­ли: производство строительных материалов, машин и оборудования, транспортных средств, мебели, бытовой техники и т. д.

●●привлечение и защита сбережений населения от инфляции и укрепление финансовой и денежно- кредитной систем страны (жилье в отличие от валют не обесценивается – подешевеет на сколько-то, а потом снова свое отыграет);

●●минимизация рисков участников жилищно- кредитного рынка за счет их более равномерного рас­пределения между субъектами и предоставления госу­дарственных гарантий;

●●содействие развитию и оздоровлению фондово­го рынка за счет использования обеспеченных недви­жимостью ипотечных ценных бумаг;

●●повышение социального статуса заемщиков – покупателей жилья, повышение их мотивации и эф­фективности труда;

●●рост занятости, укрепление семьи и содействие решению демографических проблем. Причем мировой опыт показывает, что ипотечное жилищное кредитование развивается нормально толь­ко при активном участии и поддержке государства.

Основные модели ипотечного

Жилищного кредитования

Одной из основных проблем ипотечного жилищ­ного кредитования является привлечение ресурсов. Эти ресурсы должны быть мобилизованы кредитором в необходимых объемах, по относительно низкой цене и на сроки, сопоставимые со сроками выдаваемых кре­дитов.

Сегодня в мировой практике используется четыре основные модели привлечения средств кредиторами, определяющие модели ипотечного жилищного креди­тования.

Модель специализированных ипотечных банков. Это самая «взрослая» конструкция ипотечного креди­тования, первоначально зародившаяся в виде земель­ной ипотеки, т. е. выдачи ссуды под залог земельных участков или помещичьих имений1. В XX в. основным объектом ипотечного кредитования стала покупка жи­лья. Модель основана на привлечении долгосрочных ресурсов с рынка капиталов посредством выпуска ипо­течных облигаций. Достоинство этой модели – сравни­тельно низкие кредитные риски. Недостатки – необхо­димость разработки сложной законодательной систе­мы и мер контроля за ее соблюдением. Данная модель играла важную роль в ряде европейских стран.

Модель универсальных коммерческих банков. Является одной из наиболее распространенных в ми­ровой практике. Для финансирования ипотечных жи­лищных кредитов универсальные банки используют депозиты юридических лиц и населения.

До недавнего времени универсальные банки игра­ли относительно скромную роль в ипотечном жилищ­ном кредитовании. Ситуация резко изменилась в 1990-е годы, когда из-за ослабления традиционного банков­ского бизнеса, переориентации банков на работу с на­селением и трансформации компаний-застройщиков в коммерческие банки в таких странах, как Великобри­тания, Австрия, Германия, Южная Африка, универ­сальные банки стали основными поставщиками ипо­течных кредитов населению.

Универсальные коммерческие банки обладают большой финансовой независимостью и устойчиво­стью, возможностями диверсифицировать портфель активных операций, различающихся по доходности и рискам. Вместе с тем проблема использования дан­ной модели заключается в необходимости постоянно­го поддержания их текущей ликвидности, согласова­ния краткосрочных пассивов с долгосрочными актива­ми, что становится особенно актуальным и даже про­блематичным с увеличением доли ипотечных жилищ­ных кредитов в кредитном портфеле банков. Поэтому универсальные банки создают специализированные филиалы, дочерние ипотечные банки, используют ипо­течных брокеров и агентов или активно включаются в двухуровневую систему ипотечного жилищного кредитования.

 Модель жилищных контрактных сбереже­ний. Модель жилищных контрактных сбережений или ссудо-сберегательная модель базируется на финанси­ровании жилищных кредитов за счет целевых долго­срочных жилищных вкладов населения.

Ссудо-сберегательные организации или стройс­беркассы привлекают долгосрочные целевые вклады населения на долгосрочной договорной основе. Разли­чаются в отдельных странах по степени открытости к финансовому рынку; условиям долгосрочных креди­тов; наличию специального законодательства, регули­рующего деятельность ссудо-сберегательных органи­заций; ограничению активных операций1.

Двухуровневая модель ипотечного жилищно­го кредитования. Суть данной модели состоит в том, чтобы отделить процесс предоставления ипотечных кредитов от привлечения долгосрочных ресурсов в ипотечную сферу за счет эмиссии ипотечных ценных бумаг. Она включает два уровня: предоставление и об­служивание выданных ипотечных кредитов (первич­ный ипотечный рынок) и ресурсное обеспечение ипо­течных операций (вторичный ипотечный рынок). Эта модель не противостоит рассмотренным выше моде­лям ипотечного жилищного кредитования (ИЖК), а не­разрывно связана с ними и базируется на них.

Двухуровневая жилищная ипотека зародилась в США и получила развитие в Австралии, Великобрита­нии и других странах, включая современную Россию.

Развитие жилищной ипотеки

В Российской Федерации

К концу 1992 г. в стране было создано более де­сятка, а к концу 1994 г. – около двух с половиной де­сятков ипотечных банков. Однако в первом базовом на том этапе государственном документе – Законе Рос­сийской Федерации от 24.12.1992 № 4218-1 «Об осно­вах федеральной жилищной политики» хотя и отмеча­лось, что граждане при строительстве и покупке жи­лья имеют право на получение кредита под залог, в том числе под залог недвижимости… но слово «ипо­тека» даже не упоминалось. Но буквально через пол­года Правительство Российской Федерации приняло Постановление от 20.06.1993 № 595 «О государствен­ной целевой программе «Жилище», в которой было признано, что одной из важных задач по решению жи­лищной проблемы является создание различных форм финансово-кредитного механизма, таких, как институт залога недвижимости и на его основе ипотечного кре­дита, вторичного рынка закладных, расширение переч­ня имущества, сдаваемого в залог». В целом на про­тяжении первого десятилетия реформ процесс станов­ления ИЖК носил в основном стихийный характер, к развитию ипотеки государство оказалось неподготов­ленным.

Что касается реальной государственной поддерж­ки развития жилищной ипотеки, то она по существу на­чалась только в первом десятилетии XXIв, хотя подго­товительные меры были предприняты раньше. Основные направления жилищной политики были определены Конституцией Российской Федерации (ст. 40), Гражданским кодексом Российской Федера­ции, Федеральным законом Российской Федерации от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимо­сти)», Постановлением Правительства Российской Фе­дерации от 17.09.2001 № 675 «О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002 – 2010 гг.». Эта факти­чески третья программа отличалась более системным подходом к решению проблемы жилья, в частности, в ней содержались конкретные меры по развитию систе­мы обеспечения жильем отдельных категорий граж­дан (военнослужащих, переселенцев и др.) с использо­ванием механизма бюджетного субсидирования (госу­дарственных жилищных сертификатов).

В законодательной сфере проводилось совершен­ствование правовых и нормативных основ, регулирую­щих ипотечные жилищные отношения. Были разрабо­таны и приняты Концепция развития системы ипотеч­ного жилищного кредитования Российской Федерации (в ред. Постановления Правительства Российской Фе­дерации от 08.05. 2002 № 302); Федеральный закон от 24.12.2002 № 179-ФЗ «О внесении в некоторые акты законодательства Российской Федерации изменений и дополнений, направленных на развитие системы ипо­течного жилищного кредитования»; Федеральный за­кон от 11.11.2003 № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»; Федеральный закон от 20.08.2004 № 117-ФЗ «О накопительно-ипотечной системе жилищного обе­спечения военнослужащих»; Стратегия развития ипо­течного жилищного кредитования в Российской Феде­рации до 2030 года (Распоряжение Правительства Рос­сийской Федерации от 19. 07.2010 № 1201-р).

Практическое целенаправленное участие государ­ства в формировании системы ипотечного жилищно­го кредитования началось с организации Агентства по ипотечному жилищного кредитованию (АИЖК). В 1995 – 1996 гг. была создана рабочая группа из пред­ставителей госорганов (в основном Минстроя России) и иностранных консультантов из Института экономи­ки города и Федеральной национальной ассоциации по ипотечному кредитованию (Фэнни Мэй, США) для разработки системы ипотечного жилищного кредито­вания в России.

На основании разработанных этой группой мате­риалов была подготовлена и в 1996 г. принята Феде­ральная целевая программа «Свой дом», согласно ко­торой предусматривалось создание в России двухуров­невой ипотечной системы американского образца. В целях реализации этой программы, привлечения вне­бюджетных денежных средств для предоставления на­селению долгосрочных ипотечных кредитов было при­нято Постановление Правительства Российской Феде­рации от 26. 08.1996 № 1010 об учреждении открыто­го акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию». (Агентство было зареги­стрировано в сентябре 1997 г.) Перед Агентством была поставлена задача формирования общенационального ипотечного рынка посредством покупки у первичных кредиторов прав требований по ИЖК и привлечения средств инвесторов путем выпуска облигаций под эти права требований, получения кредитных линий и зай­мов в других формах.

Стандарты кредитования были разработаны Агентством на основе анализа и обобщения россий­ского и зарубежного опыта ипотечного жилищно­го кредитования и включали в себя механизмы выда­чи и рефинансирования ипотечных кредитов, типовые соглашения, а также требования ко всем участникам рынка.

По данным стандартам предусматривались следу­ющие базовые условия кредита:

●●кредит предоставляется и погашается в рублях;

●●срок кредитования – от 1 до 20 лет;

●●погашение кредита осуществляется равными ежемесячными платежами;

●●процент по кредиту может меняться в зависи­мости от состояния рынка. Досрочное погашение кре­дита допускается по истечении 6 месяцев со дня его выдачи;

●●заемщиком может быть любое дееспособное лицо в возрасте от 18 до 60 лет;

●●требования к объекту – кредит предоставляет­ся для приобретения отдельной квартиры в много­квартирном доме или отдельно строящегося жилого дома;

●●обеспечение кредита – залог квартиры, приоб­ретаемой на заемные деньги. Размер кредита не дол­жен превышать 70% суммы оценки приобретаемого жилья;

●●требования к доходу заемщиков – для получения кредита необходимо иметь постоянный источник дохо­да, рассматриваются только документально подтверж­денные доходы заемщика; ●●максимальная сумма кредита: возможная сумма кредита зависит от дохода семьи и рассчитывается ис­ходя из условия, что ежемесячные выплаты по пога­шению кредита с процентами, а также страхование и прочие выплаты по сделке не превышают 35% сово­купного дохода заемщика. В случае, если первоначаль­ный взнос заемщика превышает 50% суммы кредита, ежемесячные выплаты могут достигать 40% совокуп­ного дохода;

●●страхование: заемщик за свой счет должен за­страховать свою жизнь и потерю трудоспособности, приобретаемое имущество;

●●приобретенное на заемные средства жилье оформляется в собственность заемщика (одного или нескольких). Таким образом заемщик сразу же стано­вится собственником приобретаемого жилья.

К началу 2004 г. к федеральной системе ипотечно­го жилищного кредитования подключились 54 региона Российской Федерации. 36 регионов начали выдавать кредиты по стандартам АИЖК, но с Агентством рабо­тали только 50 банков – треть от общего числа банков, выдававших и ипотечные жилищные кредиты. В янва­ре 2007 г. накопительный портфель кредитов АИЖК составил 70 млрд рублей.

Настоящий рывок ипотечного жилищного креди­тования произошел в 2006 – 2007 гг., когда началась ре­ализация приоритетного национального проекта «До­ступное и комфортное жилье – гражданам России». Если в России за все годы до 2004 г. было выдано 40 тыс. ипотечных кредитов, то теперь была поставлена задача довести их число в 2010 г. до одного миллио­на. В 2006 г. количество ипотечных кредитов в стране увеличилось в 2,5 раза и достигло 206,1 тыс. на общую сумму 260 млрд руб. (см. данные табл. 2).

Ипотечное кредитование в Российской Федерации в 2006 г.

Федеральный округ	Количество ипотечных договоров, единиц	Доля ипотеки на рынке жилья, %
Российская Федерация	206 123	9
Центральный	38 722	7
Северо-Западный	15 151	6
Южный	12 330	5
Приволжский	54 240	9
Уральский	35 237	12
Сибирский	44 780	13
Дальневосточный	5 663	6

Как видно из таблицы, в 2006 г. доля ипотечных сделок (не в ценовом выражении, а в количественном) составляла в России 9%, а за наличные – 91%. В 2009 г. доля сделок с ипотекой на рынке жилья увеличилась до 12%. В 2009 г. было построено 59,8 млн м2, за 8 меся­цев 2010 г. – 28,5 млн м2, или на 4% меньше аналогич­ного периода предыдущего года.

 

 

 Как развивалась жилищная ипотека за последние годы свидетельствуют данные табл. 3.

Как видно из таблицы, задолженность по ипотеч­ным кредитам за 2006 – 2010 гг. возросла в 8 раз, в том числе в рублях – в 10,5 раза, в иностранной валюте – в 4,1 раза.

 

---

Дата добавления: 2020-12-22; просмотров: 64; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!