Формы земельной собственности

Свойства и функции земли. Особенности земли как объекта правового регулирования

Земля как объект правового регулирования выполняет троякую роль. В экологическом понимании — это природный объект, составная часть окружающей среды, взаимодействующая с другими объектами природы — лесами, недрами, водами, а в широком смысле — охватывающая все природные ресурсы.

С экономической стороны земля выступает как объект хозяйственной и иной деятельности — является материальной базой всякого производства. Она — источник (ресурс) удовлетворения самых разнообразных потребностей человека.

В социальном отношении — это объект собственности. При капитализме решающее значение земли для регулирования земельных отношений имеет социальная функция земли. При социализме земля является в одних странах исключительной собственностью государства, а в других — наряду с государственной — кооперативной, частной и личной собственностью.

В Российской Федерации вся земля находится в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности, а земельный фонд России в зависимости от основного целевого назначения делится на категории.

Особенности правового регулирования земельных отношений:

а) земля обладает уникальными, невосполнимыми человеком, только ей присущими свойствами. Для каждого человека она составляет основу жизни, условие его существования, источник удовлетворения его естественных нужд и потребностей, а также место хозяйственной и иной деятельности, способной изменить экологическую обстановку как в регионе, так и в планетарном масштабе. В силу этого основными субъектами земельной собственности должны быть граждане Российской Федерации. В случае, когда земля выступает как важнейший природный ресурс, основа жизни и общенациональное достояние, речь о ней должна идти как о компоненте природы, биосферной категории. Когда же речь идет об отношениях, возникающих при хозяйственном использовании земли, то этот аспект требует рассмотрения понятия земли как пространственного операционного базиса для размещения производительных сил, основного средства производства в сельском хозяйстве, т.е. как экономической категории;

б) деятельность государственных органов, организаций и граждан относительно земли осуществляется, как правило, с учетом интересов не только настоящего, но и будущих поколений.

в) распоряжение землей на данной территории реализуется через органы местного самоуправления (их администрации), в результате чего должно пресекаться преобладание частных или ведомственных интересов над общенародными;

г) в земельном праве не полностью применяются сроки исковой давности, предусмотренные для гражданских, административных, уголовных и иных правоотношений. Так, если ранее самовольный захват земельного участка мог повлечь за собой уголовную ответственность, то теперь за это предусмотрена лишь административная. Так как земля является единственным местом обитания всего живого, государство в публичных интересах должно осуществлять наблюдение за состоянием земель посредством мониторинга, который необходимо осуществлять в целях:

-своевременного выявления и прогнозирования развития негативных последствий, влияющих на качество и состояние земель, разработки и реализации мер по предотвращению этих процессов;

-оценки эффективности этих землеохранительных мероприятий;

-информационного обеспечения управления и контроля в области использования и охраны земель, которое должно включать: регулярные наблюдения за состоянием земель, количественными и качественными показателями; сбор, хранение, пополнение и обработку данных наблюдений; создание и ведение банков данных; оценку и прогнозирование изменения состояния земель.

2. Земля — важнейший компонент окружающей среды, который функционирует по законам живого организма, способствует очищению атмосферы,хранит водные ресурсы, является питательной средой для всего живого. Земная поверхность имеет территориальные ограничения, она не может быть произвольно увеличена людьми в зависимости от их потребностей. Равным образом она не подлежит замене никаким другим средством производства, не устаревает и не изнашивается, как это происходит в отношении орудий и средств производства. При рациональном использовании земли ее плодородие постоянно возрастает, что в свою очередь влияет на ценностные характеристики данного объекта. Это, безусловно, свидетельствует о том, что земельные отношения являются отношениями особого рода и не могут, как предлагают некоторые ученые, устанавливаться и определяться нормами гражданского права. Они должны регулироваться нормами земельного права, а нормы гражданского права необходимо учитывать только в части, не урегулированной нормами земельного права.

3. Земля представляет собой весьма сложный хозяйственный объект, обладающий множеством различных свойств и в силу этого находящийся в сфере различных отраслей права:

• государственного, нормами которого регулируются административно-государственное устройство, государственные границы и суверенитет народов. Так, в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп может быть установлен по согласованию с соответствующими органами местного самоуправления (местной администрацией) особый режим использования земель;

• административного, определяющего систему и компетенцию органов государственной власти и органов местного самоуправления в области регулирования земельных отношений, устанавливающего ответственность за различные виды земельных правонарушений, и т.п.;

• гражданского, нормы которого особенно расширили сферу правового регулирования земельных отношений после принятия нового ГК РФ в 1994 г. В него включено большое количество норм, регулирующих земельные отношения по принципам гражданского права. Восстановление категории «недвижимое имущество», т.е. объектов, неразрывно связанных с землей (строений, сооружений, мелиоративных систем), введение купли-продажи земли, земельного рынка, ипотеки и др. — все это должно способствовать возрастанию роли норм гражданского права в регулировании земельных отношений.

Понятие «земля» можно рассматривать в двух смыслах: в первом — имеется в виду планета Земля со всеми ее естественными компонентами и характеристиками, во втором — только земная поверхность.

С точки зрения земельных отношений, землеустройства и земельного кадастра характеристиками земли выступают:

- природные характеристики (пространство, рельеф, почвы, растительность, в том числе и леса, недра, воды и др.)

- социально-экономические характеристики (средство производства, ценность, престижность и др.)

- производственные характеристики (предмет, орудие и средство труда, средство производства и др.).

Представление о земле, ее возможностях и функциях в процессе общественного развития постоянно уточнялось. Существуют следующие основные функции земли:

- политическая функция как территории государства, места жизни и деятельности его граждан. Законодательство считает землю особым объектом, основой жизни и деятельности народов, проживающих на ее территории.

- объект собственности как элемент материального мира. Земля здесь попадает под действие норм, налагаемых на любой объект собственности.

- функция ограниченного и пространственного базиса. Земля служит местом расположения несельскохозяйственных объектов земельных отношений (жилые здания, промышленные сооружения, аэродромы и т. д.).

- социальная функция. Земельный участок, принадлежащий на праве собственности, владения и пользования, должен обеспечивать выполнение социальных нужд и запросов субъектов земельных отношений,

формировать место и условия жизни человека.

- ресурсная функция. Земля формирует условия жизнедеятельности общества и конкретного человека.

Земля как природный ресурс является: основой жизни человека, источником удовлетворения его первостепенных нужд и т.д.

- экономическая функция. Земля вовлечена в процесс материального производства или иную сферу экономической деятельности, в зависимости от отрасли народного хозяйства и целей, для которых ее используют.

При использовании земли сохраняются ее особые свойства:

- значение земли как пространственного базиса не только конкретного производства, но и всей жизнедеятельности человеческого общества;

- способность создавать новые ценности, появление которых без участия особых природных сил, скрытых в почве (плодородия), невозможно;

- естественная ограниченность земельных площадей и невозможность их увеличения.

2 предмет земельного права. Метод земельного права

Земельное право - совокупность правовых норм, регулирующих специфическим методом общественные отношения. возникающие в сфере: 1) использования земель, 2) охраны земель, 3) охраны прав граждан и организаций на землю; 4) а также в сфере организации управления земельным фондом. То есть правовых норм, регулирующих отношения по использованию и охране земли как природного ресурса, условия и средства пр-ва на основе рационального использования; улучшение и воспроизводство плодородия почв, охраны прав и законных интересов субъектов земельных отношений

Предмет правового регулирования земельной отрасли права - волевые общественные отношения, имеющие своим объектом такую категорию, как земля.

Земля — это территориальный базис существования и деятельности людей, естественное средство производства. Согласно ч. 1 ст. 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Понятие земли как природного объекта и как природного ресурса состоит в следующем. Компонентами окружающей природной среды являются природные объекты, находящиеся в состоянии естественной взаимосвязи. Природный объект — это естественная экологическая система, природный ландшафт и составляющие их элементы, сохранившие свои природные свойства. Природным ресурсом является определенная совокупность запасов природных веществ, природной энергии, которые используются обществом для удовлетворения своих потребностей или признаются в качестве таковых. Как природный ресурс, она выполняет две функции: выступает как средство производства в сельском и лесном хозяйстве и как пространственно-территориальный базис — место размещения зданий, строений и сооружений. Также право рассматривает землю как недвижимость, объект права собственности и иных имущественных прав. Для того чтобы земельный участок был признан недвижимостью и тем самым объектом права собственности или иных прав на землю, он должен быть индивидуализирован, должны быть определены его размер, границы и местоположение. Территориальные границы земельного участка определяются в порядке, установленном земельным законодательством, на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Земельный участок — это часть поверхности земли (в том числе поверхностный почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке уполномоченным государственным органом, а также все, что находится над и под поверхностью земельного участка, если иное не предусмотрено федеральными законами о недрах, об использовании воздушного пространства и иными федеральными законами. Садовым земельным участком признается земельный участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля, а также для отдыха (с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений).

3 вида отношений:

а. земельные отношения – это отношения, связанные с использованием и охраной земельных участков (Пример: садовод как участник земельных отношений сажает плодовые деревья на участке, строит дом, может развести огород, так. образом он использует и охраняет (не имеет права захламить свой участок, несет ответственность за восстановление земли, если ей нанесен вред))

б. имущественные отношения, связанные с землей – это отношения по приобретению, прекращению и защите прав на земельные участки (Пример: сделка арендатора и арендададеля)

в. управленческие отношения, связанные с землей – это отношения, возникающие при осуществление органами государственной власти государственного управления в сфере использования и охраны земель, а так же при осуществлении муниципальными органами, органами местного самоуправления муниципального управления.

Метод ЗП

Существует два метода земельно-правового регулирования:

-императивный (императив - требования, приказ, закон) - безусловный принцип поведения. Он включает два вида: а) установление обязанностей; б) установление запретов.

-диспозитивный – определяет права субъекта земельных правоотношений.

Существует три основных вида диспозитивного метода:

а) рекомендательный – субъекту предоставляется возможность самому выбирать способ своего поведения для достижения поставленной цели

б) санкционирующий – решение о реализации своих земельных полномочий субъект земельного правоотношения принимает самостоятельно, но это решение приобретает юридическую силу лишь после утверждения его соответствующим компетентным органом.

в) делегирующий – предоставление прав и свобод субъектам .

Земельное право как самостоятельная отрасль правовой системы имеет метод правового регулирования земельных правоотношений. В соответствии с общими принципами теории государства и права метод правового регулирования в земельном праве — это соответствующие характеру земельных правоотношений способы и приемы воздействия на участников данных отношений и складывается он из установленных земельно-правовыми нормами прав и обязанностей участников регулируемых отношений и применения к ним мер государственного принуждения при несоблюдении участниками земельно-правовых норм.

В зависимости от содержания земельных правоотношений их правовое регулирование осуществляется либо на основе императивного, либо на основе диспозитивного метода. Императивный метод правового регулирования — организационное воздействие на участников земельных правоотношений посредством установления обязательных к исполнению предписаний и запретов. Диспозитивный метод предполагает воздействие на участников земельных правоотношений посредством определения лишь пределов поведения данных участников и предоставления им возможности свободно и самостоятельно регулировать свои взаимоотношения в рамках установленных пределов.

3 система земельного права и земельного законодательства

Общая:

1. институт общих положений ЗП (принципы, объекты, субъекты)

институты, связанные с использованием и охраной земель (нормы, касающиеся категорий земель, охраны земель, ограничений в использовании земель)
институты имущественных прав на земельные участки (нормы, связанные с приобретение (прекращением) имущественных прав, особенности сделок)
институты государственного управления в сфере использования и охраны земель (нормы, касающиеся мониторинга, устройства земель, земельного надзора и др.)
иные институты (ответственность за земельные правонарушения, разрешения земельных споров)

Особенная (институты):

1) земли с/х назначения

2) земли населенных пунктов

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения.

4) земли особо охраняемых территорий и объектов

5) земли лесного фонда

6) земли водного фонда

7) земли запаса

В систему отрасли земельного права входит совокупность земельно-правовых институтов, каждый из которых состоит из группы земельно-правовых норм, регулирующих однородные, обладающие качественным единством виды земельных правоотношений. К, примеру, те земельно-правовые нормы, которые регулируют ведение земельного кадастра, составляют институт земельного кадастра, нормы, регулирующие отношения в области землеустройства, — институт землеустройства и т. д.

Два и более правовых института могут быть объединены в один сложный правовой институт. Примером сложного правового института в земельном праве является институт государственного управления землей, который включает в себя следующие земельно-правовые институты:

— институт земельного кадастра;

— институт землеустройства;

— институт предоставления земель;

— институт изъятия земель;

— институт государственного контроля за использованием и охраной земель;

В Общей части закреплен правовой режим земель в виде установленного нормами земельного права порядка поведения всех субъектов по отношению к земле. Виды земельно-правовых институтов Общей части земельного права:

— институт права собственности на землю;

— институт государственного управления земельным фондом;

— институт права пользования землей и охраны прав на землю.

Общей части подчинена Особенная часть, которая складывается из земельно-правовых институтов, которые определяют правовой режим земель отдельных категорий, выделяемых по основному целевому назначению. Виды земель институтов правового режима

в Особенной части:

— институт земель сельскохозяйственного назначения;

— институт земель населенных пунктов

— институт земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

— институт земель особо охраняемых территорий и объектов;

— институт земель лесного фонда;

- институт земель водного фонда.

— институт земель запаса.

Учебная дисциплина земельного права представляет собой систему знаний и научных положений об основных правовых понятиях, принципах отрасли земельного права, излагаемых в строгой последовательности. Система учебной дисциплины земельного права подразделяется на Общую и Особенную части. Помимо данных частей, выделяют отдельный раздел. Он занимается изучением вопросов земельного законодательства и особенностей правового регулирования земельных правоотношений в зарубежных странах. Общая часть учебной дисциплины земельного права рассматривает: предмет, метод, систему земельного права, понятие и особенности земельных правоотношений, историю земельного права и земельного законодательства. Особенная часть рассматривает:

особенности правового режима отдельных категорий земель и земель, предоставленных гражданам. Земельное право выступает также отраслью науки и занимается изучением общественных процессов, которые связаны с регулированием земельных отношений. Однако по своим задачам и кругу исследуемых вопросов наука земельного права отличается от отрасли и учебной дисциплины. По отношению к отрасли права наука земельного права выполняет служебную роль, она призвана решать комплекс различных задач в целях обеспечения эффективности земельно-правовых норм. Наука земельного права выявляет тенденции развития отечественного земельного законодательства.

4 принципы правового регулирования земельных отношений

1. В основе правового регулирования земельных отношений лежат определенные начала, принципы, которые отражают характер и тенденции развития земельного законодательства. Комментируемая статья закрепляет эти принципы, содержание которых раскрывается в соответствующих статьях ЗК.

Земельное право исходит из учета значения земли как основы жизни и деятельности человека, согласно которому регулирование отношений по использованию и охране земли осуществляется исходя из представлений о земле как о природном объекте, охраняемом в качестве важнейшей составной части природы, природном ресурсе, используемом в качестве средства производства в сельском хозяйстве и лесном хозяйстве и основы осуществления хозяйственной и иной деятельности на территории Российской Федерации, и одновременно как о недвижимом имуществе, об объекте права собственности и иных прав на землю.

Первый принцип отражает специфику правового регулирования земельных отношений, суть которой, с одной стороны, заключается в том, что земля как объект правового регулирования - это часть природы, объективная реальность, существующая многие миллионы лет. Земля представляет собой природный объект и природный ресурс. С другой стороны, земля, точнее говоря, земельный участок, с позиций права, представляет собой объект недвижимости, права собственности, иных имущественных прав. Эти правовые категории - изобретение юристов. Они используются, причем достаточно успешно, в течение столетий. Однако данные категории являются не более чем юридическими фикциями. Поэтому земельное законодательство в первую очередь учитывает природно-экономические свойства земли (земельного участка) как объекта природы, природного ресурса и затем - ее особенности как недвижимого имущества.

Первоначальным источником всякого богатства является земля, что определяет ее экономическое, политическое и социальное значение в жизни общества. Земля - это территориальный базис существования и деятельности людей, естественное средство производства. Это принципиально важное свойство земли нашло свое отражение в ст. 9 Конституции РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

Исходя из традиционных представлений, сформулированных в теории земельного и экологического права, понятие земли как природного объекта и как природного ресурса состоит в следующем. Компонентами окружающей среды являются природные объекты, находящиеся в состоянии естественной взаимосвязи. Природный объект - это условная правовая категория, использование которой дает возможность с позиций права индивидуализировать определенную часть природной среды с тем, чтобы признать ее в качестве предмета правового регулирования. Поэтому объектом природы право может признавать землю, атмосферный воздух, недра, реку, озеро, участок леса, животное, рыбу и т.п.

Понятие "природный объект" отличается от понятия "природный ресурс". Природным ресурсом является определенная совокупность запасов природных веществ, природной энергии, которые используются обществом для удовлетворения своих потребностей или признаются в качестве таковых. Например, производительная способность земли, основанная на ее плодородии и выражающаяся в урожайности, наличие свободных земель, пригодных для застройки, являются основой для того, чтобы рассматривать землю в качестве природного ресурса.

Земля в качестве природного объекта подлежит охране, являясь составной частью природы. Как природный ресурс она выполняет две важнейшие функции: выступает как средство производства в сельском и лесном хозяйстве и является пространственным территориальным базисом - местом размещения зданий, строений и сооружений.

В то же время право рассматривает земельный участок как недвижимость, объект права собственности и иных имущественных прав. Недвижимое имущество и его составные элементы являются формой выражения в праве юридически значимых признаков земли и связанных с ней природных, а также искусственно созданных объектов, с помощью которой осуществляется правовое регулирование определенной сферы земельных отношений и отношений по поводу иных объектов. В гражданском законодательстве закрепляются общие положения правового режима элементов понятия "недвижимость", которые детализируются и развиваются в земельном, горном, лесном, водном законодательстве и законодательстве о градостроительстве. Согласно ст. 130 ГК к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. Из этого определения следует, что земельный участок является основой понятия "недвижимость". Земля - это первичный и главный элемент недвижимости, значение и особенности которого определяют содержание данного понятия. Что касается всех иных видов имущества, то они становятся недвижимостью только в силу прочной связи с землей.

2. Принцип приоритета охраны земли по отношению к использованию земли в качестве недвижимого имущества логически следует из рассмотренного выше принципа. Данный принцип находит свое отражение и в ст. 9 Конституции РФ, согласно которой земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Кроме того, согласно ч. 2 ст. 36 Конституции РФ владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц.

Содержание этого принципа заключается в закреплении в праве норм, цель которых - обеспечить как эффективное использование земель, так и их охрану. Специальные требования предусмотрены в целях сохранения почвенного плодородия земель, повышения их урожайности. Установлены требования, касающиеся размещения объектов на минимально необходимых площадях, предотвращения негативного воздействия на состояние земель, всей окружающей среды. Примером тому могут служить прежде всего ст. 13 ЗК, определяющая содержание охраны земель, и ст. 42 ЗК, устанавливающая круг обязанностей лиц, использующих земельные участки.

3. Трудно переоценить значение принципа приоритета охраны жизни и здоровья человека и предотвращения негативного (вредного) воздействия на здоровье человека в процессе использования и охраны земель. Этот принцип важен не только для земельного законодательства, но и для законодательства об охране окружающей среды, лесного, водного, горного, градостроительного законодательства, поскольку любого рода деятельность человека, как правило, связана с использованием земель и природопользование практически невозможно без использования земли.

Практическое значение этого принципа заключается в том, что, например, согласно п. 3 ст. 13 ЗК внедрение новых технологий, осуществление программ мелиорации земель и повышения плодородия почв запрещается в случае их несоответствия предусмотренным законодательством экологическим, санитарно-гигиеническим и иным нормам и требованиям. Пункт 2 ст. 31 ЗК требует при выборе земельного участка для строительства учитывать экологические, градостроительные и иные условия. Данный принцип отражается также в содержании обязанностей, которые ст. 42 ЗК возлагает на лиц, использующих земельные участки, и в иных нормах ЗК.

4. Принцип участия граждан, общественных организаций (объединений) и религиозных организаций в решении вопросов, затрагивающих их права на землю, выражается в соответствующих нормах ЗК. Так, в соответствии с п. 2 ст. 23 ЗК (см. комментарий) установление публичного сервитута осуществляется с учетом результатов общественных слушаний. Пункт 3 ст. 31 ЗК (см. комментарий) обязывает органы местного самоуправления информировать население о возможном (предстоящем) предоставлении земель для размещения объектов. Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства. При предоставлении земельных участков в местах проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп для целей, не связанных с их традиционной деятельностью и традиционными промыслами, могут быть проведены сход, референдум граждан по поводу изъятия (выкупа) земельных участков. Согласно п. 4 ст. 31 ЗК орган местного самоуправления информирует собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов в связи с возможным изъятием их земельных участков и т.д.

5. Важное значение имеет принцип единства юридической судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов. Содержание этого принципа раскрывается в ст. 35 ЗК. Так, по общему правилу при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящееся на чужом земельном участке, к другому лицу (лицам) оно приобретает право на использование соответствующей части участка, занятой объектом, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник. Предусмотрено, что обычно отчуждение здания, строения, сооружения, которые находятся на земельном участке, производится вместе с земельным участком, за некоторыми исключениями.

Статья 36 ЗК регулирует вопросы приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, на которых расположены здания, строения, сооружения. Установлено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки.

6. Приоритет сохранения особо ценных земель (ст. 100 ЗК), в том числе особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий (ст. 79 ЗК), земель особо охраняемых территорий (ст. 94 ЗК) и других, указанных в настоящей статье, вытекает из содержания ряда норм земельного законодательства.

Охрана перечисленных в п. 6 комментируемой статьи видов земель осуществляется путем установления либо ограничений, либо запрета на их изъятие. Так, в пределах земель особо охраняемых природных территорий не допускается изменение целевого назначения земельных участков или прекращение прав на землю для нужд, противоречащих их целевому назначению (п. 3 ст. 95 ЗК); особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья могут быть в соответствии с законодательством субъектов РФ включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (п. 4 ст. 79 ЗК) и др.

7. Земельное законодательство закрепляет принцип платности использования земель независимо от титула права на землю (ст. 65 ЗК). Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством РФ о налогах и сборах. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Использование практически всех категорий земель в стране является платным, за некоторыми исключениями.

8. Принцип деление земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства, является одним из центральных в земельных правоотношениях. Все земли для обеспечения их рационального использования и охраны подразделяются на соответствующие категории. Категория земель - это совокупность однородных по своему целевому или функциональному назначению земельных участков, выделенных в качестве особой группы земель в зависимости от их природного, социального и экономического значения. Это обстоятельство является решающим фактором, определяющим их правовой режим.

Основными элементами понятия "правовой режим земельного участка", которые выработаны в науке земельного права, являются право собственности на землю, иные права на землю, управление использованием и охраной земель, правовая охрана земель и меры ответственности за нарушение земельного законодательства. Практическое значение этого понятия заключается в том, что его употребление дает возможность определить порядок использования и охраны определенной категории земель, т.е. установить особенности содержания права собственности в отношении той или иной категории земель, возможности использования земель на иных, производных от права собственности титулах прав на землю, особенности управления использованием и охраной земель и т.д. Использование понятия "правовой режим земель" применительно к земельному участку означает определение содержания конкретных прав и обязанностей лиц, которые используют участок на законных основаниях.

В основе разграничения земель на категории лежит целевое назначение соответствующих земель. Определение основных целей, для которых могут использоваться земли, является той базой, на которой устанавливаются главные положения правового режима соответствующей категории земель.

9. К числу принципов земельного законодательства ЗК относит разграничение публичной собственности на землю: государственной собственности (федеральной и собственности субъектов РФ) и муниципальной собственности. Государственной собственностью, как предусмотрено в ст. 16 ЗК, являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований. Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность осуществляется в соответствии с ЗК и федеральными законами.

По общему правилу в федеральной собственности находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ст. 17 ЗК). В собственности субъектов РФ согласно ст. 18 ЗК находятся земельные участки, которые признаны таковыми федеральными законами; право собственности субъектов РФ на которые возникло при разграничении государственной собственности на землю; которые приобретены субъектами РФ по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством. Аналогично принципам разграничения права государственной собственности разграничивается и муниципальная собственность на землю (ст. 19 ЗК). Причем в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образований.

Важные нормы, касающиеся разграничения публичной собственности на землю, содержатся также в ст. 3.1 Федерального закона от 25 октября 2001 г. № 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

10. Все земли имеют различное качество, отличаются друг от друга своими природными характеристиками и показателями, имеют различное экономическое и социальное значение в жизни общества. В отношении некоторых земель на первый план выходит их экологическое значение. С учетом этих обстоятельств для организации рационального использования и охраны земель все земли в нашей стране подразделяются на различные категории. В основе выделения категорий земель лежит их целевое назначение. Определение целей, для которых могут использоваться земли, является объективно необходимым, с тем чтобы правильно организовать процесс их использования. Комментируемая статья, закрепляя принцип дифференцированного подхода к установлению правового режима земель, связывает его с учетом трех главных факторов: природных, социальных и экономических.

Соответствующие исполнительные органы государственной власти определяют целевое назначение земель, решая вопрос об использовании тех или иных земель либо в сельском или лесном хозяйстве, или для размещения населенных пунктов, промышленных, транспортных и иных объектов и сооружений и т.д., осуществляют отнесение земельных участков к той или иной категории земель или их перевод из одной категории в другую (ст. 8 ЗК).

В результате подразделения земель на категории определяются содержание и объем прав и обязанностей соответствующего лица, использующего землю на законных основаниях. Права и обязанности, например, собственника земельного участка в составе земель сельскохозяйственного назначения отличаются от прав и обязанностей собственника земель, которые отнесены к категории земель промышленности, транспорта, связи и т.п. Таким образом, правовой основой определения правового режима земель является их целевое назначение.

11. Суть принципа сочетания общественных интересов и интересов граждан в сфере использования земельсостоит в том, что земельное законодательство призвано обеспечить баланс общественных и частных интересов, что особенно актуально в условиях рыночной экономики, частной собственности на землю. Правовыми средствами разрешения этой проблемы являются установление ограничений прав лиц, использующих земельные участки (ст. 56 ЗК); регулирование вопросов оборотоспособности земельных участков (ст. 27 ЗК) и установления публичных сервитутов (ст. 23 ЗК).

В земельном законодательстве не раскрываются понятия "общественные интересы" и "частные интересы". Суть этих понятий применительно к сфере градостроительства, непосредственно связанной с использованием земель, и некоторые правовые механизмы разрешения противоречий между этими интересами определены в градостроительном законодательстве, которое определяет условия учета общественного мнения при принятии градостроительных решений.

Кроме того, большое значение в этом плане имеют нормы земельного законодательства, законодательства о недрах, водного и лесного законодательства и законодательства об охране окружающей среды. В значительной степени реализация градостроительных решений допускается при соблюдении требований, предусмотренных этими отраслями законодательства.

12. Комментируемая статья закрепляет принцип соотношения земельного и гражданского законодательства, в соответствии с которым осуществляется правовое регулирование земельных отношений. ЗК разграничивает сферу применения гражданского и земельного законодательства в части регулирования использования земель. Кроме того, действует принцип государственного регулирования приватизации земли.

Разграничение этих отраслей законодательства относится, прежде всего, к применению норм гл. 17 ГК, которая регулирует вопросы права собственности и иных вещных прав на землю. Необходимость разграничения касается также регулирования совершения сделок с земельными участками. Общие положения, касающиеся указанных выше вопросов, регулируются гражданским законодательством. Специфика, обусловленная публичным характером регулирования земельных отношений, - прерогатива земельного законодательства. Исходя из этого, согласно п. 3 ст. 3 ЗК, имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, природоохранительным, иными специальными федеральными законами.

Такова система взаимосвязанных принципов, которые лежат в основе правового регулирования общественных отношений по поводу земли, закрепленных в ЗК.

5 система источников земельного законодательства

Источники земельного права – нормативно-правовые акты, принятые уполномоченными органами и содержащие правовые нормы, регулирующие земельные отношения. Нормативный правовой акт является наиболее характерным способом правового регулирования земельных отношений. Система законодательства определена в ст. 2 ЗК РФ и включает в себя: Федеральное законодательство; Законодательство субъектов РФ; Нормативно-правовые акты органов МСУ.

Конституционные основы регулирования земельных отношений определены Конституцией РФ, в которой содержаться нормы, непосредственно регулирующие земельные отношения (ст. 9, 36, 72)

Кодифицированным актом, регулирующим земельные отношения, является Земельный Кодекс РФ. Т.к. этот акт является кодифицированным, то, следовательно, земельные отношения регулируются большим количеством иных нормативно-правовых актов. Так, например, имущественные отношения, возникающие при использовании земель, кроме ЗК РФ регулируются Гражданско-правовыми нормативными актами: ГК РФ, Закон «Об ипотеке», ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущества и сделок с ним».

Отношения в сфере управления земельными ресурсами регулируются ФЗ «О землеустройстве», «О государственном кадастре недвижимости», постановление Правительства РФ «О государственном земельном контроле». В ЗК РФ только перечислены формы платы за земельные участки, для расчета земельного налога необходимо использовать Налоговый кодекс. В ЗК РФ только лишь перечислены виды ответственности за нарушение земельного законодательства. Ответственность же установлена УК РФ, КоАП. Режим использования отдельных категорий земель также кроме ЗК РФ определяется специальными нормативно-правовыми актами: Градостроительный кодекс, Лесной кодекс, Водный кодекс, и др.

Согласно ст. 72 Конституции РФ земельное законодательство относится к совместному ведению федерации и ее субъектов, а, следовательно, субъекты федерации вправе принимать свои законы и иные нормативно-правовые акты, регулирующие земельные отношения.

Полномочия субъектов федерации по регулированию земельных отношений устанавливаются земельным кодексом и иными ФЗ. Анализ норм земельного кодекса и иных нормативно-правовых актов позволяет установить, что в одних случаях субъекты РФ вправе регулировать земельные отношения только в отношении земель, находящихся в их собственности, а в других независимо от формы собственности на земельные участки. Кроме ЗК РФ полномочия субъекта федерации устанавливаются и иными федеральными законами - ФЗ «Об обороте земель с/х назначения» и ФЗ «О личном подсобном хозяйстве».

Субъектам федерации предоставлено право регулировать земельные отношения с тем, чтобы в своих нормативно-правовых актах они имели возможность учесть региональные особенности. Примером законотворческой деятельности субъекта РФ является Закон Саратовской области «О земле».

Согласно ст. 2 ЗК РФ земельные отношения регулируются нормативно-правовыми актами органов МСУ. Органы МСУ вправе регулировать отношения в отношении тех земель, которые являются муниципальной собственностью (п. 2 ст. 33 ЗК). Нормы, определяющие полномочия органов МСУ в сфере регулирования земельных отношений, содержаться и в иных федеральных нормативно-правовых актах (согласно НК РФ, отношения возникающие при расчете и взимании земельного налога регулируются не только кодексом, но и нормативными правовыми актами органов МСУ).

К источникам земельного права относятся указы Президента РФ. Например, «О праве собственности граждан и юридических лиц на земельные участки под объектами недвижимости в сельской местности», «О реализации конституционных прав граждан на землю» и др.

Акты, регулирующие земельные отношения, вправе принимать и Правительство РФ в пределах полномочий, определенных ЗК РФ, федеральными законами, а также указами Президента РФ, регулирующими земельные отношения. В ряде случаев ЗК РФ прямо устанавливает, какие земельные отношения должны регулироваться именно нормативными актами Правительства РФ. Так, Правительство обязано определить порядок консервации земель с изъятием их из оборота, порядок использования земель, подвергшихся радиоактивному и химическому загрязнению, вправе установить общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности; нормативными актами законодательных и исполнительных органов субъектов Российской Федерации.

Органы исполнительной власти субъектов Федерации в пределах своих полномочий вправе издавать акты, содержащие нормы земельного права, на основании и во исполнение федеральных актов и законов субъектов Российской Федерации.

Наряду с нормативными правовыми актами источники земельного права составляют общие принципы, договоры, обычаи.

6 объекты земельных отношений

Объектами земельных отношений в соответствии со ст. 6 ЗК РФ являются:

1) земля как природный объект – это естественная экологическая система, природный ландшафт, определенная территория, являющаяся пространственной сферой деятельности лица, использующего ее.

Земля является важнейшим, «стержневым» компонентом окружающей среды, от состояния которого прямо зависит и состояние других природных объектов. Эта особенность земли как природного объекта заключается в ее невосполнимости по сравнению с другими природными ресурсами: уничтоженные леса могут быть восполнены; сокращение запасов пресной воды приведет к техническому решению проблемы опреснения вод мирового океана; ресурсы недр исчерпаемы, но есть альтернативные источники энергии и т.д.

2) земля как природный ресурс – это компоненты природного объекта, которые используются или могут быть использованы при осуществлении хозяйственной деятельности. Земля может также использоваться для возведения зданий, сооружений, как средство производства для растениеводства, выращивания плодовых деревьев, кустарников, леса и т.п.

Значение земли как природного объекта проявляется и в том, что все иные природные объекты с ней теснейшим образом связаны (леса произрастают на землях лесного фонда; водные объекты протекают по землям водного фонда). И если любые объекты недвижимости (здания, строения, сооружения) по большому счету могут быть демонтированы и восстановлены на новом месте, то земельные ресурсы непереносимы и невозобновимы.

Поэтому «основной особенностью земли как объекта земельных отношений является ее неотделимость от природы, то, что земля – объективная экономическая категория и как объект земельных отношений существует без всякого содействия со стороны человека, будучи всеобщим предметом труда и основным (главным) средством производства в сельском хозяйстве»

3) земельные участки;

Земельный участок– часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами (ст. 11.1 ЗК РФ).

Для того чтобы земельный участок был признан объектом земельных отношений, он должен быть сформирован в соответствии с законодательством о кадастровом учете объектов недвижимости, в результате которого он обретает индивидуальные характеристики, отделяющие его от других земельных участков.

Земельные участки признаются недвижимостью. Они могут быть делимыми и неделимыми, что зависит от их размера, конфигурации, целевого назначения и разрешенного использования.

Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Таким образом, для определения делимости земельного участка достаточно соблюдения двух условий:

1) после раздела должны возникнуть самостоятельные земельные участки;

2) разрешенное использование образовавшихся земельных участков должно осуществляться без перевода их в состав земель иной категории.

Неделимый земельный участок – это земельный участок, полученный путем раздела, который далее не может быть разделен на части без изменения его целевого назначения. Как правило, неделимым земельным участком является земельный участок, на котором расположено здание, строение или сооружение. Земельные участки, площадь которых меньше минимальных размеров, установленных законодательством, также признаются неделимыми.

7 образование земельных участков

В новой главе 1.1 ЗК РФ предусмотрены четыре способа образования земельных участков, к которым относятся:

• раздел;

• объединение;

• перераспределение;

• выдел.

Раздел земельных участков - способ образования, при котором из одного участка образуются несколько, при этом разделенный участок прекращает существование в качестве объекта права.

Исключение составляют случаи раздела земельного участка, предоставленного садоводческому, огородническому или дачному объединению граждан, в результате которого образуются участки, предназначенные для граждан, а также участки (участок), относящиеся к имуществу общего пользования. После раздела прежний участок в указанном случае сохраняется в измененных размерах. Кроме того, в Федеральный закон от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса" Российской Федерации» включена норма о том, что до 1 января 2015 г. возможен раздел земельного участка, предоставленного из публичной собственности гражданину или юридическому лицу, при этом прежний участок сохраняется в измененных границах.

Образующиеся при разделе садовые, огородные или дачные земельные участки не могут быть меньше минимального размера земельного участка, установленного нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации. Не подлежат разделу земельные участки с расположенным на них прудом или обводненным карьером в случае, если в результате такого раздела требуется раздел пруда, обводненного карьера

Выдел земельного участка предусмотрен только в виде выдела доли или долей из земельного участка, находящегося в долевой собственности. После выдела прежний участок сохраняется в измененных границах. Участник общей долевой собственности, по требованию которого произведен выдел, приобретая право собственности на вновь образованный участок, одновременно утрачивает право общей долевой собственности на измененный участок. Остальные участники общей долевой собственности сохраняют свое право с учетом изменившегося размера долей. Следует отметить, что выдел участка из общей долевой собственности не всегда возможен.

Земельный участок, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие нескольким собственникам, всегда признается неделимым в соответствии со статьями 22 ЗК РФ, статьями 128,133, 244, 261, 607 ГК РФ, рассматриваемыми в нормативном единстве.

Невозможно выделить участок из участка под многоквартирным домом, поскольку доля в праве собственности на него, принадлежащая каждому собственнику в доме, не существует отдельно от права этого собственника на помещение в доме.

При объединении смежных участков в один их существование прекращается. Здесь действуют правила перехода прав, аналогичные тем, что предусмотрены при разделе. Если у объединяемых земельных участков один собственник, он же становится собственником образованного участка. Если объединяемые участки в общей долевой собственности, вновь образованный участок также поступает в их общую долевую собственность. Если же несколько собственников объединяют свои участки, то новый участок становится общей собственностью. Закон предусматривает возможность объединения разных участков, обремененных правами постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного владения или безвозмездного срочного пользования, только если все они предоставлены на этих правах одному лицу. Наличие обременения в виде залога не препятствует объединению участков, при этом залог будет распространен на весь образованный вновь участок, если иное не предусмотрено соглашением сторон.

Перераспределением является образование нескольких смежных участков из прежних смежных участков. Б основном закон допускает перераспределение лишь частных земельных участков по соглашению их собственников. Перераспределение участков, находящихся в публичной собственности, возможно лишь в границах застроенной территории, в отношении которой принято решение о развитии, а также при образовании участков для размещения объектов, предусмотренных частью 1 статьи 49 ЗК РФ, то есть тех объектов, для размещения которых могут быть изъяты земельные участки для государственных и муниципальных нужд.

При осуществлении указанных способов образования новых участков должны соблюдаться следующие правила.

Границы участков не должны пересекать границ муниципальных образований и населенных пунктов. Образование новых участков не должно приводить к невозможности разрешенного использования самих участков или расположенных на них объектов недвижимости, а также к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим, препятствующим использованию и охране земель, недостаткам. Например, нельзя разделить земельный участок сельскохозяйственного назначения на два участка, один из которых предполагается сохранить в статусе земель сельскохозяйственного назначения, а другой выделить для строительства дома. Дома не могут возводиться на землях сельскохозяйственного назначения, следовательно, участок не может быть разделен, так как требуется перевод из одной категории в другую.

На вновь образуемых участках сохраняют действие сервитуты, установленные на прежних участках (в прежних границах). Также сохраняют свое действие в прежних границах имеющиеся обременения (ограничения), при этом в отношении тех из них, что установлены по договорам, действуют правила договоров. Вторичные права на участки (постоянного (бессрочного) пользования, пожизненного наследуемого владения или безвозмездного срочного пользования) переходят на вновь образованные участки, при этом принятие дополнительных решений о представлении участков на этих правах не требуется. Обременение в виде аренды также переходит на вновь образованные участки, если иное не предусмотрено договором аренды.

При образовании участков должны соблюдаться требования градостроительных регламентов как в отношении сохранения разрешенного использования участков и объектов на них, так и в отношении установленных такими регламентами предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков. Если в отношении конкретных земельных участков градостроительные регламенты не распространяются или не действуют в силу статьи 36 ГСК РФ, предельные размеры образуемых участков определяются в соответствии с земельным законодательством и соответствующими специальными законами. Нарушение этих правил влечет отказ в кадастровом учете образуемых земельных участков и, соответственно, невозможность регистрации прав на них.

Образованные вновь участки имеют то же разрешенное использование и целевое назначение, что и прежние. Для образования участков (кроме образования их из публичных земель, предоставленных унитарным предприятиям и публичным учреждениям) необходимо письменное согласие всех правообладателей прежних участков (кроме владельцев сервитута).

8 правовой режим земельного участка

особое значение имеет понятие "правовой режим земельного участка", под которым можно понимать установленный законодательством порядок использования и оборота земельного участка как объекта земельных правоотношений. В отличие от понятия "правовой режим земель" данное понятие имеет частный характер, поскольку воздействует на поведение частных субъектов правоотношений – граждан и юридических лиц, являющихся правообладателями земельных участков.

Хотя понятие правового режима земельных участков изначально появилось как производное от понятия "правовой режим земель", поскольку земельные участки всегда располагаются на определенных землях и на них, соответственно, распространяется и правовой режим соответствующих земель, особенности развития и содержания земельных отношений обусловливают самостоятельное юридическое значение и содержание понятия "правовой режим земельного участка".

Общее и неотъемлемое содержание правового режима земельных участков определяется нормой ЗК РФ, устанавливающей основную обязанность всех правообладателей земельных участков использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием (ст. 42).

Соответственно, основными элементами и одновременно характеристиками правового режима земельного участка в настоящее время является категория земель, к которой отнесен земельный участок, и его установленное разрешенное использование.

Неотъемлемость данных характеристик правового режима земельных участков закреплена п. 3 ст. 11.2 ЗК РФ, устанавливающим, что при образовании новых земельных участков целевым назначением и разрешенным использованием образуемых земельных участков признаются целевое назначение и разрешенное использование земельных участков, из которых образуются эти земельные участки.

Кроме того, правовой режим земельного участка составляют также общие и специальные требования земельного и других отраслей законодательства (градостроительного, экологического, природоресурсного, санитарно-эпидемиологического и др.) по использованию и охране земельных участков. Данные общие требования перечислены в ст. 42 ЗК РФ, в соответствии с которой к ним, помимо вышеуказанных, относятся:

• использовать земельные участки способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;
• сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;
• осуществлять мероприятия по охране земель, лесов, водных объектов и других природных ресурсов;
• своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;
• своевременно производить платежи за землю;
• соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;
• не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;
• выполнять иные требования, предусмотренные ЗК РФ и федеральными законами.

Целевое назначение, разрешенное использование и требования законодательства по использованию и охране земель и земельных участков являются основными и неотъемлемыми элементами правового режима земельных участков, имеющими постоянный характер.

Но правовой режим земельного участка определяется также и наличием специальных правовых режимов, устанавливаемых в публичных целях, – зон с особыми условиями использования, публичных сервитутов и др., предусматривающих дополнительные по отношению к общему правовому режиму ограничения прав в виде запретов на совершение определенных видов деятельности или дополнительных обязанностей по совершению каких- либо действий; обременений земельных участков, вводимых в частных интересах, – частных сервитутов, аренды, залога и т.п.

В качестве специфического элемента правового режима земельных участков можно назвать требования земельного законодательства к образованию новых земельных участков, содержащиеся в ст. 11.9 ЗК РФ, в том числе:

– установление предельных (максимальных и минимальных) размеров земельных участков, которые не должны нарушаться при совершении сделок с земельными участками;
– зависимость образования новых земельных участков от существующих границ муниципальных образований и (или) границ населенных пунктов; от возможности осуществления разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости; от других требований законодательства, направленных на обеспечение рационального использования и охраны земель.

Таким образом, к элементам правового режима земельных участков можно отнести:

• категорию земель;
• разрешенное использование земельного участка;
• общие и специальные требования земельного и других отраслей законодательства по использованию и охране земель и земельных участков;
• ограничения прав на земельный участок в публичных интересах;
• обременения земельного участка в пользу частных лиц;
• требования земельного законодательства к образованию новых земельных участков.

Следует отмстить, что в Основах государственной политики использования земельного фонда Российской Федерации на 2012–2017 годы, принятых распоряжением Правительства РФ от 03.03.2012 № 297-р, в дальнейшем предполагается исключение из земельного законодательства принципа деления земель по целевому назначению на категории и переход на определение правового режима земельных участков исключительно на основании видов разрешенного использования, устанавливаемых путем зонирования территорий в процессе территориального планирования.

9 система прав на землю

емельное право регулирует вопросы приобретения и содержания прав и обязанностей лиц, имеющих имущественные интересы в отношении земли. Для того чтобы избежать возникновения хаоса и конфликтов, создан определенный порядок, который закрепляет виды прав на землю, условия их реализации и, что особенно важно, способы их защиты. Права на землю определяют лицо, которое может обрабатывать свое поле, вправе построить на собственном земельном участке жилой дом или возвести здание и использовать его для ведения бизнеса и т. п. Если права четко определены и выполняются, это позволяет избегать споров между людьми.

Выделяют несколько вилов прав на землю. Это право частной собственности, самое полное имущественное право (ст. 15 ЗК РФ, ст. 209 ГК РФ). Существуют менее полные по своему объему права, которые называются правами лиц — несобственников земли. Такие права на землю также являются имущественными правами. Правами на землю лиц — несобственников земли являются: право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком (ст. 39⁹ ЗК РФ; ст. 216, 268 ГК РФ); право пожизненного наследуемого владения земельным участком (п. 3 ст. 5 ЗК РФ; ст. 216, 265 ГК РФ); аренда земельного участка (ст. 22 ЗК РФ); сервитут (ст. 23 ЗК РФ; ст. 216, 274 ГК РФ); право безвозмездного пользования (п. 3 ст. 5 ЗК РФ). Видом прав на землю выступает право использования земель на основании разрешения (ст. 39³³ЗКРФ).

Следует подчеркнуть, что перечень этих прав закрытый. Поэтому к числу прав на землю не относятся, например, права, возникающие из залога недвижимого имущества (ипотеки) или из договора ренты и пожизненного содержания с иждивением, хотя такие права также существуют в отношении земельных участков.

Как правило, права на землю лиц — несобственников земельных участков приобретаются на основании особых юридических фактов, содержание которых заключается в том, что собственник земли распоряжается своим земельным участком, передавая его для использования другому лицу. Все эти права производны от права собственности на землю. Общим признаком, характеризующим рассматриваемую систему прав на землю, является их неразрывная связь с правом собственности (публичной или частной) на земельный участок.

В чем заключаются особенности понятия «право на землю», какова его сущность?

Во-первых, важнейшая особенность таких прав состоит в том, что их обладатель имеет право исключать возможность владения и использования его земли другими лицами, которые не имеют на эту землю прав. Большая часть прав на землю являются специальными, потому что они применяются против каждого постороннего лица. Эти права действуют в отношении неопределенного круга третьих лиц и возлагают на них обязанности соблюдать чужие права на землю.

Во-вторых, приобретение права на земельный участок предоставляет возможность непосредственно использовать землю в целях получения определенных благ.

В-третьих, по общему правилу земля, на которую лицо обладает наиболее полным таким правом — правом собственности, может быть куплена или продана. Обладатель этого права имеет возможность передавать свое право другим лицам. Некоторые лица — несобственники земельных участков также могут распоряжаться своей землей, но в очень ограниченном объеме.

Эти права связаны с землей таким образом, что любое лицо, которое приобретает право собственности или иное право на землю, получает не только право получать выгоду от использования земли. Одновременно на него возлагается широкий круг обязанностей. Право на землю — это одновременно обязанность использовать ее, претерпевать ограничения и обременения, которые существуют в отношении нее.

Существуют определенные особенности системы прав на земли некоторых категорий. Земли лесного фонда могут использоваться, как предусмотрено в ст. 9 ЛК РФ, на праве постоянного (бессрочного) пользования лесными участками, праве ограниченного пользования чужими лесными участками (сервитут), праве аренды лесных участков и праве безвозмездного пользования лесными участками. Земли водного фонда употребляются на таких основаниях, как договор водопользования и решение о предоставлении водного объекта в пользование (ст. 11 ВдК РФ).

В качестве вида прав на землю выделяется также право общего пользования землями. Это право осуществляется на территориях общего пользования (п. 8 ст. 27 ЗК РФ); земельных участках общего пользования (п. 12 ст. 85 ЗК РФ); землях водного фонда, на которых находятся водные объекты общего пользования (ст. 6 ВдК РФ); землях лесного фонда, на которых граждане имеют право пребывать свободно и бесплатно (ст. 11 ЛК РФ).

10 право собственности на землю

Право собственности на землю — это урегулированное нормами земельного и иных отраслей права общественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками со стороны граждан, организаций, государства.

Отличительной чертой институту права собственности на землю является то, что абсолютной земельной собственности не существует. С одной стороны, государство предоставляет собственникам земли право самостоятельно владеть, пользоваться и распоряжаться ею (в пределах предусмотренных законом), а с другой — ограничивает это право в силу специфики земли (природный объект). В теории земельного права ограничения подразделяются на постоянные и временные.

К постоянным ограничениям относятся предусмотренные в законодательстве обязанности:

соблюдать требования рационального использования и охраны земель и сохранения экологической обстановки в процессе ее использования;
не нарушать своими действиями прав и законных интересов других собственников, пользователей, арендаторов земель;
выполнять особые условия использования особо охраняемых территорий, охраняемых зон, мест проживания и хозяйственной деятельности малочисленных народов и этнических групп;
вести строительство в соответствии со строительными нормами и правилами, а на землях населенных пунктов еще и с соблюдением проектов планировки и застройки;
право государства на принудительный выкуп земельного участка у собственника для государственных и муниципальных нужд;
на исключение деградированных сельскохозяйственных угодий и загрязненных земель из хозяйственного оборота (с сохранением их за собственником).

К числу временных ограничений правомочий собственника относят строгое целевое использование земельного участка и возможность совершения сделки купли-продажи участка, занятого в сельскохозяйственном производстве при условии сохранения его целевого назначения.

Ограничение прав на землю (включая право собственности) вызвано спецификой объекта прав, его ограниченностью и незаменимостью. Ограничения права собственности могут возникать из федеральных законов, договоров или судебных решений. По целям можно выделить ограничения в интересах государства, общества и ограничения в интересах частных лиц. Основания ограничения прав на землю (в том числе права собственности) могут быть предусмотрены исключительно федеральными законами (п. 1 ст. 56 ЗК РФ, п. 2 ст. 1 ГК РФ).

Ограничения права собственности в интересах государства и общества регламентируются ст. 56 ЗК РФ. Согласно данной статье могут быть установлены следующие ограничения:

особые условия использования земельных участков и режим хозяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;
особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;
условия начала и завершения застройки или освоения земельного участка в течение установленных сроков по согласованному в установленном порядке проекту, строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности

Ограничение прав может быть обжаловано заинтересованным лицом в судебном порядке. Ограничения прав подлежат регистрации в соответствии с Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»1. Ограничения прав на землю могут носить бессрочный характер или устанавливаться на определенный срок. Установленные ограничения обременяют непосредственно земельный участок, а поэтому при переходе права на соответствующий участок к другому лицу они сохраняются.

Ограничения права собственности в интересах частных лиц может возникнуть на основании договора. Например, заключая договор аренды, собственник ограничивает собственные правомочия владения и (или) пользования. Гражданским законодательством предусмотрен также договор сервитута, который предоставляет лицу, в пользу которого устанавливается сервитут, право ограниченного пользования чужим недвижимым имуществом. Договор сервитута может ограничить правомочия собственника по владению и пользованию земельным участком для обеспечения прохода и проезда через его участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника соседнего земельного участка.

Кроме того, в соответствии с современным законодательством можно выделить, в частности, ограничения, связанные с выбором контрагента по сделке (так, не все земельные участки могут приобретаться в собственность иностранными гражданами, лицами без гражданства и иностранными юридическими лицами); необходимостью сохранять целевое назначение земельного участка при совершении сделки.

Существенным образом ограничивается право собственности на земельный участок, когда на нем располагаются объекты недвижимости. Согласно ст. 35 ЗК РФ отчуждение земельного участка, на котором находятся здания, строения, сооружения, принадлежащие (на праве собственности) собственнику земельного участка, допускается только с одновременным отчуждением этих объектов недвижимости.

Формы земельной собственности

До начала 1990 г. в Советском Союзе существовала исключительная государственная собственность на землю. В настоящее время Конституция РФ закрепляет многообразие форм собственности, в том числе и на землю.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц, муниципальных образований (п. 2 ст. 214 ГК РФ, п. 1 ст. 16 ЗК РФ). Таким образом, установлена своего рода презумпция принадлежности земельных участков государству, если они не закреплены за указанными субъектами.

Государственная собственность на землю делится на два вида: федеральную собственность (Российская Федерация в целом) и собственность субъектов РФ (республик в составе Российской Федерации, краев, областей, городов федерального значения, автономий).

Муниципальная собственность на землю — это собственность муниципальных образований в пределах их черты (административно-территориальных границ), но не исключается и нахождение земельных участков за их чертой. Например, в собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передаваться земли, находящиеся в государственной собственности. В состав муниципальных образований могут входить земли жилой, производственной, общественной застройки, земли общего пользования и др. Это новая самостоятельная форма собственности. Она не рассматривается в качестве разновидности государственной, но в то же время согласно закону она не относится к видам частной собственности.

Частная собственность на землю может принадлежать гражданам и юридическим лицам.

Право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю закреплено в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ. Таким образом, установлена дополнительная гарантия обеспечения стабильности права частной собственности на землю.

Существует два вида частной собственности на земельные участки:

индивидуальная (собственность граждан и собственность юридических лиц);
общая (общая совместная и общая долевая).

Субъектами права частной собственности на земельные участки являются граждане и юридические лица. Право граждан и их объединений иметь в частной собственности землю закреплено в ч. 1 ст. 36 Конституции РФ в гл. 2 «Права и свободы человека и гражданина». Как известно, положения этой главы Конституции РФ не могут быть пересмотрены Федеральным собранием; для их пересмотра необходим созыв Конституционного собрания. Таким образом, установлена дополнительная гарантия обеспечения стабильности права частной собственности.

Объектом права частной собственности является индивидуально определенный земельный участок как часть земной поверхности, имеющая характеристики, позволяющие определить ее в качестве индивидуально-определенной вещи.

Путем межевания земель определяются границы земельного участка в натуре (на местности) и составляется кадастровый план (чертеж границ) земельного участка. Если земельный участок не был огорожен либо его собственник ясно не обозначил, что вход на участок без его разрешения не допускается, любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерба или беспокойства собственнику.

Объектом частной собственности может быть только оборотоспособный земельный участок. Участки, которые отнесены к землям, изъятым из оборота, вообще не могут предоставляться в частную собственность и быть предметом сделок, а участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, предоставляются в частную собственность только в случаях, установленных федеральными законами.

Перечень изъятых из оборота и ограниченных в обороте земельных участков содержится в ст. 27 ЗК РФ. Оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется специальным федеральным законом. Из-под его действия выведены земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного строительства, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Если иное не установлено законом, право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в границах этого участка замкнутые водоемы (пруды и обводненные карьеры), а также на произрастающие на нем лес и растения.

Собственник вправе использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого земельного участка, если иное не предусмотрено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и не нарушает прав других лиц (ст. 261 ГК РФ).

Как объект права земельный участок имеет целевое назначение и разрешенное использование, которые устанавливаются при предоставлении земельного участка и не подлежат самовольному изменению. Целевое назначение — это установленные законодательством порядок и условия использования земель для конкретных целей в соответствии с категорией земель. Разрешенное использование — это условия и порядок эксплуатации земельного участка с учетом целевого назначения и установленных ограничений и обременении.

Таким образом, земельное законодательство основывается на многообразии форм собственности на земелю, каждая из которых закрепляется и гарантируется Конституцией РФ.

Дата добавления: 2020-01-07; просмотров: 1105; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

12 3 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!