Применяемые подходы и методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения
Основные подходы к оценке
При определении стоимости недвижимости используют три основных подхода:
1) Затратный подход (ЗП). Сущность ЗП заключается в том, что стоимость объекта недвижимости определяется затратами на приобретение участка земли, его благоустройства и строительства на нем оцениваемого объекта недвижимости(зданий, сооружений) с учетом их износа
Преимущества ЗП: подход основывается на существующих активах и, поэтому менее умозрителен.
Недостатки ЗП: ЗП не учитывает будущие перспективы, не рассматривает показатели доходности, считается, что он трудоемкий.
2) Рыночный подход (РП). РП предполагает использование методов, предполагающих произвести сравнение объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделки с ними, и на основе этого анализа установить стоимость объекта оценки.
Преимущества РП:
-наиболее простой метод
-предполагает различные способы корректировки
-обеспечивает данные для других подходов оценки
Недостатки РП:
- требует активного рынка
- сравнительные данные не всегда имеются
- требует внесения корректировок, большое количество которых влияет на достоверность результатов
-основан на прошлых событиях, не принимает в расчет будущие ожидания
3) Доходный подход (ДП). ДП основан на оценке текущей стоимости будущих выгод, которые, как ожидается, принесет эксплуатация и возможная продажа в дальнейшем имущества
|
|
|
Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик имущества.
Методы определения рыночной стоимости и обоснование целесообразности их применения
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке. Для оценки объекта мы пользовались такими методами как, метод сравнения продаж, метод прямой капитализации и метод, основанный на восстановительной стоимости.
Метод сравнения продаж:
Метод СП основан на прямом, на непосредственном сравнении аналогов, которые были проданы недавно.
Область применения:
- метод применяется, когда имеется информация о недавних, надежных сделках на аналогичных объектах.
«+» метода СП:
- наиболее простой метод;
- предлагает способы корректировки;
- этот метод обеспечивает данные для других подходов;
«-» метода СП:
- требует активного рынка;
- сравнительные данные не всегда имеются;
- требует внесений корректировок, большое количество которых оказывает влияние на достоверность информации;
- метод основан на прошлых событиях;
Метод сравнительного анализа продаж сводится к исследованию информации о сделках с аналогичным товаром (компьютерной техникой и комплектующими близких по техническим параметрам, но других производителей или иных модификаций) о которых имеется достоверная информация.
|
|
|
Метод прямой капитализации
V= ЧОД/R
Схема:
1) определяем размер стабилизированного ЧОД за год (как правило, путем усреднения за n лет);
2) определяем величину коэффициента капитализации (служит для приведения ЧОД к стоимости);
3) определение стоимости путем деления.
Преимущества:
1. простота расчетов;
2. мало предположений;
3. отражение состояния рынка;
4. дает хорошие результаты для стабильно-функционирующего объекта малыми рисками.
Не следует применять:
- когда отсутствует информация о рыночных сделках;
- когда объект находится в режиме стабильно функционирования.[2.4]
Определение восстановительной стоимости (стоимости замещения) оцениваемого здания основано на включение в стоимость нового строительства прямых и косвенных издержек.
Прямые затраты — затраты, непосредственно связанные со строительством, и в общем случае включают в себя:
стоимость строительных материалов, изделий и оборудования;
стоимость эксплуатации строительных машин и механизмов;
основную заработную плату строительных рабочих;
|
|
|
стоимость временных зданий, сооружений и инженерных сетей;
прибыль и накладные расходы подрядчика.
Косвенные затраты — расходы, сопутствующие, но не относящиеся непосредственно к строительству. Косвенные затраты обычно включают в себя:
затраты на подготовку территории строительства;
затраты на проектные и изыскательские работы;
прочие затраты и работы;
содержание дирекции (технический надзор) строящегося предприятия (учреждения), затраты на авторский надзор;
другие виды косвенных издержек.
Определение значений прямых издержек основано на применении общих правил определения сметной стоимости строительства, изложенных в действующих нормативных и руководящих документах.
Расчеты значений прямых издержек могут быть выполнены одним из двух способов:
пересчетом известной величины сметной стоимости строительства с применением индексов;
путем составления восстановительной сметы на объект оценки.
Расчет рыночной стоимости
Оценка офисного здания для купли-продажи.
Оценивается отдельно стоящее здание с земельным участком. Здание предлагается на продажу как административно-офисное.
Собственники недвижимости: здание – ОАО «Бенефис»
|
|
|
рыночная стоимость оценка недвижимость
Исходные данные: Таблица 1.
| № п\п | Показатель | Значение показателя |
| 1 | Тип объекта недвижимости | здание офисного типа |
| 2 | Местоположение | г. N, улица Цветочная, дом 5. |
| 3 | Оцениваемые права: -на здание -на землю | право собственности право долгосрочной аренды |
| 4 | Дата оценки | 06 декабря 2010 года. |
| 5 | Цель оценки | определение рыночной стоимости объекта недвижимости для обоснования цены продажи объекта |
| 6 | Описание земельного участка | Участок земли площадью 0.1 га(1 га=10 000м2) с ровным рельефом, к участку подходит дорога с твердым покрытием. Ставка земельного налога составляет 10 млн. руб / га в год, коэффициент аренды составляет 0.8. |
| 7 | Описание здания | на земельном участке находится здание постройки 1984 года. Здание состоит из технического подвала и одного этажа. Общая площадь здания (Sобщ) = 1 300 м2.Полезная площадь здания(Sполезн) =1 000 м2.Здание имеет функциональный и физический износ(Таблица 2).Функциональный износ: установленная в здании система вентиляции не соответствует рыночным стандартам, стоимость демонтажа старой системы составляет 5 млн руб. Прямые издержки (Спрям) на полное восстановление здания составляет 806 млн руб. Косвенные издержки(Скосв) составляют 7% от стоимости строительства главного сооружения. Распределения прямых издержек по статьям приведено в таблице 2. Предпринимательская прибыль (ПП) составляет 20% от всех издержек. |
| 8 | Существующее использование здания | Здание сдается в аренду, ставка арендной платы за 1 м2 полезной площади здания составляет 166 000 руб. Удельные расходы по эксплуатации здания составляют 56 000 руб в год за м2 общей площади здания. Коэффициент капитализации (R) для здания равен 0.1. |
| 9 | Определить рыночную стоимость объекта по трем методам: -затратный подход -рыночный подход -доходный подход (метод прямой капитализации) | |
Таблица 2.
| № п\п | Наименование издержек | % от прямых издержек | ПВС | % Ифиз | ∑ И физ | ∑ И функц | Сост зд |
| 1. | Прямые издержки по устройству: | ||||||
| 1.1. | фундамента | 5 | 40 350 000 | 40 350 000 | |||
| 1.2. | наружных стен | 18 | 145 260 000 | 145 260 000 | |||
| 1.3. | перекрытия | 13 | 104 910 000 | 104 910 000 | |||
| 1.4. | кровли | 5 | 40 350 000 | 10 | 4 035 000 | 36 315 000 | |
| 1.5. | перегородок | 8 | 64 560 000 | 64 560 000 | |||
| 1.6. | потолков | 4 | 32 280 000 | 5 | 1 614 000 | 30 666 000 | |
| 1.7. | полов | 4 | 32 280 000 | 5 | 1 614 000 | 30 666 000 | |
| 1.8. | внутренней отделки | 6 | 48 420 000 | 50 | 24 210 000 | 24 210 000 | |
| 1.9. | наружной отделки | 4 | 32 280 000 | 32 280 000 | |||
| 1.10. | системы водоснабжения и канализации | 10 | 80 700 000 | 80 700 000 | |||
| 1.11. | системы электроснабжения | 8 | 64 560 000 | 30 | 19 368 000 | 45 192 000 | |
| 1.12. | системы отопления | 9 | 72 630 000 | 72 630 000 | |||
| 1.13. | системы вентиляции | 2 | 16 140 000 | 5 000 000 | 21 140 000 | ||
| 1.14. | системы пожаротушения | 3 | 24 210 000 | 24 210 000 | |||
| 1.15. | охранной системы | 1 | 8 070 000 | 8 070 000 | |||
| ИТОГО прямые издержки | 100 | 807 000 000 | 761 159 000 | ||||
| 2. | косвенные издержки | 7 | 56 490 000 | 56 490 000 | |||
| 3. | ПП | 20 | 172 698 000 | 172 698 000 | |||
| Всего | 1 036 188000 | 50 841 000 | 990547000 | ||||
Затратный подход
Заполним колонку ПВС:
Икосв = 807 000 000*7% = 56 490 000
ПП = (807 000 000+ 56 490 000)*20% =172 698 000
Всего = Ипрям + Икосв+ ПП = 807 000 000 + 56 490 000 + 172 698 000 = 1 036 188 000
Сзем = кратность ставки зем.налога *ставка земельного налога * Sзем.участка
Сзем = 10 * 1000 * 1000 * 0,8 = 8000000 руб.
Сзат = Сзем + Сост
Сзат = 8000000 + 990547000 = 998547000 руб.
Рыночный подход. МСП
Таблица 3
| № п\п | Характеристики | Единица измерения | аналог | |
| А | Б | |||
| 1 | Цена продажи | млн. руб. | 1 150 | 1 200 |
| 2 | % корректировки цены | |||
| 2.1 | по времени продажи | % | 3 месяца назад (+51,75) | 1 месяц назад (+ 18) |
| 2.2 | по месту положения | % | схожее | лучше, увелич. на 5 % (-60) |
| 2.3 | по физическим характеристикам | % | лучше на 10% (-115) | хуже, на 8% (+96) |
| 2.4 | общий % от снижения (увеличения) | % | 4.5% -10% = -5.5% | 1,5%-5%+8% =4,5% |
| 3 | скорректированная цена аналогов | млн. руб. | 1086,75 | 1 254 |
Уровень инфляции 18% в год, следовательно, в месяц 1,5 %.
У объекта А корректировка на 4,5 %, у объекта Б на 1,5 %.
Путем принятия среднего арифметического цен аналога А и аналога Б получим, что стоимость оцениваемого объекта = 1170,375 млн. руб.
Доходный подход
Потенциальный валовый доход (ПВД) = арендная плата (кв. м.) * S *12 месяцев;
ПВД = 1000*167000 = 167000000 руб.
Действительный валовый доход (ДВД) = ПВД (т.к. сразу используем полезную площадь);
Чистый операционный доход (ЧОД) = ДВД – «текущие операционные расходы»;
ЧОД = 167000000 – 57000*1300 = 92900000 руб.
V (стоимость) = ЧОД / R
R – коэффициент капитализации – 0,1
V = 92900000/ 0,1 = 929000000 + Сзем. уч. = 929000000 + 8000000 = 937000000 руб.
Дата добавления: 2020-01-07; просмотров: 125; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!