ОБЩИЕ ТРЕБОВАНИЯ В ЧАСТИ ПРЕДЕЛЬНЫХ РАЗМЕРОВ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ И ПРЕДЕЛЬНЫХ ПАРАМЕТРОВ РАЗРЕШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА, РЕКОНСТРУКЦИИ ОБЪЕКТОВ КАПИТАЛЬНОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

⇐ ПредыдущаяСтр 13 из 17Следующая ⇒

Настоящим градостроительным регламентом предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства установлены в следующем составе:

минимальная площадь земельного участка;
максимальное или минимальное количество этажей или/и максимальная или минимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельного участка;
минимальные отступы от границ земельных участков зданий, строений, сооружений;
максимальная общая площадь объектов капитального строительства нежилого назначения на территории земельных участков в границах зон жилой застройки;

В части предельных размеров земельных участков и предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства градостроительными регламентами установлены общие требования, относящиеся ко всем выделенным территориальным зонам в целом, указанные в настоящем разделе, и частные требования, относящиеся к каждой из выделенных территориальных зон в отдельности, указанные в главе 3 Части III Правил.

Изменение ВРИ или Что можно строить на участке?

В последнее время всё чаще на форуме в различных темах стали подниматься вопросы, так или иначе, связанные с изменение вида разрешённого использования (ВРИ). Поэтому пришло время немного систематизировать эту информацию.

Итак.

Что такое ВРИ?

ВРИ - это один из критериев градостроительного зонирования, устанавливающий цели использования (не путать с целью назначения - категорией) земельного участка. Необходимо отметить, что ВРИ относится не только к ЗУ, но и к объектам капитального строительства (ОКС), расположенных на нём и бывает следующими:

Статья 37. Виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства
1. Разрешенное использование земельных участков и объектов капитального строительства может быть следующих видов:
1) основные виды разрешенного использования;
2) условно разрешенные виды использования;
3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Исчерпывающий перечень ВРИ установлен классификатором, который утверждён приказом Минэкономразвития № 540 от 01.09.2014 г. Обратите внимание, что в него были недавно внесены изменения, которые вступили в силу 03.11.2015 г.

Где найти перечень ВРИ для моего участка?

Как и вся прочая информация, относящаяся к градостроительным регламентам, перечень ВРИ содержится в правилах землепользования и застройки (ПЗЗ), утверждённых администрацией административно-территориальных образований (городского/сельского поселения, городского округа и т. п.), к которым относится участок.

ПЗЗ включают в себя:
1) порядок их применения и внесения изменений в указанные правила;
2) карту градостроительного зонирования;
3) градостроительные регламенты.

Найти ПЗЗ можно:
1. В администрации (как правило, в архитектуре).
2. На официальном сайте администрации.
3. В интернете по адресу http://fgis.economy.gov.ru/fgis/ (дружит не со всеми браузерами).

Как изменить ВРИ?

Тут есть несколько вариантов.

1. Вы - собственник и ПЗЗ утверждены.
По карте градостроительного зонирования определяем к какой территориальной зоне относится участок, ищем в градрегламентах перечень ВРИ для этой зоны, выбираем желаемый и, руководствуясь ст. 7 ЗК РФ, подаём в кадастровую палату заявление о своём выборе.

2. Вы - собственник, но ПЗЗ не утверждены.
Подаём заявление, либо об изменении ВРИ, либо о соответствии имеющегося ВРИ виду РИ из классификатора (п. 13, ст. 34, 171-ФЗ). Причём, администрация второе заявление удовлетворить обязана.

3. Вы - арендатор.
Подаём заявление в администрацию об изменении ВРИ.

Что можно строить на участке?

Как правило, эти вопросы связаны с желанием получить постоянную регистрацию, т. е. вопрос сводится к тому, что можно или нет на участке зарегистрировать дом, как жилой?

Жилой дом можно построить и зарегистрировать на участках с ВРИ:

для ИЖС (2.1.);
для ЛПХ (2.2.);
ведение дачного хозяйства (13.3.).

К сожалению, из этого перечня с 03.11.2015 г. изъяли садовые дома и они опять оказались подвешенными в воздухе, т. к. в действующей редакции классификатора в описании ВРИ "ведение садоводства" (13.2.) отсутствует слово "жилой". Поэтому, для постоянной регистрации и присвоения адреса дому, расположенному на участке с этим ВРИ, придётся возвращаться к способу, указанному в Постановлении КС № 7-П от 14.04.2008 г.:

До принятия соответствующих нормативных актов признание жилых строений пригодными для постоянного проживания может осуществляться судами общей юрисдикции в порядке установления фактов, имеющих юридическое значение.

С деталями иска о признании дома жилым можно ознакомиться в этой теме.

Однако, практика показывает, что довольно часто при подаче декларации, подразделения Росреестра регистрируют дом как жилой, без всяких судебных разбирательств. Поэтому, желающим зарегистрировать жилой дом на землях "для ведения садоводства", рекомендуется сначала всё-таки подать декларацию - Вам может повезти. Не забывайте, что 01.01.2017 г. для регистрации права собственности на такой дом необходимо заказать техплан у КИ.

Если же Росреестр откажет в регистрации жилого дома, тогда придется признавать дом жилым в судебном порядке.

Изменение категории земельного участка: порядок действий и правила проведения процедуры.

Для того, чтобы смена категории была одобрена уполномоченными органами исполнительной власти, предусмотрена специальная процедура. Нормативное регулирование Изменение категории земельного участка – это комплекс юридических мероприятий, по итогам проведения которых меняется не только ранее присвоенная категория земельного участка, но и виды его разрешенного использования. Процедура перевода земельного участка из одной категории в другую предусмотрена сразу несколькими нормативными актами: Земельным Кодексом Российской Федерации, который предусматривает процедуру перевода земельного участка из одной категории в другую при наступлении необходимости такого перевода; Градостроительного Кодекса Российской Федерации, который предусматривает возможность проведения процедуры в отношении участков, прилегающих к существующим населенным пунктам, на основании проектов развития таких участков; Федерального закона №172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую», который подробно характеризует процедуру осуществления такого перевода. Кроме того, процедура проведения перевода участка из одной категории в другую может регулироваться специальными нормативными актами, утверждающими регламенты проведения таких действий на местном уровне. В каких случаях необходим перевод? Перевод земельного участка из одной в другую предусмотрен и может быть осуществлен как по заявлению собственника участка, так и без его желания. Осуществление такого перевода может потребоваться в следующих случаях: планируется проведение консервации конкретного участка или целого земельного массива в целях обеспечения государственных или региональных интересов или резервирования таких участков для целей реализации конкретных территорий; участок или группу участков планируется включить в природоохранную территорию; осуществляется перенос юридической границы населенного пункта в рамках реализации проекта его расширения; участки, ранее относимые к землям сельхозназначения, признаны непригодными для осуществления сельского хозяйства, и с целью сохранения их в рамках оборота земель на них планируется возведение промышленных предприятий или использование таких участков в целях достижения других нужд, не связанных с ранее установленной категорией земель; отнесение признанных непригодными к соответствующему использованию участков сельхозназначения к лесному, водному фондам или землям запаса; строительство на ранее отнесенных к землям сельхозназначения участках инженерных и дорожных сетей, которые будут обеспечивать коммуникационные интересы одного района или целого региона, а также возведение объектов федерального значения в рамках реализации специальных проектов; если конкретный участок планируется использовать для реализации ранее принятых международных обязательств Российской Федерации, в том числе, по добыче и транспортировке полезных ископаемых; если с помощью перевода земель из одной категории в другую возможно будет реализовать процедуру охраны памятников природы и культуры. Данный перечень случаев, в которых перевод земель из одной категории в другую предусмотрен, является исчерпывающим, так как он представлен в действующих федеральных нормативных актах. Процедура перевода Процедура перевода земельного участка из одной категории в другую предусмотрена действующим законодательством и состоит из следующих этапов: проведение межевания земельного участка (если ранее оно не было проведено) для установления границ такого участка и исключения возможности утраты им права на участие в гражданско-правовом обороте (перевод из одной категории в другую также относится к гражданско-правовому обороту); подготовка пакета документов, который сможет охарактеризовать фактическое состояние земельного участка и обоснует необходимость перевода участка в другую категорию; направление заявления в уполномоченные органы исполнительной власти на уровне субъекта федерации или муниципалитета для рассмотрения возможности осуществления перевода участка; получение ответа от руководителя органа; направление (в случае положительного решения) документов в Росреестр для внесения соответствующих изменений в данные относительно конкретного участка (изменения вносятся в Единый государственный реестр недвижимости и фиксируются с помощью выдачи соответствующей выписки из него). Для того, чтобы поданное заявление было принято к рассмотрению, его следует сопроводить специальным пакетом документов. Перечень документов Для проведения процедуры перевода участка из одной категории в другую пакет документов выглядит следующим образом: личные документы собственника участка, выступающего в качестве заявителя (чаще всего используется общероссийский паспорт); в случае, если заявление подает доверенное лицо, требуются документы на него (доверенность с указанным сроком действия и перечнем полномочий, общероссийский паспорт или заменяющий его документ); выписка из ЕГРН, полученная не более, чем за месяц до подачи заявления, отражающая данные о кадастровом номере, адресе участка, его площади и других важных характеристиках, которые могут помочь идентифицировать конкретный участок); документы, подтверждающие законность осуществляемого перевода (экспертное заключение о невозможности эксплуатации в прежней категории, обоснование цели охраны земель или созданных на них памятников культуры и природы и т.д.); документы о проведенном ранее межевании (если такие сведения отсутствуют в полученной выписке из ЕГРН). Данные документы подаются в качестве сопровождающего пакета к ходатайству об изменении категории участка. Ходатайство об изменении категории Ходатайство об изменении категории земельного участка – специальный документ, на основании изучения которого уполномоченным органом исполнительной администрации принимается решение о возможности изменения существующей категории. Строго регламентированной формы такого документа нет, однако есть перечень сведений, обязательных к указанию. В нем необходимо указать: в какой государственный орган направляется ходатайство; кто выступает заявителем; о каком земельном участке идет речь (данные о кадастровом номере, адресе участка, его площади, категории, присвоенной ранее, местоположении участка); в какую категорию необходимо перевести конкретный участок и для каких целей; по каким причинам отсутствует возможность перевода участка в другие категории, кроме обозначенной в ходатайстве в качестве желаемой; данные о кадастровой стоимости участка, установленной по итогам проведения мероприятий об оценке; перечень всех прилагаемых документов, которые могут помочь в изучении конкретной ситуации с участком; дата подачи документа и подпись подающего лица. Образец ходатайства можно скачать здесь. В качестве приложений рассматриваются все документы, направляемые в уполномоченный государственный орган, кроме паспортов заявителя или его представителя по доверенности. Они предоставляются только в заверенных копиях (для ознакомления принимающего сотрудника оригинал предоставляется в момент подачи документов). Ходатайство предоставляется в двух экземплярах, на одном из которых ставится отметка о принятии его к рассмотрению. Перевести земельный участок из одной категории в другую возможно, если грамотно подготовить все необходимые документы. Вся процедура подробно регламентирована действующим законодательством.

Права на землю после окончания строительства

Оформление прав на землю для застройщика Строительство предполагает необходимость наличия определенных прав застройщика на земельный участок, а также установление в отношении участка определенного правового режима. Для того чтобы начать строительство, застройщик должен обладать земельным участком на каком-либо праве. ЗК РФ делит права на землю на две категории: 1) собственность (глава III ЗК РФ); 2) прочие права (главы IV, V ЗК РФ): • ограниченное пользование чужими земельными участками (сервитут); • аренда земельных участков; • постоянное бессрочное пользование; • безвозмездное пользование земельными участками. Собственность подразумевает наибольший объем правомочий застройщика в отношении земельного участка в части пользования и распоряжения им, включая застройку. Собственник земельного участка скован только публично-правовыми ограничениями, такими как правовой режим земель, который в соответствии с п. 2 ст. 7 ЗК РФ определяется исходя из категории земель и вида разрешенного использования. Из прочих прав на землю для застройщика прежде всего представляет интерес аренда земельных участков. По умолчанию арендатор может передавать земельный участок в субаренду, просто уведомив арендодателя (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). Если речь идет об аренде государственной или муниципальной земли, то в случае заклю- чения договора на срок более 5 лет по общему правилу арендатор может передать свои права и обязанности по договору третьему лицу без согласия арендодателя (но с уведомлением последнего). Очевидно, аренда является весьма гибким титулом, удобным для оформления прав на строительство. 2 ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ 130 При аренде земли для строительства принципиально важно наличие разрешения собственника на застройку земельного участка. Чаще всего такое согласие сформулировано в качестве цели предоставления земельного участка, например, «для строительства торгового центра», но иногда просто присутствует в форме какого-ли- бо из пунктов договора аренды (с правом застройки/строительства объектов капитального строительства). Необходимость получения согласия собственника на застройку основывается на следующих нормах. В соответствии с п. 1 ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Исходя из п. 1 ст. 606 ГК РФ, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Кроме того, согласно п. 1 ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соот- ветствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества. Таким образом, даже если считать застройку участка его использованием (хотя это, конечно, распоряжение), арендатор не может застроить участок, если такое право не будет предо- ставлено ему договором. Исходя из п. 1 ст. 222 ГК РФ, самовольной постройкой являются здание, сооружение или другое стро- ение, возведенные, созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные, созданные без получения на это необходимых разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Под наличием необходимых разрешений, речь о которых идет в данной статье, следует понимать не только разрешение на строительство, но и согласие собственника участка на его застройку. Таким образом, даже если земельный участок был предоставлен застройщику в аренду и правовой режим земли допускает строительство, возведенное строение может быть признано самовольной постройкой, если собственник в договоре не выразил своего согласия на застройку участка 1 . При этом необходимо обратить отдельное внимание, что формулировка о цели предоставления участка в аренду должна быть максимально четкой. Так, если в договоре указана цель «для строительства много- квартирного дома», то, очевидно, речь идет о капитальном строительстве. Если же цель предоставления участка сформулирована как «размещение магазина», то арендодатель, возможно, имеет в виду временную постройку, в то время как арендатор намерен возвести объект капитального строительства и получить впоследствии соответствующие права на земельный участок. Необходимо понимать, что разрешенное договором использование участка может быть более узким, чем разрешенное использование, установленное градостроительным регламентом. Застройщик не может произвольно выбирать вид разрешенного использования из предусмотренных регламентом без согласия соб- ственника участка. Использование участка не по назначению, предусмотренному договором аренды, является основанием для расторжения договора и взыскания с застройщика убытков (п. 3 ст. 615 ГК РФ). Договорные ограничения основываются не на нормах земельного и градостроительного законов, а на п. 1 ст. 615 ГК РФ и согласии сторон на определенное использование участка, выраженном в договоре. В данный момент ведется разработка поправок в блок вещных прав ГК РФ. Одним из новых вещных прав предлагается сделать право застройки (суперфиций). Часть юридического сообщества полагает, что введение такого права позволило бы снять часть внутренних противоречий «строительной» аренды. Другая же часть полагает, что имеющаяся на данный момент конструкция вполне эффективна и с небольшими поправками сможет обеспечить нужды застройщиков и органов власти. Продолжая анализировать «прочие права», хотелось бы отметить, что публичный сервитут для строи- тельства непригоден, поскольку он возникает не по волеизъявлению застройщика, а только в силу необхо- димости обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения. Перечень конкретных целей установления публичных сервитутов содержится в п. 3 ст. 23 ЗК РФ, и строительство каких-либо объектов туда не входит. Между тем земельное законодательство предусматривает возможность установления частного сервитута для целей строительства — сервитут для строительства линейных объектов, не препятствующих разрешен- 1 «Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством», утвержденный Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014. 131 ному использованию земельного участка. Особое внимание следует обратить на то, что в соответствии с п. 4 ст. 39.25 ЗК РФ сервитут, установленный в отношении государственного или муниципального участка на срок до трех лет, может быть не закадастрирован и отсутствовать в ЕГРН. Продолжая анализ возможных видов прав на участок, необходимо вспомнить о праве постоянного (бес- срочного) пользования. Государственная или муниципальная земля предоставляется на этом праве только следующим лицам: 1) органам государственной власти и органам местного самоуправления; 2) государственным и муниципальным учреждениям (бюджетным, казенным, автономным); 3) казенным предприятиям; 4) центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий. При этом предоставление участков данным лицам на иных правах запрещается, за исключением отдель- ных случаев (п. 4 ст. 39.9 ЗК РФ). Очевидно, такой перечень субъектов этого права делает его неактуальным для частных инвестиций, однако бюджетное строительство работает именно в этих условиях. Помимо этого, земельный участок может быть предоставлен на праве безвозмездного пользования. Перечень случаев предоставления участка на таком праве предусмотрен ст. 39.103К РФ и является исчер- пывающим. Применительно к строительству земельные участки могут быть предоставлены в безвозмездное пользование: 1) гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в отдельных случаях; 2) религиозным организациям для размещения зданий, сооружений религиозного или благотворитель- ного назначения на срок до десяти лет; 3) лицам, которые выиграли государственные торги на право постройки объектов в соответствии с зако- ном № 44-ФЗ 1 , законом № 275-ФЗ 2 на срок исполнения соответствующего контракта; 4) некоммерческим организациям, созданным гражданами, для ведения огородничества или садоводства на срок не более чем пять лет; 5) некоммерческим организациям, созданным гражданами, в целях жилищного строительства в случаях и на срок, которые предусмотрены федеральными законами; 6) некоммерческим организациям, предусмотренным законом субъекта Российской Федерации и создан- ным субъектом Российской Федерации, в целях жилищного строительства для обеспечения жилыми помещениями отдельных категорий граждан, определенных федеральным законом, указом Президента Российской Федерации, нормативным правовым актом Правительства Российской Федерации, зако- ном субъекта Российской Федерации, в целях строительства указанных жилых помещений на период осуществления данного строительства. Очевидно, применительно к получению государственной или муниципальной земли для строительства основным правом является аренда, полученная по результатам аукциона. 1 Закон РФ от 05.04.2013 № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ,

Дата добавления: 2019-11-25; просмотров: 175; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

⇐ Предыдущая 8 9 10 11 121314 15 16 17 Следующая ⇒

Мы поможем в написании ваших работ!