Акт обследования, подтверждающий прекращение существования объекта недвижимости (при снятии с учета такого объекта недвижимости).

Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания, сооружения, части здания или сооружения, в которых оно было расположено;

3) документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя);

4) копия документа, устанавливающего или удостоверяющего право заявителя на соответствующий объект недвижимости;

5) копия документа, подтверждающего изменение назначения здания или помещения (при кадастровом учете в связи с изменением сведений о таком здании или помещении) <1>.

--------------------------------

<1> О государственном кадастре недвижимости: Федер. закон: принят Гос. Думой 4 июля 2007 г.: одобр. Советом Федерации 11 июля 2007 г.; по состоянию на 7 июня 2013 г. // Собрание законодательства РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.

 

При этом верность представленных копий документа должна быть засвидетельствована в нотариальном порядке.

Если здание или сооружение не поставлено на учет, постановка на учет помещения, расположенного в таком здании или сооружении, осуществляется при условии одновременной постановки на учет такого здания или сооружения. В этом случае представляются одно заявление о постановке на учет указанного помещения и такого здания или сооружения и необходимые для кадастрового учета документы.

После государственной регистрации права собственности на здание или сооружение допускается снятие с учета помещения, расположенного в таком здании или сооружении, на основании заявления собственника здания или сооружения либо его представителя и необходимых для кадастрового учета документов.

После государственной регистрации права собственности на квартиру орган кадастрового учета снимает с учета комнаты в такой квартире. При осуществлении кадастрового учета здания или сооружения в связи с прекращением его существования орган кадастрового учета одновременно снимает с учета все помещения в таком здании. Основанием для снятия с учета этих помещений является заявление о снятии с учета такого здания.

Орган кадастрового учета принимает решение о приостановлении осуществления кадастрового учета, если местоположение помещения, о кадастровом учете которого представлено заявление, в соответствии с кадастровыми сведениями частично или полностью совпадает с местоположением другого помещения либо не представлены необходимые для кадастрового учета документы.

Решение о приостановлении должно содержать причину приостановления осуществления кадастрового учета с обязательной ссылкой на соответствующие положения ст. 26 Закона "О государственном кадастре недвижимости", в нем указываются обстоятельства, послужившие основанием для его принятия, а также выявленные органом кадастрового учета возможные причины возникновения этих обстоятельств и рекомендации по устранению данных причин.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в осуществлении кадастрового учета, если:

- имущество, о кадастровом учете которого представлено заявление, не является объектом недвижимости, кадастровый учет которого осуществляется в соответствии с Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости";

- заявление о кадастровом учете или необходимые для кадастрового учета документы по форме либо содержанию не соответствуют требованиям Федерального закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости";

- с заявлением о кадастровом учете обратилось ненадлежащее лицо;

- истек срок приостановления осуществления кадастрового учета и не устранены обстоятельства, послужившие основанием для принятия решения о приостановлении;

- технический план или акт обследования заверен подписью неуправомоченного лица;

- ответ органа государственной власти или органа местного самоуправления на межведомственный запрос свидетельствует об отсутствии документа и (или) информации, необходимых для кадастрового учета, и соответствующий документ не был представлен заявителем по собственной инициативе.

Орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на учет помещения также в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета должно содержать причину отказа с обязательной ссылкой на положения ст. 27 Федерального закона N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", послужившие основанием для принятия такого решения, и указание на допущенные нарушения. Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета может быть обжаловано в судебном порядке.

Кадастровую деятельность вправе осуществлять только физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера (далее - квалификационный аттестат).

Квалификационный аттестат выдается физическому лицу при условии соответствия данного лица следующим требованиям:

1) имеет гражданство Российской Федерации;

2) имеет среднее профессиональное образование по одной из специальностей, определенных Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии, или высшее образование, полученное в имеющем государственную аккредитацию образовательном учреждении высшего профессионального образования;

3) не имеет непогашенную или неснятую судимость за совершение умышленного преступления.

Квалификационные аттестаты выдаются органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации лицам, прошедшим аттестацию на соответствие квалификационным требованиям, предъявляемым к кадастровым инженерам.

Таким образом, с 1 января 2013 г. начался фактический кадастровый учет жилой недвижимости на основании Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", предусматривающего строго регламентированную процедуру постановки на учет, снятия с учета, приостановления и отказа в проведении учета объектов недвижимости, в том числе жилой, а также нормы о лицах, имеющих право осуществления кадастровой деятельности.

До указанной даты кадастровый учет зданий, строений, сооружений, относящихся как к жилищному фонду, так и другим видам недвижимого имущества, не осуществлялся и в отношении их имел место лишь технический учет, инвентаризация и паспортизация данных объектов <1>.

--------------------------------

<1> См.: Новация. Технический план [Электронный ресурс]. URL: http://www.donnova.ru/tehnicheskij-plan/ (дата обращения: 22.04.2016).

 

ЗАДАЧИ

 

1. Попытайтесь составить схему, отображающую существующие виды жилищного фонда, на основе выбранной вами классификации. Назовите схему "Виды жилищного фонда в соответствии с классификацией по критерию...".

2. Составьте сравнительную таблицу на тему: "Полномочия органов, осуществляющих учет жилищного фонда".

3. Гражданин Иванов обратился в уполномоченный орган с просьбой зарегистрировать его по месту его постоянного проживания. Ему было отказано на том основании, что дому, в котором он проживает, присвоен статус дачного домика. Дом состоит из кирпичного одноэтажного здания, имеется печное отопление, в нем проведен природный газ. Кроме того, гражданин Иванов имеет в собственности квартиру в городе.

Определите, относится ли указанное строение к жилищному фонду. И если да, то укажите вид жилищного фонда, к которому оно относится.

4. Стельмах И.Л. была зарегистрирована в общежитии государственного предприятия "Воронежгражданстрой" по адресу: г. <...>, с 16 ноября 1992 г. без указания номера комнаты; проживает в комнате N <...> с несовершеннолетней дочерью Стельмах А.В., зарегистрированной с 16 декабря 2002 г. Регулярно оплачивает коммунальные услуги.

Данная комната была предоставлена Стельмах И.Л. по ходатайству администрации "Областная детская клиническая больница N 2" в связи с отсутствием жилья.

Решением Комитета по управлению государственным имуществом администрации Воронежской области от 30 июня 1994 г. общежитие было передано ЗАО "Воронежгражданстрой" на основании плана приватизации, право собственности которого зарегистрировано 17 августа 2001 г.

В соответствии с договором купли-продажи от 1 августа 2008 г. дом <...> по ул. <...> перешел в собственность ООО "Ника".

Стельмах И.Л. в 2013 г. обратилась в суд с иском о признании права собственности на комнату в порядке приватизации, указав на то, что между сторонами фактически сложились отношения, вытекающие из договора социального найма. Ответчик указывал, что данное жилое помещение находится в фонде коммерческого использования, поэтому Стельмах И.Л. не имеет права на приватизацию жилого помещения.

Определите вид жилищного фонда, в котором находится спорное жилое помещение. Разрешите спор по существу.

 

ТЕСТЫ

 

1. Выберите правильный ответ:

1.1. Муниципальный жилищный фонд - это совокупность жилых помещений, находящихся в собственности:

а) района, города;

б) субъектов РФ;

в) граждан или юридических лиц;

г) РФ в целом.

1.2. Жилой фонд, находящийся в собственности двух лиц, принадлежит им на праве:

а) частной собственности;

б) общей собственности;

в) личной собственности;

г) коллективной собственности;

д) указанной в подп. а) и б).

1.3. Если законом не предусмотрено образование общей совместной собственности на жилое помещение, находящейся в собственности нескольких лиц, то такая собственность на это жилое помещение является:

а) смешанной;

б) общей долевой;

в) частной;

г) личной.

1.4. Для коммерческого строительства утверждены проекты домов:

а) до четырех и от пяти этажей и выше;

б) только многоэтажные;

в) от одного этажа до трех этажей;

г) до четырех этажей.

2. Жилые помещения, входящие в жилищный фонд для временного поселения беженцев и вынужденных переселенцев, являются:

а) муниципальной собственностью;

б) собственностью общественных организаций;

в) государственной собственностью;

г) собственностью юридических лиц.

 

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ

 

1. На основе характерных признаков дайте определение понятию "жилищный фонд".

2. Классифицируйте виды жилищного фонда на основе критерия формы права собственности.

3. Дифференцируйте виды жилищного фонда в зависимости от целей его использования.

4. Назовите основные характеристики специализированного жилищного фонда. Охарактеризуйте виды жилых помещений, входящих в специализированный жилищный фонд.

5. Назовите законодательно установленные виды учета жилищного фонда.

6. Какими органами осуществляется государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда? Каковы основные полномочия данных органов?

7. Перечислите документы, которые необходимо представить для постановки на кадастровой учет, а также для снятия с такого учета здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства.

8. Назовите предусмотренные законом основания для отказа в осуществлении кадастрового учета здания, сооружения, помещения, объекта незавершенного строительства.

 

Глава 6. ПЕРЕВОД ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

 

В результате освоения данной темы студент должен:

знать:

- условия перевода жилого помещения в нежилое и наоборот;

- порядок перевода жилого помещения в нежилое и наоборот;

- перечень документов, необходимых для перевода жилого помещения в нежилое и наоборот;

- требования, которым должно отвечать жилое помещение;

- основания и порядок признания жилого помещения непригодным для проживания;

- перечень оснований для отказа в переводе помещений;

уметь:

- применять нормы жилищного законодательства в вопросах осуществления перевода жилого помещения в нежилое и наоборот;

- взаимодействовать с муниципальными органами государственной власти по переводу жилого помещения в нежилое и наоборот;

владеть:

- навыками определения наличия оснований отказа в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот;

- способами защиты нарушенных жилищных прав, связанных с вопросами перевода жилого помещения в нежилое и наоборот.

 

§ 1. УСЛОВИЯ И ПОРЯДОК ПЕРЕВОДА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ

ПОМЕЩЕНИЕ И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

 

На сегодняшний день особую актуальность приобретают вопросы перевода жилого помещения в нежилое и наоборот, что обусловлено современным состоянием российского рынка жилья. В стране огромными темпами развивается инфраструктура городов, предприниматели, ориентированные прежде всего на рынок розничной торговли, тяготеют к центральным улицам с целью расположения на них точек сбыта продукции, своих офисов. Однако со временем возникает ситуация, когда практически невозможно найти в деловом центре свободное помещение или свободный земельный участок под строительство. В данном случае существует только одно решение: приобретение в собственность квадратных метров в уже существующем жилом здании с дальнейшим переводом их в разряд нежилых.

Перевод жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое - процесс обязательный, ведь объекты недвижимости должны использоваться строго по своему назначению. К тому же он еще и довольно затратный. Причем затратный не только в финансовом смысле, но и по времени. В лучшем случае идею удастся реализовать за 5 - 6 месяцев, а может, и более. Некоторые прибегают к услугам профессионалов, перекладывая за определенную сумму все хлопоты и заботы на их плечи, экономя при этом собственное время. Другие действуют самостоятельно, приобретая ценнейший опыт в этом нелегком деле.

Как бы то ни было, процедура для всех едина.

Е.И. Никифорова рекомендует прежде всего обратить внимание на то, что как жилые, так и нежилые помещения относятся к объектам недвижимости. И хотя ст. 130 ГК РФ прямо не указывает на это в приведенном перечне, конкретизацию правовой статус этих объектов получил в Федеральном законе "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В нем же нежилое помещение обозначается как часть здания (сооружения), тем самым ставится точка в давнем споре о соотношении данных понятий. Эта норма находит свое отражение и в сложившейся практике. В частности, Президиум ВАС РФ в информационном письме от 1 июня 2000 г. N 53 подчеркнул, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным. Причем нежилое помещение может самостоятельно использоваться для производства, хозяйственной деятельности и т.д. Ну и, конечно же, нежилое помещение не может использоваться для жилья, оно не является жилым и не отнесено к таковому. Это чердаки, подвалы, пристройки, технические помещения любого размера и т.п. <1>.

--------------------------------

<1> См.: Никифорова Е.И. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое // Жилищное право. 2008. N 9. С. 31.

 

Понятие жилого помещения дается в ст. 15 ЖК РФ. Это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

Правовое регулирование перевода жилого помещения в нежилое основывается на Жилищном кодексе РФ, градостроительном законодательстве, куда входит Градостроительный кодекс РФ, других федеральных законах и иных нормативных правовых актах Российской Федерации, а также законах и иных нормативных правовых актах субъектов Федерации. Регулирование перевода жилых помещений в нежилые и наоборот также осуществляется на основании Постановления Правительства Российской Федерации от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу".

До вступления в силу Жилищного кодекса РФ сфера перевода была существенно ограничена. Данному вопросу посвящалась единственная ст. 9 ЖК РСФСР 1983 г. "Перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые", которая допускала перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений только в исключительных случаях. При этом исключительные случаи при переводе не затрагивали индивидуальный жилищный фонд вообще.

По мнению А.Н. Гуева, соблюдение требований ЖК РФ означает необходимость учитывать:

а) ст. 23 ЖК РФ о порядке перевода жилого помещения в нежилое помещение;

б) ст. 24 ЖК РФ о том, что отсутствуют основания для отказа в таком переводе <1>.

--------------------------------

<1> См.: Гуев А.Н. Постатейный комментарий к Жилищному кодексу РФ. М., 2005. С. 61; Макеев П.В. О проблемах реализации положений ЖК РФ при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2009. N 12. С. 68.

 

Без сомнения, при переводе применяются нормы ст. 36, 40, 44 - 48 ЖК РФ, регулирующие вопросы владения, пользования и распоряжения собственниками помещений в многоквартирном доме общим имуществом, уменьшения его размера, порядка принятия соответствующих решений собственниками помещений в многоквартирном доме. Статья 23 ЖК РФ устанавливает порядок перевода жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое при соблюдении условий, предусмотренных этой же статьей.

Не допускается перевод жилых помещений в нежилые:

- для размещения объектов, оказывающих вредное воздействие на человека и запрещенных п. 4.10 - 4.15 СНиП 31-01-2003 "Здания жилые многоквартирные";

- для размещения складов, камер хранения и других пожароопасных помещений, запрещенных СНиП 2.08.02-89 "Общественные здания и сооружения";

- если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению;

- если переводимое помещение является частью жилого помещения либо используется собственником данного помещения или иным гражданином для постоянного проживания;

- если право собственности на данное помещение обременено правами третьих лиц;

- если квартира в многоквартирном доме расположена выше первого этажа и непосредственно находящиеся под данной квартирой помещения являются жилыми;

- если жилое помещение не находится в наемном доме социального использования.

Согласно п. 1 ст. 23 ЖК РФ решение о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое принимается органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий перевод помещений).

Для перевода жилого помещения в нежилое помещение или нежилого помещения в жилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо (заявитель) в орган, осуществляющий перевод помещений, по месту нахождения переводимого помещения непосредственно либо через многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - многофункциональный центр) представляет документы, перечень которых закреплен в п. 2 ст. 23 ЖК РФ:

1) заявление о переводе помещения. Заявление пишется по установленной форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировке жилого помещения", с указанием адреса переводимого помещения, адрес заявителя, причины перевода и цели использования помещения после перевода, предполагаемого функционального назначения;

2) правоустанавливающие документы на переводимое помещение (подлинники или засвидетельствованные в нотариальном порядке копии) - договоры, по которым заявитель приобрел помещение в собственность;

3) план переводимого помещения с его техническим описанием (в случае если переводимое помещение является жилым - технический паспорт такого помещения (приложение N 8));

4) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

5) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве соответственно жилого или нежилого).

Помимо этих пяти документов орган местного самоуправления, осуществляющий перевод помещений, никаких документов требовать не может. Только в случае, если перевод жилого помещения в нежилое требует создания отдельного входа, необходимо согласие собственников жилых помещений многоквартирного дома, так как фасад здания находится в общей собственности.

Но на практике все складывается совершенно иначе. Должностные лица настаивают на получении от заявителя еще целого ряда "необходимых" документов, будь то согласие на перевод от собственников квартир, примыкающих к переводимому помещению, или согласие всех собственников, проживающих в доме. Понятно, что это порой существенно затягивает процедуру сбора документов или, того хуже, делает перевод вообще невозможным.

Разберемся в данной правовой ситуации. Как уже было сказано, перевод жилого помещения в нежилое и наоборот допускается с учетом соблюдения требований ЖК РФ и законодательства о градостроительной деятельности. Вместе с тем это не лишает органы МСУ возможности принимать нормативные правовые акты, регулирующие жилищные отношения. Но они должны соответствовать Жилищному кодексу РФ, другим федеральным законам, иным нормативным правовым актам, чего нет в данной ситуации.

Исходя из положения ч. 8 ст. 5 ЖК РФ, "в случае несоответствия норм жилищного законодательства, содержащихся в федеральных законах и иных нормативных правовых актах РФ, законах и иных нормативных правовых актах субъектов РФ, нормативных правовых актах органов местного самоуправления, положениям Жилищного кодекса РФ применяются положения ЖК РФ".

Следовательно, как отмечает Е.И. Никифорова, собственник помещения должен исходить только из того перечня, который установлен в ч. 2 ст. 23 ЖК РФ, а отстаивать свои интересы в связи с этим может и в судебном порядке <1>. После принятия перечисленных документов соответствующий орган местного самоуправления выдает собственнику, обратившемуся с заявлением о переводе, расписку в получении документов.

--------------------------------

<1> См.: Никифорова Е.И. Перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое. С. 33.

 

В соответствии с п. 4 ст. 23 ЖК РФ орган местного самоуправления рассматривает заявление и представленные документы и не позднее чем через сорок пять дней со дня их представления заявителем принимает решение о переводе или об отказе в переводе.

Пункт 5 ст. 23 ЖК РФ установил порядок действий органа местного самоуправления в случае принятия положительного решения о переводе жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое. Орган, принявший такое решение, обязан:

- не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия положительного решения о переводе выдать либо направить по почте заявителю документ, подтверждающий принятие решения о переводе (форма документа утверждается Правительством Российской Федерации).

В случае представления заявления о переводе помещения через многофункциональный центр документ, подтверждающий принятие решения, направляется в многофункциональный центр, если иной способ его получения не указан заявителем. Форма и содержание данного документа устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Орган, осуществляющий перевод помещений, одновременно с выдачей или направлением заявителю данного документа информирует о принятии указанного решения собственников помещений, примыкающих к помещению, в отношении которого принято указанное решение;

- одновременно с выдачей (направлением) соответствующего документа заявителю проинформировать собственников прилегающих помещений о принятии положительного решения о переводе.

Если перевод жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое требует перепланировки помещения или проведения иных работ, необходимых для использования помещения в новом качестве, то орган, принявший решение о переводе, в документе, направляемом заявителю, помещает требование о таких мероприятиях.

Предусмотренный ч. 5 ст. 23 ЖК РФ документ подтверждает окончание перевода помещения и является основанием использования помещения в качестве жилого или нежилого помещения, если для такого использования не требуется проведения его переустройства и (или) перепланировки и (или) иных работ.

В случае если перевод помещения не требует проведения его перепланировки или иных сопутствующих работ, необходимых для использования помещения в новом качестве, то документом, подтверждающим перевод помещения, является документ, выданный (направленный) органом местного самоуправления заявителю после принятия решения о разрешении перевода. Этот документ, во-первых, завершает процедуру перевода помещения, во-вторых, является единственным основанием для использования этого помещения в новом качестве его собственником.

Иной порядок подтверждения перевода помещений предусмотрен законодателем для тех случаев, когда использование помещения в новом качестве в силу его технологических и иных характеристик требует проведения перепланировки или других работ. В этом случае документ, выданный после принятия решения о переводе, во-первых, содержит в себе требование о проведении соответствующих работ, во-вторых, является основанием для их проведения.

Перепланировка помещения проводится согласно проекту переустройства или перепланировки помещения, который первоначально был представлен заявителем в орган местного самоуправления в комплекте с заявлением о переводе помещения.

Другие необходимые для использования помещения в новом качестве работы могут проводиться на основании и в соответствии с требованием, содержащимся в документе, выданном после принятия решения о переводе.

По окончании перепланировки или иных работ орган местного самоуправления, принявший решение о переводе, формирует приемочную комиссию, которая фиксирует в специальном акте факт окончания перепланировки и иных работ.

Этот акт направляется органом местного самоуправления в орган (организацию) по учету недвижимого имущества.

Именно акт, составленный приемочной комиссией по окончании перепланировки или иных работ, является основанием для использования переведенного помещения в новом качестве.

Согласно п. 10 ст. 23 ЖК РФ к использованию переведенных помещений по-прежнему предъявляются требования относительно пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные установленные законодательством Российской Федерации требования, в том числе требования, касающиеся использования нежилых помещений, расположенных в многоквартирных домах.

Можно смело констатировать, что ЖК РФ, по сравнению с ранее действовавшим ЖК РСФСР, существенным образом расширил и качественно повысил уровень нормативно-правового регулирования вопросов перевода помещений из одной категории в другую. В то же время в главе 3 ЖК РФ, посвященной вопросу перевода жилого помещения в нежилое, не содержится такого существенного (первостепенного) основания перевода, как признание в установленном порядке жилого помещения непригодным для проживания и решения судьбы проживающих там граждан. Данное упущение было восполнено в Положении о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47.

В соответствии с данным Постановлением признание помещения жилым помещением, пригодным (непригодным) для проживания граждан, осуществляется межведомственной комиссией, создаваемой в этих целях, на основании оценки соответствия указанных помещений и дома установленным в Положении требованиям <1>.

--------------------------------

<1> Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции: Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 // Собрание законодательства РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

 

Федеральный орган исполнительной власти создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого федерального органа исполнительной власти. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного федерального органа исполнительной власти.

Орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений жилищного фонда субъекта Российской Федерации. В состав комиссии включаются представители этого органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации.

Орган местного самоуправления создает в установленном им порядке комиссию для оценки жилых помещений муниципального жилищного фонда. В состав комиссии включаются представители этого органа местного самоуправления. Председателем комиссии назначается должностное лицо указанного органа местного самоуправления.

В состав комиссии включаются также представители органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора в сферах санитарно-эпидемиологической, пожарной, промышленной, экологической и иной безопасности, защиты прав потребителей и благополучия человека, на проведение инвентаризации и регистрации объектов недвижимости, находящихся в городских и сельских поселениях, других муниципальных образованиях, в необходимых случаях органов архитектуры, градостроительства и соответствующих организаций.

К работе в комиссии привлекается с правом совещательного голоса собственник жилого помещения (уполномоченное им лицо), а в необходимых случаях - квалифицированные эксперты проектно-изыскательских организаций с правом решающего голоса.

Что касается требований, которым должно отвечать жилое помещение, то данное постановление к ним относит следующее:

- жилые помещения должны располагаться преимущественно в домах, расположенных в жилой зоне в соответствии с функциональным зонированием территории;

- несущие и ограждающие конструкции жилого помещения, в том числе входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны находиться в работоспособном состоянии, при котором возникшие в ходе эксплуатации нарушения в части деформативности (а в железобетонных конструкциях - в части трещиностойкости) не приводят к нарушению работоспособности и несущей способности конструкций, надежности жилого дома и обеспечивают безопасное пребывание граждан и сохранность инженерного оборудования. Основания и несущие конструкции жилого дома, а также основания и несущие конструкции, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, не должны иметь разрушения и повреждения, приводящие к их деформации или образованию трещин, снижающие их несущую способность и ухудшающие эксплуатационные свойства конструкций или жилого дома в целом;

- жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения;

- жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами (электроосвещение, хозяйственно-питьевое и горячее водоснабжение, водоотведение, отопление и вентиляция, а в газифицированных районах также и газоснабжение). В поселениях без централизованных инженерных сетей в одно- и двухэтажных зданиях допускается отсутствие водопровода и канализированных уборных;

- инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности. Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами. Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах;

- инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов - изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами;

- наружные ограждающие конструкции жилого помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны иметь теплоизоляцию, обеспечивающую в холодный период года относительную влажность в межквартирном коридоре и жилых комнатах не более 60 процентов, температуру отапливаемых помещений не менее +18 градусов по Цельсию, а также изоляцию от проникновения наружного холодного воздуха, пароизоляцию от диффузии водяного пара из помещения, обеспечивающие отсутствие конденсации влаги на внутренних поверхностях несветопрозрачных ограждающих конструкций и препятствующие накоплению излишней влаги в конструкциях жилого дома;

- жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств;

- доступ к жилому помещению, расположенному в многоквартирном доме выше пятого этажа, за исключением мансардного этажа, должен осуществляться при помощи лифта.

Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека <1>, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан вследствие:

- ухудшения в связи с физическим износом в процессе эксплуатации здания в целом или отдельными его частями эксплуатационных характеристик, приводящего к снижению до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований;

- изменения окружающей среды и параметров микроклимата жилого помещения, не позволяющих обеспечить соблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов в части содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов наличия источников шума, вибрации, электромагнитных полей.

--------------------------------

<1> См.: Макеев П.В. Об изменении правового режима жилого помещения в связи с непригодностью его для постоянного проживания граждан // Гражданин и право. 2014. N 7. С. 53 - 57.

 

Непригодными для проживания следует признавать жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление территории. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции. Непригодными для проживания следует также признавать жилые помещения, расположенные в определяемой уполномоченным федеральным органом исполнительной власти зоне вероятных разрушений при техногенных авариях, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно предотвратить разрушение жилых помещений. Многоквартирные дома, расположенные в указанных зонах, признаются аварийными и подлежащими сносу или реконструкции.

Жилые помещения, расположенные в многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений, неравномерной просадки грунтов, а также в результате других сложных геологических явлений, следует признавать непригодными для проживания, если проведение восстановительных работ технически невозможно или экономически нецелесообразно и техническое состояние этих домов и строительных конструкций характеризуется снижением несущей способности и эксплуатационных характеристик, при которых существует опасность для пребывания людей и сохранности инженерного оборудования. Указанные многоквартирные дома признаются аварийными и подлежащими сносу.

Комнаты, окна которых выходят на магистрали, при уровне шума выше предельно допустимой нормы, следует признавать непригодными для проживания, если при помощи инженерных и проектных решений невозможно снизить уровень шума до допустимого значения.

Жилые помещения, над которыми или смежно с ними расположено устройство для промывки мусоропровода и его очистки, следует признавать непригодными для проживания.

Не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания:

- отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;

- отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;

- несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.

Комиссия на основании заявления собственника помещения или заявления гражданина (нанимателя) либо на основании заключения органов, уполномоченных на проведение государственного контроля и надзора, по вопросам, отнесенным к их компетенции, проводит оценку соответствия помещения установленным в Положении требованиям и признает жилое помещение пригодным (непригодным) для проживания, а также признает многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. При оценке соответствия находящегося в эксплуатации помещения установленным в Положении требованиям проверяется его фактическое состояние. При этом проводится оценка степени и категории технического состояния строительных конструкций и жилого дома в целом, степени его огнестойкости, условий обеспечения эвакуации проживающих граждан в случае пожара, санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов, содержания потенциально опасных для человека химических и биологических веществ, качества атмосферного воздуха, уровня радиационного фона и физических факторов источников шума, вибрации, наличия электромагнитных полей, параметров микроклимата помещения, а также месторасположения жилого помещения.

Процедура проведения оценки соответствия помещения установленным в Положении требованиям включает:

- прием и рассмотрение заявления и прилагаемых к нему обосновывающих документов;

- определение перечня дополнительных документов (заключения соответствующих органов государственного контроля и надзора, заключение проектно-изыскательской организации по результатам обследования элементов ограждающих и несущих конструкций жилого помещения, акт государственной жилищной инспекции субъекта Российской Федерации о результатах проведенных в отношении жилого помещения мероприятий по контролю), необходимых для принятия решения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в Положении требованиям;

- определение состава привлекаемых экспертов проектно- изыскательских организаций исходя из причин, по которым жилое помещение может быть признано нежилым, либо для оценки возможности признания пригодным для проживания реконструированного ранее нежилого помещения;

- работу комиссии по оценке пригодности (непригодности) жилых помещений для постоянного проживания;

- составление комиссией заключения о признании жилого помещения соответствующим (не соответствующим) установленным в Положении требованиям и пригодным (непригодным) для проживания и признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции;

- составление акта обследования помещения (в случае принятия комиссией решения о необходимости проведения обследования) и составление комиссией на основании выводов и рекомендаций, указанных в акте, заключения. При этом признание комиссией многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу может основываться только на результатах, изложенных в заключении специализированной организации, проводящей обследование;

- принятие соответствующим федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления решения по итогам работы комиссии;

- передача по одному экземпляру решения заявителю и собственнику жилого помещения (третий экземпляр остается в деле, сформированном комиссией).

Для рассмотрения вопроса о пригодности (непригодности) помещения для проживания и признания многоквартирного дома аварийным заявитель представляет в комиссию вместе с заявлением следующие документы:

- нотариально заверенные копии правоустанавливающих документов на жилое помещение;

- план жилого помещения с его техническим паспортом, а для нежилого помещения - проект реконструкции нежилого помещения для признания его в дальнейшем жилым помещением.

Для признания многоквартирного дома аварийным также представляется заключение специализированной организации, проводящей обследование этого дома.

По усмотрению заявителя также могут быть представлены заявления, письма, жалобы граждан на неудовлетворительные условия проживания.

В случае если заявителем выступает орган, уполномоченный на проведение государственного контроля и надзора, в комиссию представляется заключение этого органа, после рассмотрения которого комиссия предлагает собственнику помещения представить указанные документы.

Комиссия рассматривает поступившее заявление или заключение органа, уполномоченного на проведение государственного контроля и надзора, в течение 30 дней с даты регистрации этого заявления и принимает решение (в виде заключения) - одно из пяти, указанных далее, либо решение о проведении дополнительного обследования оцениваемого помещения.

В ходе работы комиссия вправе назначить дополнительные обследования и испытания, результаты которых приобщаются к документам, ранее представленным на рассмотрение комиссии.

По результатам работы комиссия принимает одно из следующих решений:

- о соответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, и его пригодности для проживания;

- о необходимости и возможности проведения капитального ремонта, реконструкции или перепланировки (при необходимости с технико-экономическим обоснованием) с целью приведения утраченных в процессе эксплуатации характеристик жилого помещения в соответствие с установленными в настоящем Положении требованиями и после их завершения - о продолжении процедуры оценки;

- о несоответствии помещения требованиям, предъявляемым к жилому помещению, с указанием оснований, по которым помещение признается непригодным для проживания;

- о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

- о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим реконструкции.

Решение принимается большинством голосов членов комиссии и оформляется в виде заключения. Если число голосов "за" и "против" при принятии решения равно, решающим является голос председателя комиссии. В случае несогласия с принятым решением члены комиссии вправе выразить свое особое мнение в письменной форме и приложить его к заключению.

По окончании работы комиссия составляет в трех экземплярах заключение о признании помещения пригодным (непригодным) для постоянного проживания.

В случае обследования помещения комиссия составляет в трех экземплярах акт обследования помещения.

На основании полученного заключения соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления принимает решение и издает распоряжение с указанием о дальнейшем использовании помещения, сроках отселения физических и юридических лиц в случае признания дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции или о признании необходимости проведения ремонтно-восстановительных работ.

Комиссия в 5-дневный срок направляет по одному экземпляру распоряжения и заключения комиссии заявителю.

В случае признания жилого помещения непригодным для проживания вследствие наличия вредного воздействия факторов среды обитания, представляющих особую опасность для жизни и здоровья человека либо представляющих угрозу разрушения здания по причине его аварийного состояния, решение направляется в соответствующий федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, орган местного самоуправления, собственнику жилья и заявителю не позднее рабочего дня, следующего за днем оформления решения.

 

§ 2. ОТКАЗ В ПЕРЕВОДЕ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

И НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ В ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

 

ЖК РФ установил перечень оснований для отказа в переводе помещений. В частности, в ст. 24 ЖК РФ определено всего четыре таких основания:

1) непредставление собственником помещения в соответствующий орган местного самоуправления документов, предусмотренных п. 2 ст. 23 ЖК РФ;

2) представление собственником помещения документов в ненадлежащий орган местного самоуправления или в иной орган, к компетенции которого не отнесены вопросы перевода помещений;

3) наличие условий, при которых перевод помещения не допускается (эти условия предусмотрены в ст. 22 ЖК РФ);

4) несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации.

Как верно отмечают С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова, условие наличия доступа к переводимому помещению без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или наличие технической возможности оборудовать такой доступ, представляется проблемным. Поскольку жилые помещения в многоквартирных домах за редчайшим исключением не оборудованы отдельными выходами на улицу, то для осуществления перевода необходимо произвести работы по перепланировке и реконструкции (т.е. осуществить изменение параметров объекта капитального строительства и его частей) помещения <1>.

--------------------------------

<1> См.: Певницкий С.Г., Чефранова Е.А. Многоквартирные дома: проблемы и решения. М.: Статут, 2006. С. 345.

 

Пример из судебной практики.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением к администрации г. Нальчика о признании недействительным отказа в переводе жилого помещения в нежилое и об обязании администрации перевести жилое помещение квартиру в нежилое в целях использования под офис с устройством отдельного входа путем разборки подоконной части капитальной наружной стены с учетом проекта (уточненные требования). Решением от 22 мая 2006 г., оставленным без изменения Постановлением апелляционной инстанции от 14 июля 2006 г., в удовлетворении заявленных требований отказано. Судебные акты мотивированы тем, что общество при обращении с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое не предоставило надлежаще оформленный и утвержденный проект перепланировки помещения, предусмотренный п. 2 ч. 2 ст. 23 Жилищного кодекса РФ, в связи с чем отказ в переводе помещения обоснован.

В кассационной жалобе общество просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт. Заявитель указывал, что при подаче заявления о переводе помещения в нежилое им представлены все необходимые документы, указанные в ст. 23 ЖК РФ. Проект перепланировки не является проектной документацией в смысле Постановления Правительства Российской Федерации от 27 декабря 2000 г. N 1008, поэтому не подлежит государственной экспертизе. Кроме того, проект согласован в установленном порядке. Администрация возражала против удовлетворения кассационной жалобы, считая судебные акты законными и обоснованными. В судебном заседании представитель администрации пояснил, что жильцы смежных квартир жилого дома не дали согласия на перепланировку жилого помещения в нежилое, в связи с чем администрация лишена возможности принять соответствующее постановление.

Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа, изучив материалы дела, изложенные в кассационной жалобе доводы и выслушав представителей сторон, посчитал, что кассационная жалоба удовлетворению не подлежит по следующим основаниям. Как видно из материалов дела, по договору купли-продажи общество приобрело в собственность квартиру в многоквартирном доме, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права. Письмом общество обратилось в администрацию с просьбой перевести жилое помещение в нежилое, с указанием, что предполагается использование неиспользуемого жильцами сквозного прохода и соответствующая перепланировка жилого помещения. Согласно письмам управления для рассмотрения вопроса о переоборудовании квартиры под офис общество представило письмо на имя главы администрации; технический паспорт на квартиру (копия); эскизный проект переоборудования квартиры под офис; согласие соседей на переоборудование квартиры под офис; заключение Управления Госпожнадзора МЧС РФ по КБР; поэтажный план здания; согласование перепланировки с Управлением государственной жилищной инспекции.

Письмом от 28 ноября 2005 г. администрация отказала в выдаче разрешения на переоборудование квартиры под офис - диспетчерский пункт такси, сообщив, что комиссия по градостроительству и земельным отношениям не дала положительного заключения в связи с нарушением градостроительных норм и многочисленными жалобами жильцов дома. Считая отказ незаконным, общество обратилось с рассматриваемым заявлением в арбитражный суд.

При рассмотрении спора суд правомерно руководствовался нормами материального права, регламентирующими отношения жильцов многоквартирного здания. В соответствии с ч. 1, 2 ст. 22 Жилищного кодекса РФ перевод жилого помещения в нежилое помещение и нежилого помещения в жилое помещение допускается с учетом соблюдения требований настоящего Кодекса и законодательства о градостроительной деятельности. Такой перевод не допускается, если доступ к переводимому помещению невозможен без использования помещений, обеспечивающих доступ к жилым помещениям, или отсутствует техническая возможность оборудовать такой доступ к данному помещению.

Согласно ч. 2, 3 ст. 23 указанного Кодекса и п. 8, 9 Положения о порядке переустройства и (или) перепланировки жилых помещений и переводе жилых помещений в нежилые и нежилых помещений в жилые в г. Нальчике, утвержденного решением Нальчикского городского совета местного самоуправления от 21 апреля 2006 г., для перевода жилого помещения в нежилое помещение собственник соответствующего помещения или уполномоченное им лицо в уполномоченный орган представляет в числе прочих документов подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и (или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и (или) перепланировка требуются для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).

В силу ч. 8 ст. 23 ЖК РФ решение уполномоченного органа о переводе помещения в нежилое является основанием проведения такого переустройства и (или) перепланировки с учетом проекта переустройства и (или) перепланировки.

В соответствии с п. 1.7.1 Постановления Госстроя РФ от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" перепланировкой жилых помещений являются: перенос и разборка перегородок, перенос и устройство дверных проемов, разукрупнение или укрупнение многокомнатных квартир, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений, ликвидация темных кухонь и входов в кухни через квартиры или жилые помещения, устройство или переоборудование существующих тамбуров <1>.

--------------------------------

<1> Российская газета. 2003. 23 октября (дополнительный выпуск).

 

Как установили суды, для перевода спорного помещения в нежилое необходима организация отдельного доступа в него, т.е. перепланировка с отдельным входом. В этой связи суд первой инстанции обоснованно указал на необходимость применения ст. 26 ЖК РФ, предусматривающей основания и порядок перепланировки жилого помещения.

Как следует из материалов дела, при обращении в администрацию с просьбой о переводе жилого помещения в нежилое общество не поднимало вопроса о необходимости переустройства спорного помещения. Между тем заявитель обязан был подать заявление в форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266, с приложением необходимых документов. На момент обращения общества к администрации с заявлением действовало Положение о порядке переустройства помещений в жилых домах на территории г. Нальчика, утвержденное решением Нальчикского городского совета местного самоуправления 10 августа 2004 г. В разделе 2 указанного Положения определен порядок оформления переустройства помещений, соблюдение которого общество не доказало. В связи с этим кассационная жалоба была оставлена без удовлетворения.

По сути, проблемными являются вопросы, связанные с получением согласия собственников помещения в многоквартирном доме на организацию отдельного входа с изменением в связи с этим режима пользования частью земельного участка, занимаемого таким домом, т.е. получением согласия на реконструкцию многоквартирного дома с уменьшением размера общего имущества <1>.

--------------------------------

<1> См.: Макеев П.В. О проблемах реализации положений ЖК РФ при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2009. N 12. С. 71; Сорокина Ю. Особенности перевода жилых помещений в нежилые: подводные камни // Жилищное право. 2014. N 2. С. 21 - 39.

 

К сожалению, ЖК РФ данные вопросы решает крайне противоречиво. Так, например, в соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только по решению собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В соответствии с ч. 2 ст. 40 ЖК РФ, если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В то же время в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 44 и ч. 1 ст. 46 ЖК РФ решения о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме; решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных п. 1 - 3.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

Как видно из данных норм, для принятия решения практически по одному и тому же вопросу требуется разный процент голосов собственников: в первом случае 100%, во втором - 67%.

В юридической литературе данная ситуация, вызванная несовершенством норм ЖК РФ, справедливо критикуется. Так, С.Г. Певницкий и Е.А. Чефранова отмечают, что "трудно предположить, чем руководствовался законодатель, допуская принятие решения о реконструкции всего многоквартирного дома квалифицированным большинством в 2/3 голосов от общего числа голосов собственником помещений, тогда как принятие решения о любом уменьшении общего имущества в результате реконструкции, перепланировки и (или) переустройства связывается с достижением консенсуса. Такое законодательное регулирование заведомо неэффективное. Даже с учетом того, что ЖК РФ допускает в качестве формы проведения общего собрания заочное голосование, практически недостижимо с учетом всего многообразия жизненных реалий получить согласие абсолютно всех собственником помещений многоквартирного дома" <1>.

--------------------------------

<1> Певницкий С.Г. и Чефранова Е.А. Указ. соч. С. 486.

 

В целях устранения противоречий п. 3 ст. 36, п. 2 ст. 40 и п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ предлагается внести в ЖК РФ следующие изменения:

- ч. 3 ст. 36 изложить в новой редакции: "3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только по решению собственников помещений в данном доме, принятому на общем собрании таких собственников, путем его реконструкции";

- ч. 2 ст. 40: "2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, то такие реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений возможны только по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятом на общем собрании таких собственников";

- п. 1 ч. 2 ст. 44: "1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), реконструкции, переустройстве и (или) перепланировке помещений с присоединением к ним части общего имущества в многоквартирном доме, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме" <1>.

--------------------------------

<1> См. подробнее, например: Макеев П.В. О проблемах реализации положений ЖК РФ при переводе жилого помещения в нежилое // Жилищное право. 2009. N 12. С. 71.

 

В отношении нежилого помещения действует запрет на его перевод в жилой фонд, если:

1) оно не отвечает установленным требованиям или отсутствует возможность обеспечить соответствие такого помещения установленным требованиям;

2) право собственности на такое помещение обременено правами каких-либо лиц.

Пункт 2 ст. 24 ЖК РФ обязал органы местного самоуправления при принятии решения об отказе в переводе помещения мотивировать свой отказ с обязательной ссылкой на одно из указанных оснований отказа.

Согласно п. 3 ст. 24 ЖК РФ органы местного самоуправления обязаны выдавать (направлять по почте) заявителям решения об отказе в переводе помещений. Данные решения должны выдаваться (направляться) не позднее трех рабочих дней со дня их принятия. Наконец, собственник помещения, получивший отказ в переводе, вправе обжаловать решение об отказе в судебном порядке.

Кроме того, основанием для отказа в переводе может быть несоблюдение требований Жилищного кодекса РФ и законодательства о градостроительной деятельности, например, если:

- в разряд нежилых переводятся жилые помещения (жилые дома), занимаемые гражданами по договору социального найма;

- жилая площадь в результате перевода помещения в нежилое уменьшается до уровня ниже нормы предоставления жилья с учетом проживающих на данной жилой площади граждан;

- будут нарушены права несовершеннолетних детей, проживающих в переводимом жилом помещении;

- жилые помещения (жилые дома) признаны в установленном порядке аварийными.

Последнее основание для отказа - несоответствие проекта переустройства и (или) перепланировки жилого помещения требованиям законодательства - п. 3 ч. 1 ст. 27 ЖК РФ. Например, собственник (или лицо им уполномоченное) представил проект по переустройству, по которому кухня жилого помещения переносится таким образом, что после совершения переустройства она будет располагаться над жилой комнатой квартиры, расположенной ниже. Совершение такого вида переустройства недопустимо, так как после этого такая квартира может быть признана непригодной для проживания. Также следует обратить внимание на то, что проект делается организацией, имеющей лицензию. И при разработке проекта специалисты должны учитывать все требования к помещению (технические, противопожарные), материалам, которые будут применяться. И несоответствие проекта предъявляемым законодательством требованиям может служить основанием лишения лицензии специалистов, выполняющих такой проект.

Ссылки на основания для отказа в переводе помещения должны быть отражены в решении об отказе. Такое решение может быть обжаловано в суд в соответствии с главой 25 ГПК РФ и главой 24 АПК РФ. Заявление о признании решения об отказе в переводе помещения незаконным может быть подано в арбитражный суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину или организации стало известно о нарушении их прав и законных интересов, если иное не установлено федеральным законом. Пропущенный по уважительной причине срок подачи заявления может быть восстановлен судом.

 

ЗАДАЧИ

 

1. Гражданин Карасев А.В. являлся собственником трехкомнатной квартиры, расположенной на первом этаже многоэтажного дома. Карасев А.В. решил перевести ее в нежилое помещение и открыть стоматологическую клинку с отдельным входом и парковкой для клиентов клиники. Специализированная организация изготовила проект. Карасев А.В. обратился в администрацию района, где указали, что необходимо помимо собранных им документов согласие собственников всех жилых помещений многоквартирного дома. Карасев сослался на ст. 23 ЖК РФ, в которой не предусмотрено в качестве необходимого условия перевода согласие остальных собственников многоквартирного дома. Кто прав в данном споре?

2. Предпринимателю на праве собственности принадлежит квартира N 2, расположенная на 1-м этаже многоквартирного дома N 53 по Среднеохтинскому пр. в городе Санкт-Петербурге, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19 ноября 2012 г. Предприниматель обратился в районную межведомственную комиссию администрации с заявлением о согласовании проекта перепланировки квартиры.

Проектными решениями на изменение функционального назначения спорной квартиры предусмотрено обустройство двух отдельных входов (со стороны двора и со стороны лицевого фасада здания) и замена оконного заполнения на витринное с понижением нижней отметки со стороны лицевого фасада здания. Наружная стена дома, в котором обустраивается дверной проем на месте оконного за счет демонтажа подоконного пространства, не является несущей конструкцией, так как является навесной и самонесущей, предназначенной для обслуживания только одного спорного помещения, в связи с чем согласия всех собственников помещений многоквартирного дома не требуется.

Администрация своим письмом от 18 сентября 2013 г. N 178 уведомила предпринимателя об отказе в переводе жилого помещения в нежилое в связи с отсутствием согласия органов государственной власти города Санкт-Петербурга, так как земельный участок, на котором планируется обустройство отдельного входа, является государственной собственностью и относится к землям общего пользования. Разрешите данный спор.

3. Гражданин К. вместе с женой и двумя несовершеннолетними детьми проживает в одноэтажном жилом доме в пределах городской черты. Жилой дом состоит из трех комнат, площадью 14, 17 и 21. Супруги К. решили создать семейное частное предприятие и открыть магазин в части жилого дома. Разъясните гражданину К. порядок его дальнейших действий.

 

ТЕСТЫ

 

1. Выберите правильный ответ:

1.1. Что не является ограничением для перевода нежилых помещений в жилые:

а) помещение не отвечает установленным для жилых помещений требованиям;

б) отсутствует возможность обеспечить соответствие нежилого помещения санитарным и техническим правилам;

в) нежилое помещение находится в аренде;

г) нежилое помещение является предметом ипотеки;

д) отсутствует согласие членов семьи нанимателя.

1.2. Какие лица не могут выступить с инициативой о переводе жилого помещения в нежилое и нежилого помещения в жилое:

а) собственник помещения;

б) органы, осуществляющие полномочия по управлению государственной и муниципальной собственностью;

в) администрация муниципального образования;

г) ЖСК или ЖК в случае освобождения жилого помещения их членами;

д) ТСЖ в случае освобождения помещения в многоквартирном доме.

1.3. Какие документы не представляются в уполномоченный орган для решения вопроса о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот:

а) заявление о переводе помещения;

б) план переводимого помещения с его техническим описанием;

в) поэтажный план дома, в котором находится переводимое помещение;

г) проект переустройства;

д) правоустанавливающие документы на жилое посещение;

е) заключение организации, обслуживающей данное помещение.

 

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ

 

1. В каких случаях и при каких условиях допускается перевод жилого помещения в нежилое и наоборот?

2. Каковы особенности перевода в нежилое помещение квартиры в многоквартирном доме?

3. Предусмотрена ли жилищным законодательством возможность перевода в нежилое помещение части жилого дома?

4 Какой орган принимает решение о переводе жилого помещения в нежилое и наоборот?

5. Какие документы должны быть представлены для перевода жилого помещения в нежилое и наоборот? Могут ли органы самоуправления требовать дополнительные документы, не указанные федеральным законодательством?

6. В каких случаях может быть отказано в переводе жилого помещения в нежилое и наоборот? Опишите порядок, в котором заявитель может обжаловать отказ.

7. Необходимо ли получать согласие собственников жилых помещений многоквартирного дома на организацию отдельного входа в помещение, переводимое в нежилое? Обоснуйте свой ответ.

8. Какие основания предусмотрены законом для признания жилого помещения непригодным для проживания? Назовите последствия признания жилого помещения непригодным для проживания.

 

Глава 7. ПЕРЕУСТРОЙСТВО И ПЕРЕПЛАНИРОВКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 

В результате освоения данной темы студент должен:

знать:

- понятие "переустройство" и основные виды работ по переустройству жилых помещений;

- понятие "перепланировка" и основные виды работ по перепланировке жилого помещения;

- основания и порядок проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения;

уметь:

- отличать перепланировку жилого помещения от реконструкции жилого помещения;

- правильно составлять и оформлять юридические документы, необходимые для осуществления перепланировки и реконструкции жилого помещения;

- взаимодействовать с муниципальными органами государственной власти по вопросам перепланировки и реконструкции жилого помещения;

- анализировать нестандартные ситуации при проведении переустройства и перепланировки жилого помещения, а также вырабатывать различные варианты их решения;

- корректировать правоприменительную деятельность в соответствии с изменениями в действующем жилищном законодательстве, посвященном вопросам перепланировки и реконструкции жилого помещения;

владеть:

- техникой составления локальных правовых документов, направленных на регулирование отношений по переустройству и перепланировке жилого помещения;

- навыками системного толкования правовых актов в области жилищного права, посвященных вопросам перепланировки и реконструкции жилого помещения.

 

§ 1. ПОНЯТИЕ "ПЕРЕУСТРОЙСТВО" И "ПЕРЕПЛАНИРОВКА"

ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 

Следует отметить, что регулирование вопросов переустройства и перепланировки жилых помещений, так же как и вопросов перевода помещений из одной категории в другую, качественно улучшилось по сравнению с ЖК РСФСР. Так, ст. 84 ранее действующего Жилищного кодекса была посвящена переустройству или перепланировке жилых квартир, используемых на основании договора социального найма жилого помещения. Однако вопросы переустройства или перепланировки жилых помещений других видов в ЖК РСФСР отражения не нашли <1>.

--------------------------------

<1> См.: Тихомиров М.Ю., Тихомирова Л.В. Переустройство и перепланировка жилых помещений: Практическое пособие / Под ред. М.Ю. Тихомирова. 2-е изд., перераб. и доп. М.: Изд-во Тихомирова М.Ю., 2015. С. 7.

 

Действующий ЖК РФ установил общий для всех жилых помещений порядок проведения этих действий. Глава 4 ЖК РФ должна применяться во всех случаях переустройства (перепланировки) жилых помещений, в том числе используемых на основании договора социального найма, находящихся в собственности граждан, либо на ином законном основании.

Кроме того, ст. 84 ЖК РСФСР содержала норму, в соответствии с которой переустройство или перепланировка жилого помещения могли проводиться только с определенной целью, а именно с целью повышения благоустройства квартиры. В ЖК РФ цели переустройства (перепланировки) жилых помещений нормативно не ограничены, из чего следует, что для проведения этих действий необходимы собственная воля граждан и наличие условий, предусмотренных законодательством.

Существенным отличием норм нового Жилищного кодекса РФ от ранее действующего является также тот факт, что ЖК РФ установил административный порядок действий заинтересованных лиц и уполномоченных органов при проведении перепланировки (переустройства) жилых помещений. ЖК РСФСР такого порядка не содержал, что так же, как и в случае с переводом жилых помещений, требовало дополнительного регулирования этих вопросов ведомственными инструкциями и положениями. Теперь же основной алгоритм действий закреплен непосредственно в законе.

В новом Жилищном кодексе РФ при этом нашли отражение и известные ЖК РСФСР нормы относительно переустройства (перепланировки) жилых помещений:

- во-первых, эти действия могут проводиться по-прежнему только с согласия уполномоченного органа. Изменились только формулировки: в ЖК РСФСР переустройство (перепланировка) могло проводиться с разрешения исполнительного комитета местного Совета народных депутатов (позднее - с разрешения органов местного самоуправления), а в ЖК РФ речь идет о согласовании с органами местного самоуправления переустройства (перепланировки) жилых помещений. По своей сути согласование, предусмотренное ст. 26 ЖК РФ, полностью аналогично разрешению, предусмотренному ст. 84 ЖК РСФСР;

- во-вторых, сохранилась норма о необходимости получения согласия всех членов семьи, проживающих с нанимателем по договору социального найма, на проведение переустройства (перепланировки) жилого помещения.

Переустройство и перепланировка жилого помещения представляют собой определенные виды работ, после выполнения которых требуется внесение изменений в технический паспорт жилого помещения <1>. Такие работы проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления, являющимся органом, осуществляющим согласование. В главе 4 Жилищного кодекса РФ на федеральном уровне урегулированы основные вопросы, относящиеся к переустройству и перепланировке жилых помещений.

--------------------------------

<1> См.: Мухаметзянова Л.М. Актуальные вопросы оформления самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений // Юрист. 2010. N 3. С. 38.

 

В г. Волгограде переустройство и перепланировка регулируется Постановлением администрации Волгограда от 12 сентября 2012 г. N 2700 "Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги "Выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений".

В г. Оренбург - Положением о порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений, приемке работ по завершению переустройства и (или) перепланировки помещений в городе Оренбурге (далее - Положение о порядке согласования переустройства в городе Оренбурге), утвержденным Постановлением администрации города Оренбурга от 21 марта 2012 г. N 495-п.

Согласно ст. 25 ЖК РФ переустройство жилого помещения представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующих внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

В соответствии с Положением о порядке согласования переустройства... в городе Оренбурге перечень мероприятий по переустройству помещений включает в себя следующие виды работ:

- перестановка сантехнических приборов в существующих габаритах туалетов, ванных комнат, кухонь;

- устройство (перенос) туалетов, ванных комнат, кухонь;

- перестановка нагревательных (отопительных) и газовых приборов;

- установка бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов;

- замена и (или) установка дополнительного оборудования (инженерного, технологического) с увеличением энерго-, водопотребления и (или) с заменой существующих или прокладкой дополнительных подводящих сетей (в том числе устройство полов с подогревом от общедомовых систем водоснабжения и отопления).

Перепланировка жилого помещения - изменение его конфигурации, требующее внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка жилых помещений в соответствии с Положением о порядке согласования переустройства в городе Оренбурге может включать в себя следующие виды работ <1>:

- разборка (полная, частичная) ненесущих перегородок (исключая межквартирные);

- устройство проемов в ненесущих перегородках (исключая межквартирные);

- устройство проемов в ненесущих стенах и межквартирных перегородках (при объединении помещений по горизонтали);

- заделка дверных проемов в перегородках и несущих стенах;

- устройство перегородок без увеличения нагрузок на перекрытия;

- изменение конструкции полов (с увеличением нагрузок);

- ликвидация или изменение формы тамбуров без увеличения их внешних габаритов;

- устройство балконов;

- изменение формы (пластики) существующих лестниц (крылец), в том числе с устройством пандусов.

--------------------------------

<1> Об утверждении Положения о порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений, приемке работ по завершению переустройства и (или) перепланировки помещений в городе Оренбурге: Постановление администрации города Оренбурга от 4 октября 2011 г. N 6538-п // СПС КонсультантПлюс. Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения 22.04.2016).

 

Важно учитывать, что не любое изменение в оборудовании жилого помещения признается его переустройством. Основным критерием, в соответствии с которым изменение оборудования жилого помещения может быть признано переустройством, является необходимость внесения изменений в технический паспорт жилого помещения. Аналогично с переустройством перепланировкой является не любое изменение конфигурации жилого помещения, а лишь то, которое требует внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

Перепланировка проводится с сохранением функционального назначения помещений, переоборудование проводится для приспособления помещений к новому функциональному назначению, реконструктивные работы, в том числе выполняемые в комплексе с работами по перепланировке и переоборудованию помещений, предусматривают частичные изменения в несущих конструкциях и (или) в архитектурном облике здания. При этом не допускаются мероприятия и способы их реализации, нарушающие требования строительных, санитарно-гигиенических, экологических и эксплуатационно-технических нормативных документов, действующих для жилых зданий. Не допускаются мероприятия, влияющие на архитектурный облик жилых домов (устройство балконов, козырьков, эркеров, превращение в эркеры существующих лоджий и балконов, устройство мансардных помещений) и подлежащие оформлению и реализации в порядке, установленном для реконструкции жилых домов.

Жилищный кодекс РФ не является единственным нормативным актом, который формулирует данные понятия. Детализация понятий "переустройство" и "перепланировка" изложена в подзаконном нормативном акте - Постановлении Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда". Следует отметить, что данный нормативный акт, наряду с понятиями "переустройство" и "перепланировка", использует термин "переоборудование". Данной понятие не фигурирует в ЖК РФ, а в рассматриваемом Постановлении используется в качестве синонима термина "переустройство" <1>.

--------------------------------

<1> См.: Карпухин Д.В. Проблемы правового регулирования переустройства и перепланировки жилого помещения // Жилищное право. 2009. N 5. С. 99.

 

Согласно п. 1.6 Постановления Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" <1> собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации перепланировки и повышения благоустройства, с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок.

--------------------------------

<1> Российская газета. 2003. 23 октября (дополнительный выпуск).

 

В соответствии с п. 1.7.1 рассматриваемого Постановления переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

Статья 29 ЖК РФ предусматривает последствия, иными словами, определенные меры ответственности собственника или иного владельца жилого помещения, который произвел переустройство (перепланировку) этого помещения без согласования с соответствующим органом местного самоуправления в порядке, предусмотренном ст. 26 ЖК РФ.

Пункт 1 ст. 29 ЖК РФ, в отличие от ЖК РСФСР, содержит юридическое определение самовольного переустройства или перепланировки жилого помещения.

Самовольное переустройство или перепланировка имеют место всего в двух случаях:

1) если отсутствует основание перепланировки (переустройства), т.е. документ, подтверждающий принятие органом местного самоуправления решения о согласовании этих действий. Иными словами, собственник или владелец жилого помещения попросту не прошел процедуру согласования переустройства (перепланировки) жилого помещения;

2) если переустройство (перепланировка) проведено с нарушением проекта, который изначально представлялся в орган местного самоуправления вместе с заявлением о переустройстве (перепланировке).

При наличии хотя бы одного из указанных обстоятельств переустройство (перепланировка) признается самовольным.

Правовое регулирование вопросов самовольного переустройства и перепланировки необходимо рассматривать вкупе с положениями ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке. В правовом смысле разница между самовольной постройкой и самовольной перепланировкой состоит в конечном результате незаконных действий, а именно в создании нового объекта недвижимости. При самовольной перепланировке (переустройстве) жилого помещения новый объект недвижимости не создается, изменяются лишь технические характеристики жилого помещения, однако это не исключает возможность появления качественно нового жилого помещения. Таким образом, нормы ст. 222 ГК РФ напрямую применимы в случаях, когда уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления требует привести нежилое помещение в прежнее состояние, а собственник - в судебном порядке заявит о признании за ним права на самовольно перепланированное помещение. К жилым помещениям такой подход неприменим.

Рассматриваемая проблема нашла отражение и в правоприменительной практике. В частности, в п. 29 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указано: "Положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на отношения, связанные с созданием самовольно возведенных объектов, не являющихся недвижимым имуществом, а также на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости". При этом суды высших инстанций определили, что лица, право собственности или законное владение которых нарушается сохранением таких объектов, могут написать заявление в суд об устранении нарушения права, не соединенного с лишением владения (ст. 304 ГК РФ). В случаях когда самовольно возведенный объект, не являющийся новым объектом или недвижимым имуществом, создает угрозу жизни или здоровью граждан, заинтересованные лица вправе на основании п. 1 ст. 1065 ГК РФ обратиться в суд с иском о запрещении деятельности по эксплуатации данного объекта <1>.

--------------------------------

<1> См.: Захаров Е.В. Практические аспекты реализации органами МСУ норм ЖК РФ о переустройстве и перепланировке жилого помещения // Современное право. 2012. N 3. С. 59.

 

Выводы:

- перепланировка жилого помещения представляет собой изменение конфигурации помещения при сохранении функционального назначения объекта, требующее соответствующего согласования и внесения изменений в технический паспорт объекта недвижимости;

- переустройство жилого помещения - это установка, замена или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения;

- самовольное переустройство (самовольная перепланировка) - такое переустройство и (или) перепланировка жилого помещения, которые произведены при отсутствии документа о согласовании этих действий, выданного уполномоченным органом или с нарушением проекта переустройства и (или) перепланировки, представлявшегося для согласования.

 

§ 2. ОСНОВАНИЯ И ПОРЯДОК ПРОВЕДЕНИЯ ПЕРЕУСТРОЙСТВА

И (ИЛИ) ПЕРЕПЛАНИРОВКИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 

Основания для проведения пользователем жилого помещения его переустройства или перепланировки, а также порядок действий заинтересованных лиц в целях проведения переустройства или перепланировки устанавливаются ст. 26 ЖК РФ.

Согласно п. 1 ст. 26 ЖК РФ переустройство либо перепланировка жилых помещений должны осуществляться с соблюдением требований законодательства Российской Федерации и по согласованию с органом местного самоуправления, на территории которого находится жилое помещение. Согласование осуществляется посредством принятия соответствующим органом местного самоуправления решения о перепланировке или переустройстве жилого помещения.

Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 "Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда" установлено, что осуществление перепланировки и (или) переоборудования жилых помещений не допускается:

1) если они ведут к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств;

2) если они ухудшают условия эксплуатации и проживания всех или отдельных граждан дома или квартиры.

Переоборудование жилых помещений может включать в себя: установку бытовых электроплит взамен газовых плит или кухонных очагов, перенос нагревательных сантехнических и газовых приборов, устройство вновь и переоборудование существующих туалетов, ванных комнат, прокладку новых или замену существующих подводящих и отводящих трубопроводов, электрических сетей и устройств для установки душевых кабин, джакузи, стиральных машин повышенной мощности и других сантехнических и бытовых приборов нового поколения.

В соответствии с этим же положением переустройство и (или) перепланировка не допускаются в случае нарушения строительных, санитарных и противопожарных норм и правил. В частности, не допускается переустройство помещений, при котором:

- ухудшаются условия эксплуатации дома и проживания граждан, в том числе затрудняется доступ к инженерным коммуникациям и отключающим устройствам;

- нарушается прочность, устойчивость несущих конструкций здания или может произойти их разрушение;

- устанавливаются отключающие или регулирующие устройства на общедомовых (общеквартирных) инженерных сетях, если пользование ими оказывает влияние на потребление ресурсов в смежных помещениях;

- увеличиваются нагрузки на несущие конструкции сверх допустимых по проекту (расчету по несущей способности, по деформациям) при устройстве стяжек в полах, замене перегородок из легких материалов на перегородки из тяжелых материалов, размещении дополнительного оборудования в помещениях квартир;

- переустроенное помещение или смежные с ним помещения могут быть отнесены в установленном порядке к категории непригодных для проживания (кроме помещений, переводимых из жилых в нежилые);

- предусматривается ликвидация, уменьшение сечения каналов естественной вентиляции.

В жилых домах типовых серий Положением о порядке согласования переустройства в городе Оренбурге не допускается:

- устройство проемов, вырубка ниш, пробивка отверстий в стенах пилонов, диафрагмах жесткости и колоннах (стойках, столбах), а также местах расположения связей между сборными элементами;

- устройство штраб в горизонтальных швах и под внутренними стеновыми панелями, а также в стеновых панелях и плитах перекрытий под размещение электропроводки, разводки трубопроводов;

- устройство дополнительных проемов в стеновых панелях смежных по высоте помещений без согласования с проектной организацией - автором проекта жилого дома или его правопреемником, а при их отсутствии - без проведения соответствующей экспертизы.

Положением о порядке согласования переустройства в городе Оренбурге установлено, что:

- переустройство и (или) перепланировка помещений, в том числе муниципальных, а также оформление всей разрешительной документации осуществляется за счет заявителя;

- переустройство и (или) перепланировка помещений, а также оформление всей разрешительной документации осуществляется по согласованию с собственником (лицом, осуществляющим полномочия собственника) многоквартирного дома либо уполномоченной им организацией в соответствии с действующим законодательством;

- переустройство и (или) перепланировка муниципальных помещений, а также оформление всей разрешительной документации осуществляется по согласованию с управлением жилищно-коммунального хозяйства администрации города Оренбурга (для жилых помещений), комитетом по управлению имуществом города Оренбурга (для нежилых помещений) либо уполномоченной ими организацией в соответствии с действующим законодательством.

Переустройство и (или) перепланировка помещения должны производиться с ограничениями, связанными с недопустимостью:

- проведения в многоквартирных домах работ, сопряженных с шумом, в выходной день - воскресенье и в праздничный (нерабочий) день, если следующий за ним день является рабочим;

- начала работ в многоквартирных домах, сопряженных с шумом, ранее 09.00 и (или) завершения их позднее 21.00 в рабочие дни;

- проведения работ без специальных мероприятий, исключающих причинение ущерба смежным помещениям;

- загромождения эвакуационных путей и других мест общего пользования, в том числе строительным и иным мусором;

- использования пассажирских лифтов для транспортировки строительных материалов и строительного мусора;

- складирования строительных материалов и строительного мусора на придомовой территории;

- отключения внутридомовых инженерных систем без предварительного согласования с организацией, осуществляющей управление многоквартирным домом.

Пункт 2 ст. 26 ЖК РФ определяет перечень документов, которые представляются собственником жилого помещения или уполномоченным им лицом (далее - заявитель) в орган местного самоуправления для принятия решения о переустройстве или перепланировке:

1) заявление о переустройстве или перепланировке по форме, утвержденной Правительством РФ. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения утверждена Постановлением Правительства РФ от 28 апреля 2005 г. N 266 и предусматривает, что заявление может подавать "наниматель, либо арендатор, либо собственник жилого помещения, либо собственники жилого помещения, находящегося в общей собственности двух или более лиц, в случае, если ни один из собственников либо иных лиц не уполномочен в установленном порядке представлять их интересы".

В связи с этим можно заметить, что согласно ст. 26 ЖК РФ заявление о переустройстве и (или) перепланировке подает собственник жилого помещения. Статья 26 ЖК РФ предусматривает случай подачи заявления уполномоченным наймодателем на представление предусмотренных настоящим пунктом документов нанимателем переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения по договору социального найма. Понятие аренды жилого помещения не предусмотрено ГК РФ, и, соответственно, арендатор не указан в ЖК РФ как надлежащий податель заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения. Форма заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения предусматривает, что заявитель указывает срок производства ремонтно-строительных работ (даты начала и окончания), режим производства ремонтно-строительных работ (время и дни недели), подписывает обязательства: осуществить ремонтно-строительные работы в соответствии с проектом (проектной документацией); обеспечить свободный доступ к месту проведения ремонтно-строительных работ должностных лиц органа местного самоуправления муниципального образования либо уполномоченного им органа для проверки хода работ, осуществить работы в установленные сроки и с соблюдением согласованного режима работ. Определение заявителем срока производства ремонтно-строительных работ, режима производства ремонтно-строительных работ создает у органа местного самоуправления определенный механизм защиты интересов лиц, проживающих по соседству с местом проведения работ;

2) правоустанавливающие документы на жилое помещение, подлежащее переустройству или перепланировке (подлинники или нотариально удостоверенные копии). Правоустанавливающими документами могут в различных случаях являться: решение о вселении в жилое помещение или ордер на вселение, договор коммерческого найма жилого помещения, свидетельство о государственной регистрации права собственности (приложение N 4) или иного права на жилое помещение;

3) подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства или перепланировки жилого помещения;

4) письменное согласие всех членов семьи нанимателя, в том числе временно отсутствующих, занимающих жилое помещение на основании договора социального найма (в случае если заявителем является занимающий жилое помещение по договору социального найма наниматель, уполномоченный наймодателем на представление предусмотренных документов). Согласие всех членов семьи нанимателя необходимо лишь в том случае, если перепланировка или переустройство осуществляются в отношении жилого помещения, занимаемого на основании договора социального найма. В случае если заявителем является собственник жилого помещения, то, исходя из смысла п. 2 ст. 26 ЖК РФ, представление письменного согласия всех членов семьи не требуется;

5) технический паспорт помещения;

6) заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости осуществления переустройства или перепланировки, если жилое помещение или дом, в котором оно расположено, является памятником архитектуры, истории или культуры.

Орган местного самоуправления, в который обратился заявитель, не вправе требовать других документов, которые не предусмотрены ст. 26 ЖК РФ.

Как и в случае с переводом помещений из одной категории в другую, заявителю органом местного самоуправления выдается расписка, подтверждающая получение заявления о переустройстве (перепланировке), а также других документов. В расписке должен содержаться перечень принятых документов и указана дата их принятия.

Согласно п. 4 ст. 26 ЖК РФ для рассмотрения заявления и представленных с ним документов органу местного самоуправления отведено сорок пять календарных дней. Не позднее этого срока орган местного самоуправления обязан принять решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения. Основания для отказа в переустройстве (перепланировке) определены в ст. 24 ЖК РФ.

В п. 5 ст. 26 ЖК РФ закреплено, что орган местного самоуправления, принявший решение о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения, обязан в течение трех рабочих дней выдать или выслать по почте заявителю документ, подтверждающий принятие решения о согласовании, форма которого утверждается Правительством Российской Федерации.

Следует полагать, что решение об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения должно быть также выдано (выслано) заявителю в порядке, предусмотренном п. 5 ст. 26 ЖК РФ, несмотря на то, что в нем речь идет только о документе, подтверждающем принятие положительного решения.

Согласно п. 6 ст. 26 ЖК РФ единственным основанием для проведения переустройства и перепланировки является документ, выданный органом местного самоуправления после принятия решения о согласовании этих действий. Форма решения утверждена Постановлением Правительства Российской Федерации от 28 апреля 2005 г. N 266 "Об утверждении формы заявления о переустройстве и (или) перепланировке жилого помещения и формы документа, подтверждающего принятие решения о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилого помещения".

В соответствии с Постановлением администрации Волгограда от 12 сентября 2012 г. N 2700 "Об утверждении административного регламента предоставления муниципальной услуги "Выдача документов о согласовании переустройства и (или) перепланировки жилых помещений" для предоставления муниципальной услуги заявитель представляет следующие документы:

- заявление о переустройстве и (или) перепланировке помещения;

- правоустанавливающие документы на переустраиваемое и (или) перепланируемое помещение (подлинники или нотариально заверенные копии), 1 экземпляр ксерокопий;

- подготовленный и оформленный в установленном порядке проект предполагаемого переустройства и (или) перепланировки помещения (при пробивке проемов в несущих стенах многоквартирных домов в состав проекта должны быть включены сведения, обеспечивающие выполнение требований безопасности здания, в том числе требований механической, пожарной безопасности, требований безопасных для человека условий проживания и пребывания);

- для жилых помещений - письменное согласие всех членов семьи нанимателя (в том числе временно отсутствующих членов семьи нанимателя), занимающих переустраиваемое и (или) перепланируемое жилое помещение на основании договора социального найма;

- заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры о допустимости проведения переустройства и (или) перепланировки помещения, если такое помещение или дом, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры;

- технический паспорт переустраиваемого и (или) перепланируемого помещения.

Представление двух последних документов не является обязательным. Для рассмотрения заявления о переустройстве и (или) перепланировке помещения ДГиЗО запрашивает вышеуказанные документы (их копии или содержащиеся в них сведения), если они не были представлены заявителем по собственной инициативе, используя каналы межведомственного информационного взаимодействия.

В соответствии с Положением о порядке согласования переустройства в городе Оренбурге для получения решения собственник помещения (уполномоченное им лицо), наниматель жилого помещения по согласованию с наймодателем, а также другое заинтересованное лицо (далее - заявитель) помимо вышеуказанных должен представить следующие документы:

- письменное согласие всех собственников иных помещений в многоквартирном доме в случае, если переустройство и (или) перепланировка помещения связаны с присоединением к нему части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

- решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о согласовании переустройства и (или) перепланировки в случае, если переустройство и (или) перепланировка затрагивает общее имущество в многоквартирном доме (за исключением случаев присоединения части общего имущества, уменьшения общего имущества в многоквартирном доме). Решение представляется в виде протокола общего собрания или выписки из протокола. Протокол общего собрания собственников помещений должен содержать сведения о собственниках (фамилия, инициалы), участвовавших в собрании, и принадлежащих им помещениях.

Представление двух последних документов обусловлено необходимостью соблюдать интересы собственников помещений в многоквартирном доме, чьи интересы могут быть затронуты переустройством и перепланировкой.

Указанные документы принимаются органом местного самоуправления (в частности, в г. Волгограде - районной администрацией, в Оренбурге - ДгиЗО), а также в многофункциональном центре предоставления государственных и муниципальных услуг (далее - МФЦ). Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения должно быть принято по результатам рассмотрения заявления и представленных документов не позднее чем через тридцать дней с момента принятия документов в МФЦ.

Решение о согласовании или об отказе в согласовании переустройства и (или) перепланировки выдается заявителю в МФЦ. Одновременно с выдачей решения заявителю возвращаются подлинники правоустанавливающих документов на переустроенное и (или) перепланированное помещение.

Решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещений принимает соответствующий орган местного самоуправления. Решение изготавливается в двух оригинальных экземплярах. Дополнительные экземпляры решения изготавливаются в виде копий, удостоверенных печатью соответствующего органа местного самоуправления.

В ст. 27 ЖК РФ предусмотрено три основания для принятия органом местного самоуправления решения об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения:

- непредставление собственником или пользователем жилого помещения документов, предусмотренных п. 2 ст. 26 ЖК РФ;

- представление документов в ненадлежащий орган местного самоуправления либо в иной орган, к компетенции которого не относится решение таких вопросов;

- несоответствие проекта переустройства или перепланировки жилого помещения требованиям законодательства Российской Федерации, в том числе техническим регламентам.

Пункт 2 ст. 27 ЖК РФ обязывает органы местного самоуправления при принятии решения об отказе в согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения ссылаться на одно из указанных в ст. 27 ЖК РФ оснований.

Наконец, п. 3 ст. 27 ЖК РФ обязал органы местного самоуправления выдавать (направлять) заявителям не позднее трех рабочих дней решение об отказе в согласовании. Заявитель, в свою очередь, имеет право обжаловать решение об отказе в судебном порядке.

В г. Оренбурге отказ в согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения подготавливается ДГиЗО в виде письменного сообщения за подписью главного архитектора города Оренбурга и должен содержать основания отказа с обязательной ссылкой на нарушения. Отказ выдается или направляется заявителю в течение трех рабочих дней со дня принятия такого решения и может быть обжалован заявителем в судебном порядке.

Положением о порядке проведения переустройства в городе Оренбурге установлено, что:

1) контроль за проведением переустройства и (или) перепланировки помещения в пределах своей компетенции осуществляют:

- собственник объекта недвижимости, в состав которого входит помещение; или объединение собственников помещений в многоквартирном доме в интересах собственников;

- организация, осуществляющая управление многоквартирным домом (далее - эксплуатирующая организация), либо лицо, уполномоченное в соответствии с ч. 3 ст. 164 Жилищного кодекса РФ (далее - уполномоченное лицо);

2) эксплуатирующая организация либо уполномоченное лицо осуществляет регистрацию начала производства работ и контроль за соблюдением общей продолжительности работ, установленной разрешительными документами.

Согласно п. 1 ст. 28 ЖК РФ завершение переустройства или перепланировки жилого помещения фиксируется в акте приемочной комиссии.

В г. Оренбурге завершение работ по переустройству и (или) перепланировке помещения подтверждается актом приемочной комиссии, председателем которой является заместитель главного архитектора города ДГиЗО администрации г. Оренбурга. Акт приемочной комиссии подписывается председателем приемочной комиссии и утверждается главным архитектором ДГиЗО администрации города Оренбурга. Для получения акта приемочной комиссии заявитель представляет следующие документы:

- заявление;

- правоустанавливающие документы на помещение;

- решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения;

- проект переустройства и (или) перепланировки помещения;

- техническое описание помещения после перепланировки и (или) переустройства;

- акт на скрытые работы по устройству или усилению несущих конструкций по форме, установленной Приказом Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 26 декабря 2006 г. N 1128 "Об утверждении и введении в действие Требований к составу и порядку ведения исполнительной документации при строительстве, реконструкции, капитальном ремонте объектов капитального строительства и требований, предъявляемых к актам освидетельствования работ, конструкций, участков сетей инженерно-технического обеспечения".

Указанные документы принимаются в МФЦ и передаются на рассмотрение в ДГиЗО. Заявителю выдается расписка в получении документов с указанием их перечня и даты получения. Акт приемочной комиссии подготавливается и утверждается по результатам рассмотрения заявления, представленных документов и осмотра переустроенного и (или) перепланированного помещения не позднее чем через тридцать дней с момента принятия документов в МФЦ. Утвержденный акт приемочной комиссии выдается заявителю в МФЦ. Одновременно с выдачей акта заявителю возвращаются подлинники правоустанавливающих документов на переустроенное и (или) перепланированное помещение. По поручению ДГиЗО организацию исполнения и подготовку документации, необходимой для выдачи акта приемочной комиссии, осуществляет муниципальное бюджетное учреждение "Городской центр градостроительства".

В состав приемочной комиссии включаются представители:

- заявителя (заказчика);

- эксплуатирующей организации либо уполномоченного лица в случае нахождения помещения в многоквартирном доме;

- генерального подрядчика (для нежилых помещений);

- генерального проектировщика (для нежилых помещений);

- управления социальной защиты населения администрации города Оренбурга (для нежилых помещений).

Заявители, осуществившие переустройство и (или) перепланировку помещений, в течение десяти дней после утверждения акта приемочной комиссии обращаются в организацию, уполномоченную на проведение технического учета зданий, для внесения изменений в технический паспорт помещения.

Следует полагать, что приемочная комиссия, как и в случае с переводом помещений из одной категории в другую, формируется соответствующим органом местного самоуправления, который принял решение о согласовании переустройства (перепланировки) жилого помещения.

В соответствии с п. 2 ст. 28 ЖК РФ органы местного самоуправления обязаны направить акт приемочной комиссии в орган (организацию) по учету объектов недвижимого имущества.

Согласно п. 2 ст. 29 ЖК РФ лица, виновные в самовольном переустройстве (перепланировке) жилых помещений, несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

В настоящее время ответственность за данное правонарушение установлена в ст. 7.21 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях, в соответствии с которой лица, виновные в самовольном переоборудовании (переустройстве) жилых домов или жилых помещений, подвергаются административному штрафу в размере от десяти до пятнадцати минимальных размеров оплаты труда.

Лица, виновные в самовольной перепланировке жилых помещений в многоквартирных домах, согласно той же статье, подвергаются административному штрафу в размере от двадцати до двадцати пяти минимальных размеров оплаты труда.

Помимо административной ответственности, самовольное переустройство (перепланировка) жилых помещений влечет определенные негативные последствия в соответствии с нормами жилищного законодательства.

Одновременно ч. 4 ст. 29 ЖК РФ предусмотрено, что на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни или здоровью.

Такое правовое регулирование вызвало различное понимание процедуры сохранения переустроенного (перепланированного) жилого помещения в существующем состоянии. Основное расхождение проявляется по вопросу о возможности принятия решения об этом не только судом, но и во внесудебном порядке.

В юридической литературе преобладает точка зрения о том, что сохранение самовольных переустройств (перепланировок) допускается только на основании решения суда. В отдельных комментариях делается осторожная оговорка о возможности оформления перепланировки и переустройства, если в них нет существенных нарушений, органами местного самоуправления, поскольку эти действия находятся в их ведении <1>.

--------------------------------

<1> См.: Мухаметзянова Л.М. Актуальные вопросы оформления самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений // Юрист. 2010. N 3. С. 38.

 

Нет единого подхода к рассматриваемому вопросу и при регулировании отношений, связанных с оформлением самовольных переустройств и перепланировок жилых помещений, нормативными правовыми актами, принятыми в развитие положений ЖК РФ. В большинстве таких актов либо содержится отсылка к ст. 29 ЖК РФ, регулирующей последствия самовольно выполненных работ по перепланировке и (или) переустройству жилого помещения, либо воспроизводятся правила этой статьи.

В частности, в г. Москве согласованием ранее выполненных самовольно переустройств и (или) перепланировок помещений в многоквартирных домах и жилых домах занимается Мосжилинспекция (п. 4.2.2 Положения о Государственной жилищной инспекции города Москвы, утв. Постановлением Правительства Москвы от 26 июля 2011 г. N 336-ПП).

Возможность согласования во внесудебном порядке произведенных самовольно переустройств и (или) перепланировки жилого помещения предусмотрена и рядом органов местного самоуправления, например п. 5.3 Постановления администрации городского округа Королев МО от 19 апреля 2012 г. N 675 "О порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых и нежилых помещений на территории города Королева Московской области" установлено, что решение о технической возможности сохранения жилых и нежилых помещений в перепланированном и (или) переустроенном состоянии, ранее документально не оформленное в установленном порядке, может быть принято на основании настоящего Порядка и оформлено в соответствии с действующим законодательством, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо не создается угроза их жизни и здоровью.

Смысл, содержание и применение норм ЖК РФ, регулирующих анализируемые отношения, а также деятельность органов местного самоуправления по реализации этих норм в силу ст. 18 Конституции РФ должны оцениваться исходя из прав граждан в жилищной сфере, обеспечиваемых правосудием.

Права собственников жилого помещения на его переустройство, перепланировку и оформление выполненных работ непосредственно вытекают из положений главы 4 ЖК РФ. Согласование отнесено к компетенции органов местного самоуправления без какой-либо оговорки о недопустимости принятия положительного решения в отношении самовольно произведенных переустройств и (или) перепланировки (п. 7 ч. 1 ст. 14 ЖК РФ). Не предусматривает такое основание для отказа и ст. 27 ЖК РФ, определяющая исчерпывающий перечень случаев, когда орган местного самоуправления может отказать в согласовании.

Сохранение переоборудований, повышающих качество и благоустроенность жилого помещения, даже если они произведены без согласования, отвечает не только интересам граждан, но и общества в целом. Закон устанавливает административную ответственность за допущенное правонарушение, но не исключает реализации гражданами своих прав на оформление во внесудебном порядке самовольно выполненных переоборудований. Деятельность органа местного самоуправления, направленная на то, чтобы обязать гражданина, привлеченного к административной ответственности, восстановить жилое помещение в прежнем состоянии, а затем разрешить ему производство тех же переустройств (перепланировок), противоречила бы основополагающим принципам, закрепленным в ст. 18 Конституции РФ. Несерьезно возлагать на суд функции по принятию в эксплуатацию любого переустройства, перепланировки только по тому мотиву, что работы были произведены самовольно.

Сторонники противоположной точки зрения исходят из того, что последствия самовольного переустройства и (или) самовольной перепланировки жилого помещения регулируются ст. 29 ЖК РФ, в которой предусмотрен только один порядок сохранения жилого помещения в существующем состоянии - по решению суда. Такой довод представляется недостаточно обоснованным. Суд не является органом, компетентным принимать выполненные строительные работы. Посредством правосудия обеспечиваются права граждан, защищаются и восстанавливаются их нарушенные либо оспариваемые права, свободы и законные интересы (ст. 18, 46 Конституции РФ, ст. 2, 3 ГПК РФ).

Проанализировав содержание и место ст. 29 ЖК РФ в системе норм ЖК РФ, можно сделать вывод о том, что она регулирует отношения, возникшие на той стадии, когда гражданину компетентным органом отказано в согласовании переустройства, перепланировки и предъявлено требование о приведении жилого помещения в прежнее состояние; при невыполнении данного требования органу местного самоуправления предоставляется право обратиться в суд с соответствующим иском. В качестве одного из непременных условий вынесения судом решения о продаже такого жилого помещения с публичных торгов либо о расторжении в отношении его договора социального найма в ч. 5 этой статьи указывается на непринятие судом предусмотренного ч. 4 решения о сохранении жилого помещения.

Таким образом, ст. 29 ЖК РФ по смыслу ее ч. 4 и 5, подлежащих толкованию в неразрывном единстве, направлена на защиту прав граждан и позволяет суду отказать в удовлетворении предъявленного иска о продаже жилого помещения с публичных торгов или о расторжении договора социального найма, если им будет принято решение о сохранении жилого помещения в существующем состоянии (при наличии соответствующего встречного заявления), поскольку этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью. В таком случае в резолютивной части решения суд указывает не только на отказе удовлетворения иска органа местного самоуправления и сохранение жилого помещения, но и на то, что данное решение является основанием для внесения организацией (органом) по учету объектов недвижимого имущества соответствующих изменений в документацию на жилое помещение. Тем самым посредством правосудия защищается нарушенное (оспариваемое) право гражданина на сохранение жилого помещения в переустроенном и (или) перепланированном состоянии.

Определяя указанное право суда, рассматриваемая статья не ограничивает общие полномочия органов местного самоуправления и не содержит для них запрета на согласование по заявлению гражданина самовольно произведенных переустройств, перепланировок жилого помещения. Это было бы нелогично, поскольку при отрицании возможности оформления выполненных работ во внесудебном порядке может сложиться неопределенная ситуация, когда орган местного самоуправления, будучи неправомочным принять заявление гражданина об оформлении, сам не обращается в суд с соответствующим иском, тогда как самовольные переустройство, перепланировка фактически сохраняются.

С учетом существующего регулирования следует признать, что орган местного самоуправления обязан рассмотреть поданное гражданином заявление об оформлении результата выполненных работ и принять по нему соответствующее решение. Отказ в рассмотрении заявления либо в принятии положительного решения по нему может быть оспорен гражданином в суд. В частности, отказ не может считаться правомерным в том случае, когда гражданином были представлены органу местного самоуправления вместе с заявлением об оформлении все необходимые документы, а проведенные им переустройство, перепланировка жилого помещения соответствуют требованиям пожарной безопасности, санитарно-гигиеническим, экологическим и иным установленным законодательством требованиям, не нарушают прав и законных интересов других лиц. В этом случае суд принимает решение, которым признает отказ неправомерным, и обязывает орган местного самоуправления осуществить согласование произведенных переустройств и (или) перепланировки жилого помещения.

В судебной практике зачастую решения о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии дублируются, их все объединяет принятое положительное решение, они, в свою очередь, отличаются лишь истцом и видом перепланировки, но в основном выглядит все следующим образом.

Пример из судебной практики.

Иванова И.И. обратилась в суд с иском о сохранении жилого помещения в перепланированном состоянии к администрации г. Королева МО, ссылаясь на то, что она является собственником квартиры, расположенной по адресу: г. Королев МО, ул. Строителей, д. N __, кв. N __. С целью улучшения условий проживания и повышения комфортности жильцами спорной квартиры были произведены перепланировка проходной комнаты, увеличение площади коридора, оборудование отдельной комнаты площадью 12,7 кв. м, увеличение площади второй комнаты за счет демонтажа перегородки между кладовкой, демонтирование дверного проема со стороны второй комнаты в квартире по адресу: г. Королев МО, ул. Строителей, д. N __, кв. N __. Истец Иванова И.И. ссылается на то, что произведенная перепланировка ничьи права не нарушает, всеми заинтересованными службами города даны положительные заключения. Просит признать перепланировку квартиры соответствующей нормам СНиП и сохранить жилое помещение в перепланированном состоянии и т.д.

В. обратилась в Сургутский городской суд с иском к администрации г. Сургута о сохранности жилого помещения в перепланированном состоянии, мотивируя свои требования тем, что на основании договора социального найма она является нанимателем квартиры по адресу: _____________. В связи с необходимостью в приватизации квартиры она обратилась в Сургутское отделение филиала ФГУП "РТИ" для изготовления техпаспорта на жилое помещение. В результате выезда техника было обнаружено несоответствие между изначальным планом квартиры и имеющимся состоянием, поэтому технический паспорт на квартиру выдан не был. Об имеющейся перепланировке она не знала. С целью получения согласований и заключений в отношении выполненной перепланировки она обратилась в компетентные органы. Согласно акту обследования СГАЛУП "Эксперт" было установлено, что кухня объединена с коридором, совмещен проем входа в комнату, совмещен и расширен за счет коридора санузел с перестановкой оборудования и с присоединением комнаты. Экспертом сделан вывод, что перепланировка не коснулась несущих конструкций и не оказала влияния на их прочность и устойчивость. Согласно заключению ООО "Олюр" перепланировка не нарушила нормы и правила пожарной безопасности РФ. Филиалом Федерального государственного учреждения здравоохранения "Центр гигиены и эпидемиологии по ХМАО - Югра в г. Сургуте и Сургутском районе" согласована перепланировка вышеуказанного жилого помещения.

В судебном заседании истица В. поддержала свои исковые требования о сохранности жилого помещения в перепланированном состоянии в полном объеме по основаниям, указанным в исковом заявлении, суду пояснила, что перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью. Кроме того, требований по приведению жилого помещения в прежнее состояние к ней никто не предъявлял.

Представитель ответчика администрации г. Сургута в судебное заседание не явился, извещался о слушании дела надлежащим образом, в письменном виде сообщает, что грубых нарушений в перепланировке квартиры не выявлено, перепланировка не нарушает права и законные интересы граждан и не создает угрозу их жизни и здоровью. Сохранение произведенной перепланировки возможно, также просит рассмотреть дело в его отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Представитель третьего лица на стороне ответчика Государственной жилищной инспекции по г. Сургуту в судебное заседание не явился, извещался о слушании дела надлежащим образом, предоставил отзыв на исковое заявление с просьбой рассмотреть дело в его отсутствие. Суд считает возможным рассмотреть дело в его отсутствие.

Проверив материалы дела, заслушав истца, суд признал иск подлежащим удовлетворению. Член семьи нанимателя В. в письменном виде согласна с перепланировкой квартиры. Частичное несогласование Сургутским отделом инспектирования Госжилинспекции ХМАО перепланировки спорной квартиры в части совмещения и расширения за счет коридора санузла с перестановкой оборудования с присоединением спальной комнаты и присоединения колясочной и части коридора лестничного лифтового блока в связи с самовольным присоединением к квартире части общего имущества помещений в многоквартирном доме не могут являться основанием для отказа в удовлетворении данной части исковых требований, поскольку требования по приведению жилого помещения в прежнее состояние к истцу не предъявлялись. Истцом в свою очередь предоставлены доказательства (план квартиры, акт обследования СГМУП "Эксперт", заключение ООО "Олюр" и заключение филиала ФГУЗ "Центр гигиены и эпидемиологии), что перепланировкой не нарушаются права и законные интересы граждан и это не создает угрозу их жизни и здоровью.

При таких обстоятельствах исковые требования истца о сохранности жилого помещения в перепланированном состоянии были удовлетворены в полном объеме.

Следует отметить, что решения судов о сохранении помещений в перепланированном или переустроенном виде все же обжалуются. В основном кассационные жалобы с просьбой отменить принятое решение подаются администрацией района по тем основаниям, что суд не выяснил мнение всех членов семьи нанимателя относительно произведенных переустройства или перепланировки.

Так, например, оставляя без изменения решение Балтийского районного суда г. Калининграда об удовлетворении исковых требований А.В.Е. к администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда о сохранении жилого помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, а кассационную жалобу администрации Балтийского района, полагавшей решение подлежащим отмене по вышеуказанным мотивам, без удовлетворения, судебная коллегия по гражданским делам Калининградского областного суда не усмотрела нарушений судом требований п. 5 ч. 2 ст. 26 ЖК РФ и пришла к выводу, что доводы ответчика не основаны на материалах дела и отмену судебного постановления не влекут. Откорректирована только резолютивная часть решения.

Судебной коллегией было установлено, что с нанимателем проживала его жена А.М.В., которая была привлечена к участию в деле. Ею, как видно из представленных суду документов, оформлялись заявки на выполнение технического заключения, обследование квартиры органами пожарного надзора. Суду А.М.В. направила заявление с просьбой о рассмотрении дела в ее отсутствие, из которого также следует, что против перепланировки квартиры она не возражает.

В судебной практике имеют место и дела, решения по которым оспариваются по причине невыяснения мнения всех собственников квартир либо собственника дома относительно произведенных перепланировки и переустройства, в том числе и когда переустройство было произведено за счет площадей общего пользования.

Так, М.В.В. обратился в Балтийский районный суд г. Калининграда с иском к администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда, указав, что вместе с несовершеннолетней дочерью является собственником квартиры N 5 в доме по ул. Нансена в г. Калининграде. Для повышения благоустройства квартиры им произведены ее переустройство и перепланировка, в результате которых за счет чердачного пространства над квартирой устроено мансардное помещение площадью 9,7 метра. После переустройства увеличилась общая площадь квартиры с 30,9 до 42,3 кв. метра, а также площадь кухни с 4,3 до 4,4 кв. метра, санитарного блока с 1 до 2,2 кв. метра. Все работы были произведены без оформления необходимых документов. Проживающие с ним совершеннолетние члены семьи не возражали против переустройства.

Решением суда от 8 ноября 2005 г. исковые требования М. были удовлетворены, жилое помещение сохранено в перепланированном и перестроенном состоянии.

В кассационной жалобе на решение Балтийского районного суда от 8 ноября 2005 г. администрация Балтийского района просила указанное решение отменить и в иске отказать, ссылаясь на то, что суд не выяснил мнение всех собственников квартир, а также собственника дома ОАО относительно произведенных перепланировки и переустройства. Суд кассационной инстанции с такими доводами не согласился и оставил решение суда без изменения, дополнив только резолютивную часть решения. При этом суд кассационной инстанции указал, что собственник квартиры N 4 З.Н.И. дал письменное согласие на реконструкцию чердачного пространства, его подпись заверена должностным лицом ОАО, которое является его собственником и осуществляет эксплуатацию. Собственниками квартиры N 6 являются И.В.С. и И.Л.Д. Согласие И.В.С. было получено, а И.Л.Д. умерла. Также установлено, что собственник дома о перепланировке и переустройстве квартиры N 5 был поставлен в известность, на освоение чердачного пространства М. был согласен, к участию в деле привлечен. Решение суда ОАО не обжалуется.

Кроме того, в суде кассационной инстанции директор ОАО также подтвердил то обстоятельство, что права собственника действиями М. не нарушаются, устройство мансардного помещения способствует сохранности жилого дома (N 336678/2005 г.).

Другой пример. Признавая законным решение Балтийского районного суда от 7 октября 2005 г. по иску Б.Ю.Л. к администрации Балтийского района, мэрии г. Калининграда о сохранении помещения в перепланированном и переустроенном состоянии, судебная коллегия указала, что суд пришел к обоснованному выводу о соблюдении в данном случае требований ч. 3, 4 ст. 36 ЖК РФ, предусматривающих возможность уменьшения размера общего имущества в многоквартирном доме.

Судом первой инстанции было установлено, что Б., являющийся нанимателем квартиры в доме по ул. Толстикова в г. Калининграде, с согласия всех проживающих в доме лиц произвел перепланировку и переустройство жилого помещения, в результате которых увеличилась площадь кухни за счет переоборудования смежного отапливаемого помещения, находящегося в общем пользовании жильцов дома, оборудовал кухню, установил раковину, газовую плиту. Кроме того, им были остеклены балконы. Все работы были произведены без оформления необходимых разрешений. Проживающие с ним совершеннолетние члены семьи не возражали против переустройства и перепланировки квартиры.

Доводы администрации района о том, что истцом не было представлено доказательств согласия всех собственников квартир дома на присоединение к его квартире находящейся в общем пользовании площади размером в 4,9 кв. метра, судебная коллегия признала не основанными на материалах дела, поскольку согласие всех собственников квартир в доме имеется. Представитель мэрии г. Калининграда в судебном заседании также не возражал против сохранения квартиры в переустроенном и перепланированном состоянии.

Если же судом не принято такое решение по причине нарушения прав и законных интересов граждан либо в том случае, если с заявлением о принятии такого решения никто не обращался, то обязанность привести жилое помещение в прежнее состояние сохраняется за лицом, допустившим самовольную перепланировку.

В том случае, если такое лицо в разумный срок и в порядке, который определил орган местного самоуправления, не привело жилое помещение в прежнее состояние, указанный орган обращается в суд с соответствующим иском.

В данной ситуации возможны два варианта судебного рассмотрения. Во-первых, если в суде еще не рассматривался вопрос о возможности сохранения жилого помещения в переустроенном виде, суд может рассмотреть его после обращения с иском органа местного самоуправления. Если вопрос решается положительно, то собственнику или владельцу жилого помещения разрешается сохранить жилое помещение в переустроенном виде.

Если принятие такого решения невозможно, то суд выносит другое решение, содержание которого зависит от юридического статуса лица, осуществившего самовольную перепланировку. Если это лицо - собственник жилого помещения, то выносится решение о продаже жилого помещения с публичных торгов с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние на нового собственника.

Если же речь идет о нанимателе по договору социального найма, то выносится решение о расторжении договора социального найма с возложением обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние на собственника данного помещения, который является наймодателем по договору социального найма.

Пункт 6 ст. 29 ЖК РФ распространяет свое действие уже на нового собственника жилого помещения, которое не было приведено в прежнее состояние, либо на собственника жилого помещения, в котором проживает наймодатель. Они после принятия судом указанного решения обязаны привести жилое помещение в прежнее состояние в срок, который для них устанавливает соответствующий орган местного самоуправления.

Если жилое помещение вновь не приведено в прежнее состояние в установленный срок, то данное помещение подлежит продаже с публичных торгов на условиях, предусмотренных п. 5 ст. 29 ЖК РФ с компенсацией собственнику стоимости жилого помещения за вычетом расходов на исполнение судебного решения и с возложением на нового собственника обязанностей по приведению жилого помещения в прежнее состояние.

 

ЗАДАЧИ

 

1. Гражданин М. установил металлическую дверь. Является ли это перепланировкой? Обоснуйте свой ответ.

2. Гражданин Иванов А.А., осуществляя капитальный ремонт принадлежащей ему на праве собственности 4-комнатной квартиры, произвел следующие работы: полностью разобрал ненесущую перегородку между комнатой и кухней; заделал дверной проем между двумя смежными комнатами и устроил дверной проем в другом месте, в результате чего комнаты стали раздельными; объединил туалет и ванную комнату; застеклил балкон. Данные работы были осуществлены Ивановым А.А. самостоятельно без надлежащего разрешения. Какие правовые последствия влекут за собой действия гражданина Иванова А.А.?

3. Исходя из условий предыдущей задачи, составьте исковое заявление о сохранении жилого помещения в существующем состоянии от имени гражданина Иванова А.А.

 

ТЕСТЫ

 

Выберите правильный ответ.

1.1. Для проведения переустройства и (или) перепланировки жилого помещения заявитель в орган, осуществляющий согласование, по месту нахождения переустраиваемого и (или) перепланируемого жилого помещения не представляет:

а) заявление о переустройстве и (или) перепланировке;

б) проект переустройства и (или) перепланировки;

в) согласие в письменной форме всех членов семьи собственника;

г) согласие в письменной форме всех членов семьи нанимателя;

д) технический паспорт.

1.2. Собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и (или) перепланировано, или наниматель такого жилого помещения по договору социального найма:

а) обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние;

б) может по своему усмотрению сохранить переустройство;

в) может сохранить перепланировку;

г) обязан заплатить штраф;

д) данный вопрос законодательно не урегулирован.

1.3. С каким требованием в суд в отношении собственника может обратиться орган, осуществляющий согласование, если соответствующее жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние в определенный срок:

а) о продаже с публичных торгов такого жилого помещения;

б) о возложении обязанности по приведению в прежнее состояние;

в) о его выселении совместно с другими членами семьи в общежитие;

г) о выселении;

д) о взыскании компенсации.

 

ВОПРОСЫ ДЛЯ САМОКОНТРОЛЯ

 

1. Что понимается под переоборудованием жилого помещения?

2. Что такое перепланировка жилого помещения? В чем отличие перепланировки от реконструкции?

3. Чем переоборудование отличается от перепланировки жилого помещения?

4. Какие видоизменения жилой площади не разрешается производить?

5. Какой орган дает согласие на проведение переустройства и перепланировки? Назовите перечень документов, которые заявитель должен представить для согласования переустройства и перепланировки.

6. В каких случаях переустройство и перепланировка признаются самовольными?

7. Назовите правовые последствия, наступающие в случае самовольного переустройства и перепланировки жилого помещения, а также субъектов жилищных правоотношений, на которых они будут распространяться.

8. В каком случае и в каком порядке жилое помещение может быть сохранено в переустроенном или перепланированном состоянии?

 

Глава 8. ПРАВО СОБСТВЕННОСТИ И ДРУГИЕ ВЕЩНЫЕ ПРАВА

НА ЖИЛЫЕ ПОМЕЩЕНИЯ

 

В результате освоения данной темы студент должен:

знать:

- понятие и содержание права собственности на жилые помещения;

- понятие общего имущества многоквартирного дома;

- правовую природу общего собрания собственников жилого помещения;

- особенности осуществления права собственности на общее имущество многоквартирного дома;

уметь:

- различать правомочия собственника и полномочия отказополучателя по пользованию жилым помещением;

- различать правомочия собственника и полномочия рентополучателя по договору пожизненного содержания с иждивением;

- осуществлять правовую экспертизу нормативно-правовых актов и локальных правовых актов, регулирующих отношения собственников и третьих лиц, возникающие по поводу пользования жилым помещением;

- давать квалифицированные юридические заключения и консультации при возникновении жилищных споров, выявляя истинную волю сторон правоотношения;

владеть:

- навыками работы с правовыми актами в области права собственности и других вещных прав на жилое помещение;

- навыками анализа различных правовых явлений, юридических фактов, правовых норм и правовых отношений в сфере права собственности и других вещных прав на жилое помещение, являющихся объектами профессиональной деятельности;

- методами правового регулирования при реализации норм жилищного законодательства в сфере права собственности и других вещных прав на жилое помещение;

- навыками ведения дискуссии, деловых переговоров, осуществления посредничества с целью достижения компромисса участниками жилищных споров и управления коллективом;

- навыками консультирования граждан по вопросам права собственности на жилые помещения.

 

§ 1. ПОНЯТИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

 

В жилищном, так же как и в гражданском, праве различные субъекты правоотношений могут иметь и вещные права, тесно связанные с пользованием имуществом, и права, основанные на обязательствах, например договор аренды жилого помещения, и т.д. Статья 30 ЖК РФ устанавливает основные права и обязанности лица, имеющего на праве собственности жилое помещение. Необходимо отметить, что вышеназванные права и обязанности являются новшеством в жилищном законодательстве, так как ранее действовавший ЖК РСФСР не регулировал данную группу общественных отношений в силу специфики гражданского оборота, сложившегося в условиях Советского государства <1>.

--------------------------------

<1> См.: Треушникова М.К. Ученые-юристы МГУ о современном праве / Под ред. М.К. Треушниковой. М.: Городец, 2005. С. 117.

 

В ст. 209 ГК РФ установлено содержание права собственности: "Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, право владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом".

В основной своей массе нормы, которые касаются вещных прав, в том числе и вещных прав на жилое имущество, находятся в разделе II ГК РФ (ст. 209 - 306). Ядром вещных прав выступает, конечно, имущество. В ст. 218 ГК РФ перечислены основания приобретения права собственности на любое имущество (в том числе и на жилые помещения различных типов). В данной статье указывается, что право собственности на имущество, включая и жилье, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или других сделок об отчуждении этого имущества. В случае наступления смерти гражданина право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Из гражданского права нам известно, что право собственности включает в себя три правомочия: право владения, право пользования, право распоряжения.

Исходя из этого ст. 30 ЖК РФ в п. 1 устанавливает, что собственник жилого помещения осуществляет в отношении его права владения, пользования и распоряжения в соответствии с назначением жилого помещения и пределами его использования. О назначении и пределах использования жилых помещений говорится в ст. 17 ЖК РФ.

Пункт 2 ст. 30 ЖК РФ уже более детально рассматривает одно из правомочий собственности - распоряжение жилым помещением. Из данной статьи следует, что лицо, которому принадлежит на праве собственности жилое помещение, имеет право предоставить данное жилое помещение физическому или юридическому лицу во владение и (или) пользование.

В данном случае для распоряжения жилым помещением используются различные виды договоров. Для граждан это такие договоры, как, например, договор безвозмездного пользования или найма; для юридических лиц - договор аренды и другие.

К сожалению, в ЖК РФ внимание уделено лишь передаче владения и (или) пользования жилым помещением другому лицу. При этом не идет речи о договорах, юридическим последствием которых является переход права собственности на жилое помещение, иными словами, отчуждение <1>. Это объясняется тем, что при разделении предмета правового регулирования переход права собственности на жилые помещения - это предмет регулирования гражданского права, а не жилищного. Именно поэтому данный процесс и регулируется нормами ГК РФ.

--------------------------------

<1> См.: Треушникова М.К. Ученые-юристы МГУ о современном праве. С. 200.

 

§ 2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СОБСТВЕННИКА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

 

В п. 3 ст. 30 ЖК РФ находит свое отражение гражданско-правовой принцип бремени собственности. Бремя собственности, т.е. обязанность по содержанию имущества в надлежащем виде, уплата различных платежей, налогов, сборов и пошлин по общему правилу всегда лежит на собственнике вещи.

Собственник жилого помещения несет бремя содержания этого помещения. Если же такое помещение является квартирой и расположено в многоквартирном жилом доме, то собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников в многоквартирном доме. Если помещение не является отдельной квартирой, а представляет собой, допустим, комнату в коммунальной квартире, то его собственник несет еще и бремя содержания общего имущества собственников комнат.

Пункт 4 ст. 30 ЖК РФ посвящен основным, наиболее общим обязанностям собственников жилых помещений.

Собственники жилых помещений обязаны:

- поддерживать помещение в надлежащем состоянии;

- не допускать бесхозяйственного обращения с жилым помещением;

- соблюдать права и законные интересы соседей;

- соблюдать правила пользования жилыми помещениями;

- соблюдать правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

В этой связи следует обратить внимание, что ст. 293 ГК РФ установлена ответственность собственника жилого помещения. Если собственник жилого помещения использует его не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно обращается с жильем, допуская его разрушение, орган местного самоуправления может предупредить собственника о необходимости устранить нарушения, а если они влекут разрушение помещения, также назначить собственнику соразмерный срок для ремонта помещения. Если собственник после предупреждения продолжает нарушать права и интересы соседей или использовать жилое помещение не по назначению либо без уважительных причин не произведен необходимый ремонт, суд по иску органа местного самоуправления может принять решение о продаже с публичных торгов такого жилого помещения с выплатой собственнику вырученных от продажи средств за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

 

§ 3. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ ГРАЖДАН, ПРОЖИВАЮЩИХ

В ПРИНАДЛЕЖАЩЕМ СОБСТВЕННИКУ ЖИЛОМ ПОМЕЩЕНИИ

 

Статья 31 ЖК РФ определяет основные обязанности лиц, которые в силу различных правовых оснований проживают совместно с собственником в принадлежащем ему жилом помещении. К таким лицам прежде всего относятся члены семьи собственника жилого помещения, бывшие члены семьи собственника жилого помещения, а также лица, проживающие в жилом помещении по соглашению с собственником и не являющиеся членами его семьи.

Согласно п. 2 ст. 31 ЖК РФ члены семьи собственника имеют равные с собственником права пользования жилым помещением. Однако иная ситуация может иметь место, если между собственником и членами его семьи существует соглашение относительно объема прав пользования жилым помещением.

Законодатель возложил на членов семьи собственника обязанности по использованию жилого помещения по его назначению, а также по обеспечению сохранности этого жилого помещения <1>.

--------------------------------

<1> См. подробнее: Мыскин А.В. Юридический статус членов семьи собственника жилого помещения // Нотариус. 2014. N 7. С. 3 - 7; Живихина И.Б. Право пользования жилым помещением членом семьи собственника жилого помещения // Семейное и жилищное право. 2015. N 2. С. 39 - 42.

 

В соответствии с п. 3 ст. 31 ЖК РФ дееспособные члены семьи собственника жилого помещения несут с ним солидарную ответственность по обязательствам, возникающим в связи с пользованием этим жилым помещением. К таким обязательствам, например, относится внесение платы за коммунальные услуги, энергоносители, возмещение вреда, причиненного другим жилым помещениям в результате утечек, пожаров и т.д.

Законодатель ограничил круг лиц, которые признаются членами семьи собственника. К таким лицам относятся проживающие совместно с собственником в принадлежащем ему помещении дети, родители, а также супруг (супруга).

Другие категории граждан, например нетрудоспособные иждивенцы, прочие родственники и иные граждане в определенных случаях могут признаваться членами семьи собственника. Для этого необходимо, чтобы они были вселены в жилое помещение непосредственно собственником в качестве членов своей семьи.

Ранее указанный перечень содержался в ст. 53 ЖК РСФСР и касался членов семьи нанимателя жилого помещения. Понятие "член семьи" применялось также по отношению к собственникам индивидуальных жилых домов (квартир) (ч. 2 ст. 127 ЖК РСФСР). К сожалению, в комментируемой части имеется без какого-либо правового уточнения формулировка "граждане могут быть признаны членами семьи собственника". Ранее этот вопрос в случае спора решался с учетом того, что эти лица проживают совместно с собственником и ведут с ним общее хозяйство.

В ч. 4 и 5 ст. 31 ЖК РФ регламентируются вопросы, касающиеся условий пользования жилым помещением, бывшим членом семьи собственника. По общему правилу в случае прекращения семейных отношений право пользования жилым помещением не сохраняется. Конечно, данное положение ухудшает положение этих лиц по сравнению с прежним порядком, установленным ст. 127 ЖК РСФСР и ст. 292 ГК РФ. Ранее такие лица сохраняли право пользования жилым помещением при прекращении семейных отношений. Вместе с тем законодательство не содержало конкретных норм относительно того, на каких условиях бывшие члены семьи собственника вправе продолжать пользоваться жилым помещением. Теперь данный вопрос нашел закрепление в ч. 4 и 5 ст. 31 ЖК РФ <1>.

--------------------------------

<1> См.: Титов А.А. Комментарий к новому Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юрайт, 2005. С. 90.

 

Законодатель установил, что право пользования жилым помещением после прекращения семейных отношений за бывшим членом семьи собственника по общему правилу не сохраняется. Однако по соглашению собственника и бывшего члена его семьи право пользования может сохраняться сколь угодно долго и после прекращения семейных отношений.

Согласно действующему российскому законодательству бывший член семьи собственника, пользующийся жилым помещением на основании решения суда, вынесенного в соответствии с п. 4 ст. 31 ЖК РФ, несет права, обязанности и ответственность, предусмотренные п. 2 - 4 ст. 31 ЖК РФ.

Согласно п. 7 ст. 31 ЖК РФ объем прав, обязанностей и ответственности лица, пользующегося жилым помещением по соглашению с собственником, определяется этим же соглашением и не всегда равен объему прав, обязанностей и ответственности членов семьи собственника.

 

3.1. ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ,

ПРЕДОСТАВЛЕННЫМ ПО ЗАВЕЩАТЕЛЬНОМУ ОТКАЗУ

 

Статья 33 ЖК РФ определяет порядок пользования жилым помещением на основании завещательного отказа. Возникновение указанного права предусмотрено ст. 1137 ГК РФ, в которой установлено: "Завещатель вправе возложить на одного или нескольких наследников по завещанию или по закону исполнение за счет наследства какой-либо обязанности имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), которые приобретают право требовать исполнения этой обязанности (завещательный отказ).

Завещательный отказ должен быть установлен в завещании. Содержание завещания может исчерпываться завещательным отказом.

Предметом завещательного отказа может быть передача отказополучателю в собственность, во владение на ином вещном праве или в пользование вещи, входящей в состав наследства. В частности, на наследника, которому переходит жилой дом, квартира или иное жилое помещение, завещатель может возложить обязанность предоставить другому лицу на период жизни этого лица или на иной срок право пользования этим помещением или его определенной частью. При последующем переходе права собственности на имущество, входившее в состав наследства, к другому лицу право пользования этим имуществом, предоставленное по завещательному отказу, сохраняет силу".

Из статьи ГК РФ следует, что завещательный отказ - это такое распоряжение, которым завещатель возлагает на наследника по завещанию исполнение за счет наследства какого-либо обязательства имущественного характера в пользу одного или нескольких лиц (отказополучателей), например обязательство передать в собственность или во временное владение (пользование) какое-либо имущество.

В качестве завещательного отказа специально выделена возможность возложить на наследника, к которому переходит по наследству жилой дом, квартира или иное жилое помещение, обязанность предоставить отказополучателю пожизненное или на определенный срок право пользования этим помещением или его частью.

Таким образом, между наследником и отказополучателем возникает обязательство, в котором отказополучатель выступает как кредитор, а наследник - как должник. На основании завещания завещательным отказом могут быть обременены как наследники по завещанию, так и наследники по закону <1>.

--------------------------------

<1> См.: Живихина И.Б. Право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу // Наследственное право. 2015. N 2. С. 28 - 31.

 

Необходимо отметить также другое важное положение ст. 1137 ГК РФ, согласно которому в случае последующего перехода прав собственности на имущество, обремененное завещательным отказом, право пользования этим имуществом отказополучателем сохраняет силу.

Это означает, что, например, если на наследника, к которому переходит жилое помещение, возложено обязательство о предоставлении отказополучателю пожизненного пользования этим помещением, то при последующем переходе права собственности на жилье право пожизненного пользования продолжает действовать.

Необходимо иметь в виду, что право на получение завещательного отказа действует в течение трех лет со дня открытия наследства и не переходит к другим лицам. Однако закон не исключает возможности подназначения другого отказополучателя, на что должно быть указано в завещании. Завещателем при этом учитываются случаи, если назначенный отказополучатель умрет до открытия наследства или одновременно с завещателем, откажется от принятия завещательного отказа или не воспользуется своим правом на его получение или лишится права на получение завещательного отказа как недостойный отказополучатель (ст. 1117 ГК РФ).

Из ГК РФ следует, что гражданин должен пользоваться жилым помещением безвозмездно. Часть 1 ст. 33 ЖК РФ, приравнивая данного гражданина к собственнику в части пользования жилым помещением, возлагает на него солидарную с собственником ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.

Солидарная ответственность предусмотрена ст. 322 ГК РФ, в силу которой солидарная обязанность (ответственность) или солидарное требование возникает, если солидарность обязанности или требования предусмотрена договором или установлена законом, в частности при неделимости предмета обязательства.

Исполнение солидарной обязанности полностью одним из должников освобождает остальных должников от исполнения кредитору.

Если иное не вытекает из отношений между солидарными должниками:

- должник, исполнивший солидарную обязанность, имеет право регрессного требования к остальным должникам в равных долях за вычетом доли, падающей на него самого;

- неуплаченное одним из солидарных должников должнику, исполнившему солидарную обязанность, падает в равной доле на этого должника и на остальных должников (ст. 325 ГК РФ).

Гражданин, проживающий в жилом помещении, предоставленном по завещательному отказу, вправе потребовать государственной регистрации права пользования жилым помещением, возникающего из завещательного отказа.

В ЖК РФ четко не отражено, каким образом и на каком основании прекращается право, предоставленное по завещательному отказу. Из смысла гражданского законодательства, ст. 1117 ГК РФ, можно сделать вывод, что если отказополучатель откажется от принятия завещательного отказа, то данное действие по законодательству фиксируется нотариусом в наследственном деле, а если отказополучатель не отказался и в последующем своим правом не воспользовался, то снять обременение (завещательный отказ) возможно только в судебном порядке, даже если отказополучатель согласен прекратить действие завещательного отказа.

Пример из судебной практики.

Борисова М.П. обратилась в суд с иском к Тимофеевой А.В. о признании прекратившей право пользования жилой квартирой по завещательному отказу, расположенной по адресу: РБ, г. <***> со снятием обременения со спорной квартиры.

Свои исковые требования истица мотивировала тем, что она является наследником по завещанию своего деда Осорина И.Т., умершего в <***> году. После смерти деда открылось наследство в виде двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: РБ, г. <***>, на которую ей выдано свидетельство о праве на наследство. Завещанием также на нее возложена обязанность предоставить указанную квартиру в пожизненное пользование ответчице - завещательный отказ. Однако Тимофеева А.В. до настоящего времени не реализовала свое право на проживание в названной квартире. Ссылаясь на ст. 1137 ГК РФ, истица просила признать ответчицу прекратившей право пользования указанным жилым помещением со снятием обременения с квартиры.

До принятия судом решения истица уточнила исковые требования, просила признать Тимофееву А.В. не приобретшей право пользования жилым помещением со снятием обременения.

В судебное заседание истица не явилась, представив ходатайство о рассмотрении дела без ее участия.

Ответчица Тимофеева А.В. также в судебное заседание не явилась, представив заявление о признании иска и рассмотрении дела по существу без ее участия.

Суд, применяя положения ст. 167 ГПК РФ, считает возможным рассмотреть дело без участия сторон.

Признание иска ответчицей написано добровольно в зале судебного заседания, оформлено в виде письменного заявления, адресованного суду, по своему содержанию оно не противоречит закону, не нарушает права и законные интересы третьих лиц.

Признание иска ответчиком является в силу положений п. 3 ст. 173 ГПК РФ основанием для принятия судом решения об удовлетворении заявленных истцом требований.

При вышеназванных обстоятельствах суд приходит к выводу о необходимости удовлетворения заявленных исковых требований в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 194 - 197, п. 4 ст. 198 ГПК РФ, суд решил:

принять от ответчицы Тимофеевой А.В. признание иска.

Исковые требования удовлетворить.

Признать Тимофееву А.В. не приобретшей право пользования жилым помещением, предоставленным по завещательному отказу, расположенным по адресу: РБ, г. <***>.

Снять обременение с квартиры, расположенной по адресу: РБ, г. <***>, в виде обязанности Борисовой М.П. предоставить указанную квартиру в пожизненное пользование Тимофеевой А.В. <1>.

--------------------------------

<1> По исковому заявлению Борисовой М.П. к Тимофеевой А.В.: решение Александровского районного суда Оренбургской области от 25 ноября 2012 г. // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 22.04.2016).

 

Таким образом, прекратить право пользования жилым помещением по завещательному отказу в добровольном порядке возможно только на стадии оформления наследства, а во всех других случаях, в принудительном порядке - на основании судебного решения.

 

3.2. ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМ ПОМЕЩЕНИЕМ НА ОСНОВАНИИ ДОГОВОРА

ПОЖИЗНЕННОГО СОДЕРЖАНИЯ С ИЖДИВЕНИЕМ

 

Статья 34 ЖК РФ устанавливает порядок пользования жилым помещением, которое предоставляется гражданину на основании договора пожизненного содержания с иждивением.

Понятие договора пожизненного содержания с иждивением содержится в п. 1 ст. 601 ГК РФ, согласно которому по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина (получателя ренты) или указанного им третьего лица.

Статья 34 ЖК РФ посвящена правам получателя ренты, передавшего свое жилое помещение в счет пожизненного содержания с иждивением. Этот гражданин, так же как и получатель наследственного отказа, вправе свободно и наравне с собственником пользоваться жилым помещением. Кроме того, он также несет солидарную с собственником ответственность по обязательствам, возникающим в связи с использованием жилого помещения. Иной порядок отношений собственника и получателя ренты может быть предусмотрен договором пожизненного содержания с иждивением. Если договором пожизненного содержания с иждивением предусмотрены иные условия, то должны соблюдаться условия заключенного договора, а не положения ст. 34 ЖК РФ.

Прекращение пожизненного содержания с иждивением возможно только в соответствии с нормами гражданского законодательства (ст. 605 ГК РФ):

- в случае смерти получателя ренты;

- при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств.

В последнем случае расторжение данного договора осуществляется в судебном порядке.

Пример из судебной практики.

(Истица хотела расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением на основании условия ст. 605 ГК РФ - существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств.)

Истица Гостева П.И. обратилась в суд с иском к Медведевой О.Н. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением от <***> года, выселении Медведевой О.Н. из квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, обязании Семикаракорского отделения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за Медведевой О.Н.

В обоснование своих требований истица указала, что ей на праве собственности принадлежала квартира, расположенная по адресу: <адрес>. <***> года между ней и Медведевой О.Н. был заключен договор ренты квартиры на условиях пожизненного содержания с иждивением. Договор был удостоверен нотариусом ЗГФ и зарегистрирован в реестре за N 1-3793. Ответчик Медведева О.Н. зарегистрировала договор в УФРС. Согласно условиям договора ренты Гостева П.И. передала ответчику Медведевой О.Н. в собственность квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, состоящую из одной жилой комнаты общей площадью 27,3 кв. метра, жилой площадью 16,0 кв. метра, стоимость квартиры составляет <данные изъяты> рублей.

В соответствии с указанным договором ответчик Медведева О.Н. приняла на себя обязательство осуществлять пожизненное содержание Гостевой П.И., обеспечивая ее питанием, одеждой, уходом, необходимой помощью, сохранив при этом за Гостевой П.И. в пожизненном бесплатном пользовании квартиру (п. 4 договора), при этом ежемесячная помощь пожизненного содержания с иждивением определена в размере двух минимальных размеров оплаты труда (п. 5 договора). В течение всего периода действия вышеуказанного договора ответчик не исполняла свои обязанности, помощи Гостевой П.И. не оказывала. Поселившись в данной квартире через год после заключения договора, Медведева О.Н. стала вести себя недостойно - кричать на Гостеву П.И., Медведева О.Н. может замахнуться на Гостеву П.И., пригрозить ей, забирает у нее деньги. Кроме того, Гостева П.И. из собственных средств оплачивала коммунальные услуги, сама обеспечивала себя питанием, одеждой, то есть Медведева О.Н. как сторона договора пожизненного содержания с иждивением не исполняла взятые на себя обязательства, в том числе не поддерживала переданную ей в собственность квартиру в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Суд на основании установленных данных решил:

в удовлетворении исковых требований Гостевой П.И. к Медведевой О.Н. о расторжении договора пожизненного содержания с иждивением от <***> года, выселении Медведевой О.Н. из квартиры, расположенной по адресу <адрес>, обязании Семикаракорского отделения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области погасить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, за Медведевой О.Н. - отказать <1>.

--------------------------------

<1> По исковому заявлению Гостевой П.И. к Медведевой О.Н.: решение Ростовского районного суда Ростовской области от 10 июня 2010 г. // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 22.04.2016).

 

Суд отказал истице в удовлетворении ее исковых требований, т.е. в расторжении договора пожизненного содержания с иждивением, в связи с тем, что она не смогла доказать, что Медведева О.Н. как сторона договора пожизненного содержания с иждивением не исполняла взятые на себя обязательства, в том числе не поддерживала переданную ей в собственность квартиру в надлежащем техническом и санитарном состоянии, т.е. существенно нарушала условия договора.

 

§ 4. ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ

В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ

 

До 1990 г. многоквартирные жилые дома в СССР находились в государственной, общественной либо кооперативной собственности и являлись неделимыми объектами недвижимости.

С принятием 6 марта 1990 г. Закона СССР N 1305-1 "О собственности в СССР" (далее - Закон) собственность жилищно-строительных кооперативов перестала быть односубъектной и неделимой, так как в соответствии с п. 2 ст. 7 вышеуказанного Закона член жилищного, жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой паевой взнос за квартиру или помещение, предоставленные ему в пользование, приобрел право собственности на это имущество.

С введением Закона РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-1 "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" (далее - Закон о приватизации) государственный и муниципальный жилищный фонд в части жилых домов также перестал быть односубъектным, так как закон предоставил право гражданам РФ на добровольной основе получить занимаемые ими жилые помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде в собственность. Согласно Закону о приватизации собственники приватизированных жилых помещений в доме государственного или муниципального жилищного фонда также стали являться совладельцами либо пользователями внеквартирного инженерного оборудования и мест общего пользования дома.

В связи с появлением в многоквартирных домах нескольких собственников и совладением ими мест общего пользования, а также внеквартирного инженерного оборудования возникла острая необходимость правового регулирования правоотношений, основанных на праве общей собственности на места общего пользования и внеквартирного инженерного оборудования.

Указом Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме" (далее - Указ) были введены новые в законодательстве понятия: "общая собственность на места общего пользования", "объекты общей собственности" и "кондоминиум" как организационно-правовая форма юридического лица: "Кондоминиум является объединением собственников в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере (далее - домовладельцы), в границах которого каждому из них на праве частной или государственной, муниципальной собственности, иной форме собственности принадлежат в жилых домах жилые (квартиры, комнаты) и (или) нежилые помещения, включая пристроенные, а также другое недвижимое имущество, непосредственно связанное с жилым домом, являющееся общей собственностью домовладельцев и следующее судьбе права домовладельца на жилое и/или нежилое помещение".

Общей долевой собственностью домовладельцев являются: межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы; места общего пользования, несущие, ограждающие, ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри квартир и обслуживающее более одного домовладельца; земельные участки в установленных границах с элементами инженерной инфраструктуры и благоустройства, а также отдельно стоящие объекты, непосредственно и неразрывно связанные в едином комплексе недвижимого имущества в жилищной сфере и служащие его целевому использованию.

Объекты общей собственности, в соответствии с данным Указом, разделились на объекты, не подлежащие отчуждению и передаче в пользование, а также на объекты, передача которых возможна по согласию собственников.

Впоследствии эти нормы нашли отражение в нормативных правовых актах многих субъектов РФ, например в Законе г. Москвы от 9 ноября 1994 г. N 19-87 "О перечне объектов общего пользования и жилых зданиях, являющихся общим имуществом собственников помещений".

В связи с принятием Закона о ТСЖ, Указ Президента РФ от 23 декабря 1993 г. N 2275 "Об утверждении Временного положения о кондоминиуме" утратил силу (Указ Президента РФ от 19 октября 1996 г. N 1472).

Существенные изменения в законодательстве произошли с принятием первой части ГК РФ и Закона о ТСЖ. Согласно ст. 289 - 290 ГК РФ собственники квартир в многоквартирном доме стали участниками долевой собственности на общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, обслуживающее более одной квартиры (общее имущество).

Гражданский кодекс РФ предусмотрел, что участником долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома может являться только собственник квартиры. Определив функциональное назначение общего имущества, законодатель не распространил на собственников нежилых помещений в многоквартирном доме право общей долевой собственности на это имущество. В результате этого в законодательстве возникла коллизия права. Собственники квартир стали обязанными нести бремя содержания того имущества, которым также пользовались и собственники нежилых помещений <1>.

--------------------------------

<1> См.: Жуйков В.М. Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации. М.: Юридическая фирма "Контракт", 2006. С. 88.

 

К сожалению, настоящий ЖК РФ не устранил этой коллизии. Главой 6 ЖК РФ введено понятие "собственник помещения" без указания о том, что собственниками помещений являются собственники жилых и нежилых помещений.

Собственники жилых и нежилых помещений являются участниками общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме в силу п. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

С принятием Закона о ТСЖ (утратил силу) многоквартирные дома стали рассматриваться как комплекс недвижимого имущества (кондоминиум), состоящий из совокупности жилых и нежилых помещений с тесно связанным с ними назначением и следующим их судьбе общим имуществом. Участниками долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме стали собственники жилых и нежилых помещений.

Верховный Суд РФ следующим образом охарактеризовал общее имущество: "По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т.е. составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т.п.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры) и связанных с ней общим назначением" <1>.

--------------------------------

<1> Определение Верховного Суда от 25 декабря 2000 г. N 78-Г00-61 // КонсультантПлюс: Справочная правовая система: Судебная практика. Режим доступа: http://www.consultant.ru (дата обращения: 22.04.2016).

 

В силу ст. 134 ГК РФ, если разнородные вещи образуют единое целое, предполагающее использование их по общему назначению, они рассматриваются как одна вещь (сложная вещь). Действие сделки, заключенной по поводу сложной вещи, распространяется на все ее составные части, если договором не предусмотрено иное.

Согласно ст. 135 ГК РФ вещь, предназначенная для обслуживания другой, главной вещи и связанная с ней общим назначением (принадлежность), следует судьбе главной вещи, если договором не предусмотрено иное.

В Жилищном кодексе РФ отсутствует понятие "кондоминиум", оно заменено понятием "многоквартирный дом", определение которого также не раскрыто.

В ЖК РФ устанавливается правовой режим общего имущества в многоквартирном доме, порядок принятия решения об управлении этим имуществом, несении расходов по его содержанию собственниками помещений и передаче его в пользование третьим лицам.

Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме. Согласно ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Статья 8 ГК РФ предусматривает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Иное установлено ст. 289 ГК РФ: собственнику квартиры в многоквартирном доме наряду с принадлежащим ему помещением, занимаемым под квартиру, принадлежит также доля в праве собственности на общее имущество дома, а также п. 2 ст. 23 Федерального закона от 21 июля 1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Таким образом, право собственности на общее имущество возникает в силу закона, а не на основании акта государственной регистрации.

В связи с тем что общее имущество является принадлежностью помещений, расположенных в многоквартирном доме, отдельной государственной регистрации оно не подлежит. Момент возникновения права собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает в момент государственной регистрации основного права - права собственности на помещение. Эта позиция нашла отражение в п. 2 ст. 23 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (с учетом изменений, внесенных Федеральным законом от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации"). Государственная регистрация возникновения, перехода, ограничения (обременения) или прекращения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

В ст. 36 ЖК РФ получили развитие нормы ст. 290 ГК РФ и ст. 7 ранее действовавшего Закона о ТСЖ. В настоящее время Закон о ТСЖ не действует в связи с введением в действие нового ЖК РФ.

Перечень общего имущества многоквартирного дома неудачно заимствован без существенных изменений из Закона о ТСЖ и содержит терминологический разнобой в перечислении имущества, входящего в понятие общего имущества многоквартирного дома.

К общему имуществу многоквартирного дома относятся:

1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы);

2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий;

3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения;

4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Указанный перечень общего имущества многоквартирного дома не является исчерпывающим и подлежит расширительному толкованию. При расширительном толковании следует исходить из того, что общее имущество в многоквартирном доме находится в функциональной взаимосвязи с жилыми и нежилыми помещениями. Функциональное назначение определяется по экспликациям к поэтажным планам, а в случае их отсутствия - по проектной документации на жилой дом. Отнесение того или иного имущества к понятию общего имущества является предметом судебных споров.

К общему имуществу в многоквартирном доме относится все имущество, не выделенное в натуре, не имеющее титульного собственника и предназначенное для содержания, обслуживания и доступа к помещениям.

Общему имуществу присущ следующий набор признаков:

- оно неразрывно связано с жилыми и нежилыми помещениями;

- в натуре не выделяется и не отчуждается отдельно от помещения;

- при отчуждении помещения следует его судьбе;

- право собственности на общее имущество в многоквартирном доме возникает одновременно с возникновением права собственности на помещение;

- оно является принадлежностью не менее чем к двум помещениям в многоквартирном доме;

- имеет функциональную зависимость с помещением;

- предназначено для удовлетворения потребностей граждан при проживании (помещения: колясочные, почтовые);

- является санитарно-техническим, электрическим, механическим и другим оборудованием.

Часть 2 ст. 36 ЖК РФ ограничивает права собственников по распоряжению общим имуществом многоквартирного дома.

С принятием ГК РФ владение, пользование и распоряжение долевой собственностью на общее имущество в многоквартирном доме стало возможным только с согласия всех ее участников (ст. 246 - 247 ГК РФ), так как иной правовой режим общей собственности на общее имущество ГК РФ не был установлен.

Применение общих норм гражданского законодательства (100-процентное согласие собственников помещений в многоквартирном доме) в вопросах распоряжения частью недвижимости, находящейся в общей долевой собственности (общее имущество), вызвало социальные конфликты между собственниками. Способствовало приостановлению строительства, модернизации и реконструкции жилищного фонда, что привело к преждевременному износу и выбытию жилья, а также затруднило реализацию прав собственников жилья, которые практически лишились возможности распорядиться своей собственностью, повлиять на эксплуатацию и ремонт дома.

Следует учесть, что в некоторых многоквартирных домах количество участников долевой собственности достигает нескольких тысяч человек и получить от всех согласие фактически невозможно. В число участников долевой собственности могут входить лица: безвестно отсутствующие, находящиеся в длительных командировках, не проживающие по месту регистрации либо подлежащие признанию по суду недееспособными. При этом отказ на дачу согласия на распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, даже по формальным основаниям не может быть оспорен в судебном порядке.

Жилищный кодекс РФ ввел иной порядок распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Распоряжение общей собственностью на общее имущество в многоквартирном доме в части передачи этого имущества в пользование иным лицам, уменьшения размера общего имущества отнесено теперь к жилищному законодательству.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции (ч. 3 ст. 36 ЖК РФ). В этом случае действует общая норма гражданского законодательства - 100-процентное согласие собственников.

Согласно ст. 1 Градостроительного кодекса РФ от 29 декабря 2004 г. N 190-ФЗ реконструкция - это изменение параметров объектов капитального строительства, их частей, количества помещений, высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема и качества инженерно-технического обеспечения.

В ст. 36 ЖК РФ понятие "реконструкция" используется по отношению к многоквартирному дому, а не к жилым помещениям.

Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно не только в случае, предусмотренном ст. 36 ЖК РФ (реконструкции). Согласно ст. 40 ЖК РФ собственник помещения может увеличить занимаемую площадь за счет части общего имущества в многоквартирном доме, но только в случае проведения реконструкции, переустройства и (или) перепланировки, которые невозможно провести без присоединения части общего имущества.

Часть 3 ст. 36 ЖК РФ регулирует правовой режим общей долевой собственности на общее имущество только в случае уменьшения его размера, хотя при реконструкции существует возможность и увеличения размера общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. Решение собственников помещений правомочно, если оно принимается большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ). Тем самым общее имущество может быть передано в пользование иным лицам без согласия всех собственников помещений. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания путем заочного голосования (ст. 47 ЖК РФ). Порядок проведения заочного голосования устанавливается решением общего собрания. Данный вид голосования наиболее перспективный и в последующем должен получить развитие.

В ч. 5 ст. 36 ЖК РФ содержатся частные правила обременения земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Такой земельный участок может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, относится к компетенции общего собрания собственников помещений. Собственникам помещений запрещается отказывать в установлении обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие ЖК РФ.

Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке в соответствии с земельным законодательством.

Статья 36.1 ЖК РФ регулирует права собственников на общие денежные средства, предназначенные для проведения капитального ремонта общедомового имущества. Эти средства формируются за счет взносов собственников помещений в многоквартирном доме и хранятся на специальном счете, открытом в кредитной организации. Каждый собственник владеет долей права на эти средства пропорционально сумме уплаченных взносов им самим и всеми предшествующими собственниками данного помещения. После смены собственника помещения к покупателю переходят как права на долю предшествовавшего собственника, так и не исполненные им обязанности по уплате взносов.

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения (ч. 1 ст. 37 ЖК РФ). Данная норма заимствована из Закона о ТСЖ с некоторыми изменениями. Статья 9 Закона о ТСЖ, в соответствии с которой ранее определялась доля в праве собственности на общее имущество, являлась диспозитивной. Эта доля могла быть установлена в силу закона либо по соглашению домовладельцев (собственников).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна размеру общей площади принадлежащего на праве собственности помещения в многоквартирном доме, если принятым до вступления в силу Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" решением общего собрания собственников помещений или иным соглашением всех участников долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не установлено иное (ст. 15). Другими словами, если доля собственников помещений в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме ранее была установлена общим собранием собственников в соответствии с Законом о ТСЖ, то она сохраняется.

После 1 марта 2005 г. доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме определяется только в соответствии со ст. 37 ЖК РФ.

Принцип установления доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме, изложенный в ч. 1 ст. 37 ЖК РФ, носит императивный характер.

Установление доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме необходимо для несения пропорционально своей доли обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ), а также для голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения:

- следует судьбе права собственности на указанное помещение (ч. 2 ст. 37 ЖК РФ);

- при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме от одного собственника к другому не изменяется (ч. 3 ст. 37 ЖК РФ);

- выделению в натуре не подлежит (п. 1 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ);

- отчуждению отдельно от права собственности на помещение не подлежит (п. 2 ч. 4 ст. 37 ЖК РФ).

Следует заметить, что правовой режим общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме заметно отличается от правового режима имущества, находящегося в долевой собственности, регламентируемого гражданским законодательством (ст. 246, 247 ГК РФ).

На правовой режим общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме не распространяются следующие положения ГК РФ:

- пункт 2 ст. 246 ГК РФ - участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, отдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, предусмотренных ст. 250 ГК РФ;

- пункт 2 ст. 247 ГК РФ - участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации;

- пункт 1 ст. 250 ГК РФ - при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Статья 38 ЖК РФ определяет порядок перехода права собственности на помещение в многоквартирном доме и устанавливает требования, которые должны быть оговорены в договоре. Так, в договоре об отчуждении помещения должно быть в обязательном порядке указано, что помещение отчуждается вместе с долей (указывается размер доли) в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме. Условия договора, которыми переход права собственности на помещение в многоквартирном доме не сопровождается переходом доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме, являются ничтожными.

Сделка, совершенная с нарушением требований ст. 38 ЖК РФ, недействительна с момента ее заключения и не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью.

Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение трех лет со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки (п. 1 ст. 181 ГК РФ).

Часть 1 ст. 39 ЖК РФ, по сравнению с ч. 3 ст. 30 ЖК РФ, расширяет субъектный состав собственников, на которых возлагается бремя несения расходов по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Собственники помещений (жилых и нежилых) в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме.

Каждый участник долевой собственности обязан соразмерно со своей долей участвовать в уплате налогов, сборов и иных платежей по общему имуществу, а также в издержках по его содержанию и сохранению (ст. 249 ГК РФ). Поэтому доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется соразмерно доли в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника (ч. 2 ст. 39 ЖК РФ).

Статьи 41 - 43 ЖК РФ регулируют правоотношения собственности на общее имущество собственников комнат в коммунальной квартире.

Собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данной квартире.

Общему имуществу собственников комнат в коммунальной квартире присущи следующие признаки:

- оно является долевой собственностью собственников комнат в коммунальной квартире;

- является принадлежностью к комнатам в коммунальной квартире;

- предназначено для совместного использования собственниками комнат, а также для обслуживания более одной комнаты;

- отдельно от комнат в хозяйственном обороте не участвует;

- следует судьбе права собственности на комнату при ее отчуждении, т.е. самостоятельному отчуждению не подлежит. Увеличение или уменьшение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире и только путем его переустройства и (или) перепланировки.

Доля собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире пропорциональна размеру общей площади указанной комнаты (ч. 2 ст. 42 ЖК РФ). Доля каждого собственника комнаты в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме пропорциональна сумме размеров общей площади комнаты и площади, определенной в соответствии с долей в праве общей собственности на общее имущество в коммунальной квартире.

Частью 6 ст. 42 ЖК РФ введена норма, в соответствии с которой при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат в данной коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты. Порядок и условия продажи комнаты в коммунальной квартире регулируются ст. 250 ГК РФ. Отчуждение комнаты в коммунальной квартире путем мены осуществляется по этим же правилам. На продажу комнаты в коммунальной квартире с публичных торгов данная статья не распространяется.

Собственники комнат в коммунальной квартире несут бремя расходов на содержание общего имущества в данной квартире (ч. 1 ст. 43 ЖК РФ).

Собственник комнаты в коммунальной квартире несет бремя содержания комнаты в коммунальной квартире, общего имущества собственников комнат в коммунальной квартире и общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме пропорционально своей доле.

---

Дата добавления: 2019-09-13; просмотров: 711; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!