Законодавче і нормативне регулювання
Чіткі законодавчі правила оцінки будівель і споруд в Україні встановлені тільки при приватизації, оренді державної нежилої нерухомості, притягненні іноземних інвестицій. На базі цих законів розроблені і затверджені Постанови Кабінету Міністрів України і нормативні акти Фонду державного майна. Основними серед них є :
1. Закон України “Про приватизацію державного майна”.
2. Закон України “Про приватизацію майна невеликих підприємств (малої приватизації)”.
3. Закон України “Про режим іноземного інвестування”.
4. Закон України “Про оренду державного майна”.
5. Методика оцінки вартості майна при приватизації, затверджена постановою Кабінету Міністрів від 22.07.98 р. №1114 (із доповненнями і змінами).
6. Положення про порядок притягнення експертів до оцінки вартості внесків державного майна в статутні фонди підприємств з іноземними інвестиціями, затверджене постановою Кабінету Міністрів України від 20.07.96 р. №813.
7. Положення про внесення змін до постанови Кабінету Міністрів України про питання регулювання орендних відношень, затверджене постановою Кабінету Міністрів України від 18.05.98 р. № 69.
8. Положення про порядок експертної оцінки державного майна при приватизації, затверджене Фондом державного майна від 2.02.95 р. №100.
В даний час у стадії затвердження Верховною Радою України знаходяться закони, прийняття яких дозволить впорядкувати оцінку нерухомості :
· Закон України “Про оцінку майна, майнових прав і фахової оцінної діяльності”;
· Закон України “Про оподатковування нерухомості”;
· Закон України “Про іпотеку”
· Закон України “Про державну реєстрацію прав на нерухоме майно”.
В процесі оцінки оцінювачі використовують Міжнародні стандарти оцінки (МСО) і Норми професійної діяльності оцінювачів.
Засоби оцінки
В даний час, у залежності від цілі оцінки, будинки і споруди оцінюються двома засобами:
· засобом, орієнтованим на використання даних бухгалтерського обліку (даних бюро технічної інвентаризації);
· ринковим засобом.
Взаємозв'язок цілі оцінки і засобу оцінки демонструє рис. 1.
Рис. 1. Взаємозв'язок цілі оцінки і засобу оцінки
При цьому засіб, орієнтований на використання даних бухгалтерського обліку (даних бюро технічної інвентаризації) по суті являє собою оцінку будівель і споруд по їхній історичній вартості за відрахуванням нарахованого зносу відповідно до норм амортизації, прийнятих в Україні. Історична вартість будівель і споруд, введених в експлуатацію до 1.04.96 року (житла до 1.07.96 року) перетерпіла переоцінку відповідно до змін цін у будівництві. Такий засіб оцінки в Україні прийнято називати балансовим. Проте варто мати на увазі, що на повторному ринку чіткого розмежування між засобами оцінки в залежності від цілей немає, оскільки законодавством України гарантується право сторін установити засіб оцінки і ціну за домовленістю сторін. Основними негативними чинниками, що впливають на розширення застосування ринкового засобу оцінки на повторному ринку є теневизація економіки і ухилення від оподатковування при проведенні угод купівлі-продажу нерухомості (рис.1).
Ринковий метод оцінки: підходи, особливості їх застосування в умовах України
У оціночній практиці в Україні використовуються всі узвичаєні в міжнародній практиці підходи до оцінки, зокрема:
· витратний (затратний) підхід;
· доходний підхід;
· аналоговий підхід.
Кожний із перелічених підходів має обмеження в застосуванні, пов'язані з метою оцінки, наявністю достовірної інформації, законодавчими обмеженнями. Нормами фахової діяльності оцінювачів в Україні, нормативними актами рекомендоване одночасне використання декількох підходів.
Витратний підхід
Як правило, в умовах України використовується при оцінці :
· нерухомості, що не приносить прибуток;
· будівель і споруд, предметів приватизації;
· унікальних об'єктів (аеродромів, архітектурно-історичних пам'ятників, і т.п.);
· об'єктів, що потребують оцінки по заміщенні будівельним аналогом;
· для визначення страхової вартості нерухомості;
· для визначення суми компенсації витрат у реконструкцію або капітальний ремонт будівель і споруд;
· об'єктів незавершеного будівництва.
Витратний підхід грунтується на припущеннях, що вартість об'єкта не перевищує витрат по заміні його новим, а також на раціональному поводженні типового продавця, що бажає повернути витрачені кошти на будівництво. Використовувані методичні прийоми оцінки в рамках затратного підходу демонструє рис.2. Процедури визначення відбудовної вартості (вартості заміщення), а також фізичного зносу будівель і споруд у значній мірі регламентовані нормативними актами.
Рис.2. Затратний метод оцінки
Послідовність оцінки така:
Доходний підхід
Найчастіше використовується при оцінці :
· доходної нерухомості;
· при приватизації;
· для визначення орендної плати за користування нерухомістю;
· при оцінці окупності інвестицій у функціонуючий об'єкт нерухомості;
· для цілей кредитування під заставу;
· для цілей внесення в статутний фонд господарського товариства;
· для цілей купівлі-продажу в умовах обмеженості інформації про угоди купівлі-продажу аналогічних об'єктів;
· для цілей оцінки права оренди (користування).
Доходний підхід грунтується на припущенні, що тільки той об'єкт має вартість, що приносить прибуток, а також на тому, що вартість об'єкта визначається сумою прибутків, принесених в результаті його експлуатації найкращим і найбільш ефективним шляхом. Використовувані методичні прийоми оцінки в рамках дохідного підходу демонструє рис.3. Пряма капіталізація прибутку застосовується тоді, коли прибутки від експлуатації об'єкта не змінюються з часом. Дисконтування грошових потоків застосовується тоді, коли прибутки від експлуатації об'єкта змінні з часом.
В Україні не застосовні використовувані в закордонній оціночній практиці методи розрахунку коефіцієнтів капіталізації (дисконтування), а також не прийнятні підходи, що використовуються при розподілі безризикової ставки.
Рис.3. Доходний метод оцінки
Основним методом розрахунку коефіцієнтів капіталізації (дисконтування) є метод сумування.
Всі базові показники при використанні даного методу розраховуються винятково на основі даних про ринок нерухомості та поточних ставок орендної плати.
Аналоговий підхід
У оціночній практиці в Україні цей метод поки що не знаходить широкого застосування в зв'язку з нерозвиненістю ринку нерухомості (у першу чергу, нежилої та промислової нерухомості), відсутністю доступної і достовірної інформації про угоди купівлі-продажу. Ця особливість докорінно відрізняє практику української оцінки від закордонної, де аналоговий підхід є основним. Проте у випадках оцінки нерухомості для цілей приватизації, використання цього підходу можливе внаслідок наявності відкритої і достовірної інформації про всі угоди купівлі-продажу більш, ніж 30 тис. об'єктів нерухомості. Дану інформацію узагальнює й аналізує Фонд державного майна. В умовах України даний підхід найчастіше використовується при оцінці для цілей:
· приватизації;
· при кредитуванні;
· для визначення ставки орендної плати за користування об'єктами нерухомості;
· для цілей купівлі-продажу.
Підхід заснований на узагальненні даних про поточні (нещодавні) угоди купівлі-продажу по об'єктах нерухомості, аналогічних оцінюваному. В основу методу покладений принцип, згідно якого покупець не заплатить за об'єкт суму, що перевищувала б вартість нерухомості аналогічної корисності. Методичні прийоми, використовувані в рамках даного підходу, демонструє рис.4.
Рис. 4. Підхід заснований на узагальненні даних про поточні (нещодавні) угоди купівлі-продажу по об'єктах нерухомості, аналогічних оцінюваному
Найбільш поширеними в Україні серед методичних прийомів даного типу є прийом, оснований на одиниці порівняння і прийом з врахуванням поправок. Елементи (показники) порівняння (рис.5):
· фізичні характеристики (площа, конструктивні особливості, стан);
· функціональні характеристики;
· місце розташування, дата укладання угод;
· засоби платежу.
Одиницею порівняння є площа або об’єм (1м2, 1м3). Варто мати на увазі, що в умовах України на повторному ринку не можна використовувати ціни об'єктів нерухомості, зафіксовані в договорах закупівлі-продажу, а також необхідно враховувати термін експозиції об'єкта (перебування об'єкта на ринку від дати виставляння на продаж до дати укладання угоди). Крім цього, при використанні цін пропозицій необхідно робити поправку (знижку) на торг.
Рис.5. Послідовність оцінки
Законодавчі обмеження
Необхідно враховувати, що в Україні існує ряд законодавчих обмежень, що істотно впливають на процес оцінки і на вартість об'єктів нерухомості. Наприклад, законодавство про оренду передбачає обмеження по ставці орендної плати за користування нерухомим майном; обов'язковій компенсації також підлягають невіддільні поліпшення нерухомості, виконані орендарем за час оренди за рахунок власних джерел фінансування.
Необхідний звіт про оцінку
За результатами проведеної оцінки складається звіт. Зміст звіту обов'язково включає такі розділи :
1. Реквізити оцінювача, реквізити об'єкта оцінки;
2. Ціль оцінки й обмеження, що супроводжують процедуру оцінки (у тому числі законодавчі);
3. Опис об'єкта оцінки;
4. Методика оцінки;
5. Аналіз зібраних для цілей оцінки інформаційних матеріалів, характеристика ступеня їх повноти і достовірності;
6. Розрахунок вартості об'єкта оцінки відповідно до методики;
7. Висновки про вартість об'єкта оцінки;
8. Додатки (інформаційний масив, документи бюро технічної інвентаризації, фотоматеріали, кошториси, акти приймання решти виконаних робіт і інші матеріали).
Звіт має бути складеним в повному обсязі, оскільки практика ревю оцінки в Україні передбачає повноту представлення всіх процедур оцінки.
ВИСНОВОК
В даній роботі освітлено механізми і методи аналізу будівель і споруд при їх оцінці під заставу. В роботі доведено, що у оціночній практиці в Україні використовуються всі узвичаєні в міжнародній практиці підходи до оцінки, зокрема: витратний підхід; доходний підхід; аналоговий підхід.
Кожний із перелічених підходів має обмеження в застосуванні, пов'язані з метою оцінки, наявністю достовірної інформації, законодавчими обмеженнями. Нормами фахової діяльності оцінювачів в Україні, нормативними актами рекомендоване одночасне використання декількох підходів.
Проблемами розвитку іпотечного кредитування українськими банками є: недостатня ресурсна база банків, що має в основі низький платоспроможний попит на нерухомість, відсутність у банків досвіду розміщення коштів на строки понад один рік, а також високий рівень інфляції. За оцінками спеціалістів банків, що займаються іпотечним кредитуванням, переважним кредитним періодом для клієнтів є термін до трьох років. Для банків великою проблемою ліквідності є розрив між строками залучення короткострокових ресурсів і довгими строками розміщення ресурсів при іпотечному кредитуванні.
Дата добавления: 2019-09-02; просмотров: 144; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!