Итак, к Вам предъявлен иск, или это страшное слово – Ответчик.
Ипотечное жилищное кредитование стало одним из самых популярных видов кредитования в современной России. Ограничивая покупательную способность населения смехотворными зарплатами и заоблачными ценами на недвижимость и вообще предметы роскоши, государство предоставляет простому обывателю «спасительную соломинку» в виде кабальной сделки по получению ипотечного кредита. Заоблачные проценты, дикие суммы ипотеки, постоянные угрозы банков, коллекторы и суды – все эти «прелести» кредитования под залог вновь приобретаемой недвижимости – сопровождают заемщиков на протяжении всей жизни (ведь по замыслу кредиторов именно к концу жизни должны закончиться аннуитетные платежи).
На основании многолетней практики выработан целый ряд рекомендаций по выведению квартиры из‑под залога, наложенного в момент заключения сделки по ипотечному жилищному кредитованию. Мнения обычных юристов в этом плане колеблются от оспаривания сделки залога до проведения реконструкции заложенной квартиры до такой степени, что она теряет свои качественные характеристики и превращается в иную вещь. И если все эти мнения и средства хороши до известной степени, поскольку уже достаточно распространены среди ушлого народа – ипотечных заемщиков, – то используемый мной способ кардинально отличается от всех ранее предложенных своей кристальной законностью и главное – действенностью.
|
|
|
Сразу следует оговориться – Закон о банкротстве физлиц, принятый в нашей стране 01.10.2015, не только не принес ожидаемого заемщиками спасения от ипотек, а еще и увеличил опасность утраты имущества. Конечно, в результате проведения процедуры банкротства с Вас списываются все долги. Но – в зависимости от процедуры – Вам предстоит либо погасить всю задолженность по кредиту за три года, либо лишиться квартиры в течение шести месяцев.
Об этом говорит закон. Он предусматривает всего две процедуры банкротства граждан – реструктуризация долга (если у Вас есть имущество для расчетов со всеми кредиторами) или реализацию имущества (если такового нет или очень мало, к примеру, одна ипотечная квартира). При этом реструктуризация вводится на срок не более 3 лет – следовательно, согласно утверждаемому судом плану реструктуризации, Вы должны будете за три года погасить все долги, включая ипотечные, в полном объеме. В противном случае – в течение шести месяцев, на которые вводится реализация имущества, Вашу квартиру продадут, Вас выкинут на улицу, а долги конечно спишут.
Данная же схема работы по сохранению Вашего имущества и предоставлению ему иммунитета от обращения взыскания по иску банка базируется на законном, основанном на судебном решении, переоформлении имущества заемщика, являющегося предметом ипотеки, в пользу третьего лица. За счет получения такого решения (иное отчуждение объекта априори невозможно, поскольку он находится в залоге, и согласие банка на совершение данного рода действий очевидно получено не будет никогда) имущество переоформляется, с него снимаются обременения и аресты. После чего имущество возвращается уже без обременений лицу, аффилированному с заемщиком – так, чтобы фактически оно не выбывало из владения последнего.
|
|
|
На указанном пути не только предпринимаются все предусмотренные законом меры по получению и исполнению данного судебного решения, но и сопровождается судебный процесс по взысканию с заемщика сумм задолженности, по итогам которого взыскание на заложенное имущество уже не обращается (поскольку оно принадлежит другому лицу по основаниям, возникшим, согласно судебному решению, до заключения договора залога), но на заемщике остается ничем не обеспеченное обязательство по возврату полученной суммы.
Его заемщик вправе гасить до конца жизни частями по 100 рублей в месяц без боязни получить претензию с чьей‑либо стороны на совершенно законном основании. Либо – объявить себя банкротом и ничего никому не платить (в этом случае предусмотренные законом процедуры будут на Вашей стороне). При этом Ваша квартира остается в Вашей незыблемой собственности, поколебать которую не сможет ни самая ушлая кредитная организация, ни органы государственного принуждения.
|
|
|
Шесть лет тому назад, вновь посетив по служебной надобности один из районных судов, я краем глаза заметил на столе моего собеседника – помощника судьи – документ, который назывался «Исковое заявление о взыскании задолженности по кредитному договору и обращении взыскания на предмет залога».
– И часто такое поступает? – спросил я у своего визави.
– В неделю раз как минимум.
– Что ж получается, суд прямо‑таки завален данного рода макулатурой?
– И не только суд. И приставы, и банки, и коллекторы…
– А как же адвокаты?
– Что ты имеешь в виду?
– Как ведут себя мои коллеги, представляя интересы плательщика,.. а, вернее, неплательщика в суде?
– Как настоящие мошенники.
– То есть?
– Берут деньги и толком ничего не делают. Да и потом – что ты сможешь сделать с обеспеченной ипотекой задолженностью, которая не погашается в срок? Факт залога – налицо, факт неуплаты – тоже. Вот тебе и все основания для взыскания в судебном порядке.
|
|
|
– Но за что же тогда деньги‑то берут? – не унимался я.
– Ты же военный человек. Тебе должно быть знакомо понятие мародерства.
– Когда тащат что плохо лежит на поле боя, пользуясь всеобщей сумятицей?
– Именно. Представляешь, КАКИЕ деньги может отдать человек, которого завтра с концами выселяют из квартиры за даже призрачную возможность хоть на сотую долю процента сохранить потом и кровью заработанное жилье?
– Догадываюсь.
– Вот. А ведь предметом ипотеки являются не только квартиры – здесь и офисы, и производственные площади, которые служат своим хозяевам средством к существованию, и иногда даже – единственным… Как говорится, на тонущем корабле атеистов нет… О чем задумался? – глядя на меня мой собеседник, по всей видимости, прочитал в моих глазах размышление и решил вырвать меня из его цепких лап.
– О том, что мои коллеги ведут себя в данной ситуации как минимум непорядочно.
– Ты уже добрый десяток книг написал на эту тему, а воз и ныне там. Что ты можешь со своей стороны предложить?
– А что тут предлагать? Сам же говоришь – толку не будет никакого.
– Ну, во‑первых, я сказал это как помощник судьи, а не как адвокат. А, во‑вторых, если вдруг тебе с твоими мозгами удастся изобрести что‑то, что хоть как‑то повлияет на ситуацию в отношении хотя бы одного ипотечного заемщика, народ тебя на руках носить будет.
Последняя фраза все никак не выходила из моей головы, особенно после того, как ее повторил другой мой приятель, позвонивший мне неделю спустя и сообщивший:
– Слушай, у меня квартиру на торги выставляют.
– Кто? – поначалу не понял я.
– Банк. Она ж в ипотеке.
– А ты когда платить перестал?
– Лет 5 назад.
– А суд? Решение, сам понимаешь, должно вступить в законную силу…
– Уже.
– Потом приставы должны возбудить исполнительное производство…
– Уже.
– Ого. И когда торги?
– Пристав сказала, что через неделю вынесет постановление о передаче квартиры на реализацию в ФАУГИ.
– А где же ты жить будешь?
– Я бы у тебя хотел спросить…
– Что, куда тебе предпочтительнее переехать? «Ритц» или «Националь»?
– Нет. Нельзя ли что‑нибудь придумать?
Вопрос, прямо скажем, поставил меня в тупик. Если во время первой беседы он носил характер риторического, то после такой его редакции мне предстояло проявить все свое мастерство на практике.
Неделя прошла в напряженном раздумьи, а в последнюю ночь, когда вопрос приобрел характер жизни и смерти моего товарища, родилось решение. Еще через пару дней одним из городских судов было вынесено определение примерно следующего содержания: «Запретить Энскому отделу судебных приставов совершать действия и принимать решения, связанные с обращением взыскания на квартиру, расположенную по адресу…» Приставы поворчали немного, но деваться было некуда‑ написанное пером не вырубишь топором.
Еще месяц спустя было вынесено решение суда: «Признать утратившей силу закладную (документ, удостоверяющий право залога – А.Г.) в отношении указанной квартиры». А еще по прошествии двух месяцев данное решение вступило в законную силу и на его основании Управление Росреестра исключило из ЕГРП запись о залоге.
Итак, что мы знаем об ипотеке?
Под ипотекой понимается залог недвижимого имущества, принадлежащего конкретному лицу. Залог же есть способ обеспечения исполнения определенны обязательств, чаще всего – кредитного характера.
Иными словами, банк, выдавая Вам кредит, должен получить обеспечение того факта, что Вы будете гасить его в срок и в объемах, установленных кредитным договором.
Ипотечное кредитование бывает двух видов. При первом кредит выдается на приобретение недвижимости (чаще всего – жилой), которая и становится предметом залога. При втором кредит выдается под залог уже имеющейся у получателя кредита недвижимости. В обоих случаях (о специфических особенностях каждого из которых мы будем говорить ниже) составляются договор залога и отражающая его условия нотариальная закладная, которые служат основанием для регистрации права залога в ЕГРП. Данная регистрация осуществляется в течение трех дней с момента поступления указанных документов в регистрирующий орган, и с этого момента в силу статьи 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 №102‑ФЗ залог считается возникшим.
Последствия такого действия включают в себя Ваш запрет распоряжаться данным имуществом без согласия банка (продавать его, закладывать, дарить, менять и тому подобное) и обязанность в случае неоплаты кредита в добровольном порядке (в том числе, в случае отсутствия по той или иной причине необходимых для этого денежных средств) рассчитаться с банком за счет продажи данного имущества.
Так, в случае отклонения от графика платежей с Вашей стороны на срок, указанный в кредитном договоре, банк вправе обратиться в суд с иском о взыскании с Вас задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество. Суд в этом случае постановляет решение, которым обращает взыскание на предмет залога, устанавливает способ обращения (чаще всего – продажа с публичных торгов) и начальную продажную цену. После вступления решения в законную силу судебный пристав‑исполнитель осуществляет данный комплекс действий. И – вуаля! – Вы остаетесь на улице в мгновение ока.
Тут‑то и начинается самое интересное. Как сделать так, что даже будучи неплательщиком кредита, Вы останетесь собственником заложенного имущества? Как сохранить нажитое с тем, чтобы впредь не опасаться его утраты?
Итак, к Вам предъявлен иск, или это страшное слово – Ответчик.
Чтобы начать отвечать на эти вопросы, нужно сначала определить момент времени, в который каждого заемщика начинает остро волновать вопрос снятия ипотечного обременения с имущества. Во‑первых, потому что с чисто психологической точки зрения, пока гром не грянет – мужик не перекрестится. А во‑вторых потому что, чаще всего (в 90% случаев) момент начала процедуры выведения заложенного имущества из‑под ипотечного обременения совпадает с судебным процессом по иску банка об обращении взыскания на заложенное имущество. Так или иначе, процесс этот может стартовать в любой момент, а потому наличие под рукой практического руководства по порядку действий в данной ситуации – не роскошь, а явление необходимое. Считайте, что Ваши правильные и последовательные действия в данных обстоятельствах являются частью самой процедуры освобождения заложенного имущества и, если угодно, залогом ее удачного завершения.
Как сделать так, чтобы не лишиться заложенного имущества в рамках судебных процедур? Какие неотложные меры надлежит принять на различных стадиях процесса, чтобы не допустить выбытия имущества из Вашего владения?
Все дело в выписке. Заказали выписку из ЕГРП, прошло несколько дней, и у меня на столе оказалась выписка из ЕГРП в отношении спорной квартиры, содержащая исчерпывающие сведения о правах на нее. Читаем в самом конце страницы, где обычно помещаются сведения об ограничениях и обременениях права.
Читаю: «Существующие ограничения (обременения): ипотека. Правообладатель: ОАО БДК. Дата регистрации: 18.08.2014г.»
Стоп! Что в решении суда: «14.08.2014г. у ответчика возникло право собственности…»
Сравниваю с законом: «Право залога возникает с момента регистрации».
Вывод: с 14 по 18.08.2014 года гражданин был законным собственником квартиры, еще не обремененной никаким залогом, а значит, не только имел право и возможность продать ее, но и был вправе сделать это, не информируя сторону договора об имеющемся ипотечном обременении.
ипотека возникла в моем отношении только18.08.2014года?
– Именно.
– И с 14 до 18.08.2014г. гражданин мог продать свою квартиру кому угодно без каких либо ограничений?
– Именно.
– Но… Если я правильно понимаю, составление договора «задним числом» – это подделка документов?
– Нет!
– Почему?
– А потому что телевизор надо меньше смотреть. Договор «задним числом» составлять нет никакой необходимости. Достаточно в нем указать, что срок его действия исчисляется, например, с 15.08.2014года и действует до полного исполнения сторонами принятых на себя обязательств!
Если промежуток есть, то покупателем может выступить кто угодно, сын, дочь, зять.
В течение следующих трех дней на руках у меня был выданный на основании определения суда исполнительный лист о запрете обращать взыскание на спорную квартиру, а потому приятеля моего на первых порах удалось успокоить. Впереди же предстояли судебные баталии с банком за само спорное имущество.
О мошенничестве!!!
Очевидно, что, будучи незащищаемыми в гражданском порядке, интересы банка будут защищаться в альтернативном порядке – в уголовно правовом. Не факт, что это произойдет, но готовым к этому надо быть каждому читателю.
И первое, с чем Вы рискуете столкнуться, – это с риском быть вызванными к следователю (или оперативнику) по заявлению банка о мошенничестве. Бояться этого не следует, напротив, чем раньше Вы устраните все возникшие в Ваш адрес сомнения, тем проще Вам будет житься в свободной от залогов квартире. А ничего более серьезного, чем простые подозрения, не может Вам угрожать.
Во первых, надо понимать, в хищении чьего именно имущества банк может Вас подозревать. Для этого надо внимательно изучить гипотезу ст. 159 УК РФ, согласно которой под мошенничеством понимается хищение чужого имущества или приобретение права на чужое имущество путем обмана или злоупотребления доверием.
Согласно примечанию 1 к статье 158 УК РФ Под хищением в статьях настоящего Кодекса понимаются совершенные с корыстной целью противоправные безвозмездное изъятие и (или) обращение чужого имущества в пользу виновного или других лиц, причинившие ущерб собственнику или иному владельцу этого имущества.
Следовательно, банк, как и любой другой залогодержатель, не имеет вещного права в отношении объектов недвижимости, а потому в его отношении мошенничество невозможно в принципе.
Только по отношению к бывшему собственнику имущества (заемщику по кредитному договору) возможен – правда, чисто теоретически – состав данного преступления. Но он невозможен по отношению к нему с формальной, юридической точки зрения, поскольку возмездность сделки по отчуждению заложенного имущества, равно, как и ее правомерность будут установлены преюдициально (вступившим в законную силу решением суда).
Никто ничто не теряет и уголовной ответственности - НОЛЬ.
Дата добавления: 2019-07-17; просмотров: 53; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!