Правовой режим многоквартирного, одноквартирного жилого дома
Пригодным для проживания на постоянной основе считается жилой дом, расположенный на территории, не представляющей опасности для проживания (за пределами, например, санитарно-защитной зоны предприятия), имеющий удовлетворительное техническое состояние строительных конструкций и инженерного домового оборудования, при наличии жилой площади, отвечающей установленным нормативам по размеру, естественной освещенности, шуму, вибрации, оборудованной видами благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта (водоснабжение, водоотведение, отопление и т.д.).
Именно последнее определяет минимальный социальный стандарт пригодности жилого дома, жилого помещения для проживания. В Москве установлен стандарт жилищных условий, содержащий требования всех видов удобств по месту жительства - электроосвещение, водопровод, канализация, централизованное отопление, ванна (душ), газовая или электрическая плита, горячее водоснабжение (централизованное или газовая колонка), с лифтом и мусоропроводом.[19] Это максимальный стандарт основных показателей потребительских качеств жилых домов, жилых помещений.
Конструктивно жилой дом может быть обособленно индивидуальным, имеющим единственную квартиру, сообщающуюся непосредственно с окружающей средой (земельным участком, улицей), либо многоквартирным, т.е. с числом квартир, начиная от двух и более.
|
|
|
По данным Европейской экономической комиссии ООН самостоятельную категорию составляют не только одноквартирные жилые дома, но и двухквартирные. В российских условиях требуется легитимное основание разграничения одноквартирного и многоквартирного дома, которого нет.
Понятие «жилой дом» - видовое, «здание» - родовое, первое - однофункциональное, второе - многофункциональное. Здание может быть производственным, торговым, складским, канцелярским (административным) и т.д. В жилом доме возможно наличие нежилых помещений названного целевого использования, но дом считается жилым, если жилая площадь составляет большую его часть.
Именно такая разновидность здания как жилой дом - первичная жилая ячейка, тип жилища. В крестьянском (фермерском) хозяйстве жилой дом может быть использован для ведения хозяйства. Однако размещение в жилом доме промышленного производства законом запрещено (ст. 288 ГК). Разграничение понятий здания и жилого дома имеет юридическое значение. Норма, адресованная отношениям, объектом которых является жилой дом, не распространяется на отношения, где объект - здание. В то же время нормы, адресованные отношениям, объектом которых являются здания, распространяются и на отношения, объект которых - жилые дома. Но лишь в той части, в какой они не противоречат специальным нормам, регулирующим отношения, где в качестве объекта выступают жилые дома (см. гл. XII и XIII Закона об ипотеке).
|
|
|
Как объекты права собственности и других вещных прав здание и жилой дом существенно разнятся между собой. Применительно к зданию такие изолированные его ячейки, как например нежилое помещение, этаж здания, законом не установлены в качестве самостоятельных объектов вещных прав. Поэтому основная единица юридического деления в общей собственности на здание - его часть, выраженная идеально (арифметически), а раздел и выдел в общей собственности на здание также выражаются частью дома, не содержащей требования о ее изолированности.
Правовой режим квартиры (отдельной, коммунальной), жилого помещения
Квартира как основная часть и ячейка жилого дома несет на себе отпечаток функции и потребительских качеств жилого дома. Она технически и санитарно изолирована от других смежных жилых ячеек дома, структурно состоит из одной, двух или более комнат (жилых помещений) - как обособленных (изолированных) одна от другой, так и необособленных (смежные изолированные и неизолированные: проходные и запроходные), обеспечена условиями для ведения домашнего хозяйства, имеет индивидуальный путь сообщения с местами общего пользования жилого дома. Отдельная квартира предназначена для проживания и ведения домашнего хозяйства одной семьей. В коммунальной квартире, в отличие от отдельной, ее смежные жилые помещения используются для титульного проживания и ведения домашнего хозяйства более чем одной семьей, хотя такая квартира конструктивно не пригодна для подобного использования.
|
|
|
Юридически квартира считается:
- отдельной, если ее жилые помещения являются единым титульным самостоятельным объектом права неразделенной собственности и других вещных прав либо единого договора соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования;
- коммунальной, если ее жилые помещения являются объектами двух и более титульных самостоятельных прав собственности либо двух и более договоров соответственно найма, аренды, безвозмездного пользования.
Квартира выделяется как реальный индивидуально определенный объект собственности исходя из интересов лиц, составляющих в ней семейную общность, ведущую единое домашнее хозяйство. По такому принципу наделялись правом собственности лица, проживающие в отдельных квартирах, в процессе приватизации государственного и муниципального жилищных фондов, равно как и проживающие в жилых помещениях коммунальных квартир в начавшейся приватизации коммунальных квартир.
|
|
|
Жилые помещения - часть многокомнатной квартиры, состоящей из изолированных комнат. В СССР гражданское и жилищное законодательство формировали понятие жилого помещения применительно к отношениям жилищного найма в домах обобществленного жилищного фонда. Хотя это понятие фигурировало в отношениях найма индивидуального жилищного фонда и отношениях с бывшими членами семьи собственника (ст. 127, 131 ЖК), но оно не было самостоятельным объектом отношений собственности.
Специальными нормами гл. 18 ГК требования к жилому помещению применительно к отношениям собственности не сформулированы, однако они выражены относительно жилого помещения как объекта отношений найма (коммерческого и социального). Принимая во внимание, что по закону объекты отношений собственности и отношений найма одни и те же, функция и потребительские качества жилых помещений являются такими же, как и применяемые для жилого дома, квартиры, однако дополнительно им могут быть присущи и какие-либо индивидуально-определенные признаки, характеризующие именно данное помещение.
Общая совместная или долевая собственность возникает в границах отдельной квартиры или жилого помещения коммунальной квартиры у участников (бывших участников) семейных отношений, которым принадлежит эта квартира или жилое помещение в коммунальной квартире по разным основаниям (в порядке приватизации, брачного договора, наследования, в силу закона, приобретения).
В многоквартирном жилом доме или коммунальной квартире общая долевая собственность возникает у всех собственников отдельных квартир, собственников жилых помещений коммунальных квартир (домовладельцами) на общее имущество дома (квартиры), обусловленное единым технологическим жизнеобеспечением дома.
В состав общего имущества дома входят: крыша, подземные инженерные коммуникации, несущие конструкции дома, домовое инженерное оборудование с коммуникациями, находящееся за пределами квартиры или в квартире, но обслуживающее более одной квартиры (стояки водоснабжающей и водоотводящей системы, центрального отопления, лифтовое хозяйство), общие нежилые помещения, лестничные клетки. В коммунальной квартире помимо общей долевой собственности домовладельцы (собственники жилых помещений коммунальной квартиры) являются также сособственниками квартирного встроенного оборудования, мест общего пользования квартиры.
Размер доли в общем домовом (квартирном) имуществе определяется для каждого собственника пропорционально находящейся в его собственности общей площади отдельной квартиры или жилой площади помещения в коммунальной квартире.
Квартира в многоквартирном доме (жилое помещение в коммунальной квартире) является главной вещью, а общее имущество многоквартирного жилого дома (коммунальной квартиры) имеет значение принадлежности главной вещи, поскольку они связаны технологически общим назначением и домовое (квартирное) имущество призвано обслуживать главную вещь (ст. 135 ГК).
Как следствие такого соотношения, принадлежность следует судьбе главной вещи. Изменить его соглашением домовладельцев нельзя, поскольку оно предписано законом (ст. 290 ГК). Правда, закон установил эту пропорцию применительно к структуре отношений собственности в многоквартирном доме, от которой, однако, структура соответствующих отношений в коммунальной квартире ничем не отличается.
Из этого соотношения вытекает и норма закона (ст. 290 ГК), согласно которой домовладелец не вправе отчуждать свою долю в праве собственности на общее имущество жилого дома (коммунальной квартиры), а также совершать иные действия (например, раздел и выдел доли из общей собственности), влекущее передачу доли отдельно от права собственности на отдельную квартиру, а следовательно, и на жилое помещение в коммунальной квартире.
Стало быть, доля в общем домовом (квартирном) имуществе не имеет самостоятельного юридического значения. Если приобретается отдельная квартира (жилое помещение в коммунальной квартире), неизбежно приобретается и ее (его) неизменный спутник - доля в праве собственности на общее домовое (квартирное) имущество, что не следует даже оговаривать в условиях договора, поскольку это закреплено законом.
Рассмотренное соотношение неизбежно исключает возможность применения правила ст. 250 ГК о приоритете в покупке предложенной к продаже отдельной квартиры (комнаты в коммунальной квартире) для домовладельцев других квартир (жилых помещений в коммунальной квартире), каким наделен участник общей долевой собственности.
Иной правовой режим складывается по поводу отношений собственности в границах индивидуально-определенной отдельной квартиры (жилого помещения коммунальной квартиры), а, следовательно, и индивидуального (одноквартирного) жилого дома.
Прежде всего, здесь возможна не только общая долевая, но и совместная собственность граждан (супругов, всех членов семьи и лиц, утративших семейные связи, относительно приватизированной квартиры; членов фермерского (крестьянского) хозяйства). И потому применяется правило ст. 250 ГК, которое позволяет избежать разрушения имущественной собственности семьи.
Между участниками общей долевой собственности квартира может быть разделена, если она состоит из двух и более жилых помещений, и доли в общей собственности соответствуют размеру закрепляемого за участником жилого помещения. Если же требуемое соответствие отсутствует, вероятный раздел допустим исключительно по соглашению собственников. Судебное принуждение в последнем случае не допускается.
Выдел доли требует соблюдения еще одного условия. Выделяемое жилое помещение должно стать самостоятельным объектом права собственности, а таким помещением технически и санитарно может быть лишь изолированное помещение или переоборудованное в таковое без нанесения несоразмерного ущерба квартире, хотя и трансформирующее ее из отдельной в коммунальную. Проходное или запроходное жилое помещение само по себе не может быть изолированным, но по сумме двух площадей образует одно изолированное жилое помещение, и тогда выдел его в натуре возможен.
В однокомнатной квартире, где доля реально не может быть выделена собственнику, или в многокомнатной квартире, где доля настолько незначительна, что не соответствует размеру какого-либо жилого помещения в ней, а он обеспечен другим жилым помещением по другому месту жительства и потому не имеет особого существенного интереса в использовании квартиры, находящейся в общей долевой собственности, суд вправе принудительно, без согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию. В любом случае вместо выдела доли в натуре претенденту может быть выплачена компенсация при его согласии на это.
Такие же правила действуют и при разделе квартиры, находящейся в совместной собственности, поскольку предварительно должны быть определены доли каждого собственника, размер которых презюмируется равным, если иное не установлено законом или их соглашением. Именно иное имеет место в отношениях между супругами - раздел их общего имущества производится по правилам ст. 38, 39 СК[20]. Если брачным договором изменен установленный законом режим их совместной собственности, то при разделе имущества супругов действуют условия этого договора. Однако если они ставят одного из супругов в крайне неблагоприятное положение, он лишается права собственности на квартиру, нажитую супругами в период брака, эти условия по его требованию могут быть признаны в судебном порядке недействительными. Квартира, приобретенная в браке, но на личные средства одного из супругов, принадлежавшие ему до вступления в брак, полученная в дар или в порядке наследования, не считается общим имуществом (постановление Пленума Верховного Суда РФ от 5 ноября 1998 г. № 15 «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака»[21]). Также исключается из совместного имущества квартира, приобретенная после фактического прекращения семейных отношений и ведения общего домашнего хозяйства, хотя брак к этому времени и не был расторгнут.
При разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, в состав которого вошла и квартира, суд на основании п. 2 ст. 39 СК вправе в отдельных случаях отступить от начала равенства долей супругов, учитывая интересы несовершеннолетних детей и (или) заслуживающие внимания интересы одного из супругов.
Глава 3. Субъекты права собственности и других вещных прав
на жилище
Ведется государственный учет жилищного фонда независимо от форм собственности, в том числе специализированных жилых домов (общежития, дома маневренного фонда, специальные дома для одиноких престарелых, дома-интернаты для инвалидов, ветеранов), квартир, служебных жилых помещений, иных жилых помещений в других строениях, пригодных для проживания.
Такой учет преследует цель получения информации о местоположении, количественном и качественном составе, техническом состоянии, уровне благоустройства, стоимости учитываемых объектов и изменении этих показателей. Он проводится специализированными государственными и муниципальными организациями технической инвентаризации (БТИ). Инвентаризационные сведения и данные обязательны для осуществления государственной регистрации прав на недвижимость. БТИ, проводя паспортизацию жилых домов и жилых помещений, оформляет технический паспорт домовладения, квартиры, жилого помещения при приемке жилых домов в эксплуатацию или при включении жилого помещения в состав жилищного фонда. Данные технического паспорта обновляются согласно постановлению Правительства РФ от 13 октября 1997 г. не реже одного раза в 5 лет[22].
Право собственности субъекта на недвижимость фиксируется учреждениями юстиции в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. С момента государственной регистрации в этом реестре возникает право собственности на приобретенное жилье, в том числе и при приобретении жилья в процессе его приватизации. Закон не содержит каких-либо запретов на обладание правом собственности на жилище для какой-либо категории лиц из числа тех, кто вправе быть собственником. Обязательным приложением к документам для государственной регистрации прав является план земельного участка, удостоверенный органом, ответственным за проведение кадастровых работ, а также поэтажный план и экспликация к нему, определяющие расположение жилого дома (или части его), квартиры (или части ее), жилого помещения (или части его) на соответствующем земельном участке либо квартиры (жилого помещения) в составе жилого дома. Поскольку земельный участок следует судьбе главной вещи, которой является жилище, то права на земельный участок сопровождают право собственности и другие вещные права на жилище.
Если собственниками государственного и муниципального жилищных фондов являются соответственно государство в лице Российской Федерации и ее субъектов и муниципальные образования, то вещными правами относительно закрепленных за ними жилищных объектов наделены федеральные и субъектов Федерации государственные унитарные предприятия, которым они переданы и закреплены собственниками в хозяйственное ведение (ст. 294, 295 ГК) или соответственно казенные предприятия и государственные (муниципальные) учреждения, которым они переданы ими и закреплены собственниками в оперативное управление (ст. 296-298 ГК).
При этом федеральный жилищный фонд подлежит передаче в муниципальный (Приложение № 3 к постановлению Верховного Совета РСФСР от 27 декабря 1991 г.[23]), что постепенно реализуется.
Федеральный жилищный фонд резко сокращается не только в связи с неизбежной передачей его объектов в собственность муниципальных образований, но и в процессе приватизации государственных и муниципальных предприятий, их акционирования, ликвидации. В результате он будет сведен к минимуму относительно ведомственного жилищного фонда, доставшегося в «наследство» от Союза ССР и РСФСР, поскольку его содержание обременяет предприятия и учреждения и обусловливает низкую доходность, убыточность коммерческой деятельности их фондодержателей.
Сокращение государственного и муниципального жилищного фонда связано с приватизацией, т.е. передачей в собственность граждан, в том числе иностранцев, занимаемых ими квартир (жилых помещений) в соответствии с Законом о приватизации жилищного фонда. Федеральный закон от 15 мая 2000 г. ограничил круг лиц, имеющих право приватизировать жилые помещения, только гражданами Российской Федерации[24].
Лица, постоянно проживающие в отдельной или коммунальной квартире по договору социального найма, согласованно становятся ее собственниками в силу договора передачи квартиры (комнаты) в их собственность в порядке приватизации, заключаемому нанимателем и совместно с ним проживающими членами его семьи, а также лицами, утратившими семейные связи, но продолжающими проживать по этому договору, с одной стороны, и уполномоченными собственником лицами (государственные и муниципальные предприятия и др.), с другой стороны. Собственник жилищного фонда не вправе отказать указанным лицам в приватизации занимаемого ими жилого помещения.
Если государственное (муниципальное) предприятие как до принятия Закона о приватизации жилищного фонда, так и в последующем акционировано или ликвидировалось, проживающие в принадлежавшем ему ведомственном жилом доме сохраняют право на приватизацию, поскольку судьба предприятия (переход права собственности на него) не влияет на жилищные права граждан, проживающих в домах таких учреждений и предприятий, а правом на приватизацию обладают все постоянно проживающие по договору социального найма.
Отдельные члены семьи или лица, утратившие семейные связи с нанимателем, но продолжающие проживать по договору социального найма жилого помещения, вправе отказаться от участия в приватизации занимаемого жилого помещения в пользу других проживающих, и тогда они сохраняют право на бесплатное приобретение в собственность в порядке приватизации другого, впоследствии получаемого жилого помещения.
Смерть гражданина, изъявившего при жизни желание стать собственником нанятого жилого помещения и обратившегося с заявлением об этом до оформления договора передачи или до государственной регистрации права собственности, не служит основанием к отказу его наследникам о включении жилого помещения (или его части) в наследственную массу, поскольку наследодатель при жизни выразил свою волю стать собственником.
Наниматель и проживающие совместно с ним лица по договору найма (коммерческого найма) или аренды в домах государственного и муниципального жилищных фондов, а также лица, проживающие в домах и жилых помещениях специализированного жилищного фонда, не имеют права на приватизацию данных жилых помещений (ст. 2 Закона о приватизации жилищного фонда в редакции Федерального закона от 15 мая 2001 г.). Администрации предприятий и учреждений предоставлено право принимать решения о приватизации служебных жилых помещений в порядке исключения.
Принципами приватизации государственного и муниципального жилищного фондов являются бесплатность и однократность.
Право собственности на отдельную квартиру или жилое помещение в коммунальной квартире возникает у проживающих на таких же условиях, на каких они пользовались соответствующей площадью согласно договорным отношениям (равным или неравным), т.е. на праве совместной или долевой собственности. Несовершеннолетние, участвующие в приватизации жилого помещения наравне с совершеннолетними, не утрачивают права еще раз приватизировать другую жилую площадь по достижении совершеннолетия.
Определенные особенности характеризуют возникновение права собственности на жилое помещение в домах жилищно-строительных и жилищных кооперативов - ЖСК, ЖК). Если член ЖСК (ЖК) выплатил полностью паевой взнос, равный строительной стоимости квартиры, он приобретает право собственности на полностью оплаченную квартиру в силу факта оплаты. Причем это не является приватизацией жилого помещения, поскольку она может иметь место только в государственном и муниципальном жилищном фондах.
В отличие от приватизации, когда правом собственности наделяется каждый проживающий, собственность на кооперативную квартиру принадлежит только члену кооператива (пайщику), а если она относится к имуществу, нажитому в период брака или в силу брачного договора является общей собственностью супругов, она принадлежит им на праве совместной или долевой собственности. Члены семьи собственника (собственников) жилого помещения приобретают ограниченные вещные права на жилое помещение по согласованию с титульным держателем (титульными держателями) помещения. Утрата семейных отношений между ними прекращает ограниченные вещные права этих лиц, и потому такие права не могут рассматриваться как права на пожизненное пользование помещением. После прекращения семейных отношений эти лица могут продолжить пользование, но на другой основе - на условиях найма. Дееспособные члены семьи собственника несут солидарную с ним ответственность по обязательствам, вытекающим из пользования жилым помещением.[25]
Заключение
Таким образом, в результате проведенного исследования можно сделать вывод, что жилище - это место жительства, избранное гражданином, и специальное сооружение, в той или иной мере отвечающее этому назначению. Место жительства гражданский закон определяет как место постоянного или преимущественного проживания граждан (ст. 20 ГК).
Таким образом, он, с одной стороны, указывает на его зависимость от волеизъявления проживающих, что косвенно и субъективно характеризует понятие жилища, и, с другой стороны, прямо определяет функциональное объективное назначение объектов жилища как сооружения. Вместе с тем жилище как сооружение в правовых отношениях собственности (гл. 18 ГК) и отдельных видах обязательств (гл. 35 ГК) характеризуется по-разному: один и тот же объект в отношениях собственности именуется как место «для проживания» (ст. 288 ГК), а в отношениях коммерческого найма (ст. 673 ГК) как место постоянного проживания. Жилище как искусственное, рукотворное сооружение - это категория не субъективного восприятия, а объективного целевого использования, заложенного на стадии проектного замысла еще до начала строительства или реконструкции жилого дома безотносительно к использованию жилища фактически.
Круг объектов жилища, определяемых гражданским и жилищным законодательством, в основном совпадает. Жилищное законодательство как комплексное заимствует понятийный аппарат гражданского права в той части, в какой оно регулирует отношения, предметом которых является жилище, находящееся в собственности или переданное в пользование участникам этих отношений. При этом жилищное законодательство восполняет недостаток гражданско-правового регулирования, избегающего давать определения употребляемым понятиям, и наполняет их своим содержанием.
ГК как базовый закон в системе актов гражданского законодательства, к сожалению, не дал системного исчерпывающего перечня объектов жилища, имеющих самостоятельное значение в хозяйственном обороте, хотя в кодексе содержится не только общая гл. 6 об объектах гражданских прав, но и специальная гл. 18 о самостоятельных объектах жилища как собственности, которая не распространяется на отношения, объектами которых являются места пребывания граждан.
Выделены новые самостоятельные объекты права собственности и других вещных прав, не получившие развития в ранее действовавшем гражданском законодательстве. Это квартира (ст. 289 ГК) и многоквартирный жилой дом (ст. 290 ГК).
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 185; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!