Формальный реестр земельных участков
а) Предварительное замечание
Определения, касающиеся земельных участков, записываются в Германии в два реестра.
Один реестр, который называется кадастром недвижимости, содержит данные по отдельным земельным участкам, установленные с помощью землемерных методов, и данные, которые можно установить при осмотре участка.
Второй реестр основан на данных кадастра недвижимости, но в нем перечислены права, которые имеются в отношении данного земельного участка, или которыми обременен земельный участок. Этот реестр называется земельной книгой и носит материально-правовой характер.
б) Кадастр недвижимости
- Форма и содержание
Кадастр недвижимости состоит из кадастровой картотеки и кадастровых книг. В кадастровой картотеке на карточках отражены земельные участки, включая здания, в едином масштабе. Земельные участки и здания кратко описаны в кадастровых книгах. Кадастр недвижимости содержит данные об использовании земельного участка, его доходности и отграничении его от земель, используемых в сельскохозяйственных целях и в качестве садово-огородных участков, включая результаты оценки состояния почвы. Кадастр недвижимости в обязательном порядке содержит сведения о форме, размерах и местоположении земельного участка.
Изменения, касающиеся размера земельного участка, вида его использования, а также зданий, расположенных на земельном участке, вносятся в кадастр недвижимости. Владелец земельного участка обязан ставить в известность о таких изменениях компетентные землемерные ведомства и при необходимости не препятствовать проведению землемерных работ на своем земельном участке.
|
|
|
В кадастре недвижимости отдельным частям земельных участков присваиваются номера. Один земельный участок может состоять из нескольких участков, каждый из которых имеет свой номер. Такие участки маркируются с помощью межевых камней, которые должны быть достаточно большими, чтобы их было трудно сдвинуть с места. Размещение межевых камней отражается в кадастровой картотеке.
Землемерные работы должны регулярно проводиться государственным землемерным (кадастровым) управлением. В отдельных конкретных случаях к землемерным работам могут привлекаться самостоятельные землемерные бюро. Правовую основу для решения всех вопросов, связанных с измерением земельных участков и ведением кадастра, составляют законы и указы соответствующих федеральных земель.
»
- Публичность и доступность, а также обязательность кадастра недвижимости
Кадастр недвижимости является публичным реестром, в который занесены все земельные участки и здания. Он имеет юридически обязательную силу в отношении размеров и формы каждого отдельного земельного участка. Эта юридически обязательная сила кадастра недвижимости не действительна в отношении сведений, которые переносятся в кадастр недвижимости из других реестров, в частности, из земельной книги (например, перенесенные из земельной книги сведения о собственнике), а также недействительна в отношении результатов оценки состояния почвы, названий улиц и номеров домов.
|
|
|
В соответствии с характером публичного реестра каждому лицу, которое имеет достоверно обоснованную заинтересованность, предоставляется возможность
ознакомления с картами и книгами кадастра недвижимости и выдается справка, если это не противоречит интересам общественного благополучия. За определенную плату по заявке заинтересованного лица делаются выписки и копии, и организацией, ведущей кадастр, производится нотариальное заверение соответствия их оригинальному реестру. Германии высказываются пожелания в будущем вносить в кадастр также проложенные под поверхностью земли коммуникации (водоснабжение, канализация, газ, электричество, телефонные линии и т.д.) на принадлежащих государству землях (например, участках, занятых под транспортные пути), что должно способствовать лучшей координации необходимых ремонтных работ и облегчать ремонт коммуникаций. Однако для осуществления этой идеи потребуется значительное время.
|
|
|
в) Земельная книга
Все земельные участки в Германии внесены в земельные книги, которые служат для регистрации права собственности и в некоторых случаях его ограничению соответствующим соглашением. На каждый земельный участок, который имеет определенного собственника, в земельной книге заводится так называемый "лист поземельной книги", имеющий определенный номер. При делении земельного участка этот лист делится на несколько листов земельной книги.
• Законодательные основы
Форма и содержание земельной книги и ее отдельных листов определяются Федеральным законом (так называемое "Положение о ведении земельных книг"). Создание новой земельной книги и ведение земельных книг находится в ведении ведущих эти книги учреждений, которые создаются федеральными землями при судах нижней инстанции.
Внесение записей и изменений в земельную книгу осуществляется сегодня в Германии уже не судьями, как это было раньше, а так называемыми работниками правосудия. Работники правосудия - это государственные служащие, прошедшие специальное обучение в области земельного права и правил ведения земельных книг и по уровню профессиональной квалификации стоящие ниже уровня судьи.
|
|
|
• Содержание листа земельной книги, который заводится для каждого земельного
участка
Каждый лист земельной книги состоит из четырех частей:
- Ведомость учета наличия, включающая сведения из кадастра недвижимости:
»
• в каком месте муниципальной территории находится соответствующий земельный
участок;
• номера отдельных участков, составляющих данный земельный участок;
• в каком разделе кадастра недвижимости находится данный земельный участок;
• местонахождение (например, название улицы) и вид хозяйственной деятельности
(плодовый сад, стройплощадка и т.п.);
• форма и точное указание площади участка (количество квадратных метров или
гектаров);
• в каких разделах более старых земельных книг можно найти сведения об этом
земельном участке, чтобы доказать преемственность и последовательность ведения
документации.
- Первый раздел
Сведения о собственнике или собственниках с указанием, на каком -юридическом основании произошло приобретение права собственности.
- Второй раздел
Регистрация сервитутов, которые имеются в пользу других лиц (узуфрукты, права пользования чужим имуществом) или других земельных участков (право на проход или проезд для владельцев другого земельного участка). Пользоваться льготами могут и предприятия, например, предприятия электроснабжения, которые получают разрешение на протягивание линий электропередачи над земельным участком или на установку опор этих линий.
- Третий раздел
Регистрация ипотек, которыми обременяется земельный участок для обеспечения долгового обязательства, т.е. долг, обеспеченный залогом недвижимого имущества.
Изменения, которые вносятся в различные разделы земельной книги, должны быть четко и однозначно выделены (например, подчеркивание красным цветом). Но при этом прежние записи должны оставаться читаемыми.
Двусторонние договоры (договоры обязательственного права), например, аренда, не могут быть зарегистрированы в земельной книге, т.е. они не имеют юридической силы по отношению к лицу, приобретающему этот земельный участок, если иное не оговорено в Гражданском кодексе (например, в арендном праве определено, что продажа дома не затрагивает уже существующие отношения аренды).
• Публичный характер и доступность земельной книги
Так же, как и кадастр недвижимости, земельная книга имеет публичный характер. Поэтому каждое лицо, которое имеет обоснованную заинтересованность, получает право ознакомления с земельной книгой. Это относится как к лицам, заинтересованным в покупке, также и к банкам, которые должны проверить имеющиеся на земельном участке заемщика возможности для обеспечения кредита.
За соответствующую плату ведомства по ведению земельных книг делают из них копии и выписки.
•"
»
• Материально-правовое значение земельных книг
• Общественное доверие к земельной книге
Содержание земельной книги считается верным в пользу того лица, которое приобретает право на земельный участок. Ограничения возможности распоряжаться каким-либо правом, зарегистрированным в земельной книге, в первую очередь правом собственности, действуют в отношении третьих лиц только в том случае, если они с очевидностью следуют из записей в земельной книге, или же, как можно доказать, известны третьему лицу.
• Права ипотечного залога (ипотеки и ипотечные долги), отраженные в земельной
книге
Кроме сведений, касающихся собственности, особое значение имеет отражение в земельной книге прав ипотечного залога. Качество обеспечения долгового обязательства в решающей степени зависит от последовательности регистрации прав ипотечного залога в третьем разделе соответствующей земельной книги или листа земельной книги.
Если должник не оплачивает или не может оплатить подлежащие исполнению долговые обязательства, то тогда право ипотечного залога, предоставленное в пользу кредиторов, позволяет им начать принудительную продажу земельного участка на торгах и получить удовлетворение (если правовой статус участка достаточно надежен) из суммы, вырученной от продажи этого земельного участка.
Принудительная продажа с торгов является формализованным публичным способом продажи, открывающимся после соответствующего объявления и проходящим в соответствии с правилами торгов, которые детально регулируются законом.
Выручка от принудительной продажи с торгов идет на удовлетворение кредиторов только после выплаты долгов по заработной плате и удовлетворения претензий государства в отношении уплаты земельного налога. При этом выплата причитающихся кредиторам долгов, обеспеченных залогом земельного участка, происходит в порядке занесения записей в третий раздел земельной книги. Право ипотечного залога, зарегистрированное в земельной книге позднее другого такого же права, имеет меньше шансов на удовлетворение.
Как правило, банки настаивают на том, чтобы при предоставлении ими под залог
земельного участка кредитов права ипотечного залога регистрировались бы по
возможности как права первого или, как исключение, второго ранга. Кроме того, банки в
большинстве случаев не предоставляют кредиты, которые превышали бы примерно 60%
рыночной стоимости земельного участка, и не принимают гарантий, которые превышают
этот процент. .,
Если кредитор, имеющий право ипотечного залога, не может быть удовлетворен из средств, вырученных от принудительной продажи с торгов земельного участка, то его требование к должнику сохраняет свою силу. В то же время после торгов и приобретения участка победившим покупателем он утрачивает свое право ипотечного залога. Лицо, купившее данный земельный участок, получает его свободным от прав ипотечного залога.
Если при принудительной продаже земельного участка с торгов получена выручка, превышающая совокупность требований по правам ипотечного залога, то сумма, остающаяся после уплаты всех долгов, причитается прежнему собственнику.
»
Последовательность, в которой в земельной книге зарегистрированы принадлежащие кредиторам права ипотечного залога, имеет в случае банкротства должника такое же значение, как и при принудительной продаже с торгов.
Права ипотечного залога регистрируются в земельной книге только в том случае, если предоставление этих прав было согласовано между собственником земельного участка и лицом, выдающим кредит под залог, и представлено в форме нотариально заверенного договора в ведомство, ведущее земельные книги.
Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 162; Мы поможем в написании вашей работы! |
Мы поможем в написании ваших работ!