Отчуждение недвижимого имущества в связи с изъятием земельного участка.

В случаях, когда изъятие земельного участка для государствен­ных или муниципальных нужд либо ввиду ненадлежащего использо­вания (ст. 239 ГК РФ) невозможно без прекращения права собствен­ности на жилое строение, находящееся на данном участке, это жилье может быть изъято у собственника путем выкупа государством или

продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ст. 279— 282 и 284—286 ГК РФ.

1) Изъятие земельного участка и жилого строения для государст­венных или муниципальных нужд осуществляется в следующем по­рядке:

В зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп как земельного участка, так и расположенного на нем жилого помеще­ния осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образовани­ем. Решение об изъятии земельного участка и жилого помещения принимается федеральными органами исполнительной власти и ор­ганами исполнительной власти субъектов РФ, причем государствен­ные органы, порядок подготовки и принятия этих решений должны определяться федеральным земельным законодательством. Выкуп части земельного участка, возможно, как и части расположенного на нем жилого помещения, допускается не иначе как с согласия собственника.

Решение государственного органа об изъятии земельного участ­ка и жилого помещения подлежит государственной регистрации в органах, осуществляющих регистрацию прав собственности на зе­мельный участок и жилое помещение. При этом собственник дол­жен быть извещен о проведенной регистрации с указанием ее даты (ст. 279 ГК РФ). Собственник земельного участка и жилого помеще­ния, подлежащих изъятию, с момента государственной регистрации решения об изъятии до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка и жилого строения может владеть, поль­зоваться и распоряжаться ими по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование имущества в соответствии с его назначением. Вместе с тем собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка и жилого строения затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкцией зданий и сооруже­ний в указанный период (ст. 280 ГК РФ).

При определении выкупной цены в нее включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъяти­ем земельного участка, включая убытки, которые он несет в связи с досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лица­ми, в том числе упущенную выгоду. По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой участок с зачетом его стоимости в выкупную цену. Плата за земель­ный участок, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка. В соглашение должно быть включено обязательство Российской Федерации или муниципального образо­вания уплатить выкупную цену за изымаемый участок (ст. 281 ГК РФ).

Собственник изымаемого земельного участка и расположенного на нем жилого здания должен быть не позднее чем за год письменно уведомлен об этом органом, принявшим такое решение. Выкуп жи­лого помещения и земельного участка ранее годичного срока допус­кается только с согласия собственника (ст. 279 ГК РФ). Если собст­венник не согласен с решением об изъятии у него земельного участка и жилого строения либо с ним не достигнуто соглашения о выкупной цене или других условиях выкупа, государственный орган, приняв­ший такое решение, может предъявить иск о выкупе земельного участка в суд в течение двух лет с момента направления собственни­ку письменного уведомления (ст. 282 ГК РФ).

2) Если земельный участок используется не по назначению (на­пример, земельный участок, предназначенный для жилищного стро­ительства, используется для других целей) в течение трех лет, если более длительный срок не установлен законом, то он может быть изъят на основании решения органа государственной власти или органа местного самоуправления при обязательном заблаговремен­ном предупреждении собственника о допущенных нарушениях. Орган государственной власти или местного самоуправления, кото­рый может принимать такое решение, а также порядок заблаговре­менного предупреждения должны быть определены земельным за­конодательством.

Если собственник земельного участка письменно уведомит орган, принявший решение об изъятии земельного участка, о своем согласии исполнить это решение, участок подлежит продаже с пуб­личных торгов. Если же собственник земельного участка не согласен с решением об изъятии у него участка, орган, вынесший такое реше­ние, может предъявить требование о продаже участка в суд (ст. 287 ГК РФ).

В обоих случаях изъятия земельного участка следует иметь в виду, что если изымается земельный участок, на котором располо­жен одноквартирный частный жилой дом, то последний (при нали­чии технической возможности) может быть перенесен за счет изы­мающего земельный участок органа на предоставляемый земельный участок. Если на изымаемом земельном участке расположено муни­ципальное жилое помещение, то выселяемым из него гражданам должно быть предоставлено другое благоустроенное жилое помеще­ние тем предприятием, учреждением, организацией, которым отводится земельный участок (ст. 92,96 ЖК РСФСР). Если на земельном участке расположен многоквартирный жилой дом, то собственни­кам квартир должно быть выделено другое равноценное жилье или выплачена компенсация.

Кроме вышеприведенных конкретных оснований принудитель­ного лишения прав собственности на жилые помещения граждан­ское законодательство предусматривает особый случай, в соответст­вии с которым, если в Российской Федерации будет принят закон, прекращающий права собственности, убытки, причиненные собст­веннику в результате принятия этого акта, в том числе стоимость имущества, возмещаются государством. Споры о возмещении убыт­ков разрешаются судом (ст. 306 ГК РФ).

Как было отмечено выше, право на жилище состоит из права собственности и права пользования (не входящего в содержание права собственности). Перейдем к вопросу о судьбе права пользова­ния при принудительном прекращении права собственности на жилое помещение.

Современное законодательство РФ, в том числе гражданское и жилищное, основывается на новой иерархии ценностей, введенной Конституцией РФ 1993 г.: во главе угла стоят права личности, семьи, общества и, наконец, государства.

Как мы показывали в главе 1, право граждан на жилище (право проживания) закреплено во Всеобщей декларации прав человека в качестве первостепенного атрибута обеспечения достойного жиз­ненного уровня каждого человека.

Повторим, что Конституция РФ закрепила права граждан на жилище (ст. 40), оговорив при этом, что «никто не может быть произвольно лишен жилища». Вместе с тем права и свободы челове­ка в России в соответствии с Конституцией РФ можно условно разделить на два вида: подлежащие, при определенных условиях, ограничению и не подлежащие ограничению. Так, ст. 56 Конститу­ции РФ определяет, что «в условиях чрезвычайного положения для обеспечения безопасности граждан и защиты конституционного строя в соответствии с федеральным законом могут устанавливаться отдельные ограничения прав и свобод с указанием пределов и срока их действия». Эта же статья называет те права, которые не подлежат ограничению даже в условиях чрезвычайного положения: если право собственности может быть ограничено, то право пользования жилищем (проживание) ограничению не подлежит.

Далее, Гражданский кодекс РФ устанавливает, что «переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жило­го помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма» (ст. 675 ГК РФ). Что же касается правомочия пользования, принадлежащего собственнику-гражданину, то очевидно, что даже при принудитель­ном лишении гражданина права собственности на жилое помещение он не утрачивает прав проживания в нем при соблюдении правил регистрации по месту жительства, т.е. если он фактически пользует­ся им и зарегистрирован именно в этом помещении как в месте единственного постоянного жительства. Вспомним, что при конфис­кации принудительному изъятию не подлежит единственное жилое помещение осужденного и его семьи. Таким образом, если жилое строение не уничтожается (сносится и т.п.), но право собственности на жилое помещение может перейти к другому лицу (государству, кредитору), право пользования этим жилым помещением сохраня­ется у проживающих в нем граждан.

Гражданское законодательство, регламентируя последствия рас­торжения договора коммерческого найма жилого помещения (ст. 688 ГК РФ), оговаривает, что «в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, прожи­вающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, под­лежат выселению из жилого помещения на основании решения суда», однако не устанавливает последствий выселения — с предо­ставлением или без предоставления другого жилого помещения.

В соответствии с жилищным законодательством выселение граж­дан из занимаемых жилых помещений государственного и муници­пального жилищного фонда осуществляется, как правило, с предо­ставлением другого жилого помещения (ст. 90 ЖК РСФСР), за ис­ключением особо оговоренных в законе случаев: систематического разрушения или порчи нанимателем и членами его семьи жилого помещения; использования его не по назначению; систематического нарушения правил общежития; лиц, лишенных родительских прав.

Современное жилищное законодательство, приведенное в соот­ветствие с Конституцией РФ 1993 г., — Закон РФ «Об основах фе­деральной жилищной политики» — определяет, что при расторже­нии договора в судебном порядке по основанию неоплаты жилья и коммунальных услуг арендатор (ст. 18) и наниматель (ст. 15) «жило­го помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде подлежат выселению с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям, по нормам общежития». Кроме приведенных, иные основания расторжения договоров найма или аренды жилого помещения законодательством не предусмотрены, и, как нам представляется, расторжение догово­ров социального и коммерческого найма в судебном порядке может повлечь только такое последствие, как выселение граждан с предо­ставлением другого жилого помещения по нормам общежития.

Из вышесказанного видно, что гражданское законодательство, разработанное в соответствии с Конституцией РФ 1993 г., в принци­пе не допускает выселения граждан из занимаемых ими жилых поме­щений без предоставления другого жилого помещения.

Как показывает практика, данный вопрос вызывает значитель­ные трудности при его решении правоохранительными органами и порой разрешается ими без должного учета всего комплекса консти­туционных, гражданских и жилищных правовых норм. Такое случа­ется, например, при обращении взыскания на жилое помещение по обязательствам собственника в соответствии со ст. 237 ГК РФ. Но если, согласно п. 2 ст. 292 ГК РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением, то, очевидно, нет оснований для лишения этого же права того, кто был собствен­ником, кроме тех, которые определены в ст. 687 ГК РФ и в жилищ­ном законодательстве. Кроме того, неизбежен парадокс — все члены семьи, кроме одного (должника, преступника), сохраняют право пользования, а этот один — нет?

Видимо исходя из изложенного выше можно сделать вывод, что право пользования жилым помещением можно отнести к абсолютным правам человека, не подлежащим ограничению, в том числе и на основании судебного решения, и выселять граждан из жилого помещения без предоставления како­го-либо другого жилища нельзя.

 

---

Дата добавления: 2019-07-15; просмотров: 584; Мы поможем в написании вашей работы!

Поделиться с друзьями:

---

---

Мы поможем в написании ваших работ!